Ett antal FED ledamöter har varit ute och antytt att man är tveksam till planen att fortsätta att höja upp mot 3% och därutöver. Anledningen är att man ser en stor risk att den ekonomiska utvecklingen inte blir som man tänkt sig. Fed chefen i Philadelphia tycker till och med att december höjningen är onödig. Men det är inte han som bestämmer. December höjningen känns fortfarande trolig. Nästa höjning till våren däremot. Den lever farligt, och det mina vänner är lite av en kioskvältare. De mest duviga där ute tror ju på minst två höjningar nästa år.
FED höjde för första gången december 2015, och man flaggade för fortsatta höjningar. Men efter en stökig höst och fortsatta problem under 1Q16 så höll man inne med höjningarna under hela 2016. Man var helt enkelt data dependent. Precis som idag. Man höjde i december 2016, och har höjt varje kvartal sedan dess. Med undantag för hösten 2017 då man avstod för att man rullade ut QT programmet. Alla de här åtta höjningarna från 0 till 2% har varit i linje med att ta bort expansiv politik, och införa en neutral politik. Dvs ett läge där man vare sig erbjuder marknaden positiva eller negativa realräntor. Efter förra höjningen i september tog man bort ordet ”Accommodative”. Det var inte många som noterade detta, men enligt FED var förra mötet ett policy skifte. Dvs tidigare när man höjt, ex från 1% till 1,25%, så får det en åtstramande effekt. MEN Givet att inflationen är över 1,25% så är realräntan fortfarande NEGATIV och detta är stimulerande för ekonomin. Dvs trots att man höjer så anser man att inflationen ges förutsättningar att stiga givet politiken. Vid förra mötet höjde man till 2%. Dvs samma nivå som inflationen på ett ungefär. Nu är realräntan noll, och politiken kan inte längre anses stimulera inflation. Inte motverka heller, för detta kräver räntor som är högre än inflationen. Men detta sa man att man är beredd att göra. Dvs höja upp till 3%+ trots att inflationen ligger kvar på 2%. Dvs man har gått från expansiv politik, till en neutral, och är beredd att ta nästa steg mot en åtstramande. Varför? Jo för att man anser att det finns risk för överhettningstendenser i den Amerikanska ekonomin. Dvs om man inte tar nästa steg mot åstramningspolitiken, dvs höjer mot 3%, så kommer inflationen att fortsätta att stiga över 2%. Detta är inte önskvärt då målet är 2% inflation.
Vad har hänt nu? Jo man ser samma sak som jag och några andra. Att den Amerikanska ekonomin ser ut att rulla över i en soft patch, och att inflationen riskerar att falla tillbaks klart under 2%. Då är det inte lämpligt med att höja till 3%. FED tänker att fortsätter de att höja så riskerar de att förstärka soft patchen, ja kanske till och med få den att rulla över i recesssion, och då kommer tillväxt och inflationsmålen ligga långt borta. Fortsatta höjningar skulle de kvalificera sig som policy misstag. Alltså börjar vissa FED ledamöter vara inne på att man ska upphöra med höjningarna. Jag tror inte man hinner ändra sig till december. Dessutom är inte datan så dålig. Å andra sidan är FED kända för att vara rätt snabbfotade. April däremot, den hänger farligt. Jag skulle inte bli ett dugg förvånad om man höjer i december, och inte EN enda gång nästa år. Det är INTE vad marknaden väntar sig.
