Amorteringskrav på väg ändå!

http://www.di.se/artiklar/2015/5/20/regeringen-och-alliansen-overens-om-amorteringskrav/

Verkar som om regering och opposition skiter i den juridiska komplikationerna och försöker införa tvångssparande trots allt!

Det är bra!

Är det tvångssparande? Det vete f-n. Det är väl ingen som tvingat dig att låna, och om du nu tar lån så är det två parter inblandade, inte bara du, och då kan väl långivaren ställa upp kraven för lånet. Du kan ju alltid tacka nej! Så att kalla det tvångssparande vete tusan, skit i att låna då!

Sen ska ju alla ha klart för sig att en bank innerst inne INTE vill att du ska amortera, de vill att du ska låna. Jag kommer ihåg när jag praoade på högstadiet i kassen på det lokala bankkontoret. Pensionärer kom in och satte in sina pengar, och trodde att dem gjorde banken en tjänst. Samtidigt kom folk som ville låna med mössan i hand och bugade och neg. Hallå! Inlånade pengar är en banks kostnad, utlånade pengar är en banks intäkt. Som låntagare är du kund, och som inlånare är du ”leverantör”. Verkar som om vissa inte fattar detta. Idag behöver inte en bank heller dina inlånade kulor, för de ordnar med upplåning på annat håll.

Många tror också att banken är orolig över värdet på ditt hus, dvs deras säkerhet. De är inte särskilt oroliga. Det sista dem vill är att ta över ditt hus och behöva sälja det. Vad de är oroliga över är att du inte ska kunna betala räntan varje månad. Det är nämligen deras prio ett. Om du har för mycket lån så att du riskerar att hamna i en situation där du INTE kan betala räntan… då ser banken gärna att du amorterar, annars inte. Du är deras inkomstkälla. Det är Regeringen som borde vara orolig, för att det är deras jobb som ryker om vi får en recession och fastighetskrasch som grundar sig på överbelåning.

Vi är allt tvångsamorterare egentligen. Den enda skillnaden är att när du väljer ett amorteringsfritt lån så kommer du amortera först den dagen du inte behöver något eget hem, antingen för att du sitter på ålderdomshem eller ligger i graven. Då kommer du amortera hela summan…. eller som regeringen nu vill, lite i taget fram till att du ligger i graven. Det är samma sak.

Någon kanske hävdar att det är smartare att amortera lite i taget, då går nämligen räntekostnaderna, allt annat lika, ner. Men det är inte riktigt sant. För slanten du amorterar hade du istället kunnat, lite teoretiskt dock, sätta in på ett konto, och där räntan på de pengarna är lika stora som den räntebesparing du gjort om du amorterat. Just idag är det inte så… idag får du noll på kontot samtidigt som lånet kostar, så det är gynnsammare att amortera faktiskt.

Idag är dessutom räntorna så låga att du faktiskt HAR UTRYMME att amortera. Det har du kanske inte när räntan är 5%. Det fina med att amortera nu är att din framtida besparing faktiskt blir 5% X beloppet du amorterat, den dagen räntan står i 5%. Då känns det kanske lite roligare än besparingen du gör idag, som knappt känns då räntorna är så låga.

Är amorteringskravet lösningen på problemet med eventuell överbelåning (och som ren konsekvens av detta för höga bostadspriser) bland svenskarna?

Nej absolut inte, men det kanske ändå indirekt löser delar av problemet. Låt mig förklara!

Belåning är inte fel, för hög belåning är fel.

Rätt belåning är en funktion av ”Disponibel inkomst” minus ”Verkliga levnadskostnader” = ”Summa att lägga på boende” / ”Kalkylränta” = Låneutrymme

”Verkliga levnadskostnader” = Det är högst personligt för varje hushåll, men det ska vara en nivå som du faktiskt kan leva på, inte som tvingar dig att äta nudlar varje dag.

”Kalklylränta” = Den här kan diskuteras. Men om man ser 3m räntan ur ett historiskt intervall, så kanske 75% nivån är rimlig (100% är max och 0% där det är idag typ). Problemet med dagens variant där bankerna använder sig av ett påslag, typ 5 års räntan + 4%, är att när räntan är väldigt låg, som idag, är sannolikheten hög att kalkylräntan kan komma att testas i framtiden, medan när räntan är väldigt hög så sannolikheten väldigt liten att kalkylräntan kommer att testas.

Om man skulle tillämpa ovan, så skulle man säkert hitta en del låntagare som har för stora lån. DET ÄR INTE SÄKERT ATT DE HAR ÖVER 50% LÅN/HUSVÄRDE för det. De kan nämligen ha köpt huset för många herrans år sedan, varpå värdet stigit och gjort loan/value gynnsam, men lånet är lik förbaskat för stort för kalkylen ovan. På samma sätt kan det finnas unga människor med bra inkomst och lite EK, som köpt nyligen och har 85% loan/value, men uppfyller kalkylen ovan med råge. MEN jag misstänker ändå att det finns några som inte uppfyller kalkylen ovan och har över 50% loan/value, så de kommer tvingas till att amortera vilket får den indirekta effekten att kalkylen ovan rättas till.

Bara så alla fattar, kvittot på att Svenskarna är rätt belånade, och därmed priserna är på rätt nivå, är att 3m bolåneräntan kan gå till 5% utan att någon tvingas sälja för att de inte klarar av att betala lånets kostnader, och utan att de tvingas koka soppa på spik till middag (vilket egentligen inte gär nåt men det slår för mycket på svensk konsumtion, tillväxt och därmed arbetslöshet, som i sig leder till att folk inte kan betala räntorna och tvingas sälja, vilket tvingar ner priserna och skapar en fastighetskris). Ligger räntan på 5% och ingen behöver sälja, och alla kan leva ett drägligt liv, då har vi rätt lån, och då är priserna rätt, och då får vi ingen krasch. Amoreteringskravet angriper inte direkt detta problem, men indirekt kan det få positiva effekter.

Någon kanske säger, men får Svenskarna låna så lite som kalkylen ovan indikerar, då har ingen råd att köpa ett boende. FEL FEL FEL FEL…. priset är inget annat än en funktion av EK + LÅN (där EK är en funktion av det sålda boendet som styrs av vad den köparen kunnat betala, dvs återigen EK + LÅN). Så får folk låna mindre, så blir priserna lägre. Den enda som egentligen blir lidande av detta är banken.

