Nästa rörelse, 5% upp eller ner?

Ja, det är ju inte en helt irrelevant fråga.

Det blir lite en fråga om glaset är halv tomt, enligt pessimisten, eller halvfullt enligt optimisten.

Optimisten hävdar att Marknaden har gått relativt sidledes under större delen av året, man prisar helt enkelt in de flesta orosfaktorerna. Uteblir riskfaktorerna så blir det rally. Gör de inte det kanske det hickar till samma dag, för att sen vända upp. Det finns alltså gott om orosmoln, och det är därför marknaden inte har klättrat vidare. Kan vi lämna dem bakom oss så lyfter det.

Pessimisterna hävdar motsatsen. Att den sidledes rörelsen egentligen bara är en avvaktan på om riskfaktorerna ska slå ut i full blom. Gör de det så faller marknaden och det finns mycket att ta av eftersom vi har haft stark börs sedan förra sommaren. Gör de INTE det så finns det förutsättningar för en liten uppgång trots allt.

Vilka är riskfaktorerna?

1, Det har funnits en rädsla för stigande inflation och räntehöjningar, men lönerna tar inte fart vilket gör att inflationen inte gör det, och därför blir räntehöjningarna färre och mindre än vad många befarat. Många har levt i villfarelsen att ”normala” räntor, innebär normala ur ett historiskt perspektiv, vilket är helt fel då globalisering, digitalisering, låg strukturell tillväxt, hög skuldsättning har ändrat förutsättningarna på ett sätt som historikerna inte verkar förstå. Å andra sidan borde den amerikanska arbetsmarknaden ha förutsättningar att skapa lite högre löneinflation då den på pappret ser rätt tajt ut. Å andra sidan har den gjort det rätt länge utan att det händer nåt.

2, Trump drev marknaden och optimismen fram till jul, men givet hans politik och sätt att uttala sig på så har glorian falnat. Pessimismen hävdar att sista spiken är när Kongressen vänder sig emot honom och dissar budgeten. Framförallt handlar det om att han inte får igenom utlovade skattesänkningar för företagen. Då kommer marknaden till slut falla då de inser hur oförmögen han är på att uträtta något värdeskapande. Optimisterna hävdar att marknaden gått sidledes TACK VARE allt dåligt kring Trump, och det bara kan bli bättre härifrån.

3, Marknaden har hackat under året med all rätt. Tillväxt och övriga hårddata har varit klen. Det är detta som marknaden prisat in sedan i december-16. Tar den fart framöver i samklang med en stark rapportsäsong så lyfter kurserna. Pessimisterna menar på att alla gott redan är inprisat i takt med att Mjuk data, som ex PMIs, och surpriseindex gått starkt. När den bittra verkligheten nu hinner ifatt så vänder den mjuka datan ner och fallande kurser är ofrånkomligt.

4, Brexit och Le Pen. Pessimisterna hävdar att risknivån kring detta är hög. Att marknaden ändå hållit sig beror på stark mjuk data. Om datan vänder ner, och den politiskt stökiga bilden finns kvar gällande EUs framtid, så vänder kurserna också ner. Optimisterna hävdar att kurserna stått stilla mot bakgrund av politisk oro. Kan vi lämna det tyska och franska valet bakom oss så finns det en uppsida relativt den allt starkare konjunkturen. Dessutom är politik överskattat som riskfaktor då det är ytterst sällan som politiska faktorer verkligenen välter omkull konjunkturen på ett sätt som aggregerat får vinsterna att falla.

5, Tekniskt. Ja den långa och medellånga trenden är ju uppåt. Det är bara den korta som vacklar. Optimisten hävdar att börsen bara laddar för nästa rörelse uppåt i linje med rådande lång och medellång trend. Pessimisten hävdar att de långa trenderna inte säger nåt om framtiden. Snarare det faktum att marknaden gått upp så mycket och länge gör att vi sjunger på sista versen. Man ska vara skeptisk när en trend enkelt går att identifiera. Chartister säger sällan sälj på toppen.

Det går som sagt att argumentera både för och emot. Jag står fast vid att vi sedan  februari-16 är inne i den sista 5e vågen i den börscykel som varit intakt sedan 2009. Även om 5e vågen är stark och trevlig, så förekommer det såklart intravågs korrektioner i storleksordningen 10%. När de inträffar är svårt att säga. Ofta när alla är positiva. Är vi tillräckligt positiva nu? Inte riktigt. Skeptismen känns rätt utbredd. Detta talar för att vi ska fortsätta upp en bit till. Samtidigt är jag medveten om att börsen kan bli sur om sentimentsindikatorerna vänder ner och hårddatan inte levererar som väntat. Om vi stänger ovan 1584-1,590 så ska man inte stå utanför. Om vi stänger under 1557-1560 så ska man inte sitta tung i marknaden. Det är allt jag har att säga!

 

Läste Di.se att bankerna använder en kalkylränta på 6-8% och att allt skulle vara lugnt! B-S!!!!

http://www.di.se/nyheter/sa-mycket-kraver-bankerna-att-du-ska-kunna-betala-i-ranta/

Det är ett skämt. Varför svarar då upp mot 1/3-del av låntagarna att de får stora problem med sin ekonomin redan vid 3-4% ränta?

Jo därför att hushållen inser att det knappt går att leva på KALP-kalkylen. Medan bankerna tänker att det sista en låntagare vill är att lämna sitt boende, och bli sittande med en skuld till banken, och därför kommer de koka soppa på spik så länge som de kan betala sina räntor och bo kvar.

