Lugn makrovecka

Väldigt lugn makrovecka. En del tal från centralbanksledamöter där det kan vara intressant att höra om synen på arbetsmarknaden, och det faktum att det blir svårt att få upp inflationen strukturellt om inte lönetakten etablerar sig på en högre nivå. Det kommer den del data från Kina men den är egentligen bara intressant om den skulle avvika kraftigt från förväntansbilden. Den har varit otroligt stabil så länge nu att jag inte skriver om den längre. Jag tittar på den JA, men så länge som den är inline så driver den inte marknaden.

OMX står och velar lite, men så länge som kronan är svag mot euron så tänker jag att börsen kan klättra högre. Stängning under 1,650 skulle kunna trigga någons SL. Tittade även på SPX som både i vecko och månadschart så ansträngt ut om man tittar sedan 2009 och 2011. Men som sagt, en trend dör sällan av ålder, utan av en anledning. Det kan vi diskutera ihjäl oss kring. Jag nöjer mig med att säga: Sedan Trump vann har index egentligen inte haft någon riktig rekyl (det är dollarn som har rekylerat istället). Någon gång kommer den, och oftast är det när alla stjärnorna står rätt! Stängning under 2,557 kan vara ett startskott.

Riksbanken var duvig sist, och vågade inte ens säga nåt om QE. Ovanpå detta har debatten kring våra bostäder och lån fyllt förstasidorna. Detta har medfört att Stibor3m gått från -0,41 till -0,56%.

Samtidigt har Euribor3m stått och stampat. Detta har inneburit att spreaden har gått ner.

87CC3257-50B3-4006-A04C-F38406DD04C5

Detta har inneburit att kronan har försvagats, och Svag krona innebär bra börs, givet att vinstförväntningarna ligger kvar.

Going forward… Euron har ett motstånd kring 9,80ish. Passeras detta så är det gamla toppar som väntar. Å andra sidan är detta ett starkt område. Stibor3m på -0,56% när styrräntan ligger på -0,50% går också att ifrågasätta hur mycket mer den kan sjunka. Detta sammantaget får mig att undra…. om mycket är taget i priserna, vad är då den fortsatta uppsidan? Dvs om räntan inte fortsätter att falla… varför ska då kronan fortsätta att försvagas? Om kronan inte fortsätter mot 10kr+…. vad driver börsen vidare? Mer multipelexpansion? Som sagt, jag tänker högt, och har egentligen inte bildat mig någon skarp uppfattning.

Såg nedan chart från Deutsche. Det första chartet på länge som visar att arbetsmarknaden INTE är lika tajt som under 07/00 konjan. Chartet visar hur lätt det är för folk som är utanför arbetsmarknaden att komma in och få ett jobb. Lite som att säga att arbetsmarknaden inte kan vara riktigt tajt förrän Amazon.com anställer en gammal kolgruvarbetare och utbildar honom i programmering. Av det enkla skälet att det inte går att få tag på relevant arbetskraft till rimliga pengar. Lite skämt och lite allvar. Jag tänker på utanförskapet i Sverige också.

 

Ps. Angående Leif Östling tycker debatten har spårat ur. Så vitt jag kan förstå så har han inte gjort nåt olagligt. Då kvarstår den moraliska faktorn. Då vill jag bara upplysa svenska folket om att jag inte känner någon som strävar efter att maximera sin skatt. ALLA gör motsatsen när tillfälle ges. Stort som smått. Eftersom vi nu pratar moral, och inte bryta mot lagen, så är det principer som vi måste bedöma och då spelar inte beloppet någon roll. Alla som INTE medvetet försöker maximera sin skatt ska bara hålla klaffen. Ni följer samma moraliska princip som Östling. Hur många nyttjar inte Rot och Rut om det går. Hur många försöker inte ha sitt pensionsparande i det smartaste skatteupplägget, hur många småföretagare utnyttjar inte 3:12 reglerna? Väldigt få bryter mot våra lagar, men väldigt många vill inte betala mer skatt än nödvändigt. Östling är en av dem!!!

Annonser
Publicerat i Uncategorized | 12 kommentarer

Besked från USA

Jerome (Jay) Powell är ny FED chef. Detta är en icke nyhet. FED kommer fortsätta med sin normaliseringspolitik och gå mot en mer balanserad penningpolitik. Enligt dem innebär det en höjning till i år och tre gånger nästa år. Dvs från dagens 1,0% till 2,0%. Detta i sin tur bygger på att Philips sambandet fortfarande håller och lönerna tar sig så sakterliga över 3% i årstakt framöver vilket tvingar upp inflationen över 2%. Jag säger så här: Jag har hört den där om löneinflation i många år, och jag tror inte på den förrän jag ser den. Det betyder att dagens lönetakt är morgondagens lönetakt. Det innebär att Core PCE kommer lyfta från dagens låga 1,3% mot 1,7-1,8%, men knappast etablera sig över 2%. Givet detta bör inte FED gå högre än 1,5% i styrränta. Dvs två höjningar till. Inte fyra. En i december, och en i mars alt juni. Under 2H18 så kickar dessutom QT in med rätt stora belopp.

Marknaden verkar vara på min linje. Skulle marknaden tro på 2% styrränta i december -18 så kommer 2-åringen stå i minst 2,5% och 10-åringen 3,5%. Då har statsobligationerna en bit kvar. Hade marknaden trott på detta, samtidigt som ECB är duviga så skulle dollarn varit på en helt annan nivå än där den är idag. Samtidigt ska sägas att det var längesen marknaden slutade tro på ekonomer och centralbanker. Marknaden har länge jobb efter devisen, seeing is believing. Man prisar för fan inte ens in höjningen i december till 100%.

Trump verkar få igenom ”sin” skattereform, som beräknas kosta 1,500mdr dollar över en 10-års period. Utslaget per år är det 150mdr. Det är ju inte ens 1% av BNP så det behövs ju knappt finansieras tänker jag. Det är ju felräkningspengar om tillväxten blir stark, då skatteintäkterna lär kompensera för detta. Det viktigaste är kanske att bolagsskatten sänks från 35% till 20%. De rika blir rikare, då jag inte ser hur detta ska driva upp de låga lönerna. Men jag kan ha fel! Jag måste erkänna att jag inte är helt påläst. Ber att få återkomma!

