Beviset

År 2000 hade hushållen ca 900mdr kr i skuld. Nu, 17 år senare, har de 3,600mdr. 4ggr så mycket. Det är 9% tillväxt om året. Samtidigt har hushållens disponibelinkomster inte ökat lika mycket. De har ökat med ca 3% om året. Eftersom skuldkvoten definieras som Skuld/Inkomst så måste den ju ha ökat eftersom skulden ökat 3ggr snabbare än inkomsterna.

Jag har hela tiden hävdar att det är bankernas lånelöften, som grundas på en lånekalkyl, som ligger till grunden för detta. Jag hävdar att den har brister. Brister som innebär att vi kan ha byggt upp allvarlig överskuldsättning bland hushållen. Kanske inte överskuldsättning i aggregerad form, fast delar av hushållen. Definitionen av överskuldsättning kan diskuteras, men kontentan är enkel. Det är när ett hushåll inte klarar betala räntan på sina lån, och banken därmed kräver tillbaka lånet. Eftersom de flesta hushåll inte klarar betala igen ett lån utan att sälja huset, så blir de tvingade att sälja huset vilket framkallar en fasttighetskrasch. Den i sin tur sprider sig till de som lånat ut pengarna vilket orsakar en finanskris. Fastighetskraschen och finanskrisen leder automatiskt till recession, som fördjupar de förstnämnda.

Om det är så att vissa hushåll har lånat för mycket, så innebär det att de varit med och bjudit på bostäder, och således vunnit budgivningarna. Eftersom lån driver priser, och inte tvärtom, så är priserna också för höga. Det är en ren konsekvens av överskuldsättningen.

Men hur kunde lånekalkylerna bevilja för stora lån? Om de nu gjort det?

Jag har gjort ett försök att härleda problemet.

Lånekalkylen består av lite olika saker, men de viktigaste är kalkylränta, inkomst och KALP.

Kalkylräntan är alltså den ränta som banken räknar med att en låntagare måste klara av. Bankerna väljer själva hur den ska beräknas. Men jag har hört mig för och många väljer det 5-åriga bostadslånet + säkerhetsmarginal. Det handlar om att väldigt få hushåll binder lån på mer än 5 år. Det handlar även om att den är mindre volatil än korta räntor. Det 5-åriga bostadslånet finansieras med den 5 åriga bostadsobligationen.

Den 5 åriga bostadsobligationen har haft följande utveckling sedan maj år 2000.

Som ni ser har den snittat 4% mellan 2000 och 2013, med high and low på 2 respektive 6%. Men vid årsskiftet 13/14 bröt den ner. Alla vet varför. Riksbanken införde negativa räntor och QE.

Jag ska händelserna lite i förväg. Riksbanken ska se till inflationen, med hänsyn tagen till jobbskapande, löner, arbetslöshet och tillväxt. Det gjorde man och helt riktigt kom man fram till expansiv penningpolitik var att föredra. Negativa realräntor alltså. Men hur negativa? Ja då handlar det om kronan, och kronkursen är ett förhållande med omvärlden, och omvärldens penningpolitik. Därför var det helt riktigt att sänka till -0,5% när ECB låg på 0%.

VAD SOM BORDE GJORTS SAMTIDIGT SOM RIKSBANKEN SÄNKTE TILL -0,5% VAR ATT MAN BORDE REGLERAT BOLÅNEKALKYLERNA. ELLER RÄTTARE SAGT, MAN BORDE INFÖRT SKULDKVOTSTAK. DET GJORDE MAN INTE. NEDAN ÄR EFFEKTEN AV DET!

Ovan graf visar som sagt 5år bostadsobligationen som finansierar de 5åriga bostadslånen. Om man lägger till 2% på ovan så får man en uppskattning av det 5åriga bostadslånet. Lägger man till ytterligare 3% så får en uppskattning av kalkylräntan. Se graf nedan över dem.

Som ni ser så höll sig kalkylräntan på historiskt ganska normala nivåer fram till slutet på 2013. Sen bröt den ner!

Tänk dig nu medelSvenssson. Hans medellön ligger på knappa 31,000kr idag. (medianlönen ligger några tusenlappar lägre). Hans lön har ökat med ca 3% om året sen år 2000.

Tänk er ett hushåll med två medellöner, samt lyfter bort 30% i skatt. Då får man hushållet uppskattade disponibelinkomst

Banken tittar även på KALP, dvs Kvar att Leva på beloppet. Dvs det belopp som ska täcka alla andra kostnader utöver räntekostnaden. Även där har bankerna möjlighet att sätta den själva. Jag har räknat med 25,000kr för ett hushåll bestående av två vuxna och barn. Den har justerats med inflationen om ca 2% sedan år 2000. Då får man nedan KALP utveckling

Eftersom vi nu vet vad hushållet har för Disponibel inkomst, samt behöver i KALP, så kan banken räkna fram hur mycket de har råd att MAXIMALT lägga på räntekostnader.

Eftersom vi räknade fram Kalkylräntan längre upp, och nu har maxbudget för räntekostnader så kan vi räkna fram vilket lån bankerna beviljar genom att ta Räntekostnaden/Kalkylränta. Nedan chart visar lånelöftet för hushållet genom åren. Det är nu det börjar bli intressant för under 2014 och framåt så lämnar den trendlinjen och bara flyger iväg!

Kommer ni ihåg hur jag inledde hela den här artikeln?  Hur kan lånen bli 4X så stora på 17 år, medan lönerna inte alls hänger med? Se på chartet ovan. För 17 år sedan beviljades hushållet i mitt exempel ca 1mkr i lån. Nu beviljas dem 4mkr. Behöver jag säga nåt mer?