PROBLEMET är när många kokar soppa på spik, är att Svensk ekonomin tvärbromsar. Den gör det för att i Sverige så äger 70% sin bostad. Mer än 60% av den svenska hushållen har lån. Andel svenskar med bostadslån är högre än de flesta andra länder. Går Sverige in i recession, så ökar arbetslösheten.

Så den riktiga frågan till låntagarna är egentligen:

Vilken ränta klarar du att betala baserat på om du har A-kassa?

Detta har inte många räknat med…. men det är då tvångsförsäljningarna börjar kicka in. Klarar du inte betala räntan 3 månader i rad så ser banken din skuld som en kreditförlust och då kommer de ta din säkerhet alt be dig betala igen lånet. Du blir en forcerad säljare. Följderna av det behöver man inte vara Einstein för att räkna ut. Sen kan du ju fundera på vad det får för inverkan på konsumentförtroende och en redan svag ekonomi.

Kalkylräntan ensamt säger inte heller så mycket. Nordeas 8% låter högt, men de kanske räknar med ett lägre KALP-belopp än Danske som har 6% kalkylränta. Det här med 6-8% låter som sagt bra…. men jag vidhåller att det är luft. Men att många är för korkade för att förstå det.

Vi vet att hushållens skulder har ökat med 9% om året sedan år 2000. Lönerna har ökat med ca 3%. En del handlar såklart om att hyresgäster har blivit bostadsägare, vilket ökar skulden, men inte skuldsättningen. Men mycket handlar såklart om att många har stora lån.

Det enda vettiga är att knyta skulden till inkomsten, då bankernas bolånekalkyler har så stora brister. Det enda sättet att göra det på är införa ett skuldkvotstak. Det vill även Fi och RB. Det är också den enda åtgärden som INTE försämrar hushållen kassaflöde och betalningsförmåga. Något som ex amorteringskrav, slopat ränteavdrag, fastighetsskatt m.m. gör.

Vad många inte fattar är att bara en liten ränteuppgång, dvs säg att bolåneräntorna går från 1,5% till 3% troligtvis får en så pass kraftig inverkan att tillväxten faller ner mot Europasnittet…. och då kan jag lova er att jobbskapande avtar vilket medför att löneglidningen kommer kännas ännu mer avlägsen än idag.

Ett annat fel är att många gärna tittar på aggregerade siffror. Dvs om 90% klarar bo kvar vid 8% ränta, så är väl allt lugnt? Finans- och fastighetskriser med påföljande lågkonjunkturer har EN sak gemensamt. ALLA behövde inte vara överbelånade. Det räcker att det går åt helvete för en liten del, så blir det ett problem för oss alla. Sub-prime utgjorde 8% av stocken. Fastighetskrisen i Sverige på 90-talet berörde vissa inom kommersiella fastigheter. Dvs en liten del av alla låntagare fick problem. MEN lågkonjunkturen och fallande fastighetspriser påverkade alla.

Läste även att LO-basen talade sig varm om Räntebidrag.

http://www.di.se/nyheter/lo-kritiskt-sank-ranteavdragen-forst/

Det är märkligt. Jag har skrivit mycket om ränteavdragen och bevisat med enkel matte att de som berörs mest av ett slopat ränteavdrag, och där betalningsförmågan och riskerna ökar mest vid ett slopande. Det är bland LOs medlemmar. Om han gjorde ett enkelt räkneexempel på ett hushåll med två löner á 30,000kr och 3mkr i lån (inte ovanligt) så förstår man rätt snabbt att det där ränteavdraget är rätt viktiga tusenlappar OM räntan börjar klättra uppåt. RÄKNA är min uppmaning.

Bankföreningen är också ute och säger att de är skeptiska till att Finansinspektionen ska få så långtgående och breda mandat. Vad han egentligen säger är: Nej, vi vill inte ge Fi ett mandat där de utan politikernas ”blessing” kan införa skuldkvotstak vilket DIREKT påverkar bankernas framtida vinstförmåga och avkastningskrav till ägarna. Det jag vill skriva här om dem är straffbart, så det tänker jag inte göra. Varför förstår inte bankerna att det är en kissa i brallan syn på saken. Går vi in i en finans- och fastighetskris så kommer vinsterna de tjänat under de goda åren snabbt bli förluster när de måste boka kreditförluster över resultaträkningen. Idiots!

Mäklarsamfundet är också skeptiska. Ett skuldkvotstak gör att priserna inte kommer att öka, eftersom lånen inte ökar. Storleken på Lån styr nivån på priserna. Inte tvärtom. Mäklarna har gynnat av stigande priser då deras courtage sätts i förhållande till priset, samt att benägenhet att byta bostad ökar i takt med att man bygger upp EK.  Så mäklarnas svar bygger alltså på ren egoism om sin egen bransch och sug efter att tjäna pengar. Inte om vår samhällsekonomi i stort. De verkar inte vara tillräckligt smarta att förstå att stora delar av deras bransch går under i samband med en fastighetskrasch.

