Ännu en artikel som spår bostadskrasch

http://www.va.se/nyheter/2015/05/13/fly-bankfallan/?utm_source=apsis-anp-3&utm_medium=email&utm_content=unspecified&utm_campaign=unspecified

Den är förvisso bättre än det mesta jag läst i kritikväg, och det är intelligent att han sätter siffror på det och konstaterar att det är just räntan som kan orsaka en krasch. Många verkar tro att det ska ner bara för att det gått upp.

men det finns ingen diskussion what so ever VARFÖR räntorna ska gå upp, när och hur mycket. Man bara utgår från att de ska göra det. Det är synd! Han kanske skriver senare i boken att får vi ingen ränteuppgång så lär vi inte någon krasch heller. Men man vet ju aldrig!

Det är många där ute som har en analys kring ränteläget som lyder ungefär så här: Räntorna är historiskt låga, därför kommer de att stiga.

Det är inte en analys, det är…. ja ni fattar.

Det är lite som att säga, Iphone har en rekordhög marknadsandel, därför kommer den att sjunka.

Ja den kan sjunka, men inte per automatik för att den är hög. Samma sak med räntan (jag tror ju till och med på högre räntor, med strukturellt lägre än vad vi varit vana vid vilket jag också kan motivera). Den kommer inte att börja stiga BARA för att den är låg… det är liksom ingen naturlag.

Man brukar också få höra, ”Räntorna är låga nu, och kommer vara en tid till, SEN kommer de att stiga”. Det bygger på ett beteende man ofta ser hos analytiker. Dvs bästa prognosen av framtiden är det som varit, eller möjligtvis extrapolering av nuläget. Vi vet hur det ligger till, nämligen att framtiden skiter högaktningsfullt i både historien och nuläget… och SEN stiger räntan, vilket bygger på antagandet, efter regn kommer solsken. Inget av det är särskilt analytiskt. Det är bara korkat!

Ett annat fel många gör, och som jag själv också gjort tidigare, är att blanda ihop lånelöfte med vad du faktiskt har ”råd” med att låna, dvs kalkylen bakom lånelöftet säger att du får låna X, men räknar du med dagens räntor, som är det du verkligen kan betala så hade du klarat ett större lån. Men lånat du tagit baseras på det förstnämnda och det är just det lånet som sätter priset på den bostaden du köper.

Jag menar att prissättningen på en fastighet styrs av hur mycket köparen fått låna (och ek som har att göra med hur mycket köparen av hans sålda bostad fått låna). Själva beloppet hur mycket man får låna har ju naturligtvis gått upp, när räntan genom åren gått ner, men det skiftar inte linjärt med räntan, och beloppet baseras framförallt inte på den faktiska BOLÅNERÄNTAN, utan KALKYLRÄNTAN.

Dvs om du går in på banken IDAG och får låna X mkr, och sen går du in två veckor senare då bolåneräntan gått upp med 20 punkter så får du knappast låna mindre. Lånelöftet baseras inte boräntan, utan kalkylräntan. Eftersom bostadspriserna sätts utifrån vad köparen lägger upp på bordet, så styrs de av storleken av lånet, som styrs av lånelöftet, som styrs av kalkylräntan.

Det finns såklart en koppling mellan boräntan och kalkylräntan, men den är troligtvis inte ett till ett senaste 20 åren. Lånelöftet (och därmed priserna) har ju även påverkats av förändringar i krav skuldkvot som för närvarande är 85%. Lånelöftet har också historiskt påverkats av amorteringskravet, där man förr alltid bakade in amortering men där man de senaste åren haft möjligheten att välja amorteringsfritt. Även kvar-att-leva på beloppet kan ha förändrats på ett sätt som förändrar storleken på lånet, och därmed priserna.

Det är många rörliga komponenter i det här som gör att historiska jämförelser haltar, men slutpoängen har han rätt i. Dubblas räntan idag, så lär det sätta press på priserna. Men hur mycket går inte att svara på.

Konjunkturen spelar också in. Stiger räntan till 4% samtidigt som konjunkturen är rejält stark, dvs både skapar jobb och löneökningar… ja då kommer det kompensera för ränteuppgången.

Andelen bundna och rörliga lån spelar också roll när man jämför historiskt. Ju större andel bundna lån, desto trögrörligare blir priserna vid en ränteuppgång.

Han utgår också från vad köparen ”kan” betala, vilket såklart är superviktigt. Men det handlar också om var säljaren är villig att sälja, och den villigheten är viktig fram till att säljaren blir distressed, dvs då han tvingas sälja vilken inte inträffar förrän han inte kan betala räntekostnaderna.

Nu går förvisso kalkylräntan upp och ner med de verkliga räntorna. Men om räntan idag är 2% och bankerna i kalkylräntan jobbar med ett påslag på 5%, dvs kalkylränta 7%. Räknade de med 15% (10% boränta +5% påslag) 1996 när räntan var 10%????

