Ännu en gång är en politiker ute och tycker till kring utlåning och våra banker på ett sätt som inte lämnar tydliga luckor!
http://www.affarsvarlden.se/hem/politik/article3815520.ece
Hon vill alltså göra SSAB till blåslampa mot övr banker. Det låter ju förvisso bra. Motivet är att bankerna tjänar för mycket pengar = har för hög RÄNTENETTOMARGINAL.
En banks Räntenetto för er som inte vet vad det är.. det är alltså Intäkterna från Utlånade pengar minus Kostnaden för utlånade pengar.
Ok, då SSAB måste alltså HÖJA INLÅNINGSRÄNTORNA och/eller SÄNKA UTLÅNINGSRÄNTORNA.
Så låt oss bena upp det…
Vad beträffar utlåning så är företagssidan ganska effektiv idag, och jag tror politikerna framförallt tänker på hushållssidan i den här debatten. Bland hushållen utgör BOlån lejonparten av utlåningen.
Det här är de officiella utlåningsräntorna idag
http://www.compricer.se/borantor/
Normalt sett kan du pruta ca 50 punkter om du är en hyggligt bra kund.
Notera hur tajt alla ligger kring 3 månaders, dvs rörliga, räntan. Men inte bara där utan faktiskt ända upp till 10 år ligger de rätt nära varandra.
Vad för marginal har banken egentligen?
De är nu någon tänker, men jag får ju 0% ränta på mitt lönekonto, alltså har de en kostnad på 0%, så allt blir marginal! Njae, det fungerar inte riktigt så. Det var länge sedan bankerna var beroende av våra pengar på lönekontot för att finansiera utlåningen. Räntan de fick betala dig på ditt lönekonto var en kostnad man gladerligen gjorde sig av med. Dessutom var det ett sk. maturity gap att låna ut på 5 år och finansiera det med pengar med en löptid som är ytterst kort.
Vad gjorde man då?
Jo bankerna tänkte, om vi ska låna ut pengar på 2 år, så vill vi låna upp pengar på 2 år. Vi säljer en bostadsobligation med två års löptid, vars underliggande säkerhet är just det, bolån med 2 års löptid.
Den Svenska 2 åriga bostadsobligationen kostar idag 1,36%
http://www.riksbank.se/sv/Rantor-och-valutakurser/Sok-rantor-och-valutakurser/
Om ser till vad det kostar att låna på 2 år så ligger det kring 2,76%. Kanske kan man förhandla ner den till 2,36%. Banken lånar upp de här pengarna till 1,36%…
Alltså tjänar banken ca 100 punkter, dvs 1%, på ditt bolån i snitt. Den gör faktiskt det på de flesta löptider. Lite beroende på vem du är som kund förvisso, men i genomsnitt.
Nu till det fina i kråksången. Eftersom du får 0% ränta på lönekontot så säger banken till dig. Men stoppa in pengarna i en räntefond. Räntan är inte hög, men det är HÖGRE än på lönekontot. Du stoppar in pengarna i räntefonden, varpå fonden bla. köper 2 åriga bostadsobligationer. Smart va. Dessutom tar fonden ut en förvaltningsavgift. Katjing.
Åter till Magdalena.
SBAB har också en marginal på ca 100punkter. Ska de sänka den, för att få bankerna att följa efter? Det kan ju låta bra, men det finns tre aspekter av detta.
1. när räntorna blir ännu lägre ökar viljan att låna ännu mer, vilket leder till ännu högre bostadspriser och skulder. Det vill ju ingen ha!
2. Magdalena vill, precis som regeringen, att bankerna ska vara välkapitaliserade. Det betyder att när det blir dåliga tider klarar de av att hantera kreditförluster. Hur tror ni de ska bygga upp en kapitalbas och kapitaltäckning om de inte får tjäna pengar på sina produkter.
3. 1% marginal på bolån i genomsnitt. Det är väl inte riktigt vad jag kallar för en oligopol marginal. Den är helt ok!
Ok, så våra utlåningsräntor kanske inte är så fel.
Till inlåningsräntan.
