Fel igen!

Nu är det dags att diskutera bostadsbubblan igen, och som vanligt är det på sandlådenivå. Det är så sorgligt!

http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/bopriserna-stigit-med-750-procent

För det första så uttalar sig folk om något som de inte kan veta svaret på. Det är ointelligent. Mer om detta längre ner!

1. Varför utgår hela inslaget från priserna? Priserna är helt oviktiga. Priserna är bara en funktion av andra faktorer. Priset styr inget, priset styrs av andra faktorer.

Priset någon betalar för En bostad = eget kapital + lån

Ek är ganska stabilt

Lån = (disp inkomst – levnadskostnader exkl boende) / ränta

Lån är alltså en funktion av din lön och levnadskostnader, och räntan. De två första har varit ganska stabila. Det mest rörliga komponenten i ekvationen har varit räntan.

Fråga en familj hur det funkar när de ska köpa en bostad. De sitter ner, tar sin lön och kollar vad man har råd att lägga på räntor varje månad, sen går man till banken och hoppas på ett bra lånelöfte.

Men det är nu det börjar bli intressant.

Vilken ränta räknar bankerna med, vilken ränta räknar hushållen med?

Detta leder oss in på två frågor,

Har kalkylen gjorts med en tillräckligt hög ränta eller inte. Hur höga räntor klarar låntagarna?

Var är boräntorna på väg?

Vid en räntediskussion måste man ställa två frågor,

Var ligger den reala räntan idag?

Hur ser inflationsutsikerna ut?

För att förenkla, långräntor är en funktion av korträntor, korträntor är en funktion av riksbankens styrränta, och styrräntan är en funktion av inflationen.

1. Enkelt uttryckt är real räntan = styrränta – inflation

Den har över tiden legat kring noll, även detta grovt förenklat.

Idag ligger stryräntan på 0,25. Kärninflationen ligger under 1%. De är i princip i balans.

Jag säger att vi hade haft ett problem om kärninflationen legat på 3%+… då är räntemarknaden manipulerad och felprisad. Nu är den inte det i Sverige!

2. Finns det några fara att inflationen kan stiga i framtiden, och därmed pressa upp räntan? Det är detta diskussionen borde handla om!

För att bevisa att jag har rätt… Låt säga att inflationen i sverige idag hade legat på 10%. Hur hade prisutvecklingen varit på bostäder då? Hur stor hade lånestocken varit? Kan du inte svaret, eller inte förstår svaret nu, så rekommenderar jag dig att Surfa någon annanstans.

inflationsutsikterna är den enskilt viktigaste parametern i den svenska bostad och belåningsdebatten.

Många äldre pratar om den höga räntan i slutet på 70 talet, i början av 80 talet. Men kommer ni ihåg var inflatioen låg, kommer ni ihåg varför den var där? 10% och supply chock fick oljan att stiga kraftigt. Man måste sätta saker i ett samband.

Historiskt har inflation varit väldigt samspelt med tillväxten i ekonomin, och därmed legat kring 4-5% sedan efterkrigs tiden. Idag har vi ett extrem läge med så låga räntor, å andra sidan är tillväxten, och kärninflationen också strukturellt låg.

I USA har de negativa realräntor. Detta har FED orsakat. Den Amerikanska ekonomin växer, det skapas jobb, och det är bara en tidsfråga, tror jag, innan inflationen börjar leta sig uppåt. Det kommer sätta press på räntorna. Över tiden finns en mycket logisk balans mellan korträntor och inflation. De ska balansera.

I Sverige har vi inte samma problem med negativa realräntor. Diskussionen bör handla om var ekonomin, jobb och slutligen inflationen tar vägen. Det är en rätt jobbig diskussion för det finns inga sanningar.

2

Det värsta jag vet är grafer över lån/bnp, eller lån/disp inkomst…Som om de beskrev problemet. De gör de inte!

Lån/bnp. Säg att ekonomin krashar, eller priset på din bostad faller brant, hur mycket förändras din månadskostnad? Just det! Det är helt irrelevant. Lånet är statiskt. Lönen är statisk. Värdet är oviktigt. Räntan är rörlig.

Säg att lånen i sverige hade varit hälften så stora som idag… Då är det många experter som hade applåderat. Men ponera att räntan samtidigt hade legat på 10%… då hade de nog slutat applådera! För då hade vi haft mycket stora problem i samhället. Det är alltså bättre med 100 i lån vid en ränta på 3%, än 50 i lån med en ränta på 10. För vad är det vi vill undvika, problem i samhället eller lån. Svaret är enkelt. Jag kan fråga vilken villaägare som helst, vill du x i lån men kunna betala månadskostnaderna. Eller vill du ha hälften så mycket lån, men kommer inte ha råd att bo kvar.

Räntan är en föränderlig del i kalkylen men den måste inkluderas för den är helt avgörande för om vi får en krasch eller ej. En krasch kommer inte enkom för att priset gått upp. Det finns ingen naturlag som säger att priset måste gå ner för att det har gått upp. En krasch kommer inte bara för att stocken med bolån vuxit kraftigt. Som om det fanns en naturlag som sa att går lån upp med X% så måste de sedan gå ner med X%. En krasch orsakas inte av avsaknaden av köpare, utan forcerade säljare. En tvingad forcerad säljare går ner i pris för att måste sälja, inte för att vill sälja. En säljare är inte forcerad om han kan betala räntebetalningarna. Kan han det lär han inte sälja till ett lågt pris. Räntan spelar en avgörande roll.

Tittar man på charts som tar in lån, ränta samt disp inkomst, så ser situationen rätt bra ut, särskilt ur ett historiskt perspektiv. Men det finns ingen som lyfter fram detta!

Kritikerna är snabba på att påpeka att kalkylen snabbt kan ändras om räntan stiger krafitgt… Och det mina vänner är vad diskussionen bör handla om. Eller snarare var inflationen kommer ta vägen… För det styr räntan!

http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Inflation/Inflationen-just-nu/

3.