Vad gäller nya lån så amorteringskravet jättebra! Inte för att det tvingar folk till att spara, utan för att det ger rätt nivå på lånet. Exempel. Säg att en person får låna 2mkr idag enligt bankernas alltför vidlyftiga lånelöfteskalkyler. Enligt min kalkyl så kanske samma person bara skulle lånat 1,5mkr. Men genom att bankerna tvingar in amortering i sin kalkyl (vilket tar av personens ränteutrymme) så kanske de får låna 1,5mkr…. och då har vi ju nått målet, fast på en annan väg. Men det spelar ingen roll.

Jag hoppas ändå på möjligheterna med ett Dynamiskt amorteringskrav. Det hade varit önskvärt. Vad innebär det? Jo idag pratar man om att ett hushåll ska amortera lika mycket varje månad. En dynamisk amortering innebär att man amorterar mer när räntan är låg, och mindre när räntan är låg. I praktiken skulle det kunna utgå från kalkylräntan vid lånelöftet. Säg att man räknar med att boendet kostar 6%, och att det för ett hushåll motsvarar 10,000kr i månaden. Nu när räntan är 1,5% (1/4 del av 6%) så går 2,500kr till räntekostnader, och således kan man amortera 7,500kr. Om räntan dubblas, så sjunker amorteringsnivån till 5,000kr. För låntagaren så är boendekostnaden flat över tiden, då han avsätter samma belopp till räntor och amortering varje månad. Att hushållens boendekostnad inte går upp eller ner är bra då deras levnadsstandard egentligen bara borde förändras med en förändring av disponibelinkomsten, och som normalt sett rör sig ganska lite. Att inte tillämpa dynamisk amortering riskerar också att bli en bromskloss för svensk ekonomi den dagen räntorna är höga då hushållen får lägga väldigt mycket på boendet. Det är en onödig effekt. Hoppas de är så smarta!!!!!

Det är bra att regering och opposition ändå ser allvaret idet här, och inte bara lämpar över ansvarte på Ingves, som är helt fel instans. Ingves ska se till svensk ekonomi, som för tillfället är svag, sett till senaste årens jobbskapande, privatkonsumtion, industriproduktion… där det yttersta kvittot kanske är att tillväxten legat under 3% under många år, med obefintliga lönelyft och en arbetsgivarnas marknad. Det är inte bra att bolånen ökat som de gör, men det är enkelt för Regering och finansinspektion att reglera bankerna så att de inte kan låna ut så mycket. Att sen de svenska låntagarna åtnjuter ”Ingves” låga ränta varje månad de ska betala sitt lån är bara positivt. Antingen för att de konsumerar, vilket är bra för ekonomin idag, eller amorterar/sparar vilket är bra för ekonomin i framtiden.

Väldigt många fattar inte följande: Det är inte ett problem att folk betalar 1,5% ränta på sin bolån, det är tvärtom bra då de kan konsumera och amortera. Problemet är när två unga personer kan låna 8mkr till att köpa en lägenhet i Stockholm. Hade bankerna bara lånat ut 4mkr så hade pris och belåningssituationen varit helt annorlunda. Det är summorna som lånas ut som är problemet, inte räntan de betalar på lånet. Ingves jobb är att hantera räntan. Regering och Finansinspektionen reglerar bankerna. Kan inte den polletten trilla ner nån gång?

Det är inte Ingves sak att reglera skuldsättning, de som tror det förstår inte hur penningpolitik fungerar. Verktygen har regering+Finansinspektionen och där verkar det nu ändå hända saker, och jag börjar bli lite mer positiv efter dagens utspel!

Njut av våren!!!

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Den nakna sanningen om aktiv förvaltning

Aktiespararna driver en process mot Robur att de sålt fonder som marknadsförts som aktiva, och med en strävan att slå index, men där fondportföljen har varit så pass lik index att fonderna performat som index. En aktiv sverige fond kostar i snitt 1,5%. En passiv indexfond kostar i snitt 0,5%. Man betalar alltså ca 1% mer för att förvaltaren ska välja bort aktier han eller hon inte tror på till förmån för dem han eller hon tror på. Om fonden ligger exakt som index så har man alltså inte gjort detta och därmed har man betalat 1% för mycket helt i onödan.

Om vi höftar till sifforna var landar vi då?

Säg att det lågt räknat finns 100 miljarder i aktiva fonder, inte bara Roburs, som inte är aktiva. Då har kunderna betalat 1 miljard för mycket i avgifter, per ÅR. Över en tioårsperiod är det 10 miljarder. Detta är lågt räknat! Jag tror om man verkligen går till grunden med detta så skulle det kunna vara 3-4 gånger så mycket.

Om det är 10 miljarder så är det ca 2,000kr per svensk sparare. Men det kan säkert vara 10,000kr också!

Inget dåligt rån ellerhur?

Det är bra att aktiespararna driver processen.

Men dessvärre är det mer komplicerat än så. För det första är det lite knepigt att vara aktiv på den svenska marknaden om du förvaltar 20 miljarder. Låt mig ta ett litet exempel. För att fonden verkligen ska kunna ta aktiva positioner mot index, och därmed ha en chans att avvika performancemässigt så behöver en position i snitt i väga 2%. Det innebär 50 bolag. 2% av 20miljarder är 400mkr. Om fonden inte ska äga mer än 5% av ett bolag, vilket är det vanligaste i UCits fonder, så innebär det att börsvärdet måste vara minst 8 miljarder. Det gör att det inte finns så många bolag att välja på. Eller rättare sagt, förvaltaren tvingas sitta på i stort sett ALLA bolag på börsen. Vad händer då? Jo man går i princip som index. Alternativet är att man säger att man kan investera i 300 bolag. Dvs varje bolag väger 0,33%. Då blir det per automatik en svårrörlig småbolagsfond, som per automatik är underviktad stora bolag. Aktiv ja, men förvaltaren är tvingad att sitta som han gör.. Inte för att han alltid misstror stora bolag. En påtvingad småbolagsfond.

Det är alltså inte så lätt!