Jag är för övrigt väldigt tveksam till de rörliga kalkylräntorna, om de bygger på dagens ränta + räntepåslag då sannolikheten för en kraftig uppgång när boräntan är 5% är mycket lägre än idag då den är 2%. Men det är en annan femma.

De faktiska bolåneräntorna är mycket intressanta, men när vi pratar fastighetspriser (som bygger på ek+lån) så är kalkylräntan som används vid lånelöftes kalkylen mycket mer intressant då det är storleken på lånet som är helt avgörande för vad priset blir när en bostad ska köpas. Eller säljas (då det också kräver en köpare).

Point being, säg att Bolåneräntan går upp till 4%. Tvingas Någon lämna sitt hem? Det vet vi inte, men om bankernas kalkyler håller så gör man inte det. Ok, låt utesluta distressed sellers. De potentiella köparna då? Kommer du kunna låna mindre, och därmed bjuda sämre, som därmed resultera i lägre priser. Där är jag osäker, jag är inte säker på att lånelöfteskalkylen stiger med exakt 2% bara för att räntan gör det, och därmed skulle reducera storleken på lånelöftet. Om den gör det så har köparen mindre pengar att lägga på bordet (mindre ek också då han sålt sin bostad till lägre pris) vilket gör att priserna borde gå ner. Men som sagt, jag tror inte att kalkylräntan och bolåneräntan är linjär materia.

Jag är också tveksam till hans resonemang om nybyggnation som indikator för priserna. Det finns två världar i Sverige, dels är det Stockholm och dels är det resten. I Sverige ex Stockholm finns en massa mark, men där är marknadspriserna för låga för att det ska vara lönt att bygga nytt. I Stockholm säger han finns en massa mark i utkanten, och då funkar referenspriserna i utkanten på 40-50k. För det första vill Stockholmarna ogärna flytta längre ut. För det andra finns det inte obegränsat med mark. Titta på det som byggs nytt. Det finns oftast någon form av attraktionskraft i området, som kompenserar för att det ligger en bit bort. Jag anser att priset på nybyggnation haltar som indikator för om priserna är korrekta.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

28 kommentarer till Ännu en artikel som spår bostadskrasch

  1. Fredde skriver:

    Tänk att priserna historiskt varit reglerade, fram till att man på 80/90- talet började sälja hyresbeståndet till de boende genom ombildning till bostadsrätt för marknadspris. Är det nu plötsligt ok att reglerna bolånen eftersom priserna gått upp? Jag är inte säker på det

    En annan aspekt är att många tvingas flytta dit jobben finns och att detta såklart påverkar marknadspriset i storstäderna, speciellt eftersom de som flyttar in normalt inte kan vänta 15+ år i en bostadskö

    Att den som får låna ska kunna betala amortering och ränta borde inte vara något nytt för den som bedriver bankverksamhet – eller?

    • GaStan skriver:

      Rätt, det finns mycket i en historisk jämförelse som haltar…. jag tror att hur vi än vrider och vänder på det, så kommer vi inte kunna komma fram till något korrekt svar.

      Utan bankerna måste tvingas göra årliga undersökningar på sina kunder vilket ränteläge de anses klara utan att äventyra sin privatekonomi. Sen kan vi diskutera om hur stora andel av de svenska hushållen som har för stora lån eller, och därefter kan vi fastslå om priserna är för höga eller inte….

      • Fredde skriver:

        Är du då för eller emot marknadsprissättning för boende? 🙂

      • GaStan skriver:

        haha, marknaden styrs ju för fasen hur bankerna väljer att räkna, och därmed låna ut.

        Så marknaden kommer att definieras av aktieägarnas avkastningskrav i bankerna.

        Aktieägare prioriterar vinsttillväxt framför allt annat = Otajta lånelöften ger stora lån = Stora lån ger höga bostadspriser

        Aktieägarna tycker att vinsttillväxt ska ses över tiden och ställas mot risken alternativt att bankerna regleras hårdare = sundare modeller för lånelöften = lånelöftets storlek förändas inte linjärt med räntorna = lånen ökar inte = priserna ökar inte

        Så vad fan är marknaden?

        Vissa tjafsar om utbud och efterfrågan… det spelar inte men inte alls lika mycket.

        säg att det bara funnits en lägenhet till salu i hela stockholms innerstad. Givet dagens efterfrågan så skulle de som ivrar för utbud/efterfråge dynamiken säga att den skulle bli våldsamt dyr. Jag hävdar att den kan ALDRIG bli dyrare än den person med mest Lån+Ek, vilket styrs helt av bankernas aptit på att låna ut och val av kalkyl för lånelöfte.

        Hade man nytillverkat 100,000 lägenheter, så det hade funnits 100,001 då kan det mest åtråvärda lägenheten fortfarande bli lika dyr då samma person kan slänga upp samma pengar…. Så nyproduktion är inte säkert att det pressar ner priserna.

        U/E dynamiken spelar roll… men inte så mycket som man tror!

  2. Staffan Kjellin skriver:

    Vad tycker GaStan om debatt artikel i DN i dag , 17 augusti 2015.

    Mest intressant tycker jag det är att de ej förordar, och inte ens tar upp, ränteavdraget (tack för det).

    Att hyresregleringen ej nämns som viktig orsak till dagens bostadssituation är anmärkningsvärt.

    • GaStan skriver:

      http://www.dn.se/debatt/tydligt-amorteringskrav-bor-inforas-snarast-mojligt/

      Artikeln har inga sakfel som jag ser det.

      Men deras poäng är att amorteringskrav är prioriterat just nu.

      Jag vänder mig inte emot amorteringskrav, det är bra. Men vad som hade varit bättre är om låntagarna lånade RÄTT belopp från början.

      Amorteringskravet gör sitt avstamp i att den som har 85% lån/värde har för mycket lån, och den som har 50% har lagom med lån. Min poäng har alltid varit att även den med 50% lån kan ha för mycket lån. Det kan också vara så att den som har 85% faktiskt kan ha rätt mängd lån.

      Säg att rätt nivå på skuld för ett hushåll är 2mkr. Om hushållet lånar 3mkr, och köper en lägenhet för 6mkr, ja då är allt lugnt säger man. De har ju 50% loan/value. Däremot om de köper en lägenhet för 2,5mkr, och lånar 2mkr, då är det fara och färde då de har 80% lån/värde. Jag hävdar att det är bättre att man har rätt nivå på skulden, och sen lägger man ett dynamiskt amorteringskrav på detta för att det är ett sunt sparande…. istället för som nu där man försöker avhjälpa ett skuldsättningsproblem som man kan ändå inte löser!

      Därför har jag sagt att man måste gå in och reglera bankernas lånelöfteskalkyler. Det är den absolut viktigaste åtgärden. Man borde till och med göra det på befintliga låntagare…. men det är en känslig sten att lyfta på, och därför händer inget!

      • fredde skriver:

        Håller helt med! Fattar inte hur diskussionen kan hamna så snett? Dessutom är väl 1% amortering/år ned till 50% belåningsgrad redan implementerat av de flesta banker (hoppas jag), så att vänta ett år på att skriva detta i lag känns ju som rent nonsens

      • GaStan skriver:

        Sant!!!

        Amortering är ju inte fel som sparande, men som metod att undvika fastighetskrasch och lågkonjunktur är det helt värderlöst.

        Säg att nån lånar 85%. Då amorterar man 2% om året ner till 70%. Dvs 7,5år. Sen 1% om året från 70% till 50%. Det är 20 år. Totalt 27,5år för att komma ner till 50%… och inte ens då vet vi om hushållet klarar av att hantera högre räntor. OCH högre räntor lär vi ju se innan det passerat 27,5 år…. så det hjälper föga.

        Däremot lånar kanske folk MINDRE om de måste baka in amorteringsdelen…. det är ju bra i så fall!!! Det är detta som jag tror man tagit fasta på!

        Men problemet är ju inte bara dem som tar nya lån. Jag tänker på alla som tagit lån senaste 10 åren…. Men då hävdar optimisten att priserna dubblats under den här tiden så alla har en helt ok loan/value kvot. Men jag hävdar att det är nonsens, då det handlar om att klara lånet i absoluta termer. Dvs den som tagit ett lån för 10 år sedan, och sen inte amorterat… trots en fin loan/value kvot så kanske han inte klarar att betala 5% ränta på lånet. Den enda trösten är att han klarar sälja sin kåk under stresssade förhållande utan att göra förlust…. detta är dock en klen tröst, då det lär leda till kraftigt lågkonja ändå.

        DET VIKTIGATE ÄR ATT ALLA LÅNTAGARE KLARAR AV ATT BETALA 5% RÄNTA PÅ SITT LÅN, OCH SAMTIDIGT KUNNA HA MAT PÅ BORDET. Det är det enda som räknas… och där är jag rädd att vi är farligt ute.

  3. Staffan Kjellin skriver:

    Varför är det bra att hushållen lånar mindre. Ett bostadshus har alltid en ägare. Det kan vara privat fastighetsbolag, allmännyttan, stiftelser, privata fastighetsägare, men mer och mer vanligt är att ett hus ägs av en bostadsrättsförening.

    Ägs ett bostadshus inte av bostadsförening finns alltså andra ägare som också lånar för att äga ett hus. Någon lånar i stort sett alltid.

    • GaStan skriver:

      Det är det jag har försökt säga i flera år. Det är inte lån som är felet, det är fel mängd lån som ställer till det!

      Folk kan ju fundera på vad som hade hänt om ingen lånade och alla bara amorterade, dvs inte bara hushåll, utan även företag och stat…. Det hade inte varit så bra!

  4. Staffan Kjellin skriver:

    Under de tio sista åren har Bo Hansson, Boverket (statligt verk) och Lasse Wilderäng (Sveriges mest lästa blogg i ekonomi) hetsat mot de s.k. ”bolånetorskar” som äger bostadsrätter.

    Samtidigt har dessa ”bolånetorskar” blivit mångmiljonärer.

    Under sommaren har vi sett en kampanj av svenska journalister i DI, DN, SvD och Sydsvenskan som ”hetsar” mot de som lånat till bostadsrätt. Det talas om ”lånefest”, det talas om feghet från politikerna som ej tar bort räntebidraget.

    Vi har fått en en uppdelning av svenska folket mellan de som bor i villa och bostadsrätt och gör räntebidrag och de som bor i hyrehus som är emot räntebidrag.

    Jag förelår att varje person som yttrar sig i frågan ”ränteavdrag” skall redovisa om han själv gör ränteavdrag. Jag börjar: Jag gör ränteavdrag och vill ej avskaffa det.

    • GaStan skriver:

      Ok, jag är torsk, dvs har lån och nyttjar ränteavdrag.

      Men jag hävdar att den förmögenheten folk tror de sitter på är ren inbillning.

      Dels för att oavsett hur mycket din bostad stiger i värde, så ger det inte bättre kassaflöde i plånboken.

      Dels för att för dem flesta så går det inte att realisera förmögenheten, likt en värdepappersportfölj, en tavla eller en hyresfastighet. De måste ju bo någonstans.

      Om du bor i villa så är det knepigt att hyra en annan villa. Den marknaden känns rätt svårt. Om du bor i Brf kanske du kan flytta till Hyresrätt, men läge och kvalitet är ofta lägre. Visst du kan flytta från Stockholm till Norrland, men det är knappt realistsikt heller.

      Du sitter på en förmögenhet som du inte kan göra nåt med, och som inte ger dig någon ökad cash flow heller.

      Det är inte förrän när du dör som det säljs, och dina barn ärver dig som du kan prata om riktiga värden. Men oftast blir nettoeffekten rätt dålig även då pga att barnen köpt sin bostad för högt pris, och därmed tagit ett stort lån, som de använder sin ”nyvunna” förmögenhet att amortera av med.

      Så vad är förmögenhetsökningen egentligen? Vad är vi och dem?

      Priserna har gått upp med Brf och villaägarna har knappast fått det bättre. Då kan man knappast tala om att personen blivit förmögen, för att om en person är förmögen så har han frihet att göra saker som han inte kunde göra innan han hade förmögenheten. Det stämmer knappast på villaägarna. Visst, de kan gå till banken och ta ett lån med huset som säkerhet, och köpa en segelbåt. Men om du är så förmögen, varför måste man låna då…. kontentan är att ingen blivit rikare. Vi bara tror det!

      De som tjänat på det här är först och främst bankerna, och i andra hand mäklarfirmor och bygghandeln/byggfirmor.

      • fia skriver:

        Eftersom man tar med bostadsrättensvärde i uträkningen av vad som är en skällig hyra att ta av en inneboende går det nog att få lite bättre kassaflöde med en högt värderad bostad ett rum över och låg avgift samt små lån. Eller?

      • GaStan skriver:

        Gör man? De flesta Brf tillåter inte långtidsuthyrning så det är knappast relevant för att sätta korrekt värde.

        Utomlands, med korrekta marknadsmässiga fria hyror, så finns det en sund och korrekt koppling mellan hyror och priser på bostadsrätter. Den analysen har så pass stora brister på svenska marknaden att den knappt går att göra.

  5. Staffan Kjellin skriver:

    Det känns konstigt att Ga Stan skriver att det ej finns en förmögenhetsfaktor i att äga en bostadsrätt?
    Har Ga Stan ej hört talas om det nya ordett ”bostads-karriär”?

  6. GaStan skriver:

    Den största lögnen av alla 😃

    Om alla har blivit så förmögna, berätta 1, hur de kan realisera denna förmögenhet och 2, hur de kassaflödesmässigt fått det bättre, vilket brukar vara en naturlig konsekvens av en förmögenhet!

  7. Staffan Kjellin skriver:

    Det är otäckt när förre statsminister Göran Persson (s) går ut i press och TV och plötsligt på eget initiativ ber att få uttala sig för ett ett borttagande av räntebidraget. Sverige förlorar som nation 20 miljarder varje år på dessa avdrag, är hans budskap.

    Som mediakonsument vet man ej vem som betalt honom för att säga just detta. Han är ju PR-man i dag och uttalar sig mot betalning.

    För det första är ju ränteavdraget kongruent (överstämmande med) det avdrag deklaranten gör med ränteinkomster, för det andra så var det ju socialdemoktraterna som hittade på detta avdrag just för att möjliggöra för låginkomsttagare att förverkliga drömmen om ett eget ägt hem (villa, radhus, bostadsrätt hos HSB och Riksbyggen).

    Eftersom Göran Persson ej meddelar i press och TV vem som betalt honom för hans synpunkter så misstänker jag att det är Sveriges privata fastighetsbolag eller kanske SABO (sammanslutning för kommunala fastighetsbolag).

    Att svenskarna i dag vill äga sin hyreslägenheten måste vara mycket omskakande för de som under de senaste hundra åren blivit förmögna genom att äga hyreshus där medborgarna betalar hyra.

    • GaStan skriver:

      Hade varit intressant att veta fördelningen

      Bor i hus, som de äger själva
      Bor i brf
      Hyr av kommun
      Hyr av privat hyresvärd

      Är inte den sistnämnde ganska liten i % av totala hushåll?

      Säg 10%, max 20% eller?? Jag vet inte!

      Jag har alltid levt i tron att privata hyresvärdar mer har fokuserat på kommersiella kåkar!!

      Vad gäller kommunala fastighetsbolag så fyller väl dem en funktion. Jag menar nedre kvartilen av befolkningen vad beträffar löner, dvs arbetslösa, de med väldigt små löner alt väldigt volatil löneutveckling, dvs sk sub prime, kanske inte ska ha stora banklån att ta ansvar för!

  8. Staffan Kjellin skriver:

    IMF och EU upprepar ständigt att första prioritet för att få en fungerande bostadsmarknad är att ta bort hyresregleringen (på en gång tycker EU, stegvis tycker IMF).

    Detta nämns i stort sett aldrig av SvD eller DN eller DI. Längst ned i prioriteringslistan från EU och IMF står att avskaffande av ränteavdraget skulle möjligen kunna vara verklingsfullt.

    DN i dag har ”ränteavdraget” på första sidan och inne i tidningarna. Likså gjorde DI, DN och Svd när EU:s rapport kom.

    Det är en kampanj som t.o.m. f.d. statsminstern nu blandar sig i. Se kommentar ovan.

    Det borde väl stå klart att de som i dag utnyttjar ränteavdraget vill ha det klart. Rent logiskt är det då följande partier som driver detta:

    Vilka vill ha ha bort det?

    1) Unga journalister som bor i hyrebostäder och som vill ha ned priset på bostadsrätterna för att kunna köpa själva.

    2) Fastighetsbolagen som ej vill se hushållen som ägare till bostäder.

    3) Politiker på vänsterskalan som anser att ränteavdraget gynnar de ”rika” trots att det en gång infördes av Socialdemokraterna för att möjliggöra för de ”fattiga” att köpa och äga eget hem (folkhemmet).

    Jag vill fråga Kortsikt om om bankerna skulle ha någon fördel av borttagande av ränteavdrag och i så fall vilken? Som jag ser det borde bankerna vara oskyldiga till den här intensiva kampanjen.

    • GaStan skriver:

      Punkt 1 är rätt långsökt. Jag tror mer att journalisterna är normalt sett lite vänster och gillar liksom hyresregleringen då det innebär att de utan stora inkomster kan bo centralt. Så det handlar mer om det klassiska hata-dem-med-pengar. Vilket du är inne på under punkt 3. Visst är det så att stora avdrag görs i de rika Stockholmsförorterna. Men det är troligtvis där de stora kapitalbeskattningarna kommer ifrån också…. det nämner man nästan aldrig. Å andra sidan kan man ju dra ränteavdraget mot sin inkomstbeskattning, så det blir lite äpplen och päron. Hade varit mer logiskt om det gick att dra mot kapitalbeskattning, men då skulle det verkligen bara gynna de rika. Så det går inte.

      70% av svenskarnas bostäder äger dem själva.

      Jag tycker inte hyresmarknaden borde försvinna. Det finns människor som av olika skäl inte borde ha lån. Det finns människor som inte vill ha lån. För dem finns det ett syfte med hyresmarknaden.

      Bankerna är rätt oskyldiga här. På marginalen borde de påverkas negativt, då ett slopat avdrag minskar aptiten på att låna. Samtidigt tar man aldrig in ränteavdraget när man sitter på banken och gör sin kalkyl, så det är frågan vad effekten egentligen blir.

      Jag tror inte ränteavdraget ger så stora effekter egentligen. Det fanns en tid då man ville supporta folket att äga sin bostad, och därmed ta lån. Den typen av support behövs inte dagens lågräntesamhälle. Att folk väljer att hyra eller äga står inte och faller med ränteavdraget.

      Den enda effekten det får är att skatteåterbäringen uteblir vilket kommer slå mot konsumtion och amorteringar. Å andra sidan, så blir det ju mer pengar i statskassan, och sätter de sprätt på dem så borde nettoeffekten på svensk tillväxt vara noll, typ.

      Jag har ingen stark uppfattning om det ska vara kvar eller inte.

