MEDLÅNTAGARE

http://www.di.se/artiklar/2014/6/5/rekordmanga-far-hjalp-med-bolan/

VI har diskuterat en del här på bloggen huruvida Svenskarna är överbelånade eller ej. Mycket pekar på att tillräckligt många är det för att det ska kunna leda till ett problem i framtiden om räntorna stiger till mer normala nivåer.

Många har varit kritiska, med all rätt, i den här diskussionen då bankerna förmodas vara försiktigare än vad många tror i sin utlåning. Vi har även identfierat problemet med överbelåning bland yngre hushåll och personer.

Jag tror jag har hittat svaret på ett frågetecken. Di skriver idag om att andelen medlåntagare har ökat från 6% under tidigt 2000-tal till 36% idag.

Det handlar primärt om att många 25 åringar inte har kontantinsatsen på minimum 15% vid köp av en bostad, och då går föräldrarna in och stöttar. Ibland tar föräldrarna ett lån med sin egen bostad som säkerhet, ibland inte. Men om det bara handlade om kontantinsatsen, hade det inte räckt med att bara GE pengarna till sina barn. Varför måste de stå som MEDLÅNTAGARE på lånet? Jo troligtvis därför att 25 åringen kanske har en osäker anställning, om ens någon, för låg lön osv, för att bankerna ska vara nöjda med kalkylen. Därför måste de gå in som MEDLÅNTAGARE, dvs nya tidens borgensman.

När Riksbanken och Fi gör sina körningar och tittar på disponibel inkomsterna i förhållande till lån, så drar de naturligtvis slutsatsen att många i den här kategorin är för högt belånade.

Det är ju delvis en felaktig slutsats då banken kommer be föräldrarna att betala räntekostnaderna om deras barn inte klarar det. Men frågan är om föräldrarna initialt gör det för att vara snälla, men egentligen aldrig räknat med att en sån här situation ska uppstå? Kommer alla föräldrar kunna hjälpa till att betala räntekostnaderna den dagen räntan drar? Vissa av de här föräldrarna har ju egna lån.

Hursomhelst, när man analyserar Svenskarnas överbelåning, så bör man ju även ta hänsyn till ovan. Dvs hushållet är ju inte de 25-åringen, hans lån och inkomst. Utan som hushåll bör man se till 25-åringen + föräldrarna, och deras samlade lånebörda samt samlade inkomst.

Av de här 80,000+ hushållen som inte klarar en dubblering av bolåneräntan, så antar jag att många är unga och vars föräldrar står som back up på lånen. Om man räknar om det enl ovan, så borde fler hushåll se OK ut (då föräldrar + 25 åring ser bättre ut än 25 åring ensamt) och därmed är kanske överbelåningssituation ett problem när allt kommer omkring.

Samtidigt visade Di.se undersökning för några veckor sedan att det verkar som om många i klasserna medelinkomst och högre inkomster ändå tror sig få problem, eller rent utan stora problem, om räntorna dubblas. Generellt sett är det ju inte de unga som har de höga lönerna. Så frågan är om de här ”föräldrarna” har det så enkelt att hjälpa till den dagen räntekostnaderna är väsentligt högre.

Man kan ju också tänka sig att Föräldrarna inte alltid är helt rationella när det kommer till att hjälpa sina barn med boendefrågan. Detta är en riskfaktor i sig.

Hur man än vrider och vänder på det här så borde bankerna, varje år, undersöka om deras låntagare klarar att betala 5% ränta på sin SAMLADE skuldsättning (alltså inte bara lånen hos den banken) och ha tillräckligt kvar att leva på för att driva runt sig själv och sitt hushåll.

Så länge som det finns dem som inte gör det så har vi ett problem som måste åtgärdas.

Till alla amorteringsivrare…. detta bekräftar också vad jag befarat. Dvs att amorteringskrav inte löser problemet. Vad tror ni händer om man ökar kravet ytterligare? Dvs att det skulle krävas 25% EK vid köp, jo det betyder bara att föräldrarna får pytsa in ytterligare pengar. Pengar som dem kanske lånar i sin tur? Tycker ni att har löst några problem då?

Sen om jag får lägga till en personlig reflektion, jag tror många föräldrar kan tänka sig att hjälpa sina barn med att skjuta till lite pengar så de kan köpa sin första bostad. Men jag tror rätt få av dem har tänkt sig att barnen ringer den dagen då räntan står i 5% och de säger att de har svårt att klara räntebetalningarna. Många föräldrar hade nog räknat med att barnen skulle klara detta på egen hand.