Tyska Mfg PMI kom in på 60,6 mot flash 60,5 och fg 60,6… fortsatt stark! Eurozonens motsvarighet kom in på 58,5 mot flash 58,6 och fg 58,1. Också bra! Europa verkar växa strax runt 2%. PMIs etc flaggar för högre tillväxt än så. Innebär det att Europa kan växla upp ännu mer, eller finns det en diskrepens mellan PMI och realekonomin som går att förklara? Ska ta mig en närmare titt!

Amerikansk jobbdata kom idag, NFP visade på 261,000 jobb mot väntat 310,000 och fg 18,000 (uppreviderat från -33,000) . Pga av stormen får man se bägge månaderna totalt vilket blir 279,000 eller ca 140,000 per månad. Inte skitstarkt men ingen katastrof mot 310+(-)33=277,000.

Men lönerna! OMG! 2,4% YoY mot väntat 2,7 och fg 2,8 (nedreviderat från 2,9). Lönetrycket är värdelöst, och indikerar att core PCE i det korta perspektivet har inte en chans att utmana 2% målet. Okej, det kommer inte att hindra Fed från att höja i december. Men de där 3 höjningarna nästa år… de måste känna sig jävligt tveksamma milt uttryckt. Mars Ja, men sen…. Philipsanhängare kan skjuta sig själva, särskilt som arbetslösheten snart dyker under 4%!!!

ISM tjänstesektorn kom in på 60,1 mot väntat 58,5 och fg 59,8. Ekonomin dundrar på och fortsätter att skapa jobb…

Jag hade en diskussion med en kollega gällande nuvarande, påstådda, bostadskris. Eller upprinnelsen till en sådan. Jag är ju rätt tveksam. Anledningen är att hushållen får i princip låna lika mycket idag som innan då bostadsobligationen inte rört sig ur fläcken. Om amorteringskravet är 2 eller 3% är också underordnat. Införande av 2% gjorde ju typ ingen skillnad. Det är inte heller alla i marknaden som köper dyrare än 4,5X. Så långt var vi faktiskt överrens. Plånböckerna är fortsatt välfyllda. Då kvarstår faktorn utbud/efterfrågan. Den är knepigare.

Tidigare kan man illustrera marknaden så här:

Det fanns 100 objekt till salu. 90 av dem var säljare som säljer för att byta upp sig. De är således också köpare. 10 sålde för att de ska flytta till seniorboende, spanien eller har dött.

Frågan är hur det såg ut på köpsidan tidigare. 90 st var ju köpare enligt ovan. Var 10 st förstagångsköpare så var marknaden i balans. Var det 30 st var den inte det. Då fanns det 120 köpare. 100 eller 120 köpare, det är frågan?

Den teoretiska implikationen på priserna är följande. Säg att det fanns 120 köpare, den som har mest har 120mkr, den som har minst har 1mkr. Eftersom det bara finns 100 objekt så går det dyraste för 120mkr, det billigaste 20mkr. Den som har mindre än 20mkr blev utan. Snittpris 120+20=140/2=70mkr. Det är om man tror på att det rådde ett underutbud tidigare. Något jag aldrig riktigt trott på. Visst, många förstagångsköpare får aldrig det dem vill ha, eller det läget dem vill ha, men de behöver inte hyra i tredje hand om banken beviljar lån. De köpte oftast nåt till slut. Jag vet inga förstagångsköpare som satt på svartkontrakt med ett fett lånelöfte från banken. Det är min magkänsla. Å andra sidan kändes det som att unga förstagångsköpare utgjorde en rätt stor del av köparna ute på visningar. Men det är också en magkänsla.

Priset i en marknad i balans skulle blivit, med 100 köpare, där den som har mest har 120mkr och den som har minst har 1mkr blir 120/2=60mkr.

Om jag var tvungen att gissa så skulle jag säga att marknaden var hyfsat i balans tidigare. Det här med bostadsköer och bostadsbrist handlar om alla som inte får banklån. De har inget med prisbilden att göra. De är ju inte ens med i marknaden.

Frågan är i vilket läge vi är nu?

Fortfarande kan det finnas 100 säljare, 90 som vill byta upp sig och 10 pensionärer. Men uppenbarligen även 20 nybyggda lägenheter som säljs av utvecklare. Således 120 objekt ute i marknaden.

90 vet vi är köpare. Låt oss räkna på 10 och 30 förstagångsköpare. 100 el 120 köpare.

Vid 120 köpare, och 120 (istället för 100 tidigare) objekt i marknaden så blir priset 60mkr. Dvs om det tidigare fanns ett underutbud 120köpare mot 100 objekt, och nu 120köpare och 120 objekt. Då ska priserna pressas ner.

Men låt säga att det fanns 90+10=100 köpare som jagar 120 objekt. Vad händer då? Det är detta som är intressant. Alla 100 vill ha det finaste objektet, men bara den med mest pengar kan köpa det. Det går för 120mkr, det nästa finaste går till den med näst mest pengar. Till slut är vi nere på 2 köpare kvar (med 1-2mkr på fickan), fast det finns 22 objekt i marknaden. Den köparen med mest pengar kommer ta det finaste. Teoretiskt får han det för 1mkr och 10 öre. Men grovt förenklat kan man säga att det går för 2mkr. Kvar finns en köpare med 1 mkr, 21 objekt kvar. Han hr chans att köpa det för under 1 mkr, då ingen av de 21 vill stå där med osåld bostad. Men teoretiskt finns det bara en klippare. SEn kan man diskutera klippare. Han får ju inte direkt 120mkr bostaden. Han kan trycka ner priset i bottenskiktet. Även om han betalar 1 ynka krona, så blir ändå snittpriset i marknaden ca 60mkr.

Det intressanta är vilka objekt som är det som går för 1kr, som sen blir referenspris för hela det området. Det borde vara där flest INTE vill bo. Där blir priset lägst.

Men det finns en ytterligare aspekt. Nybyggarna som står för 20 objekt har en kostnad för sina bostäder. Om de understiger dem så gör de förlust. Alltså kan de inte vara med och konkurrera när andra sänker priserna.