En annan grej som jag inte fattar är att alla dem som är rädda för vad en krasch kan medföra för problem för samhället, är oftast dem som ivrar för att ta bort ränteavdrag, införa fastighetsskatt och tvingande amorteringar.

Jag är inte för ränteavdraget, jag tror på amortering som sparform…

Men Har de inte fattat att just den här typen av åtgärder i sig kan skapa just den situation de är rädda för?

4.

Sen är det klagan på alla som inte amorterar. För det första så är det oftast dem som inte kan amortera som borde amortera, så det löser inte problemet med eventuell överbelåning. De kan åtminstone inte amortera i tillräckligt hög takt.

För det andra så säger man inget om hyresgäster. Så här är det;

Hyra = ränta på lånen som hyresvärden har i bolaget (som även  inkluderar vinst till banken) + driftskostnader + vinst till hyresvärden

Jämför villaägares boendekostnader:

Ränta på lånet (som inkluderar vinst till banken) + driftskostnader.

Skillnaden är vinst till hyresvärden.

Skulle hyresvärden amortera på lånet, för den vinsten han gör, så sänker det knappast hyran. Amoreterar villaägaren på lånet så sänker det boendekostnaden.

En hyresgäst amoreterar inte en spänn utan går hela livet och betalar vinst till hyresvärden… allt annat är precis samma som en låntagare som inte amorterar.

Det finns rätt många likheter mellan en bank och en hyresvärd med andra ord.

Men säger någon, går priset upp är du som äger fastigheten vinnare! Relativt hyresgästen är du det, för där gynnar bara en prisuppgång hyresvärden. Men det motsatta gäller vid nedgång. Men är villaägaren en vinnare om priset på huset går upp? Njae säger jag. Har ditt hus gått från 2 till 10mkr, så har grannens också gjort det. Du kan bara realisera vinsten om du byter ner dig, eller flyttar ut i skogen och tältar. Det sistnämnda är knappast aktuellt för någon.

Exempel;

Du köpte ett hus för 2mkr, lånade 1mkr.

Huset stiger i värde till 10mkr.

två möjligheter, bo kvar eller sälja och köpa ett nytt för 9mkr (du gör dig skuldfri mao)

Marknaden kraschar och priserna halveras.

10/2= 5mkr – lån 1mkr=4mkr nettoförmögenhet

9/2=4,5mkr – 0 lån = 4,5mkr nettoförmögenhet.

Att byta ner sig är gynnsamt i en stigande marknad

Vissa hävdar att du som låntagare tar risken. Säg att priserna halveras som ovan. Hyresgästen betalar hyran i vanlig ordning. Villaägarens månadskostnad, ja den är också intakt. Vad är risk? Visst du kan riskera att ha negativ EK, vilket låser in dig? Men om du inte hade tänkt flytta, vad spelar det för roll? Vi har ju precis konstaterat ett positivt EK inte är så positivt då allt annat också stigit i värde, så du kan liksom inte göra nåt med låtsas vinsten. Lika mycket på låtsas som vinsten är vid en uppgång, lika mycket låtsas är förlusten vid nedgång. Tror du banken slänger ut dig på gatan så länge som du betalar räntan? Nej just det, varför det. Därför gör de det när priset gått ner realiserar de en förlust eftrersom du ändå inte kan betala din skuld… Och samtidigt får de ingen ränta på lånet som är kvar. Loose loose situation för både dig och banken. Lån/Pris är irrelevant.

Tänk om Sveriges banker i ett svep tog över dina lån, och ägandet av ditt hus, men du var delägare i huset med den andel du har idag. De blev hyresvärdar, och det enda du gjorde var att betala hyra till banken. Samma slant som idag! Hade det känts bättre? Vissa säger ja, särskilt dem som tycker svenskarna har för mycket lån…. men sanningen är den att det hade varit EXAKT samma sak.

Hyresvärden tar ut vinst av hyresgästen, banken tar ut vinst av låntagaren…

Men fastighetsägaren tar ränterisk, det gör inte hyresgästen hävdar någon? Njae, i hyresvärdens bolag är oftast kalkylräntan över 5%. Skulle den som äger sin bostad binda lånen med liknande ränta så skulle man få dem bundna på över 10 år. Alltså så skulle man bli av med ränterisken.

Det är väldigt små skillnader mellan en hyresgäst och en icke amorterande Banklånekund faktiskt! Det verkar vara få som fattar detta! Ingen pratar om det! Som hyresgäst är du alltså ”belånad” för du är med och betalar ränta på ett lån varje månad.

Att en bostadsrätts innehavarare blir av med jobbet och inte kan betala räntan, är exakt samma sak som att en hyresgäst som blir av med jobbet och inte kan betala hyran, vilket gör att hyresvärden (om vi i detta exempel säger att det bara finns en hyresgäst i huset) inte kan betala räntan på sina lån.

5. Men största irritationen handlar om avsaknaden av insikt att ingen kan veta hur det egenligen förhåller sig, vilket säger en del om våra sk. Experter.

Detta är också den punkt jag är helt säker på…

Vi är överrens om att fokus i diskussionen är om priserna ska falla eller inte. Vi är överrens om att en prisnedgång orsakas av forcerade säljare, och de säljer för att de inte kan betala räntan på lånet. Så vi vet att prisnedgången är kopplad till ränteuppgång av något slag. Ändå pratade man inte om det?

Dessutom, Vem VET helt säkert hur många som blir forcerade säljare när bolåneräntan är 3, 4, 5% eller ännu högre. fi/ Riksbanken kanske har en ide? men även om vi visste exakt hur många som blir forcerade säljare vid 5% ränta, hur vet vi hur många forcerade säljare som krävs för att skapa en krasch.. Det vet vi inte! Sen vid det specifika tillfället bör man ta in konjunktur och köparnas förutsättningar. Det är möjligt att det antal forcerade säljare som skapas vid 6% ränta är inte tillräckligt för en krasch om konjunkturen är tillräckligt stark, å andra sidan kan 4% ränta orsaka en krasch trots att antalet säljare är mindre, om konjunkturen är synnerligen svag. För många osäkra variabler!