Jag har också blivit kritiserad för att inte ta Priserna på allvar, eller rättare sagt förhållandet mellan pris och lån. Många frågar om jag inte minns Sverige på början av 90-talet, då priserna föll och orsakade stora problem. jovisst minns jag men ni har FEEEEEEEEEL. Det var inte priserna som skapade problem. Priserna är bara en konsekvens av ett annat problem. Det var nämligen så att man fick problem att betala räntorna på skulderna vilket framtvingade prisnedgången. Många tror felaktigt att det är prisnedgången som är problemet, men det är bara ett symtom av att folk inte kan betala kostnaden för sina skulder, och det är i sin tur oftast ett resultat av att man har för mycket lån. Men det är lätt att tänka fel, för oftast, för att inte säga alltid, går prisnedgången hand i hand med en svag konjunktur och folks betalningssvårigheter.

Bankerna fattar detta egentligen, tror jag. I Sverige kallar vi det visserligen för Kreditförluster. Men utomlands kallar man det för NPL, Non performing loans. Det är precis vad det handlar om mina vänner. Performing. Inte att det finns lån på 70% eller 90% av den underliggande säkerhetens värde, utan att låntagaren betalar (performing) sina räntekostnader varje månad. Det är det enskilt viktigaste. Det är inte FÖRRÄN HAN INTE GÖR DET, som banken blir orolig, sur och tvär och vill ta tillbaks säkerheten, dvs den underliggande. För att i sin tur sälja den, och på sikt låna ut pengarna till någon som är performing. Det är i samband med den här försäljningen det naturligtvis är intressant med värdet på tillgången, då den gärna får vara minst lika stor som lånet.

Men allt börjar med betalningsförmågan, den dagen tillräckligt många inte kan betala… då blir det problem för då tar bankerna över tillgångarna, per definition vill sälja dem för att återställa lånet, vilket by definition leder till en prisnedgång. Då har det oftast varit skit samma vilken loan/value dem hade långt innan betalningsproblemen uppstod. Så oavsett om man har ett hus som är fullbelånat, eller bara belånat till hälften idag, är det skitsamma. Det viktiga är att du kan betala dina räntekostnader.

Sen kan jag väl också erkänna att det säkert finns en stark koppling mellan dem som har fullbelånade hus och som inte klarar en ränteuppgång. Men bara så att vi är på det absolut klara med att loan/value, är sekundärt. Räntekostnad/Disp inkomst det enda viktiga! När den sistnämnde går åt h-e, då gör också den förstnämnde det per automatik. Inte tvärtom!!!! Om vi visste 100% säkert att alla hade bara så mycket lån att de klarade en normalränta, dvs inte var ÖVERbelånade, då hade vi inte behövt bekymra oss för priserna, oavsett om de går upp eller ned.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

3 kommentarer till MEDLÅNTAGARE

  1. c skriver:

    Nu kanske jag missat historiken men kommentar till detta:

    ”Till alla amorteringsivrare…. detta bekräftar också vad jag befarat. Dvs att amorteringskrav inte löser problemet. Vad tror ni händer om man ökar kravet ytterligare? Dvs att det skulle krävas 25% EK vid köp, jo det betyder bara att föräldrarna får pytsa in ytterligare pengar. Pengar som dem kanske lånar i sin tur? Tycker ni att har löst några problem då?”

    Vet inte hur detta är ett argument för att amorteringskrav inte löser problemet när du sedan hänvisar till kontantinsats, eller om du på något sätt ser det som en up front amortering likvärdig med kontinuerlig amortering… om det är så tror jag du missar en poäng.

    Enligt mitt sett att se det är det kanske just minskat EK vid köp och ökade amorteringskrav som automatiskt inför ett nödvändigt lågränteoberoende stresstest av kundens betalningsförmåga. Sen är det inte amorteringen i sig som är det viktiga, det är snarare en positiv bieffekt av det primära som är ett empiriskt stresstest och ett mycket bättre early warning system. Allt annat du skriver är jag med på – tror inte att det är rationella ekonomiska beslut som ligger bakom att pytsa in som borgenär etc, men det är sådant som snabbt synas om när man får första amorteringskravet.

    Minskat EK-krav och i ”samma grad” ökad amortering tror jag är en mer korrekt analys av livscykelskreditvärdigheten. Med högt insatskrav relativt amortering får högutbildade människor med mycket säkra inkomstflöden under sin livstid att hamna utanför marknaden. Istället får du in 19 åriga Ica-Malin med mjällschampoot som flyttat till storstaden från landsbygden och hennes föräldrar som får pytsa in 15% men saknar en långsiktigt stark eller säker inkomstutveckling och förmodligen saknas även en ekonomisk analys bakom köpbeslutet.

    Tack för en bra blogg.