Jag anser att ovan bevisar att Förändringen av lånelöftena har exakt samma utveckling som inversen av den 5åriga bostadsobligationen. Eftersom det är lånelöftena som bestämmer priserna och skuldsättningen, så är bostadsobligationen helt avgörande. Faller den stiger priserna och skuldsättningen. Stiger den blir det tvärtom. Punkt!

Nu när vi vet vilken storlek på lån som beviljas för hushållet kan vi även beräkna Skuldkvoten genom att titta på Lån/Bruttolön för det specifika hushållet

Det är nu man börjar de problemet. Fram till 2011 så var den relativt stabil. Men sedan 2011 så trendar den starkt uppåt. Särskilt efter 2013 tar den rejäl fart. Anledningen är att kalkylräntan sjunker snabbt och gör så att man beviljar väsentligt högre lån relativt inkomsten än man någonsin tidigare gjort!

Varför är detta ett problem?

Jo för att om man tar lånelöftet vid varje tidpunkt och räknar med att hushållet betalar 5% ränta, så är det intressant att se hur stor del av Disponibelinkomsten som äts upp av räntekostnader.

Ovan chart är ganska skrämmande faktiskt!

Någon kanske säger, men varför skulle räntan gå till 5%???

Då vill jag bara kontra med att säga: Exemplet handlar inte om att räntan ska gå till 5%. Ovan exempel illustrerar RÄNTEKÄNSLIGHETEN bland hushållen.

För det andra behöver man inte prognostisera NÄR eller HUR HÖGT räntan ska stiga. Bara konstatera att om risken finns att räntorna stiger inom de närmaste 20 åren, så kommer svenska hushåll antagligen få det kämpigt. Mer kämpigt än  tidigare, och anledningen är att bankerna beviljar för stora lån för att de har en trasig kalkyl som bestämmer storleken på lån.

Men är inte bankerna försiktiga i sin kreditgivning. Mitt svar är NEJ.

1, De tror inte på högre räntor, vilket gör att de håller fast vid sin kalkyl

2, De jagar vinsttillväxt och avkastning på Eget Kapital. Hade de varit konservativa i sin utlåning går kunden till en annan bank där han får låna mer. Alltså går det dåligt för den konservativa banken. Ledningen tvingas alltså till detta. Påhejad av aktieägarna.

3, Undersökningar visar, som jag har redovisat här på bloggen, att upp mot 1/3 del av alla låntagare säger att de inte klarar eller kommer få en kraftig försämring av sin ekonomi vid endast en måttlig ränteuppgång.

4, Men bankerna säger ju själva att de praktisera skuldkvotstaket. Detta stämmer inte. De gör det om du kommer in med 15% EK. Då är de rätt tuffa. Men kommer du in till banken och precis sålt din bostad för att köpa en ny och större, och har säg 50% i EK. Då frångår dem sitt interna skuldkvotstak. Jag har exempel på detta i min egen umgängeskrets. Resonemanget är att hamnar låntagaren i trångmål, ja då tar man fastigheten och kränger den. Om marknaden har halverats så får de tillbaks sitt lån. Sen att det är en tragedi för hushållet det tar man inte hänsyn till.

Som ni ser har det inte behövts ett skuldkvotstak tidigare, då utlåningen i stort rört sig med löneökningar. Men sedan 2011 har det tagit fart, och sen 2013 är det rakt upp i taket. Problemet är att kalkylräntan sjunkit som en sten. Finansinspektionen borde infört ett skuldkvotstak redan 2013/2014 när Ingves sänkte till minus ränta. Det är MISSTAGET med stort M.

Många tänker, men om 38% av min lön går till räntekostnader så får jag och familjen äta nudlar. Bättre det än att sälja till vrakpris, blir sittande med en restskuld till banken och tvingas bo i en hyresetta med 2 timmars pendling till stan. Fair Enough. Problemet om många hamnar i den här situationen… vad tror du händer med Svensk ekonomi? Överhuvudtaget så innebär stigande räntor en mer förödande effekt på vår ekonomi än tidigare. Vänder ekonomin ner, då stiger arbetslösheten, och då kanske det inte räcker med nudlar. Då är det A-kassan som ska täcka räntekostnaderna. Svensk ekonomi är sinnessjukt räntekänslig!!!! Närmare bestämt 3ggr känsligare än för 17 år sedan!

Poängen ovan är alltså inte vad räntan ska stiga till och när, utan att hushållen är 3ggr så räntekänsliga jämfört med år 2000. Det innebär att höjer Ingves med 1% så motsvarar det 3% höjning år 2000. 2% höjning motsvarar 6%. Någon snabbtänkt kanske säger, men då kan ju inte Ingves höja så mycket förrän det är dags att sluta höja eller rent utav sänka!!! Jag önskar det vore så enkelt. För om ex Draghi inte gör det för att EU inte är lika belånat eller växer snabbare, så kommer Ingves duvighet innebära att kronan kommer att börja försvagas kraftigt. Då får svenskarna det sämre, vi importerar inflation och utlänningarna börjar tveka om de vill sitta på bostadsobligationer. Då kan det snabbt bli otäckt även om Ingves vägrar att höja. För hans ”vägran” att höja kan leda till att han tvingas höja senare. Han har liksom inget val!!! Detta är inte Ingves fel, det är skuldsättningen som kan skapa de här problemen.

Jag tror som sagt att vi måste införa ett skuldkvotstak.

Men även om vi gör det så kan vi inte tvinga de som tagit lite för stora lån under åren 2014-2017 att betala igen dem. Ett skuldkvotstak garanterar bara nya lån!

Därför bör ett skuldkvotstak kompletteras med ett trafikljussystem.

