Mäklarna larmar

Amorteringskravet sänker priserna

http://www.di.se/artiklar/2016/6/7/maklare-vi-har-kort-ratt-in-i-vaggen/

Den bekräftar min många åriga tes att det är storleken på lån som driver priser. Inte tvärtom! För att vara övertydlig, det är inte priserna som drar först, och sen börjar lånestocken öka, utan det är när hushållen aggregerat tar större lån som priserna stiger.

Priset är en funktion av Lån+Ek, där ditt Ek beror på vad du säljer din bostad för, vilket i sin tur är beroende av den köparens lån +ek. Således driver storleken på Lån priserna. Utbud/efterfråge faktorer påverkar också men i långt mycket mindre utsträckning än många tror. Storleken på lån förklarar 80% av priset.

Storleken på lånet fastställs av lånelöftet. Den kalkylen betstår av tre komponenter

1, Disponibelinkomst

2, KALP beloppet. Dvs det belopp som du anses behöva för att klara dina levnadskostnader ex boende.

3, Kalkylränta, som oftast är en funktion av en rörlig ränta + påslag. Rörlig ränta kan vara räntan på ett 5 årigt bolån eller en liknande variant. (Kalkylräntan har ingenting att göra med lånets verkliga räntekostnad)

Det är framförallt den fallande kalkylränta som står bakom de senaste 15 årens prisuppgång på svenska marknaden. En fallande kalkylränta gör att banken kan bevilja större lån.

Kalkylräntan har fallit för att 5 åriga bolånet falllit. Den har fallit för den 5 åriga bostadsobligationen har fallit. Den har fallit för att den Svenska 5 åriga statsobligationen har fallit, den har fallit för att 1, styrräntan har sänkts till -0,5 och 2, yieldkurvan globalt har helt planat ut. Av 1 och 2 spelar sänkningen av styrräntan in mest.

Så priserna är en funktion avstyrräntan tänker någon. JA, det är faktiskt helt korrekt. Men hade finansinspektionen reglerat hela lånelöftet, alternativt bara hur hur man sätter Kalkylränta, så hade detta samband kunnat upphöra existera. Ex om Finansinspektionen sa att Kalkylräntan ska vara Fixerad för alla på 7%. Då hade sambandet till riksbankens styrränta upphört över en natt. Men ett annat samband, också viktigt, hade varit intakt. Den räntekostnad du har till banken varje månad. Den hade varit lika låg som idag. Fast storleken på lånet hade varit mycket lägre. Priserna hade också varit lägre, då de är en funktion av lånen.

Åter till dagens amorteringskrav.

Tvingar banken dig till att amortera X kr på lånet, så är det x kr mindre du kan lägga på räntor, givet att du inte kan justera upp din budget för boendekostnader med lika mycket som orteringen. Vilket extremt få kan göra. Så amorteringen tar av det som tidigare kunde läggas på ränta. Således är nu hushållen benägna att låna mindre. Banken beviljar också ett mindre lån än tidigare av samma skäl som ovan. Så för att vara riktigt jävla petig, priserna är egentligen inte högre pga att styrräntan är lägre, utan pga att man ökat utlåningen. Men utlåningen har ökat tack vare att styrräntan har sänkts då den model som bestämmer hur mycket man får låna blir generösare i takt med styrräntan sänks. Detta fattar Ingves, därför har han i två år tjatat att något måste göras för att bryta sambandet. Men inget har hänt trots att det är fullt möjligt!

Således blir priserna lika mycket längre som hushållen lånar mindre av den enkla anledningen att den samlade köparskaran där ute har Xkr mindre att köpa för.

Det som sker nu är by the book…..

Vi får se var det här slutar….. bankerna kan ju alltid skruva ner kalkylräntan samt KALP beloppet, och simsalbim ge generösare lånelöften, och därmed större lån. Men hur bra är det egentligen?

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

42 kommentarer till Mäklarna larmar

  1. En Annan Fredde skriver:

    Många säger att det är anekdotiska varningar och sensationsjournalistik, och visst har dom en poäng i det, men jag tror inte man ska underskatta den psykologiska effekten av kraftigt sjunkande priser. Vi har levt med en marknad som stigit oavbrutet och överdrivet mycket 4 år i sträck där majoriteten av köparna aldrig upplevt fallande priser på bostadsmarknaden. Vad händer med alla JM:s lägenhetsflippare (enligt JM själva är upp emot 50% spekulationsköp)? Vad händer med byggare och andra köp-renovera-sälj-spekare som nu sitter med skägget i brevlådan? Avundas inte deras situation.

    Kan det varas läge att börja blanka bostadsföretagen eller är det för tidigt? Typ Oscar Properties, JM, Besqab etc? Hur kan man annars hedga mot fallande priser, kort bank?

    Vi får vänta och se vad som händer till hösten men i egenskap att vara köpare själv kan jag säga att jag inte har bråttom i dagsläget även om vi är en aning trångbodda.

    • GaStan skriver:

      men är du bara köpare? behöver du inte sälja också?

      • En Annan Fredde skriver:

        Jo absolut! Men det vi är intresserade av att köpa är i en högre prisklass än det vi säljer. Sen kan du ju vara problem ändå om BRF:er får ta en hårdare smäll, men vi äger ett attraktivt objekt i en mycket stabil förening med låg avgift så det borde stå sig bättre mot konkurrensen.