Sen vet ingen heller helt säkert om räntan ska gå upp, när den ska gå upp ( om den nu går upp) och hur mycket?

Det är alltså inte möjligt att uttala sig så säkert som vissa gör.

Eller tror någon att vi får en krasch om räntan ligger kvar där den är idag?

Då förstår jag inte, för då skulle vi redan ha forcerade säljare i marknaden, och vem skulle ta ett större lån än  att man inte kan betala det månaden efter?

Många tror på att det är en eventuell lågkonjunktur, som triggar arbetslöshet, och som triggar krasch. Fullt möjligt. Men det är fel diskussion för även den som bor i hyresrätt får problem när de blir av med jobbet. Även den med ”rätt andel lån” får problem när inkomsten uteblir. Då handlar det inte om belåning i sig. Det är en annan diskussion.  Skulle diskussionen handla om att Sverige måste klara 15% arbetslöshet, ja då måste varje hushåll, även de som satsar på en hyresrätt, börja räkna helt annorlunda. Det är knappast relevant?

Nej, det saknas ödmjukhet inför fakta som saknas, och folk uttalar sig tvärsäkert! Detta måste grunda sig i okunskap, oinsikt  eller nåt annat!

Personligen tror jag risken är stor att vi har en grupp i samhället som inte klarar av slopade ränteavdrag, tvingande amortering, f skatt och stigande räntor. De kan mycket väl bli forcerade säljare och tvinga fram en krasch…. Men jag vet inte hur många de är vid varje given räntenivå, och vid vilken ränta det blir problem.

Jag tror även på högre räntor, men jag vet inte! Jag vet inte när och hur mycket… Jag bara tror, jag bara spekulerar, för jag är tillräckligt insiktfull i problematiken kring att veta….

Till alla er som går runt och säger att priserna är orimliga… vad underbygger ni det på? Är lånen också för stora? Vad underbygger ni det på? Är lånen för stora i förhållande till folks lön efter skatt? Eller är det så att ni tror att det är en kommande räntehöjning slår ut många? Varför kommer gå räntan gå upp? Är det för att inflationen kommer gå upp? Vad är det som kommer pressa upp inflationen?

Jag tror de flesta bara tycker att en bostad som gått från 1mkr till 8,5mkr är en stor uppgång, och 8,5mkr är ett stort belopp. Sorry, men den analysen är fel, den håller inte!

Nej, inslaget i aktuellt borde heta, fastighetspriserna upp med 750%. Var kommer räntorna ta vägen de kommande åren? Men de måste skruva det åt det populistiska hållet, eller fattar de inte bättre, eller både och?

Först då hade vi kunnat ha en kärnfull, om än komplicerad, diskussion huruvida det kan orsaka problem eller inte.

Bankerna säger att de är försiktiga och kalkylerar med väsentligt högre räntor när de ger lånelöfte. Stämmer det så borde det vara lugnt. Fi och Riksbanken är något mindre positiva. Men mest skrämmande är undersökningar där man frågat folk om de kan bo kvar om deras boende kostnader går upp med 50%, där 1/3 säger att det ser tajt ut. Var är sanningen… någon som vet?

ps. Sen är det en annan femma om räntorna går upp, hushållens köpkraft minskar (för de måste betala mer i räntekostnader), vilket gör att ekonomin bromsar in, några blir av med jobbet, de kan inte betala sina räntekostnader, de blir forcerade säljare, priserna går ner, pessimismen sprider sig även bland folk med stark ekonomi, fler blir av med jobb, fler behöver sälja osv….

MEN pratar vi svag konjunktur, och stigande arbetslöshet, så är det en helt annan sak. För då borde alla, belånade, obelånade (för de har också boendekostnader), hyresgäster, alla, kalkylera med att en boendekostnad inte får vara högre än att man klarar den på två dåliga A-kassor i en familj. Är det rimligt?

Diskussionen måste gå från pris och lån, till att diskutera ränteutsikterna. Att stå och bråka om svenskarna är överbelånade eller inte baserat på att de tar lån för att köpa något som gått upp med 750%…. sorry, men det är bara korkat.

ps2. Jag har sagt det innan och säger det igen. Bankerna borde regleras så att de  varje år måste gå ut och fråga sina kunder vid vilken räntenivå på lånet som gör att de inte kommer klara sin bostad. Därefter kan vi börja resonera vid vilken kvantitet forcerade säljare som orsakar problem. 100,000 forcerade säljare skapar nog problem, 1,000 stycken gör det inte osv. Redan idag finns det antal forcerade säljare, dvs folk som blir av med jobbet och inte får ihop det. Men de sväljs ju av en stark marknad. De ska vara glada att de inte blev av med jobbet i en dålig marknad. Sen när vi bestämt oss för vad som är en kritisk nivå, då vet vi också vid vilken ränta som vi får problem, sen kan vi diskutera förutsättningarna för att ränta ska gå dit….

Jag har slängt ur mig många gånger att alla låntagare måste klara att betala 5% ränta på sitt lån. Säg att man har 1mkr i lån. Då måste man ha råd att avsätta 50,000kr varje år. Med ränteavdrag idag är det egentligen 7% ränta (7% *0,7=4,9%). Måste personen ifråga amortera 10,000kr om året, ja då har man 40,000 över till räntor, dvs 4%. Poängen är att alla måste kunna avvara 5% av sitt totala lån varje år. Amortering eller inte. Ränteavdrag eller inte. Fastighetsskatt eller inte. Jag är den förste att erkänna att jag har ingen aning om 5% av ditt lån kommer räcka, för att du inte ska bli en forcerad säljare i framtiden. Men mellan skål och vägg känns det som en säkerhetsmarginal som skulle kunna fungera över tiden.