Varje bank eller bolånegivare måste varje år ta in taxeringsuppgifter över inkomsten för sina kunder. Sen ställa dem i relation till lånet. Är det under skuldkvottaket får de grönt ljus, är de över får de rött.

I den här beräkningen så ska man även via UC ta in uppgifter om övriga lån, som ska adderas till total skuld.

Äger de en bostadsrätt ska den procentuella andelen av BRF skulden räknas in.

Om personen i fråga är arbetslös/mellan jobb, föräldrarledig, sjukskriven eller liknande så kan man få uppskov, förslagsvis 24 månader, om man bryter mot skuldkvoten. Trots detta kanske man ska få gult ljus, inte grönt. Man ska vara medveten om att den temporära inkomstförändringen innebär en högre risk.

Låntagaren ska också få bekräfta uppgifterna innan trafikljus sätts så att allt stämmer!

Jag tror nämligen att får man ett kuvert hem i brevlådan med ett rött ljus år efter år, så tror jag att man 1, höjer medvetande graden hos låntagaren i fråga på ett sätt som gör de mer obenägna att ta mer lån och kanske istället amortera. Förhoppningsvis blir det självsanerande över tid.

Förhoppningsvis kan det även bli ett medialt intresse kring rödljusens utbredning och trend. Vilka banker som är the good guys och vilka som är the bad guy. Det är inte en oviktig parameter när alla banker ser bra ut, tjänar grova pengar och har typ noll i kreditförluster. Vi vet inte vem som badar utan badbyxor idag. Med trafikljusen hade vi vetat det. Det kan också leda till självsanering!!!

Jag kommer i varje fall inte sova gott förrän vi har 0% röda låntagare i Sverige. Först då vet jag också om svenska bostadsmarknaden är rätt prissatt eller ej. Det kan ingen svara på idag nämligen. De som gör det bekänner bara att de inte har förstått hela bilden. Tänk på det, ni som tycker ert bostads-EK är kassaskåpssäkert. Hur många på er gata skulle klassa med röda ljus. Där är fallhöjden på priser som störst, medan den gröna gatan har minst fallhöjd. Inte helt ointressant information om du frågar mig!!!!

Det är faktiskt rätt komiskt att höra när två personer står och diskuterar huruvida kvadratmeterpriserna är för höga i stockholms innerstad eller ej. Faktum är att ingen kan veta eftersom ingen känner till skuldsättningen. Även om vi visste exakt vad den är så vet vi inte heller vid exakt vilken skuldsättning som gör att vi kommer klara oss eller ej. Det beror på att vi inte känner till ränteutvecklingen kommande åren. Anledningen är att vi inte känner till inflationsutvecklingen. Så det blir rätt komplext. Personligen tror jag att skuldkvotstak om 5x bruttolön räcker långt. Men det är inte mer än en gissning.

En annan aspekt är att två exakt likadana bostäder, som säljs för samma pris, kan vara både rätt pris eller fel pris. Dvs i ena fallet kanske köparen har köpt det med 8x skuldkvot medan det andra köpt för 4x. Då blir det både rätt och fel pris. Problemet är om räntorna drar och de med 8x belåning tvingas sälja billigt. Då skapas ett nytt referenspris. De med 4x belåning klarar sina räntekostnader och kan bo kvar, men de riskerar att bli deppiga av prisnedgången och drar ner på sin konsumtion och ökar amortering istället, vilket förlänger krisen.

problemet är alltså inte att folk inte kommer försöka koka soppa på spik när räntekostnader stiger, utan sidoeffekterna på ekonomin när många hushåll drar ner på konsumtionen till följ av stigande räntekostnader. Detta leder till arbetslöshet och då räcker inte spiksoppan. Därutöver slår det fallande consumer confidence igenom när konjunktur och bostadspriser vänder ner.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

37 kommentarer till Beviset

  1. Andreas skriver:

    Otroligt intressant inlägg, som alltid! Sen landar man ju ändå i frågan ”När höjs räntan?”. För jag tror faktiskt de flesta är medvetna om att högre räntor skulle få stora konsekvenser på bostadsmarknaden och hela ekonomin. Men man avfärdar riskerna med att räntan kommer förbli låg.

    Du har tidigare skrivit att tillväxten måste upp i 4-5% för att vi ska få löneökningar på 3-3,5% vilket krävs för en inflation på 2%. En tillväxt på 4-5% känns otroligt långt borta just nu. Väldigt låga räntor i lång tid framöver måste väl därför ses som det mest sannolika? Eller vad skulle faktiskt kunna få räntan att stiga?

    Läste dock lite statistik från USA som jag inte får ihop. Där väntas löneökningar uppgå till 3,5% trots att tillväxten bara ligger på strax över 2%. Hur rimmar det med ovan resonemang om att det krävs tillväxt på 4-5% för en sådan löneökning? Eller är siffrorna felaktiga? Försöker bara få ihop det, tacksam för alla svar!

    • GaStan skriver:

      Tusen tack!!

      Jag tror Ingves höjer nästa år. Tesen bygger på att FED höjer till 1,5% i år (och därmed balanserar penningpolitiken genom att inte längre erbjuda negativa realräntor). Därefter tror jag de pausar och inleder operation rulla av balansräkningen.

      Draghi tror jag avslutar QE i år, och höjer med 100 punkter nästa år till 1,0%. Fortfarande under FED och därmed vidmakthåller en svag nivå på Euron. 1,0-1,2 eur/usd.

      Ingves följer Draghi fast utan att vilja stärka kronan. Därför fasar han också ut QE i år, och höjer med 100 punkter nästa år. Till +0,5%. Därefter tror jag både Draghi och Ingves kommer ägna sig åt att rulla av balansräkningen.

