Qexit

Många väntar sig att FED ska inleda sin deleveraging av sin Balansräkning. Jag noterar två saker i media som jag tror är direkt är felaktiga.

1, Många spekulerar när de ska börja rulla av balansräkningen. Svaret är enkelt. Efter att de är klara med räntehöjningarna, dvs efter de intagit en Balanserad Penningpolitik. Anledningen är enkel. I praktiken kommer deleveraging gå till så att de inte kommer köpa nya stats- eller bostadsobligationer i samband med att gamla förfaller. I praktiken innebär det att FED kommer saknas på köpsidan vid nyemissionerna. Någon annan måste ta FEDs plats. För att en rationell investerare ska vilja köpa den mängden obligationer så kommer de kräva kompensation för risk och inflation. Om FED, som idag, håller nere räntor generellt genom styrräntan så kommer avrullningen gå väldigt dåligt. Därför måste de höja styrräntan och få upp räntorna generellt, innan de kan kräva att privata aktörer ska vilja sälja sina företagsobligationer och aktier och istället köpa stats- och bostadsobligationer.

2, Ett annat misstag jag ofta läser om är att många tror att FED ska rulla av hela sin tillgångssida. De verkar inte förstå att USA är en Fiat ekonomi där FED ALLTID har haft och alltid kommer att ha statspapper på sina tillgångssida, och sk. Money in circulation på skuldsidan. Det man vill nolla är skulder till andra kreditinstitut.

Skrolla ner till ”selected Liabiliteis….”

https://www.federalreserve.gov/monetarypolicy/bst_recenttrends.htm

Av hela FEDs skuldsida på knappt 4,500 mdr så är det 2,200mdr som man vill reducera.

https://www.federalreserve.gov/releases/h41/current/h41.htm

Jag tror att man först och främst vill lyfta av Bostadsobligationerna. Anledningen är enkel, FED ska först och främst sitta på Statsskuld, inte finansiera Amerikanska bostäder. Risken är inte samma sak. Bostäder är uppbackade av Låntagarnas löner in the end of the day. Statsskulden är uppbackad Skattebetalarna och US Tresasury kommer aldrig har problem att hitta köpare av sina statspapper. Det är bara frågan om pris. Alltså tror jag att det första och främst är de 1,800mdr i MBS, bostadspapper som man vill reducera.

Det gör att det finns kvar 400mdr till statspapper, vilket faktiskt inte är så mycket om man ser till alla utestående statspapper om ca 18,000 mdr. 400/18000=2,2%.

Det innebär att trycket på statspapper kommer vara litet. Dvs spreadarna kommer inte gå isär utan de kommer förhålla sig till styrräntan som de gör under normala tider. Riktvärden idag:

Styrränta idag 0,75%

2 årigt statspapper +50bp ger 1,25%

5 årigt statspapper +50bp ger 1,75%

10 årigt statspapper +50bp ger 2,25%

Sen beror det såklart på hur mycket FED höjer. Jag tror ju på 1,50%, vilket ger nya riktvärden om 2%, 2,5% samt 3% inom 12 månader.

Men 1,800mdr i bostadslån är inte lite. Jag vet faktiskt inte hur mycket utestående där finns men jag har hört siffror om 9,000-10,000mdr vilket skulle betyda att FED är finansiär till 20% av den amerikanska bostadsskulden.

Historiskt har spreaden mellan ett statspapper och bostadspapper varit ganska liten. Lite beroende på hur långt bak man går. Men jag tycker personligen 50bp är rätt normalt. Eftersom FED kommer saknas som köpare på MBS sidan (för att täcka de som förfaller) så får privata sidan ta över och då finns såklart risken att spreadarna ökar mellan stats- och bostadspapper.

Ökar spreadarna på bostadspapper, dvs om en 5 årig MBS går från 1,75%-2,25 (dvs liten spread mot en 5årigt statspapper idag) till 2,75% utan att styrräntan rör på sig. Då kan man utgå från att det även ger andra räntebärande tillgångar, som ex krediter eller företagsobligationer en knuff uppåt.

Man kan också fundera på hur detta smittar till resten av Europa, och oss i lilla Sverige? Jag vet vad jag tror!

Martin Enlund på Nordea, som ni definitivt ska följa på Twitter om ni inte gör det, la ut nedan bild som är mycket mycket intressant på ovan tema.

Grovt kan man säga att när FED inleder Qexit, dvs slutar återinvestera de 2,200mdr som förfaller, så bör företagsobligationer spread isär med ca 100 punkter mot idag. Det är vad QE förde med sig. Visserligen skedde en sån tajtning redan mellan 2013 och 2015… i spåren av att Bernanke inledde tapering. Men spreadarna tajtade till sig igen när man inte lyckades strama åt penningpolitiken under 2016 som man sa i december 2015. Givet att man nu lyckas föra den politiken man från början tänkt sig redan under 2015 så är alltså risken överhängande att Credit, dvs företagsobligationer lär spread isär med ca 100 punkter.

Detta är lite ironiskt. För jag har ju mitt lilla schema som jag visar många gånger tidigare.

Namnlös2533

I förra veckan så emiterade en av de större bankerna en 5 årig obligation för ett Svenskt välkänt företag. Investment grade – BBB, Senior Unsecured, FRN, dvs floater, rörlig kupong mot Stibor+.

Tittar man i schemat ovan så borde den komma på Stibor +250bp om det hade varit ”normala” tider. Den kom på 150bp. 100 punkters skillnad. Den sattes såklart på en förmiddag, som allt annat. Point being, Börjar FED inleda sin Qexit och ECB och Riksbanken hakar på längre fram så kommer det inte längre vara 100 punkters skillnad. Det kommer vara 3mStibor +250. Sen kan man alltid fråga sig var vår styrräntan kommer ligga.

Varför ska vanligt folk bry sig om detta?

Jo, om vi är tämligen säkra på att spreadarna kommer öka samtidigt som räntorna ska stiga då får det komplikationer för alla som sitter med räntefonder, särskilt företagsobligationer. Om ett stort Svenskt företag idag kan emitera en bond på Stibor3m + 150…. dvs -0,50% + 150 = 100bp, dvs 1%. Så är det en jäkla skillnad om de i framtiden efter 100 punkters höjning av styrräntan emitterar på Stibor +250 för då blir det 100+250= 350, dvs 3,5%. Nu pratar vi BBB krediter, alla andra papper kommer ju också att röra på sig, och jag tänker främst på Bostadspapper och High Yield.

Många kanske tycker detta är rörigt och lite svårt. Därför ska jag koka ner det i några råd:

1, Om du sitter på räntefonder, se till att genomsnittsförfallet i portföljen är relativt kort. Max 3 år. Du vill att obligationerna förfaller snabbt, då spelar inte ränta och kreditspreadar lika stor roll samt att de kan återinvestera pengarna till bättre ränta.

2, Se till att de har en stor andel, helst bara, sk FRN, floating rate notes. Dvs obligationer vars kupong justeras upp i takt med att Stibor stiger. Det gör att du inte sitter på ränterisken. Du är fortfarande exponerad mot risken att kreditspreadar drar isär. Men det är hanterbart.