Sen tror jag att när man bestämt sig för en siffra så gäller det att ha en Noll VISION, dvs att ingen ska få ligga över den.

Regeringen verkar ha tagit en annan runda. Dvs om alla hade 50% loan/value så löser det problemen. De har en poäng, om alla har lån som uppgår till 50% av bostadens värde… så är också sannolikheten rätt stor att de kommer klara att betala 5% i kostnader på just det lånet. Men bara av den enkla anledningen att lånet är mindre idag om det utgör 50% av bostadens värde än 80%. Faktum är ändå att detta är ingen lösning. Prissvängningarna i framtiden påverkar inte folks månatliga kostnad. Lånets storlek kan vara för stort även vid 50% loan/value, beroende på var räntan ligger. Loan/Value säger inte ett dyft och är absolut ingen garanti för att vi ska klara framtida problem. Säg att någon hade 80% loan/value för några år sedan… men idag, tack vare prisuppgången, har 50% loan/value. Är de safe.,….. INTE ALLS.

Problemet är att någon som har 80% lån/värde idag, och ämnat att amoretera ner 1% om året i 30 år, och till slut nå 50%, löser inte problemet för att får vi en kraftig ränteuppgång inom de närmaste 5 åren så har personen fortfarande minst 75% loan/value. Sen vet vi inte heller om det hushållet som köpte en lägenhet för 2mkr, och lånade 1,8mkr av dem kanske har en samlad disp inkomst på 1mkr om året. Då är boendekostnader på 5% X 1,8mkr = 90,000kr en piss i missisippi. Detta är bara ett exempel. Poängen är att loan/value är ett dåligt mått.

Säg att priserna halveras i ovan exempel. Från 2mkr till 1mkr. Ska de tvingas att amortera ner lånet från 1,8 till 0,5mkr? Visst, med den lönen är det inga problem (och missförstå mig inte, med den lönen borde de spara, och amortering är en utmärkt sparform) men vad är risken i kalkylen????

Till media har jag ett råd,

Det finns bara två frågor att diskutera:

1. Hur många låntagare klarar inte Väsentligt högre räntor. (här finns det en sanning)

2. Var kommer bolåneräntorna att vara de närmaste åren. (här finns ingen sanning, bara mer eller mindre kvalificerade gissningar)

Allat annat är ointressant!

Men för oss vanliga människor så går det rätt lätt att se om sitt eget hus, oavsett vad de säger i TV….

GÖR SÅ FÖLJANDE BERÄKNING:

(Ditt hushålls totala lånesumma*) X 5% /12 = Summa

FRÅGA DIG SJÄLV, KLARAR JAG/VI ATT AVSÄTTA DEN SUMMA VARJE MÅNAD

Om svaret är JA, så kan du sova rätt lugnt, Om svaret är NEJ så ska du nog ta en funderare om du inte ska försöka anpassa lånet till en nivå så att kalkylen funkar. Antingen genom att amortera eller ett lite billigare boende.

I nästa steg ska du fundera över att amortera. Inte för att du behöver det, utanför att det är ett utmärkt sparande. Dessutom kommer det kännas lite bättre den dagen vi får en fastighetskrash om du har lite mindre lån. Inte för att det spelar någon roll i praktiken, men det kommer kännas bättre.

Dessutom är det inte fel att byta ner sig i en stark marknad. Precis som det inte är fel att byta upp sig i en svag marknad. Folk gör, av logiska skäl, oftast tvärtom.

Logiken är enkel, om du bor i en bostad som är värd 1mkr men vill byta upp dig till en för 2mkr. Mellanskillnad 1mkr. Men du väntar ett år. Då har priserna gått upp med 10%, till 1,1mkr och 2,2mkr, mellanskillnad 1,1mkr. De flesta är glada för att deras bostad gått upp i pris, men de borde vara ledsna.

ps. Såg den här videon som ironiskt nog fick mig att tänka på den Svenska bostadsdebatten.

Tycker ju nästan synd om killen, de som intervjuar honom fattar liksom inte. Varför gör dem inte det???? De är liksom fast i tanken att döma ut alla muslimer, trots att han klart och tydligt säger att det är väldigt landspecifika problem, som har sina förklaringar. Det påminner som sagt mycket om den svenska bostadsdebatten. Folk har liksom bara bestämt sig att 750% prisuppgång, och uppgången på lån tillsammans bara betyder bubbla. Punkt. När man hävdar att det är kostnaden på lånet, som är fullt jämförbar med hyran för en hyresgäst, i kombination med hushållets inkomst, som sätter ramarna för vad folk är beredda att betala. Det går liksom inte in!

Ni måste fråga er själva;

Om man inte hade fått låna pengar, var hade priserna varit då?

Om du hade varit arbetslös, hur mycket hade fått låna då?

Om räntan på lånet hade legat på 10%, hur mycket hade folk lånat då?

Om räntan hade varit 10%, hur mycket hade banken lånat ut då?

Räntorna är extremt låga idag, vet du varför?

Om räntorna går till 10% de närmaste åren, varför gör dem det?

Om räntorna ligger kvar på dagens nivå, vad händer då?

ds

Publicerat i Uncategorized | 2 kommentarer

FED Exit

I runda slängar ser FEDs balansräkning ut så här:

Tillgångar:

3000 mdr Treasuries (dvs statspapper av olika slag)
1500 mdr MBS (Mortgage Backed Securities, dvs bostadsobligationer)

Skulder

1500 mdr Money in circulation
3000 mdr Reserves (in Banks)

För det första,

FED har alltid och kommer alltid sitta på Statspapper. Det är en del av penningpolitiken i praktiken.

För det andra,

FED har alltid, och kommer alltid att ha en post som heter Money in circualtion, och den här kommer växa i takt med den nominella tillväxten i ekonomin på lång sikt.

För det tredje,

När man talar om att FED har använt sin balansräkning i syfte att uppnå sina mål med Asset inflation och göra en expansiv Finanspolitik möjlig (i tider när privata sektorn inte finns där) så handlar det om att man blåst upp posten RESERVES. Innan Lehman var den posten NOLL. Nu är den stor som ca 20% US BNP.