        Men kommer vi i slutänden ”tjäna” på att vi har väntat? Svårt att säga mer än att det känns bättre att köpa när priserna fallit en bit än att kliva på i brinnande hysteri. Blir det en större kris av det här vinner ingen på det men hade vi köpt (som vi tänkte göra) innan den 1:a juni hade vi suttit mer illa till än vad vi gör idag. Framförallt med tanke på hur svårsålda innerstadslägenheter varit senaste veckorna.

      • GaStan skriver:

        Alltid smart att byta upp sig i en fallande marknad, mellanskillnaden blir mindre om de bägge objekten faller lika mycket i %.

        Å andra sidan blir din EK lägre vilken kan påverka dina belåningsmöjligheter beroende på hur tajt kalkyl du kör!

        Lycka till!!!

  2. RA skriver:

    Jag håller absolut med dig rörande ovan och detta var väl inte så oväntat. Men har inte flera av storbankerna tidigare sagt att de redan har interna regler kring amortering som är liknande amorteringskravet (se t.ex. https://www.avanza.se/placera/redaktionellt/2015/08/05/bankerna-infor-egna-amorteringskrav.html)? Nu har inte jag räknat igenom allt men den viktiga frågan är väl hur X har förändrats i och med amorteringskravet.

    Är det inte lite snabbt att som DI och diverse mäklarfirmor flagga för en stor prisnedgång och för att marknaden har tvärstannat? Vi bör väl i alla fall vänta typ 6 – 12 månader (gissningsvis) innan vi kan se effekten av amorteringskravet på bostadspriserna. De senaste skriverierna uttrycker sig lite i mina ögon som om bostäder har ett spotpris som går att läsa av på en djup, likvid och transparent marknad. Som jag förstått det är det just nu ett stort utbud av bostäder ute och det är klart köparna avvaktar lite tills man ser hur prisbilden utvecklas tillföljd av amorteringskravet. Det är väl föga förvånande att köparna blir lite mer avvaktande och att det kyler ner marknaden veckorna efter att en så här pass stor reglering. Därmed inte sagt att priserna antagligen kommer att sjunka då månadskostnaden stiger – men irriterar mig lite på domedagsskriverierna.

    • GaStan skriver:

      jo precis, jag fattar ingenting. Man har hört i över ett år att går man in på en bank, vilken som helst, så har de redan anammat de nya reglerna. Så jag tänkte verkligen inte att reaktionen skulle bli så hastig…. som den nu verkar bli. Alltså kan de inte applicerat de nya reglerna som de sagt eller?

      Håller också med att vi bör vänta och se hur det utvecklar sig.

      Det enda jag står fast vid är att priserna är en funktion av lån…. så beviljas det mindre lån så kommer priserna, allt annat lika, anpassa efter detta. Det är ren matte!

      • RA skriver:

        Håller helt med att priserna är en funktion av lånen då de flesta sitter på lite EK i förhållande till hur mycket man lånar (och mitt EK är en funktion av hur mycket köparen av min bostad kan låna…), Men ska man lyssna till bankerna borde ju inte storleken på lånen påverkas då man redan har haft stränga amorteringsregler (men en viktig fråga är ju hur hårt dessa har följts?). Jag tror att det är väldigt mycket psykologi i bostadsmarkanden nu och avvaktande köpare. Sen vore det väldigt intressant att se om prisfallet det talas om är baserat på gissningar från mäklarna ”priserna måste ner 10-15% för att vi ska kunna sälja alla bostäder på marknaden” eller om det grundar sig på faktiskt avslutade affärer…

      • GaStan skriver:

        Mäklarnas analyser ger jag inte så mycket för faktiskt!!! Det är för mycket subjektivitet där. Men deras ”signaler” är intressanta, dvs utbudet ökar/minskar, köparna får sämre villkor av bankerna och sånt…

        Det som stör mig är att signalerna har varit ganska dubbelriktade….

        Vi har länge läst i media att bank efter bank redan anammat amorteringskravet innan det togs i bruk. Jag har utgått från att det stämmer!!!!

        Men samtidigt har jag vänner och bekanta, och läst i media, som senaste året har velat ”passa på” att byta upp sig då det har varit sista chansen att få ett amorteringsfritt lån. Samtidigt som de ansett sig få bra betalt för sin befintliga bostad då även den köparen har kunnat bjuda bra (då även han har fått ett amorteringsfritt lån).

        Det går ju lite stick i stäv med vad bankerna har sagt.

        Sen finns det såklart nyansskillnader. Om någon har velat låna till en loan/value på 70% så har kanske varit ok med amorteringsfrihet, men om man vill låna till 85% så är dem inte det. Jag vet faktiskt inte. Bara att deras egna ”amorteringsrutiner” innan regleringen har varit upp till dem själva att utforma.

  3. Lediga Ludde skriver:

    Hur många ny bostäder har vi fått genom amorteringskravet?. Det är väl där energin, tankekraften och intresset skall ligga? Inte ägna all energi åt att ”gotta sig åt” att priserna på bostadsrätterna går ned för varje ingripande myndigheterna gör. Det är inte Adam Smith med sin osynliga hand som gjort det här. Det är myndigheterna som stör marknaden.

    Antalet hyresbostäder är fortfarande lika få. Bostadskön i Stockholm är snart på 20 år. Vad som åstadkoms genom amorteringskravet är att många människor som söker sin bostad nu ej kan få den.