3, Tycker du allt det här känns överkurs….. då ska du överväga att ligga cash till 0% ränta. Alternativavkastningen du går miste om är nästan försumbar om du frågar mig. Bortsett från om du sitter på High Yield fonder, som är en helt annat sak. Jag skulle säga att HY-fonder inte är särkskilt räntekänsliga då det mesta som emiteras är FRN. Kreditrisken, dvs att spreadarna ska dra isär känns också hanterbar. Mer på B än BB.  Nej det stora problemet med High Yield är om vi brakar in i en djup recession. Då är det nästintill lika riskabelt som att sitta på aktier.

4, Hela resonemanget ovan pekar även på att räntorna för bostadsobligationer kan stiga, och som ni vet så är det inte särskilt bra för lånelöftena (dvs bostadspriserna) eller låntagarna och svensk ekonomi (stigande räntekostnader)

Martin hade två andra spännande charts, som förvisso beskriver samma sak.

De visar att kronan ska stärkas framöver. Jag tror de stämmer. Alla har varit så glada för att Macron vann, att datan i Europa är stark och Draghi låter hökig. Euron har prisat in detta mer än väl. På andra sidan har vi en duvig Ingves där ingen tycks ta notis om att Svensk ekonomi ändå gått rätt hyfsat, eller rättare sagt, lika bra eller dåligt som övriga Europa. Hur man nu väljer att se det. Jag tror att den här synen kommer normaliseras och då stärks kronan. Varför är detta viktigt? Jo minns ni inflationen häromdagen. Det studsade ju upp från 1,0 till 1,5% och det mesta går att skylla på en svag krona. Om nu kronan börjar stärkas så innebär det att inflationen kommer falla tillbaks. Point being, det finns inget som pekar på att Svensk inflation inte kommer att röra sig annat än i intervallet 1-2% under kommande året.

Nivån är vare sig för hög, eller har en tydligt positiv trend. Går detta att förankra i löner, jobbskapande, tillväxt osv…. Jag tycker det. Konklusionen av detta är enkelt: Sverige har inga som helst överhettningstendenser att tala om, varpå en Expansiv Penningpolitik är att föredra.

Hur Expansiv beror på Draghi. Ligger han på 0% så ska vi ligga på -0,5. Ligger han på +1%, ja då räcker det att vi ligger på +0,5%. Typ…..

Som jag ser det så kommer Sveriges penningpolitik under de närmaste året vara helt korrelerad med ECB. Givet den information vi sitter på idag. Accelererar löner och tillväxt, så kan vi börja återuppta diskussionen, men där är vi inte ännu!

Det har kommit en del data från USA och Kina.

Från USA kom det importpriser tidigare i veckan som steg med 4,1% mot 3,6 väntat och fg 4,3%. Även Core PPI kom in på 1,9% mot väntat 1,6 och fg 1,6. Tror inte de kommer ha särskilt stor inverkan på Varuinflationen framöver. Dollarn är trots att allt ganska stabil det större perspektivet. Dvs den verkar trenda runt 1,05 mot Euron +/-5%.

Core CPI kom på 1,9% mot väntat 2,0 och fg 2,0. Den har historiskt lirat med Core PCE med 0,5% skillnad och pekar mot 1,4% alltså. Inget inflationstryck så långt ögat nåt alltså!

För en stund sedan kom Retail sales. Den var bättre än fg månad och pekar på viss återhämtning. Men ändå sämre än väntat. Retail Control Group som tar med det som räknas in i BNP steg med 0,2% mot väntat 0,4 och fg 0,5. Lite klent. På det hela taget en siffra som varken pekar på styrka eller svaghet.

Tidigare i veckan kom data från Kina.

CPI kom på 1,2% YoY mot väntat 1,1 och fg 0,9… gäsp

PPI kom in på 6,4% YoY mot väntat 6,7 och fg 7,6….  oljan spelar in här och priserna borde lugna ner sig framöver.

M2, som är en av de viktigaste siffrorna, kom in på 10,5% YoY  mot väntat 10,8 och fg 10,6…. visar på stabilitet. Skönt

Nya lån kom in på 1,100mdr mot väntat 815 och fg 1,020…. rätt starkt

På det hela taget en skörd som visar på ett stabilt läge i Kina

Trevlig helg!

Publicerat i Uncategorized | 2 kommentarer

Vi är ett räntekänsligt land

Alla vet hur räntekänsligt Sverige är jämfört med många andra länder.

Ca 70% av hushållen äger sin bostad (högt ur ett Internationellt perspektiv)

8% är obelånade, så 62% äger sin bostad och har lån. (Ca 30% bor på annat sätt, primärt som hyresgäster)

Hushållen har 3,600mdr i skulder (ca 2,800 är bostadsskulder, billån är näst största kategori), vilket är 80% av BNP. (Det är högt ur ett internationellt perspektiv)(Tur vi har så låg statskuld!)

60% av bostadsskulderna ligger på rörliga lån (också högt ur ett internationellt perspektiv)

Detta är old news

Trogna läsare av bloggen vet att jag tror Ingves har som avsikt att höja styrräntan med 100 punkter efter QE är avslutad i år. Givet att Draghi gör det och ekonomin inte vänt ner på ett obehagligt sätt. Därefter lär han pausa och fokusera på att fasa ut QE från sin balansräkning. Jag fick frågan hur den här ”lilla” policyändring får för effekter. Låt mig göra ett försök, notera att det är grova tal och guesstimeringar. Jag reserverar mig också för att vissa siffror inte är helt uppdaterade och kan vara fel. Har jag tänkt fel får ni gärna hojta till!

Ingves höjer med 100 punkter, BOOM och ökar räntekostnaderna för hushållen med ca 36mdr kr. Pengarna går in i bankerna och fortsätter ut till ”spararna” som lånat in pengarna. 18mdr går till utlandet. 18mdr stannar kvar. Men eftersom hushållens finansiella portföljer består av minst 3800mdr så är det en ökning med ca 0,5%. Det gör nästan ingen skillnad. Pengarna återinvesteras och får marginell effekt på vår tillväxt. (http://www.privataaffarer.se/borsguiden/fonder/rekordhogt-fondsparande-i-april-913488)

Räntekostnaderna på 36mdr innebär att hushållen får lika mycket mindre i Disponibelinkomst efter räntor. Trist!

Det är 3,600kr per Svensk. Eller ca 7,200kr per Svensk i åldern 19-65 år i ökade kostnader. Eftersom ca 60-70% av svenskarna har lån så innebär det ca 12,000kr mindre per belånat hushåll i snitt. Det är 1,000kr mindre i månaden för varje belånad svensk.

Eftersom snittsvensken tjänar ca 31,000kr brutto, och 24,000kr netto…. Så är 1,000kr av 24,000kr en 4% ig minskning av den disponibla inkomsten.

De har 4% MINDRE att konsumera för varje månad. Hushållen konsumerar inte bara utan även amorterar och investerar. Men vi kan bortse från det här.

Hur mycket en 4%ig nedgång av disp inkomster skulle slå mot svensk ekonomi är svårt att säga. Konsumtionen står för 47% av BNP. Min gissning är minst 1%

Givet att Sverige växer någonstans mellan 2-3%…. så rent teoretiskt kan tillväxten falla ner mot 1-2%. Huuuu…. Knappast förenligt med högkonja ellerhur?

Nettoexport, Företagens investeringsvilja och statens budgetunderskott driver också tillväxt. Vad ECB gör och kronan tar vägen spelar också in! Men man måste göra en sån här bedömning utifrån ALLT ANNAT LIKA….. det är också svagheten.

