Förklaring efterlyses!

Hur kan var femte låntagare säga så här, om bankerna är så restriktiva i sin utlåning.

http://www.privataaffarer.se/bostad/sa-manga-skulle-inte-klara-av-normal-boranta-811900

Är det KALP beloppet som är orealistiskt?

4,5% boränta, innebär 3,5% Stibor. Jag gissar att det innebär en styrränta på ca 3%. Då ska alltså inflationen vara en bit över 2%. Rimligt? Ja om man tror att Europa och övriga världen repar sig och återgår till nån form av klassisk högkonjunktur samtidit som FED och senare ECB lägger sig i en räntehöjarcykel…. ja då är det inte omöjligt.

Men stora frågan är, hur har banken räknat?

Kan någon vänligt sinnad och intelligent person redogöra för bankens kalkyl i siffror,

Ta gärna två exempel, ett hushåll med en samlad inkomst på 70,000kr/mån före skatt, och ett hushåll med 120,000kr/mån före skatt.

Min gissning är att bankerna inte är så restriktiva om man skulle få verkliga siffror.

Problemet är inte dagens låga räntor. Problemet är att bankerna har för vidlyftiga lånelöften och lånar ut för mycket.

Lösningen på dagens problem hade varit om bankerna lånat ut mindre, och sen skulle hushållen haft en fair bolåneränta på Upplåning + 100 punkter, dvs ca 0,75%.

Men det kanske är önsketänkande. Varför? Jo för att det hade gynnat alla utom bankerna!

Verkar inte bara vara jag som är skeptisk till amorteringskravet

http://www.di.se/artiklar/2015/10/27/inte-bara-kammarratten-som-ger-regeringen-baklaxa/

Jag säger så här: bättre att låna rätt belopp och sen är det valfritt att amortera, än att låna för mycket och tvingas till att amortera. Amorteringstakten är ändå så låg att det kommer inte rädda vare sig de överbelånade hushållen eller svensk ekonomi den dagen räntorna drar.

Sen om den dagen kommer när alla har rätt storlek på sina lån…

Låt oss tala om sundheten i att spara regelbundet, och där amortering ska ses som ett sunt sparande till en högre ränta än den som erbjuds på bankkontot.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

10 kommentarer till Förklaring efterlyses!

  1. Fredde skriver:

    Lite kul är det ju ändå att finansinspektionen vill lägga till riskvikter för alla statsobligationer förutom svenska statsobligationer 🙂

    http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-10-26/banks-in-sweden-are-told-to-add-risk-weights-to-government-bonds

  2. Fredde skriver:

    Jag tror KALP-analysen är en efterhandskonstruktion, har man pengar så att det räcker till insatsen och en fast anställning utan betalningsanmärkningar så får man alltid låna.

    Eftersom vi inte riktigt vet hur förmögenhetsfördelningen ser ut så tycker jag att ditt sätt att räkna som bara tar hänsyn till inkomst och räntekostnader haltar lite. Det kan ju vara så att ett område förmögna höginkomsttagare är betydligt mer motståndskraftigt för prisfall än ett område med höginkomsttagare utan förmögenhet. Med risk för att generalisera för mycket är jag nog mer bekväm med att en tvåa på 60 kvm går för 6 mkr på Östermalm än Södermalm i Stockholm. Om man antar en höginkomsttagare i Sverige tjänar 500 tkr om året så motsvarar 6 mkr 12 årslöner före skatt (och utan hänsyn till andra utgifter) … tänker att framtiden kommer bli att man tränger ihop sig i mindre lägenheter ungefär som i andra större städer där man kanske bor två vuxna och två barn på 60 kvm om man inte har en förmögenhet

    Dessutom om det är just priserna man vill reglera kan man väl lika gärna reglera priserna för bostadsrätter på samma sätt som för hyresrätter? Jag är dock extremt skeptisk till detta

  3. GaStan skriver:

    Vet inte om jag hänger med riktigt.

    Så du menar att man bryr sig inte om KALP beloppet? Det verkar farligt! Bara för att man inte har haft betalningsanmärkningar i en låg räntemiljö så säger ju inte det nåt om hur man beter sig i en högräntemiljö? Visst, jag köper att man FÅR låna givet att man har EK och inga anmärkningar, jag ifrågasätter beloppet man får låna.