Tidigare rapporterade jag regelbunden om husmarknaden i USA. Det var en viktig faktor för återhämtningen och consumer confidence. Jag följer den fortfarande såklart, som så mycket annat, men jag skriver sällan om den. Nu kanske det börjar bli dags igen. NAHB index som leder fastighetspriserna med minst ett år kom in på 60 mot väntat 67 och fg 68. Ett riktigt avbräck i en lång fin stigande trend. Som såklart kompats av huspriserna. Många har varit förvånade att inte 8 räntehöjningar har gjort avtryck i priserna, men nu är det nog dags. ETFer med amerikanska husbyggare är ner c30% sen årets toppar, så marknaden har fattat detta. Huspriserna har toppat ur och ska ner. Detta försämrar hushållens balansräkningar, och kommer slå mot consumer confidence, som slår mot konsumtionen, som slår mot tillväxten. Soft patch ingredient. Det finns två typer av sättningar i consumer confidence. Den snälla, dvs där börs, ditt boende faller i värde, men du har fortfarande jobbet kvar och exakt lika mycket kvar i plånboken den 25e, och KAN konsumera om du vill, men du konsumerar MINDRE för att du är störd av utvecklingen. Denna störning översätts i lägre consumer confidence. Sen har du den svåra varianten. Det är när det är recession, och väldigt många blir av med jobbet. Då har man MINDRE i plånboken, och KAN inte konsumera även om man vill. Men det vill man inte som regel för man är deppig och rädd. Detta ger stora negativa avtryck i consumer confidence. En soft patch innebär som regel den lättare varianten av sättning på consumer confidence. Både Michigan och Conference Board mäter konsument förtroendet. Båda är på record high nivåer idag. Men de är lagging, och de kommer att gå ner.
OMX har precis stämt att 1,460. Fib50 nivån sen botten 2016. Spännande! Stoxx och Dax har tidigare redan betat av denna nivå. Positivt är att de inte satt nya bottnar. Dollarn stärks inte den försvagas. 10-åringen ligger på 3,06%. Det är inte risk off. Det är inte ”vi tror på recession 2020” beteende. Jag hoppas att vi kan få förnyad styrka väldigt snart. G20 mötet hägrar ju där framme. Är det en trigger?
Börsutvecklingen över tid handlar om vinsttillväxt och multipelförändring. Soft patch innebär att vinsttillväxten nästa år i princip uteblir. Men det är bättre än recession då den faller med 30%. Säg att vi tror på soft patch men inte recession. Då kan man säga att sättningen hittills innebär att marknaden tar höjd för flat vinstutveckling. Frågan är vad som händer med multiplarna. Jag tror att de har goda chanser att lyfta om marknaden vågar tro på att räntorna inte stiger och recessionen är skjuten på framtiden. Problemet är att veta NÄR marknaden har prisat klart soft patch, och istället prisar in det optimistiska i att vi slipper recession och 3%+ räntor. NÄR är alltid jobbigt ellerhur?
Den rationelle inväntar styrka och någon typ av köpsignal. Den modige och lite irrationella speckköper med stoploss. Vem är du?
Av en slump dök jag på nedan rapport av Riksbanken från 2013!!!!!
Klicka för att komma åt rap_pov_artikel_2_130918_eng.pdf
Man behöver bara läsa första sidan. 2013 var året Riksbanken släppte ansvaret för den finansiella stabiliteten och sänkte till minusränta. Men man visste hela tiden hur viktigt stocken av covered bonds, dvs bostadsobligationer var för systemet.
1, Då låg stocken på ca 1,940mdr. Dubbelt så stor som den för statsobligationer. Det ansåg man vara mycket, och därför viktig. Särskilt eftersom stocken förfaller med en femtedel om varje år, och måste omsättas med nya villkor i marknaden. De som tagit upp lånen däremot (indirekt bostadsägarna, VI) har en myyyyyycket längre horisont.
2, Sedan dess har den vuxit till sig. Jag har inte senaste siffran, men den borde ligga kring 3,200mdr. En uppgång på 65% på ca 5 år. Det är c10% årlig tillväxt. Just det, jag vet vad ni tänker. Inkomsterna som ligger till grund för räntebetalningarna på skulder, som utgör grunden för ränteintäkterna på de här obligationerna, har inte stigit med 10% om året. Typ 2,5%! Dessutom var stocken större än inkomsterna redan då! Do the math. Alltså för 5 år sen såg man det som ett potentiellt problem. Undrar vad samma team som gjorde den här rapporten hade kommit fram till idag. (jag är ironisk)
3, Är allt detta riksbankens fel? Nej absolut inte. Med tanke på att inflationsmål (och sysselsättningsmål om man så vill) och mål med finansiell stabilitet oftast går på tvärs med varandra om man har ett räntevapen så var det ett helt rationellt beslut av lämna över till dem med rätt verktyg, Finansinspektionen.