Min gissning är att de sänker priserna så gott de kan men de inser nog rätt snabbt vad som går att sälja eller inte. De kommer alltså om möjlighet ges att ombilda till hyresfastigheter. Givet att kalkylen håller. Hyresmarknaden är ju god. Det är ju hyresrätter till rätt pris som saknas. Så det kanske till och med är nåt positivt givet att prissättningen blir rätt. Givet att utvecklarna blir hyresvärdar istället (alternativt kränger hyreskåken till någon pensionsfond eller nåt) så minskar utbudet och då kan marknaden börja fungera mer normalt igen.

Men konklusionen är att finns det 100 köpare och 120 objekt så blir priset ca 60mkr. Om det finns 120 köpare och 120 objekt så blir det ca 60mkr. Frågan är alltså inte hur det ser ut nu utan hur det såg ut innan. Var marknaden i balans så borde inte priserna förändras. Fanns det Underutbud, så finns det en teoretisk nedsida.

Jag tror fortfarande att den stora boven är att folk känner osäkerhet och att bankerna kräver att man sålt först, innan man köper…. men jag kan ha fel.

Min kollega hävdar ändå, att pga en seg marknad, där majoriteten av de inblandade är köpare OCH säljare samtidigt, att får man ett dåligt bud på sin bostad, kommer man lägga ett lågt bud på det man vill köpa. Fair enough. Men då undrar jag, om du har 5mkr i lånelöfte, vad får dig att tro att man inte kommer försöka få finaste möjliga bostaden till dem pengarna? Han svarar, för att man inte har 5mkr, utan 4,5mkr för att EK krympte med den dåliga försäljningen. Men vadå dåliga försäljningen? Bakom den fanns en köpare med lånelöfte om 5mkr, varför skulle han bjuda 4,5mkr? Point being, precis som innan så finns det Xmkr i plånböckerna där ute. Alla dem pengarna strävar efter att köpa bästa möjliga bostaden. Så länge som det beloppet inte krymper…. varför skulle prisbilden bli annorlunda om vi bortser från eventuella utbud/efterfråge effekter?

Det finns en faktor, som skulle kunna spela in. Den som vill byta upp sig inser ju rätt snabbt att det inte är hela världen att sälja lite billigare, givet att man får köpa i procent lika mycket billigare. Mellanskillnaden, och därmed lånet, blir mindre. Det är ju inte så dumt. Detta gör att många kanske är benägna av att sälja snabbt, och lite billigare, i syfte att kunna utnyttja detta som köpare. Det kan innebära att priserna sjunker just nu. För att sen repa sig när marknaden kommer igång igen och förtroendet kommer tillbaks. För det funkar bara så länge som säljarna tror att de kan köpa lika billigt. Så fort säljarna tror på marknaden igen så blir de mer sticky on price, och eftersom nästan alla säljare också är köpare så betyder det att prisbilden hänger med upp……

Det här är svårkvantifierbara grejor helt klart!

15% säger att de får svårt att klara ökade räntekostnader på 2,000kr i månaden. Jag undrar hur frågan är ställd. Dvs tycker dem att det är trist att inte kunna äta ute för 2,000kr mindre i månaden, eller kommer de få det svårt att klara lånen och därmed kommer överväga att byta ner sig? Det är rätt stor skillnad

https://www.di.se/nyheter/skracksiffran-var-sjunde-klarar-inte-rantehojning/

Rätt skrämmande iallafall. Hur rimmar det med bankernas kalkyler som tar höjd för högre räntor?

Trevlig helg!

Publicerat i Uncategorized | 18 kommentarer

Orolig hausse

Starka rapporter och makro samtidigt som inflationen vägrar ta fart driver börserna uppåt. OMX nådde en ny AYH idag. Börsen är upp 11% under en period som normalt sett är dålig. Men börsen bryr sig inte om anomalier. Den bryr sig om framtida vinster och diskonteringsfaktorn. Låt oss kalla det riskfria räntan. Dagens topp kring 1681 kan vara en topp om man tänker Fib50% av 1518/1600/1681. Men även vid 1720 kan man tänka Fib50 av 1600/1660/1720. Vidare kan man tänka Fib38% av 1518/1660/1740. Tyvärr är toppen självklar först efteråt. Jag gillar ju att försöka sälja högt och istället stoppa tillbaks sig. Det bygger ju på att jag gillar känslan av att sälja med vinst… men med nackdelen av ångesten om det fortsätter upp. I det här fallet så ligger jag nog kvar med stopp på 1650ish.

ISM Mfg kom in lite svagare idag på 58,7 mot väntat 59,4 och fg 60,8. Först ska sägas att marknaden brukar hacka efter Ism toppat ur. Men den här gången kanske är ett umdantag då new order är fortsatt stark och new order/inventories pekar på fortsatt stark data. Lillebrorsan US mfg PMI kom dessutom in starkt på 54,6 mot flash 54,5 och fg 53,1. Spreaden mellan Ism och Pmi har troligtvis medfört att många ändå räknat med att Ism skulle komma ner nåt.

Employment cost index ECI kom in häromdagen. Detta är Yellens favomått på lönerna. 3q17 kom in på 2,5% YoY vilken kan jämföras med 2,4 fg kvartal. Timlönerna låg snäppet högre, men kontentan är att lönerna ser ut att harva kring 2,5-2,7% i årstakt. Det ger inget större inflationstryck. Förra NFP kom in på 2,9%. Den högsta på länge. På fredag kommer en ny. Det kommer bli intressant.

Trots lågt inflation- och lönetryck så kommer Fed höja i december. Det gjorde man klart på dagens Fed möte. Motivet är enkelt. Expansiv PP behövs inte längre. Balanserad PP är att föredra!

Dollarn har till följd av att 1, marknaden inser att man tänker höja i december och 2, ECB (och därmed Riksbanken) gav ett duvigare budskap än väntat, brutit upp och stärkts ordentligt. Rent tekniskt känns det som att vi är på väg att testa 1,12-1,14 mot Euron. Dvs en klassisk Fib38/50.

Men hur mycket mer ska den stärkas? Inte så mycket om du frågar mig. Jag förstår inte hur Fed ska kunna höja mer än till 1,5% givet att lönerna inte tar fart… dessutom väntar rätt kraftig QT under 2H18. Samtidigt som Europa är duviga. En stark dollar brukar aldrig gynna tillväxten i Usa, tvärtom! De har haft draghjälp i år av en svag dollar, vilket till stor del är Europas styrkas förtjänst!

Konsumentförtroendet är fortsatt på topp. Inte så konstigt med tanke på jobbskapande, huspriser och rekordbörs. Räntehöjningar på 100 punkter har inte kunnat rubba på detta.