För det första finns det ett naturligt tack för inlåningsräntan, det är utlåningsräntan. Om SBAB erbjöd 3% ränta på inlånade pengar, utan bindning och full bankgaranti no matter what, så skulle alla försöka låna upp pengar på 2,99% och nedåt och stoppa in pengarna hos SBAB. SBAB som sedan lånar ut till marknadsmässiga vilkor (som högst) skulle gå med förlust.
Faktum är att SBAB redan erbjuder inlåning till 1,95%… dvs strax under där 3 månaders utlåningsräntan ligger.
De kan knappast bli mer aggressiva,.
Problemet med inlåningen är att vi är i en lågräntemiljö… hade ränteläget legat kring 4-5% och din bank erbjudit noll… då hade det blivit ett jävla liv.
Så för att summera… SBAB erbjuder redan en bra inlåningsränta, och utlåningsräntorna är förhållandevis låga.
Så vad handlar det om? Tjänar inte bankerna mycket pengar?
Jo de gör dem. Men grejen är inte att de har feta marginaler, utan stora volymer. De tjänar alltså väldig väldigt lite på väldigt väldigt stora KREDITstockar.
Så med blåslampa lockas man att tänka att pressa marginalerna. Men det måste att handla om att ta volym.
Men vi vill ju inte att volymerna ska fortsätta att växa som dem gjort!!! Det vill ju ingen!!!
Så alltså måste det handla om att SBAB ska ta befintliga bolånekunder av bankerna.
Vad skulle få dig att byta bolånegivare? En inlåningsränta på dina pengar på 1,95%? Det har de kört med ett tag… så det verkar ju inte riktigt fungera. Lägre utlåningsräntor kanske? Tja deras marginal är ju inte så fet direkt. Den är ju samma för bankerna. Kanske kan man gå ner från 100 till 0 punkter i marginal. Men då kan man inte låna upp till 1,95% för då går man back.
Nej det här med blåslampa är inte helt lätt.
I synnerhet inte när man ser hur bra det går för SBAB. Den senaste siffran jag hittade var för 2012, då tjänade banken 92mkr.. peanuts!!!!
Klicka för att komma åt arsstammoprotokoll_2013_SBAB.pdf
Mitt förslag till SBAB är att köra en kampanj a la Madiamarkt… dvs, Vi matchar alltid lägsta priset (plus några punkter till). Men bara till er som vill lägga över lånet från en annan bank och som därmed redan är bolånekunder.
Men jag är faktiskt inte så säker på att ens det skulle ge så stora skillnader!!!
Nej problemet är inte att någon skär med guldkniv utan att det finns så sjuukt mycket utlånade pengar. För mycket eller?
Njae, det beror på. Till alla er som tror att 1mkr i lån alltid är värre än 500tkr i lån…. säger jag läs på!! Lön och räntekostnad måste ingå i kalkylen för att du ska få fram någon substans. Bolånekostnadernas belastning på Svenskarnas hushållekonomi är idag på ungefär samma nivå som för 30 år sedan. Problemet är att vissa grupper i samhället har väldigt stora lån och klarar inte en ränteuppgång.
När Ingves är ute och tjatar om amorteringskrav, så tror jag inte det enkom handlar om att han är rädd för lånens storlek relativt värdet på fastigheterna, och där han ser problem vid en prisnedgång. En prisnedgång spelar faktiskt inte så stor roll så länge som den ger realekonomiska konsekvenser. Vilket den dessvärre oftast gör. Nej jag tror Ingves vet mer än han säger. Han känner förmodligen till hur stor GRUPP D är och det är det som oroar honom. Det är framförallt dem han vill ska amortera. Denna grupp som jag faktiskt inte vet hur stor den är kan orsaka problem i framtiden…. det är dem vi måste hantera, och det är delvis dem bankerna inte får låna ut till. Det är där vi ska fokusera. Inte prata om en blåslampa som inte kan vara en blåslampa…
Mer om Grupp D, läs här
https://kortsikt.com/2013/11/26/brev-till-riksbanken-och-fi/
Trevlig kväll!
ps. Lite repetition. Det är inte fastighetspriserna som är problemet. Priserna är bara en funktion av lånelöften. Lånelöften är i sin tur en funktion av Lön, Eget Kapital och Räntan. Om vi för enkelhetensskull säger att Lön och EK är ganska stabila så kokar det ner till Räntan. Vilken Ränta du får låna till bygger på vad banken kan låna upp pengarna till för kostnad.