Så kontentan är: Höjer Ingves med 100 punkter och fasar ut sin balansräkning (genom att inte rulla över statspapper som förfaller) så borde det få effekten av att tillväxten letar sig ner mot 1-2%.

Jobbskapande, lönebildning och allmänt resursutnyttjande vid den nivån behöver man inte vara Einstein för att räkna ut vad det blir.

Således är jag rätt säker på att höjer Ingves med 100 punkter, som mest 150, så kommer det gott och väl räcka. Det blir inte mer.

Jag undersökte även vad en 100 punkters höjning av 5yrs bostadsobligationen (jag antog helt enkelt att höjningen sprider sig på alla ränteslag, ungefär som den gjort när RB har sänkt) skulle få för effekt på lånelöftenas storlek. Det skulle innebära att bankerna, om de väljer att inte förändra sina kalkyler, allt annat lika kommer låna ut 15% mindre. Således kommer låntagarna ha 15% mindre pengar på fickan vid en budgivning. Således borde bostadspriserna allt annat lika falla med 15% om räntan stiger med 100 punkter. Tittar man hur priserna förändrats senaste åren i förhållande till ränteförändringarna så är inte det helt orimligt faktiskt. Utbud/Efterfrågan spelar också in men det är underordnade faktorer.

Ni kan ju fundera på vad en 15% sättning i bostadsmarknaden innebär för consumer confidence där ute!!! Huuuu

Så pass räntekänsligt är vårt avlånga land!!!! Det kan ju hökarna där ute fundera på!

Jag säger som Ingves….. Sverige går bra mycket TACK VARE låga räntor. Inte TROTS långa räntor. Sunt bondförnuft och enkelt matte bevisar detta!

Såg ni de svenska inflationssiffrorna förresten?

Inflationen ex energi och ränteeffekter, CPIF ex energi kom in på 1,5% mot Riksbankens prognos 1,3% och fg 1,0%. Anledningen beror på SVAG krona. Effekten kommer tyna bort. Riksbanken säger att inflationen kommer skvalpa strax under 2% resten av året. Jag och många andra gör samma bedömning.

Egentligen skulle man kunna säga att den typen av inflation, i kombination med tillväxt, jobbskapande (dock inte löner), hade kunnat ligga till grund för att expansiv penningpolitik inte är lämplig. Utan snarare Balanserad PP skulle kunna vara att föredra. Lite som FED resonerar.

Men eftersom vi rätt enkelt kan konstatera att det just är den låga räntan som gör att vi befinner oss där vi är, så innebär en mer balanserad penningpolitik, att nästa analys kommer vara att vi behöver sänka igen. Därför ska man inte höja nu. VI vet också att en höjning skulle stärka kronan, då ECB fortfarande kör Expansiv PP, på ett sätt som skulle slå mot vår export. Därmed skulle tillväxten bli ännu sämre… och jobbskapande och löner.

Så Ingves, jag fattar att du vilar på hanen och hoppas att Svensk ekonomi är tillräckligt stark nästa år så att du kan göra din första höjning då. Givet att Draghi är med på banan.

Den som lever får se!

 

 

 

 

 

 

Publicerat i Uncategorized | 31 kommentarer

Lite smått och gott!

1,

 http://allrainifran.se/nyheter/alexander-ernstberger-svarar-claes-hemberg/

 Hemberg har skrivit ner Allra, men Allra svarar faktiskt rätt bra. Jag tar inte Allra i försvar. Jag har senaste två åren skrivit ner deras fonder avkastningsmässigt i min ”Stora Blandfondsundersökning”. Men Alexander har faktiskt en poäng. Avanza fördyrar sparprodukter, och det finns ingen exakt redovisning med hur mycket. En kostnad som kunderna betalar. PUNKT. 

Sen är ju inte Avanza dyrast på stan. Tvärtom! Men likförbaskat så tjänar Avanza pengar på dig. Pengar som gör ditt sparande lite lite mindre värt. Det hade känts lite lite fräschare om Hemberg även var kritisk till Avanza…. Men det kanske är svårt att bita handen som föder dig?

Jag blir också lite trött på hans pushande för AP7-fonden. Den är billig, JA. Den har gått bättre än de flesta andra, JA. De flesta pensionssparare är långsiktiga och då ska man ha mycket aktier – JA. Men den analysen räcker inte!

Enligt mig är pensionssparande enkelt. Du ska svara på 3 frågor:

1, Är du långsiktig/hur gammal är du? 2, vilken syn har du på att ta risk, där risk betyder att dina pengar kan minska kraftigt i värde 3, hur ser din ekonomi ut generellt sätt, är det viktigt att ditt pensionskapital växer eller ska fokus ligga på att bevara det?

Fråga 1 är huvudfrågan och de två andra är kompletterande. De här tre frågorna beskriver vem du är. Utifrån de här är det rätt lätt att säga om du ska ha en pensionsportfölj där utgångsläget är 100% aktier, eller 0% aktier.

När man väl har utgångsläget ska man fråga sig (om man har 0% aktier), ser aktier långsiktigt attraktiva ut, hur ser långsiktig risk/reward ut? Nej ingen kan tajma marknaderna. Men det behövs inte. Det är inte det vi pratar om. Jag pratar om the big Picture. Om aktier är oattraktiva, stå utanför. Om inte addera 50% exponering.

Pensionsspararen med 100%  aktier som utgångsläge bör göra motsatsen. Därmed bör han ta ner aktieexpoeringen mot 50% om den fundamentala bilden är långsiktigt ogynnsam. Annars ligger han kvar.

Statiska 50/50 fonder är populära fast korkade. 50% aktier är tillräckligt mycket för att det ska göra ont för en äldre person som ogillar risk och vars mål är att bevara kapitalet när det faller. 50% aktier är för plågsamt för en ung långsiktig person med fokus på att kapitalet ska växa och där risk är underordnat pga placeringshorisonten.

På samma linje är det ju korkat om den försiktige har 100% aktier, då det kan göra riktigt ont när man har fel. Vilket alla har förr eller senare. Den tillväxtorienterade bör inte heller ha 0% aktier av samma skäl.

I det läget Claes, så undrar jag varför du pushar för en fond med 130% aktieexponering till alla?

Dessutom anser jag att risk/reward i marknaden inte är särkskilt gynnsam. Senaste 8 årens avkastning kommer inte återupprepas kommande 8 åren. Snarare kommer marknaden att sätta sig riktigt ordenligt någon gång inom de kommande 8 åren, och då uppstår ett läge där risk/reward är gynnsamt. Ett läge för alla försiktiga och tillväxtorienterade att utnyttja. Vet jag NÄR det kommer? Nej såklart. Det räcker att veta ATT det kommer. Matten bakom är enkelt. Nedgången, när den väl slår till, kommer att vara ca 50%. (Det finns en logik bakom detta som vi kan ta en annan gång).

Hur mycket måste börsen stiga varje år för att kompensera för denna nedgång?