Men bland låginkomsttagarna börjar framtidstron fladdra. Kom ihåg att det var framförallt dem som röstade in Trump

På fredag kommer jobbdata. Ser man till chartet nedan så ska arbetslösheten ner ytterligare. Det betyder att jobbskapandet bör hålla i sig ett tag till..

Imorgon får vi se om Trump får genom både skattesänkningar och ny FED chef… det och bra jobbdata kan driva börsen vidare i november…. trots att vi har en 11%ig uppgång i ryggen.

Tidigare skulle man ju sålt när man har bra börs i ryggen, allt känns bra och man höjer ribban ytterligare. Varför vågar man inte tänka så nu?

Trevlig kväll

 

 

Publicerat i Uncategorized | Lämna en kommentar

Inflation var god dröj

Är rekylen över i OMX? Ja det kan den nog vara så länge som vi inte stänger under 1650. Men det är mycket data som ska rullas ut i veckan…. så vi får se!

Lönestatistik från SCB visade på löneökningar om 2,6% YoY i augusti. För hela perioden januari-augusti ligger de också på 2,6% YoY. Verkar som om Riksbanken ligger ganska rätt i sin prognos på 2,7% för helåret 2017. 2,7% är lågt ur ett historiskt perspektiv. Det rimmar med en kärninflation på ca 1,7%.

https://www.di.se/nyheter/medlingsinstitutet-lonerna-upp-26-procent-i-ar/

Analysen är entydig. Sveriges inflationstryck står INTE inför en uppgång till följd av lönerna på kort och medellång sikt.

Till alla er som pratar om högkonjunktur, positivt BNP gap, tajt arbetsmarknad, stigande inflationstryck, att Riksbanken är behind the curve osv…. tycker ni inte det är besvärande att läsa svenska lönerapporter? Det hade jag tyckt!!!!

Core PCE kom in på 1,3% YoY mot 1,3 väntat och fg 1,3. Lågt. Men inget som hindrar FED från att höja i december då Core PCE kommer röra sig upp mot 1,7-1,8% inom närmaste halvåret. Det vet både dem och marknaden om!

Svensson är ute och sågar förslaget om utökat amorteringskrav

Höga bostadspriser och ökande skulder inget skäl för skärpt amorteringskrav

Han menar att priserna på bostäder borde vara en funktion av kostnaden för boendet. Men då kostnader för boende (inklusive räntekostnader) har minskat som andel av disponibelinkomst så är inte priserna fel. Därmed är inte utlåningen för hög heller. Den förklarande faktorn är att räntorna har gått ner. Sambandet, dvs fallande ränta ger ökad utlåning och därmed priser, säger jag inget om. Det stämmer. Men det är också det som är problemet. Jag anser inte att priserna, dvs lånen, ska vara en funktion av räntan. Utan inkomster. Anledningen är att sjunker räntan så kan vi ta mer lån. Men stiger räntan så kan vi inte justera ner lånen annat än genom marginell amortering. Det gör att svensk ekonomi riskerar att bli kraftigt lidande om räntorna stiger för mycket. Vissa hushåll kanske till och med inte klarar serva sina lån, och tvingas flytta, eller ännu värre defaultar på sin skuld. Därför är inte räntan en önskvärd parameter. Svensson & Co har tidigare påpekat att detta är inga problem då räntan sjunker vid kristider, vilket gör att problemet med för höga räntekostnader sjunker tillbaks. Det blir ett självreglerande system. I teorin lockar tanken. I praktiken har han fel. Tidigare kriser visar att ekonomin inte repar sig linjärt trots att räntan faller. Det handlar i sin tur om att företag inte återanställer alla som varslats kort därpå. Det handlar om att lån som defaultar, inte ”re-defaultas” så fort räntan blir låg igen. Skadan, med dess följdeffekter är redan skedd. Consumer Confidence tenderar också att inte repa sig linjärt utan etablerar sig på en ny lägre nivå, och det tar tid innan den repar sig trots att den kanske på ”pappret” borde göra det. Detta är bara några aspekter till varför stimulativ penningpolitik och finanspolitik inte biter direkt på en svag konjunktur utan som bäst bromsar fallet, och att det krävs många år innan ekonomin är återställd igen. Mycket av detta kan jag tycka Svensson missar!!! En kommentar där han säger att räntorna troligtvis kommer vara låga länge är rent ut sagt korkad. Det handlar inte om att räntorna väntas stiga. Det handlar om vad konsekvenserna blir OM räntorna stiger. Vi behöver inte ens försöka motivera när och varför de ska göra det. Det räcker att bara slå fast vad som händer om de skulle göra det! Att inte förstå den ansatsen är både korkat och oansvarigt!

Vad väldigt få verkar fatta är att hade priserna och lånen varit en tiondels så höga som de är idag så hade fortfarande alla lägenheter och villor varit bebodda precis som idag. Den enda skillnaden hade varit att EK hade varit lägre, och lånen. Oavsett var räntan ligger så kan vi väl vara överrens om att lite lån är bättre än mycket lån allt annat lika. Man kan göra andra saker än att betala räntekostnader. Men någon säger då; ”amen lånen är ju stora för att räntan är liten”. NEJ, och åter NEJ. Det hade inte behövs vara så. Om vi hade lagt ett skuldkvotstak på säg 1X (bara för att illustrera ett exempel) så hade lönen styrt hur mycket du fått låna. Priserna hade varit därefter, pga att lånelöftena varit så mycket mindre. Men var tror ni räntan hade varit? Superhög eftersom priserna hade varit superlåga? FEL! Räntan är en funktion av inflation, som är och har varit låg pga svag löneutveckling, globalt inflationstryck och konjunktur, globaliserings effekter, digitalisering etc etc…. ALLTSÅ, vi hade visst kunnat bo där vi bor, haft avsevärt mycket lägre lån, och betalat samma låga ränta som idag. Nybyggnationen hade inte existerat såklart för det finns ett golv vad det kostar att bygga, och når inte priserna upp till det golvet så blir det inte mycket byggt. Men 95% av alla bostäder där ute byggdes innan år 2000. Så det är ingen stor grej egentligen. Det är inte så att vi byggt bort bostadsproblemen idag direkt.