    Sen förmögenhets resonemanget vet jag inte om jag köper. Säg att du har en aktieportfölj på flera miljoner. Som bank skulle jag säga, använd den då, kom inte här och låna.

    En god vän till mig bråkade med sin bank om hur mycket han fick låna givet sin inkomst. EK var i detta fall inga problem då han hade fått bra betalt för lägenheten han sålde. Han hävdade just att han hade en förmögenhet i form av en stor värdepappersportfölj, och var delägare i ett familjeföretag som gick väldigt bra och lämnat fina utdelningar under många år. Banken svarade med att de brydde sig inte om förmögenheten utan det var inkomsten som låg till grund för lånet. Om han nu var så förmögen så kunde han väl ta lite av den och skjuta in i det nya boendet, fick han som gliring. Till viss del kan jag hålla med! Teoretiskt är du ju inte så förmögen om du har en aktieportfölj på 2mkr, samtidigt som du sitter på 2 mkr i bolån. I mina ögon har du en lånat varenda spänn och köpt aktier för. Lite överdrivet jag vet, men du fattar poängen.

    Nackdelen med en förmögenhet är att den kanske inte är så likvid att den alltid går att tulla på när lönen inte orkar täcka räntekostnaderna. Förmögenheten har också en tendens att svänga i värde, på ett sätt som lönen inte gör, givet att du får behålla ditt jobb.

    I ditt ex med 6mkr lån och 500tkr i årslön… säg att räntan går till 5%. Det är 300tkr i räntor om året, 25´i månaden. Tjänar du 500tkr om året så har du ut 29′ i månaden. Är det en tröst att vara en förmögen Östermalmare om du har 4,000kr kvar efter du betalat räntan? Sover banken gott på det? Tveksamt.

    Sen håller jag med dig att jag hellre sitter på Östermalmsvåningne when the shit hits the fan, då det alltid har funnit förmögna människor, utan lån, som vill köpa på Östermalm. Det är en styrka.
    Detta faktum kanske gör att banken tummar på reglerna?

    Jag vill inte reglera priserna. Jag vill reglera utlåningen så beloppen anpassas efter låntagarnas betalningsförmåga i svåra tider. Får vi inte svårt tider, ja då är allt frid och fröjd. Får vi svåra tider, ja då kommer det gå rätt bra. Så är det inte idag…. det är min magkänsla med tanke på hur folk svarar när man frågar dem!

    • Fredde skriver:

      Jag tror att verkligheten är så att banken lånar ut till nästan vilket belopp som helst bara du har 15% eget kapital och kan amortera 10% på 10 år, även om det är farligt för låntagaren så har ju banken en säkerhet och blir det höga räntor, man blir sjuk eller arbetslös så får man flytta

      Tror inte banken sover gott med 6 mkr lån för 60 kvm på 500 tkr i lön. Men det är väl där vi är just nu och lånekarusellen fortsätter ju bevisligen både på Östermalm och Södermalm. Lönen på 500 tkr var bara en uppskattning från min sida men vad tror du man tjänar om man är spekulant på en tvåa på Södermalm idag? Jag tänker en singel/par utan barn, kanske 25 – 30 år med bra jobb i stan

      Din vän som bråkade med banken kan troligen bara gå till en annan bank och få hjälp istället. Banken har väl all rätt till tillgången och står först i kö vid en betalningsinställning oavsett om den är likvid eller inte. EK är alltså högst relevant att räkna med

      Blir det svåra tider / högre räntor så kommer folk troligen bo kvar i mindre lägenheter längre än tidigare. Vänder man på det så har vi svenskar större lägenheter och fler singelhushåll än något annat land i Europa. Om något är det detta som kommer förändras tänker jag

      • GaStan skriver:

        Om det är så blir jag riktigt jävla rädd.

        vet du hur det funkar med kreditförluster? säg att din bostad sjunker i värde så att den vida understiger lånet. Behöver en svensk, eller europeisk bank ta upp detta som en kreditförlust? ICKE SA NICKE. Men säg att du inte betalar din ränta på 1, 2, 3 månader, samtidigt som värdet på kåken vida överstiger lånet. Tror du att de tvingas ta upp det till en kreditförlust? Jajamensan.

