Jag vill göra en heads-up! För många är detta repetition!
Många har nog läst om Riksbankens oro för de svenska hushållens skuldsättning, Ingves säger
”Så länge skulderna stiger snabbare än disponibla inkomster så läggs hela tiden till skuld i systemet”, sa riksbankschefen till journalister på onsdagen.
http://www.di.se/nyheter/riskerna-okar-har-ar-ingves-kravlista-pa-banker-och-hushall/
Hallå Sveriges Riksdag! Ge Thedeen mandatet att införa skuldkvotstak! Ta ert ansvar era populistsökande ynkryggar!
Skulderna ligger på 3,784 miljarder. Lägger man till skulderna i bostadsrättsföreningarna på 428 miljarder så landar vi på ca 4,200 mdr i total hushållsskuld. 3,400 av dem är bostadsrelaterat. Är det mycket?
Enligt Riksbanken är det ca 200% av inkomsterna. Det är en hög siffra internationellt sett och historiskt sett. Å andra sidan måste hushåll internationellt bära en större kostnad för skola, vård och välfärd än vad vi gör. Så ur ett internatinellt perspektiv klarar vi högre siffror.
4200 miljarder är 420,000kr per svensk. Men eftersom vi är 5 miljoner arbetare blir det 820,000kr per knegare.
Sen blir det knasigt att räkna på alla arbetare, då alla dem utan lån bör räknad bort.
Men låt oss inte stirra oss blinda på aggregerade genomsnittssiffror. De säger nämligen väldigt lite. Om alla hushåll hade lån som uppgick till 2X inkomsten. Då hade jag sovit väldigt gott.
Vad ALLT handlar om är sammansättningen av siffran.
Låt säga att lån/inkomst hade legat på 100%. Hade det varit bättre än 200%?
Inte nödvändigtvis. Om 100% var en sammansättning av 10% med 8x skuldkvot och 90% med 0,2x. Samtidigt som 200% bestod av 100% låntagare med 2X skuldkvot. Då hade jag varit rädd för de 10% med 8X.
Men vi vet alla att så inte är fallet. Att den aggregerade genomsnitts skuldkvoen ökat handlar såklart om att hushåll med för hög skuldkvot blivit fler. Det fattar Ingves också!
Men vi måste enas om vad som är FÖR hög. Det är rätt enkelt i teorin.
Det är den nivån som gör att INGET hushåll inte klarar sina framtida räntebetalningar givet deras inkomst. Samt att Svensk ekonomi klarar konsumtionsbortfallet, som högre räntekostnader för med sig, utan att tvingas in i recession med stigande arbetslöshet.
När vi vet detta så bör vi införa ett trafikljussystem som flaggar för hur många låntagare som inte klarar detta.
Därefter inför vi ett rimligt skuldkvotstak. Jag tror det ligger kring 5X brutto, men jag all ears för en diskussion!
Ingves trycker på andra restriktioner bör införas.
Jag anser att alla åtgärder som gör oss fattigare, dvs mindre pengar i plånboken är helt fel. Fel för att:
1, de just gör oss lite fattigare, vilket gör att vi tvingas konsumera, investera, spara och amortera mindre
2, för att de i onödan påverkar svensk ekonomi negativt
3, och viktigast av allt, de sänker inte risken, utan de ökar risken då vi allt annat lika klarar högre räntor sämre
Jag tänker framförallt på
slopa ränteavdrag, införa Fastighetsskatt, tvinga till bundna lån och amorteringskravet.
Jag ogillar också bolånetaket och tajtare bolånekalkyler. De gör det bara svårare för stora grupper som inte har rika föräldrar eller som inte gjort ”bostadskarriär” att inte komma in på bostadsmarknaden.
Skuldkvotstaket är det enda som behövs. Det gör att hushållen inte skuldsätter sig för mycket, att de klarar högre räntor. Detta utan att de får mindre över i plånboken. Det stänger heller inte ute folk från bostadsmarknaden.
Vad det gör är att sätta ett tak på priserna, då de kommer vara kopplade till inkomsterna.
I min värld är det en no-brainer!
Kortsikt's Blog 
Skuldkvotstak på 5 gånger årslönen?
Så en inkomsttagare med 36 000 kr i månaden – årsinkomst om 432 000 kr – skulle bara få låna 2 160 000 kr.
Med en bolåneränta idag på 1.3 % med rabatt, som efter ränteavdrag landar på 0.91 %, innebär det en månatlig räntebörda om netto 1 638 kr.
Med ett skuldkvotstak om 5 gånger årslönen skulle det innebära att vi med nuvarande räntekostnader säger att max 4.5 % av din lön får gå till räntor (1638/36000). Väldigt lågt.
Ok, ponera att reporäntan stiger till 2 % och att bolånet landar på 4 %, med rabatt 3.3 % och efter ränteavdrag 2.31 %. Då skulle du fortfarande bara per månad behöva netto betala 4 158 kr i ränta, alltså 11,5 % av din inkomst. Och det i ett worst case senario.