      De här åtgärderna är TROLIGTVIS tillräckliga för att lugna ekonomin, då skuldsättningen är hög. Detta gör att man inte kommer behöva höja vidare. Time will tell!

      Kopplingen mellan inflation och löner är solid över tid. Den är ju rätt logisk. Men lönebildning är ganska komplex materia.

      Tidigt i en cykel, efter en recession, kan tillväxten vara hög men tack vare slack i arbetsmarknaden är löneinflationen låg. Sent i en cykel kan tillväxten vara låg men ändå är löneinflationen hög. Var är vi nu?

      Svårt att säga. Min tes att Sverige inte skapar tillräckligt hög löneinflation vid 2,5% tillväxt bygger på en kombination av faktorer som ex att det fortfarande är ”arbetsgivarnas marknad”, vi är starkt påverkade av digitalisering och globalisering, att många jobb skapas i en okvalificerad tjänstesektor och därmed är arbetsmarknaden inte så tajt som många tror osv…. men skulle tillväxten öka kraftigt så kommer det föra med sig tillräckligt många nya jobb, och troligtvis också löneglidning och inflation. Detta även med hänsyn tagen till avtalsrörelsen som landar i låga löneökningar (som ett resultat av att inflationstrycket är lågt idag). Riksbanken verka tycka annorlunda då de tittar på RU indikatorn. Problemet är att samma typ av indikator har pekar på kraftiga löneökningar i 2 år i USA utan att det hänt ett skit. Så jag är tveksam till den fram till motsatsen är bevisad.

      3,5% löneökningar i USA!!!!!! Ja du, seeing is believing. Ledanden indikatorer har sedan 2015 pekar på kraftiga löneökningar. De har uteblivit. lönerna ligger idag på 2,5% vilket rimmar med core pce om 1,5%. Men jag håller med, A-marknaden är tajt i USA och 3,5% hade inte varit konstigt. Det är bara att jag har hört om de prognoserna under många år, och hittintills har alla haft fel…. därför säger jag, seeing is believing.

      Som sagt, tillväxt är lönedrivande, men det måste ställas i relation med tajtheten på arbetsmarknaden. Därför är löneinflationen så svårprognostiserad.

      • Andreas skriver:

        Mycket tacksam för svar. Menar du att du tycker för FED gör rätt som höjer eller att de gör det felaktigt som ett resultat av att deras indikatorer som funkat historiskt (men kanske inte längre) säger att det är dags? Att FED höjer till 1,5% och därmed till en balanserad penningpolitik (med realränta kring 0) betyder väl att de är nöjda? De tänker alltså att så länge de håller sig neutrala kommer tillväxten tuffa på, arbetsmarknaden tajtas till och inflationen normaliseras kring målet på 2%. Låter inte det optimistiskt? Var kommer den här ökade tillväxten från?

      • GaStan skriver:

        Jag tror att amerikanska ekonomin mår rätt bra. Kanske inte fullt så bra som vissa Trump inflaterade mjuka indikatorer pekar på, men helt ok. Senaste årens jobbskapande har genererat tillräckligt med köpkraft för detta.

        Alltså är det logiskt att Fed går från expansiv till balanserad PP. Men det är förmodligen tillräckligt för att kyla ner ekonomin.

        Outsidern är lönerna! När arbetsmarknaden blir tillräckligt tajt så skapas löneglidning trots att tillväxten kan vara låg. Detta tvingar till slut Fed att höja ännu mer varpå det hela vältrar över in i recession.

        Jag tror ju på recession under 19/20.

        Då blir det dags att sänka och påbörja en ny cykel.

        Börserna toppar ur ett år innan, och med det markerar slutet på en nästan 10 årig börscykel

  2. Henrik skriver:

    Vilka är dom största köparna av svenska bostadsobligationer och vad skulle hända med dom om fastighetspriserna ”kraschar”?

  3. Framtida Rikedom skriver:

    Otroligt bra och intressant inlägg. Förstår inte hur det här kan få fortsätta som det gör..

    • GaStan skriver:

      Enkelt, det saknas incitament
      1, låntagare vill låna så mycket de kan för att köpa så fin bostad bara de kan
      2, även dem som inte tänkt byta bostad är glada så länge priserna går upp
      3, banker, mäklare, byggindustrin tjänar pengar på det
      4, politikerna vill inte ta obekväma beslut 1,5 år innan ett knepigt valår

  4. Erik skriver:

    Då jag är i en sits där jag behöver bostad tittar jag mycket på 1or i Stockholm och följer sentimentet/prisutvecklingen. Livrädd för köpa men börjar ledsna rejält. Det känns som priserna skulle kunna fortsätta upp i en evighet, men nu börjar det kännas som nivåerna har hamnat så högt att EK börjar bli problemet, folk har helt enkelt inte råd med kontantinsatsen. I mina kretsar så har många föräldrar gått in med 2-300k men nu börjar det behövs 700-900k för att banken ska godkänna lånen, där börjar det kännas även för föräldrarna. Det är dock INGEN som skulle tveka om det fick lånet dock, vilket är sjukt, då jag jobbar med många ”högutbildade”.

    Vet inte vad jag ville få fram med mitt inlägg, en reflektion!

    • jontwe skriver:

      Är själv i ungefär samma sits, tror anledningen till att folk i allmänhet inte tvekar är för att man inte förstår riskerna med så stora lån, vilket förmodligen är en konsekvens av att alla har så stora lån och normen är att man ska äga sin bostad till varje pris då det historiskt har varit en bra investering.