Så för att summera, tycker du att priserna är höga och det finns inslag av farlig överbelåning inom vissa grupper? Fine, it s a fair Point. Men skyll på rätt faktor… det handlar om att bankerna har kunnat låna upp stora pengar BILLIGT. Varför har detta varit så enkelt? Ja det är inte direkt Ingves fel… nej det är faktiskt FEDs fel. De har satt tonen för Global penningpolitik. Svag konjunktur har gjort det möjligt. Dvs i den här svaga konjan har vare sig expansiv penning- eller finanspolitik skapat någon inflation. därför att har man kunnat gasa hur mykcet som helst… och dollarn har inte kapsejsat heller, just för att det är en världsvaluta man gärna håller sig till när det blåser kallt. Det har varit en unik situation de senaste åren, som det kommer bli intressant att se tillbaka på om några år när vi ser konsekvenserna av det… ds
Finns det något recept mot de här riskerna? Ja det finns det. Alla människor som inte klarar av 5% ränta på sin skuldbörda borde fokusera på att ta ner lånebördan. NU, medan det går. Notera att jag inte relaterar till underliggande säkerhet. Dvs att man ska ha max 85% lån i förhållande till underliggande värde. Det är NONSENS!!!!Även om jag också förstår att ett kraftigt prisfall brukar få realekonomiska konsekvenser. Grejen är att för att prisfall ska få realekonomiska konsekvenser så räcker det oftast inte med en prissättning på 10-15%. Det är oftast en halvering av priserna, och det är ju inte särskilt realtistiskt med en loan/value ratio på 50%. ALLT HANDLAR OM FÖRMÅGAN ATT HANTERA HÖGRE RÄNTOR. DE FLESTA I SVERIGE KLARAR DET; MEN EN LITEN GRUP GÖR DET INTE. DEN HÄR GRUPPEN KOMMER FÖRSTÖRA FÖR OSS ALLA ANDRA WHEN THE SHIT HITS THE FAN. Så enkelt är det! Det svåra är när man blir drabbad av en lågkonja, och arbetslösheten får från 3% till 8%. Ska alla dem som mister inkomst, och därmed kommer ha det riktigt tufft att hantera en ränteuppgång tvångsförsälja sina hus… nej det går ju inte? Det är ett svårhanterat problem.
Kortsikt's Blog 
Men har inte Riksbanken (eller om det var FI) själva gjort en analys som jämför löner och bolån och kommit fram till att gruppen som har stora lån är tillräckligt välavlönad för att klara av det?
Har för mig jag har sett detta någonstans… i så fall faller ju ditt resonemang ganska platt 🙂
Stora lån är inte problemet, för mycket lån i förhållande till lön kan vara! Då kan alltså stora och små lån skapa problem.
Här är ett dokument jag hittade, kolla sektion om skuldkvot och kvar att leva på kalkylen i nedan dokument:
”Enligt FI:s sammanställning har nio procent av hushållen varje månad underskott i sin ”kvar att leva på”-kalkyl och mer än vart femte hushåll har 3 000 kronor eller mindre kvar att leva på. Det kan jämföras med bankernas beräkning som visar att knappt en procent har underskott och att ett av tio hushåll har 3 000 kronor eller mindre kvar att leva på.”
Klicka för att komma åt bolan_2013_2.pdf
Super bra att du lyckats skaka fram den här! Stort tack, jag ska läsa den noga!
Men stämmer det att 20% av de belånade hushållen har inget eller lite kvar att leva på efter att boendet är betalat då anser jag att vi har ett sjuhelvetes stort problem i Sverige.. Lite av en tidsinställd bomb faktiskt. Trodde inte det var så illa!