    Varför skall ej hushållen få för hög bostadsskuld har vi fått lära oss? Jo enda skälet är att vid en krasch minskar hushållens köpkraft. Det kan orsaka ett tillväxtfall. Men om man vidtar tillräckligt många åtgärder för att störa marknaden så får man minskningen av köpkraft redan nu. Och fortfarande inga hyresbostäder. Det är lättare att förstöra en marknad som fungerar (bostadsrätterna) än att söka lösningen för fler hyresrätter.

    • GaStan skriver:

      Vadå, bara i Stockholm finns 5000 bostadsrätter på Hemnet till salu… Var e bostadsbristen?

      En anledning är att vi vill undvika recession. En annan rätt bra anledning är att folk kan tvingas att flytta om de inte klarar räntor och amorteringar.

      Men i sak har du rätt. Vi ska inte införa regleringar som skapar en recession, när syftet var att undvika den.

  4. Andreas skriver:

    Anledningen till det 5%iga fallet har varit ett ordentligt överutbud de sista veckorna, (i stockholm har antalet lägenheter till salu nästan dubblats mot normalt) alla väntade sälja tills sista sekund innan amorteringskravet skulle gå igenom, vissa tog bort sin annons eftersom de inte fick det pris de hade räknat med, detta kan göra att det blir några extra ”mindre önskade” lägenheter ute i augusti när dom försöker sälja igen.. Så dom kan slå tillfälligt mot priset igen, det var även en del kommentarer om bostadsfall i media som kortsiktiga/rädda bostadsköpare såg. (Detta glöms alltid bort en månad eller två senare)
    Det är sådant som går i perioder likt i höstas. Redan nu ser man mindre lägenheter ute, priserna kommer gå upp under sommaren igen.

    • GaStan skriver:

      Såg också hur utbudet drog i väg kraftigt, fast från tidigare exceptionellt låga nivåer. Innan klagade mäklarna på att antal objekt inte matchade antalet köpare. Nu gör man tvärtom. Vad är över- och underutbud? Vad är normal efterfrågan och vad är inte det?

      Precis som du säger tror jag vi får avvakta 6-12 månader innan vi bildar oss en uppfattning.

      Men jag står fast vid att priserna kommer vara en funktion av lånen. Kommer låntagarna ta mindre lån framöver så har jag svårt att se att marknaden inte kommer påverkas av detta. Visst, utbud och efterfrågan spelar in, men priset blir det folk har på fickan. Aldrig högre i varje fall. Men det är möjligt att amorteringspengarna inte kannibaliserar på Räntepengarna så mycket, och då kan reaktionen bli oförändrad.

      Jag har alltså ingen stark uppfattning om riktningen, bara att storleken på lån är en stor förklarande faktor.

      • Andreas skriver:

        Självklart är det så, om banken sätter hårdare krav eller om räntan går upp så kommer det absolut att slå hårt mot priserna i storstäderna, dock tror jag att många har räknat med höjd amortering och de flesta ser det som ett sparande.
        Men det är ju aldrig de 90% av personerna som klarar 7% i ränta som drar ner priserna utan de 10% som inte gör det. Men om vi får en snitt låneränta på över 4% så kommer det bli tufft och Sverige kommer helt stanna av.

      • GaStan skriver:

        Det är därför jag vill reglera lånelöftena så att vi inte får en recession om räntan drar till 5%.

        Vi kommer alltid få en inbromsning i ekonomin om räntorna stiger av den enkla anledningen att mer går till räntebetalningar än konsumtion. Det är ok. Vi vill att minskningen blir hanterbar, där definitionen av ohanterbar är finans-och fastighetskrasch.

    • GaStan skriver:

      http://www.di.se/artiklar/2016/6/9/nordea-tvardott-for-bolanen/

      Varför säger dem så här, om amorteringskravet sedan länge redan är implementerat?

      Vi får utvärdera om ett halvår eller nåt….

  5. Lediga Ludde skriver:

    Balders och övriga fastighetsbolag specialiserade på bostäder firar triumfer. Balder på årshögsta i dag. När det införs problem för vanliga hushåll att köpa bostadsrätter, så blir det julafton för Balder och andra företag.

    Inga amorteringskrav på fastighetsbolagen. I bland undrar jag vem som ligger bakom den enorma kampanjen mot bostadsrätter. Många lobbingfirmor måste ha varit i farten. Fundera på vem som tjänar på det här. Vem tjänar på att ränteavdragen tas bort, att amorteringsreglerna införs för hushållen men ej för bostadsbolagen.,
    Då blir det återgång till hur det var förr, när kommunala bostadsbolag och fastighetsbolagen ägde hyreshusen. I dag ägs över 70 procent av bostäderna av hushållen. Många vill se en återgång till som det var förr.

    Carl B Hamilton, F.d. Fp-riksdagsman och biträdande professor på Handelshögskolan krävde i en debattartikel följande. 1) regler för att hindra hushållen att överbelåna sig. 2) bättre möjligheter för fastighetsbolag att få låna. . Logiken från hans sida var att vi skall gynna näringslivet. Det mår samhället bra av, det ger tillväxt.

    • GaStan skriver:

      70% av Svenska hushållen äger sin bostad. De firar väl också triumfer? värdet på hushållen bostäder har väl ökat lika mycket som hyresvärdarnas? Det är ju samma marknad.