4, Problemet med Fi är att de inte är oberoende. De lyder under politikerna. De kom igång med sina åtgärder alldeles för sent. Politikerna hade fullt upp med att vara populistiska och prata integration, så Finansen fick vänta. Särskilt eftersom de föreslog åtgärder som bromsar prisutvecklingen av bostäder och suger pengar ut plånboken hos vanligt folk. Inte rätt tajming tyckte politikerna. Annat var det förr när Göran Persson var finansminister. När du är i skuld är du icke fri, och svenska skolbarn fick foga sig i att klä om skolböckerna år efter år, istället för att få nya varje termin. Det var bara att gilla läget. Näringslivet hade gjort bort sig i sina vidlyftiga fastighetsaffärer och bankerna hade inte sagt nej. Regeringarna, blåa som röda, hade kört budgetunderskott och byggt upp en för hög statskuld. Oansvarig finanspolitik av politiker som bara var ideologiska. De röda ville ha en bättre välfärd än vad vi mäkta med. De blåa ville ha skattesänkningar som gjorde att inkomsterna understeg kostnaderna. Båda sätten hade satt vilket företag som helst i konkurs. Ingen kunde väl räkna. Men Göran städade och vi fogade oss. Idag är det politikerna som fogar sig i populistisk mening. (med undantag för regeringsbildande då de skiter i väljarna) Jag är inte så säker på att det är bra!
Kortsikt's Blog 
Instinktivt kan jag ju tycka att de borde anat att stocken på 1940 mdr borde öka pga omsättningen på bostadsmarknaden (den som köper tar sannolikt högre skuld än den som säljer) typ. Sen kan man ju alltid diskutera om 3200 mdr är helt galet givet omständigheterna.
tänk bort nyproduktion….
bakom varje köpt bostad finns en såld. beståndet är ju intakt! Om alla köpare tar mer lån än tidigare. Måste ju alla säljare ta mindre lån.
Alla köpare är även säljare så det tar ut varannat. Bortsett från de som är förstagångsköpare, de tar helt nya lån. Men de matchas av säljarna som flyttar till hemmet, graven eller spanien. Som amorterar ner lånen, och där Eget kapital går vidare till arvingar. Som kan låna mer.
Stockens förändring förändras med lånelöftena. Som är en funktion av främst inkomst och kalkylränta. stocken drivs upp av lägre räntor och inkomstökningar. Inte av att köparna lånar mer. Hade du låst inkomsterna och ränta i 10 år så hade stocken stått stilla i 10 år.
Det jag menade är att i 9 fall av 10 (vild gissning) tar köparen större skuld än befintlig skuld hos säljaren i det specifika objektet. Lägg dessutom till ett ökat utbud av brf. Större massa.
Sen finns det så klart en gräns för även för denna skuld. Lånelöftena som du är inne på (om de slår i taket), sjunkande bostadspriser samt minskande utbud på köpemarknaden. BRF omvandlas till hyres.
Jo jag förstår hur du menar… de flesta byter upp sig. Framförallt för att familjen växer, från singelhushåll till partner och sen barn osv…
alltså, du hoppar på en liten lägenhet som ung, sen byter du upp dig hela livet till du inte kan bo kvar i det stora huset och byter ner dig eller dör. Typ lämnar marknaden. Du börjar med en liten skuld som sen växer. Men inkomsten växer, och den gör att du beviljas större lån. Ditt EK kanske växer, om din köpare beviljats ett större lån än du vilket är troligt då dagens 25 åring tjänar mer än gårdagens 25 åring, och du har kanske amorterat, vilket är samma sak som att spara till en dyrare bostad (istället för att konsumera).