Kvarstår gör frågan om effekterna av att hushållen har ett maffigt EK idag. EK hade i den här världen varit precis som lån och priser mycket mycket MINDRE. Vi kan alltid diskutera effekterna av ett stort EK i väggarna, men Ni vet var jag står!!! :-). Jag lever lite rikare idag än för fem år sedan. Men det är för att min räntekostnad tynat bort vilket frigjort kapital till annat. Det är inte för att villan är värd Xmkr mer, vilket gör att mitt EK är Xmkr större. Men det kanske bara är jag som resonerar så?

Have a nice one!

ps. Kärninflationen i Europa kom nyss in på 0,9% YoY, ner från 1,1%. Ser man till arbetslöshet och löneutveckling och slacket i arbetsmarknaden är det inte så konstigt. Draghi kör på med 30mdr i QE till sep-18. Helt logiskt! Hur det blir därefter beror på Fed, inflation och konjan i Europa. Ränte höjningar ligger idag långt långt borta. Om Ingves går för fort fram så stärks kronan. Det talar för att han inte gör det! Ds

 

Publicerat i Uncategorized | 13 kommentarer

Läser Riksbanken min blogg eller?

Nej det hade varit väldigt förmätet att tro det. Men man undrar…

https://www.di.se/nyheter/ingves-vill-ha-total-koll-pa-din-ekonomi/

Det är första gången jag läser att någon annan än jag vill ha ett register som gör det möjligt att komma med exakta data, och inte stickprover, som både Finansinspektionen och Riksbankens rapporter bygger på. Med hjälp av datan kan vi sedan upprätta ett trafikljussystem som jag skrivit mycket om i flera år. Jag tror nämligen att man ska inte underskatta den självreglerande kraften i att peka finger åt låntagare och långivare.

I nästa vecka händer det en hel del. Det viktigaste är:

Måndag: Core PCE från USA

Tisdag: ECI index över lönerna i USA.

Onsdag: ISM

Torsdag: Ny FED-chef, Skattesänkningar i USA

Fredag: NFP

Näst sista dataskörden innan FED mötet i december. Ett möte där man till stor del prisar in en höjning. Men det gäller också att datan håller ända in i mål. För börsutvecklingen är det också viktigt såklart!

Trevlig helg!

 

Publicerat i Uncategorized | 17 kommentarer

Riksbanken vill inte ha en stark krona

Riksbanken lämnar räntan oförändrad, och säger inget om de kvantitativa lättnaderna. Om de vill ta bort de 15mdr/månad obligationsköpen så kan de alltid meddela detta i december. Så det är ingen brådska egentligen. Finns ingen anledning att framstå som hökig vilket bara stärker kronan, vilket är negativt för inflation och tillväxt.

Men det handlar såklart även om hur ECB agerar. Dvs hade de haft möte igår och flaggat för att sänka från 60 till 40mdr, eller 30mdr som vissa andra tror, så hade det kanske varit enklare för Ingves att flagga för att ta bort de 15mdr. Men nu meddelar inte ECB hur de tänker göra förrän i eftermiddag, så Ingves tar det säkra före det osäkra.

Men vad som är rätt intressant är att de flaggar fortfarande för att höja nästa sommar. Jag kan lova att de inte planerar att höja UTAN att ha tagit bort QE innan. Så planen måste vara att lyfta bort QE innan nästa sommar. Min tanke har hela tiden varit att ECB och Rix ska gå i samklang, typ:

Dec: Rix tar bort QE, ECB sänker från 60 till 40mdr.

Juni: Rix höjer med 25bp, från -0,50 till -0,25%. ECB sänker QE från 40 till 20mdr

Dec: Rix höjer med 25bp, från -0,25% till 0,00%. ECB tar bort QE helt och hållet.

Det skulle betyda att de går in i 2019 med nollräntor båda två. Det hade väl varit vackert?

Bakgrunden till detta är att Riksbanken vill gå från expansiv politik (dvs negatvia realräntor) till balanserad, där balanserad är noll i realränta. Vad är då den underliggande inflationen. Rensar man för senaste tidens one-offs och baseffekter så landar man på en kärninflation på ca 1,7%. Det rimmar också rätt väl med lönetakten som ligger på ca 2,7%, vilket historiskt hade rimmat med 1,7% kärninflation.

En styrränta på ca 1,5% får anses vara balanserad.

Men det är ju bara steg 1 av 2. Andra steget handlar om relationen med ECB och kronan. Dvs höjer Ingves med 200bp till 1,5% så skulle kronan stärkas med minst 10-15%. Inte kul för ekonomin. Så det är ingen framkomlig väg. Vi måste förhålla oss till ECB. Men vi ligger på -0,5% samtidigt som ECB ligger på 0%. Vi är inte bara expansiva i absoluta termer, utan även relativt ECB. Det har tidigare varit i linje med den expansiva politiken. Men givet att Ingves strävar mot att gå mot en balanserad politik, så borde en höjning mot samma ränta som ECB vara rimlig.

Sen är det frågan om det går utan att kronan stärks för mycket? Givet att ECB reducerar QE, vilket är en hökig handling, så är det inte orimligt att Ingves går i samma riktning UTAN att det får nåt större genomslag på kronan.

Nu ska man komma ihåg att detta scenario bygger på information vi har idag. Mycket vatten ska flyta under bron på ett sätt som kan omkullkasta allt. Det har vi varit med om förr.

Men givet att Ingves tar bort QE och höjer till 0% så borde 3mStibor ta sig upp mot 0%-0,5%. Stibor finansierar våra korta bolån. Givet bankernas historiska marginal på ca 1,5% så borde det rörliga bolånet kosta ca 1,5-2,0% jmf med idag. Inte så stor skillnad. Så rent kassaflödesmässigt lär det inte påverka oss så mycket. Därmed inte svensk ekonomi heller.

Men bostadspriserna då? Bostadspriserna är inte korrelerade med räntan vi betalar varje månad, som vissa tycks tro. Utan de bygger på storleken på lån som bankerna beviljar, som bygger på lånelöften, som bygger på en kalkylränta, som bygger på 5åriga bostadsobligationen.