För det fjärde,

Att man drar tillbaka de månatliga tillgångsköpen av Trs och MBS, är inte Exit. Det är egentligen ”No entry”. Dvs när man KÖPER (dvs kör QE) så ökar Tillgångssidan, OCH Reserves. Men bara för att man SLUTAR köpa, som nu efter oktober, så innebär det INTE att Tillgångar och Reserves kommer att MINSKA. Bara SLUTA att ÖKA. Det är alltså ingen exit. Det är tapering av QE.

För det femte.

Exit är egentligen när Tillgångar, eller ännu viktigare, Reserves börjar att minska.

för det sjätte

Reseerves minskar när tillgångar minskar

för det sjunde

Tillgångar kan minska på två sätt. Antingen att man säljer dem i andrahandsmarknaden. INTE TROLIGT ALLS. Eller att man låter dem förfalla, och att man inte väljer att ersätta dem med nya. TROLIGT!

Hittills har FED sagt att man RULLAR över allt som förfaller. Dvs förfaller en MBS, så köper man en ny. Förfaller ett statspapper, köper man en ny. Detta gör att Tillgångssidan är intakt, och därmed Reserves.

Så även om man slutar med QE, dvs slutar att köpa MSB och TRS, så slutar man inte. Man är i marknaden som köpare i syfte att täcka dem som förfaller. Man slutar att vara nettoköpare för att vara mer exakt.

Men någon gång kommer Exit, och det innebär att papper förfaller, utan att man väljer att köpa nya. Då slutar man att vara köpare i marknaden. Eller. Njae, vid vanliga REPOR, som påverkar Money in circulation, så kan man fortfarande agera i marknaden.

Tillbaks till EXIT. Det innebär att Tillgångar krymper, och således också Reserves. I praktiken innebär det att staten måste betala FED cash för ett statspapper som förfaller. Normalt sett gör de en emission av nya papper, som gör att de får in pengar så att de kan betala de gamla som förfaller. När FED är med och tecknar nya är det ju inga problem, då det som händer är att man byter ut ett papper mot ett annat. Inga pengar behövs egentligen, en sk . rullning. Men om FED inte finns som köpare, då måste Amerikanska staten hitta någon annan, för att få in pengarna att betala FED med. Då går man från som idag, dvs med QE där man är nettoköpare av statspapper, till att i november vara netto ingenting, dvs man rullar över, och är därmed vare sig netto köpare eller säljare, till att vara netto säljare. Det är EXIT. Staten har även möjligheten att amortera. Det gör man genom att köra ett budget ÖVERSKOTT, som gör att man kan ta av överskottspengarna och amortera ner skulden. Då behöver man inte sälja statspapper. Detta är inte troligt. Stater amorterar i regel inte. Eftersom skuldsättning i statliga sammanhang är Skuld /BNP, så vill de flesta minska skuldsättningen genom att låta BNP växa snabbare än skulden, och således minskar kvoten. Ungefär som du hade resonerat att din skuld är inte intressant i absoluta termer utan i Skuld / Disp inkomst, och där du istället för att amortera hellre satsar på att öka Disp inkomsten.

Men om nu förfallostrukturen är KEY för EXIT… hur ser den ut?

Namnlös1867

Jo bland tresauries, från bills (dvs växlar med löptid på upp till ett år) till 4 års obligationer så är man en MYCKET lite ägare. Dvs pressen de närmaste 4 åren att det ska finnas en jätte som inte vill rulla över sina papper, och därmed tvinga övriga aktörer att ta på sig denna roll, är väldigt liten. MEN, efter 2018, och framåt då är FED en jätteaktör. Den tiden den sorgen kanske!

På bostadsobligationssidan verkar det se annorlunda ut. Det är inte år på axeln utan kupong så jag är lite osäker på hur man ska hantera detta. Jag är också osäker på hur den marknaden fungerar i USA. I Sverige tror jag det är Spintab, Statshypotek mfl som ger ut bostadsobligationer, vars pengar senare lånas ut och som det köps bostäder för. (du trodde väl inte det var spararnas insättnings pengar som finansierade detta?). Om det amerikanska systemet är likadant som det Svenska så innebär det att ägare av MBS, dvs FED, har en fordran på den som gav ut pappret, dvs Fannie Mae, Freddie Mac, Banker mfl.

Namnlös1868

Så om FED inte vill teckna nya, utan få in cash, så är det bankerna som ska betala ut dem.

Men samtidigt har bankerna en fordran på FED genom Reserves, och FED har en skuld till bankerna genom Reserves. Hmmmm. Nu börjar det bli intressant!

Som jag ser det så minskar MBS när FED få in cash. Detta gör att hos FED minskar MBS och Reserves. Pengarna river FED i småbitar lika enkelt som man en gång tryckte dem!

Frågan är vad som händer hos banken. Bank reserves (tillgång hos Bankerna och som motsvaras av samma post hos FED fast på deras balansräkning) borde minska, men för att detta ska balansera så borde även deposits (som är bankernas största skuldpost) minska?

Vi kommer få all anledning att återkomma till detta, men ett är säkert. Det ska bli intressant att följa bostadsräntorna i USA kommande åren… och även om Amerikanska hushåll har deleveraged (som till stor handlar om att tillgångar vuxit i värde framför att man amorterat av faktisk skuld, om man inte var tvingad till att lämna huset 08-10) så kan en ränteuppgång, precis som i Sverige, få en klart dämpande effekt på amerikansk ekonomi (konsumtion är 70% av BNP) de kommande åren.

Alternativt får FED skita i att INTE rulla över dem, om de märker att det blir för tufft….

Men då krymper å andra sidan inte BR heller!

Time will tell..