      Lyssnade på en podd med Bard här om dagen som var väldigt övertygad om en bobubbla, visserligen är han väl i princip nomad, men enligt honom kunde man lika gärna hyra en bostad och sen köpa aktier i bostadsbolag för att få en eventuell värdestegring. Vet inte om jag gör någon sort tankevurpa men om vi leker med tanken att man faktiskt skulle göra det istället, hyra en bostad, lägga motsvarande belopp för kontantinsats och banklån på aktier i bostadsbolag så börjar man ju förstå hur enormt stor risk man tar…

      Bara tanken på att folk runt om kring en inte reflekterar över att ett stort lån på en bostad kan vara någonting dåligt, borde vara en varningsklocka.

    • Stefan Östergren skriver:

      Förstår problematiken gällande Sthlm.
      Dock menar jag att snacket om en generell ”bostadsbubbla” i Sverige är just vad det är, bara snack.
      Sthlm kommer sannolikt snart slå i taket då människor där helt enkelt tjänar för dåligt i förhållande till bostadspriserna aka skuldsättningen.

      • GaStan skriver:

        Det är också min bedömning.

        Många tjatar om att priserna inte kan gå högre för att räntorna inte lär falla mer. Det är sant!

        Men jag anser att många missar det du belyser Stefan att priserna inte kommer stiga särskilt mycket högre för att inkomsterna inte backar upp det. Lånelöftena stiger inte, och då gör inte priserna det heller!!!!

  5. ittaM skriver:

    Tack så mycket. Kloka och intressanta tankar som, inte bara vi ”närmast sörjande” eller mest berörda, borde ta del av.

  6. Max skriver:

    Riktigt bra skrivet! Som nyhemflyttad till Stockholm från utlandet slås även jag av den hausse som råder på bostadsmarknaden och håller med om att ett skuldkvotstak borde tillämpas. Jag gillar även verkligen din idé med trafikljus för att få upp förståelsen och insikten!

    Jag är själv djupt oroad över utvecklingen, men dessvärre är alternativen till att köpa ganska dåliga om man vill bo centralt pga en överreglerad hyresmarknad. Räntehöjningarna ser ut att börja 2018, men jag har svårt att se att räntorna ligger över 2% ens 2020 och jag tror räntorna måste upp över 4% för att priserna ska vända ner som en följd av minskad disponibelinkomst i centrala Stockholm. Jag kommer därför motvilligt köpa en lägenhet inom det närmsta året och siktar då på att köpa något litet men centralt, där köpkraften ska kunna upprätthållas även om konjunkturen vänder ner eller räntorna kommer upp i smärtsamma nivåer. Intressant ämne att diskutera och kul att se att det finns fler som ifrågasätter den riskbenägenhet i form av skuldsättning som numera är normal bland bostadsköpare.

    • Stefan Östergren skriver:

      Köp och var glad om du har marginaler och absolut måste bo i Sthlm.
      Bind räntan på 5 år och kör rak amortering 3%. Betrakta amorteringen som gratispengar eller en ”alternativ räntekostnad” då ränteläget i dagsläget är extremlågt.
      Då har du iaf tagit höjd för ett fall i bostadspriserna på 10.5% på fem års sikt vid 70% belåning. Sen om det är tillräckligt eller att du gör ditt livs affär står skrivet i obligationsmarknaden de kommande 5 åren.

      Ett annat alternativ är att du kör kortare bindningstid (3 månader till 3 år) och höjer amorteringen till 4% om du inte vill binda räntan på 5 år.

      • GaStan skriver:

        Det absolut viktigaste är att ditt lån inte är större än 5X bruttolönen!!!

        Om marknaden faller med 30% el stiger med 30% kommer inte att påverka dig och din ekonomi!

      • Stefan Östergren skriver:

        ”Jag har aldrig sagt vilken nivå på skuldkvot som är optimal, utan främst har jag fört fram ATT vi inför ett tak. Men räkna på 5X. Enligt mig skulle det fungera!”

        Om det släpps ett officiellt skuldkvotstak framöver tror jag det kommer att ligga väsentligt lägre än 5 ggr bruttolön. Snarare 5 ggr nettolön för hushållet.

        ”Hur skulle en 30% nedgång påverka Max ekonomi? Enligt mig får den ingen som helst kassaflödesmässig påverkan. Inte på någon annan heller.”

        Eftersom räntorna styr bostadspriserna kommer Max räntekostnad att öka och därmed påverka Max kassaflöde (3-månaders). Om han däremot väljer att binda i 5 år är han så klart kassaflödesskyddad de 5 åren. Efter det får han betala en högre ränta än dagens (vid ett fall på 30%) så han kommer att påverkas kassaflödesmässigt oavsett.

      • GaStan skriver:

        Varför tror du det? Har du räknat på det!

        EXAKT, men det är inte den 30% nedgången i sig som är problemet…. utan det som händer bakom…. ÅTERIGEN, Inkomst och räntekostnder… det var därför som jag sa att han skulle titta på skuld/inkomst och inte fundera så mycket på värdeutvecklingen.

        Att binda lånen var jag tidigare väldigt positiv till. Nu tycker jag det är en dyr kissa i brallan lösning

        Bättre att ta rätt nivå på lånet och sen ha rörligt, än att ta för mycket lån och binda. Förr eller senare måste du lägga om lånet, och är räntan hög då och du lånat för mycket så är du ändå rökt.

        Visst du har köpt dig en del tid. Men du fåt oftast betala för den försäkringen. Ungeför som med elräkningen. Álla smarta har rörligt för de vet att det över tid är billigast. De enda som inte har rörligt är de som är rädda för en hög kostnad. Men då har man en svag inkomst för att behöva den garantin. Det är ungefär samma resonemang som med lånet. Du binder om du är rädd för höga räntekostnader. Men det i sig är ju ett kvitto på att lånet är för stort.