Men vad borde de gjort? Jo de borde gått ut och sagt när fonderna blev för stora att vi kan inte längre förvalta dem aktivt, utan ställer om förvaltnigne till passiv, med tillhörande avgifter.

Men varför gjorde man inte det? Tja, man tackar inte nej till minst 1 miljard om året om man inte måste….

Men det finns ännu en aspekt som är ganska sorglig, och det är att majoriteten av de aktiva förvaltarna klarar inte uthålligt att slå index. Vad innebär detta. Jo, om nu aktiesparararna tvingar fram en lagstiftning som gör att aktiva fonder får böta om det visar sig att de är indexskuggande eller passiva…. Så kommer de fonder som säger sig vara aktiva vara rejält aktiva. Men är inte det bra? Jo om deras bets hade inneburit att de slagit index… Men verkligheten är förmodligen den att de flesta kommer gå rejält sämre än index. Då kommer det visa sig, sorgligt nog, att det hade varit bättre om spararna låg i en fond som åtminstone gick som index.

Men det kommer folk att fatta efter ett tag och sälja de aktiva fonder som inte levererar. I bästa fall är det så. Många sparare är jävligt lata och ointresserade så en del pengar kommer säkert ligga kvar. Men helt klart kommer en hel del pengar gå till det fåtal aktiva fonder som faktiskt levererar och till billiga index fonder. Men då är väl allt frid och fröjd?

Inte riktigt. Vad tror ni händer med avkastningen i de aktia fonder som haft bra performance efter de fått enorma inflöden? Just det, de blir så så stora att de inte längre klarar av att leverera överavkastning. De börjar gå dåligt!

Till slut hamnar majoriteten av pengar i index fonder. Men är inte det jättebra tänker någon?

Njae, man är frestad att komma fram till den slutsatsen, med tanke på den aktiva förvaltningens dåliga resultat och index fondernas låga avgifter.

Men det finns faktiskt andra saker att ta hänsyn till. Låt mig nämna några:

1. Det kanske mest uppenbara, att du inte per automatik hellre vill sitta på ett bolag med stort börsvärde än ett litet. Det finns ingen forskning som pekar på att ett stort bolag, sett till Mcap, skulle vara en smartare investering i såväl absoluta, relativa som riskjusterade termer än ett litet. Ändå blir du som indexinvesterare sittande med just sådana. Därmed inte sagt att små bolag alltid är en bättre placering än stora.

2. I mars år 2000 vägde Ericson över 30% av svenska börsen. Är det rimligt att en väldiversifierad portfölj ska riskera att få sån slagsida? Vi har även sett liknande bias mot sektorer under vissa perioder.

3. Säg att du har två identiska bolag, med samma fina utsikter och fundamenta. Om du har 5% som ska placeras, vad säger logiken då? Just det, 2.5% i varje. I en index fond kan det lika gärna bli 4% i det ena och 1% i det andra. Varför ta ett 4ggr så stort bet i det ena när de är exakt lika attraktiva?

4. Index är övervärderat by definition. Den aktien som går upp mest, allt annat lika, kommer ta störst utrymme i index. En index fond kommer köpa mer av den aktien än de andra. Övervärderade aktier tenderar till bli mer övervärderade, men det känns ändå fundamentalt fel.

5. I regel faller de aktier som gått upp mest när börsen väl kraschar. I en indexfond sitter du per automatik tungt i de aktierna som gått upp mest.

Det här är bara några punkter. Missförstå mig inte. Efter att ha läst punkterna ovan så kanske det framstår som enkelt att slå index genom att avvika från index eftersom index har så många brister. Så är det uppenbarligen inte. Men det handlar inte bara om avkastning, utan även om att ta hänsyn till risken och jag är inte säker att alla vill ha en fond som garanterat kraschar när börsen gör det. Jag tror personligen det är lättare att skapa en portfölj som går ner 35% när börsen går ner 50%, än vad det är att skapa en portfölj som går upp 65% när börsen går upp 50%. Därmed inte sagt att den förstnämnda kommer gå bättre än börsen över tid. Men för många kan det ändå finnas ett stort värde i att minimera förlusterna i en svår marknad.

Bland de fonder som är verkligt aktiva, och som presterat ganska hyggligt genom åren, såväl i Sverige som utomlands, går det att urskönja två bias eller två strategier som visat sig fungera hyfsat. Den ena är kopplat till risk. Dvs förvaltare som är konservativa och riskaverta lyckas ibland skapa en portfölj som går klart bättre än index i en fallande marknad, och den överavkastningen kompenserar för den mediokra avkastningen i en stigande marknad. Men det är ändå svårt att veta vilka fonder det är, då det inte är självklart att alla fonder som gått dåligt i senaste årens bull market, inte bara kommer prestera väl i en krasch, utan prestera så pass bra att det kompenserar fullt ut för den svaga relativavkastningen i Bull marknaden som varit. Men det kommer finnas en och annan. En annan strategi är de fonder med ett medvetet eller undermedvetet småbolagsbias. Dvs tar man hänsyn till punkterna 1-5 ovan så är sannolikheten stor att man blir sittande med en portfölj med småbolagsbias. En sån portfölj har en tendens att gå bättre än index i stora uppgångar. Dock brukar småbolag gå sämre än index när the shit really hits the fan (och detta trots att man valt småbolag med hög kvalitet) så även här är det svårt att säga att alla Sverigefonder med småbolagsbias kommer gå bättre än index över tid. Men en och annan kommer göra det. Jag har tidigare varit lite skeptisk mot de fonder som jämför sig mot ett storbolagsindex, men är överviktad i småbolag. Är det verkligen rätt index? Kommer prestationen av att man är skicklig förvaltare, eller för att man har ett småbolagsbias som går starkt? Hur man än vrider och vänder på det, så ska man ALLTID utvärdera en fond över en börscykel, dvs där både en stor upp- och nedgång finns med. Detta för att se vilka som badat utan byxor efter en uppgång (där de slagit index) eller om lågrisk strategin verkligen kompenserar för den svaga utvecklingen i uppgången när väl Björn marknaden infinner sig.