Idag var inget kul dag på börsen. Tur man hoppade av häromdagen :-). Skämt åsido, om två dagar kan man ligga snett igen. Ska bli intressant att se nu… vi har ett gap kring 1333, och stöd på 1321. Vi har även den stigande trenden sedan 2011 som möter upp vid ca 1310 och stiger. Så länge som detta håller så är det Buy the dips. Men bryts den här så väntar 1130-1200, som även är ett utmärkt fundamentalt köpläge givet den info vi har idag. Men base case rent tekniskt är att man ska utnyttja dagens svaghet att köpa aktier.

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Otroligt stark NFP

Stark NFP siffra, så här säger Sven Arne på Penser

USA : Arbetslöshet under 6 procent

Mellan augusti och september ökade sysselsättningen med 248.000 personer, vilket var 33.000 mer än väntat. Samtidigt reviderades sysselsättningen upp med 69.000 personer för de två föregående månaderna (juli + augusti).

Uppgången var bred under september. Inom de varuproducerande sektorerna ökade sysselsättningen med 29.000 personer, inom den privata tjänstesektorn med 207.000 personer och inom den offentliga sektorn med 12.000 personer.
Arbetslösheten sjönk med 329.000 personer, eller från 6,1 till 5,9 procent av arbetskraften. Det var första gången sedan sommaren-2008 som arbetslösheten sjönk under 6 procent.

Den sjunkande arbetslösheten beror delvis på att sysselsättningen ökade med 232.000 personer (enligt hushållsenkäten som skiljer sig något från företagsenkäten). Delvis på det på att utbudet av arbetskraft minskade med 97.000 personer, som i sin tur beror på att arbetskraftsdeltagandet sjönk från 62,8 till 62,7 procent. Det är det lägsta arbetskraftsdeltagandet sedan slutet av 1970-talet.

Om inte arbetskraftsdeltagandet sjunkit från knappt 65 procent till 62,7 procent de senaste 4 åren så hade arbetslösheten i USA varit på en betydligt högre nivå.

Den genomsnittliga timlönen ökade inte alls mellan augusti och september, men ökade med 2,0 procent jämfört med september-2013. Eftersom inflationstakten, mätt med KPI, ligger på! ; 1,7 procent så ökar reallönen för närvarande med 0,3 procent.

Den starka sysselsättningsökningen talar för att Fed kan höja räntan tidigare än väntat. Det kanske även den sjunkande arbetslösheten gör, även om vi tror att Fed beaktar att det i huvudsak beror på ett rekordlågt arbetskraftsdeltagande. Den låga löneökningen talar dock inte för någon tidig räntehöjning.

Det mest intressanta är den sista raden, det är anmärkningsvärt hur jobbskapandet kan ligga på den här nivån utan att lönerna rör sig ur fläcken!!!!

Men så här skriver DB

Some people argue that “there are no signs of wage inflation anywhere”. That was true up until the middle of 2013, see chart below. Over the past couple of quarters we have begun to see a steady uptrend in employment costs in different regions. We are not yet seeing broad-based wage pressure but as the labor market continues to tighten we continue to move closer to the point when more wage measures will begin to trend up. The Fed knows this and fixed income investors should also be paying attention to these emerging trends.

Namnlös1866

Tittar man senaste flödesrapporten så vill jag uppmärksamma att;

1. Aktiefonder har under nedgågen senaste 2 veckorna täckt sin undervikt, nu neutrala
2. flera indikatorer pekar på extrema köp av aktie protection (vol är ju låg så de är billiga dessutom)
3. fortsatt utflöden ur small cap, net short är på 3 års högsta
4. Fixed income pos är neutral, men det verkar som om marknaden väntar sig en flattening av kurvan, dvs korta räntor ska upp, då de är extremt shortade, samtidigt som långa räntor är mer neutrala.
5. Senaste EM sell offen är inte ackompanjerad av short positions el outflows.
6. långa pos i råvarurelaterade valutor sjunker i takt med att dollarn stärks.

Slutsatser, aktiefonder tror inte att det ska falla på mer. Får de fel finns det att ta av, vilket lär spä på nedgången. Trots att fonder inte är positionerade för någon större nedgång, så säljer tydligen protection som aldrig förr. Verkar som om ingen tror att det vänder ner imorgon, men troligtvis inom 12 månader. Utflöden ur small cap, handlar nog mer om värdering och vinsthemtagningar. FI är ju rationella, dvs att FED kommer höja räntan nästa år, och därför ska kort räntorna upp. Detta har bara börjat.

Men som många har insett så har vi tagit oss mer in i en stock picker marknad än en asset allocation marknad. Jag menar, korta räntor har gått rätt dåligt i år, långa bättre. EM har gått dåligt, men Indien och några till har gått bra. Europa har gått dåligt, fast inte euro defensives. USA går ok, men inte deras small caps… ni fattar. Så där kan man hålla på. Visst, beslutet hur mycket aktier vs trygghet man ska sitta på är, och kommer alltid att vara viktigt. Men vad du gör med aktieexponeringen är viktigare än någonsin, och kommer fortsätta att vara viktigt. MSCI World är i stort sett flat i år. Men med lite tur och skicklighet kan man sitta på en portfölj som är upp 20%+. Det gör stor skillnad för total avkastningen. Särskilt om man ligger fel i asset allocation beslutet. Nu är vi på väg in i en rapportperiod, men där 14 läggs till handlingarna. Fokus ligger på 15. Frågan är om vi i vanlig ordning får en för hög prognos, som sedan revideras ner allteftersom, eller marknaden har vett att lägga sig lite för lågt från början….

Börsen pendlar lite mellan hopp och förtvivlan, teknisk köpsignal har vi inte förrän 1400, samtidigt som 1320 stöttar på nedsidan. Känns som en varannandagsbörs där man ska vara försiktig med att ryckas med i dagssentimentet…

http://www.bloomberg.com/video/u-s-economy-may-benefit-from-mediocre-expansion-zentner-xIVS5SdcSiSBnO7eMoy95w.html

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Urstoppad

Hemskt vad det går dåligt med den tekniska handeln nu! Jag som trodde att köparna skulle hitta tillbaks och driva kurserna högre, istället bryter vi genom, och jag är tvungen att stoppa ur mig.