Jag noterar att Fi anser aggregerat ser det mesta bra ut! Jag håller med, men samtidigt är det helt ointressant. Sub prime i usa berörde ca 8% av alla låntagare, av hela befolkningen ännu mer. Konsekvenserna av att de inte kunde betala lånen, det är History
Noterar också att man inte anser att måttliga prisnedgångar eller uppgång av arbetslösheten inte lär ha några större effeker. Verkar rimligt.
Noterar också att de inte är jätteoroliga över loan/value ratio.
Problemet verkar som sagt vara att bankerna slirar på sina ”kvar att leva på” kalkyler. De noterar också att gruppen som är högst belånad, dvs med +600% skuldsättning skulle få stora problem vid en kraftig ränteuppgång. Gruppen utgör 11% av låntagarna. 25% av dem har svårt att få mat på bordet om räntorna stiger kraftigt. 25% av 11% är förvisso bara 2,75% av alla låntagare, men i storstockholm skulle det inte förvåna mig om det är var tionde. Och om stockholm får problem och börjar gå dåligt så påverkar det resten av landet
Detta är, enligt mig, vårt största problem. Gruppen som inte klarar av en kraftig ränteuppgång är för stor. Frågan är om den borde få finnas alls? Bara att bankerna använder olika beräkningssätt gör mig orolig… Säg en bank som vill ta marknadsandel, och vars aktieägare är sugna på att se banken växa….. Hur sugna är dem på en tajt beräkningsmetod?
Problemet kan ses från olika perspektiv – ett alternativt sätt att se på det är att disponibel inkomsterna måste upp för unga storstads-karriärister med höga bolån 🙂
En annan reflektion är att banker precis som alla andra företag tjänar pengar på att ta rätt risker och i grund och botten kan man fråga sig om ett avkastningskrav på 15% ROE överhuvudtaget är rimligt i en mogen bransch utan nya aktörer – skulle vara intressant att jämföra med andra branscher. Kanske en del av att problemet är för mycket regler och för få aktörer med höga avkastningskrav vilket tvingar bolagen att ta överdrivna risker?
Jag tror inte ROE 15% är rimligt.
En banks BR ser ut så här:
Tillg, dvs Lån 100
Skulder, dvs upplånade pengar 80
EK, 20
Ska du tjäna 15% på 20, så blir det ett nettoresultat på 3.
3 i nettovinst blir tajt. Ponera att du tjänar 3% på dina 100 i lån, det ger 3. Ponera att kostnaden för dina 80 i skuld är 1,5%, det blir 1,2.
3-1,2=1,8— inte 3!!!!
Men lånar du ut det dubbla, dvs 200, så ger det 200X3%=6…. samtidigt som du lånar upp 180 för 1,5%, vilket kostar 2,7… dvs netto 3,2.
När man pratar om LEVERAGE om banker så talar man om Tillgångar/EK… dvs i det här mycket förenklade faller Lån/EK.
Så i dagens miljö där marginalerna är så tajta så handlar ett högt ROE, som aktieägarna vill ha, samtidigt om hög Leverage. I det här fallet 100/20=5ggr och 200/20=10ggr.
Så ROE och Leverage går hand i hand… bankerna talar gärna om ROE, inte Leverage…. Norrman ogillar Leverage. Det var Leverage som till stor del orsakade finanskrisen.
Vad är för hög Leverage?
Tänk så här, om du har 100 i lån och 20 i EK, när lågkonjan smäller till vilket medför att 10% av alla lån blir sk. NonPerformingLOans. 10% av 100 i lån = 10. Detta tar man över resultaträkningen som en kostnad, vilket äter upp EK med 10. då har man 10 kvar. Man överlevde.
Hade du haft 200 i lån, och 10% gick åt helveten, då hade förlusten varit 20, och ditt EK hade varit borta. Chapter 11, Bye bye.
Så frågan vad som är för hög Leverage för en bank är klart subjektiv och handlar om hur höga kreditförlusterna kan bli.
LEverage bestämmer ROE potentialen, givet att marginalerna inte går att påverka i en konkurrensutsatt värld.