Men anledningen till att man kan byta upp sig, pengamässigt, beror på att man får ett större lånelöfte, som i sin tur beror på att:
1, EK är större, för att man sålt dyrare, vilket beror på att köparen av din bostad har fått ett större lånelöfte (se punkt 2-4)
2, EK är större del II, för att man kanske har amorterat, dvs sparat för att egentligen kunna köpa nåt större än om man inte amorterat
3, Inkomsten är större, vilket gör att banken beviljar större lån, då banken anser att om man har större inkomst, klarar man större räntekostnader
4, För att kalkylräntan kan ha gått ner, som i sin tur bygger på allmänt fallande räntor, vilket alltså beviljar större lån.
Punkt 1 är egentligen ingen punkt, utan den beror på din köpare, som påverkas av punkt 2-4.
Vad jag säger är att om man inte amorterar, om inkomsten står stilla, och räntan stått still, och om köparen av DIN bostad inte heller har amoreterat, om hans inkomst stått stilla och om räntan stått still (vilket gäller alla då) så kommer det inte beviljas större lån.
Då kommer det alltså inte att gå att byta upp sig.
Förr i världen… typ pre Lehman, så var det 1, inte så stor prisskillnad mellan objekt som idag. Men framförallt så amorterade man, samt att inkomsten växte med åldern. Det gjorde att man fick lite större lån varje gång man ville byta upp sig.
Hej!
Tack för dina texter, jag är inte så kunnig och har i land svårt att följa dina förkortningar, men dina argument är klara och rakt på sak med enkel matte, snyggt!
Men gällande frågan från Stefan, visst nyprod kan man anse bakas in, men demografi, det kommer man ju inte ifrån i kombination med nyproduktion. Jag menar lånestocken i kr bör ju vara större i London än västerås bara på grund av storleken även om allt annat var lika 🙂
Så nyprod i kombination med demografi ändrar ju i kr. Och då gäller det ju att de ”nytillkomna” är produktiva också förstås för att lånestocken ”borde” öka. Men jag ser sällan demografiska analyser – hur kommer det sig? 🙂
Igen! Supertack Mr kortsikt för dina toppen texter!
nyprod utgör normalt mindre än 5%. Egentligen inte så viktigt.
Bulken av marknaden är objekt som fanns igår, för 10 år sen, för 20 år sen. De bara byter ägare till olika priser.
90 av säljarna i en marknad är även köpare. 10% handlar om förstagångsköpare och de som dör/flyttar till hemmet.
demografi och utbud är faktiskt sekundärt.
det handlar om 99% av lånelöfte.
Ta glesbygden där det finns 100 hus och två köpare. de två köparna har X och y i inkomst och får x och y i lånelöfte. Den mest störst lånelöfte tar det finaste huset för en krona högre än den andras lånelöfte. Den andra köper det näst finaste huset mha sitt lånelöfte. Referenspris är det dyraste huset. 98 hus blir osålda. när man talar om priset på hus där så blir det snitt värdet på de två sålda husen. Trots överutbud så kommer ändå priserna bli lägre än vad som borde vara motiverat, då han med mest pengar kommer vinna det finaste huset.
Ta sthlm. 2 hus och hundra köpare. De två med högst lånelöfte kommer lägga vantarna på de finaste husen. 98 förblir utan bostad. Priserna borde bli ännu högre givet underutbudet, men de kan inte bli högre än lånelöftena. Det finns ingen som har mer pengar.
Hej,
Jag hoppas kommentaren hamnar rätt…
Jo jag håller med om att lånelöftet är helt centralt, eftersom det är motsvarigheten till pengar på den här marknaden. Och folk köper ju max på sitt lånelöfte (i princip alltid enligt min erfarenhet). Sällan man kollar på bostäder som ligger på 47% av sitt lånelöfte.
Men lånelöftet beror ju på flera faktorer också, som du listade innan, och där måste ju demografi vara centralt, jag menar det är ju osannolikt att en pensionär får något vettigt lånelöfte, eller ett barn.
