Bostadspriser HOX

Hox/Valuegard kom med prisdata som visade att lägenhetspriserna i Stockholm steg med 1,7% i april. Jämfört med förra året är de ner 8,5%.

 

Som ni ser ligger bostadsoblisen kvar relativt oförändrad, vilket alltså innebär att bolånelöftena allt annat lika inte har förändrats för de allra flesta (bortsett från de som berörs av amorteringskravet).

Största risken för bostadspriserna är såklart att Ingves börjar höja räntorna på ett sätt som pushar upp bostadsoblisen, och gör bolånelöftena mindre. Där är vi inte ännu!

Det går också att argumentera för att en 5 årig bostadsobligation bör ligga ca 50 punkter högre än en 5-årig statsobligation. En 5 årig statsobligation bör ligga ca 100 punkter över styrräntan. I en ”normal” värld vill säga. Så med en styrränta på -0,5%, så bör alltså bostadsoblisen ligga på +1,0% vilket ironiskt nog är vad dagens bostadspriser diskonterar på ett ungefär. Se chart ovan. Vad jag egentigen vill ha sagt är att skulle dagen komma där Ingves börjar höja räntan och räntemarknaden normaliseras i termer av spreadar och dylikt så är risken stor att det kommer göra rejält ont på fastighetsmarknaden. Alltså höstens turbulens var ett mindre skrubbsår i jämförelse.

Bostadsobligtionens stabilitet visar också att utlänningarna hela tiden har känt sig bekväma med svenska bostadsmarknaden. Annars hade vräkt ut obligationer vilket hade fått priserna att falla/räntan att stiga.

Nedan skrev jag i början november förra året efter en mycket svår oktober i stockholms brf marknad.

https://kortsikt.com/2017/11/09/beviset-ii/

Från Europa kom det precis kärninflation för april. Den kom in på 0,7% mot väntat 0,7 och fg 0,7. Draghi lär inte känna sig pressad att höja någon ränta. Men vill de fasa bort de sista 15 QE miljarderna i september, så bör de börja signalera för detta relativt snart.

New York Empire FED PMI kom igår in på 20,1 mot väntat 15 och fg 15,8. Starkt. Vilket fick många att tänka att den generella PMI dippen i USA börjar ta slut. Retail sales, som förvisso är laggande, kom in rätt inline.

Amerikanska 10-åringen steg till 3,10%. Högsta på 7 år. Några takes…

1, Ni som följer yieldkurvan kanske noterade att 10-åringen steg mer än 5-åringen, som steg mer än 2-åringen. Det brukar vara positivt.

2, Givet att FED höjer till 1,75% i sommar så borde 10-åringen stå i 3,25%. Höjer de ytterligare en gång i höst så bör den gå till 3,50%. 5-åringen står i 2,90% och prisar in 2,90-1%=1,9% styrränta. 2-åringen står i 2,57 och prisar in 2,57-0,5=2,07%.

Om du frågar mig så prisar 2/5-åringarna in 2 höjningar till i år. Vilket också kan vara vägs ände, lite beroende på vad som händer med inflationen (läs lönerna). Dvs de kan ha gått klart. 10-åringen däremot har en bit till att gå.

3, En 10-åring som stiger, är det negativt för aktier? Ja allt annat lika är det så. Men sällan är det allt annat lika. Aktiekurserna är en funktion av de framtida vinsterna i täljaren, diskonterade med en riskpremie i nämnaren. Långa räntan, typ 10-åringen, ingår i riskpremien. Så stiger vinsterna snabbare än lång räntan diskonterar ner dem… så stiger aktier. Vinsterna korrelerar med Försäljningsökning, som korrelerar med nominell tillväxt. Så enkelt utryckt kan man säga att stiger real räntan är det negativt för aktier. Dvs stiger räntan, men inte inflationen, så innebär det att vinsterna inte kommer att stiga utan bara räntan.

Nu blev detta lite teoretiskt, men rapportperioden har varit rätt bra, makroindikatorerna kanske vänder upp och drar med sig Surprise. Inflationen kommer att stiga upp mot minst 1,7%. Därför tror jag inte det är hela världen om 10-åringen klättrar vidare. Det hade varit värre om:

a, rapportperioden varit usel

b, om PMIs varit på väg mot 50

c, om lönerna börjat dra över 3% i årstakt.

d, om yieldkurvan fortsatte att gå mot noll (10-2yrs). Nu är det tvärtom!

På sikt kan en alltför stark dollar strula till det… men vi är inte där ännu. Trots att den svaga inflationsdatan från Europa, i kombination med stigande räntor i USA, inte gör dollarn svagare direkt….

Njut av vädret!

 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

5 kommentarer till Bostadspriser HOX

  1. Mats G skriver:

    Varför vill man äga svenska bostadsobligationer när Amerikanska 10-åringen är på drygt 3%?

    • GaStan skriver:

      När räntan på en obligation stiger så faller priset. Allt annat lika har en amerikansk 10årig obligation varit en dålig placering senaste 2 åren.

      Sen beror det såklart på valuta effekter om en investerare äger utländska obligationer. Detta går att hedga vilket kostar en del och gör avkastningen sämre.

  2. Jacob skriver:

    Tack för bra inlägg!
    Försökt söka runt för ett svar men lyckas inte riktigt, tänkte om du möjligtvis kan hjälpa mig,
    hur går jag till väga om jag vill ligga lång svenska kronan, känns ju mer logiskt att ligga lång en annan valuta såsom euro, då är det ju bara köpa euro. Men vad har jag för alternativ?

    • GaStan skriver:

      Vet inte om jag förstår dig rätt men om du tror på att kronan ska stärkas kan du alltid korta euro eller dollar. Belåningsgrad och därmed swingfaktorn går att variera dessutom

  3. Ping: Veckorapport vecka 20 2018 | Onsdagsfonden

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.