Tittar man på den breda kategorin Sverige fonder i Morningstar och rankar på 10 år (vilket alltså fångar såväl upp-som nedgång) så finns det en radda fonder som slagit index, och de är nästan uteslutande småbolagsfonder. Så visst har ett småbolagsbias fungerat. Det finns dessutom en logik då inom kategorin småbolag så går vinnarna bättre än vinnarna bland storbolag, vilket inte heller är så konstigt då ett litet bolag har större chanser att överraska och växa än ett stort. Detsamma gäller på förlorar sidan naturligtvis. Men de senaste 10 åren har ett Sverige index exklusive de 30 största bolagen gått bättre än ett index inklusive de 30 största. Men ska förvaltaren då har credit för att han gått bra. Jag anser att en fond med småbolagsbias ska jämföras med andra småbolagsfonder, för att bilden ska vara rättvis.

Sen är det frågan om ett småbolagsbias kommer betala sig även kommande 10 åren. Logiken säger det. Men det beror även på konjunktur och börsklimat. De senaste 10 åren har trots LEhman kraschen varit väldigt gynnsamma. Den kommande cykeln behöver inte se lika rolig ut, och jag har en känsla av att ett småbolagsbias betalar sig desto bättre och gynnsammare cykeln är. Får vi en sämre cykel, ja då är det inte lika självklart.

Så för att vara lite cynisk kan man säga att index har stora brister för att det är Värdeviktat, då lockar ett index som är likaviktat, men det kommer få slagsida mot småbolag vilket ökar risken och inte alltid är så önskvärt, vilket gör att man kanske ska ta hänsyn till bolagets fundamentala storlek, dvs omsättning, vinst, eget kapital etc, men då kommer du förr eller senare fram till att det finns ingen logik att alltid äga mer av ett bolag bara för att det har en hög omsättning och vinst, vilket kommer leda dig in på värdering, dvs där man sätter pris i förhållande till ovan nämnda faktorer, och helt plötsligt är vi inne i den världen som aktiva förvaltare jobbar…. dvs där de försöker undvika övervärderade bolag. ALLTSÅ är aktiv förvaltning ganska logisk, men problemet är att 4 av 5 förvaltare misslyckas.

Jag har inte svaret, men jag tror inte att lösningen är indexförvaltning, jag tror på logiken bakom aktiv förvaltning. Problemet måste vara förvaltarnas sätt att jobba? SEB har infört något som heter ”rule based investing” som tydligen verkar fungera rätt bra. Det är inte rocket science utan handlar om att de har regler för vilka bolag de ska investera i och hur en portfölj sätts samman. De verkar ha insett att felet är aktiv förvaltning, utan att aktiva förvaltare tar många dåliga beslut, vilket skulle kunna bero på psykologiska aspekter. Dvs marknaden påverkar dem att göra dumma grejor. Men sätter man upp ett regelverk som till viss del tvingar dem att agera på ett visst sätt så kan man undvika detta. För att ge ett exempel, oftast är en lågt värderad aktie behäftad med en massa but´s and if´s som gör dig som investerare tveksam och villrådig om det är en bra placering, medan högt värderade bolag oftast känns väldigt rätt att ta en position i då det finns en optimism kring dem här som de facto gjort dem högt värderade. Detta är svårt att värja sig mot och många gör därför felinvesteringar.

Slutkontentan är ändå att en riktigt skicklig aktiv förvaltare, han har småbolagsbias när man ska ha det, och har inte det när man inte ska ha det. Hans portfölj sitter på låg relativ risk när man inte ska ta risk, och sitter på en mer riskabel portfölj när det är gynnsamt att sitta på risk. Problemet är att de här förvaltarna är få, och svåra att identifiera på förhand.

Slutslutkontentan skulle kunna vara att det är inte Indexfonder som är så fantastiska, utan bristen på skickliga aktiva förvaltare. Dagens debatt ser ut att tvinga oss till indexfonder. Det kanske är bättre än att sitta på dåliga aktivt förvaltade fonder…. men det är kanske inte det mest optimala ändå!

Vem har sagt att det ska vara enkelt?

Läs gärna i min about om portfölj konstruktioner, risk och fonder!

Trevlig kväll!

Publicerat i Uncategorized | 2 kommentarer

What if?

Vi pratar gärna om hur låga räntorna är och riskerna för att de ska gå upp så fort inflationen knackar på dörren som ett resultat av högre tillväxt och stimulativ penningpolitik…. Men tänk om vi är helt fel på bollen, tänk om det är recession som lurar runt hörnet? Vilka verktyg har vi då?

Nedan text av HSBC chefsekonom är läsvärd

Are we closer to the next recession than to the last one? In the US, recessions tend to come along every eight or nine years. The last recession ended six years ago. If history is any guide, the next one may not be very far away. That’s a frightening prospect: policymakers simply don’t have the ammunition to fight another major economic downswing.

Admittedly, history is an unreliable guide. And many would say that the latest recovery has been so weak that there is no way that the usual imbalances that precede recessions could possibly have accumulated. This, however, misses the point. There are no ‘usual imbalances’. If there were, economists and policymakers would have no difficulty forecasting downswings.

There are plenty of potential triggers for another recession: a collapse in overvalued equity markets fuelled by quantitative easing leading to an implosion in demand; systemic failures across the pension fund and life-insurance industries thanks to underfunded future liabilities; a sizeable slowdown in China that threatened an emerging market collapse and, with it, a major downswing in world trade; and even the US itself prematurely tightening monetary policy.

Whatever the likely cause of the next recession, the recovery seen so far has not enabled policymakers to replenish their ammunition; growth has returned but policy has not ‘normalised’. Interest rates are still at rock bottom, central bank balance sheets are awash with the spoils of quantitative easing, budget deficits are still big by past standards and government debt levels are, for the most part, still heading upwards. The US economy is like a ship sailing across the ocean without lifeboats. Other nations are following in convoy behind. For all their sakes, we must hope to avoid recessionary icebergs.

Policymakers coped with previous economic downswings because they had plenty of conventional monetary firepower. Across all US recessions since the late-1970s, the key Fed funds policy rate fell by a minimum of 5 per cent. That is no longer possible. In the US alone, government debt is the highest it’s been relative to gross domestic product in more than 200 years of both war and peace, with the sole exception of the Second World War. According to the Congressional Budget Office, debt is set to rise still further even in the absence of another recession. In the UK, the newly elected Conservative government has committed to more austerity, suggesting that George Osborne, chancellor of the Exchequer, sees little room for fiscal flexibility against a background of weak productivity growth and a yawning balance of payments deficit.

