Det var här allt började. Superkonjunkturen under 00-talet… och superkraschen under 2008.

Idag sprutar det ut alla typer av data som på olika sätt pekar på läget i amerikanska fastighetssektorn. Den mesta av datan tycker jag är ganska ointressant. Särskilt nybyggnation. Hallå, det byggs aldrig hus i början av en konjunktur uppgång… särskilt inte efter en fastighetskrasch.

Foreclosures, dvs utmätta och tvångssålda kåkar håller uppe supply och nere priserna. De är egentlgen inte förrän de har försvunnit från marknaden som man kan tala om äkta suply-demand och korrekta priser. Detta lär ta 1-3 år till dessvärre. Under tiden är jag nöjd om priserna rör sig sidledes, ca +/- 15% från dagens nivåer.

Det är också viktigt för det belånade hushållet att det känner sig bekvämt med värdet på sin kåk. Detta för att känna sig bekväm med sin skuldsättning. Banken ska också känna sig bekväm. Men värdet på huset och lånets storlek handlar trots allt om psykologi och syn på risk. I praktiken är både hushållet och banken mest intresserad av att räntorna betalas i tid.

Den viktigaste husdatan som publiceras är därför priserna, och där är dagens S&P CaseShiller husprisindex en av de bättre! Den kom in enligt förväntningarna, -1,6%. Grafen nedan visar YoY förändring!

Nedan är prisindex i absoluta termer… ganska flat senaste året och i nivå med 2003. Haussarna hävdar att ”affordable ratio” (dvs Dagens Boräntor X Pris på genomsitts / genomsnitts lön efter skatt) är så attraktivt att priserna knappast kan gå lägre och de snarare ska stiga vilken dag somhelst.

Baissarna hävdar att oversupply (pga Foreclosures) och Household Debt/Income ratio samt Household debt / Collateral (dvs skulder i förhållande till löner och säkerhet) är fortsatt för hög och menar att korrektionen ännu inte är klar på nedsidan.

vissa blandar ihop consumer confidence och huspriser… de har väldigt lite med varandra att göra. Se chart nedan. Under 2000-2003 var konsumenten inte särskilt optimistisk, men huspriserna steg. Under 1995-2000 spirade optimismen bland US Consumer, men huspriserna var ganska flat. Detta är logiskt. Det är boendekostnaden, räntan, som styr huspriserna. Har du råd OCH möjlighet att låna mer, så kan du också gå högre vid en budgivning. Det spelar också roll om banken kräver 0% i Egen insats, eller 30%. Om du har jobb eller ej. Vad jag vill säga är att 00-talet var extremt och jag tror inte att vi får se någon prisuppgång på fastigheter på ett bra tag. Det som eventuellt kan driva priset uppåt inom 1-3 år är att det skulle bli en utbudsdriven uppgång på ett par procent. Ett resultat av flera års noll byggnation helt enkelt. Men där är vi vi nte än! Min poäng är, vi behöver inte en prisuppgång på fastigheter för att få tillväxt i ekonomin. För detta behöver vi välmående bolag som kan investera och nyanställa, konsumenter med confidence, jobb och shopping vilja och en stat med hyggliga finanser så att de inte tvingas beskatta ihjäl sina medborgare. En uppgång av fastighetspriserna gör förstås att högkonjunkturen blir så mycket starkare och roligare… men den kan vi knappast räkna med den här gången. Därav också below trending growth!!!

Goldmans chefsekonom tror att priserna kan gå ner ytterligare 10-15%. Men, det kommer inte att påverka den starka återhämtningen i ekonomin. Vi får hoppas att han får rätt!!!!