Jo om vi har ett 1 års uppgång kvar, och sen 1 års krasch, så måste avkastningen upp till 140% i år (dvs 100kr måste växa till 240kr, som sen blir 120kr efter krasch, för att årsavkastningen ska bli 10% om året i 2 år). Har vi 2 års uppgång och sen krasch, måste börsen stiga med 60% om året i två år. (100 * 1,6 * 1,6 * 0,5 =128kr, dvs ca 10% avkastning om året i 3 år). Om vi har 3 års uppgång och sen ett års nedgång, ja då måste du kräva 40% årlig uppgång kommande 3 år….. osv osv. Rätt ogynnsamma förhållande tycker jag givet värderingar, ränteutsikter och var vi troligtvis är i konjunkturcykeln med tanke på att det var 8 år sedan vi hade recession senast.

Det handlar inte om market tajming, det handlar om sund förnuft. Market tajming fungerar inte dessutom.

I det läget vill du att alla köper SÅFA fonden som kommer gå ner med minst 60% i händelse av en 50% krasch. Som det sen brukar ta 2-3 år att repa sig ifrån…. och som därutöver behöver några år till av börsuppgång för att den årliga avkastningen över hela perioden riskjusterat ska bli hygglig. Det fattar inte jag.

Jag säger inte att man ska köpa dyra dåliga Allra fonder. Självklart inte! Men att alla ska in i SÅFA är helt enkelt inte så smart heller!

2,

Många pratar om den fantastiska rapportperioden. Jag måste erkänna att även jag har den känslan för Q1:orna. Men låt oss vara konkreta. Enligt Bberg så prognostiserades analytikerna att OMX30 bolagen skulle tjäna 97kr per indexkrona för helåret 2017 den 12 april i år. Motsvarande för SPX låg på 129usd. Se nedan länk

https://kortsikt.com/2017/04/12/glad-pask-2/

Just nu ligger OMX prognosen för 2017e på 98,40kr och SPX 129,70usd. Årsvinsten för OMX är uppreviderad med 1,4%. För SPX är den i stort sett oförändrad. Peanuts! Så hur bra har rapportperioden varit då? Samtidigt är OMX upp 4,5% sedan dess och SPX 2,2%. Så allt annat lika har den blivit dyrare.

Trots svaga revideringar så har börsen stigit, och optimismen spirar. Varför? Jo jag tror det handlar om att vi brutit en trend. De senaste åren så har analytikerkollektivet vid årets slut lagt en prognos som visat en viss vinsttillväxt, typ 7-10%, inför kommande år. Sen allteftersom året går och bolagen rapporterar så har den prognosen reviderats ner. Den här rapportperioden har som bekant inte genererat någon nedrevidering. Samtidigt som Q1 väntas vara de svagaste kvartalet i år. Q2-Q4 ska bli ännu bättre. Marknaden gläds åt detta!

Sen kan man ju fråga sig. Varför prognostiserar alltid analytikerkollektivet 10% vinsttillväxt kommande år i december. Det är lika enkelt som korkat. Samtliga analytiker har nämligen frågat VD:arna för de bolagen de följer: ”Var tror ni om försäljningen nästa år?”. Varpå de svarar ”något bättre än innevarande år”. Det spelar liksom ingen roll om de kommer ur ett dåligt år, för då säger de bara. I år var dåligt, men vi satsar på nästa som ska bli bättre. Eller om de kommer ur ett bra år, för då säger de ”i år har varit bra, vi rider på vågen, och nästa ska bli ytterligare lite bättre” Analytikerna har inte en bättre spåkula så de utgår vad dirrarna säger, de tar nuvarande kostnadskostym, och simsalabim så har de vinstprognosen för nästa år. Hela processen handlar i grunden om mänskligt DNA, vi strävar hela tiden efter att nästa period ska bli lite bättre.

Sen är det som bekant upp till verkligheten att hinna ikapp. För en gång skull blev verkligheten i Q1 som analytikerna hade gissat i december.  

3,

Många verkar inte fatta att det är bankerna som bestämmer priserna på bostadsmarknaderna. Lånestocken har gått upp med 4X sedan år 2000. Priserna har följt med. Det är inte så konstigt. Bostaden som du säljer, säljer du till någon som tar ett lån (och som fått ett lånelöfte). Det skapar ditt EK. Sen går du till banken och begär ett lånelöfte. Sen köper du en ny bostad. Storleken på lånen ligger till grund för hela prissättningen. Lånelöftena ligger till grund för storleken på lånet. Lånekalkylen ligger till grund för lånelöftet. Kalkylräntan och din inkomst ligger till grund för lånekalkylen. 

Så JA, den DIREKTA kraften bakom prissättningen är bankernas vilja att låna ut.

Men det finns därutöver några viktiga Indirekta effekter.

Som jag redogjort för innan så förklarar Kalkylräntan en stor del av senaste årens uppgång av lån, och därmed priserna. Bakom Kalkylräntan har du det långa bostadslånet. Bakom den har du bostadsobligationen. Bakom den har du den långa statsobligationen. Den är i sin tur kopplad till de kortare statspapperna (enkelt uttryckt, där är några faktorer till som ex term premium, kreditspreadar , konjunktur- och inflationsutsikter osv… ). De korta statspapperna är i sin tur kopplad till Riksbankens styrränta.

Så den du egentligen ska tacka (om du gillar ett högt värde på din kåk) alternativt klaga hos (om du ogillar att din höga skuldsättning) är Ingves. Tack vare honom är priserna höga.

BEVISET: Om Ingves höjer med 200 punkter imorgon, så drar de korta statspapperna med 200 punkter. Det gör även den 5 åriga statsobligationen, den 5 åriga bostadsobligationen, det 5 åriga bolånet och slutligen Kalkylräntan. Nästa kund som kommer in på banken kommer i ett nafs få låna Xkr MINDRE jämfört med idag. Det gör att han kommer bjuda Xkr mindre för din bostad. Således har du X mindre i EK. När du går in på banken så får du låna Xkr mindre. Alltså har du Xkr mindre när du ska köpa hus….. således rör sig priserna nedåt.

Men är det Ingves fel/förtjänst. Nej han förhåller sig bara till omvärlden. Dels Svensk ekonomi och inflationsläge, och dels ECBs penningpolitik. ECB förhåller sig på samma sätt till Europa och FED. FED förhåller sig mest till USA, men även omvärlden. Den stora skillnaden är att FED inte snaglar så mycket på vad andra centralbanker gör.

Ska vi tacka/klaga på Yellen för svenska bostadspriser? Ja och Nej, för hon förhåller sig också till hur världen och USA ser ut.

Så det kokar ner till att den FRÄMSTA faktorn till varför bostadspriserna är vad de är i Sverige är pga det LÅGA GLOBALA INFLATIONSTRYCKET och HISTORISKT LÅG REAL TILLVÄXT GLOBALT SETT. Den andra förklaringsfaktorn är att Svensk ekonomi går hyggligt. Hade vi varit i recession så hade Inkomsterna aggregerat varit lägre, vilket påverkar lånekalkylen och lånelöftena negativt, och därmed prisbilden på bostäder.

Så man kan koka ner det till:

Svenska bostadspriser är en konsekvens av ett Lågt inflationstryck Globalt sett i kombination med att Svensk ekonomi går hyfsat. Punkt!

Sen finns det ju ytterligare förklaringar till varför vi har ett lågt inflationstryck, som exempelvis digitalisering, globalisering och mångårigt låg tillväxt som i sin tur är kopplad till hög skuldsättning bland stater och hushåll runt om i världen.

