Det är Fredde som vanligt är snabb på bollen och tipsar. TACK
http://www.dn.se/debatt/begransa-bolanen-till-max-sex-ganger-arsinkomsten/
Om jag var ledsen innan är jag betydligt gladare nu 🙂
För det första är jag glad att det kommer vettiga synpunkter från den som verkligen kan och ska reglera bankerna. Nya Chefen för Fi. Välkommen in i matchen, du verkar tänka sunda saker Erik! Det har varit tyst väldigt länge därifrån, vilket man kanske kan förstå med tanke på personalomsättningen. Men jag inser också att trots att det är du som inför regleringarna så måste mandatet komma från regering och riksdag. Hoppas de har förnuftet att inse detta….. och inte är helt upptagna av flyktingkatastrof och annat jox.
Äntligen någon som lyfter fram skuldkvotstaket.
Men rätt utformat så behöver vi inte tvinga folk till att amortera. Amorteringskravet gör bara att låntagare får det ännu tajtare i en miljö där räntorna stiger. Fokusera på att alla ska ha rätt nivå på lånen istället. Sen får amortering bli en frivillig grej som baseras på folks intention att konsumera idag, eller konsumera imorgon (dvs spara, dvs amortera).
Skuldkvotstaket är lösningen till 99%. Varför inte 100%?
Jo för att ett hushåll som består av 2 personer, och tjänar brutto 25,000 X 2 = 50,000 i månaden så blir max lån = 6 X Nettoårslön en rätt hög skuldsättning. Samtidigt är 6 gånger lönen inga större problem för hushållet som tjänar 100,000kr i månaden brutto. Vid 5% bolåneränta har det första hushållet över 23,000kr att leva på i månaden. Vilket kan bli lite tajt för en familj om 2 vuxna, 2 barn. Medan höginkomsttagaren har över ca 45,000kr. Kanske därför ska ett skuldkvotstak kompletteras med ett minimum KALP belopp? Sen kan man alltid diskutera om den ska vara 600%, högre eller lägre. Den bör i alla fall ställas ihop med KALP kalkylen. But it´s a start!
Ett annat problem är BEFINTLIGA låntagare. Alla åtgärder, bra som dåliga, som diskuteras berör till stor del NYA låntagare. (fastighetsskatt och ränteavdrag berör förvisso de befintliga). Mycket pekar på att alltifrån 5-20% av alla låntagare idag klarar inte 5% ränta, utan kan behöva tvingas flytta. På nåt sätt måste vi även komma åt dem. Men jag är inte naiv. Jag fattar att bankerna idag kan inte ringa upp sina kunder och säga ”Jo hej, det är banken här. Vi lånade ju ut 6mkr till er för ett år sedan när ni köpte lägenhet innanför tullarna i Stockholm. Nu är det så att vi ångrar oss. Ni borde bara lånat 4mkr. Så vi undrar om vi kan fixa till detta? Varpå låntagaren svara, Oj, har ni inte fått ränteinbetalningen eller vad är det som strulat? banken svara: Nej nej, ni betalar jättefint, men vi tycker er betalningsförmåga vid ett högre ränteläge är svag så vi vill justera ner lånet. Låntagaren svarar: är du helt jävla dum i huvudet! Det var ju ni som tog fram lånelöftet och beviljade lånet! Banken: Jo vi vet, men vi räknar lite annorlunda nu” Lite skämt lite allvar, så funkar det inte. Men samtidigt måste alla låntagare idag blir medvetna om hur de ligger till.
Min tanke var att bankerna regleras att en gång om året göra en kontroll av låntagarnas totala skuld och senaste inkomst och sen skicka ut ett kuvert, kanske in någon annan färg än Orange 😉 där banken säger att det är Ok, dvs grönt, Ok men på gränsen, dvs gult, eller inte ok, dvs rött. Även om man får rött så kan ju inte banken tvinga låntagaren till något, men de kan alltid vänligt säga ”Om du är en RÖD kund så får du gärna boka en tid med en rådgivare där vi går igenom din situation”. Jag tror ingen vill år efter år få RÖDA kuvert. De här låntagarna kanske inte medvetna om sin höga belåning. De kanske går omkring i dagens lågräntemiljö och tänker att det här är ju lugnt. Alla har ju stora lån nu för tiden. Det röda kuvertet tvingar inte någon till något, men det ger en medvetenhet och troligtvis på sikt en del handling. Jag skulle inte vilja vara RÖD kund.