Sveriges Byggindustrier är kanske de värsta av dem alla! Byggbranschen, politikerna ja alla är så glada för att det byggs ordentligt nu. Senaste byggtakten var så hög var på 70-talet. Vi har bostadsbrist, så det här måste vara nåt bra. Eller? Återigen tänker inte alla hela vägen. Anledningen till att det byggs nu är inte bostadsbrist. Vi hade bostadsbrist tidigare, och då byggdes det väldigt lite. Anledningen till att det byggs nu, beror på att priserna är tillräckligt höga. Dvs Byggbolag och bostadsutvecklare kan ta jobb och tjäna ordentligt med pengar på projektet. Tjänar de inga pengar så hade de inte tagit projektet. Det är logiskt. Men varför kan de ta bra betalt? Jo därför att bostäderna går att sälja dyrt. Varför går de att sälja dyrt? Jo för att köparna har mycket pengar på fickan. Varför har de det? Jo för att de har fått en generösare lånelöfte nu än för 5 år sedan. De får låna mer nu än för 5 eller 10 år sedan. Lånens storlek styr priserna. Priserna styr byggandet. Visst är det bra att det byggs om vi har bostadsbrist. Men om byggandet sker på BEKOSTNAD av att vi får överbelånade hushåll… då vete fan. Då är det ju bara en tidsfråga innan korthuset rasar.

Sen har jag ju ifrågasatt det där med bostadsbrist. Vissa som inte har jobb, eller fast jobb, eller kanske student ska de ingå i underlaget. Det tycker inte jag. Bostadsbristen som vi definierar den är till stora delar kopplad till Jobbristen. Sen är det klart att vi måste lösa boende till studenter och arbetslösa. Men det är en annan fråga liksom.

Nu bygger bostadsbolagen fina lägenheter i hopp om att vi kan få en rotation i bostadsmarknaden där alla kan byta upp sig lite… och samtidigt ta på sig lite mer lån. Lägenheterna som är ”längst ner” i attraktionskraft blir på så vis ”tomma” och öppnar upp sig för de sämst bemedlade. Dvs de som står i bostadskö, och som fyller upp statistiken när vi tittar på bostadsbristen. Det kanske fungerar. Men återigen, är det rätt om det är på bekostnad av överbelånade hushåll? Nej det blir en kissa i brallan effekt.

Det enda jag kan hålla med om är att nuvarande regleringar stänger ute unga (som har fast jobb) och människor som vill byta från hyresrätt till bostadsrätt (och som har fast jobb) men kan INTE pga att de inte har en bostadskarriär i ryggen, och därmed inte har till insatsen om 15%. 85% regeln är tokig och stänger ute folk. Det är bättre om man har 1mkr i lån på en bostad man köper för 1mkr, än man har 2mkr i lån på en bostad man köpt för 2,35mkr. 15% regeln ska utgöra en viss kudde vid värdefall. Men om alla har rätt nivå på sin skuld, så behöver vi inte vara så rädda för värdefall därför att alla klarar betala räntan på sin skuld. Annars hade det varit fel skuld. Om man har fel skuld så får man problem, då är 15% en klen tröst. Dessutom så är värdefluktureringar sekundära, då det är förmågan att betala räntan som styr. Å andra sidan är det räntan som styr stoleken på lån, som styr priserna, som styr värdet. Så de hänger ihop. Skrota 85% regeln för den fyller ingen funktion. Den stänger ute människor. Se till att folk har rätt storlek på skulden istället.

Amorteringskravet fyller den funktionen att den har bromsat låntagandet något. Men det hade man kunnat göra med skuldkvotstaket mycket enklare. UTAN att påverka kassaflödes hos låntagarna dessutom. Dessutom är det bättre att ta ett mindre lån som är amorteringsfritt, än ett för stor lån som man tvingas amortera på.  Amorteringen kommer inte hjälpa någon som har låg betalningsförmåga att klara sig undan den dagen det smäller. Det gäller bara att ta rätt storlek på lånet från början!

Många intressegrupper talar i egen sak, de vill boosta sin kortsiktiga lönsamhet och bryr sig inte om samhället i stort. Det är ett misstag för de kommer lida lika mycket, om inte mer, den dagen the shit hits the fan. Vilket den gör om för många hushåll har för stora lån.

Det kan vi bara undvika genom ett skuldkvotstak.

Övriga regleringar rycker bara tusenlappar från hushållen varje månad, och får därmed en negativ inverkan på svensk ekonomi samt minskar motståndskraften mot högre räntor.

Det är hög tid för alla att tänka till, ställa krav på politikerna, och rösta på dem som tänker rätt i den här frågan. En fråga som jag skulle säga är den enskilt viktigaste frågan i vår tid. En finans-och fastighetskris leder alltid till en lågkonjunktur. En lång lågkonjunktur. Bortsett från att skatteintäkterna då krymper i takt med fallande tillväxt, så vet vi vad som händer med ett land under den typen av press.

Sverige hade sin krasch under tidigt 90-tal. Därefter städade Göran i många år. Hela perioden 92-97 var rätt jobbig. Det gjorde att vi inte sprang glödheta in i lågkonjan 08/09. Det gjorde däremot Grekland, Spanien, Portugal, Irland, Island mfl. Nästa gång det smäller, då har vi haft tid på oss att bygga upp obalanser. Mycket tack vare att vi slapp så lindrigt undan 2009. Då är det vår tur att vara Spanien. Någon kanske lyfter fram svensk budget och statsskuld. Jag håller med, de ser bra ut. Men jag vet hur mycket skuld svenska hushåll och svenska fastighetsbolag sitter på, och milt uttryckt så är jag glad att svenska staten inte kommer behöva att dra ner på spending trots att skatteintäkterna vänder brant ner. Det kommer vi behöva för det lär inte bli vackert!