Men bara så att alla fattar hur kedjan fungerar…… dvs ni som önskar er en massiv global konjunkturuppgång bör nog tänka om. För det är just avsaknaden av en sådan som gjort att Sverige befunnit sig i en sweetspot senaste 6-7 åren. Åtminstone sett till bostadsmarknaden. Om man nu kan kalla skulduppbyggnad för sweetspot?

Det tål att tänkas på!

Publicerat i Uncategorized | 4 kommentarer

Reality check

Jag har lånat lite charts från Nordea, tack för det!

Franska valet och stark makro från Europa har drivit upp optimismen, samtidigt har svagare data, misstänksamhet mot Trump och FED gjort motsatsen med dollarn. Senast igår var Eur/Usd uppe över 1,10. Men nu är det över!

Europa går åt rätt håll, men resursutnyttjandet är snorlågt. Särskilt sett till arbetskraften. Tillväxten kommer fortfarande vara lägre än i USA. Draghi håller fortfarande på att fasa ut QE. Räntehöjningar ligger tidigast 9 månader bort.

Amerikanska ekonomin ser ut att tuffa på bortsett från lite missöde under Q1. Yellen lär höja i juni, men även september och december. Är det någonstans i världen där vi INTE ska bli förvånade om löneinflationen till slut tittar fram så är det i USA…. detta sammantaget gör att jag tror Euron har toppat ur!

Börjar de Amerikanska räntorna att leta sig uppåt igen så lär Dollarn att stärkas…

jag tror som sagt på 3 höjningar till i år, vilket gör att par mot dollarn inte är omöjligt!

Ni som inte har koll på det här med realräntespreaden… den kan vara hög tid att göra det!

Jag har skrivit spaltmeter om komplexiteten i lönebildning.

Riksbanken har sin RU indikator som visar höga nivåer. Den innebär kort att man frågar industrin om det är svårt att hitta folk. De svara JA. Hittintills har det inte resulterat i högre löner. Tvärtom!

Nedan chart visar den amerikanska motsvarigheten. Den har klättrat under många år… utan högre löner som följd. Varför skulle Sverige vara så annorlunda USA?

Förklaringen är komplex. Men det verkar delvis handla om låg produktivitet. Man kan tolka det på två sätt. Antingen att stigande produktivitet är på ingång…. eller att den typen av jobb som skapas exempelvis i servicesektorn är lågproduktiva och därmed tvingar vi inte fram någon produktivitet trots tajt arbetsmarknad. Svårt att säga.

Jag har senaste 3 åren hört så många prognostisera högre löneinflation, och därmed högre kärninflation och räntor…. att jag tappat räkningen.

Min enkla slutsats är: lönerglidningen är låg fram till att den inte är det. Därmed är inflationstrycket också fortsatt lågt.

Så fortsatt låga räntor…… fast håll koll på lönerna, för en dag kanske????!?!?!

 

Publicerat i Uncategorized | 4 kommentarer

Beviset

År 2000 hade hushållen ca 900mdr kr i skuld. Nu, 17 år senare, har de 3,600mdr. 4ggr så mycket. Det är 9% tillväxt om året. Samtidigt har hushållens disponibelinkomster inte ökat lika mycket. De har ökat med ca 3% om året. Eftersom skuldkvoten definieras som Skuld/Inkomst så måste den ju ha ökat eftersom skulden ökat 3ggr snabbare än inkomsterna.

Jag har hela tiden hävdar att det är bankernas lånelöften, som grundas på en lånekalkyl, som ligger till grunden för detta. Jag hävdar att den har brister. Brister som innebär att vi kan ha byggt upp allvarlig överskuldsättning bland hushållen. Kanske inte överskuldsättning i aggregerad form, fast delar av hushållen. Definitionen av överskuldsättning kan diskuteras, men kontentan är enkel. Det är när ett hushåll inte klarar betala räntan på sina lån, och banken därmed kräver tillbaka lånet. Eftersom de flesta hushåll inte klarar betala igen ett lån utan att sälja huset, så blir de tvingade att sälja huset vilket framkallar en fasttighetskrasch. Den i sin tur sprider sig till de som lånat ut pengarna vilket orsakar en finanskris. Fastighetskraschen och finanskrisen leder automatiskt till recession, som fördjupar de förstnämnda.

Om det är så att vissa hushåll har lånat för mycket, så innebär det att de varit med och bjudit på bostäder, och således vunnit budgivningarna. Eftersom lån driver priser, och inte tvärtom, så är priserna också för höga. Det är en ren konsekvens av överskuldsättningen.

Men hur kunde lånekalkylerna bevilja för stora lån? Om de nu gjort det?

Jag har gjort ett försök att härleda problemet.

Lånekalkylen består av lite olika saker, men de viktigaste är kalkylränta, inkomst och KALP.

Kalkylräntan är alltså den ränta som banken räknar med att en låntagare måste klara av. Bankerna väljer själva hur den ska beräknas. Men jag har hört mig för och många väljer det 5-åriga bostadslånet + säkerhetsmarginal. Det handlar om att väldigt få hushåll binder lån på mer än 5 år. Det handlar även om att den är mindre volatil än korta räntor. Det 5-åriga bostadslånet finansieras med den 5 åriga bostadsobligationen.

Den 5 åriga bostadsobligationen har haft följande utveckling sedan maj år 2000.

Som ni ser har den snittat 4% mellan 2000 och 2013, med high and low på 2 respektive 6%. Men vid årsskiftet 13/14 bröt den ner. Alla vet varför. Riksbanken införde negativa räntor och QE.

Jag ska händelserna lite i förväg. Riksbanken ska se till inflationen, med hänsyn tagen till jobbskapande, löner, arbetslöshet och tillväxt. Det gjorde man och helt riktigt kom man fram till expansiv penningpolitik var att föredra. Negativa realräntor alltså. Men hur negativa? Ja då handlar det om kronan, och kronkursen är ett förhållande med omvärlden, och omvärldens penningpolitik. Därför var det helt riktigt att sänka till -0,5% när ECB låg på 0%.

VAD SOM BORDE GJORTS SAMTIDIGT SOM RIKSBANKEN SÄNKTE TILL -0,5% VAR ATT MAN BORDE REGLERAT BOLÅNEKALKYLERNA. ELLER RÄTTARE SAGT, MAN BORDE INFÖRT SKULDKVOTSTAK. DET GJORDE MAN INTE. NEDAN ÄR EFFEKTEN AV DET!

Ovan graf visar som sagt 5år bostadsobligationen som finansierar de 5åriga bostadslånen. Om man lägger till 2% på ovan så får man en uppskattning av det 5åriga bostadslånet. Lägger man till ytterligare 3% så får en uppskattning av kalkylräntan. Se graf nedan över dem.

Som ni ser så höll sig kalkylräntan på historiskt ganska normala nivåer fram till slutet på 2013. Sen bröt den ner!

Tänk dig nu medelSvenssson. Hans medellön ligger på knappa 31,000kr idag. (medianlönen ligger några tusenlappar lägre). Hans lön har ökat med ca 3% om året sen år 2000.