        Ja han påverkas om räntorna stiger, men räntorna stiger ju inte för att huset faller i värde med 30%. Huset faller i värde för att räntorna stiger. Därför behöver vi bara prata om räntorna, lånet och inkomsten.

        Blanda inte in värdet. Helt irrelevant!!!!

      • Stefan Östergren skriver:

        Du måste förstå att du pratar med en komplett idiot som har bundit sina lån samt även har bundit vissa elavtal 😉
        Men vad vet man. Kanske kommer en dag då även jag kvalar in till ”alla smarta har rörligt”-klubben. De verkar ju ha klart för sig! Bara att titta på alla smarta Sthlm-are med skuldsättning upp till taknocken.

      • GaStan skriver:

        Men om du är så lågt skuldsatt och smart…

        Varför måste du betala en premium på att binda lånen. Även om räntan drar så kommer lånen ändå läggas om förr eller senare så det spelar ju ingen roll…..

        Eller du har den perfekta spåkulan som aldrig visat fel, och genom den så vet du att bolåneräntorna kommer dra i taket under just den perioden du har bundit lånet?

        Du måste berätta var du köpt den kulan någonstans?

        😉

      • GaStan skriver:

        Problemet med Stockholmarna är inte att de är knäppa. Visst, det finns en hel del av dem.

        Problemet är att de inte har nåt val. ‘

        De flesta är i en situation där de har ett jobb de verkligen gillar, som dessutom är ganska välbetalt, de gillar stan, de är gifta med en person i samma situation. De har barn, som går i skolan, har kompisar. De trivs.

        De kan säga, jag vill inte vara belånad. Jag vill ha max 1mkr i lån.

        Var tror du de kan bo då någonstans? Just det, det går inte.

        Så de har att välja mellan att ACCEPTERA bostadspriserna, ELLER flytta.

        Men givet ovan, med jobb, familj och att de trivs, gör att de är tvungna att belåna sig, trots att de inte vill.

        Hade vi haft ett skuldkvotstak senaste 10 åren så hade skulderna i absoluta termer, men även relativt inkomst, varit väsentligt lägre. Men även priserna med de är oväsentliga.

        Det hävdar jag hade varit mycket bättre…. men de flesta stockholmare är ju så satans nöjda över sin värdefulla kåk att de glömmer att de kunder haft hälften så mycket lån om politikerna varit tillräckligt smarta att göra sitt jobb.

      • Stefan Östergren skriver:

        Vänd nu inte detta mot mig och påstå att jag är smart, det var ju faktiskt du som skrev att alla smarta kör rörligt och jag ingår inte i den klubben 😉

        Anledningen till att jag bundit räntorna är att det i princip kostar lika som 3-månaders för mig. Och nej, jag tror inte på lägre 3-månaders framöver.

        Vad gäller elavtal beror det alldeles på var kåken står om man ska köra rörligt eller bundet. Dvs hur ser förbrukning ut vintertid kontra sommartid etc.
        Men visst, pratar du boende i lgh med enbart hushållsel är rörligt oftast att föredra.

      • GaStan skriver:

        hehe det var ju du som började!

        Jag håller med. att binda på 5 år kostar typ lika mycket som 3mån. Så den där försäkringen är ju billig!

        Men jag vill inte hamna i en diskussion där för hög skuldsättning kan lösas genom att man binder räntorna. Det löser ju inte problemet. Förr eller senare får man pröjsa.

        Jag vill egentligen bara rikta fokus på att skuldsättningen, mätt mot inkomst, ska vara rätt. Det är allt!

      • Stefan Östergren skriver:

        ”Jag vill egentligen bara rikta fokus på att skuldsättningen, mätt mot inkomst, ska vara rätt. Det är allt!”

        Det tycker jag är en bra inställning.
        Och det är där det kommer att brista för Stockholmarna framöver.

    • Stefan Östergren skriver:

      5 ggr bruttolönen låter sjukt högt.
      Om det ska vara nån sorts parameter blir man ju mörkrädd.
      Skuldsättningen är tack och lov väsentligt lägre än så ute i landet.
      Sen detta med att en förändring på 30% upp eller ner inte påverkar låntagaren är ju inte sant. Ponera att vi har en nedgång på 30% de närmaste 5 åren. Det skulle väsentligt påverka Max ekonomi och humör (och alla vi andra med för den delen i form av högre arbetslöshet, lägre köpkraft etc).

      • GaStan skriver:

        Jag har aldrig sagt vilken nivå på skuldkvot som är optimal, utan främst har jag fört fram ATT vi inför ett tak. Men räkna på 5X. Enligt mig skulle det fungera!

        Hur skulle en 30% nedgång påverka Max ekonomi? Enligt mig får den ingen som helst kassaflödesmässig påverkan. Inte på någon annan heller.

        Konsumentförtroende är en annan grej, och det skulle få sig en törn helt klart. Konsumentförtroende påverkar oftast den verkliga konsumtionen. Fast det finns två otroligt viktiga skillnader. Om konsumentförtroendet faller, samtidigt som köpkraften avtar i ekonomin, dvs arbetslösheten ökar och disponibel inkomsterna faller, då blir oftast nedgången både djup och lång.

        Om konsumentförtroendet faller, och hushållens kassaflöden INTE påverkas, då leder det ofta till att konsumenterna skjuter upp sin konsumtion. Inte cancelerar den. Skillnaderna är otroligt stora.

        Sen måste man lägga till:

        Om marknaden faller med 30% så innebär det att någon där ute säljer sin bostad till en köpare till ett 30% lägre pris. Eftersom det inte finns någon rationell säljare som vill göra det så måste det betyda att de har problem med sitt lån. Banken vill ha tillbaks pengarna, för låntagaren har problem med betalningarna. Det beror i sin tur på att räntorna antingen har gått upp i taket och/eller låntagaren har lägre inkomst. Vad det i sin tur beror vet vi. Så visst en 30% nedgång är ju kopplad till problem som påverkar Max. Fast det är inte den 30% nedgången i sig som gör det, utan faktorerna bakom.