För mig är det enkelt. Vi behöver införa NOLLTOLERANS mot Skuldkvoter över 5X Bruttolönen. Då pratar jag samlad skuld.

Sen ska det finnas undantag om man är mellan jobb, blir sjukskriven eller  föräldraledig. Om man har en medlåntagare så ska dennes inkomst (och skuld) räknas in.

Vi kommer aldrig slippa undan lågkonjunkturer. De kommer från tid till annan, och skapar vi inte dem själva så importerar vi dem från utlandet. Men vi kan slippa en långdragen lågkonja orsakad av en inhemsk finans-och fastighetskris.

Men våra politiker verkar inte vilja ta tag det. Synd av Sverige är så polariserat att politiker inte kan genomföra impopulära saker trots att det är för folkets bästa…..

Det är ledsamt!

I ett nötskal handlar problemet om följande: (LÄS DET HÄR NOGA)

Det går att tänka på bostadsmarknaden ur ett mikro perspektiv.

Två identiska hus ligger bredvid varandra har ett marknadsvärde på 5mkr. I det ena bor ett 40-talist par som har 0kr i lån på huset. I det andra huset bor ett 70-talist par med 4mkr i lån. Anledningen att värdet idag är 5mkr beror på att 70-talist paret har 4mkr i lån på det. (Då det är lån+ ek som driver priserna, och eftersom Ek också drivs av lån+ek, så är det ytterst lån som driver priserna)

Frågan är om det hade varit bättre om Marknadsvärdet hade varit 2mkr? Om Marknadsvärdet legat på 2mkr så innebär det att 70-talist paret INTE hade haft 4mkr i lån. De hade haft typ 1mkr i lån. Kontentan är att 70-talist paret hade haft samma EK (5-4 vs 2-1), fast lägre räntekostnader (ränta på 1mkr lån istället för 4mkr i lån). 40-talist paret hade haft samma räntekostnad (noll såklart, samma som idag) fast bara 2mkr i EK, istället för 5mkr.

Vad är de negativa vs positiva effekterna vid respektive läge? I ex med 2mkr i marknadsvärde så är fördelarna uppenbara. 70-talist + 40-talist paret hade haft en lägre samlad räntekostnad, vilket hade varit bra för dem och svensk ekonomi. Dessutom hade riskerna varit lägre vid en ränteuppgång.

I ex med ett marknadsvärde på 5mkr så hade räntekostnaderna, allt annat lika, varit högre och risknivån högre. Dvs motsatsen mot ovan. Det är negativt. Men hur positivt är det att 40-talist paret har 5mkr i EK jämfört med 2mkr? Inte särskilt hävdar jag. Dels för att 40-talist parets ekonomiska vardag handlar inte om deras EK, utan deras inkomst eller pension minus räntekostnader. Det är endast positivt om de vill sälja och flytta till Spanien eller ålderdomshem. Men då finns det ju en köpare av huset (som måste låna 4mkr), så ur ett aggregerat samhällsperspektiv så blir det inte bättre utan du får en familj till med höga lån. Om 40-talisterna dör, så ärvs huset av 70-taliserna (i detta exemplet var dem släkt) som kan amortera ner sitt lån. Men eftersom en köpare måste betalat 5mkr och tagit lån, så förändras inte situationen, utan det bor fortfarande en belånad och en obelånad familj på gatan. Jag är klart skeptisk till att vi är så glada över senaste årens ökade EK. Skeptisk då det potentiellt skett till kostnaden av ökad skuldsättning. En skuldsättning som kan sabba det vid stigande räntor, och ställa till problem. Problem även för den obelånade familjen, då deras EK kanske krymper från 5 till 2mkr (om värdet på huset skulle falla från 5 till 2mkr) samtidigt som den andra familjen får se sitt EK gå från 1mkr till minus 2 mkr. Samtidigt som de har problem att betala räntan. Vad har vi vunnit på värdeuppgången då?

EK är idag högt, för att priserna är höga, priserna är höga för att skulderna har ökat. Skulderna har ökat för att räntorna har gått ner. PROBLEMET är att om Räntorna stiger så sjunker inte lånen automatiskt. Alltså kan det bli problem om det finns hushåll som tagit för stora lån i förhållande till sin inkomst. Loan/Value är inte mycket att hänga i granen, då Value sannolikt inte kommer vara bestående i en kärv situation. Hade däremot hushållen tagit lagom med lån, vilket det hade varit om det funnits en koppling till inkomst istället för ränta, så hade vi kunna slippa undan den här typen av problem. Som en ren bonus kommer även Value att vara mer stabilt och bestående då också!!!!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

20 kommentarer till Nästa rörelse, 5% upp eller ner?

  1. Andreas skriver:

    Jag är helt enig med dig om att ett skuldkvotstak är det effektivaste skyddet mot en bostadskris. Skulle vara intressant att höra vad du tror händer med priserna om skuldkvotstaket (säg på 5X bruttoinkomsten) faktisk införs. För finns det inte en risk att det skulle leda till ett kraftigt nedställ i priserna vilket lämnar ett stort antal hushåll med alldeles för höga skulder sett till värdet i bostäderna? Och är inte det då något som faktiskt skulle kunna utlösa bostadskrisen vi försökte undvika?

    • GaStan skriver:

      Mycket relevant frågeställning!

      För det första beror det ju på hur det utformas såklart. Mot Disp inkomst eller Brutto, och multipel såklart. Men säg 5X Brutto.

      Utanför Storstadsregionerna så tror jag det får liten inverkan, då Finansinspektionens rapporter visar att man tar mindre lån där. Även sett till inkomst.