      Jag har i mitt jobb rätt bra koll på fastighetsbolagen på svenska marknaden.

      Vet du vad Loan/Value ligger på? ca 55%. Hushållen får köpa för 85%. 1-0 hushållen.

      Vet du vilken implicit ränta fastighetsbolagen brukar räkna med att klara av? ca 6-7%. Hushållen behöver bara klara 5% enligt dagens kalkylkrav. 2-0 till hushållen.

      De flesta fastighetsbolagen har större delen av skulden i bundna lån. Hushållen har hälften av sin skuld till rörlig ränta. 3-0 hushållen.

      Jag anser att hushållen har mycket slappare tyglar än vad fastighetsbolagen har! Grattis till alla hushåll som äger sin bostad. De måste fira ett år som detta!

      ps. Sen kan jag tipsa alla överbelånade, att passa på att fira för en dag i framtiden så är risken stor att du är rökt. ds.

      • Lediga Ludde skriver:

        Intressant att Ga Stan har koll på svenska fastighetsbolag. Men om man tar Balder så började Erik Selin med privat lån som gav grundplåt för ett eget bolag , sedan lånade han på bolaget o.s.v.

        Han höjer Loan/Value i Balder hela tiden genom att höja värderingen på ägda fastigheter.

        Vad han gjort är en verklig succé-story. Toppen! Vi behöver sådana svenskar. Men lån/värdestegring har gjort framgången.

        Varför är det så fint, beundransvärt och ofarligt när ett fastighetsbolag gör det här, men så riskfyllt och farligt när ett hushåll gör samma resa.

      • GaStan skriver:

        För att vara helt tydlig, jag ogillar starkt överbelånade fastighetsbolag OCH Hushåll. Jag gillar väldigt mycket rätt belånade fastighetsbolag och hushåll. Det finns både och inom bägge kategorierna.

        Med överbelåning menar jag framförallt Disp Inkomst / lån när det kommer till hushåll, och driftsnetto / Lån när det kommer till fastighetsbolag.

        Alla som inte klarar sina finanser i kombination med att leva ett hyfsat normalt liv, när räntan står i 5%, är i mina ögon överbelånade.

        Balder klarar med lätthet 5% ränta. Men det finns fastighetsbolag, och hushåll, som inte gör det. Balder har 39,5mdr i lån. De gör ett driftsnetto på 3,5mdr (3mdr om du slår av CapEx) Jag skulle säga att de klarar såväl högre vakanser (=recession), som högre räntor (=stigande inflation, tajt arbetsmarknad, högkonjunktur), på ett bra sätt!

        Sen har de en LTV på 53%….. men den bryr jag mig inte om, då skulle räntan stiga så kommer priserna, dvs Value, gå ner och LTV försämras. Det jag är intresserade av är om de klarar hantera sina skulder. Sen kan man alltid diskutera värderingen! De har kåkar för 78mdr. De ger 3,5mdr i driftnetto innan capex. Det är en yield på 4,5%. Är det rätt värderat för deras bestånd. Ja, det får man väl säga när riskfria räntan är negativ. Är det rätt värderat om riskfria räntan står i 3%? Nej det är det troligtvis inte.

      • Lediga Ludde skriver:

        Balder har under sin succe-tid aldrig amorterat en krona. Bara lånat mer när deras ägda fastigheter av marknaden satts ett högre pris. Av hushållen krävs någon slags moralisk amorteringskultur.

      • GaStan skriver:

        men de har ju ca 50% LTV. Varför ska de amortera, det behöver ju inte hushåll heller göra på den nivån?

  6. Lediga Ludde skriver:

    Det blir sådan snedvridning i debatten om bostadsrätter och villor. Över 70 procent äger sin bostad i Sverige i dag. Men i stort sett aldrig ser vi dem i debatten. De bor och har det bra.

    Uppenbarligen är det de som bor i hyrd bostad sommar så engagerade på nätet och som fullständigt sprutar ur sig idéer om hur man skall försämra för de hushåll som äger sin bostad.

    • GaStan skriver:

      Det låter ganska konspiratoriskt, dvs att det fanns en grupp hyresgäster som driver en politisk och medial debatt som syftar till att göra det sämre för alla som äger sin bostad. Jag säger inte emot, men har du bevis för det?

  7. Lediga Ludde skriver:

    De unga mediatunga journalisterna som bor på Söder äger ej sina fina lägenheter. Men det visar sig i media och i privatsamtal att drömmen är att köpa sig en egen bostadsrätt, men först när priserna gått ned givetvis.

    • GaStan skriver:

      Hur vet du att alla journalister bor i hyresrätter på söder? Finns det någon statistik på det?

      • Lediga Ludde skriver:

        Busslinje 4 åker runt på söder och plockar upp journalister från radio och TV för att landa vid Radiohuset (ändstationen). Det är bara att göra en okulärbesiktning.

      • GaStan skriver:

        okej, det låter enkelt. Hur vet man att de bor i hyresrätt?

      • Lediga Ludde skriver:

        Jag presenterar busslinje fyra som bevis! Är det så enkelt säger Ga Stan!
        Ibland är enkelheten en dygd. Var det inte John Maynard Keynes som påvisade deta. Keynes var ju för utom allting annat en duktig aktieinvesterare. Han sa att det är bättre med enkel metod som visar tendensen omedelbar. Kanske en mer komplicerad metod ger mer vetenskaplig evidens.