Samtidigt säger Magdalena att sätta Blåslampa på bankerna, vilket torde betyda sänka de redan låga marginalerna…. det är faktiskt inte så smart ur ett riskperspektiv.
sätt en särskilt skatt på utdelningar för banker istället… typ 50% eller högre, med motivet att de här pengarna behövs när staten går in och räddar en bank när den smäller. för aktieägarna klarar aldrig det. och man kan inte låta systemviktiga banker falla…..
Intressant diskussion om bolånen. Många börjar argumentera för att man ska slopa skatteavdragen för räntekostnaderna. Varför inte fundera på att använda skatteavdraget till amortering om man har en belåning över taxeringsvärdet på fastigheter eller >75% av värdet på en bostadsrätt. Visst påverkar detta konsumtionen negativt, men samtidigt kan man ju förställa sig att en stor del av skatteåterbäringen konsumeras på resor till utlandet. Lite raljant resonemang i slutet, men visst skulle detta alternativ vara intressant istället för ett slopande av avdraget.
Är det något parti som seriöst överväger att slopa ränteavdraget? Jag föreställer mig att det är ganska svårt att vinna val på en sådan politik.
Svårt att reglera så att just dem pengarna hamnar som amortering.
Ränteavdraget är ju ganska irrationellt idag, och man borde ta bort det, men det är nog svårt rent populistiskt.
Men varför är alla så övertygade om att amortering är så bra?
Det finns ju många unga som tjänar bra, men har hög loan/value men har inga problem att betala den. Sen finns det lågavlönade som har låg loan/value som inte skulle klara en större ränteuppgång. Att man då har lite lån i förhållande till value är en klen tröst.
Det andra gäller priserna. Om historien kan lära oss något så är det att priserna kan ha 3 karaktärsdrag. 1. Det vanligaste är stabila priser, vilket är logiskt då reallöner och räntor oftast är ganska stabila. 2. Kraftig uppgång och 3. Kraftig nedgång. Så om man tycker att fastighetsägare borde ha låg loan/value för att inte confidence ska skadas vid en nedgång skulle jag säga att det är kört ändå vid en fastighetskrasch. Confidence kommer skadas om fastighetsägare inte har 50% loan value eller lägre, vilket inte är rimligt.
Vilket återigen vänder fokus mot betalningsförmågan av räntorna.
Eller tycker ni att det finns en poäng i att se amorterande som ett livslångt sparande? Om du köper ditt första boende när du är 30, och sen är ägare till du är 80 år, så är det ganska troligt att fastighetspriserna stiger på 50 års sikt. Ditt lån däremot äts ju upp av inflationen.
Eller varför verkar alla tycka amortering är så fantastiskt bra?
Enligt mig är det absolut viktigaste att ett hushåll klarar räntor på 5% på sina lån. Gör de inte det, då ska de naturligtvis amortera. Men egentligen borde de inte tagit så mycket lån från början.
Sen kan jag tycka att om man åker på utlandsresor mer än man borde för att räntorna är exceptionellt låga, ja då reser men för lånade pengar, och borde kanske amortera istället? alternativt om man köper aktier för pengarna, då lånar man ju pengar för att bygga en aktieportfölj, något som man kanske också borde undvika. Så amortering som sparform känns väldigt intressant. Men det är inte det debatten om amortering verkar handla om.
Vi försöker ju inte tvinga folk i hyresrätt att månadsspara. Dvs deras hyra går ju till hyresvärden som betalar räntan på fastighetsbolagets lån. Enkelt uttryckt. Så hyran=räntan, enkelt uttryckt. Alltså borde man tvinga dem spara vid sidan om?
Hej Ga Stan, min poäng är att jag tror att börjar man mixtra med reglerna för mkt, ex, ränteavdraget + bolånetaket på 85%+ amorteringskrav etc. Om man nu måste göra något med ränteavdraget menar jag att det skulle gå till amortering om man ex har >75% belåning istället för att slopa det helt :). Annars är ju risken att man stryper marknaden för hårt och reglerar sig till en sättning på marknaden. Dessutom blir det än viktigare att man har rätt föräldrar för att ordna kontantinsatsen. Jag menar att trösklarna in på bostadsmarknaden blir orimligt höga för många unga människor.