Givet en styrränta på 0% så borde en 5-årig bostadsobligation ligga på ca 1,5%. Mot dagens 0,5%. Senast bostadsobligationen låg på 1,5% var 2014/2015. Då var lägenhetspriserna i Stockholm innerstad ca15-20% lägre. Men på den tiden var utbud/efterfrågan tajtare än idag, då nyproduktionen inte kickat in och boostat utbudssidan. Bolånetagare riskerade inte heller att åka på ett amorteringskrav på 3% av sitt lån. Så jämförelsen är lite äpplen och päron.

Så visst kan det bli rätt mycket tajtare prismässigt även om Ingves tar, i mångas ögon, myrsteg.

Men någon kanske reagerar. Varför ska den 5åriga bostadsobligationen gå från 0,5% till 1,5% om Ingves bara höjer med 50 punkter. Fair Enough. Resonemanget är att vi är i en speciell miljö idag med QE och negativa räntor, vilket fått normala spelregler ur balans. Idag ligger styrräntan på -0,5%. 3mStibor ligger på -0,54%. Så den kopplingen håller. MEN en 2-årig statsobligation ligger på -0,71%. Normalt sett borde det vara ca 50 punkters skillnad mellan Stibor och 2-åringen. 2-åringen borde ligga på 0%. 70 punkters skillnad handlar om Riksbankens QE i kombination med fallande emissionsvolymer hos Riksgälden. Eftersom 2-åringen ligger för lågt så gör även den 5-åriga statsobligationen det. Eftersom den senare ligger för lågt så gör även bostadsoblisarna det. Det är liksom syftet med QE. Vid -0,5% Styrränta borde 2-åringen ligga på 0%, 5-åringen 0,5% och 5 åriga bostadsoblisen på 1,0%. Give and take. Men så är det inte. Men om vi tar bort QE och Riksbanken höjer till 0% så räknar jag med en viss stabilisering. Därmed borde vi räkna med att den 5-åriga bostadsoblisen stiger till 1,5%.

Nu kanske någon blir förvirrad… skrev inte jag att höstens turbulens kanske är ett köpläge?

Jo absolut. Ser man till lånelöftena idag och jämför med i våras, så har inte de ändrats särskilt mycket. Ser man till utlåningen i september

https://www.di.se/nyheter/svenskarna-lanade-mer-i-september/

så saknas inte pengar i plånböckerna när bostadsköpare ger sig in i ett budgivning. Problemet är snarare att utbudet är stort, och att bankerna kräver att man ska sälja första och köpa sen. Därutöver driver media på. Det gör att folk lägger skambud. Om Stockholmaren tidigare hade 5mkr i plånboken så tittade han på en 4,5mkr lägenhet (45kvm á 100,000kr=4,5mkr) för man kunde kallt räkna med budgivning upp till 5mkr. Nu lägger han istället ett skambud på 5mkr på en 5,5mkr lägenhet (55kvm á 100,000kr=5,5mkr) i hopp om att få den. Vem vill inte ha 55kvm istället för 45kvm!! Om han nu kan köpa… det bygger ju på att han kan sälja, och potentiella köpare av hans lägenhet tänker samma sak.

Det är svårt att räkna på vad exakt 1% ytterligare amorteringskrav har för priserna. För det första är det inte alla som lånar för mer än 4,5X skuldkvot. Det är typ var femte låntagare. Så jag tror inte så mycket på den här effekten. När de införde 2% amorteringskravet så gav det lite brus, för att sen tyna bort. Varför skulle det vara så stor skillnad nu?

Däremot så kan nyproduktionens inverkan på utbudet ha påverkan. Det beror också på om det fanns ett underutbud tidigare, eller om marknaden var i balans. Det går liksom inte att räkna på.

Summasumarum är att givet att bostadsobligationen ligger kvar på samma ränta som före oron, så är det bara en tidsfråga innan marknaden kommer igång igen, och priserna borde inte avvika särskilt mycket från tidigare. MEN, om Riksbanken under nästa år börjar höja räntan och drar bort QE så kan det få klart negativa effekter för prisbilden, lite beroende på hur bostadsobligationen utveckas.

Priserna kan alltså potentiellt gå ner ganska rejält, samtidigt som cash flow påverkas väsentligt mindre. Faktum är att utvecklingen idag målas upp som något negativt, men är egentligen något positivt. 70% av alla bostadsaffärer där ute är hushåll som byter upp sig i takt med att familjen växer och/eller inkomsten ökar. Om priserna sjunker så blir prisskillnaden mindre när man byter upp sig. Dvs mindre i lån, dvs mindre belåning. Det är egentigen bara bra. Ca 20% av bostadsaffärer är nya hushåll som går in på marknaden för första gången. Lägre priser gör det inte bara lättare att köpa nåt. Det ger också mindre lån och belåning. Ca 10% är pensionärer som byter ner sig, flyttar till ålderdomshem eller dör. För dem är det negativt. Men sett till totalen är det bara bra med fallande priser.

Vi har i många år lurats av att vårt EK vuxit i takt med prisuppgången. Men varje gång man byter upp sig så ökar man lånen i absoluta termer. Eftersom lånen ökar i absoluta termer, och inkomsten inte ökar lika fort så ökar skuldsättningen sett till lån/inkomst. Men det bryr sig folk inte om för att de är så glada över sitt maffiga EK. Men det är en synvilla. Detta EK går inte att realisera givet att du inte lämnar bostadsmarknaden vilket inte är aktuellt för de allra flesta.

Nu när priserna vänder ner så deppar folk, och media skriver om det som nåt negativt. Men egentligen är det bra. De som äger en bostad och inte hade tänkt flytta får se sitt EK minska. Men i praktiken påverkas de inte så länge som kassaflödet inte förändras. För att alla dem som köper bostad så är de vinnare givet att de inte byter ner sig.

De stora, och kanske end, förlorarna är bolagen inom nyproduktion. Men även de som lämnar bostadsmarknaden pga att de avlider eller flyttar till hem påverkas negativt. Men de har å andra sidan rätt fina ingångsvärden så det spelar inte så stor roll. Bankerna och mäklarna är kanske inte heller så glada, då de på marginalen tjänar mindre vid lägre priser.

Effekten på svensk ekonomi borde vara begränsad då den framförallt är beroende på hur mycket vi konsumerar vilket styrs av våra disponibel inkomster EFTER räntekostnader. Konsumtionen drivs inte av prisbilden utan kassaflöden. Men det kan finnas en indirekt effekt genom det vi kallar consumer och business confidence. Dvs även om priserna sjunker med 20% så påverkas inte cashflow, men om hushållen blir deppiga så brukar de konsumera mindre trots att de har lika mycket disponibla medel som innan. Detta är svårt att räkna på!