  8. Lediga Ludde skriver:

    Jag har aldrig på nyhetsplats eller ledarsidan i DI sett någon förklara varför det finns ränteavdrag och varför det varit mycket bra för svenska folket.

    Jag har aldrig på ledarplats i DN sett någon försvara ränteavdraget.

    Jag har sett rapporter från Världsbanken, EU och de fyra internationella ekonomer som Finansutskottets anlitat där alla säger att hyresregleringen skall bort, sedan löses det hela. När en svensk journalist skall referera rapporterna nämns i stort sett aldrig vad ekonomerna sagt. På något sätt får de in i rubrikerna något om ränteavdraget, som ekonomerna först nämnt på journalisternas enträgna fråga.

    Samtliga professor med kunskap om bostäder säger att vi ej har någon bobubbla.. Men dessa svar från experterna accepteras ej av journalisterna som ser till att myten om bostadsbubbla hålls vid liv.

    Heder åt finansminister Magdalena Andersson som står rak och säger att svenskar som äger sina bostäder har gjort det med stöd av de förutsättningar som finns och fanns. Man ändrar inte spelreglerna hur som helst.

    Tror Ga Stan att de 70 procent av svenska hushåll som äger sin bostad är de som är aktiva i debatten för att få bort ränteavdraget?

    • GaStan skriver:

      Sant det du skriver.

      Jag ville mest kolla hur du kunde veta att alla bor i hyresrätt på söder!

      Ärligt talat har jag träffat massor med människor, både privat och professionellt, som sitter med bostadslån som tycker

      amorteringskravet är bra, oftast med kommentarer som ”det är ju självklart man ska amortera”, ”om man inte amorterar nu när räntorna är rekordlåga, när ska man amortera då”

      De sågar ränteavdraget, och säger saker som ”det är sjukt att staten ska subventionera låntagande” ”det driver ju bara folk till att ta ännu större lån”

      Och när man införde bolånetaket sa man ”det är bra, självklart måste man satsa en del själv, vad sänder det annars för signaler” ”både bank och hushåll måste ju ha lite marginaler om marknaden går ner något”

      De säger även att Ingves borde höja räntan, så vi får slut på den här lånekarusellen. Det kommer sluta i tårar annars.

      De säger att det är inte bra att priserna ökat så mycket, då det påvisar något som är fel i systemet.

      Alla dem har lån som säger detta, och alla har gjort en rätt ordentlig bostadskarriär (även om jag hatar det ordet)

  9. Kman skriver:

    Ludde wake up to reality. Priserna har stuckit alldeles för mycket, för länge. Nu är det mycket leverage från hushålls sida (15%) på stora pengar med en real uppgång. Det är nice när det går åt rätt håll, men farligt annars; precis som min derivat trades :-)). Det är därför FI agerar, too late om du frågar mig. Tycker faktisk synd om de som kom sent till matchen med 15% kontantinsats på höga priserna.
    Klart kravet är en defacto kredit tightening. Om man ta hänsyn till xtra utrymme i lånen för höjd ränta etc så är det plötsligt mer pengar som måste reserveras för boende. Ok att de som redan äger ha råd (a big if), men marginal buyer (hyresrätt conspiracy) ….har de råd att betala mer på en redan stretched market. Not so sure, sooner or later kommer marknaden till en Minsky moment. Alltid jobbigt. Amkravet bara hjälpte den på vägen.

    Hoppas att vi inte är på väg mot en lågkonjunktur…..då kan det bli riktigt jobbigt.

    • GaStan skriver:

      Om jag tänker rätt så kan en ränteuppgång trigga en lågkonjunktur….

      Räntan går upp
      Räntekostnader + amortering på hushåll stiger
      Hushåll får betala mer till banken
      Hushåll får dra in på konsumtion med motsvarande
      Inhemsk efterfrågan viker ner
      Tidigare har omvärlden, läs Norge/Europa kunnat agera draglok, men det är dem inte. Tvärtom
      Tillväxten faller
      Jobbskapande avtar, kanske stiger arbetslösheten. Det beror på hur mycket tillväxten faller
      Folk som är belånade, och som redan har det tajt riskerar att bli av med jobbet. Då får man inte ihop kalkylen.
      Man väljer att sälja när man inte kan serva sina lån.
      Många forcerade säljare i en marknad där inte köparna är så köpstarka heller
      Priserna faller
      Bankerna börjar se spår av kreditförluster
      Bankerna drar åt svångremmen
      Priserna faller ytterligare
      Bankernas upplåningskostnader stiger, för att omvärlden inser att Svenska systemet inte är rock solid
      Eventuell fastighetskris
      Det leder till att Sveriges största fastighetsägare, bankerna, får en kris. Finanskris således
      Recession stigande arbetslöshet, kraftigt fallande business och consumer confidence, även bland dem som ”mår bra”

      Jag säger inte att det kommer bli så….. bara att vi har ett potentiellt problem om vi har överbelånade hushåll.

      Rätt belåning är medicinen.

      Nu försöker man strypa utlåningen. Det är inte rätt medicin, då det 1, finns sjuka patienter i stocken som vi inte kommer åt. De måste försvinna och 2, det finns friska patienter som idag tar lån men som vi ändå vill medicinera.

      Fokus borde vara att alla ska ha rätt mängd lån. Utan att rycka tusenlappar från deras plånböcker. Det har vi inte lyckats med.