In the event of another recession, what could US policymakers do? The most obvious tactical option would be a return to – or continuation of – QE. That, however, might lead to yet another unsustainable asset price bubble and, thereafter, to an even bigger bust. Another option would be to bite the bullet and accept even bigger budget deficits, justified through a series of Roosevelt-esque stimulus measures. FDR, however, didn’t have to worry quite so much about pre-existing spending commitments: life expectancy in the 1930s was short enough to limit the chances of a pension and healthcare-fuelled debt spiral.

Those of a more adventurous disposition might argue in favour of so-called helicopter money, using the printing press to fund ever-higher levels of government borrowing with the sole purpose of raising inflation sufficiently to reduce the real value of nominal debts. Yet, with ageing populations increasingly reliant on pension income, it’s difficult to see why western societies would favour such ‘hidden’ defaults.

An alternative would simply be for the Fed and other central banks to raise interest rates now in a bid to replenish their stocks of ammunition. Sadly, those who have so far tried – the Bank of Japan in 2000, the European Central bank and Riksbank in 2011 – have failed. Sustainably higher interest rates are only possible if the underlying economic forces – beyond the control of central banks – will let them go higher.

One of those underlying forces is population ageing, which has triggered both excessive levels of savings – to furnish lengthy retirements – and ludicrously low interest rates. The more boomers save to meet their pension objectives, the more interest rates fall; the more interest rates fall, the lower the returns on boomers’ wealth; and the lower the returns on their wealth, the more they save to meet their pension objectives.

The ‘simple’ answer, then, is to raise the retirement age, probably by a sizeable amount. This would, at a stroke, reduce the need for high retirement savings because people would expect to work longer and, thus, live off wage income for longer. Lower savings would mean higher levels of consumption, stronger demand and, hence, higher levels of investment. Importantly, faster economic growth would also boost tax revenues and push up interest rates. The ammunition needed to cope with the next recession would be replenished.

In the real world, unfortunately, the chances of such radical reform are low. Political expediency – older people tend to be more willing to vote than the young – will doubtless trump economic necessity. We will, therefore, carry on sailing across the ocean in a ship with a serious shortage of lifeboats. Many – including the owner – thought the Titanic would never sink. Its designer, however, knew better: ‘She is made of iron, sir, I assure you she can’

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Ännu en undersökning som pekar på överbelåning

http://www.di.se/artiklar/2015/5/19/rimlig-ranta-sprider-oro/

Det är demoskop som har frågat 1000 hushåll vad det skulle innebära för dem om boendekostnaderna steg med 50%. En fjärde del säger att det skulle innebära ett mycket stort problem, vilket jag tolkar som om de får svårigheter att betala räntekostnaderna. ca en fjärdedel svarar att det skulle innebära ett ganska stort problem, vilket jag tolkar som att de inte har några problem att betala räntan, men att de tvingas dra ner på levnadsstandarden vilket upplevs som jobbigt. Hälften anser inte att det är ett problem.

Men det intressanta är inte alla dem som måste dra ner på levnadstandarden, bortsett från att det skulle kunna bli ett realekonomiskt bekymmer, utan alla dem som faktiskt inte klarar av att bo kvar. Är de ca 25%?

Men det som förvånar mig mest av ALLT, är att det sägs inte ett pip om bankernas rigorösa principer vid lånelöften. Om de nu är så konservativa och tar höjd för de flesta worse case scenarion… varför svarar 25% så här då? Jag får inte ihop det.

Eller är det så att ”alla” klarar högre räntor, men att de upplever det som ett stort problem att tvingas dra in på Thailandsresan eller en ny XC90?

Något är fel, antingen har folk missförstått frågan och svarat fel (dvs blandat ihop frågan om de inte klarar av högre räntor ELLER om de bara oroas över en rejält försämrad levnadsstandard), eller ljuger bankerna om deras principer vid utlåning.

Jag tycker finansminstern ska fråga Generaldirektören för Fi och landets bankdirektörer varför folk svarar så här…. det är dags att göra nåt!!!!

Sen som vanligt finns det ingen bra diskussion kring varför räntan ska gå upp, utan mer att det är en naturlag att något som gått ner kraftigt måste sedan gå upp kraftigt. Så är det inte! Därmed inte sagt att räntorna inte kan gå upp… för det finns det ganska bra skäl till!

ps. Jag är fortsatt positivt till Stockholm med SL på ca 1,590 ds.

Publicerat i Uncategorized | 3 kommentarer

Dokumentär i Svt

Såg precis första delen av två om de Superrika och hur ojämlikt det blivit senaste 30 åren. Ganska sevärd även om det är rätt mycket som inte är särskilt informativt.

http://www.svtplay.se/video/2930082/de-superrika-avsnitt-1/dokument-utifran-de-superrika-avsnitt-1

Det känns som om den är en del av ”Piketty arvet”…. Något som börjar bli rätt vanligt nu för tiden, och det är väl positivt antar jag. Att titta på England och i synnerhet London gör att temat blir något extremt då London har varit framgångsrika i att attrahera de rikaste från världens alla hörs. Inte bara för att de varit skattegynnade utan också för att bankkonton och sekretess i länder som Luxemburg och Schweiz inte är lika självklart idag som för 20 år sedan, och för att trygga tillgångar som guld och räntebärande inte avkastar något… medan fastigheter gör.

Det är några saker som fastnade:

Piketty säger att man bör inte beskatta inkomster utan förmögenheter.

Visst, man bör inte inrikta sig på att beskatta hårt arbete. Men man bör inte beskatta fasta tillgångar heller. Det finns två anledningar till detta anser jag. Dels kan du sitta på tillgångar som inte yieldar något och du är rent kassaflödesmässigt fattig. Ta en fattigpensionär som bor i en villa med havsutsikt. Hon får sälja villan för att kunna betala skatten. Det är inte så smart. Det andra är beskatta något vars värde kan ändras från en dag till en annan. Säg att du är storägare i ett IT bolag med en haussad aktie. Då ska du alltså betala stora belopp med pengar du inte har. Dagen efter du betalat skatten går IT bolaget i putten och du har noll. Nej, beskatta förmögenheter är inte så smart. Däremot ska man beskatta kassaflöden som kommer ur de här förmögenheterna. Jag tänker på utdelningar, kuponger och reavinster.

