Många har säkert läst

https://kortsikt.com/2017/05/09/beviset/

där jag härleder de stigande skuldkvoterna med den 5-åriga bostadsobligationen. Anledningen var att jag är orolig över de senaste årens stigande skuldkvoter som gjort svenska folket och ekonomin sinnesjukt räntekänslig, och med bakgrund av detta behovet av att införa ett äkta skuldkvotstak.

Vad jag inte skrev om så mycket var själva prisbilden. Även om den är en funktion av just detta. Jag anser att priserna är rätt sekundära jämfört med skulderna och skuldkvoterna.

Jag har under många år hävdat att

1, priserna till största del är en funktion av lånens storlek.

2, Storleken på lånen bestäms av lånelöftena.

3, Lånelöftena är en funktion av inkomst, KALP-analys, men FRAMFÖRALLT kalkylräntan.

4, Kalkylräntan är oftast det 5-åriga bolånet med ett påslag.

5, Det 5-åriga bolånet finansieras av den 5-åriga bostadsobligationen. De är väldigt tajt korrelerade.

6, Således är skulderna, och därigenom priserna ytterst en funktion av den 5-åriga bostadsobligationen. Inte bara, supply/demand, löneutveckling och KALP spelar roll. Men en klart mindre roll än de flesta tror.

Nu när det finns en oro kring själva prisbilden, så har jag hävdat att oron är övergående så länge som räntebilden inte förändras. Många har frågat om jag inte kan visa detta illustrativt.

Nedan bild visar kopplingen mellan prisbild och den 5-åriga bostadsobligationen. När det kommer till prisbild har jag valt HOX/Valuegards index över Bostadsrätter i Stockholm. Det är lägenheter i Stockholm som har den starkaste kopplingen till räntan och som reagerar snabbast på förändringar. Övriga riket korrelerar naturligtvis med Brf i Stockholm, men oftast med fördröjning samt att det finns lokala avvikelser. Den ljusblåa linjen är 5-åringen, den svarta är samma fast 18 månaders glidande medelvärde. Jag tycker mig se en rätt tajt korrelation mellan priserna och 18-månaders glidande medelvärde. Notera att räntan är omvänd, dvs om den sjunker så stiger priserna och tvärtom.

Det som är intressant är inte bara hur fint den förklarar priserna utan också att den gör det med fördröjning. Det finns en logiskt förklaring till den här fördröjningen. I en bostadsaffär så har köparen fått sitt lånelöfte en god tid innan har avslutar sitt köp. Det lånelöftet bygger i sin tur på en kalkylränta där det 5-åriga bolånet ligger till grund. Det 5-åriga bolånet förändras relativt sällan och med en laggande effekt mot den 5-åriga bostadsobligationen.

Var står vi nu? Ja samtliga linjer ligger i princip på varandra vilket visar att marknaden utifrån det här är ganska korrekt prissatt. Så länge som bostadsoblisen inte drar så är det ganska troligt att priserna kommer vara stabila på närmaste 12-18månaderna.

Därför undrar jag lite om höstens turbulens inte är ett köpläge, givet att man inte tror bostadsoblisen kommer öka till 1,0-1,5%. Mäklarna har ju flaggat för en nedgång på priserna om 10-15% i oktober. Det skulle eventuellt kunna förklaras av ökat utbud och tuffare amorteringskrav. Men gör det inte det och räntorna håller sig så är det nästan ett köpläge. Åtminstone borde nedsidan från dagens nivåer vara klart begränsad.

(Observera: den här kopplingen fungerar i normala tider. Den kommer inte fungera i recessionstider. Anledningen är att under recessionstider dyker inkomstunderlaget som också styr lånelöftena och som aggregerat gör att det finns mindre pengar där ute i köpa bostäder för. Banker och Hushåll är också generellt mindre benägna att låna, och om de lånar vill de låna mindre allt annat lika. Då sätts de här mekanismerna ur spel)

Point being, tänk hur många gånger du hört semaste åren ”fastighetspriserna är galet höga, det är bara en tidsfråga…””det här kommer att sluta i tårar priserna ska ner” osv osv. Tänk vad enkelt de hade varit att bara slänga fram ovan chart 🙂

Trevlig kväll!

(ovan är korrad 10nov)