Dessutom kan vi med den här datan sluta prata om All annan hel värdelös data som ex aggregerad skuldkvot i landet, eller ännu värre hushållens skulder/BNP som inte säger ett skit. Det är ju bara en blandning mellan de som har för mycket, lagom och väldigt lite lån. Kriser har visar att det bara krävs några procent som får stora problem så räcker det för att utlösa problem. I samband med det här så kan Finansinspektionen följa utvecklingen av Andel Röda kunder, eller Andel röda lån av totalen, och se om det går i rätt riktning.
Vilket leder oss in på en annan grej. Den nye Fi chefen säger mycket bra saker, men han säger en riktigt korkad. På flera ställen dessutom. Han säger att lånen har stigit i takt med att priserna gått upp. Det är helt fel. Det är inte priserna som leder lånen utan tvärtom. Hade bankerna idag strypt all utlåning så hade priserna kraschat. Om alla banklån som ges ut idag och ett år framåt är dubbelt så stora, allt annat lika, som lånen varit senaste året, då kommer priserna att gå upp kraftigt närmaste året.
Priserna är en funktion av storleken på lånen. Punkt. Det trodde jag du fattade eftersom du lyfter fram skuldkvoten.
Den dagen vi har NOLL röda kunder, då vet vi också att priserna är korrekta. För då är skuldsättningen korrekt.
Kortsikt's Blog 
Dagens Ekos journalist i radio frågade direkt Erik Thedéen:: EU kräver att Sverige tar bort ränteavdraget. Så fort en intervju görs i ämnet så frågas det om ränteavdraget. Detta trots att vad EU krävde som första punkt var att hyresregleringen skulle bort. Varför frågar varje journalist bara om ränteavdraget hela tiden. Svensk Media nämner aldrig att det är hyresregleringen som både EU och Internationella Valutafonden vill att Sverige tar bort.
Jag tycker nog att det pågår diskussioner kring både ränteavdrag och hyresreglering där ute. Sen kanske du på marginalen har rätt i att vissa journalister inte nämner hyresreglering medan de nämner ränteavdraget. Men det är väl klassisk vänster retorik, dvs de tror att hyresreglering är bra för då kan låginkomsttagare ha råd att bo inne i stan till låg hyra, och inte bara rika om hyrorna hade varit fria. Sen tror de att ränteavdraget bara gynnar de som bor i Danderyd.
Men som vanligt har svenska journalister väldigt fel. De går på fördomar!
1. hyresregleringen i praktiken skapar inte detta fina samhälle, utan istället har det skapats en svart marknad för kontrakt i andra hand.
2. det är framförallt låginkomsttagare med stora lån i förhållande till inkomst som lever på marginalen som mest gynnas av ränteavdraget, och som skulle drabbas mest om man tog bort det. De som bor i Danderyd har det inte lika tajt. Ser man till nettot, dvs skatt på ränteinkomster minus avdrag för räntekostnader…. så är det dessutom låginkomsttagarna som drar störst nytta. Inte Danderydborna.
Bara för att nämna några av effekterna!
Men jag är inte så orolig faktiskt… jag tror inte vi kommer få någon förändring av endera på kort eller medellång sikt.
I EFN TV diskuterar Dag Klerfelt, Per Lindwall och Pontus Herrin om inte kraschen (om den kommer) dyker upp bland de kommersiella fastigheterna och inte som en bostadsbubbla hos hushållen.
Jag har längre skrivit om överbelåningen hos fastighetsbolagen. Dag Klerfelt berättade att med banklån, fastighetsobligationer och preferensaktier är lånenivån i dag hos bolagen 80 procent av fastigheternas värde.
Och tlllägger jag: de amorterar inte ett öre.
Har inte sett den debatten, men spontant är jag klart tveksam. I mitt jobb tittar jag en del på de svenska fastighetsbolagen och loan/value ser rätt bra ut. På många håll ligger den ner mot 50%. Jag tycker inte heller det är rätt att ta in Preffar i skuldsättningen då utdelningarna kan hållas inne, och de har dålig senioritet att fordra något vid konkurs. Tittar man på bankernas kovenanter på bolagen så är det ofta att skuldsättningen inte får över stiga en viss nivå. Tycker du 80% är mycket? Då måste du tycka det är illavarslande när var och vartannat hushåll utan problem köper en bostad med 85% skuldsättning?