      Det handlar framförallt om Stockholmsregionen, där min gissning är att var tredje lån är större än 5X Brutto. Så om utlåningen ligger på 100kr totalt, där 66kr av lånen är på en okej nivå. Fast där den sista 33kr ligger 20% för högst, så kommer utlåningen framöver ligga på 66kr + (33 x 0,8) = 92,4kr… dvs en nedgång på knappt 10% av utlånade pengar. Eftersom storleken på lånen bestämmer priserna så kan nog Sthlm tappa 10%. Då lär resten av landet tappa 5%. Så i riket skulle jag säga att priserna går ner 5-7%. Samtliga siffror ovan är ju gissningar…. men jag tror inte det är helt orimligt.

      FRAMFÖRALLT så kommer inte priserna att fortsätta att stiga som de gjort, på grund av att stocken med bostadslån inte kommer att stiga som den gjort, vilket är kopplat till att folk inte kan låna mer än vad lönen stiger. Priserna kommer alltså långsiktigt att följa löneutvecklingen, inte ränteutvecklingen. Dock kommer vi ha situationer när räntan är låg (som idag) vilket gör att folk kan amoretera, konsumera och investera, vilket driver på ekonomin. Men vi kommer även ha situationer när räntan är högre, vilket kommer bromsa ekonomin av samma skäl. DOCK kan vi klara oss undan en djup KRIS, för att låntagarna klarar av att hantera sin skuld.

  2. Olle skriver:

    Vet inte hur många gånger jag har suttit i olika sammanhang och framfört liknande resonemang som du gör här. Något som skrämmer mig otroligt mycket är att det känns som om många (även i övrigt reflekterande personer) tenderar att sluta lyssna och istället snabbt vill börja prata om något annat. Jag får lite känslan av att många vet att de är långt ute på riskskalan men eftersom alla andra är i samma situation så ”kan man inte låta en krasch ske”. Snacka om moral hazard! Man kan ju fråga sig vad SEK:en står i när Ingves och Andersson och co. ska baila ut svenskar från en bostadskris…

    • GaStan skriver:

      Får vi en fastighetskris så dumpar utlännibgarna svenska tillgångar vilket får kronan att falla, och räntorna att stiga, då man ser importerad inflation till följd av svag krona.

      It aint gonna be pretty

  3. jontwe skriver:

    Hej bra inlägg som vanligt!

    Om vi utgår från att sittande politiker inte gör något i frågan, hur lång tid kan det gå innan nånting fallera? Hur ser tidsperioden ut? Pratar vi några år eller hur tänker du?

    • GaStan skriver:

      Det känns som att politikerna vill ge Finansinspektionen mer befogenheter. Tanken bakom det är enkel. Isstället för att politikerna ska fatta impopulära beslut som ger dem färre röster, så ger dem tjänstemännen dem befogenheterna. Tjänstemännen jagar inte röster. Därför är jag rätt säker på att Skuldkvotstaket kommer att komma inom de närmaste två åren.

      Men problemet är inte löst bara för att skuldkvotstaket är infört. Det garanterar bara att skuldsättningen framgent blir rätt nivå.

      Vi har fortfarande ett problem med alla som tagit för mycket skuld senaste åren. Det går naturligtvis inte att tvinga dem att byta boende, men de borde informeras om att deras skuldsättning är för hög och borde rekommenderas att amortera i en takt att de kommer ner till rätt nivå.

      Det pratas alldeles för mycket om Loan/Value…. Loan/Income är det enda relevanta. Är den senare för hög så är det bara en tidsfråga innan det blir problem och då betyder inte loan/value ett skvatt då Value snabbt kommer att förändras.

  4. Finans och skattekonsult skriver:

    Hej, nu blir jag faktiskt lite irriterad på ditt inlägg (som annars brukar vara bra) eftersom jag tycker att du missar några viktiga kärnpunkter som har betydelse för bostadsbubblans expansion.

    För det första är det personer med redan mycket pengar på fickan som fortsätter att köpa bostäder på dessa prisnivåer. Således slår inte skuldkvotstaket mot dem som har ett par millär att skjuta till, och det har ju alla som har suttit på en bostad ett tag. Det är ju inte deras inkomster som möjliggör att de kan låna till dessa övervärden (det skull inte banken gå med på) utan det är ju det egna kapitaltillskottet som agerar bränsle till uppgången.

    Vidare skulle ett skuldkvotstak bilda en järnridå för de förstahandsköpare som, från dag ett då begränsningen införs, inte längre har en chans på bostadsmarknaden. Däremot stoppar de inte dem som har kapital att fortsätta slussa runt sina bostäder till stagnerade presser. Ingen skillnad mot idag mer än att priserna stagnerar tills den dag då kommande generation inte längre kan doppa sig i sina föräldrars pengabinge och fylla fickorna med pengar.

    Sist men inte minst så är fördelarna med en stegvis utfasning av ränteavdraget både mer förutsebar och legal ur ett rättsäkerhetsperspekiv som alla jurister och domstolar kommer att godta rakt av eftersom det bara är en återgång till det normala. Då drabbas alla låntagare lika hårt, gamla som nya lån får lika villkor och pirerna kommer rimligtvis att sakta gå tillbaka till det normala eftersom det blir dyrare att bo. Lågkonja, javist men så blir det när man har fuskat med valutapolitiken. De som har levt gott nu får väl fan betala för sig. Inget mer daltande med överbelånade giriga människor.