Fd president Reagans rådgivare sa, jag är inte för ökad jämlikhet om det innebär att alla får det sämre. Sant! Men betyder det per automatik att alla får det bättre om vi samtidigt tolererar ökad ojämnlikhet? Verkar inte så!!!!

Titta på den här
http://en.m.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_tax_revenue_as_percentage_of_GDP

Sverige hämtar in mycket pengar av sin befolkning, 46%. EU ligger på 36% och USA 27%. Sen handlar det förstås hur man hämtar in den? Dvs är det linjär inhämtning eller starkt progressiv. Jag är för en stark stat, just för att det ger staten möjlighet att erbjuda en god välfärd, åt ALLA. Den matten är inte så svår. Men pengarna spenderas inte bara på välfärd, utan en hel del går åt transfereringar, det har jag svårare för. Inhämtningen bör vara hyfsat linjär på arbete, då det faktiskt är rent slit. Men när man börjar tjäna pengar på pengar, dvs inte slit… Då tycker jag beskattningen kan vara tuffare. Så länge som pengarna inte återinvesteras på ett sätt som gagnar samhället, då behöver man inte skatt, just för tillfället.

Men vi problemet är väl egentligen inte de Superrika? För mig gör det egentligen inget att de blir fler eller får det bättre. Problemet är om medelklassen krymper, eller får det sämre. Så vad ska vi titta efter egentligen? Jag tar gärna mot förslag, men en definition skulle kunna vara:

Fastställ en nedre gräns för vad som krävs för att leva ett hyfsat liv. Finns det ett bra välfärdssystem i landet så behövs mindre än om det inte funnits osv. Den andelen ska helst vara noll, men är såklart inte det. Trenden är såklart viktig. Om ingen är fattig, så gör det inget om några blir Superrika är grundtanken. Men om den gruppen växer har vi ett problem som måste lösas.

Men det är en svår filosofisk diskussion. De flesta gillar inte slackers och brottslingar som inte gör rätt för sig. De ska inte få något gratis utan förtjänar sin position. Sen har vi den ensamstående mamman som dubbeljobbar och gör rätt för sig, men får inte det att gå ihop. Så vill vi inte ha det!

Men dokumentären belyser ett annat problem, och det är om det skapas värden i en ekonomi, ska det värdeskapandet tillfalla top 10%, eller top 80%. Det finns ett uttryck, du kan inte mer än äta dig mätt. Problemet är att när de rikaste får mer så genereras ingen tillväxt. Men om alla får det lite bättre så genereras tillväxt. Därför, höj statliga löner, sänk inkomstskatterna, och finansiera det med höjda skatter på inkomst på kapital… Utdelningar, reavinster osv… Verkar som om man blivit kommunist på äldredar! Hemska tanke!

Nej problemet är ju inte förmögenheter. Förmögenhet är lika med värde som är lika med pris…. Får vi en börs- och fastighetskrasch så har avståndet mellan dem och övriga befolkningen minskat. Då applåderar väl Piketty? Är det något bra? Nej det spelar ju ingen roll! Problemet är när bolaget tjänar x% i vinstmarginal, samtidigt som en anställd knappt kan skaffa ett boende för att lönen är för liten eller när pengarna delas ut istället för att återinvesteras.

Men att komma till rätta med det här är inte enkelt!

Men kom ihåg, problemet är inte de rika, de är antalet fattiga och att medelklassen inte tar del av en växande ekonomi…

Rätt kul förresten att de sågade hyresägandet, men hyllade egnahem ägandet… I Sverige är ju delar av debatten tvärtom!

ps. Nästa avsnitt verkar handla om skuld och rikedom. Ni som läst den här bloggen ett tag vet min irritation kring hur statsskuldernas framväxt (genom mångårig budgetunderskott) visserligen gjort så att sjuksyrran haft jobb och kunnat handla på Wallmart är något bra, men där vinsten till slut hamnade i fick på ägaren av Wallmart. Så alla har gynnats, alla är solidariskt ansvariga för statsskulden, men där ett fåtal personer, i förhållande till totalen, har kammat hem vinsten. ds.

Publicerat i Uncategorized | 6 kommentarer

Bits and pieces

Jag kommer visa på en del charts nedan att det finns en klar uppsida på core inflation det närmaste året, och att vi ganska enkelt skulle kunna nå 2% inflation i USA, vilket gör att risken är överhängande att FED väljer att normalisera sin penningpolitik, vilket kan definieras som att höja till 2%, vilken skulle ge en balans mellan styrränta och inflation, vilket inte är orimligt om inflationen ligger på målet.

Detta ger komplikationer på 3 nivåer.

1. Ränta går upp i absoluta termer. Ligger styrrätan på 2%, så lär en US T-bill stiga från noll till 2%, och då lär alla andra räntor tryckas upp med 2%.

2. Yieldkurvan vänder upp. Idag är det nästan ingen skillnad mellan en bond som förfaller om 5 månader eller 5 år. I ett sånt här scenario så inbillar jag mig att kurvan vänder upp. Så om T-bill ligger på 2%, så kan 5 åringen ligga på 3%.

3. Kreditspreadarna. Idag är de väldigt ihopatryckta. Särskilt för IG och bättre, där påslaget mot statspapper är extremt litet. En 5 årig obligation i en IG skulle då kunna gå mot 4-5%.

Jag tror att skulle du fråga Volvo Treasury om deras 5 åriga upplåning skulle kunna gå från 1% till 5% så skulle de svara att ”Ja det är ju rätt mycket, men ur ett historiskt perspektiv är det inga konstigheter att betala 5% för 5årig upplåning. Allting bygger ju på att du har rätt i dina antaganden om inflation och penningpolitik”

En annan reflektion är om Volvo betalar 5% för sina 5 åriga upplåning, vad tycker ni en HY obligation ska yielda då?