      En förklaring är handlingsförlamade politiker, en annan är inkompetens. Dvs man förstår inte hur saker och ting hänger samma och vet därför inte vilken medicin som är den rätta.

      Jag har länge hävdat: Slopa 85% regeln, kör 100%. Slopa amorteringskrav. Låt ränteavdraget finnas kvar. Inför en tuff reglering av lånelöftena. Skicka ut ett årligt besked, typ i stil med PPM beskedet, som visar om du har röd, gul eller grön skuldsättning. Jag tror att många röda inte vet om att de är röda. Ni har väl sett skuldfällan på TV?

      Vissa hushåll, inte alla, måste ta ner sin skuld. MEN FÖR HELVETE, gör inte så att de har mindre pengar i plånboken vid månadens slut. Det gör bara systemet ännu mer sårbart!

  10. Lediga Ludde skriver:

    NCC:s bolag som nu introducerats på börsen i veckan skall bygga hyreslägenheter i Berlin (där det redan finns många lediga lägenheter) och inte i Stockholm (där hyresbostäder lyser med sin frånvaro).

    I Berlin är det så lätt att få en lägenhet och de är ej så dyra heller. Du får en lägenhet nästan över dagen.

    Flera svenska EU-politiker har skrivit debatt-artiklar i svenska tidningar om att i Bryssel finns det hur mycket hyreslägenheter lediga som helst.

    Två europeiska metropoler med en enorm inflyttning har ett överflöd av hyreslägenheter.

    Men Ga Stan, Kman, Andreas och RA och en annan Fredde vill bara diskutera bostadsrätter i Stockholm (det enda som fungerar perfekt i Stockholm). De ser PROBLEM med en perfekt fungerande marknad!

    Statens hyresexpert Tommy Hansson på Boverket har i tio års tid varnat svenskarna för att köpa bostadsrätter. Det kommer en krasch, har han sagt varje år i snart tio år.

    I Hyresgästföreningens tidning hade de för några nummer sedan ett stort reportage om hyresmarknaden i Stockholm. Den SVARTA marknaden är så het och lönsam att MAFFIAN tagit över. Flera av de i tidningen så omskrivna gäng-morden har sin ursprung i konkurrens om hyresmarknaden.

    • GaStan skriver:

      Jag förstår att du är väldigt irriterad över att vi inte har en fungerande hyresmarknad. Varför riktar du inte den energin där den gör mest nytta, dvs mot politikerna!!

  11. Lediga Ludde skriver:

    Under 1900-talet var det staten som sköt till alla pengarna till bostadslån genom statliga hypoteksinstititut.

    Efter år 2000 sålde staten sina hypotekskassor till banker och försäkringsbolag,. Så uppkom bankernas säkerställda bostadsobligationer.

    Finansminister Gunnar Sträng (på 60-talet) var bekymrad över att bostadsbyggandet tog för mycket av statens resurser. Det var kommunala och privata bostadsbolag som efterfrågade kapitalet.

    Han ville att bostadsfinansieringen skulle komma från privat håll. Och så är det i dag. I dag är det 70 procent av svenska folket som bor i egna bostäder och tar upp lån (ordnar finansieringen själva).

    Staten är bortkopplad från bostadsfinansieringen.

    Förstår inte Riksbanken, Finansinspektionen och ekonomer att om hushållen tar över finansieringen i bostadssektorn, då blir hushållens lån STÖRRE.

    Så hör sa bostadsdirektören och bostadsdebattören Lennart Weiss (s) i intervju i SvD i vintras, Han är förutvarande politisk tjänsteman i regeringskansliet):

    ”Riksbankens alla förslag skulle lamslå bostadsmarknaden. Dessutom är Riksbankens sätt att beräkna skuldkvoten missvisande. Sjuttio (70) procent av alla svenskar äger sin bostad, givetvis blir skulderna stora då.

    Det är fundamentalt att förstå att svensk bostadsmrknad i dag bygger på att hushållen själva står för finansieringen. Du kan inte öka bostadsbyggandet och samtidigt begränsa hushållens möjligheter att låna pengar.”

    (slut citat Lennart Weiss i SvD)

    • GaStan skriver:

      Svaret på den här frågan är rätt lång. Under de senaste åren har bankerna kunnat deponera bostadsobligationer som säkerheter hos Riksbanken när de vill låna upp pengar. Bostadsobligationer har alltså samma tyngd som Statsobligationer. Man har sett det som samma sak. Så man kan säga att Staten borgar för bostäderna. Så helt frikopplat är det knappast.

      Nej vad som hänt är att kapitalmarknaderna världen över har avreglerats.

      70% av hushållen äger sina bostäder. Men säg att de har i snitt 50% lån på dem. Bankerna är alltså landets största fastighetsägare. Men det stämmer inte heller. För bankerna har finansierats genom att hypoteken säljer obligationer marknaden. Där är Svenskar, men även utlänskt kapital stora köpare. Det är alltså amerikanska hushållens pensionsbesparingar som äger en stor del av våra bostäder….. å andra sidan äger många svenskar säkert jänkarnas bostäder på liknande sätt.

      Det är inte fel att svenskarna tar lån, det är inte fel när skulden växer, det är inte fel att äga sin bostad. Tvärtom.

      Problemet är när någon eller några har tagit för stora lån….. då brukar det förr eller senare sluta i tårar på ett sätt som drabbar oss alla.