        Vet du varför de vill undvika kreditförluster? (även om säkerheten är toksäker och vida täcker lånet) Jo för att de måste ta det som en förlust över resultat räkningen. Detta gör att vinsten blir mindre (läs mindre utdelning och sura aktieägare) och mindre avsättning till EK som bygger kapitalbas och gör framtida utlåning svårare samt kan det ställas krav på tillförsel till EK från aktieägarna. Aktieägare, by default, föredrar att ta utdelning framför att skjuta till kapital.

        Visst, en bank gillar inte dåliga säkerheter…. men de tycker det är 10 resor värre om man låntagaren inte betalar räntan. Säkerheten är liksom inget annat än en säkerhet, dvs när shit hits the fan, så finns det pengar att hämta in, förhoppningsvis. Men detta betyder inte att de vill hamna i det läget, Tvärtom!!! De hatar det läget.

        Jag har mycket svårt att tro att bankerna faktiskt inte tar hänsyn till betalningsförmågan vid sin utlåning. Däremot har jag en egen teori:

        1. Basel regler etc gör det knepigt och dyrt för banker att låna ut till företag och konsumentlån med dåliga säkerheter.
        2. Bostadslån däremot passar banker ur detta perspektiv mycket bättre. Bostäder är låg risk historiskt. Bra säkerheter, och till och med Riksbanken mfl jämnställde bostadsobligationer med statsobligationer. Bostadslån är också volym business vilket banker är bättre på än övriga långivande företag. Jag menar SMSa låna företaget har inte riktigt kraften att låna upp 100 miljarder. Bostadslån har blivit deras grej.
        3. Marginalerna har varit låga, ca 1%, så då gäller det att låna ut mycket.
        4. Vill man att vinsten ska växa, ja då gäller det att man ökar utlåningen mycket. Dvs om stocken tidigare varit 100, så var 10 en ökning på 10%. Om stocken är 1000, och man fortfarande vill växa med 10%, så måste man låna ut 100. Därför hör du aldrig en bankVD stå och säga att banken satsar på vinsttillväst, samtidigt som de säger att utlåningen är för hög. De rimmar inte.
        5. Men det blev också en kamp om marknadsandelar. Om kunden gick in på Swedbank och fick låna 5mkr, och sen gick in på SEB och fick låna 6mkr så valde han SEB. Till och med om räntan är sämre hos SEB så väljer kunden SEB. Varför? Jo för att när han är i budgivning på en lägenhet så vinner den som har mest pengar. Inte den som betalar lägst ränta på lånet.
        6. Eftersom lånelöftesprinciperna inte är reglerade så är det upp till varje bank. Men alla säger sig vara sååååå restriktiva. Men uppenbarligen inte så restriktiva att de inte lånat ut nåt, och att grannen tar all business. Då är man för restriktiv 😉
        7. Vad kan mer ha triggat detta? Jag tror att bankerna faktiskt inte tror att räntan kommer att nå upp till 7,5%. Så de säger så här. Låt oss tulla lite på vår kalkyl så vi vinner kunden. För om vi inte gör det så tappar vi kunden till en annan bank ändå. För var är risken? Väldigt låg resonerar dem. Räntan kanske går upp nåt, men inte så mycket. Folk kokar soppa på spik i en svår sits om alternativet är att sälja kåken och bli sittande med negativt EK, och slutligen, blir vi sittande med en Östermalmsvåning så är det kanske den bästa säkerheten man kan ha på lite sikt. Dessutom lånar vi ut till advokater och McKinsey konsulter. När har de blivit sittande på bänken en längre tid? Typ aldrig.

        Varför ska vi ha de tajtaste kraven? Det enda som händer är att vi tappar marknadsandel till konkurrenterna….

        DÄRFÖR tror jag man nästan i smyg har ökat utlåningsbeloppen. KALP kalkylen håller inte, men den anses inte heller vara realistisk.

        Ovanpå detta har du jobbskatteavdrag som bättrat på disp inkomst. Sen är det vanligt idag där ett hushåll har två väldigt bra löner, då både han och hon jobbar, och tar hjälp av Aupair eller barnflicka. Så var det inte riktigt förr. Det ger en bra grund att låna på.