Men en sak vet vi. Ett hushåll som får se disponibel inkomsten att minska, tvingas till minskad konsumtion. Ett hushåll vars disp inkomst inte ändras alls, kan VÄLJA att dra ner på konsumtionen. Det är en jävla skillnad!!!

04DF1B05-7B37-49FB-A147-C3452885D971

I grunden tycker jag alltså att dagens utveckling är ganska positiv. Den var snarare negativ tidigare då den drev upp skuldkvoterna. Är det synd om byggfirmorna? Nej, jag tycker inte det. Bostadsbristen handlar om folk som inte får lån, men som vill ha bostad. Men är det dem vi har byggt för? Nej just det. Om det är så att byggbolagen har byggt fel bostäder till fel priser, då får de skylla sig själva.

Nej på det hela taget är det bra med lägre priser då det implicit innebär mindre lån, vilket innebär lägre skuldsättning.

Outliern är consumer confidence. Samt att vissa branscher (mäklare, bostadsbyggare) går sämre, vilket förvisso kan ge sideeffects på övriga ekonomin. Främst i Stockholm. Den får vi hoppas att den inte blir för omfattande.

Men det övergripande målet, att stoppa den stigande skuldsättning bland hushåll, utan att de får sämre cashflow, tycker jag är klart eftersträvansvärt. Vi verkar vara på väg i den riktningen nu.

Jag har ju alltid vurmat för Skuldkvotstak som enda reglering. Begränsa utlåning till inkomstförändringar. Det skyddar hushållen mot högre räntor. Det dopar inte vår ekonomi. Det skyddar vår ekonomi i en ränteuppgång. Det påverkar inte hushållens kassaflöde. Nu får vi kanske ett utökat amorteringskrav som bygger på skuldkvoten. Det är inte optimalt men det är i rätt riktning.

Tänk om man infört Skuldkvotstak 2012-2013. Då hade skuldstocken, och priserna, troligtvis stigit med ca 2-3% om året sedan dess. Ingen hade hackat på Ingves då de varit för att ingen hade varit orolig över den låga räntans negativa effekter på skuldberg och bostadspriser. Tvärtom hade man varit nöjd med dess stimulativa effekter på tillväxt och jobbskapande.

Okej, vi hade inte fått den nybyggnations booomen som vi sett senaste åren av den enkla anledningen att man hade inte kunnat bygga en lägenhet i Nacka och ta 90,000kr/kvadrat. Men det kanske hade varit sunt.

Kanske man ändå ska köpa sig en top-notch lägenhet av Oscar Properties i Nacka med havsutsikt i slutet av nästa år för 45,000 kvadraten 🙂

 

ECB meddelade precis att man sänker QE från 60mdr/mån till 30mdr from januari nästa år till september. Dvs ett paket på 30X9=270mdr. Jag hade trott på 40mdr i 6 månader, dvs 40X6=240mdr. Inte så skillnad egentligen. Jag frågar mig:

1, Kommer Ingves gå från 15 till 0 mdr i januari nu?

2, Kommer Ingves kunna höja i sommar utan att ECB gör nåt, eller han är tvingad att vänta till september?

3, Efter september. Sänker ECB till 15mdr eller 0mdr, eller nåt helt annat. Om han fortsätter med QE, hur länge då?

4, Vad får nr3 för implikationer på Ingves plan att höja räntan?

För att inte kronan ska stärkas mot euron så gäller det för Ingves att han agerar i samklang med ECB. I januari kan han ta bort QE. Men han kan knappast höja räntan förrän september. Eller?

Hursomhelt, Euron försvagas kraftigt på nyheten. Så marknaden tolkar det som ett duvigt besked. Att det blev 30mdr får knappast anses duvigt. Många trodde på 40mdr. Men han låter QE ligga kvar ända till september. Därefter är det inte ens säkert att han kan ta bort det. Tvärtom är risken hög att QE fortsätter in i 2019. Alltså skjuts räntehöjningar på framtiden…. vilket om man kokar ner det är den duviga signalen egentligen. Räntehöjningar, var god dröööööj.

Vänta er inga räntehöjningar från ECB på mycket lång tid. Frågan är om Ingves kan höja om inte Draghi gör det….

 

Publicerat i Uncategorized | 12 kommentarer

Pigg och glad

Ja så kan man säga om den senaste PMI datan…

Tyska Manufactoring Flash PMI kom in på 60,5 mot väntat 60,0 och fg 60,6. IFO kom in på 116,7 mot väntat 115,1 och fg 115,2. Tyskland dundrar på!

I Europa kom Mfg Flash PMI in på 58,6 mot väntat 57,8 och fg 58,1. Mycket starkt!

Från USA kom Mfg Flash PMI in på 54,5 mot väntat 53,5 och fg 53,1… det tar sig (särskilt mot ISM som ligger högre upp)

Totalt sett en väldigt stark och börsvänlig skörd. Med tanke på hur Q3orna rullar in och förväntningarna på en Amerikanska budget med skattesänkningar så är det minst sagt börsvänliga tider. Men tar man en titt över de stora indexen så är detta inga nyheter utan någon man håller på att prisa in sedan början av september.

Riksgälden var ute och presenterade sin rapport över upplåningsbehovet.

https://www.riksgalden.se/sv/For-investerare/Aktuellt/Nyheter-och-pressmeddelanden/Pressmeddelande/2017/stark-svensk-ekonomi-minskar-statens-lanebehov/

Som alla vet är statens inkomster korrelerade med nominell tillväxt, och givet att Sverige växer hyfsat så blir inkomsterna därefter. Samtidigt har regeringarna sedan Perssons tid haft en  budgetdisciplin, dvs de ska vara balanserade. Det gör att man lägger planerade kostnader på en nivå som lirar med prognostiserade intäkter. När intäkterna blir större än väntat så gör man budgetöverskott. Överskottet gör att Riksgälden inte behöver låna upp nya pengar som vid underskott. Samtidigt har vi en gammal statsskuld där en viss del förfaller varje år och som rullas över i nya papper till ny ränta och löptid. Men givet överskottet så behöver man inte emittera lika många nya statspapper även för att täcka de som förfaller. Emissionsvolymen krymper och med den statsskulden. Riksgälden bedömer att Sveriges statsskuld kommer ligga på ca 24% av BNP 2019. Det är lågt i absoluta termer och relativt omvärlden.