  2. Farbror Barbro skriver:

    Det var det, dvs föräldrar jag hade i åtanke, lite oklart skrivet får jag medge, när jag förut menade att dessa 80 000 inte hade fått låna på egna meriter. Men jag är positivt överraskad. Jag trodde det räckte med att MaPa hade en bra ekonomi med lön, fonddepå mm för att ungdomen fick låna. En slags implicit borgen om man så säger. Att bankerna kräver medlåntagare betyder ju att de faktiskt ÄR restriktiva i de flesta fall och har identifierat överbelåning (dvs lån i förhållande till inkomst ) som ett viktigt nyckeltal. Håller i övrigt helt med i analysen ovan, det är förhållande ränta & inkomst som styr priserna, inte tvärtom. Och att det är tillbaka lite på ruta 1 igen, dvs det är ok att se på hela lånestocken i förhållande till hela disp inkomst stocken. Ibland i alla fall.
    Att så många anser sig få problem vid högre ränta tror jag mer hänger ihop med hur frågan ställs. ”Får du problem om räntan höjs” tror de flesta svarar ja på. ”Får du problem om räntan höjs och du samtidigt förändrar ditt konsumtionsmönster, dvs kanske inte åker till fjällen/alperna på sportlovet, solen på sommaren och ett par cityweekends då och då?” Dvs det handlar om att stuffa runt i sin konsumtionskorg. Vi betalar låga boendekostnader nu. Detta utrymme används till mer eller mindre lyxkonsumtion, för sparandet har inte ökat motsvarande och sällanköp har ju bara börjat röra sig på slutet. Alltså köper vi sånt som vi nog kan avvara. Jag har många i bekantskapskretsen som lever så nu.
    Kul? Näe. Och det är därför man är skraj för högre räntor. Det handlar inte om att gå i personlig konk, även om vissa säkert riskar att göra det, utan att för de flesta göra tråkiga prioriteringar. Jag ser ju ändå fördelen i detta scenario, högre real riskfri avkastning på sparkapitalet även om det kommer svida kortsiktigt på utgiftssidan även i min kostnadsbudget.

    FB

    • GaStan skriver:

      Visst har du en poäng, dvs att många av dem som inte borde få låna är uppbackade på nåt sätt. Men 80,000??? Det är rätt mycket!

      Bankerna jobbar inte med borgensman längre. Medlåntagare är nya tidens Borgensman, med den stora skillnaden att Medlåntagaren är lika ansvarig för lånet som låntagaren.

      Jag tror inte MEDLÅNTAGARE handlar om att MaPa har goda inkomster. Tror du det? Jag tror det handlar om att de har en stark balansräkning. Många 40-talister har lite eller inga lån. De kan därför hjälpa sina barn med sitt första boende. Vissa kan hjälpa till med EK, och andra som saknar cash, som MEDLÅNTAGARE. Det känns inte så osunt egentligen. Lite som förskott på arvet liksom. Problemet är att många 40-talister, trots stark balansräkning, har rätt dålig resultaträkning, dvs disp inkomst. De klarar hjälpa sina barn med lägenhetsköpet, men det är inte säkert att det är lika enkelt att hjälpa dem med räntebetalningarna om räntan skulle stiga kraftigt. Det finns såklart hela spektrat med dem som har förmögenhen och dem som inte har det. De som har inkomster, och de som inte har det. Frågan är vilka som är MEDLÅNTAGARE.

      Jag har inte facit utan efterfrågar data. Så även om data skulle visa att 80,000 är fel, och det istället är 20,000…. så är det 20,000 för många. Det är tillräckligt många ”potentiella säljare” when the shit hits the fan…. som skulle orsaka en kraftig prisnedgång med allt vad det innebär.

      Ang undersökningen har jag också frågat mig dem sakerna… JAg tror du har helt rätt, många som har räknat på 5% ränta på sitt bolån har mycket över i plånboken idag som de har roligt för. MEN, varför skulle någon svara; Jag får stora problem, om boendekostnaderna går upp med 50%. Om Stora problem = jag kan inte göra två utlandssemesterar om året. Då skulle man snarare fråga, kommer du behöva ändra din livsstil om boendekostnaderna går upp med 50%. Man kanske skulle fråga mer direkt; Kommer du kunna bo kvar i ditt nuvarande boende om boendekostnaderna stiger med 50%? Ja/Nej/Tveksamt. De som säger NEJ är ju den gruppen som är Överbelånad. De som säger att det är tveksamt, handlar förmodligen mer om att ändra livsstil, vilket få vill , men det går…

      Det enda jag är ute efter att nollställa gruppen med lån som inte klarar 5% ränta på sin skuldbörda utan att tvingas behöva sälja.
      Inget annat.

      Hade man lyckats med det, så tror jag man kan sova ganska lugnt.

      ps. blanda inte ihop detta med att vi inte skulle få problem vid en kraftig låg konjunktur eller räntorna av någon anledning far iväg till 10%. Men då handlar det inte om problemet kring ÖVERbelåning, utan då får ju även obelånade och hyresgäster/värdar problem. ds.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s