Så grafen borde ju gå …..,,,-‘¨´¨¨´¨¨¨¨¨¨’-.,,,,,,
Barn–>Vuxen–>pensionär
Sen är det klart att det även spelar roll med utbildningsnivå på de som kommer in på marknaden, även om vi får in flyktingar som är 27 år och på vissa papper i alla fall ser ut att vara redo att ge maximalt med skattekronor och löner, så kanske verkligheten är att det saknas mer it-säkerhetsspecialister än analfabeter (Vilket dom självklart inte måste vara på något sätt och det finns andra anledningar att ta in flyktingar än att tjäna pengar. Men från bostadsmarknadens perspektiv då!).
Men efter att lånelöftet har getts till alla på marknaden – då har allt ovan redan tagits hänsyn till förstås! Då är det ju oväsentligt eftersom bankerna redan kollat varje enskild spekulant.
Fast om jag vill förutse bostadsmarknaden, måste jag ju förutse vilka lånelöften som kommer att ges, och då måste jag ju veta detta, eller?
Sen nyprod. det skiljer sig såklart lite, och beror på vad man är ute efter, i Stockholm så byggs ju oftast prestigeobjekt som nyprod, och då om man är intresserad av villa 10 milj+ så har det troligen större effekt på den marknaden eftersom det tar köpare med deg ut från markanden – än lite längre ner även efter trickel down effekts.
Tack för svaret innan. Var skönt att skriva av mig men om du känner du redan svarat på detta så behöver du faktiskt inte svara 🙂
Din graf stämmer…
Låt oss ta bort ränteeffekten när vi resonerar. Blir stökigt annars. Då en kraftig ränteförändring kan gå på tvärs med demografin.
Du kan dra det vidare, genom att säga att när pensionärne dör, så ärver barnen EK, som de använder att amortera ner sina lån. Om priserna är höga när pensionären dör (dvs höga lånelöften) så blir i regel EK stort efter den som dör. Men å andra sidan har hans barn tagit ett stort lån för att köpa sitt boende. Efterlämnar pensionären litet EK så innebär det att priserna allt annat lika är låga (dvs små lånelöften) och då har också hans barn mindre lån.
Eftersom barnen till den avlidne kan amortera, så stärks deras EK. Med hjälp av detta EK kan de i sin tur hjälpa sina barn (den avlidnes barnbarn) med sin första bostad. Så det är ett kretslopp. I grunden ligger lånelöftena.
Arbetslösa, flyktingar och gud vet allt tror jag inte påverkar bilden så mycket. Anledningen är att hela bostad-låntagare marknaden är ett slutet system som fungerar ganska hyfsat i balans.
Släng i 200,000 arbetslösa eller flyktingar, utan inkomst, dvs utan lånelöfte…. det händer inget för de är utanför systemet. Säg att du i teorin ger alla dem en månadslön på 30,000kr och ett motsvarande lånelöfte. Då är dem med i systemet. Annars inte.
Men trots att efterfrågan av ”förstagångsköpare” hade ökat så mycket hade det inte hänt så mycket. Säg att det finns 1 miljon köpare, och 1 miljon säljare. Så slänger du in 200,000 köpare till. 1,2m köpare. Alla 1m objekten kommer säljas till den miljonen köpare med störst lånelöfte. 200,000 med lägst lånelöfte blir utan. Säg att det var flyktingarna. Prisbilden kommer inte att förändras, då prisbilden både före och efter är summan av de 1 miljon högsta lånelöftena.
Därför behöver du inte ha koll utbud och efterfrågan. Jag har kollat priserna mot lånelöftena och de är stabila i alla marknader, oavsett om det är överutbud eller underutbud. Så för att förutspå bostadsmarknaden så måste du bara förutspå lånelöftena, som drivs av ränta och inkomster.
Under finanskris sätts spelreglerna lite ur spel, då bankerna ofta inte vill låna ut. Vilket såklart slår mot priserna.
