Amortering ingen lösning, däremot ett finfint sätt att spara

Blir så trött på tongångarna kring amortering….

http://www.di.se/artiklar/2014/5/20/sa-okar-kraven-pa-amorteringarna/

Jag skulle vilja fråga amorteringsanhängarna vad som är värst.

En familj som bor i ett hus som kostat 4mkr, och där de har lån på 3,4mkr (dvs 85% loan/value). Där familjen tjänar 1,2mkr (fördelat på två månadslöner om 65,000 och 35,000kr) om året, och har ut 800,000kr i disponibelinkomst och betalar 102,000 i räntor (3% X 3,4mkr)… varje månad har de över 58,000kr.

eller

En familj som bor granne med ovanstående, och som också betalade 4mkr, men bara har lån på 2mkr, dvs 50% loan/value. (En parentes är att kvinnan ärvde 2 mkr som de kunde sätta in i huset). Där tjänar familjen istället 660,000kr om året (fördelat på två månadslöner på 25,000kr resp 30,000kr) om året, och har ut 462,000kr i dispinkomst och betalar 60,000 i räntor. Varje månad har de över 33,000kr.

För att ge lite vägledning;

Loan/Value:

Familj 1: 85%

Familj 2: 50%

Loan/Disp Inkomst:

 

Familj 1: 4,3X

Familj 2: 4,3X

Räntor/Disp Inkomst:

Familj 1: 13%

Familj 2: 13%

På pappret är de ganska lika. I bankernas och amorteringsivrarnas ögon, om de var tvungna att välja mellan de här bägge, så är hushåll nr 1 ett problem över hushåll nr 2. Jag ser det precis tvärtom. Riskerna finns i hushåll nr 2. Det handlar inte om loan/value. Det handlar om inkomst relativt lånets storlek.

Familj Nr 1 har en helt annan buffert att klara ökade kostnader. Loan/Value är ganska  ointressant.  

Säg att priserna på kåken går upp med 50%, dvs att huset är värt 6mkr istället för 4mkr. Är allt frid och fröjd nu, då loan/value sjunkigt till 57% respektive 33%? Enligt bankerna så ser ju allt mycket bättre ut. Bull shit säger jag, hushållen har samma pengar kvar i plånboken vid månadens slut. Risknivåerna har inte förändrats ett skit.

Men säg att de amorterar ner lånet, då blir loan/value bättre. Men det minskar också räntekostnaderna vilket gör att siffrorna ovan förbättras. Det senare är det intressanta.  

Priset är ointressant!!! (Förutom om priserna går ner kraftigt då man kan tänka sig att hushållen konsumerar mindre då de blir oroliga av prisnedgången. TROTS att de har samma pengar över i plånboken)

Nej det handlar om inkomst och ränta. I de fallen där den kalkylen inte går ihop, där borde hushållet amortera ner skulden. Egentligen borde de inte fått låna så mycket från början. I ovan exempel är det snarare hushåll nr 2 som bör amortera, inte hushåll nr 1. Trots att loan / value ser bättre ut för hushåll nr 2.

Att amortera är inte lösningen på dagens problem. Visst kan de få ner lånet på 30 år, men har de lånat för mycket från början så är de rökta om räntorna drar om 3 år. Det viktiga är att man får låna rätt från början. Med låna rätt menar jag inte loan/value, utan loan/disp inkomst.

Sen, som jag sagt åtskilliga gånger, amortering rent generellt är ett utmärkt sparande. Dvs de är bättre att amoretera på ett lån med 3% ränta, än att spara pengarna på ett konto till 2,9% ränta… Men det är en helt annan sak!!!!!!!!!

Nu handlar diskussionen om vi har ett problem om regeringen drar in på ränteavdraget samtidigt som 3-månaders räntan drar till 5%. Av de kanske 10% av låntagarna som är i riskzonen.. hur  många av dem tror ni kan amortera ner skulden på kort sikt till en nivå som gör att de lämnar riskzonen? Inte så många…  det är haken! 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

4 kommentarer till Amortering ingen lösning, däremot ett finfint sätt att spara

  1. Storugglan skriver:

    Är det inte lånets storlek i förhållande till disponibel inkomst som är relevant? I så fall ligger familj nr 2 något mer pyrt till.

    • GaStan skriver:

      Jag ber om ursäkt om jag uttryckt mig otydligt men det är exakt det jag menar. Loan/value är irrelevant. Lånets storlek relativt disp inkomst är det enda relevanta. Räntan är också relevant, men den är ju lika för alla!

    • Fredde skriver:

      Såg en analys från DB att 40% av alla high yield bonds ägs av retail kunder. Kan det stämma och vad händer när/om räntan går upp?

  2. GaStan skriver:

    Kolla chartet i det här inlägget…
    https://kortsikt.com/2014/05/21/ar-nagon-verkligen-sa-naiv/

    Ta ett exempel nu i dagarna. Det finns ett bolag som heter Bergteam. De emiterade en företagsobligation förra året. Nu verkar det som om de har likviditetsproblem… En, just det, en investerare tröttnade och villa kliva av sin oblis. Den dagen var pappret ner 8%.

    Det kommer se ugly ut den dagen det blir trångt i dörren!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.