    Inkom gärna med ett svar om du vill förklara för mig varför ditt alternativ skulle vara bättre med hänsyn till legalitetsprincipen och politisk förankring o.s.v.

    • GaStan skriver:

      Oj, jag vet inte om jag ska vara glad att jag rör upp lite känslor eller be om ursäkt. Det är väl bra om man tycker lite olika… först då kan det bli en fruktsam diskussion.

      Men vi tar det piece by piece…

      ”För det första är det personer med redan mycket pengar på fickan som fortsätter att köpa bostäder på dessa prisnivåer.”

      Pengar på fickan? Över 90% av alla bostadsaffärer görs med belåning. EK som köparna stoppar in går i 90% av fallen att härleda till en försäljning av en fastighet. Den försäljningen är beroende av en köpare, som troligtvis också tagit lån.

      Skulle bankerna i eftermiddag stänga ner sin utlåning och låna ut 0kr närmaste året, så havererar marknaden. Både sett till pris och till antal transaktioner.

      Priserna är en funktion av Lån+EK, där EK i sin tur är beroende av någon annans lån + EK. Alltså är priserna beroende av storleken på lånen. Pengarna på fickan är alltså ytterst en funktion av utlåning.

      Att banken lånar ut pengar har INTE alls att göra med att man skjuter till EK. Du hade inte fått låna 100kr om du köpte ett hus för 10mkr, om banken idag med 100% säkerhet vet att du inte kommer klara att betala ränta på 100kr.

      Det är bara att kolla på hur bankerna är reglerade. Behöver de ta upp ett lån som en kreditförlust om värdet skulle understiga lånet. Nej det behöver dem inte. Behöver de ta upp lånet som en kreditförlust om du inte betalar ränta på lånet 3 månader i rad. JA det måste dem. Då spelar det ingen roll om Lån/Värde ligger på 10% eller 110%. Betalar du inte räntan, då har de rätt att kräva tillbaka lånet. Betalar du inte igen lånet, då tar de säkerheten. Det är den legala proceduren. De bryr sig till 100% om att du kan betala ränta på lånet, de skiter egentligen i din loan/value. Anledningen att de vill driva på en amorteringskultur handlar om två saker. Folk med stora lån (sett till inkomst) behöver amortera ner lånet över tid för att inte hamna i en svår situation i livet. Samt att när du blir pensionär, så är det många vars inkomster som sjunker, och då kan räntekostnaden bli betungande om du inte amorterat ner lånet. Lite beroende på var räntan ligger där och då!

      ”Vidare skulle ett skuldkvotstak bilda en järnridå för de förstahandsköpare som, från dag ett då begränsningen införs, inte längre har en chans på bostadsmarknaden.”

      Idag innebär 85% regeln att folk som inte gjort bostadskarriär eller har rika föräldrar kan ta sig in på bostadsmarknaden. Skuldkvotstaket får inte den inverkan. Eftersom storleken på lån bestämmer priserna, så kommer priserna att anpassa sig. Eftersom alla får låna exakt lika mycket utifrån sin inkomst så blir det ingen skillnad mot idag. Sen kommer de med bostadskarriär och EK bakom sig ha ett försprång, men det har dem redan idag. Det blir ingen skillnad.

      Det intressanta idag är att många bostadsägare har större EK än någonsin, men många har också mer lån i absoluta termer än någonsin. Det kan du ju fundera på varför det är så. Många 40-talister sitter i sina kåkar, utan eller väldigt lite lån. De är ju glada för sitt EK. Men när de ska sälja för att köpa något i stan så märker de att priserna är väldigt höga där, och de får väldigt lite för sina pengar. Den här förmögenheten som många talar om kanske stämmer på individbasis, dvs om någon säljer och flyttar till Portugal så realiseras EK, alternativt flyttar till ålderdomshemmet och betalar hyra. Men ur ett samhällsekonomiskt perspektiv så har inget hänt förmögenhetsmässigt. Dvs bakom det sålda huset finns en köpare som tagit lån.

      Så ur ett samhällsekonomiskt perspektiv kan vi konstatera att lånen är 4ggr så stora som för 17 år sedan. Priserna är också väsentligt högre, samt EK. Men rent matematiskt hade det inte spelat nån roll om priserna var på samma nivå som för 17 år sedan om lånen också var det. Vi hade ju bott i exakt samma hus och lägenheter (dvs om man bortser från all nybyggnation sedan dess).

      Låt mig konkretisera: Vad är bäst? Att vara obelånad i ett hus som är värt 2mkr, eller ha 2mkr lån i ett hus som är värt 4 mkr. Det förstnämnda är bättre för du slipper betala ränta varje månad och kan göra andra saker. Du slipper också vara i riskzonen att inte kunna betala räntan, och därmed tappa ditt boende till banken. Så frågan är hur glada vi ska vara över prisuppgången, när man ställer det i relation till lånen, dess räntekostnader samt risker det medför. Jag är klart tveksam!

      ”Sist men inte minst så är fördelarna med en stegvis utfasning av ränteavdraget både mer förutsebar och legal ur ett rättsäkerhetsperspekiv som alla jurister och domstolar kommer att godta rakt av eftersom det bara är en återgång till det normala.”

      Legal för att det återgår till det normala? Det är ju struntprat. Ränteavdraget går att försvara ur ett skattesymetrisk synpunkt. SKa du slopa skatt på ränteinkomster då också? Eller ska man inte få dra av för aktieförluster eller andra kapitalförluster? Bakom varje utlånad krona med ränteavdrag, finns en inlånad krona med en beskattningsbar ränteinkomst. De tar ut varandra.