Tänk er ett hushåll med två medellöner, samt lyfter bort 30% i skatt. Då får man hushållet uppskattade disponibelinkomst

Banken tittar även på KALP, dvs Kvar att Leva på beloppet. Dvs det belopp som ska täcka alla andra kostnader utöver räntekostnaden. Även där har bankerna möjlighet att sätta den själva. Jag har räknat med 25,000kr för ett hushåll bestående av två vuxna och barn. Den har justerats med inflationen om ca 2% sedan år 2000. Då får man nedan KALP utveckling

Eftersom vi nu vet vad hushållet har för Disponibel inkomst, samt behöver i KALP, så kan banken räkna fram hur mycket de har råd att MAXIMALT lägga på räntekostnader.

Eftersom vi räknade fram Kalkylräntan längre upp, och nu har maxbudget för räntekostnader så kan vi räkna fram vilket lån bankerna beviljar genom att ta Räntekostnaden/Kalkylränta. Nedan chart visar lånelöftet för hushållet genom åren. Det är nu det börjar bli intressant för under 2014 och framåt så lämnar den trendlinjen och bara flyger iväg!

Kommer ni ihåg hur jag inledde hela den här artikeln?  Hur kan lånen bli 4X så stora på 17 år, medan lönerna inte alls hänger med? Se på chartet ovan. För 17 år sedan beviljades hushållet i mitt exempel ca 1mkr i lån. Nu beviljas dem 4mkr. Behöver jag säga nåt mer?

Jag anser att ovan bevisar att Förändringen av lånelöftena har exakt samma utveckling som inversen av den 5åriga bostadsobligationen. Eftersom det är lånelöftena som bestämmer priserna och skuldsättningen, så är bostadsobligationen helt avgörande. Faller den stiger priserna och skuldsättningen. Stiger den blir det tvärtom. Punkt!

Nu när vi vet vilken storlek på lån som beviljas för hushållet kan vi även beräkna Skuldkvoten genom att titta på Lån/Bruttolön för det specifika hushållet

Det är nu man börjar de problemet. Fram till 2011 så var den relativt stabil. Men sedan 2011 så trendar den starkt uppåt. Särskilt efter 2013 tar den rejäl fart. Anledningen är att kalkylräntan sjunker snabbt och gör så att man beviljar väsentligt högre lån relativt inkomsten än man någonsin tidigare gjort!

Varför är detta ett problem?

Jo för att om man tar lånelöftet vid varje tidpunkt och räknar med att hushållet betalar 5% ränta, så är det intressant att se hur stor del av Disponibelinkomsten som äts upp av räntekostnader.

Ovan chart är ganska skrämmande faktiskt!

Någon kanske säger, men varför skulle räntan gå till 5%???

Då vill jag bara kontra med att säga: Exemplet handlar inte om att räntan ska gå till 5%. Ovan exempel illustrerar RÄNTEKÄNSLIGHETEN bland hushållen.

För det andra behöver man inte prognostisera NÄR eller HUR HÖGT räntan ska stiga. Bara konstatera att om risken finns att räntorna stiger inom de närmaste 20 åren, så kommer svenska hushåll antagligen få det kämpigt. Mer kämpigt än  tidigare, och anledningen är att bankerna beviljar för stora lån för att de har en trasig kalkyl som bestämmer storleken på lån.

Men är inte bankerna försiktiga i sin kreditgivning. Mitt svar är NEJ.

1, De tror inte på högre räntor, vilket gör att de håller fast vid sin kalkyl

2, De jagar vinsttillväxt och avkastning på Eget Kapital. Hade de varit konservativa i sin utlåning går kunden till en annan bank där han får låna mer. Alltså går det dåligt för den konservativa banken. Ledningen tvingas alltså till detta. Påhejad av aktieägarna.

3, Undersökningar visar, som jag har redovisat här på bloggen, att upp mot 1/3 del av alla låntagare säger att de inte klarar eller kommer få en kraftig försämring av sin ekonomi vid endast en måttlig ränteuppgång.

4, Men bankerna säger ju själva att de praktisera skuldkvotstaket. Detta stämmer inte. De gör det om du kommer in med 15% EK. Då är de rätt tuffa. Men kommer du in till banken och precis sålt din bostad för att köpa en ny och större, och har säg 50% i EK. Då frångår dem sitt interna skuldkvotstak. Jag har exempel på detta i min egen umgängeskrets. Resonemanget är att hamnar låntagaren i trångmål, ja då tar man fastigheten och kränger den. Om marknaden har halverats så får de tillbaks sitt lån. Sen att det är en tragedi för hushållet det tar man inte hänsyn till.

Som ni ser har det inte behövts ett skuldkvotstak tidigare, då utlåningen i stort rört sig med löneökningar. Men sedan 2011 har det tagit fart, och sen 2013 är det rakt upp i taket. Problemet är att kalkylräntan sjunkit som en sten. Finansinspektionen borde infört ett skuldkvotstak redan 2013/2014 när Ingves sänkte till minus ränta. Det är MISSTAGET med stort M.

Många tänker, men om 38% av min lön går till räntekostnader så får jag och familjen äta nudlar. Bättre det än att sälja till vrakpris, blir sittande med en restskuld till banken och tvingas bo i en hyresetta med 2 timmars pendling till stan. Fair Enough. Problemet om många hamnar i den här situationen… vad tror du händer med Svensk ekonomi? Överhuvudtaget så innebär stigande räntor en mer förödande effekt på vår ekonomi än tidigare. Vänder ekonomin ner, då stiger arbetslösheten, och då kanske det inte räcker med nudlar. Då är det A-kassan som ska täcka räntekostnaderna. Svensk ekonomi är sinnessjukt räntekänslig!!!! Närmare bestämt 3ggr känsligare än för 17 år sedan!

Poängen ovan är alltså inte vad räntan ska stiga till och när, utan att hushållen är 3ggr så räntekänsliga jämfört med år 2000. Det innebär att höjer Ingves med 1% så motsvarar det 3% höjning år 2000. 2% höjning motsvarar 6%. Någon snabbtänkt kanske säger, men då kan ju inte Ingves höja så mycket förrän det är dags att sluta höja eller rent utav sänka!!! Jag önskar det vore så enkelt. För om ex Draghi inte gör det för att EU inte är lika belånat eller växer snabbare, så kommer Ingves duvighet innebära att kronan kommer att börja försvagas kraftigt. Då får svenskarna det sämre, vi importerar inflation och utlänningarna börjar tveka om de vill sitta på bostadsobligationer. Då kan det snabbt bli otäckt även om Ingves vägrar att höja. För hans ”vägran” att höja kan leda till att han tvingas höja senare. Han har liksom inget val!!! Detta är inte Ingves fel, det är skuldsättningen som kan skapa de här problemen.

Jag tror som sagt att vi måste införa ett skuldkvotstak.

Men även om vi gör det så kan vi inte tvinga de som tagit lite för stora lån under åren 2014-2017 att betala igen dem. Ett skuldkvotstak garanterar bara nya lån!

Därför bör ett skuldkvotstak kompletteras med ett trafikljussystem.

Varje bank eller bolånegivare måste varje år ta in taxeringsuppgifter över inkomsten för sina kunder. Sen ställa dem i relation till lånet. Är det under skuldkvottaket får de grönt ljus, är de över får de rött.

I den här beräkningen så ska man även via UC ta in uppgifter om övriga lån, som ska adderas till total skuld.

Äger de en bostadsrätt ska den procentuella andelen av BRF skulden räknas in.