För att klargöra, det är fortsatt en Buy on Dips marknad, och det är intakt så länge som ca 1320 håller. (dvs så länge som EMA21 ligger ovanför SMA 150 på ett ungefär)

Nu när marknaden surar brukar det ju även vara läge att köpa, och inte hoppa av. Åtminstone om de senaste årens mönster upprepas. Men man måste vara konsekvent. Dessutom är det förmodligen det bästa köpsignalen att jag säljer :-)

Nåväl, imorgon kommer NFP som väntas bli 215k. Därefter får vi se!

Men vindarna verkar mest handla om oro just nu. Oro för att vi ska trilla in en ny svag konjunktur, inte förstärkning av världkonjunkturen som skickar upp jobb, vinster och inflation… och till slut räntorna, som var lite av storien innan. Time will tell!

Unika tider

Namnlös1865

För att löneinflationen har inte rört sig ur fläcken…..

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Det knarrar

Bara för ca ett år sedan pratade man om Global Syncronized Recovery, nu är det skrattretande långt borta. Men USA är konsensus starkt, eller?

ISM kom precis in klart sämre än väntat… dock från en hög nivå
Case Shiller hus priser kom in igår, också sämre än väntat… dock från en hög nivå

Så frågan är om det inte är USA som mean revert mot omvärlden, mer än omvärlden som mean revert mot USA?

Nåväl, det verkar som om marknaden varit skeptisk till världskonjunkturen ett tag då man sedan början av året valt bort cykliska aktier, typ överallt!

Namnlös1862

Glansen i Tyskland har också falnat… är det svag efterfrågan från Asien som spökar, eller bara att det är svårt att vara en exportnation som förväntas överraska hela tiden, under förutsättningar med en stark valuta?

Eller kommer Draghi lyckas och det bara är en tidsfråga innan ECB QE – Svag Euro – studs i ledande indikatorer – bättre data…. börjar prisas in av marknaden? Njae, det är nog lite tidigt än eller?

Namnlös1863

Enligt vissa ”experter” så är en av de absolut mest PÅLITLIGA indikatorerna för sämre tider för företag och dess vinster, och därmed skadligt för aktiekurserna… det är när spreadarna mellan Statspapper och IG och HY bonds börjar dra. Det verkar som om dem sedan i somras har börjar göra det…

Namnlös1864

Eller är det bara en liten normalisering på den så hysteriskt likviditets drivna bondmarknaden??

Nåväl, jag är väldigt skeptisk fundamentalt… men det har jag varit i snart ett år!

Tekniskt/taktiskt däremot är det fortfarande BUY the dips… vilket gäller till räntorna far iväg. Men frågan är verkligen om de gör det med tanke på att datan faktiskt mjuknar i USA, det gör ju knappast Fru Yellen mer hökaktig.. eller?

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Äntligen börjar räntemarknaden fatta

Fatta att FED kommer höja räntan!

Det är rätt intressant, för 10 åringen ligger på 2,5% jämfört med 3,0% i början av året. Ner 50 punkter alltså! SAMTIDIGT är 2 åringen som bättre speglar FEDs intentioner och den korta inflationen gått från 0,30% till 0,60%.

Namnlös1861

Samtidigt får man inte glömma att 10 åringen gick från 1,45% i maj 2013 (låg punkt för räntorna innan FED började prata tapering!) till 3% vid slutet av året. En uppgång på 155 punkter. Samtidigt gick 2 åringen från 0,2% till 0,3%, en ynka uppgång på 10 punkter. Marknaden insåg alltså förra året att vi håller på att ta oss ur en centralbanksstyrd svag konjunktur till en mer normal konjunktur på sikt, vilket fick långräntorna att agera, SAMTIDIGT som man insåg att FED trots allt var fortsatt ”duvig” och att det inte fanns några problem med inflationen, därför höll sig 2 åringen på mattan.

Netto sedan Maj är att 10 åringen gått upp med 105 punkter, och 2 åringen 40 punkter.

I takt med att FED börjar närma sig räntehöjningen, och beroende på hur core PCE/CPI datan kommer in, så väntar jag mig att 2 åringen borde fortsätta upp. I första hand mot 1,5%. 10 åringen borde gå mot 3,5%. Hur FED väljer att agera låter jag vara osagt, för det är svårt att sia om inflationens utveckling. Att Europa och till viss del Asien också går i otakt med USA gör situationen inte mer lättbedömd. En stark dollar innebär att de importerar deflation (i motsats till Europa där man vill ha en svag euro för att gynna export och importera inflation)  + att ett svagt oljepris alltid är bra för jänkarna. Men största motvikten till detta är ändå den potentiella löneinflationen som borde lura runt hörnet, särskilt i spåren av en stark konjunktur och starkt jobbskapande….

Sverige är ju som bekant en funktion av Europa och USA, spetsat med lite inhemska förutsättningar där kronan är viktig i sammanhanget…

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Update

Tekniskt gick vi ner och täppte till gapet på 1395, och nu väljer jag faktiskt att hoppa på igen! Jag tror det finns goda chanser att nå 1440-1450 , men även ATH 1540 senare i höst. SL bör man naturligtvis sätta kring ca 1376 eller strax därutöver. Sen finns det gott om data, som ex ISM och NFP som kommer och kan stöka till det, men rent tekniskt är det inget vi tar hänsyn till nu. Detta betyder också att jag realiserar förlusten då jag hoppade av vid 1355. Det är en hackig marknad men det är bara att konstatera, som så många gånger förr, att så länge som EMA 21 ligger ovanför SMA 150, så finns det goda skäl att hänga med!

Dollarns framfart har säkert inte undgått någon.

Tittar man på den reala räntedifferensen så kan vi vänta oss ännu starkare dollar…

Namnlös1850

Men även sett till konjunkturutsikterna så är det mycket som pekar på en allt starkare dollar, även om diffen bör bottna ur relativt snart… antagligen genom en peakande US PMI New order.