      Det gäller att skilja på äpplen och päron här och det verkar vara svårt för en del!

  12. Lediga Ludde skriver:

    Jag uppskattar mycket Kortsikts-bloggen. Naturligtvis för att Ga Stan är så aktiv som skribent och så kunnig. Men Ga Stan får ej bli irriterad för mig då jag är så enveten i bostadsdebatten.

    Vi hade en gång 100 procents marginalskatt, Pompirripossa-debatten. I detta läge började våra miljonärer missbruka ränteavdraget.

    Räntebidraget infördes av socialdemokraterna för att ge möjlighet för ”vanligt folk” att köpa sig ett hus. Ingen social reform har väl varit så framgångsrik. Ingen social reform har väl varit så framgångsrik. Det.var i stort sett omöjligt under andra hälften av 1900-talet att bli förmögen om man ej tagit lån och köpt sig ett hus eller en bostadsrätt hos HSB eller Riksbyggen, Bostadrätten och ränteavdraget var två socialdemokratiska verktyg för att höja bostadsstandard för svenska arbetare och att ge dem ett kapital.

    Sedan blev detta naturligtvis utnyttjat till max av våra flinka affärsmän. Historierna var legio i tidningarna om hur våra direktörer nolltaxerade. I stället för att betala 100 procent i marginalskatt. De tog stora lån och köpte sommarstugor, segelbåtar och som Erik Penser berättat i en bok, att han byggde upp en vinkällare med hjälp av ränteavdraget. Med hjälp av ränteavdraget kunde de noll-taxera.

    Debatten mot ränteavdraget som var så väl tänkt blev hård. Sen kom den ”underbara natten” (ni som är unga får kolla på nätet vad det var). Ränteavdraget minimerades till dagens nivå.

    Samtidigt har det införts införts gränser för hur ränteavdraget kan begränsas.

    När prisbelönade ekonomijournalisten Andreas Cervenka skriver i SvD att barnbarnen kommer i en framtid att fråga: ”Farfar var tog ni ej bort ränteavdraget medan tid var” då är tid att reagera.

    Den så populäre ekonomijournalisten med så stora visioner åt alla håll och kanter och även framåt, kan ej med sin kunskap bidra med något mer och annat i bostadsdebatten än att föra fram att ränteavdragets vara eller inte vara, är en ödesfråga.

    Jag har roat mig med att skriva till flera aktiva debattörer i bostadsdebatten om de har bostadsrätt eller villa. I stort alla bor i hyreslägenheter och har till sin förtret missat uppgången av villor och bostadsrätter.

    Men så fort priserna går ned skall de själva köpa. Är detta seriös bostadsdebatt?

    Jag har skrivit till Andreas Cervenka om han äger villa eller bostadsrätt och ej fått svar. Därav drar jag slutsatsen att han bor i hyresbostad. Därav hätskheten mot ränteavdraget.

    Riksbankschefen Stefan Ingves bor i villa utan lån. Hans inkomster från anställning vid Världsbanken i USA har möjliggjort detta. Finansinspektionens generaldirektör bor i villa liksom uppenbarligen vår finansminister. De har två senare har en mer förstående inställning till ränteavdraget.

    Man kan bara inte sätta folk på pottkanten genom att slopa ränteavdraget med hänvisning till att det är en orättvis subvention.

    Förre bostadsministern Kaplan såg bara en lösning på bostadskrisen. Ta bort subventionerna för hushållen och ge dem till kommunala och privata företag i stället.

    Med bostadsminister Eriksson hoppas jag på att hushållen får behålla sina subventioner och att kommunala och privata fastighetsbolag blir utan.

    • GaStan skriver:

      Jag blir aldrig irriterad på dig. Man behöver inte tycks likadant.

      Intressant tillbakablick med ränteavdraget.

      Min syn på ränteavdraget, som jag tycker ska vara kvar, handlar om två saker:

      1. Skattesymmetri. Om du köper en obligation som ger dig x i ränta, så måste du betala 30% skatt på den ränteinkomsten. Är detta galet eller accepterar samhället detta? Ränteavdraget är samma sak fast tvärtom. Har du ränteinkomster betalar du skatt, har du räntekostnader ”betalar” du negativ skatt, dvs avdrag. Mycket logiskt!

      2, ryck inte tusenlappar från hushållen!!!!! Jag hatar åtgärder som påverkar hushållens kassaflöden negativt, för det slår mot ekonomin och alla oss andra.

      Sen som litet tillägg kan nämnas vänstern som har gjort en klassfråga av ränteavdraget. Jag är inte så förvånad då bakom deras grejer ligger alltid ideologi, aldrig fakta. Men faktum är att sett i % av disponibel inkomst så är det låginkomsttagare som drabbas hårdast om man tar bort det, alt gynnas mest om det ligger kvar.

  13. Lediga Ludde skriver:

    Jag träffade i Thailand en norsk lektor som i Oslo ägde tre ägarlägenheter. En som han bodde i själv och två som han hyrde ut. Det gav fina extrainkomster till lektors-lönen.

    Jag träffade i Spanien en slaktare från Irland som hade gått i konkurs och förlorat sin förmögenhet vid finanskrisen 2007-2008. Han hade förlorat sin slaktarrörelse med många anställda, sin egen villa och sju (!) ägarlägenheter som han hyrde ut.