Men om det är 85% eller 55% tycker jag är rätt ointressant, om vi diskutera krasch risken. Många fastighetsbolag inom det kommersiella segmentet skulle aldrig köpa en kåk under 5% yield. Det betyder grovt att hyresintäkter minus kostnader i förhållande till priset är 5%. Säg att priset är 100kr, då är driftsnetto 5 kr. Säg att de belånar kåken till 100%, således 100kr i lån. Säg att de i framtiden betalar 5% ränta, då blir räntekostnaden 5 kr. Driftsnetto minus räntekostnad är Noll. Dessutom är de ju inte belånade till 100%. Jag skulle säga att de fastighetsbolagen idag klarar räntor på upp mot 6-7%. Sen finns det ju säkert en del rötägg och man måste skilja på dem som sitter på bostäder och de som sitter på kommersiella kåkar.
När vi diskuterar Hushållen, då verkar ju en jävla massa få problem redan vid 3%. Vid 5% vågar jag inte tänka på hur många som inte klarar sina räntekostnader. Ska du sen lägga på amorteringskrav, slopa ränteavdrag, införa högre fastighetsskatt osv på det. Då har vi problem.
Nej tveklöst finns problemen inom hushållen. De som styr fastighetsbolagen är inte dumma. De har inte byggt upp beståndet baserat på dagens räntor, utan tagit höjd för högre. Just för att de inte tror att dagens räntor är uthålliga. De flesta, kanske 4 av 5, hushåll har också en sund kalkyl och vet vad gett sig in på. Men det är den andra delen, 1 av 5, där problemen finns.
Att dem inte amorterar är underordnat. Vilket är bäst? Att sitta på 85% skuldsättning och amortera 1% om året. Eller sitta på 50% skuldsättning och inte amortera alls? Det handlar inte om det. Det handlar om lånets storlek idag, inte om 30 år. Klarar man 5% ränta 2017? Det är inte min prognos, bara att OM vi kommer dit, så handlar det om man klarar det. Att man amorterat lite fram tills dess räddar ingen.
Är allt frid och fröjd då? Nej inte alls. Får vi en fastighetskrasch i framtiden så kommer den från hushållen med för hög belåning. Men eftersom den nästan garanterat tvingar fram såväl finanskris som lågkonjunktur så kommer även de kommersiella fastighetsbolagen att beröras. De kommer få ett helvete också är min gissning.
Men grundproblemet finns hos de överbelånade hushållen. De måste vi få bukt med innan det är för sent.
Det är inte fel att ha lån och äga sin bostad. Tvärtom. Det är fel att ha för mycket lån. Kan du inte betala 5% ränta på dina totala lån, och samtidigt leva ett normalt liv, så har du för mycket lån. Så enkelt är det!
SEB hade den 30 september 2015 en sammanlagt utlåning på 1 500 miljarder kronor.
SEB:s utlåning till hushåll 470 miljarder
SEB:s utlåning till bostadsrättsföreningar 44 miljarder
SEB:s utlåning till privata fastighetsbolag 225 miljarder
Som jämförelse SEB:s utlåning till privata finans och industrisektorn 450 miljarder kronor
‘
Intressant, Swedbank är väsentligt mer bolån.
SBAB utlåning 30 sepember 2015
Villor och fritidshus 113 miljarder
Bostadsrätter 89 miljarder
Bostadsrättsföreningar 52 miljarder
Privata flerbostadshus 24 miljarder
Swedbank utlåning 30 september 2015
Utläning villor, fritidshus, bostadsrätter 680 miljarder
Bostadsrättsföreningar 95 miljarder
Fastighetsbolag 126 miljarder
Övrig utlåning till affärsverksamhet i bolag 450 miljarder
Kan man säga att bankerna är Sveriges största fastighetsbolag? Tror nästan det va!!!
Tänk vilken känslig balans det är;
Vi vill inte ha en global lågkonjunktur som gör att folk blir av med jobben – inte kan betala räntor/hyra – kredit förluster – finans- och fastighetskris
Vi vill inte ha för stark konjunktur så att inflationen pressar upp räntorna – inte kan betala räntekostnaderna – kredit förluster – finanskris – fastighetskrasch – lågkonjunktur – läs ovan scenario.
Utan vi vill ha det som nu….. precis mitt i mellan.
Hushållens villor, fritidshus och bostadsrätter har ett långt högre marknadsvärde än hushållens sammanlagda lånesumma för sitt boende.
Det kan man nog inte säga om de privatlån som hushållen tar (med eller utan ägd bostad) för att köpa bil och andra konsumtionsprodukter, som garanterat ej stiger i värde.
Ingen bekymrar sig för hushållens privatlån om det inte gäller bostäder. Konstigt! Där skall tydligen ränteavdraget finns kvar i oförändrad stolek. Skall sammanhället uppmuntra till konsumtion (bil, semesterresor m.m.) och inte till investering (bostad).