Högermänniskor tycker detta är anledning att sänka skatterna. Vänstermänniskor tycker detta är anledning till att satsa mer på välfärden. Jag tycker båda har fel, båda är för kortsiktiga. Jag tror ju på konjunkturtopp 2019, och recession efter det. Även om jag har fel så blir det recession nån gång. Tittar man historiskt på de länder som gått in i recession med stor ökning av skulder och prisuppgång på fastigheter dessförinnan så brukar de recessionerna bli både djupa och långdragna. Tänk Sverige 92-95. Risken är stor att det händer igen!

Vad händer i en recession. Jo precis som under goda tider så är skatteintäkterna korrelerade med tillväxten. Vänder den ner så vänder statens intäkter ner. Men oftast finns kostnadskostymen kvar. Situationen blir den omvända mot idag. Budgetunderskott är ett faktum. 3-5% är inte ovanligt även vid normala recessioner.

Staten kan i ett sånt läge välja mellan att köra budgetunderskott, och därmed ta upp lån för att täcka skillnaden. Eller att banta kostnaderna. Att höja skatterna i recession brukar inte gå.

De flesta länder brukar välja en kombination. Problemet med att banta kostnaderna är att recessionen oftast blir mer utdragen när både privata och offentliga sektorn bromsar.

Sen kan det vara som i Sveriges fall på 90-talet eller Grekland, där kostnadskostymen inte är rimlig men att det skulle krävas en recession för att komma till rätta med problemet.

Men den mest optimala situationen är att Statsskulden är tillräckligt LÅG så att staten slipper dra ner på kostnaderna i de dåliga tiderna. Staten kan sägas gasa, medan privata sektorn bromsar. Det gör att recessionen inte behöver bli lika djup och lång. Men det är också rätt trevligt att man inte behöver sänka pensioner, dra ner på sjukvården och göra det sämre för skolan. MEN, det kräver en låg statsskuld. 24% är lågt. Vi skulle enkelt kunna köra 5% underskott i 3 år, dvs 15% och ta upp statskulden till 40% utan att någon skulle höja på ögonbrynen. Med ögonbrynen menar jag att räntorna inte drar, att kronan inte försvagas och att omvärldens förtroende är intakt.

För ett litet öppet land som Sverige, så kan man inte hantera dåliga tider genom budgetunderskott om man har 100%+ statskuld. Det är ingen som vill finansiera dina budgetunderskott till rimlig ränta. Man vill inte ens sitta på svenska papper om kronan riskerar att försvagas kraftigt till följd av en ansvarslös finanspolitik.

Om man kör ändå så är risken stor att räntorna lyfter, kronan försvagas och inflationen drar, tillväxten faller, och spreadarna (som ex dem mellan bostadspapper och statspapper) stiger. När detta händer så brukar man få kalla handen av de flesta. Då är det inte så kul när omvärlden sitter på 1,500mdr i svenska bostadsobligationer som de önskar dumpa i vårt knä. Vad tror ni händer med räntan på dem då? Eftersom de ligger till grund för vår bostadsfinansiering, vad tror ni händer med våra bolåneräntor då? Vad händer med svensk ekonomi, som redan är i recession, när mer går till räntekostnader och mindre till konsumtion.

I det läget är det rätt så najs att sitta på 24% statskuld, åtnjuta omvärldens förtroende, stabil krona, garantera billig finansiering av underskotten och göra Riksbankens stimulansarbete enklare. Ja rent av möjligt.

Folk som tycker vi ska dra ner på skatterna alt öka kostnaderna….. ett tips är att tänka lite längre än näsan räcker!

OMX överköpthet börjar sippra ut. Vi har en bit till innan RSI når 55ish. Kanske lirar det med stödet 1635-1640. Den som siktar på 1,720 vågar köpa där. Sen är det ju vissa som tror att rycket i förra veckan till 1,671 var en sista urblåsning och the only way is down. En klassisk fint helt enkelt. Det är fullt möjligt såklart, därför gäller det att jobba med en stopp om man ligger fel. Det bör man alltid göra tekniskt, oavsett vilken position man tar eftersom felkvoten över tid är relativt hög. Åtminstone för mig :-

Noterade att den amerikanska 10-åringen börjat röra sig uppåt, från 2,30 till 2,48 senast. Vad handlar det om?

1, att vi närmar oss höjning i december? Tja står styrräntan på 1,25 så ska en 10-åring normalt sett ligga på 2,75

2, att Trump kommer välja en hökig ersättare till Yellen.. kanske?

3, att datan är bra? Kanske

4, att Trump med sin budget ska ge en boost till ekonomin, kanske?

5, att QT sätter press på räntorna? Kanske

6, att inflationsdatan är på gång att lyfta efter alla engångs- och baseffekter? Kanske

Eller det mest troliga, en mix av allt!

Någon kanske tycker det är intressant att euron trots detta stärks mot dollarn.. men faktum är att  tyska 10-åringen nästan stärkts mer på sistone så det är kanske inte så konstigt. Tysken ligger på 0,5%. Den borde ligga på 1,5% givet 0% styrränta. Skillnaden på 1% förklaras av QE. Något han kanske meddelar att han vill dra ner på imorgon…

Imorgon är det ECB och Riksbanksmöte….  have a nice one!

Ps. Jag vill även passa på att rikta ett grattis till alla er där ute som lyckats, eller lyckas byta upp er bostad under den turbulenta hösten. Dvs säg att ni i våras hade en 2:a på 50 kvm i Stockholms innerstad som ni lyckades sälja för 100,000kr/kvm, dvs 5mkr. Sen köpte ni en 4a på 100kvm för 10mkr. Det kostade er 5mkr i lån att byta upp er. Om priserna nu ligger på 90,000kr/kvm så får ni visserligen bara in 4,5mkr. Men ni betalar bara 9 mkr. Mellanskillnad 4,5mkr. Dvs 0,5mkr mindre i lån. Grattis!!! Se nu bara till att ni inte har lånat mer än 5X hushållets bruttoinkomst (ink Brf andelen lån), så kan ni sova gott även om räntorna stiger i framtiden. Ds

Publicerat i Uncategorized | 2 kommentarer