Det intressanta med nyproduktion är att det saknas en köpare. De är att likställa med de som avlider. 90% av marknaden består av bytare, dvs de som köper är även säljare. Får de inte sålt kommer de inte att köpa. Deras sålda projekt matchas av en köpare, som också är säljare. Det är liksom ett slutet system, som Nyproduktion egentligen inte är en del av. Det är också därför som Sthlms innerstad numera rullar på lite som vanligt, medan nyproduktion har det svårt!
Jag gillar att svara!!! Tack för diskussion
Är du nära ett fundamentalt nu köp likt feb-16?
Nu vid stödet från 2009
yes, kolla även Stoxx och DAX…. samt gap på 2680 på SPX!!!
Samtidigt visar inte dollarn och US10yrs någon riktig Risk off…
Den försiktige avvaktar tekniska köpsignaler högre upp såklart…
Men jag älskar ju sådana här lägen…. jag vill tänka köp. Inget annat!
Nej tyvärr… jag kör ju en egen variant på Equity Risk premium, som tar hänsyn till fwd PE, PBV samt långa räntan, och eftersom samtliga av dem ser sämre ut så gör även ERP det.
Men det är hyfsat fair value, så för den som har utgångspunkt att äga aktier, bortsett från när de är uppenbart dyra, så är det ett okej ingångsläge. Men för den som är riskavert osv och som har som utgångsläge att äga aktier BARA när de är riktigt attraktiva…. så har vi inte dem signalerna ännu.
Hej!
Tänkte lite kring bostads- och finanspolitiken du skriver om sist. Hur ser du på skattepolitiken gentemot bostadspriserna. Funderar på vad som hade hänt om vi haft en blå regering de senaste fyra åren (och fortsatt lågskattepolitik), tror du vi då hade stimulerat ekonomin mer och på så sätt nått inflationsmålet och därmed hade räntan höjts och hade stabiliserat bostadspriserna i ett tidigare läge eller hade det snarare gjort att människor fått mer pengar i plånboken och därmed större låneutrymme och lånat mer? Eller är skattesänkningar/höjningar så pass små till kalkylen att de går att försumma?
Förövrigt, lyssnat igenom alla dina poddframträdanden (vad jag vet om, 3xFoK och 1xBörssnack), alltid lika bra och pedagogiskt! När startar/går du med i en egen podd?
Hugo
Det snabba svaret är att det hade inte varit nån skillnad.
Det är räntorna som gjort 90% av utvecklingen.
Oavsett färg har vi en konsensus i Sverige att köra balanserade budgetar
riksbanken är oberoende. De struntar i partifärg
Amorteringskraven och övr regleringar har det varit ganska mkt konsensus kring
Ibland pratar Alliansen populistiskt kring framtida regleringar… men när det kommer till krita så verkar det nu som om Riksdagen lyssnar rätt mycket på Riksbank, finansinspektionen och riksgälden, som mer el mindre har samma budskap. Det är bra!
En annan regering hade troligtvis inte påverkat tillväxt och inflation så mycket.
Det mesta är marginalpåverkande faktiskt.
Vad kul att du lyssnat på alla poddarna. Jag har inte planerat någon egen podd. Tycker det är rätt kul att bli intervjuad av smarta och pålästa jämnlikar…
Vi får se hur det blir framöver… fastighetskatt, reavinstskatt och slopade ränteavdrag ligger på bordet. Jag hoppas inte det blir någon förändring, då det ökar riskerna i systemet då det försämrar betalningsförmågan mot högre räntor… att begränsa storlek på lån är däremot önskvärt. Men där finns det bättre metoder som skuldkvotstak och trafikljussystem.
En variant på social housing tror jag också på, men det är en annan historia.
Jag är med i Börssnack på fredag igen…
Förstår. (1) Men när marknaden är mer stabil, vore det lämpligt att slopa ränteavdragen då eller skulle detta endast göra trösklarna ännu större för mindre bemedlade hushåll (dubbel ”bestraffning” med nya amorteringskravet)?