        Det är därför som jag manar till att ta rätt storlek på lånet. Drar räntorna ska Max kunna betala sin ränta. Blir Max av med jobbet, då ska han inte heller bli tvungen att flytta. Så det är viktigt att lånet är rätt utifrån de förutsättningarna.

        Men själva värdefallet spelar ingen roll. Inte så länge som Max kan betala räntan på sin skuld. Det är betyder allt! Allt annat är rätt oväsentligt!

      • Stefan Östergren skriver:

        ”Blir Max av med jobbet, då ska han inte heller bli tvungen att flytta. Så det är viktigt att lånet är rätt utifrån de förutsättningarna”

        Om folk resonerade så skulle maxbelåningen ligga på ca 1 miljon kr. (då kalkylerar jag drift/avgift till i snitt 3500 kr per hushåll). Det kan man teoretiskt leva på vid a-kassa.
        Men nu antar ju ingen att bli arbetslös så resonemanget är helt hypotetiskt.
        Sitter man då på 6 miljoner i lån är det bara att flytta vid arbetslöshet och inga övriga tillgångar.

      • GaStan skriver:

        Nej, det är förstås inte rimligt att folk ska kalkylera efter arbetslöshet. Även de som bor i hyresrätt får problem vid arbetslöshet. Dessutom lär inte arbetslösheten bli högre än 20% vid en kris, dvs 80% har fortfarande ett jobb att gå till….

        Men om folk har rätt storlek på lånet så får det två viktiga konsekveser

        1, De klarar en ränteuppgång, utan att hamna i trångmål med banken

        2, Svensk ekonomi klarar sig hyfsat om räntekostnaderna inte gröper ut för mycket köpkraft.

        De här punkterna får viktiga effekter

        1, om räntan går upp, så lär priserna gå ner. Men eftersom ingen blir forcerad säljare, eftersom alla klarar sina räntekostnader, så lyckas man undvika en fastighetskrasch. Undviker man den så undviker man en finanskris (som orsakas av stigande kreditförluster. Då undviker vi även en djup och långdragen recvession

        2, om räntekostnaderna inte får för stor inverkan på svensk ekonomi, ja då blir inbromsningen mer måttlig, vilket gör att arbetslösheten inte stiger så mycket…. och då kan du läsa punkt 1 igen…..

        Så vi har mycket att vinna på att ALLA hushåll har en rimlig Skuldkvot.

        Då behöver vi inte heller kalkylera en skuldkvot efter worse case scenario, eftersom vi sannolikt inte når dit.

        Moment 22 på rätt sida liksom!!!

        Förstår du hur jag tänker!

      • Stefan Östergren skriver:

        Jag är helt med på ditt resonemang och egentligen borde det vara självklarheter även för allmänheten 🙂
        Det som stör mig är när vissa individer/media (oftast Sthlm-are) ojar sig över den höga skuldsättningen i landet och helt utgår från den egna lilla ankdammen i innerstan och gör det till nån slags universal sanning.

      • GaStan skriver:

        Jag håller naturligtvis med dig

        Men låt säg att 20% av hushållen i sthlm har för hög skuldkvot men bara 5% i övriga sverige. Då är det fortfarnde ett problem med de 5% i resten av Sverige. Det borde vara noll överallt!!! Så det är inte ett isolerat sthlm problem

      • Stefan Östergren skriver:

        Visst är det så och börjar det vända i Sthlm kommer naturligtvis resten av Sverige att falla med i den allmänna dysterheten.
        Jag tror det blir precis som vanligt. Det börjar med att kommersiella visar vägen.
        Inte för att jag tror på något nytt Securum men en och annan surdeg finns det säkert i Nordeas kreditstock.

  7. Jonte skriver:

    Det vi väntar på är alltså när bankerna börjar dra ner på låneutrymmet av någon anledning tex. när de tror att räntan är påväg uppåt? Det är bankerna som sätter priserna och de handlar inte vad folk tycker de är värda..banken bestämmer..enligt Kortsikts bibel 🙂

    • GaStan skriver:

      Läs noga!

      Det är bankernas upplåningskostnad , dvs räntan, och din inkomst som bestämmer hur mycket en bank väljer att låna ut till varje enskild låntagare.

      Lånens storlek bestämmer sedan priserna!

      Jag vill komma ifrån att räntan ska bestämma lånets storlek och se mer till inkomst. Det är logiskt!

  8. Henrik skriver:

    Otroligt insiktsfullt och med förvånansvärt bra kommentarer som förgyller ytterligare. All kärlek till denna blogg. Snälla sluta aldrig.

  9. Johannes skriver:

    Extremt märkligt resonemang måste jag säga. Du börjar i helt fel ände och det enda som är intressant är låntagares räntekänslighet. Jag har räknat på de faktiska kostnaderna och tycker, till skillnad från dig, att det ser riktigt lugnt ut. Bankernas KALP utgår ifrån ränta på 7% och är väldigt varsamt kopplat till kreditrisk. Vänligen läs mer här: http://spitzcapital.blogspot.se/2017/08/den-pastadda-bostadsbubblan-mitt-namn.html?m=1

    Återkom gärna med konkret argument HUR låntagare ska få betalningssvårigheter givet nuvarande krav i samband med utlåning.

    Mvh

    • GaStan skriver:

      Hej Johannes,

      Vad kul med en frisk fläkt i bostadsdebatten, och en eloge till att du räknar. Jag är också så trött på alla tyckare. På bägge sidor av debatten!