Namnlös1851

Euron är dessutom inte särskilt billig ännu jmf dollarn. Snarare Neutral. Å andra sidan är den här grafen svår, då det snarare är under extrem lägen som den är value adding. Kring år 2000 var dollarn ordentligt övervärderad, men då nådde den även 11kr. Idag är den mer övervärderad än under våren 2009, och då stod den i 9kr+. Det enda man kan slå fast är att vi befinner oss inte i något extrem läge och därför kan förstärkningen fortsätta… om andra saker pekar på det!

Namnlös1853

Men du ska inte vara naiv…. en stor del av Dollar traden är tagen. Många ligger positionerade för en stark dollar!!!

Namnlös1852

Även rent tekniskt så har det gått lite väl snabbt på sistone, så det är inte omöjligt med lite vinsthemtagningar… fast i stigande trend!

Namnlös1854

I övrigt så kan Kina komma på tapeten igen efter några månaders andhämtning. Vi har tidigare slagit fast att PMI diffar mot andra indikatorer som ex råvaurpriser och handelsdata.

Nu börjar surpriseindex mjukna något efter en potentiell urtoppning

Namnlös1855

El produktionen är också förenlig mot en avmattning i tillväxten

Namnlös1848

Statens satsningar på Social housing, och finansieringen därutav, har varit en viktig komponent att se till att BNP siffrorna kommer in som utlovat. Den här fortsätter att svalna av. Dock är den ledande med hela 6 kvartal, så det lär dröja innan vi ser fulla effekterna.

Namnlös1856

Även antalet trasaktioner på fastighetsmarknaden har kommit ner väsentligt vilket oftast, med ett halvårs fördröjning, brukar ge effekter på huspriserna.

Namnlös1857

Även den klassiska indikatorn m1/m2 pekar på en viss avmattning i New orders…

Namnlös1858

Var är världen på väg annars kan man undra. Faktum är att tittar man på Flash PMIs så pekar de på att vi har toppat ur, men spreaden är fortsatt till faktiska siffrorna fördel…

Namnlös1849

Annars är den stora diskussionen fortfarande när FED ska börja höja räntan, eller snarare ändra språket och börja hinta att man ska inleda en mer hökaktig politik. Credit Suisse gjorde en jämförelse med övriga gånger… och slutsatsen är, bortsett från arbetslösheten så ligger alla andra parameterar högre. Frågan är hur vägledande historien är? Njae, jag tror att löneinflation, och core PCE/CPI är avgörande här!

Namnlös1859

Det normala, konstaterar CS, är att

1. Börsen toppar inte ur förrän EFTER första räntehöjningen
2. Börsen korrigerar med i snitt 9% (SPX)
3. Men efter 6m har börsen repat sig och i snitt tagit igen 2/3 av nedgången

Jag tror man ska vara försiktig med att dra för stora paralleller till historien.

CS tittar också hur världen sett ut när SPX toppar ur på allvar, med tanke på att dagens bullmarknad är 5,5 år gammal. Även där kan man konstatera att det är inte tillräckligt bra gas i maskinen för att tro på en topp. Men även där vill jag varna för att dra för stora paralleller med historien.

Namnlös1860

Några av de viktigaste skillnaderna idag jämfört med historien är:

1. De nominella räntorna i absoluta termer, och de negativa realräntorna är extrema ur ett historiskt perspektiv och klart högre räntor är att vänta, utan att det behöver så mycket stöd av konjunkturutsikterna, vilket var huvudanledningen förr i världen. Högre räntor = negativ multipelexpansion

2. Börsen är dyr, trots genomsnitt värdering. PE 16 är kanske normalt senaste 70 åren. Men kom ihåg vad PE består av, Framtida vinstförväntningar + riskfri ränta. Om man som jag tror att vinsttillväxten i USA de närmaste 5 åren kommer vara below trend, så borde inte normalen vara PE 16 utan snarare PE 12-13, allt annat lika. Anledningen att vi ligger på PE 16 är pga den låga räntan. Normaliseras den så går vi mot en ny jämnviktsnivå. PE16 är återspeglingen av en jämnviktsnivå där vinsttillväxten var underbygd av Budgetunderskott och hushåll som lånade pengar. Den finns inte längre. Skulle vi haft vinst och konjunktur förutsättningar som förr i världen OCH dagens räntor så borde vi haft PE 22 typ. Blanda inte ihop detta med Shiller CAPE. JAg tror dagens vinstnivåer går att förklara på ett rationellt sätt. JAg bara säger att dagens vinster inte orkar växa som tidigare då vi inte får den accelerering av konjunkturen som tidigare cykler bjöd på. Skulle vi mot förmodan få starkare  tillväxt lär marginalerna till stor del ätas upp av högre löner och räntekostnader.

3. Korrektionen kanske historiskt varit 9%, men det borde vara mer intressant att titta på hur stor del av föregående uppgång som den retracade. Den här pre-rate-hike uppgången måste varit osedvanligt stark eller? Därför har korrigeringen goda skäl att bli större?

4. Anledningen till att börsen förr i världen repade sig så fort, trots högre räntor, var att konjunkturen faktiskt började ta fart, och vinsterna med den. Det var ju också därför FED höjde. Tillväxt faktorn började därför väga tyngre än den negativa räntefaktorn, och därför steg kurserna igen, efter den inledande korrektionen. Nu är detta mer osäkert. Om inte vinsttillväxt väntar runt hörnet, vad händer med kurserna då? Njae, jag tror det finns risk att en korrigering blir kraftigare än vad många föreställer sig, säg att den uppgår till 20%. Då blir marknaden, trots svaga vinstutsikter, för billig, och kan säkert studsa tillbasks. Men istället som förr, då korren var -9% och sen återhämtning till -3%. Så kanske det blir -20% och sen återhämtning till -10%.

Time will tell…

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar