Amorteringskrav

Många kloka människor anser att det saknas amorteringskultur i Sverige. Många anser att man bör införa tvingande amorteringar.

Jag gillar amortering, som sparform. Men knappast som lösning på en, eventuellt, för hög belåning bland Svenska låntagare.

Man måste bena upp det. Det handlar om FÖRMÅGA att amortera, och BEHOV att amortera.

(A/B) FÖRMÅGA att amortera = Disponibel inkomst i förhållande till Månatliga räntekostnader (Hög/Låg)

(C/D) BEHOV av att amortera = Lån i förhållande till bostadens värde (Litet/Stort)

Den första handlar alltså om du har pengar att amortera för överhuvudtaget. Den andra om du har mycket lån eller ej, och därmed hur angeläget det är för dig att amortera.

Grupper du dem här får du 4 grupper.

Grupp 1. AC.

Den här personen har hög förmåga att amortera, dvs räntekostnaderna utgör en liten del av disp inkomst. Han har även litet behov av att göra det, dvs han har väldigt lite lån i förhållande till värdet på fastigheten. Jag ser framför mig en 40-talist som har en hyfsad inkomst och nästan inga lån på huset. Tycker ni den här gruppen är ett problem som man borde tvinga till amortering? Det tycker inte jag.

Grupp 2. AD.

Den här personen har hög förmåga att amortera, dvs räntekostnaderna utgör en liten del av disp inkomst. Han har även stort behov av att göra det då lånet är stort. Jag ser framför mig en yngre låntagare. Han är välutbildad med rätt hög inkomst. Men han hade inte så mycket sparat när han skulle köpa bostad, eller tillräckligt med EK när han skulle byta upp sig, att 85% regeln gjorde att han inte kunde köpa en sån dyr bostad. Givet hans inkomst hade han haft ”råd” med en mkt dyrare bostad, men han hade inte insatsen. Den här låntagaren tycker jag borde amortera, då han har stora möjligheter till det. Men han är ingen risk för samhället då han utan vidare klarar en stor ränteuppgång. Det är fel att tvinga honom till amortering. Det borde vara frivilligt. Ska jag vara ärlig så tror jag faktiskt han amorterar en del redan då det stör honom att han tjänar bra men inte har något sparat. Det här är inte någon riskabel grupp.

Grupp 3. BC.

Den här personen har låg förmåga att amortera, dvs räntekostnaderna utgör en stor del av disp inkomst. Samtidigt har de väldigt lite lån i förhållande till bostadens värde. Det finns två typer här som jag ser det. Dels en äldre person som antingen gått i pension, eller har ett lågavlönat jobb, men som köpte sin bostad för längesen och vars värde har gått upp kraftigt. Eller är det någon yngre som plugga eller har ett lågavlönat jobb, men som kanske fått hjälp av sina föräldrar att köpa bostaden. Den här gruppen kan bli problematisk. Inte för dem yngre, för att jag antar att om föräldrarna kunde hjälpa till att köpa bostaden så lär de inte acceptera att banken tar den om deras barn inte betalar räntan. Däremot kan det bli ett problem för äldre låntagare med små inkomster. Men eftersom de är in the Money så borde de kunna sälja bostaden och skaffa nåt billigare. Något som mer matchar deras plånbok. Trist javisst, men nu tittar vi på detta rent samhällsekonomiskt. Tror ändå inte det är den här gruppen som ställer till problem. Att tvinga dem på amortering känns fel då de redan har de knapert.

Grupp 4. BD.

Den här personen har låg förmåga att amortera, och mycket lån i förhållande till bostaden. I den här gruppen finns farorna och riskerna. Det är inom den här gruppen som det finns personer som är överbelånade och definitivt borde amortera. Det finns dem som är unga, med små inkomster och tajta marginaler. Men det finns även dem med goda inkomster, men som köpt en väldigt väldigt dyr bostad.

För att summera:

Grupp 1: Kan men behöver inte amortera
Grupp 2. Kan och bör amortera, och gör det förmodligen
Grupp 3. Kan inte amortera, men behöver kanske inte göra det heller. De kan enkelt sälja och byta ner sig så är problemet löst, även om det inte är deras önskan. (Men vi ser det ur ett samhällsperspektiv här)
Grupp 4. Bör amortera, men kan inte. Här finns problemen.

Min poäng med det här är att skapa en tvingande lag om amortering som gäller alla är inte så smart. Den kommer i många många fall slå fel. Majoriteten behöver inte amortera. Det är lika dumt som att Ingves försöker bekämpa problemet med hjälp av penningpolitik.

Återigen. Det finns risker i systemet. Man bör bestämma sig för vilka dem är och försöka bekämpa dem enskilt. Det här borde handla om precisionsinsatser, inte skjuta med en hagelsvärm.

Problemen finns i riskzon 4, men där finns också en oförmåga att amortera så det är inte lättlöst mina vänner. I mina ögon har de köpt en för dyr bostad från början!

Alltså amortering behövs på sina håll, men långt ifrån alla, och där det kanske behövs, där är det också mest smärtsamt att införa.

Sen att amortering är en utmärkt sparform… det är något föräldrar och lärare borde lära sina barn.

Men det är en annan femma!

Visst, jag kan förstå att det är politiskt svårt att ge sig på en enskild grupp. Då är det bättre att införa något som ”drabbar” alla.

Men problemet är att många av dem här kan inte amortera i en takt som gör att de kan ta sig ur problem gruppen på kort eller medellång sikt.

Nej lägg problemet på bankerna istället. De är de stora vinnarna på att den Svenska lånestocken vuxit. Inte fastighetsägarna som ”tror att de blivit rika”. Det är bara mer pengar som sljutsas runt i systemet, och det enda som egentligen hänt är att räntenettot hos bankerna exploderat senaste 10 åren. Låt dem som tjänat pengar på det här, på riktigt alltså, dvs bankerna också bära risken.

Dvs, om saker och ting går åt skogen, ge låntagaren möjligheten att gå in på banken och lägga nycklarna på bordet och bli kvitt lånet.

Men det finns det väl inte politiska balls till att genomföra antar jag… bankerna har direkt och indirekt för mycket makt. Tyvärr!!!!

Många är ändå inne på att det finns ett problem, läs gärna:

http://cornucopia.cornubot.se/2014/07/skuldklassen-den-nya-overklassen.html

Men vad som inte rimmar är om en familj där en är läkare och en annan jobbar på Google, båda är 35 år. De har kämpat sig fram för att nå de här jobben. De har tillsammans väldigt goda inkomster, men en ytterst liten förmögenhet. Deras föräldrar lever så de har inte fått ut något 40-talist arv. De ska alltså inte få bo i innerstan, trots att de kan. De tillhör i så fall skuldklassen vilket skulle vara fel? Däremot ska en arbetslös, men som vann ett par millar på Lotto få bo i innerstan, då han faktiskt är rik, och inte tillhör skuldklassen? Men om de bägge 35 åringarnas föräldrar går bort, och de kan ärva nån miljon (efter de sålt husen) då är de välkomna till innerstan.

Sorry, jag köper inte det. Jag tror de som bor på i Stockholms innerstad med stora lån, fast med bra inkomster är högst medvetna om sina lån. Vissa av dem har för mycket. Absolut, och det kan bli ett problem som vi måste jobba med. Men för många är det inget problem.

Jag håller med om att kassaflöde och kapital är inte samma sak. Men rent finansiellt, så finns det ett sk Net present value av framtida inkomstströmmar. Vad fan är en obligation tror ni? Det går att IDAG sälja ett papper för X pengar som lovar Y intäktsströmmar i Z år. Varför tror ni företag på börsen ibland värderas lång under Eget Kapital. Jo för att framtiden ser sur ut. Hur tror ni försäkringsbolag är uppbyggda? Framtida kassaflöden är värt något idag.

Problemet är att kalkylen med X, Y, Z måste hålla ihop. Det gör den inte alltid. Men det är inte själva uppställningen som är fel, det är att vissa värden är för höga.

Skuldklass Ja, men samtidigt samhällets elit, och faktum är att jag satsar hellre mina pengar på en grupp skuldsatta spotify utvecklare än en obelånad och rik arbetslös.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

12 kommentarer till Amorteringskrav

  1. Storugglan skriver:

    Är inte detta med amorteringskrav egentligen en pseudofråga? Dvs. en fråga som känns lagom ”tuff” för politikerna att diskutera i stället för den verkliga frågan, avvecklingen av ränteavdragen och en återinförsel av den mest rationella skattebasen fastighetsskatt.

    Jag förstår att det för alla skuldsatta med hög inkomst känns hårt att staten ska tala om om och hur lånet ska betalas tillbaka. Men jag skulle med glädje läsa ett lika insiktsfullt inlägg om hur vi kommer till rätta med detta med ränteavdragen och fastighetsskatten. Hur kan dessa förändringar göras utan att riskera den ekonomiska stabiliteten (det senare verkar vara det argument med vilket alla nu avvisar förändringarna)?

    • GaStan skriver:

      Njae, är det inte äpplen och päron.

      Slopande av ränteavdrag och införandet av fastighetsskatt är positivt för statskassan

      Amortering = minskad konsumtion = minskad moms osv är negativt för statskassan.

      Så egentligen borde de satsa på det förstnämnda.

      Fastighetsskatt slår mot 40 talister i dyra hus, fast med små inkomster. Inte så poppis. Men helt klart en sund skattebas tycker jag.

      Ränteavdrag slår mot unga med höga lån med små möjligheter att amortera. Inte så sunt heller.

      De som kan och har möjlighet att amortera gör det redan. De som behöver amortera kan det oftast inte.

      Ränteavdraget borde man fasat bort i takt med att räntorna föll. Typ senaste 10 åren. Precis som Borg säger bör man göra detta, men kanske under en 20 års period. Ränteavdraget är irrationellt.

      Problemet är att bankerna lånar ut för mycket. Därför kan lägenheterna budas upp så mycket. Hade man haft mindre lånade pengar att gå in i en budgivning så hade inte priserna stigit.

      Dvs om det rimliga är att du borde ha 50 i lån. Så ska du inte få låna 100, och sen amortera ner till 50. Du borde bara fått låna 50 från början. Där klämmer skon.

      Eftersom bankerna tjänat på detta så borde de bära risken. Nu när det är för sent för att rätta till. De har faktiskt råd.

      Skulle de inte ha råd, då får de nationaliseras om inte aktieägarna klarar det själva.

      • Storugglan skriver:

        Frågan är helt klart komplex. Ränteavdragen gynnar i hör grad höginkomsttagare (som å andra sidan har höga inkomstskatter). Allt detta schackrande med skattesystemet har gjort det färdigt för en rejäl översyn.

        När det gäller boende, lån och privatekonomi förvånar det mig att det i Sverige verkar saknas en strävan efter att bli ekonomiskt oberoende. Vuxna människor får sina föräldrar att ta låna på bostaden för att kunna ro i land sitt eget bostadsköp… Många verkar inte vilja värna sin personliga autonomi, utan finner det naturligt att vara bundna till arbetsgivare, bank, staten, föräldrar osv. Peter Santesson skrev insiktsfullt om detta i Axess för ett tag sedan:

        Mer självständiga människor

      • GaStan skriver:

        Det är en balansgång mellan kostsam frihet (som att bo centralt ex) och den personliga autonomin.

        I google och läkar exemplet! De har 1mkr i lön efter skatt, men bara 500,000kr i insats.

        Är det bättre att köpa en lägenhet i Örebro för 500,000kr och vara skuldfri och pendla till Stockholm med allt vad det innebär. Eller är det bättre att bo i Nacka i ett hus för 6mkr, som de har 5,5mkr lån på (där lånet idag kostar ca 75,000kr om året i ränta efter ränteavdrag, men som kan kosta 150,000 om ett år eller två)

        Vilket är bäst? Jag tycker inte det är helt lätt av svara på?

        Ang personlig autonomi… är du fri om du bor i en hyresrätt?

        Eller är det egentligen bara indirekt räntan du betalar till hyresvärden som betalar ränta till banken för sina belånade fastigheter? (fast plus påslag så han gör vinst)

  2. fredde skriver:

    Glöm inte att ränteavdraget gynnar storstäderna i relation till övriga landet. Jag ser det mer som en motvikt till det kommunala utjämningssystemet (även kallad Robin Hood skatten).

    • GaStan skriver:

      Så sant. Avskaffandet av fast-skatt gjorde det också!

      Jag tycker man borde återinföra fast-skatt, fast med en typ av golv, där skatten inte fåt utgöra mer än X% av hushållets inkomst.

      Så här är det… i många ”fina” områden bor en massa folk med mycket pengar. De borde också kunna betala för sig, och det borde inte slå mot svensk realekonomi. Men det finns även en medelklass med rätt dyra boenden fast klart sämre cashflow. Att beskatta dem slår mot svensk ekonomi.

      Ränteavdraget slår direkt mot svensk ekonomi om du avskaffar det, då det kommer att ta av pengar som idag går till amortering och konsumtion. Det är ju faktiskt bättre om de med höga lån, typ 5% gruppen du vet, amorterar istället för att staten tar pengarna.

      risken är att de inte amoreterar utan konsumerar. Detta borde man reglera så att man styr om det till amortering.

      Samtidigt är det kanske inte dem med 85% lån som är i riskzonen. Återigen… säg läkaren och google jobbaren. De tjänar 1mkr efter skatt. Men eftersom de bara hade 500,000kr i insats så kunde de köpa en bostad för 3,3mkr (15% X 3,3mkr= 500,000kr). Således lån på 2,8mkr. De är ju inte i riskzonen någonstans. De kommer klara en ränta på 10%. Men om de i framtiden vill kunna byta upp sig så ska de ju amortera, och på så sätt bygga upp ett eget kapital som gör att de kan köpa en större/bättre bostad. Så att amortera är ju inte fel….. men inte alltid en nödvändighet. Faktum är att i praktiken så amorterar dem som KAN amortera. De som verkligen behöver amortera, de kan oftast inte det!!

      Faktum är att svenska staten inte behöver ta in mer i skatt. Det är ju inte där skon klämmer. Vi behöver stoppa utlåningen. Eller rättare sagt inleda en mycket mer konservativ hållning mellan framförallt lån och inkomst, och därmed per automatik mellan lån och pris på huset.

  3. Storugglan skriver:

    ”Det är en balansgång mellan kostsam frihet (som att bo centralt ex) och den personliga autonomin.”

    Antar att du menar ”kostsam ofrihet”. Det är där skon klämmer. Alltför många prioriterar den kostsamma ofriheten framför den personliga självständigheten. Kombinera detta med ”the herd mentality” och vi har dagens situation.

    ”Ang personlig autonomi… är du fri om du bor i en hyresrätt?”

    Förmodligen i den meningen att du inte har större delen av ditt kapital bundet i en tillgång som inte genererar avkastning. Dessutom bundet i en förhållandevis illikvid tillgång. Finns hyresrätt att tillgå föredrar jag nog att diversifiera mitt fastighetsinnehav.

    Politikerna i detta land har, kan jag tänka mig, gjort oss två stora otjänster på detta område. Dels hållit fast vid hyresregleringen som helt förvridit hyresmarknaden i storstäderna. Dels drastiskt minskat tillgången till hyresrätter genom alla ombildningar. I båda fallen missriktad välvilja, när man ser till den långsiktiga konsekvensen.

    • GaStan skriver:

      men hur ofritt är det att pendla från Örebro jämfört med Nacka?

      Jag menar också att 40 års löner är värt något idag. Ponera att du hade kunnat välja lön varje månad kommande 40 åren, eller en summa idag, dvs 40 års löner diskonterade till dagens värde. Med hjälp av den slanten hade du kunnat köpa din bostad utan att ta lån. Är du fri då? Men inte om du lägger upp en plan med månatlig lön och månatliga räntebetalningar och amorteringar?

      • Storugglan skriver:

        Jag kan nog tycka att du har så rätt. Utifrån det perspektiv du beskriver.

        Det jag är ute efter är att det också är möjligt att justera perspektivet så att man prioriterar självständighet framför konsumtion. Då behöver kanske inte alternativet till Nackavillan vara en dito i Örebro. Det kan finns helt andra lösningar. Dessa lösningar är i synnerhet tillgängliga för högbetald medelklass med god ekonomi och hög problemlösningsförmåga. Här två svenska familjer av denna sort:

        http://familjenfri.se

        http://frivid42.com

        Den första har flyttat från stor villa till mindre lägenhet bl.a. för att minska sina lånekostnader. Den senare har siktet inställt på tidig pensionering kring 42 år ålder.

