Mayday mayday

http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/ny-varning-sverige-kan-vara-pa-vag-mot-bobubbla

Nu varnar man för bostadskrasch igen. Tycker det är lite roligt att man gör detta en till två gånger om året senaste 5-6 åren.

Det är ungefär som om nån chef på SVT har lagt in ett larm i sin outlook med 6 månaders mellanrum… Jaha nu var det dags att köra rapportaget lm krasch igen.

Jag vet inte om vi står inför en krasch eller inte… Man vad jag vet med 100% säkerhet är att de experter man intevjuar på TV har ingen aning heller.

som många vet är jag skeptsik till utlåningen senaste åren… Har skrivit spaltmeter….

Men jag har ett batteri av relevanta frågor som man kan ställa till någon som varnar för krasch:

1, jaha du tror på krasch… Förutsätter det att bo räntorna går upp då eller tror du på krasch med dagens låga räntor? (Troligtvis svarar han JA)

2 Hur höga räntor väntar?

3, jaha räntorna ska stiga till X… Då måste jag fråga hur din inflationsprognos ser ut och du får gärna utveckla varför?

4, givet den här nya högre räntan som vi kommer få… Hur många låntagare klarar inte sina räntekostnader och samtigt har tillräckligt kvar att leva på då?

5, hur vet du att just det antalet triggar en nedgång?

jag är pessimistisk, men samtidigt realist.

Kan man inte svara på de här 5 frågorna, så kan man faktiskt inte heller svara på om vi står inför en krasch, och faktum är att ingen kan svara på samtliga frågor ovan. Det blir gissningar och antaganden.

Anledningen till att så många har haft fel så länge, är just för att du behöver de 5 svaren ovan…. Och de går inte att få!!!!

MEN Fi skulle kunna kräva av bankerna att testa varje enskild låntagare, så att vi vet hur många som väntas sälja sitt hus vid varje given räntenivå.

Därefter kan vi ha en diskussion hur många sk tvångssäljare vi tror marknaden klarar av, och då närmar vi oss vetskapen om vilken ränta, och därmed inflationsnivå som kommer att trigga krasch… Och slutligen kan vi ha en seriös diskussion hur stor risken är att vi når upp till den X nivån på inflation. Inte för att det är någon exakt vetenskap, men det hade varit en miljon gånger bättre och seriösare än hur diskussionen går idag.

Ingves är lite på rätt spår…. Då han tror på högre inflation på sikt, vilket skulle kunna trigga de här problemen. Det är helt rätt i sak….. Det tragikomiska är att Ingves och RB inflationsprognos har varit felaktig i många år.

Detta är också yttersta beviset för att alla dysterkvistar har haft fel i alla år…. De verkar inte fatta att det kokar ner till inflationen, och de som fattar det har haft fel i sin syn på inflationsutsikterna….

och som alla vet så har inflationen inte velat lyfta senaste åren, tvärtom. Detta har hållit nere räntorna, som har ökat aptiten på att ta lån (och bankerna har på nån vänster lyckats bevilja större lån allteftersom trots att inkomsterna inte har förändrats märkbart)

Låt oss ha en förnuftig diskussion om det istället, det hade varit så mycket intelligentare!!! (Jo jag vet att det finns andra faktorer som spelar in, men detta är den viktigaste)

Trevlig kväll!!!!

ps. En väldigt stor förklaring till prisuppgången senaste 10 åren handlar om amorteringsfria lån. Tidigare fanns det en tradition av att amortera. Dvs när ett 35 årigt par satte sig ner med sin bankman så räknade man in i kalkylen att lånet ska amorteras fram till de pensionerades. Dvs under 30år. Då innebar det att man räknade in ett antal tusenlappar till amortering varje månad. Då hade man mindre över att betala räntor med. Det gjorde att man tog ett mindre lån. Och eftersom ALLA tog mindre lån, så blev priserna därefter. Lägre!