      Tar man bort ränteavdraget får det två icke önskvärda konsekvenser

      1, Det gröper ut X kr ur hushållens plånböcker, något som påverkar konsumtion, investeringar och amorteringar negativt. Således Svensk tillväxt negativt.

      2, Det ökar riskerna i Sverige, då det minskar motståndskraften mot stigande räntor. Särskilt för högt belånade låginkomsttagare. De har helt enkelt mindre kvar i plånboken att betala räntor med i händelse av en ränteuppgång.

      I ett nötskal handlar problemet om följande:

      Det går att tänka på det här ur ett micro perspektiv. Två identiska hus som ligger bredvid varandra har ett marknadsvärde på 5mkr. I det ena bor ett 40-talist par som har 0kr i lån på det. I det andra huset bor ett 70-talist par med 4mkr i lån på det. Anledningen att värdet idag är 5mkr beror på att 70-talist paret har 4mkr i lån på det. Frågan är om det hade varit bättre om Marknadsvärdet hade varit 2mkr? Om Marknadsvärdet legat på 2mkr så innebär det att 70-talist paret INTE hade haft 4mkr i lån på det. De hade haft typ 1mkr i lån. Kontentan är att 70-talist paret hade haft samma EK, fast lägre räntekostnader. 40-talist paret hade haft samma räntekostnad (noll såklart, samma som idag) fast bara 2mkr i EK, istället för 5mkr.

      Så vad handlar detta om? Vad är de negativa vs positiva effekterna vid respektive läge? I ex med 2mkr i marknadsvärde så är fördelarna uppenbara. 70-talist + 40-talist paret hade haft lägre samlade räntekostnader, vilket hade varit bra för dem och svensk ekonomi. Dessutom hade riskerna varit lägre vid en ränteuppgång. I ex med ett marknadsvärde på 5mkr så hade räntekostnaderna, allt annat lika, varit högre och risknivån högre. Det är negativt. Men hur positivt är det att 40-talist paret har 5mkr i EK jämfört med 2mkr? Inte särskilt hävdar jag. Dels för att 40-talist parets ekonomiska vardag handlar inte om deras EK, utan deras inkomst eller pension minus räntekostnader. Det är positivt om de vill sälja och flytta till Spanien eller ålderdomshem. Men då finns det ju en köpare av huset, så ur ett aggregerat samhällsperspektiv så blir det inte bättre utan du får en familj till med höga lån. Om 40-talisterna dör, så ärvs huset av 70-taliserna som kan amortera ner sitt lån. Men eftersom en köpare måste betalat 5mkr och tagit lån, så förändras inte situationen, utan det bor fortfarande en belånad och en obelånad familj på gatan. Jag är klart skeptisk till att vi är så glada över senaste årens ökade EK. Skeptisk då det potentiellt skett till kostnaden av ökad skuldsättning. En skuldsättning som kan sabba det vid stigande räntor, och ställa till problem. Problem även för den obelånade familjen, då deras EK kanske krymper från 5 till 2mkr (om värdet på huset skulle falla från 5 till 2mkr) samtidigt som den andra familjen får se sitt EK gå från 1mkr till minus 2 mkr. Samtidigt som de har problem att betala räntan. Vad har vi vunnit på värdeuppgången då?

      EK är idag högt, för att priserna är höga, priserna är höga för att skulderna har ökat. Skulderna har ökat för att räntorna har gått ner. PROBLEMET är att om Räntorna stiger så sjunker inte lånen automatiskt. Alltså kan det bli problem om det finns hushåll som tagit för stora lån i förhållande till sin inkomst. Loan/Value är inte mycket att hänga i granen, då Value sannolikt inte kommer vara bestående i en kärv situation. Hade däremot hushållen tagit lagom med lån, vilket det hade varit om det funnits en koppling till inkomst istället för ränta, så hade vi kunna slippa undan den här typen av problem. Som en ren bonus kommer även Value att vara mer stabilt och bestående då också!!!!

      • Finans och skattekonsult skriver:

        Tack för ditt långa svar,

        Jag förstår att du förespråkar att vi ska ha kvar ränteavdraget ur ett samhälls(ekonomiskt)perspektiv. Det köper jag om man bara ser till BNB och kopplar bort diskussioner om rättvisa osv.

        Däremot kan jag som skattesakkunnig meddela att dagens ränteavdrag (som egentligen är en skattereduktion i inkomstslaget tjänst) i sig är asymmetrisk eftersom det gynnar personer med ränteavdrag som inte har några ränteinkomster att kvitta dem mot. Skulle man fasa ut SKATTEREDUKTIONEN av ränteavdraget skulle ränteavdraget alltjämt vara kvittningsbart mot kapitalinkomster, alltså får vi ett symmetrisk skattesystem. Således fungerar inte det argumentet… Tycker jag är skrämmande att så många duktiga personer inte är helt införstådda i vad skillnaden mellan ett avdrag och en skattereduktion är.

        Eftersom EK är så orimligt högt hos personer som har gjort bostadskarriär så är det ju bra om EK sjunker lite om man inför en nedtrappning av ränteavdraget (eftersom priserna då sjunker och alla förlorar lite EK vid bostadsbyte). Jag skulle gissa att många med högt EK inte sitter med en högre skuldkvot än 5-6 (sedan finns det ju förstås avvikelser uppåt men då har de ju även högre EK) så vad tjänar det för nytta att lagstifta om något som redan tillämpas i praktiken? Jag tror inte att det blir någon jätte skillnad mot idag.