(2) Samt, gällande skuldkvotstak. Om vi exempelvis tar det som diskuterats i media, med en skuldkvotstak på 600%. Finns inte risken då att det skulle öka en andrahandsuthyrningsmarknad när exempelvis personer med 50% EK skulle kliva in och köpa bostäder och hyra ut till dem som ligger över 600%? Bör inte ett skuldkvotstak inkludera dessa personer (med 50% EK) också?
(3) En sak jag inte förstod som du diskuterad i ett FoK-avsnitt. Gällande att räntan inte kommer komma upp i 6% igen med förklaringen att en mindre höjning av räntan idag ger samma effekt på grund av storleken av skulderna. Så exempelvis skulder på 100mdkr med en ränta på 5% höjs till 6% ger alltså en ökning med 1mdkr, idag en skuld på 400mdkr med en ränta på 1,25% höjs till 1,5% ger alltså en ökning också med 1mdkr. Ungefär var det tolkningen om jag förstod det rätt? Det jag undrar över då är ju dock att på grund av inflation så kommer ju ändå 1mdkr vara mindre värt idag och därmed också ge mindre effekt i den totala ekonomin, alltså att det är ju en procentuellt mindre av den totala skulden? Möjligt att jag förstått det hela fel.
Ska lyssna in på fredag!
Hugo
1, Anledningen till att man vill slopa ränteavdragen är ju för att folk ska få mindre pengar över i plånboken, vilket gör dem mindre benägna att låna. Tanken är god om man vill få folk att låna mindre. Men genom ett skuldkvotstak så begränsar man lånen utan att folk får mindre över i plånboken. Problemet med att folk får mindre över i plånboken är dels att det slår mot ekonomin, och dels när räntorna stiger, så har de mindre pengar att möta högre räntekostnader. Därför är ränteavdraget en dålig ide.
Sen har jag också ifrågasatt det där med att vi ska beskatta ränteintäkter, men man ska inte kunna göra avdrag för räntekostnader. Ungefär som att man ska betala skatt på aktievinster, men inte få dra av för aktieförluster. Ränteavdraget är egentligen en spegelbild av skatten på ränteintäkterna, och som bekant finns det en utlånad krona bakom varje lånad krona. Så netto är det inte tänkt att vara en stor konstad för staten.
Sen har vänstern drivit en felaktig bild av ränteavdragen. Att det är dem rika som åtnjuter denna subvention. Mig veterligen så saknar de rika skulder i någon större utsträckning. Rikedom måste väl ändå vara tillgångar minus skulder. De rika jag känner, om de har haft lån så har de amorterat av dem. Det är dem rika som lånar ut till dem fattiga. Det är dem rika som lånat ut sina pengar och betalar skatt på ränteinkomster, de fattiga lånar och får avdrag.
Men visst finns det höginkomsttagare som inte har 20mkr att casha ett hus på Lidingö. De lånar pengarna, och har sen inga problem att betala ränta, och motta ränteavdrag. Men jag skulle inte säga att det är dem rika. Det är de fattiga men välavlönade.
Finansundersökningen gjorde en undersökning för några år sedan, som visade att slopade ränteavdrag drabbar och ökar riskerna hos belånade låginkomsttagare mest. Dvs en familj som tjänar 30+30 i månaden får ut 46,000kr med 4mkr i lån, Men de behöver 36,000 för att dra runt familjen. Drar räntorna så kommer ränteavdraget vara viktigare för dem att klara sin ekonomi, än familjen som tjänar 60+60 och har 8mkr i lån. Detta då den senare familjen också går runt på 36,000kr om det kniper, och har således mer över till räntor. Så att dra undan ränteavdraget påverkar låginkomsttagarna mest, både ur ett riskperspektiv och rent procentuellt. Det är enkel matte. Så vänstern vill egentligen ta bort nåt som påverkar deras egna väljare mest negativt.
Åtminstone tidigare så räknade inte bankerna med ränteavdraget när de gjorde sina bolånelöften. Det har kanske ändrats. Jag är inte helt uppdaterad. Men om det fortfarande är så, så driver inte ränteavdraget vare sig skuldsätting eller priser. Däremot har det gjort att vi har mer över i plånboken och kan konsumera alt amortera mer.