    Jag nämner detta som en bakgrund till finanskrisen 2007-2008. Det talas i debatten om den nedgång som skedde med bostäder i Köpenhamn under samma tid. Vad man ej nämner att det var bara ”ägar-lägenhet” som förlorade i värde. Ej de få lägenheter i Köpenhamn som faktiskt finns som ingår i bostadsrättsföreningar.

    Bostadsrättsföreningar är något mycket typiskt svenskt. Det infördes av socialdemokraterna. Vi i Sverige skulle äga allting kollektivt. I stort sett alla bostadsrättsföreningar finns inskrivet att ägaren själv måste bo i lägenheten.

    Först under regeringen Reinfeldt infördes möjligheten till ägarlägenheter. Men det har ej slagit igenom i Sverige.

    Sensmoral av ovanstående: Sverige skonades från finanskrisen 2007-2008 genom att vi i Sverige hade bostadsrättslägenheter (ett hushåll, en lägenhet).

    • GaStan skriver:

      Jag har en annan tes. Sverige skonades från finanskrisen av ETT skäl, räntorna, real som nominellt, föll. Det finns två viktiga bakomliggande skäl till detta, mer om det längre ner.

      I Sverige äger 70% av hushållen sina bostäder. De flesta har lån, vissa har till och med rätt mycket lån. Då, för knappt 8 år sedan stod rörliga lån för 60%+. Detta gör Sverige unikt vid en internationell jämförelse.

      Hushållen räntekostnader halverades på kort tid. Pengar som istället blev liggande i plånboken…. och som sedan sipprade ut i ekonomin som fick en fin stimulans.

      Men hur var det möjligt. Åter till de två skälen.

      1, Svenska staten gick krisen till mötes med starka finanser.

      1, Låg statsskuld 2, Balanserad budget 3, överskott i handelsnettot och därmed bytesbalansen. Sverige stack ut!!!! Det gjorde att vi ur ett internationellt perspektiv ansågs vara safe haven. Man vågade köpa våra statspapper, istället för som på andra ställen, dumpa dem. Det gjorde att våra räntor kunde hållas låga. Hade alla velat dumpa våra papper så hade inte det gått. Realräntespreaden mot omvärlden var gynnsam för kronan som höll sig, istället för att försvagas kraftigt som på annat håll. Det gjorde att vi inte importerade inflation vilket inte satte press på räntor och Riksbank.

      2, Riksbanken kunde, mot bakgrund av Nr1 ovan, sänka räntan och övriga räntor (läs statspapper och bostadspapper) hängde med ner. Vilket gjorde att bostadsfinansieringen blev billigare för bankerna, och därmed kunde de sänka bolåneräntorna. Särskilt de rörliga.

      Sen eftersom kronan höll sig, räntorna var låga, tillväxten mot omvärlden var okej, stark inhemsk konsumtion osv…. så gjorde det att arbetslösheten inte skenade iväg. Om man har jobb så kan man betala sin hyra/räntekostnader. Det gjorde kreditförlusterna hos bankerna inte rörde sig ur fläcken. Sverige fick ännu bättre anseende. Utlandet köpte våra bank, bostads och statspapper. Hög efterfrågan ger låga räntor. Ännu lägre räntekostnader för alla belånade, ännu bättre ekonomi, ännu bättre anseende…. och så rullade det på.

      Många länder, PIIGS, Östeuropa osv…. gjorde exakt samma sak.. FAST TVÄRTOM!

      Höga räntor och/eller kraftigt stigande arbetslöshet hade kunnat fälla vår ekonomi genom en finans- och fastighetskris.

      Men vi fick inget av det.

      Alltså dippade priserna 10-20% under en mycket kort tid (fast väldigt lågt antal transaktioner) och sen repade det sig snabbt.

      The rest is history.

      Vad kan vi lära oss av detta? Jo att väller en recession över oss så är det negativt för alla som har räntor att betala varje månad givet att man blir av med jobbet, eller för ett företag med minskade inkomster. Men samtidigt leder det till att vår Riksbank kommer göra allt för att stimulera, vilket rent bokstavligen betyder att de lättar på räntebördan för varje belånat hushåll och företag. Så rent teoretiskt så borde vi kunna ta en recession rätt bra så länge som Riksbanken har marknadens confidence att agera stimulativt…. vilket står och faller med omvärldens syn på Svenska statsfinanser, som faktiskt är i världsklass.

      Så en måttlig recession hade vi kanske klarat….

      Det är högre räntor som jag är rädd för. Vilket förvisso tvingar in oss i en ny recession….. som sen leder till räntekostnadslättnaden som gör att vi kanske klarar oss ur den.

      Problemet är att utlandet är positionerade som att Svenska bostadsmarknaden är rock solid…. och skulle det förtroendet ruckas på…. så vet jag faktiskt inte om Riksbankens åtgärder hjälper.

      Nåväl, hade varit bättre om vi kunde städa bort alla överbelånade istället….. då klarar vi både högre räntor och en måttlig recession.

  14. Lediga Ludde skriver:

    Kan någon av Kortsikts läsare eller Ga Stan själv reda ut logiken.

    Bostadsminister Peter Eriksson säger i dag att han vill fasa ut räntebidraget. Då blir bostadsrätterna billigare och då får fler möjlighet att köpa sin bostad.

    Skall det alltså bli så dyrt för de som bor i bostadsrätter att de måste flytta ut och så skall ANDRA i stället flytta in i samma bostadsrätter?????

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s