      Oavsett vad så påverkar det inte hushållens vilja att skuldsätta sig. Det är kärnproblemet som står över allt annat. Inte ATT de vill skuldsätta sig alltså, utan HUR MYCKET.

  9. Staffan Kjellin skriver:

    Vad anser Kortsikt om Hentik Mitelmans artikel i DI i dag (8/10). Angrepp på Ingves.
    Dessutom varför denna kampanj om ränteavdraget. De utländska institutionerna (IMF, EU) anser att det är hyresregleringen som måste bort. Varför är det aldrig nämnt svensk press.
    Stefan Ingves har aldrig tagit ordet hyresreglering i sin mun.

    • GaStan skriver:

      Mitelmans artikel är så dum att jag mår dåligt!

      Säg att RB höjer till 2% för att bolåneräntorna ska hoppa upp till 3,5% från 1,5%… och därmed bromsa utlåningensbegäret.

      Då kommer det får kraftigt negativa konsekvenser för Svensk ekonomi, som jag hävdar till stor del är räntedopad, och risken skulle vara påtaglig att vi går in i recession. Detta medför stigande arbetslöshet, som gör att folk inte kan betala räntorna på sina lån… detta oavsett om man är lågt eller högt belånad. Det gör att många kommer tvingas sälja sin bostad i en sur marknad, och risken är då stor att priserna faller och vi får en fastighetskrasch. Detta sänker business och consumer confidence som förvärrar konjunkturen ytterligare… and so it roles. Just det mitelman vill undvika är det han kommer få.

      Vad han inte fattar är att det är bra för folket och vår ekonomi med låga räntor. Det gör att mindre pengar går till räntebetalningar varje månad och mer kan läggas på konsumtion och amorteringar.

      Den negativa sidoeffekten att låntagare tar för stora lån är ett stort problem. Det är rätt. Men det är bankernas fel. Om de istället räknade på 7% kalkylränta oavsett om kundens verkliga ränta stod i 1,5% eller 4,5% då skulle det inte påverka summan de lånade ut. Dvs oavsett om du gick in på banken idag eller för 5 år sedan så får du inte låna mer. Men så är det inte. Du får låna mer idag än för 5 år sedan. Det är egentligen bara ökad EK (dvs om du amorterat) eller Lön som ska göra så att du kan låna mer.

      Anledningen till att bankerna lånar ut mer än de måste är för att de vill tjäna mer pengar….. och i den här artikeln så hävdar han att det INTE är bankernas fel…. och det är det kanske inte då de är privata företag som är vinstmaximerande. Det är kanske inte Finansinspektionens fel heller om de inte har mandat. Utan det är regering och riksdag…. och de är så jävla rädda för att ta tag idet då SD växer så det knakar och vi står inför stora bekymmer med flyktingar, välfärd och budget. Skon klämmer att de vill bli återvalda i nästa val. Men hade folket varit snäppet intelligentare så hade vi inte röstat bort den politikern som inför nödvändiga men obekväma reformer. Men folket är korkat, as Always, då vi gör raka motsatsen.

      Det är så mycket som är fel:

      I ena andetaget säger man att Svensk ekonomi går jättebra och vi borde köra en mer åtstramande politik med högre räntor och överskottsmål…. och sen nästa dag säger många att vi inte klarar ta en enda flykting till, att välfärden är i gungning… hur vill ni ha det?

      I ena andetaget är vi livrädda för skuldberget som vid ett högre ränteläge kommer stjälpa svensk ekonomi….. samtidigt ska vi sänka inflationsmålet då vi aldrig kommer få högre inflation (hög inflation=höga räntor, låg inflation=låga räntor)…. hur vill ni ha det?

      Min fråga till Mitelman och alla andra är:

      Varför har bankernas utlåning ökat i takt med att räntorna gått ner? Om deras bolånekalkyler (som avgör hur stora lån som beviljas) inte baseras på dagens boräntor, utan väsentligt högre kalkylräntor…. så är det nåt som inte stämmer?

      Om man då justerat ner kalkylräntorna i takt med att räntorna faller, är det inte det som är problemet i så fall?

      Det är väl knappast Ingves som bestämmer vad en bank kalkylräntan ska ligga på?

      Vad gäller Krister Andersson vill jag bara fråga:

      Om våra handelspartners, Europa, UK, USA, Kina (indirekt usa då de ”ärver” FEDs politik genom peggen) ALLA jobbar efter 2% inflationsmål….. vad blir konsekvenserna av att vi har ett mål på, säg 0% ????? Jag vet. Allt annat lika kommer vi hålla en mer återhållsam penningpolitik än våra handelspartner. Det kommer stärka kronan, som gör att vår exportindustri går ännu sämre, det leder till att svenskarna kommer föredra importerade varor framför inhemska, det kommer innebära att man gärna outsourcar tjänster och produktion och slutligen att man semestrar mer utomlands…. vad tror ni det blir för tillväxt och jobbskapande av det?