Sedan vet jag att Mats Qviberg, Ga Stan med flera inte anser bostadsägande vara investering utan att även detta skall betraktas som konsumtion, vilket jag ställer mig tveksam till.
Privatlånen utgör en extremt liten del av hushållens behållning. De är inte viktiga för den finansiella stabiliteten.
Bolånen däremot är väldigt väldigt stora, som du kanske sett när du tittat genom bankernas balansräkning.
Det är sant att bolånen utgör en betydligt mindre del av värdet på de samlade tillgångarna. Men vad spelar det för roll?
Jo, det spelar roll om du hade tänkt sälja imorgon och INTE köpa nåt nytt. Typ om du dör, ska flytta till ålderdomshem, hyresrätt eller koja i skogen. Men om du inte hade tänkt att sälja imorgon och INTE köpa nått nytt. Då spelar det ingen somhelst roll. NOLL betydelse!
Säg att en familj har 6mkr i lån, och huset är värt 12mkr idag. De tjänar tillsammans 40,000kr efter skatt. Så hoppar räntan upp till 5%. Samma månad ska de betala 25,000kr till banken. De har kvar att leva på 15,000. Hur hjälper det dem att huset är värt 12mkr.
Om de fick välja mellan
A, 6mkr i lån, husets värde idag är 6 mkr och stiger inte i värde de kommande 10 åren. Dvs det är värt 6 mkr om 10 år. Men räntan är stabil kring 1,5% kommande 10 åren vilket gör att de betalar 7,500kr i månaden.
eller
B. 6 mkr i lån, Värde på hus idag 6 mkr men det stiger i värde till 12mkr om 10 år. Men samtidigt hoppar räntan nästan direkt upp till 5% på lånet så det betalar 25,000kr i månaden.
De får inte sälja huset.
Vad tror du att dem hade valt?
ps. Värdet du ser idag är luft. Får vi se högre bolåneräntor i framtiden, vilket jag tror så leder det till tvångsförsäljningar bland dem som inte klarar sina lån. Då faller priserna. Värdet som du kallar det. Då hamnar vi i en situation där värdet i förhållande till lånet inte ser lika bra ut. Samtidigt som vissa får flytta, medan de som bor kvar har fått fördyrande boende kostnader. Värdet på huset är aldrig till nån hjälp, men inte heller någon belastning. Lånets storlek och inkomst är det enda som räknas.
Om du har en sommarstuga eller annat utöver ditt vanliga boende så blir kalkylen annorlunda. En av de här kan du se som en investering, dvs där värdet spelar roll. Då du alltid kan välja att bo i den ena och sälja den andra.
Under 1900-talet var det staten som sköt till alla pengarna till bostadslån genom statliga hypoteksinstititut.
Efter år 2000 sålde staten sina hypotekskassor till banker och försäkringsbolag,. Så uppkom bankernas säkerställda bostadsobligationer.
Jag har visat från bankernas balansräkningar om hur mycket bankerna lånat ut till hushållen. Mer till bostäder än till industri och handel.
Jag lyssnar på bostadspod som Expressen ger ut. Där berättar en ekonomisk historiker om statens (läs finansminister Gunnar Strän som satt i 21 år) bekymmer med bostadsbyggandet som tog för mycket av statens resurser. Då var det kommunala och privata bostadsbolag, HSB, Riksbyggen och villaägare som efterfrågade kapital.
I dag är det hushållen Läs intervju med fastighetensdirektören Lennart Weiss (s), tidigare socialdemokratisk politiker. Rubrik Hot om sämre bostäder.
Detta säger Lennart Weiss:
”Riksbankens alla förslag skulle lamslå bostadsmarknaden. Dessutom är Riksbankens sätt att beräkna skuldkvoten missvisande. Sjuttio (70) procent av alla svenskar äger sin bostad, givetvis blir skulderna stora då.
Det är fundamentalt att förstå att svensk bostadsmrknad i dag bygger på att hushållen själva står för finansieringen. Du kan inte öka bostadsbyggandet och samtidigt begränsa hushållens möjligheter att låna pengar.”
(slut citat Lennart Weiss i SvD i dag.
Tack för historisk tillbakablick.
Det är bra att folk äger sin egen bostad. Det är inget fel att sitta på lån. Men det är fel att sitta på för mycket lån. Värdet på bostanden är nästa irrelevant.