Amortering är ju en typ av sparande. Man tänkte att man bygger upp en sparande/förmögenhet (förmögenhet=tillgångar-skulder) på ålderns höst. Tryggt och bra. Skönt att slippa räntebetalningar varje månad när man som pensionär inte har fet lön, utan liten pension. Man räknade inte att huset, dvs tillgången, skulle öka så mycket i värde (och även om huset ökade i värde, så insåg man att det inte spelade så stor roll då man ändå måste ut med tusenlapparna i räntebetalningar varje månad, vilket inte var så kul för en fattig pensionär). Utan synen var att förmögenheten byggdes genom att man amorterade, dvs tog ner skulden. Sen ändrades kulturen!
Priserna, dvs tillgången, började stiga. Därmed steg förmögenheten och det kändes trist att amortera nån ynka tusenlapp på lånet, när huset kunde stiga i värde med så mycket mer. Dessutom framtvingade de högre priserna att man fick ta större lån om man ville köpa nåt, dvs lägga mer på ränta, eller åtminstone räkna på att lägga mer på ränta. Så kulturen ändrades. Skit i att amortera. Okej, vad hände med tusenlapparna som man tidigare amorterade med? Jo de räknade man med att lägga på räntor istället. Alltså kunder man ta MER lån. Priset på fastigheter är en funktion av lån+ek. Priserna steg och alla var glada, räntorna sjönk och låntagarna var glada, lånen steg och bankerna var glada.

Räntorna har sedan dess sjunkit stadigt. Folk har i regel kalkylerat med mycket högre räntekostnader varje månad. Nu har vanliga hushåll helt plötsligt flera tusen över varje månad. Pengar som var vikta åt räntor. En stor del har gått till konsumtion. Därför har Sverige kunnat växa snabbare än andra länder senaste åren. En del har gått till amortering.

Det är synd att amorteringskulturen försvann. Inte för att jag tycker att alla måste ha ett tvångssparande. Utan för att det gjorde att vi tog mindre lån. Mindre lån hade varit lika med lägre priser. Det hade varit bra för alla utom bankerna.

Problemet är inte att alla INTE amorterar. Problemet är inte förändringen i kultur. Problemet är förmodligen att MÅNGA, kanske upp mot 20% av alla låntagare, har för stora lån. Hade de haft rätt nivå på lån så hade det inte varit några problem. Sen hade det varit upp till var och en hur de vill spara och hur de planerar att leva som pensionär, och om det finns intresse att lämna kvar nåt till de efterlevande.

Därför är jag också lite plittrad av Ingves uttalandet. Ett hushåll som har 4mkr i lån, men borde haft 2 mkr. Så spelar det inte så stor roll att de amorterar 5,000kr i månaden, dvs 600,000kr över en 10års period. Det sänker inte risken i systemet tillräckligt snabbt. Det borde Ingves fatta. Fördelen med ett amorteringskrav är att alla nya kunder tvingas ta lägre lån, då de kan viga färre kronor i räntebetalningar varje månad. Det är bra!

Vissa menar att risken bland befintliga bolånekunder är låg då deras Lån/Värde ser bra ut efter senaste årens prisuppgång. Det är nya kunder som ser dåliga ut. Ni har fel. Jag har sagt det tusen gånger innan. Det spelar ingen roll om du har 85% eller 45% belåning på ditt hus sett till värdet. Det är helt irrelevant. Det enda intressanta är lånets storlek, och hur din disponibel inkomst orkar möta väsentligt högre räntor, utan att behöva förändra din livsstil så radikalt att du tvingas flytta. Därför kan nån med jävligt bra inkomst, fast som saknat EK, och köpt ett rätt billigt hus, vara helt riskfri med 85%. Samtidigt kan nån med låg inkomst, men som varit med i fastighetskonjan och skrapat ihop EK och köpt ett dyrt hus fast med 45% belåning ligga risigt till. Det finns alla varianter.

Reglera bankerna så att de är tvingade årligen att stresstesta varje kund inkomst och totalbelåning. Det är ett minimum förstasteg!

ds.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.