Att det finns en bostadsbrist i stortadsregionerna som driver upp priserna är säkert sant. Men jag tror att en stor del av förklaringen till prisuppgången på bostäder hittar man i införandet av inflationsmålet på mitten av 90 talet. Tycker att det är förvånande att man inte lyfter diskussionen till att handla om inflationsmålets fördelar, men också nackdelar. Vad säger du kring detta?
Tack för en bra blogg! Mvh Marcus
Jag säger att du har många bra poänger. 🙂
Den där fastighetsprofessorna var ute och baissade igen. Han är ju rädd att priserna kan gå ner kraftigt och dess inplikationer på ekonomin. Samtidigt tycker han att amorteringskraven borde vara ännu tuffare. Det är ju lite korkat. Inför man för tuffa krav så ger det ju en prisnedgång i sig… en prisnedgång vi vill undvika.
Priserna är ju som jag påpekat rätt orelevanta egentligen, bortsett från förstagångsköparna. Jag menar om ditt hus går upp med 25% i värde, så kan du ju inte låsa in vinsten, bortsett från om du sätter dig i en hyressätt i Jukasjärvi. På samma sätt får du ju inte lättare att betala räntorna om räntan går upp, trots att du har finfin loan/value.
Problemet är som jag sagt tidigare att upplåningskostnaden för bankerna är för låg, vilket gör att du och jag kan låna billigt, och det driver upp priserna. När räntorna dubblas, då blir det problem.
Jag gillar inte amorteringskravet då det träffar fel. Det finns låg inkomsttagare med små lån, och låg loan/value, men de får problem när räntan drar. Det finns höginkomsttagare som har stora lån, men hög loan/value, men de klarar en ränteuppgång.
Reglerna måste träffa dem som inte klarar en ränteuppgång. Det är dem som måste amortera. Oavsett vad loan/value är. Det är dem som inte kan betala sina lån vid högre räntor, som måste sälja sina hus, och som kommer driva på priserna nedåt. Sen går det inte heller att bara ställa hushållets disponibel inkomst mot lånet. Ett hushåll som har en hög disp inkomst klarar av en högre loan/inkomst% än de med låg disp inkomst. se mina tidigare blogginlägg för uträkning.
Idag har varje bank sitt eget beräkningssätt. Man borde införa en konservativ modell som gäller för allt. Gör de inte det självmant så får man reglera in det.
Intressant det där med inflationsmålet.
Problemet är USA. De har haft en tuff konjunktur, och har därmed haft behov av att erbjuda NEGATIVA real räntor (räntan minus inflation). Sverige har haft en bättre konjunktur och har inte haft samma behov av att ha en lika expansiv penningpolitik. Ändå smittas vi av USAs räntepolitik. Problemet är om Ingves skulle erbjuda VÄSENTLIGT högre räntor, då skulle kronan stärkas ÄNNU mer, vilket i slutändan slår mot export och konjunktur. Samtidigt som det innebär att man importerar deflation.
Personligen tycker jag inte om inflationsmålet. Problemet är att världen är globaliserad, så cykler och kapacitetstak spelat ut sin roll. Det gör att världen kan växa kraftigt, utan att det skapas inflation. Stark tillväxt borde leda till högre räntor, och tvärtom. Förr i tiden, då fick tillväxten effekter på inflationen. Det får de inte på samma sätt längre. Därför har räntorna varit under en hälsosam nivå, vilket drivit på utlåning, som drivit på priserna.
Vad är alternativet? Jag tycker man borde införa Nominell BNP tillväxt som relationstal istället. Säg i USA i år. Då ligger inflationen på 1,5% och Real tillväxt på 3,5%. Dvs nominell tillväxttakt ligger på 5%. Den 10 åriga statsobligationsräntan borde ligga där. GÖR DET INTE DET, som nu exempelvis, då har man en för EXPANSIV penningpolitik. Om du tittar historiskt vilken räntepolitik det hade lett till, så hade du inte haft samma bolåneexpansion. Då hade inte heller priserna varit där dem är heller.