        Sen har multiplikator effekten som fås av stigande priser.

        Ex 1. Flat prisutveckling.

        Säg att du köpt en lägenhet för 10 år sen för 3mkr, mha 1mkr ek och 2 mkr i lån. Nu vill du köpa en större lägenhet för 6,67mkr (som kostade 6,67mkr för 10 år sen). Du säljer din för 3, och får loss 1mkr. Banken beviljar 85% skuld, så 1mkr/0,15=6,67 totalt. 6,67-1=5,57mkr i lån.

        Ex 2, Priserna har stigit med 100%.

        Du säljer din för 6 mkr (3mkr X 100% uppgång), och får loss 6-2=4mkr. Banken beviljar 4/0,15=26,67mkr-4mkr=22,67mkr i lån. Tjohooo. Du kan lägga upp 26,67mkr på bordet vid en budgivning. Alltså vinner du affären, och således stiger priserna.

        Poängen: Är det priserna som drivit upp lånen, eller är det lånen som drivit upp priserna. Hönan eller ägget 🙂

        Svar: Det är lånen såklart, Priset är en funktion av lån+ek där ek är en funktion av såld bostad, således den köparens lån +ek. alltså handlar allt om lånets storlek.

        JAg tror som du säger, bankerna kolla

        1. vilken insats man har, och tillämpar 85% regeln
        2. Kolla om man har en schysst inkomst, haft jobbet länge, och inga betalningsanmärkningar
        3. och sen slirar man på lånelöftet för att man vill ta hem lånet, för det är den primära drivkraften för vinsterna idag för bankerna. Dessutom ligger räntan på 1,5% så låntagarna är LÅÅÅÅÅÅÅNGT ifrån att inte kunna betala sina månatliga räntor. Tvärtom de gör det med enkelhet. så länge som de betalar räntorna, Inga kreditförluster, GUD FÖRBJUDE.

        Alternativet är att vara jävligt konservativ och sätta ribban högt (och därmed låna ut mindre) vilket är lika med att tappa marknadsandel där vinst=volym…… och det finns inget som säger att räntorna kan gå upp med mer än litegrand….. så det är en no brainer i styrelserummen för våra 4 storbanker.

        DESSUTOM, if the shit hits the fan, så är de alla systemviktiga. Vad betyder det? jo att dem inte är SAAB, dvs staten kommer rädda dem.

        Snacka om att skapa ett morald hazard problem….

        Men på senare tid har de lugnat ner sig något….. varför, jo för att man kunder öka vinsten genom marginalen

        Bankerna insåg för ett tag sen att RB, regering mfl inte gillar utlåningstakten. hmm, om den på sikt kommer minska, hur ska vi då öka vinsten tänkte man. Då måste man öka marginalerna, vilket tidigare varit svårt. I en fullt konkurrensutsatt situation så går inte det. Höjer man priset tappar man försäljning/volym. Men inte i oligopol Sverige. De 4 stora höjde marginalen samtidigt. Inte genom att höja räntan, utan att låta bli att sänka den när RB gjorde det. Men de kunde inte bara göra det sådär över en natt utan anledning. Anledningen blev Riksbankens negativa ränta. Alla säger att de inte vill misshandla inlåningskunderna, och därför får de 0% på sitt konto mot den mer motiverade -0,5%.
        Detta kostar pengar. Men de här pengarna tar de igen på utlåningen, dvs de har inte sänkt räntan på rörliga bolån trots att RB sänkt sin ränta. Men jävlar vad det har kompenserat :-)- Vinsten har stigit totalt sett, då inlånade pengar utgör en spottstyver jämfört med bolånebusinessen.

        Rätt smart faktiskt.

        Men jag säger som många bolånekunder. Om bolåneräntan skulle stå i 5% inom 5 år, så kan jag nästan garantera att fastighetspriserna halveras och arbetslösheten drar till 10%+ och vi kommer landa i recession.

        Då kommer bortförklaringen, regeringen gjorde inte tillräckligt. Säkerheterna ansågs goda. Sverige var i utmärkt skick… hushållen lånade bara vad som krävdes för att kunna köpa, man måste ju ha en bostad. osv osv….