      Aggregerat har jag aldrig hävdat att det finns någon bubbla. Utan det är uppskattningsvis mellan 5-20% som kommer få problem i ett scenarie med stigande räntor. Men det räcker för att skapa stora problem. Historiska finans- och fastighetskriser har aldrig krävt att alla ska få problem. Det räcker med några!

      Jag har hävdat att bankerna inte fullt ut lever upp till de limiterna som de satt upp. Beviset är bla att skuldsättningen ökat minst dubbelt så snabbt som inkomstökningen. Det hade aldrig hänt om alla banker hållt sig till sina restriktiva limiter. Ett annat bevis är bekanta i mitt eget umgänge som får låna 7-8ggr skuldkvot. Ett tredje ex är alla undersökningar som gjorts senaste åren där 20-30% av de som svarar säger att de inte kommer klara sina räntekostnader vid 6% ränta.

      Därför är det bra att du tar upp ett ex med hög skuldkvot. I ditt ex har låntagaren över 7,825kr. Jag håller med dig, det kanske man kan överleva på. Lite beroende på vem man är och var man bor. Problemet är att ditt ursprungsexempel har låntagaren över 16,500kr IDAG. Personen ifråga går från att kunna konsumera fritt 16,500 idag till 7,825kr. En halvering. Vad tror du det får för konsekvenser för svensk ekonomi där huvuddelen av tillväxten idag kommer från inhemsk konsumtion? Just det, den tvärdyker. Fallande tillväxt korrelerar med stigande arbetslöshet. Vad händer med låntagarens kalkyl om hen blir av med jobbet?

      En annan aspekt är att vid 6% ränta så får en låntagare låna x pengar mindre i banken än idag då bankernas kalkylränta kommer stiga vid stigande räntor. Blir lånelöftena lägre, så blir priserna lägre. Samtidigt som en stor andel säljare har problem. Det är själva grunden till krisen. Lägre priser slår i andra hand mot konsumentförtroende och bromsar ekonomin, då folk som egentligen kan konsumera inte gör det för att de känner sig oroliga.

      Sen invänder du ofta att 6% är ett extrem scenario som inte är troligt osv. Låt oss bara då slå fast att ingen har facit över ränteutvecklingen kommande 10 åren. Vi behöver nämligen inte fastslå någon räntenivå utan kan bara krasst konstatera att ett hushåll som har ett låntagande på 8x skuldkvot får större kostnader än ett hushåll med 4X skuldkvot när räntan stiger från x till y. Det får negativa effekter för ekonomin.

      En ytterligare aspekt är att många med höga lån har egentligen ännu högre faktiska lån när man räknar in deras skuld i brf. Idag räknar bankerna på månadsavgiften som någon fast materia. Det är fel beräkningssätt.

      Jag är också kritisk till när kreti och pleti går runt och gnäller om bubbla för att priset är x eller y. Det är ogenomtänkt. Priset måste härledas till den som köpte bostaden och betalade just det priset. Då kan det vara för högt, eller intE. Således kan en köpare av en lägenhet vara överbelånad och då är priset för högt just för den lägenheten. Dagen efter kan en lägenhet säljas till samma pris till en med låg skuldsättning, då är priset rätt.

      Bankerna är restriktiva säger du! Ja om de följt sina officiella limiter. Men det gör dem inte till 100%. Säg att dem gör det i 80% fallen. Då kvarstår 20% med för hög skuldsättning som kan bli problematiskt i framtiden.

      Kom ihåg att prisera är inget annat än senaste affären. Dvs din syn på värdet på din lägenhet är ju vad den senast gått för i marknaden. Ponera att det görs en affär till halva priset i ditt hus. Men även liknande i grannhusen. Vad är synen på värdet då?

      Man ska inte överdramatisera värden å andra sidan. Det viktiga är att hushållen klarar sina räntekostnader. MEN ett prisfall har att göra med att folk säljer till sämre priser för de har problem med att finansiera sitt boende och/eller köparna beviljas mindre lån. Ofta går detta hand i hand vid stigande räntor.

      Jag förstår inte varför du tycker det är så bra att alla får låna så mycket? Låt säga att bankernas lånelöften beviljat hälften så stora lån senaste 10 åren. Hade bostäder överallt stått tomma då? Nej då, allt hade ju varit bebott precis som idag (eller 97%, 3% är nybyggen som kanske aldrig ägt rum). Fast priserna hade varit lägre. Även lån och Ek hade varit lägre. Du tycker att hushållen betalar lite i borndekostnader idag. Det tycker jag också, men då hade de betalat ännu lägre kostnad då lånet varit mindre och räntan samma som idag. Trots att hushållet bott i samma bostad, då som nu. Det enda som hade saknats hade varit att nybyggnationen inte blomstrat som idag. Bankernas vinster hade varit ca hälften så höga också, då bolånestocken varit hälften så hög. Min poäng är att folk bor hellre i sin lägenhet när den är värd 4mkr och har 2mkr i lån på den, än att den är värd 2mkr och ha 1mkr i lån. För det är vad som har hänt. De tror att de är rikare men har samma lön, samma pengar att leva på. De fattar inte att 1,5% ränta på 2mkr är dubbelt så mycket som 1,5% ränta på 1mkr. Men det spelar ingen roll idag när räntekostnaden oavsett är låg. Folk är ju jätteglada. Men vid ett högre ränteläge är hushållet allt annat lika mer räntekänsligt med 2mkr i skuld vs 1mkr i skuld. Dessutom går det snabbare att amortera ner 1mkr än 2mkr.

      Happy to discuss

    • GaStan skriver:

      Hej, att du inte har svarat. Beror det på att du håller med, eller inte? Hade varit intressant att veta!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s