Om personen i fråga är arbetslös/mellan jobb, föräldrarledig, sjukskriven eller liknande så kan man få uppskov, förslagsvis 24 månader, om man bryter mot skuldkvoten. Trots detta kanske man ska få gult ljus, inte grönt. Man ska vara medveten om att den temporära inkomstförändringen innebär en högre risk.

Låntagaren ska också få bekräfta uppgifterna innan trafikljus sätts så att allt stämmer!

Jag tror nämligen att får man ett kuvert hem i brevlådan med ett rött ljus år efter år, så tror jag att man 1, höjer medvetande graden hos låntagaren i fråga på ett sätt som gör de mer obenägna att ta mer lån och kanske istället amortera. Förhoppningsvis blir det självsanerande över tid.

Förhoppningsvis kan det även bli ett medialt intresse kring rödljusens utbredning och trend. Vilka banker som är the good guys och vilka som är the bad guy. Det är inte en oviktig parameter när alla banker ser bra ut, tjänar grova pengar och har typ noll i kreditförluster. Vi vet inte vem som badar utan badbyxor idag. Med trafikljusen hade vi vetat det. Det kan också leda till självsanering!!!

Jag kommer i varje fall inte sova gott förrän vi har 0% röda låntagare i Sverige. Först då vet jag också om svenska bostadsmarknaden är rätt prissatt eller ej. Det kan ingen svara på idag nämligen. De som gör det bekänner bara att de inte har förstått hela bilden. Tänk på det, ni som tycker ert bostads-EK är kassaskåpssäkert. Hur många på er gata skulle klassa med röda ljus. Där är fallhöjden på priser som störst, medan den gröna gatan har minst fallhöjd. Inte helt ointressant information om du frågar mig!!!!

Publicerat i Uncategorized | 34 kommentarer

Sell on facts

Euron och marknaden faller tillbaks något idag. Det är en ren Sell the Facts reaktion. Den positiva reaktionen på valet kom efter Första valomgången, fram till i fredags.

Rent börsmässigt tror jag den här reaktionen blir rätt kortvarig. Snart drar det vidare igen. Vi har lite roadbumbps på vägen men jag ser främst ett test av ATH på OMX, dvs 1720. Däromkring toppar det ur tror jag, och sen är risken stor att vi får en större korrektion! Rent tajmingmässigt hade det varit fint med en topp sista veckan i maj. Å andra sidan hade även en botten kring 1600 +/- 10bp sett vacker ut sista veckan i maj… så det är lite knixigt!! Titta på trendkanalen i OMX så förstår ni vad jag menar.

Nästa stora event är egentligen FED mötet i mitten på juni. Hon kommer höja!

I veckan har vi lite blandad data från Kina och USA. Jag fäster störst vikt vid Amerikansk data över importpriser, CPI samt PPI. Samt retailsales och Michigan. Men inga kioskvältare egentligen!

Från Kina har det kommit data över FX reserven. Den kom in på 3,029mdr mot väntat 3,020 och fg 3,009. Det är ett styrketecken att den inte faller längre.

Därefter kom det importdata som visade 11,9% YoY mot väntat 18,0 och fg 20,3.. lite svagare men jag är ändå rätt nöjd! Exportdatan kom in på 8,0% YoY mot väntat 11,3 och fg 16,4… typ samma!

Såg nedan chart. Lönebildningen är ju fortsatt kass i USA. Vilket gläder många då den håller tillbaks inföationen. Det intressanta är att den som tjänar sämst, nedre kvartilen, är de som fått störst löneökningar senaste året. Övriga har faktiskt fått se sin lönetakt glida ner. Eftersom lönerna är så vansinnigt mycket större  bland top 75 så innebär det att löneglidningen totalt sett blir svag. Men det är ett rätt intressant fenomen. Arbetsmarknaden brukar ju vara rätt tajt när man ser löneglidning i de lägre skikten. Oftast är det ju ganska okvalificerad arbetskraft, så det handlar såklart om att det är svårt att få tag på folk.

Lönebildning i de högre intervallen handlar också om utbud såklart, men det handlar även om hur bra det går för företagen. Skulle USA växa med 3%+ i årstakt är jag säker på att övriga grupper kan få sig en knuff upp lönemässigt. Problemet är att tillväxten inte har legat där. Vi får se om jobbdatan fortsätter att leverera helt enkelt.

Annars är det viktigt att förstå sambanden mellan den globala ekonomin – det allmänna inflationstrycket och räntor. Alla gör inte det har jag förstått.

1a, Höga skulder globalt ger låg real tillväxt. Skulduppbyggnad har i alla tider varit en viktig faktor för tillväxt. Skuldfrämjande tillväxt byggs dels upp av hushåll (främst nybyggnation av bostäder) och dels staten (genom budgetunderskott)

2a, En globaliserad och digitaliserad värld leder till att vi har svårt att nå ett högt resursutnyttjande globalt sett. Tidigare var världen mer fragmenterad och lokal, och därmed var det lättare att nå ett högt resursutnyttjande. Fortfarande anses arbetsmarknaden vara hyfsat lokal, och därmed en källa till högt resursutnyttjande. Men så här långt har vi inga bevis på det. Ex USA där arbetslösheten gått från 10%+ till 4,4% utan att trigga löneinflation. Min gissning är att A-marknaden är lokal, med globala influenser. Lönebildning är mer komplext än många tror.

1b,  Låg real tillväxt i kombination med 2b, lågt resursutnyttjande globalt sett leder till

3, strukturellt låg inflation

4, Låg inflation leder till ett lågt ränteläge.

Protektionism motverkar globalisering… vilket innebär, enligt ovan resonemang, att protektionism leder till högre räntor. Men med tanke på de stora skulderna leder väsentligt högre räntor (utan att tillväxten blir mycket högre) till recession. Så det är ingen vinnande strategi. 

Teknisk utveckling, innovation och ökad produktivitet är det enda som kan göra att vi inte får det sämre. Det landet som är bäst på detta kommande generation är nästa vinnande supermakt, de som inte är det är förlorare.

Mycket enkelt eller hur!

Ha en trevlig vecka!

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Insiktsfullt eller ej?

Jag träffade en nära kompis igår. Han var påtagligt nöjd!

Han bor i en citynära förort till Stockholm. Ett hus längre ner på gatan hade precis sålts för 15mkr. Hans eget hus är fullt jämförbart med det sålda huset.

Han berättade att han och hans fru har 6mkr i lån på huset. Således ett Eget Kapital på ca 9mkr. Loan/Value 40%.

De tjänar tillsammans ca 1,5mkr brutto om året. Skuldkvot på 6/1,5=4X.

Han berättade att de betalar 6,500kr i räntor i månaden. 4,500kr/mån  efter ränteavdrag.

Eftersom de har ut ca 80,000kr i månaden så utgör räntekostnaden 5,6% av disp inkomst.

Livet leker med andra ord. Han sa bla. att ”trots att vi tjänar bra så hade det varit omöjligt att bygga upp en förmögenhet på 9mkr”.

Jag förstår hans känsla. Det är många som har samma känsla som honom, även om beloppen varierar. Jag själv är i en situation som till stor del påminner om hans.