        Jävla idioter säger jag. Nu och imorgon!!!

        Sen skyller alla på att det är Ingves fel. Det är fan inte klokt. Om det var nån stake i Regering och Riksdag så stiftade de lagar som gav Fi mandat att reglera bankernas utlåning. Säg att bankerna MAX får låna ut 4ggr årsinkomsten till en person. Ingen optimal regel men det hade räckt långt. Detta oavsett om styrräntan är minus 2% eller plus 2%. Det hade inte spelar nån roll. Beloppen man får låna hade varit detssamma. Dessutom hos alla banker. Vad hade hänt med fastighetspriserna. De hade anpassat sig direkt, då det är storleken på lånen som sätter priserna. Inte räntan. Ingves hade kunnat höja och sänka ränta bäst fan han vill. Alla hade ändå bara lånat 4ggr sin inkomst. Hade Ingves sänkt räntan, ja inte fan hade fastighetspriserna rört sig. EFter ett tag lite grand. Men vet du varför. jo för att sänker Ingves räntan så får låntagarna mer över i plånboken. Då konsumerar dem mer, då växer ekonomin, då skapas jobb och löneinflation, då stiger löneunderlaget, och det gånger 4, ger utrymme till mer lån. Mer lån pga av ökade inkomster, inte pga lägre räntor och slappa lånelöften.

        och jag vet faktiskt inte varför folk inte verkar fatta detta?

        Är det så att beslutsfattarna är ointelligenta och inte förstår detta, eller är bankerna så duktiga i sin lobbying, eller är det så att beslutsfattarna helt enkelt inte vågar för att sjunker priserna så mister de jobbet i nästa val…. eller en kombo. Jag vet inte?

        Eller vad tycker du?

      • Fredde skriver:

        Jag håller nog med om beskrivningen av händelseförloppet i stort men samtidigt tror jag inte att det sitter någon elak bankchef och planerar allt detta och styr marknaden – lutar mer åt en mängd kontorsanställda gymnasie ekonomer som slarvar med inmatningen till KALP-beräkningen för att göra kunden nöjd

        Förresten har du sett första avsnittet på TV4s solsidan som gick för två veckor sen, när Mickan inte får lånelöfte till sitt nya företag?

      • GaStan skriver:

        Nej, det tror inte jag heller. Men styrelsen sitter och säger att vi måste nå en viss avkastning på EK. För detta krävs X vinst på sista raden. För detta krävs att lånestocken ökar X%, givet kostnadsmassan och att räntenettomarginalen är intakt.

        Sen frågar dem sig, hur mycket växer marknaden i stort? Räcker det eller behöver vi växa snabbare? Om snabbare så betyder det ta marknadsandel…. och för att vinna kunden, ja så kanske man kan ändra lite på kraven för att vinna över kunden.

        sänker man bara räntan mot kund, så tar man förvisso volym, men man tappar marginal ju marginal också. Så att vinna kund till lägre pris är knepigt.

        Bättre att vinna kund på generösare utlåning…. det är win win…. givet att räntorna inte drar´…. då är det loose loose 🙂

        Ska kolla Solsidan 🙂

  4. Staffan Kjellin skriver:

    Vad säger Ga Stan om dagens extremt låga omsättning på OMX i Stockholm. Vid 14,30 (28/10 20015) endast omsatt 4,5 miljard. Omsättnngen i dag kommer att sluta på 7 miljarder kronor. Jag tror mig aldrig sett så låg omsättning.

  5. GaStan skriver:

    jag säger FED möte ikväll + höstlov

    Har du fattat hur SBAB räknade hem sina bolånelöften?

    • Staffan Kjellin skriver:

      Ursäkta Ga Stan. De omsättningssiffror jag visade i går var endast för OMX 30, inte hela Stockholmsbörsen. Det blev omsättning 12 miljarder för OMX 30, men 22 miljarder för hela börsen (varav Fingerprint stod för 8 miljarder).

      Men förutom Fingerprint så var det låg omsättning på börsen i går förutom det speciella fallet Fingerprint.

      OMX 30 12 miljarder
      Fingerprint 8 miljarder
      Övriga Stockholmsbörsen förutom OMX 30 och Fingerprint 2 miljarder

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s