Jag håller inte med Weiss. Bostadsmarknaden fungerade lika bra för 10 år sedan när en familj med en disponibel inkomst på 45,000 i månaden fick låna 2,5mkr, som idag när samma familj får låna 5 mkr. Det är samma bostäder som byter ägare. Det är bara bankerna som lånat ut mer, inget annat har förändrats. Låntagarna gnäller inte för de månatliga räntekostnaderna är rekord låga, och värdet på huset har aldrig varit högre. Men en dag kommer de bli varse att de har mer lån, i absoluta termer, än någonsin. Wake up callet blir den dagen räntan står i 5% och huspriserna justerats därefter. Detta är en helt onödig utveckling som vi skulle kunna undvika.
Även om räntorna INTE skulle stiga någonsin (som ett resultat av att vi aldrig kommer få en högre inflation än 1%) så vill jag hellre ha 2,5mkr i skuld än 5 mkr i skuld. Jag har också hellre en lägenhet som är värd 2,5mkr och 2,5mkr i skuld, än en lägenhet som är värd 7,5mkr och 5mkr i skuld. Varför, jo för att jag kan aldrig dra nytta av den upplevda förmögenheten så länge som jag vill bo kvar och inte flytta till hyresrätt i Jukkasjärvi. Däremot sitter jag alltid med en högre risk att få dyrare boendekostnader vid stigande räntor om jag har 5mkr än 2,5mkr i lån.
Problemet är nybyggnationen. För 10 år sedan kunde inte ett nybygge konkurrera prismässigt med att köpa befintligt bestånd. Idag, tack vare priserna, som är en funktion av större beviljade lån, så är det fler och fler som kan tänka sig detta, OCH husföretagen får sin kalkyl, som inkluderar vinst, att gå ihop. Tack vare ROT har det också varit förmånligare att köpa en villa från 1968 och renovera den, istället för att bygga nytt.
Vad Weiss menar är att om vi inför åtgärder så kommer folk låna mindre, och då kommer inte bostadsföretagen vilja bygga för att de inte får lönsamhet i projektet. jag tycker det är överordnat att folk inte får låna för mycket, så de riskerar att hamna i en jobbig sits. Mycket bättre att sätta press på bostadsbyggarna är bygga billigare och sänka sitt lönsamhetskrav. Det senare kanske är lättare sagt än gjort.
Intressant! Tänker att Bostadsföretagens vinst även beror på tomtpriserna som är en stor del av den totala kostnaden för att bygga nytt. Helst tror jag man vill bygga något där det redan finns bygglov eftersom juridiken kan ta tid och vara besvärlig
Jag bor och jobbar i Stockholm. Det som byggs nytt är generellt sett dyra grejor. Det är inte slump att detta byggs idag, och inte för 10 år sedan. Dels för att utbudet av bostäder är litet, men framförallt för att en familj slänger upp 5 millar på bordet. Det gjorde dem inte för 10 år sedan!!! Att tomtpriserna är höga gör ju bostadsföretagens kalkyl ännu större, dvs det går bara att bygga dyra lägenheter. Men jag är verkligen ingen expert inom detta. Så det finns säkert många invändningar och aspekter som jag inte tagit hänsyn till.
Vissa påstår till och med att det inte råder någon brist på bostäder, åtminstone inte bland dem som har ett OK jobb.
Skon klämmer bland dem som saknar regelbundna inkomster eller har för små inkomster. Men om man saknar inkomst, vad för kvar kan man ha på boende då egentligen?
Unga kommer inte heller in i marknaden pga bankerna kräver 15% EK. Det är en riktigt nonsens regel. Vad är den bra för? Får vi en krasch i marknaden hjälper det inte. Får vi en måttlig sättning så kanske det hjälper. Men spelar priset någon roll? Nej, det är ju din förmåga att betala räntan som är avgörande. Det är bättre att ha ett litet lån, och 100% loan/value, som du klarar att betala även i jobbiga situationer, än 50% loan/value, och för mycket lån, som du inte klarar av i ett stressat scenario. Vad 15% regeln gjort är att stänga ute unga från marknaden.
Jag har en god vän som arbetar på EY, fd Ernst and Young. Han har flyttat runt en del och jobbat utomlands osv och har därför aldrig köpt. Hans fru arbetar för ett känt klädesföretag. För 2 år sedan flyttade dem till Stockholm. De saknar tillräckligt EK. Men han tjänar 85,000 i månaden, och hon tjänar nästan lika mycket. Men de kan inte köpa en lägenhet i Stockholm för att de inte har 15% insats. Nu flyttar dem till Malmö istället. Det är ju stört!!!