      Mitelman målar även hur bra det går för Sverige…. han pratat vindsvåning på Östermalm… vad har hänt med lägenhetspriserna i ÖStersund, Karlstad och Simrishamn,…. just det. Inte mycket. Jag kommer från Skåne, när jag är hemma där noterar jag att priserna inte rör sig mycket oavsett om man åker taxi eller äter lunch ute. Tvärtom noterar jag att det alltid går att få bord överallt och att taxin kommer direkt. Folk har inte spenderbyxorna på sig utan är rätt rädda om sitt jobb. I Stockholm… är det tvärtom. Det är rätt uppenbart att det inte är en bred förankrad konjunkturuppgång, utan ett lokalt räntefenomen. Men hur kan någon tro att lilla Sverige kan ha en riktigt konjunkturuppgång när vår omvärld inte har det…. det är NAIVT.

      och sen var det inflationsmålet! Är ni nöjda med Svensk ekonomi? Jag är inte det! Om vi varit det kanske pengarna vi spenderar på att ta emot flyktingar hade varit peanuts. Nu snackas det om att vi inte kan, vi har inte råd. Men hallå, det går ju så jävla bra? En sänkt inflationsmål, gör att vi kommer höja räntorna. Då plockar vi bort tusenlappar ur miljontals plånböcker över en natt…. det stärker inte direkt ekonomin. En ekonomi som inte är tillräckligt stark på bredden.

      Kvittot för Mitelmans kompentens är det faktum att han inte fattar sin egen motsägelsehet.

      Han skriver att han är rädd för huspriserna, dvs den ökade utlåningen, skuldberget, och därigenom vad som skulle kunna hända vid högre räntor. Högre räntor kräver högre inflation.

      SAMTIDIGT sågar han inflationsmålet, och säger att det är från en svunnen tid. Att vi ska nå 2% inflation kan vi bara drömma om, det var förr det.

      Hur fan ska du ha det… tror du inte på inflation, så borde du inte vara så jävla besvärad av skuldberget. Tror du på hög inflation och rädsla för skuldberget, då borde inte vara så orolig att inflationsmålet är fel. Det är stenkorkat att tro på båda två samtidigt.

      Folket är boven.. vi är så jävla korkade. Därför får vi de politikerna vi förtjänar. Politiker som vill bli omvalda. Därför har inte Finansen hårdhandksarna som krävs….. och därför regleras inte bankerna…. och därför ökar utlåningen och folk tar för stora lån…. och därför ökar priserna…… det är inte Ingves fel!

  10. Staffan Kjellin skriver:

    Det är imponerande, spänstigt och stimulerande det Ga Stan skrivit ovan. Men inte ens han tar ordet ‘hyresreglering” (fri hyressättning) i sin mun! Varför är det ej comme il faut att ha synpunkt på denna för Sverige i dag, i världen, helt unika företeelse. Kom ihåg att det är fria hyror som EU och IMF och Internationella Valutafonden och Världsbanken kräver av Sverige. Dagens heta debattämne ”ränteavdraget” nämns endast en passant av de stora utländska institutionerna.

    • GaStan skriver:

      hehe jag visst hyresreglering i min mun… jag bara säger att det är en jante sosse grej….

      Skulle vi helt marknadsanpassa hyrorna så skulle attraktiva lägen stiga i pris såklart… och då är det bara bättre bemedlade som skulle bo där.

      Att det skulle ha så stor inverkan på nybyggnation vete tusan. Vad tror du?

      Att det skulle ha inverkan på priserna på villor och bostadsrätter… tror faktiskt inte det! Tror det är rätt få som vill hyra ett hus. Hyra lägenhet JA, men där kommer hyran bara anpassa sig efter bostadsrättpriserna, fast med en diskonterad som är mycket högre. Alltså är det billigare att äga än att hyra…. till räntan stiger. Då jämnas skillnaden ut!

  11. Staffan Kjellin skriver:

    Professor Assar Lindbeck (i alla fall tidigare) s-märkt, har i över fyrtio år kämpat mot hyresregleringen. Motivering: Det tar åtta till tjugo år att få en lägenhet i Stockholm City. Samma tid det tog att få en Drabant in i Östtyskland, där staten bestämde priset.

    Genom att i Sverige staten prissätter hyran har vi lyckats komma upp i samma väntetid för bostäder, som I DDR, för en önskad vara.Om staten bestämde att en ny Volvo ej skulle få kosta mer än säg 250 000 kr , skulle vi nog lyckas lika bra med väntetid för bilar som med bostäder.

    Prisreglering skapar brist.

  12. Staffan Kjellin skriver:

    Citat från Affärsvärldens hemsida i dag (29/1 2016).

    – Jo, jag är orolig och jag tror det är rätt att vara det, sade Nordeas nytillträdde vd Casper von Koskull om utvecklingen på bostadsmarknaden till TT i samband med storbankens bokslut i veckan.