        Trevlig helg! Nu ska jag plocka hem lite vinster och köpa mer H&M!

      • GaStan skriver:

        Intressant om det tekniska kring skattebiten. Det visste jag inte.

        Min tanke är nog egentligen mer praktisk, dvs bakom varje lånad krona finns en utlånad. Det finns alltså en ränteintäkt och en räntekostad, som båda är ungefär lika stora. Om man beskattar den ena så är det rimligt att skicka vidare pengarna till den andra.

        Det starka skälet är ändå att det drar ner motståndskraften bland låginkomsttagare med för stora lån.

        I Stockholm är det vanligt med skuldkvoter på 8-9ggr. Ofta har banken beviljat dem för att de har stoppat in rejält med EK. Loan/Value ligger kanske på 50%. Problemet är att du kan inte betala räntan med tegelstenar. Drar räntorna så ska räntan betalas med lönen. Det kan bli rätt kärvt och då förstår jag inte varför Loan/Value på 50% IDAG kommer vara en garanti i framtiden för att allt ska gå bra? För att inte tala om inverkan på Svensk ekonomi!!

        Lycka till med HM…. har du gjort någon prognos vad de ska tjäna 2017? Konsensus verkar tro att de ska tjäna 12kr per aktie.

    • niclas skriver:

      ”För det första är det personer med redan mycket pengar på fickan som fortsätter att köpa bostäder på dessa prisnivåer. Således slår inte skuldkvotstaket mot dem som har ett par millär att skjuta till, och det har ju alla som har suttit på en bostad ett tag”. Detta är ju ren lögn, att det skulle vara folk med miljoner på sidlinjen som köper lägenheter i t.ex. Stockholm idag!

  5. Stefan skriver:

    Alltid lika läsvärda inlägg.
    Det är helt klart många med skygglapparna på där ute. Det var en av anledningarna att jag byggde vårat hus själv. Förutom att man ville ha ett nytt såklart. Men det är ju så att respekten för pengar saknas där ute. Det är ju lättare att bjuda över varandra när man handlar med bankens pengar. När man vet vad som krävs för arbeta för att arbeta ihop varje 100 tusen så tar man inte lika lätt på det.
    Keep up the good work.

    • GaStan skriver:

      Hushållen agerar som företag idag, dvs de har en resultaträkning och en balansräkning. På RR får du in lönen och du har räntekostnader. På BR har du tillgångar och bankskulder…

      Du vurmar för dina tillgångar då du vet att stiger värdet på dem så stiger EK

      Vad folk glömmer är att räntekostnaden på skulden ska betalas genom RR

      Går inte det vill dem som lånat ut pengar ha tillbaka det dem lånat ut, dvs din skuld.

      Många förstår inte detta enkla resonemang….

      De flesta är så nöjda med att de äger sin bostad, att de inte fattar att har de 80% skuld på den så äger man inte bara en minoritet av den…. man betalar egentligen hyra (räntekostnad) till hyresvärden (banken)…

  6. Martin skriver:

    Om ränteavdraget inte fanns, hade det varit möjligt att motivera införandet av det i dag? Om det inte går att motivera i dag, går det att fasa ut över tid?

    Tack för skön läsning!

    • GaStan skriver:

      Om du säljer en aktie och har tjänat 100kr i vinst så får du betala 30kr i skatt på vinsten. Om du köpt en aktie och har gjort 100kr i förlust så får du dra av 30kr i förlustavdrag. Det kallas för skattesymetri och är väl förankrat som något positivt i alla avseenden.

      Om du lånat ut pengar och tjänar 100kr i ränta, så får du betala 30kr i skatt på den vinsten. Om du lånat pengar och betalar 100kr i ränta, så får du dra av 30kr i ränteavdrag

      I grunden handlar det inte om skattesubventioner utan skattesymetri.

      Bakom varje lånad krona och ränteintäkt finns en upplånad krona och en räntekostnad.

      Att staten strävar efter skattesymetri och nettonoll påverkan på statsfinanserna är logiskt.

      Vänstern kör en kampanj där de hävdar att de rika är vinnare på ränteavdraget. Låt mig vara tydlig, om du är rik så har du inte skuld och räntekostnader. Du har tillgångar och ränteinkomster. Du är inte rik om du har massa skuld. Om du är rik så behöver du inte ha skuld.

      Ränteavdraget är viktigt för låginkomsttagarna… räkna på det så fattar man rätt snabbt

  7. Benjamin skriver:

    Intressant inlägg! Vidarebefordrade riskfaktor 1 till en vän och fick svaret.

    ”Jo men svenska löner har ju varit real höjningar alltså mer höjning än inflationen är. Detta är inte faller i Storbritannien eller USA”

    Kan du kommentera detta?
    Mvh

    • GaStan skriver:

      Det stämmer, vi har haft reallöneökningar.

      Men det är ändå den nominella lönen som driver priserna. Dvs om ingen får någon lönehöjning närmaste året, och inga nya jobb tillkommer eller bortfaller, så är köpkraften oförändrad. Då lär inte priserna stiga så mycket, om ens något under det året.

      Så den reala lönetillväxten är en funktion av den nominella kan man säga. Som i sin tur är en funktion av Inflationen, som är en funktion av den nominella lönen. Hänger du med i resonemanget?

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s