För det första vill jag bara säga att han är i en situation som förmodligen är helt riskfri. Skuldkvoten är på rätt nivå, och en ränta på 5% klarar han utan att blinka (25,000kr/mån före ränteavdrag, 17,500kr/mån efter). Största risken är väl om både han och frun blir av med jobbet, och räntorna ligger på en högre nivå. Då kan det bli tajt, och i det läget lär inte marknadsvärdet på huset vara 15mkr. Men risken känns ändå ganska liten.

Men det var inte själva kärnan på diskussionen.

Kärnan var de 6mkr i skuld. Jag frågade, ”hur känns det att 6mkr i skuld?”. Han svarade att det kändes inte särskilt jobbigt. 15mkr för huset och räntekostnader på 4,500kr i månaden väger upp….. milt uttryckt.

Men att huset har stigit i värde till 15mkr och att du betalar 4,500kr har väl troligtvis att göra med att räntan är låg eller hur? Jovisst svarade han.

Jag frågade, hur har dina 6mkr i skuld utvecklats sedan du köpte din första bostad? Han svarade att skulden har ju blivit högre allteftersom. Faktum är att den har aldrig varit större. Å andra sidan har inte Eget Kapital varit högre heller, och räntekostnaden i % av disp inkomst har aldrig varit lägre. Även i absoluta termer är räntekostnaden låg.

Jag frågade, om du fick välja:

15mkr i värde på huset och 6mkr i skuld. ELLER 9mkr i värde på huset och 0kr i skuld? (hint: Båda summerar till 9mkr i EK).

Han svarade, tja det är ju i princip samma sak. Skillnaden är i det senare fallet så slipper jag räntekostnader helt, så då väljer jag det.

Det är ju rätt logiskt.

Men om du får välja mellan

15mkr i marknadsvärde och 6 mkr i skuld, ELLER 3mkr i marknadsvärde och 0 mkr i skuld?

Han svarade snabbt, 15mkr och 6mkr… men började tveka. Vid o mkr i skuld, så blir ju räntekostnaden lägre både idag och vid vilket annat ränteläge som helst. Framförallt ett högre. Det är ju positivt. Banken kan aldrig kräva in ett lån, och kan därför inte heller ta huset. Det är ju positivt. Men 3mkr är ju rätt mycket mindre än 9mkr i Eget Kapital. Den är svårare.

Är den frågade jag? Hur förändras ditt liv om ditt bostads EK krymper från 9mkr till 3mkr? Han svarade, jag blir fattigare. Men hur påverkar denna fattigdom dig undrar jag? Säljer jag huset får jag mindre över. Men var ska du bo då? Du har ju familj, jobb och vänner här i Stockholm.

Nej faktum är att värdet på huset är helt irrelevant. De svenska hushållens EK är större än någonsin, men det är även lånen. Det är lånen som drivit upp bostadspriserna (enligt min modell att lån driver priser) som i sin tur drivit upp EK. Men ju mer lån du har desto högre räntekostnader har du. Detta oavsett om räntan är 1% eller 5%. Stort eller EK gör ingen skillnad.

Jag och min kompis kunde i varje fall konstatera en sak. Vi har nämligen ett antal verkligt förmögna vänner, och de har en sak gemensamt, en  sak som inte vi har. De har inga lån, de har en j-a massa tillgångar och de behöver aldrig ta upp ett lån när de ska göra saker. Det är en rätt stor skillnad. Deras EK är inte som vårt EK.

Jag hävdar att folk lurar sig själva. De går omkring och gläds med sitt EK. Men de borde gå och oja sig över att Lånen har vuxit. Har lånen dessutom vuxit sig större än 5X ditt hushålls bruttoinkomst, då borde ni oja er ännu mer.

Nej, fokus borde inte vara att glädjas åt att EK ökar, utan att glädjas om man kan få ner skulden. Sjunker skulden så ökar även EK. Fast då ökar den på rätt sätt. Nu har EK ökat samtidigt som skulden har ökat. Det är fel sätt.

Gläd dig över låga räntekostnader. Det gör att du kan göra annat för pengarna än att betala banken. Men gläd dig inte över EK, för det är bara en funktion av lånet. Oja dig över lånet, och fundera på om du är rätt skuldsatt. Det är det enda som betyder nåt.

Det är liksom en synvilla att vi blivit rikare. Men då hävdar någon att säljer jag och flyttar till spanien så har jag realiserat EK. Ja det stämmer. Men någon annan har köpt din bostad, så ur ett samhällsekonomiskt perspektiv så har inget ändrats. Det skulle krävas att alla svenskar sålde och flyttade till Spanien, och det var amerikanare som köpte alla bostäder, med pengar de lånat i Amerikansk bank. Då stämmer resonemanget.

Nej, jag kan bara konstatera att många är nöjda över sin bostadskarriär, men samtidigt har hushållens skulder ökat från 800mdr kr år 2000 till 3,600mdr nu. Att man då gläds över EK fattar inte jag. Det kan komma en dag när EK är väsentligt mindre och räntekostnaderna är väsentligt högre.

Jag undrar…… är det verkligen det som krävs för att fokus ska riktas mot de 3,600mdr i skuld istället?

Själv har jag varit högst delaktig i Stockholms bostadskarriär sedan 2003. Men jag är en av få som inte gläds över mitt EK, utan stör mig på att jag har mer lån i absoluta termer än någonsin. Hade jag sagt till vemsomhelst för 20 år sedan ”att 2017 kommer jag att ha Xmkr i lån” så hade de bara garvat. Idag är det ingen som frågar vad jag har i lån. Man frågar bara vad värdet är på min bostad…….

Jag kan förvisso sälja och flytta till hyresrätt eller flytta till nåt mindre och billigare…. men det är ju inte det jag vill. Jag vill ju bo där jag bor. Men samtidigt vill jag ha en lägre skuld och kan därmed acceptera lägre EK… men det går liksom inte att lösa. Det stör mig nåt våldsamt!

Det finns en felaktig bild att det är Värdet på bostaden som skapar möjligheter och välstånd när den stiger. På samma sätt tror många att det är prisfallen som är problemet i kristider. Detta är helt fel. Värdet är oviktigt! Värdet är sekundärt. I kristider är inte problemet att värdet på bostäder faller, utan värdeminskningen är en konsekvens av problemet.

Problemet är egentligen att hushåll säljer sin bostad till priser som är rejält nedtryckta. Anledningen till det handlar om att banken vill ha tillbaks lånet. Får de inte det tar de huset. Anledningen till att banken kallar lånet beror på att låntagaren inte klarat sina räntebetalningar. Det kan i sin tur vara kopplat till att inkomsten minskat kraftigt eller räntekostnaderna har stigit kraftigt. Eller en kombination. Värdet är helt sekundärt!

I en kris kan två hushåll med exakt samma storlek på lån och inkomst tvingas sälja sin bostad för att de inte klarar räntekostnaderna på lånet. Säg att det ena hushållet har haft en låg belåning på huset, med det andra en extremt hög. Den med låg undkommer inte bankens krav bara för att de har en låg loan/value. Skillnaden är endast att efter försäljning så har det ena hushållet lite EK kvar efter att lånen är lösta medan det andra har en restskuld till banken. Thats it. Båda genomlider en tuff period!

Värdet är helt ointrssant. Storlek på lån är allt. Särskilt relativt inkomst!

Är det någon mer än jag som kommit till denna insikt?

Publicerat i Uncategorized | 59 kommentarer