Det för oss osökt in på default risk. Jag många av de här HY oblisarna som emiterats senaste åren kommer få bekymmer att betala igen det nominella värdet, utan räknar med att rulla över. I en miljö med Volvo 5%…. kommer man klara att rulla över då? Jag är inte så säker på det, och då vet vi alla vad som händer.

Nu till annat

De senaste 20 åren har vi sett en fantastisk marginalutveckling för amerikanska bolag.

Namnlös2033

Vet ni var förbättringen kommer ifrån? Lägre räntekostnader är en av de minst. Nej den viktigaste handlar om lägre skatter. Den näst viktigaste handlar om bättre EBIT marginal vilket handlar främst om att lönerna stigit mindre än bruttovinsterna, och lägre avskrivningar som är ett resultat av mindre Investeringar.

Namnlös2034

Trots detta framstår inte skattesatsen i USA som så uppseendeväckande i jämförelse med omvärlden. Visst är räntekostnaderna små, de ligger på 1,5% av SALES, å andra sidan ligger medianen på ca 2% så det är inte så stor skillnad. Detta trots att netto skulden är relativt liten!

Namnlös2035

Som jag visat tidigare finns det en naturlig korrelation mellan SALES och Nominell BNP. (i Sales ingår ju även försäljning utomlands så det ger en inte hela bilden). Bortsett från att sales vänt ner utan BNP har gjort det kan man ju fundera över… men det är intressanta är sambandet mellan 1970-1990 och 1991 till idag…. vinsttillväxt över tiden bör vara kopplad till ökad försäljning, och den är starkt kopplad till nominell tillväxt… och jag säger bara LTG. Frågan är vad som är en korrekt värdering i den här miljön. Men också vad som är en normal inflation och en normal ränta? Allt hänger ju samman!

Namnlös2036

ytterligare två charts som pekar på löneinflation…

Namnlös2037

och ytterligare ett….

Namnlös2038

och får vi högre inflation, så får vi högre räntor, så går obligationer ner… och finns det pengar att ta hem då tror ni?

Namnlös2039

Apropå kärn inflatioen, föga förvånanade verkar det vara jobb och löner som driver Core service inflation, och dollar och importpriser som driver core goods…

Namnlös2040

Men det jag beskriver ovan känner man väl till? marknaden är väl effektiv? Om det här ska inträffa så borde räntorna ligga betydligt högre idag? Studera nedan chart noga…. det konstaterar att marknaden ALLTID har fel i sina prognoser över vad FED ska göra ALLTID!!!!

Namnlös2041

Men det är på ”lång sikt”. På riktigt kort sikt har datan varit dålig och inte mycket pekar på räntehöjningar. Varför stiger då räntorna????? Det är Tysklands fel… bunden har rusat på sistone!

Namnlös2042

Så här skriver DB:

For a long time the narrative in markets has been that “Europe is holding down US rates”. But it is now beginning to look like the European drag on US rates is disappearing. Specifically, the sell-off in US rates has not been driven by changing Fed expectations, it looks like the main driver has been a shift in ECB expectations. A few weeks ago, the market expected the first ECB hike to be in January 2021. Today, the market expects the ECB to hike in the first half of 2018. In other words, over a few weeks ECB expectations have moved by almost three years while Fed expectations have remained basically unchanged. In sum, given that the move in US rates is not driven by changing Fed expectations but by changing ECB expectations it looks like the conclusion here is that the European drag on US rates is starting to fade.

When will this move end? I think the answer to that question depends on your view of the blue line in the chart. If you think the ECB is priced right now, then we may see some stabilization soon. But if you think that the European economic data will continue to benefit from lower euro and lower oil and that this will force the ECB to end QE before September 2016, then we still have a long way to go before we get to the end of this move. A few clients have said something along the lines of “The Fed has to do something”. But the Fed only reacts if there are systemic risks and so far that doesn’t seem to be the case. In fact, one could argue that what we are seeing at the moment is a normalization in US rates and vol that the Fed feels comfortable with. But I feel confident that the Fed would not have expected the normalization in US rates to be driven by changing ECB expectations. Bottom line: The outlook for US rates depends importantly on your economic outlook for Europe and whether you think current ECB expectations are priced correctly.

En stigande bund% var på tiden, givet hur starkt europeiska aktier gått…

Namnlös2043

och Bunden kan gått lite till med tanke på hur starkt det tyska pmi new order indexet varit…

Namnlös2044

Så tillbaks där vi började.. om en 5-årig statsobligation ligger på 3% och Volvo ligger på 5%, var ligger bostadsobligationen? 4%? Vad kostar den ut mot kund? 5%? Vad ligger den rörliga boräntan på då? 4%? Hur många svenska låntagare klarar den här räntemiljön… vad gör man om man inte klarar sina räntebetalningar? Vad händer då???? Låt säga att alla ändå har kalkylerat med att klara 4% och klarar sina räntebetalningar och kan bo kvar… hur mycket har de över i plånboken jämfört med idag när de betalar 1,5%? Hur mycket i minskade amortering och konsumtion resulterar det i? Hur påverkar det ekonomin? Vad händer med jobb och tillväxt då?

Jag har inte facit, men riskerna finns!!!!

Men just nu ser Stockholm i varje fall tekniskt starkt ut… Så jag ligger kvar i marknaden tekniskt/taktiskt, men är beredd att stoppa ur mig om vi bryter 1,590!!!

Trevlig helg!!!

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Ännu en artikel som spår bostadskrasch

http://www.va.se/nyheter/2015/05/13/fly-bankfallan/?utm_source=apsis-anp-3&utm_medium=email&utm_content=unspecified&utm_campaign=unspecified

Den är förvisso bättre än det mesta jag läst i kritikväg, och det är intelligent att han sätter siffror på det och konstaterar att det är just räntan som kan orsaka en krasch. Många verkar tro att det ska ner bara för att det gått upp.

men det finns ingen diskussion what so ever VARFÖR räntorna ska gå upp, när och hur mycket. Man bara utgår från att de ska göra det. Det är synd! Han kanske skriver senare i boken att får vi ingen ränteuppgång så lär vi inte någon krasch heller. Men man vet ju aldrig!

Det är många där ute som har en analys kring ränteläget som lyder ungefär så här: Räntorna är historiskt låga, därför kommer de att stiga.