    – Ju längre det här fortsätter, om priserna går upp och hushållens skuldsättning ökar, har du hela definitionen på en bostadsbubbla.

    Utöver problem för högt belånade hushåll ser von Koskull risker för svensk ekonomi framför sig om bubblan spricker.

    – Bolånen är en risk för den svenska ekonomin och därmed för alla. Det är ju konsumtionen som kommer att gå ned om du får en bostadsbubbla.

    Ett batteri åtgärder krävs för att bromsa utvecklingen, enligt von Koskull.

    – Det finns inte en enda lösning och man ska inte lägga hela bördan på bostadsköparna. Det är många saker som måste göras.

    Bland annat betonar han att det även handlar om ett problem på utbudssidan.

    – I slutändan går bostadspriserna upp för att det saknas bostäder och då det finns en efterfrågan. Det är klart att det är grunden.”.

    Min kommentar till Kortsikt-bloggen:

    Var är logiken? Det får enligt von Koskull ej bli en bostadbubbla får då kommer konsumtionen att gå ned. Men om man med konstlade medel får ner bostadspriserna då inträffar ju redan i dag den konsumtionsnedgång som man är rädd skall ske i framtiden!

    Sedan talar von Koskull om utbudssidan. Den är skyldig till ”bubblan”. Men då sätts ju marknadsekonomin fullständigt ur bruk, om tillgång och efterfrågan ej får råda.

    Efter vad då skall priset sättas?

    • GaStan skriver:

      Haha, antingen är han okunnig, eller ljuger han.

      Herr Koskull är själva boven till en eventuell bostadsbubbla. Eller rättare sagt, hans aktieägare är det.

      Aktieägarna, genom styrelsen, kräver God Avkastning på Eget Kapital.

      Det kräver att banken gör goda vinster.

      Vinsterna ökar om de lånar ut mer

      Utlåningen sker i konkurrens med andra banker.

      För att kunna vinna kunden måste de kunna bevilja lånet

      För att kunna bevilja ett lån så måste Lånelöfteskalkylen medge att de kan och får låna

      Lånelöfteskalkylen är utformad så att banken är beredd att låna ut mer ju lägre räntorna går ner.

      Komponenten det är fråga om är Kalkylräntan, som sätts som Stibor + X%.

      Stibor är kopplad till styr- och statsräntorna.

      X%, dvs påslaget över Stibor sätter bankerna själva. Ju högre påslaget är desto mindre lån beviljas, och då riskerar kunden gå till en annan bank.

      Efter Stibor gått ner och bankerna tävlar om kunderna, vilket är en tävling om att bevilja störst lån, så har det bildats ett systemfel.

      Men även om bankens aktieägare är boven, så är det knappast kriminellt att som aktieägare att kräva god avkastning på eget kapital. Det är faktiskt fullt förståligt.

      Det är här Finansinspektionen kommer in. Om de hade kunnat åtgärda detta system fel, genom att reglera alla banker att använda en fast kalkylränta, säg 7%, så hade systemfelet kunnat rättas till. Utlåningen hade inte varit som den varit senaste åren, och risken att vi hade haft en potentiell bostadsbubbla hade kunnat minimeras.

      Problemet är att Fi inte verkar ha mandat att göra detta. Då faller ansvaret på Regering, eller möjligtvis finansdepartementet…. men ytterst Sveriges Riksdag.

      Ingves har inget med det här att göra. Han försöker bara stimulera svensk ekonomi….. och det är ju jättebra att folks löner inte går till att betala ränta till banken utan konsumtion och annat. Åtminstone för de som har lån. De som inte har lån har inte märkt så stor skillnad.

      Men tillbaks till Koskull, du kommer aldrig få höra honom säga:

      ”Om vi och alla andra banker sänkte avkastningskravet, så hade vi kunnat medverka till att undvika en bostadsbubbla”

      eller

      ”om Finansinspektionen kunde reglera oss på rätt sätt, så minskar risken för en bostadsbubbla”

      Sen spelar utbudet också roll…. men ramarna för bostadsmarknaden sätts av hur mycket lån folk får tillgång till.

      Beviset: Säg att det bara finns en bostad till salu i hela Sverige. Samtidigt stryper alla banker all bostadsutlåning. NOLL. Den lägenheten borde bli dyr med tanke på stor efterfrågan och minimal utbud. Men den kommer inte bli så dyr. Motsatsen gäller också. Säg att det byggs 1 miljon lägenheter i helgen. På måndag beviljar alla banker 10ggr större lån än de gör idag. Dvs om du får låna 5mkr idag, så får du låna 50mkr på måndag. De lägenheterna kommer ändå bli ganska dyra.

      Priserna är en funktion av lån, som är en funktion bolånekalkylen, som en funktion av

      1, KALP Beloppet
      2, Kalkylräntan
      3, Din disponibelinkomst
      4, Eget Kapital

      Rör du någon av ovan 4 så förändras priserna.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.