Men det finns en moralisk aspekt av det. Vill vi subventionera skuldsättning? Jag hade hellre tagit bort det och sänkt inkomstskatten för låginkomsttagre. De konsumerar ändå hela sin månadslön så det hade ändå kommit ekonomin till godo.
Höjer det trösklarna? Nej inte rent matematiskt. Om bankens lånelöfte säger att hushåll X har råd med 10,000kr/mån i räntor, så kan de räkna med 14,286 före ränteavdrag. Om hushåll Y har råd med 20,000kr/mån så kan de räkna med 28,571kr. Oavsett om banken räknar in ränteavdrag eller ej, så får alltid hushåll Y låna dubbelt så mycket som X. Allt annat lika!
2, Skuldkvotstaket har inget med EK att göra. Två personer som vardera tjänar 30,000/mån, dvs 360,000kr om året, får låna 360,000 X 6=2,160,000kr. Om den ene har 1mkr i EK kan ha köpa nåt för 3,160,000kr. Om den andre har 10mkr i EK, kan han köpa nåt för 12,160,000kr.
3, Nej du har delvis fattat det rätt. Inflationen har gjort att inkomsterna är högre. Eller rättare sagt, stigande löner medför stigande priser. Dvs inflation. Det gör att en krona i räntekostnad IDAG är inte lika betungande som då. Så här räknar man: Lånen är dubbelt så stora idag. Det innebär att 5% ränta gav samma räntekostnad som 2,5% ränta gör idag. Precis som du säger. Men inflation hänger samman med löner. Så inkomsterna som möter samma räntekostnaderna idag är större med ungefär 30%.
Så du måste ta 1,3 X 2,5%=3,25%
Alltså 3,25% ränta idag, gör att räntekostnaderna ger samma belastning på våra inkomster, som 5% ränta gjorde för 10 år sedan när skulderna var hälften så höga. Det kan man säga är den ”inflationsjusterade” siffran.
Det är också det fina med skuldkvotstaket. Om din lön växer med 50% över 5år för att du gör raketkarriär, så kommer banken bevilja dig ett 50% större lån om du frågar dem. Du har ju 50% mer i inkomst och klarar därmed av att möta 50% högre räntekostnader allt annat lika.
När jag räknar baklänges, där jag utgår från vilken räntebelastning som våra inkomster historiskt har uppnått för att knuffa oss in i lågkonja, givet normaliserade bolånemarginaler på 150punkter osv osv …. så kommer jag fram till att
2% styrränta med 100% säkerhet kommer knuffa in oss i recession och troligtvis en finans och fastighetskris
1,5% styrränta med 90% säkerhet ger recession, men kanske inte kris av det senare slaget
1% styrränta ger rejält sämre tider…. men förhoppningsvis inte recession eller kris.
De här sifforna tar alltså hänsyn till storlek på skuld OCH våra högre inkomster. Men många verkar inte inse detta, utan tror att om bara Riksbanken höjer väääääldigt sakta och väääääldigt lite så ger det inga effekter. Det ger effekter, och det är enkelt matte.
Grundproblemet är ju följande:
För 10 år sedan hade hushållen 1,900mdr i bolån och 600mdr i annat. Dvs 2,500mdr. IDag har man 3000mdr i bolån, 1000mdr i bil- och blancolån samt 500mdr i brf skulder, dvs totalt 4,500mdr i skulder. Okej, det är inte riktigt dubbelt så mycket. Men nästan, och inkomsterna som ska betala räntekostnaderna, alldeles oavsett var räntan är har inte gått upp alls lika mycket.
Därför är det väldigt ironiskt att Ingves nu säger att svenska folket ska ställa in sig på en styrränta på ca1% innan 2021 utgång. Man kan ju undra om han gjort samma beräkning som jag själv?
Tack för alla bra frågor… hoppas jag lyckades besvara dem någotsånär
Trevlig kväll!!!