Det är inte en analys, det är…. ja ni fattar.

Det är lite som att säga, Iphone har en rekordhög marknadsandel, därför kommer den att sjunka.

Ja den kan sjunka, men inte per automatik för att den är hög. Samma sak med räntan (jag tror ju till och med på högre räntor, med strukturellt lägre än vad vi varit vana vid vilket jag också kan motivera). Den kommer inte att börja stiga BARA för att den är låg… det är liksom ingen naturlag.

Man brukar också få höra, ”Räntorna är låga nu, och kommer vara en tid till, SEN kommer de att stiga”. Det bygger på ett beteende man ofta ser hos analytiker. Dvs bästa prognosen av framtiden är det som varit, eller möjligtvis extrapolering av nuläget. Vi vet hur det ligger till, nämligen att framtiden skiter högaktningsfullt i både historien och nuläget… och SEN stiger räntan, vilket bygger på antagandet, efter regn kommer solsken. Inget av det är särskilt analytiskt. Det är bara korkat!

Ett annat fel många gör, och som jag själv också gjort tidigare, är att blanda ihop lånelöfte med vad du faktiskt har ”råd” med att låna, dvs kalkylen bakom lånelöftet säger att du får låna X, men räknar du med dagens räntor, som är det du verkligen kan betala så hade du klarat ett större lån. Men lånat du tagit baseras på det förstnämnda och det är just det lånet som sätter priset på den bostaden du köper.

Jag menar att prissättningen på en fastighet styrs av hur mycket köparen fått låna (och ek som har att göra med hur mycket köparen av hans sålda bostad fått låna). Själva beloppet hur mycket man får låna har ju naturligtvis gått upp, när räntan genom åren gått ner, men det skiftar inte linjärt med räntan, och beloppet baseras framförallt inte på den faktiska BOLÅNERÄNTAN, utan KALKYLRÄNTAN.

Dvs om du går in på banken IDAG och får låna X mkr, och sen går du in två veckor senare då bolåneräntan gått upp med 20 punkter så får du knappast låna mindre. Lånelöftet baseras inte boräntan, utan kalkylräntan. Eftersom bostadspriserna sätts utifrån vad köparen lägger upp på bordet, så styrs de av storleken av lånet, som styrs av lånelöftet, som styrs av kalkylräntan.

Det finns såklart en koppling mellan boräntan och kalkylräntan, men den är troligtvis inte ett till ett senaste 20 åren. Lånelöftet (och därmed priserna) har ju även påverkats av förändringar i krav skuldkvot som för närvarande är 85%. Lånelöftet har också historiskt påverkats av amorteringskravet, där man förr alltid bakade in amortering men där man de senaste åren haft möjligheten att välja amorteringsfritt. Även kvar-att-leva på beloppet kan ha förändrats på ett sätt som förändrar storleken på lånet, och därmed priserna.

Det är många rörliga komponenter i det här som gör att historiska jämförelser haltar, men slutpoängen har han rätt i. Dubblas räntan idag, så lär det sätta press på priserna. Men hur mycket går inte att svara på.

Konjunkturen spelar också in. Stiger räntan till 4% samtidigt som konjunkturen är rejält stark, dvs både skapar jobb och löneökningar… ja då kommer det kompensera för ränteuppgången.

Andelen bundna och rörliga lån spelar också roll när man jämför historiskt. Ju större andel bundna lån, desto trögrörligare blir priserna vid en ränteuppgång.

Han utgår också från vad köparen ”kan” betala, vilket såklart är superviktigt. Men det handlar också om var säljaren är villig att sälja, och den villigheten är viktig fram till att säljaren blir distressed, dvs då han tvingas sälja vilken inte inträffar förrän han inte kan betala räntekostnaderna.

Nu går förvisso kalkylräntan upp och ner med de verkliga räntorna. Men om räntan idag är 2% och bankerna i kalkylräntan jobbar med ett påslag på 5%, dvs kalkylränta 7%. Räknade de med 15% (10% boränta +5% påslag) 1996 när räntan var 10%????

Jag är för övrigt väldigt tveksam till de rörliga kalkylräntorna, om de bygger på dagens ränta + räntepåslag då sannolikheten för en kraftig uppgång när boräntan är 5% är mycket lägre än idag då den är 2%. Men det är en annan femma.

De faktiska bolåneräntorna är mycket intressanta, men när vi pratar fastighetspriser (som bygger på ek+lån) så är kalkylräntan som används vid lånelöftes kalkylen mycket mer intressant då det är storleken på lånet som är helt avgörande för vad priset blir när en bostad ska köpas. Eller säljas (då det också kräver en köpare).

Point being, säg att Bolåneräntan går upp till 4%. Tvingas Någon lämna sitt hem? Det vet vi inte, men om bankernas kalkyler håller så gör man inte det. Ok, låt utesluta distressed sellers. De potentiella köparna då? Kommer du kunna låna mindre, och därmed bjuda sämre, som därmed resultera i lägre priser. Där är jag osäker, jag är inte säker på att lånelöfteskalkylen stiger med exakt 2% bara för att räntan gör det, och därmed skulle reducera storleken på lånelöftet. Om den gör det så har köparen mindre pengar att lägga på bordet (mindre ek också då han sålt sin bostad till lägre pris) vilket gör att priserna borde gå ner. Men som sagt, jag tror inte att kalkylräntan och bolåneräntan är linjär materia.

Jag är också tveksam till hans resonemang om nybyggnation som indikator för priserna. Det finns två världar i Sverige, dels är det Stockholm och dels är det resten. I Sverige ex Stockholm finns en massa mark, men där är marknadspriserna för låga för att det ska vara lönt att bygga nytt. I Stockholm säger han finns en massa mark i utkanten, och då funkar referenspriserna i utkanten på 40-50k. För det första vill Stockholmarna ogärna flytta längre ut. För det andra finns det inte obegränsat med mark. Titta på det som byggs nytt. Det finns oftast någon form av attraktionskraft i området, som kompenserar för att det ligger en bit bort. Jag anser att priset på nybyggnation haltar som indikator för om priserna är korrekta.

Publicerat i Uncategorized | 4 kommentarer