        Jag skulle nog säga att frihet inte bara ligger i förmågan att generera en oundgänglig löneinkomst. En större frihet är att gradvis minska sitt beroende av en sådan inkomst genom en förmögenhet som genererar avkastning. Men detta perspektiv verkar i hög grad vara försvunnet här i landet. Ekonomiskt oberoende framstår närmast som något suspekt.

      • GaStan skriver:

        Löneslavar är vi allihopa menar du!!! Visst finns det en poäng i det!

        ekonomiskt oberoende tror jag nog ändå många vill uppnå, men som du säger, det känns väldigt avlägset.

        Problemet är kulturkrocken.

        40-talisterna köpte hus på 70-talet till ett pris som reflekterades av dåtidens ränta och lön. Priset blev därför ganska lågt. Även, vilken många inte vet, att räntaXlån /disp inkomst% var lika hög då som idag. Men när räntorna så smått börjande krypa ner från +10% till dagens 1,33% (rörlig ränta med rabatt och ränteavdrag) i kombination med ökade disponibelinkomster blev det dynamit för huspriserna. Först upp en runda på 80-talet, sen krasch i början av 90-talet, och sen rally i 20 år. Detta har inte gjort 40-talsiterna rika, då de inte kan sälja sitt hus för att köpa ett liknande till lägre pris. Men eftersom lånet var litet, har de haft chans att amortera av det. så de har inte blivit rika, utan skuldfria. visst, någon kan säkert sälja sin Lidingö villa och flytta till Värmland. men aggregerat fungerar det inte. När dem dör däremot så blir de rika då de inte kan flytta någonstans utan pengarna realiseras. Då överförs pengarna på sina barn som kan välja att amortera, och därmed blir nästan lika skuldfria som föräldrarna. Men samtidigt måste någon köpa huset av de döda föräldrarna och de tar i sin tur upp skulden. Så skulden minskar inte i aggregerad form.

        Problemet är att pga e låga räntan, som gjort att priserna gått upp (genom att det funnit lånade pengar att buda för) så har inte dagens unga generationer samma möjligheter att amortera, och därmed bli skuldfria. Reallönetakten är dessutom mindre idag än under 40-talisternas tid.

        Alltså har de unga generationerna fått ändra sin syn på det här… och allt handlar om vad räntan står i när du köper ditt första hus. Dvd idag är räntan 1,33% och ett hushåll med unga människor bär en skuld på 2,5mkr. För 35 år sedan hade ett ungt par 13,3% ränta och 250,000 i skuld. Det är lite olika utgångslägen, och det präglar hela synen på boende, livskvalitet osv

  4. Storugglan skriver:

    Så sant.

    Jag se fram emot mer avregleringar på bostadsområdet. Ett liberalt samhälle bör kunna erbjuda (eller kanske skulle man säga: tillåta marknaden erbjuda) människor olika lösningar för boendet beroende på vilka livsprojekt man har. Detta eftersom boendelösningen har avgörande inverkan på alla andra områden i livet. Alla vill kanske inte leva samma unika liv 🙂

    • GaStan skriver:

      Tveklöst är det så!

      Det borde finnas alternativ som gör att en familj kan bo i Nacka eller innerstan, utan att vara belånad. Naturligtvis måste det kosta, men de slipper belåning. Dessvärre känns det långt dit.

      Det som stör mig enormt är att de enda vinnarna av de senaste 20 årens utveckling, bortsett från Bauhaus och polska snickare, är storbankerna. OCH dem tar egentligen ingen risk då de är too big to fail pga deras system viktighet!

      Deras enda ursäkt, som förvisso är valid, är att de bara agerat rationellt utifrån marknadens förutsättningar!

      Och det är främst FED som skapat de här, från ett historiskt perspektiv, unika förutsättningarna.

      Alltså borde vår regering varit mycket tuffare i att reglera utlåning till hushåll..

      Vår regering gör ju inte ens något åt sms:a låna bolagen. Dem som lånar ut till dem som absolut inte borde låna alls!!

      Det är beklämmande!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s