Ett skuldkvotstak om 5 gånger lönen låter extremt lågt.
Tack för att du tänker till och räknar på det. Generellt är det för mycket snack och för lite matte.
Att räkna på dagens sutuation är helt ointressant. Det är motståndskraft mot högre räntor som är intressant, inget annat.
För det första är det inte fel att utgå från 2% styrränta. Det känns väldigt rimligt!
Men vid 2% ränta så tror jag vi måste tänka oss att rörlig bostadsutlåning ligger på 2,5%. Det är rimligt ur ett historiskt perspektiv och ett kreditrisk perspektiv.
Sen tror jag man måste räkna med ett historiskt snittpåslag om 1,5%. Således landar det rörliga lånet på 4%. Rabatt gäller inte genomsnittet så det bör vi inte räkna in. Jag har inte räknat med ränteavdrag. Dels för att bankerna inte gör det, men även för att det finns en risk att den kan plockas bort, och då måste låntagarna ha beredskap för detta. Men låt säga att det ska räknas in, då landar räntan på 2,8%.
Det är 5,040kr.
Jag vet inte hur mycket skatt man betalar i månaden, men man får väl över 27,000kr i disp?
Det är knappt 19% av disp inkomst. Man har över 22,000kr att leva för. Det borde inte vara några problem samtidigt som det inte ger så stora negativa effekter på ekonomin.
Du måste ta höjd för
1, att inflationen vid extremt resursutnyttjande kan slå över 2% och då tvingas Riksbanken att temporärt ta fajten genom att lägga styrräntan över inflationen
2, vi kan få en tajt sits på globala räntemarknaderna, vilket gör att räntor inom bank- och bostads upplåning spreadar isär mot statspapper vilket temporärt gör bolåneräntorna ut mot kund höga
3, och som jag sa, det är högst tveksamt om vi ska räkna in ränteavdraget. Det är en omvänd skatt som kan avskaffas helt plötsligt
det är möjligt att 5X är lite konservativt… men frågan är om vi inte ska ha slagsida mot det konservativa istället för motsatsen?
Egentligen spelar det inte så stor roll då priserna ändå kommr att anpassa sig efter lånelöftena…. så folk kommer ha råd med samma objekt som idag. Det är bara priserna och lånen som blir lägre….
För lågt tak
5 ggr årslönen är för högt, mer rimligt med 5 ggr disponibel inkomst.
Det är liksom ingen rättighet att få låna exakt det beloppet man själv tycker sig vara värd i kreditvärdighet. Nu vet jag inte vilken bank du har/åsyftar men över 5 ggr brutto är mer än de flesta banker godkänner.
Ok,
Vill du härleda i siffror varför du tycker 5X brutto är för högt, och varför 5X disp är bättre.
Som sagt, stryper vi lånen för mycket så får vi en negativ press på priserna, med negativa följdeffekter. Det vill vi undvika, utan att rucka på målet för skuldkvotstaket som är det primära såklart!
Disponibel inkomst är mycket mer relevant än brutto. Det är ju knappast så att man kan betala sina utgifter med vad man betalat i skatt.
Någonstans måste man ju ändå bestämma sig. 5 ggr brutto är redan en realitet och ett tak. Vissa bank(er) har nyligen slopat nyutlåning för reparation. Räcker det?
Ponera att kraven skärps till 5 ggr disponibel inkomst. Det skulle i praktiken ta udden ur de värsta excesserna i främst Stockholmsområdet vilket skulle vara önskvärt ur risksynpunkt och minska risken för en bostadskrasch med spridningar till resten av landet.
Dvs det är bättre att få en måttlig sättning som 5 ggr disponibel inkomst eventuellt skulle innebära istället för att få en rejäl sättning som 5 ggr brutto kan innebära.
Man får låna mer vid 5X brutto än netto. Alltså blir sättningen större vid netto! Den initiala sättningen alltså. Vid en ränteuppgång är det lindrigare vid netto såklart.
Jag har talat om initial sättning..
Vi måste först fastställa alla låntagares skuldkvoter, både baserat på brutto och netto. Dvs senast tax inkomst sett till totala skuld, ink brf skuld.
Sen kan vi bilda oss en uppfattning vad ett tak på X, brotto el netto, kan tänkas slå mot priserna. Vi vill ju minimera prispåverkan då det sannolikt får negativa konsekvenser. Detta utan att tulla på takets målsättning, dvs att fastställa rätt nivå på skuld/inkomst som gör att låntagare klarar stigande räntor och samtidigt får en hanterbar effekt på vår ekonomi.
Med tanke på hur lånen ökar är jag skeptisk till att bankerna praktiserar interna tak till fullo.
Men exakt vad är negativt med en svag initial sättning?
Är ju tusen ggr bättre än en rejäl initial sättning som kommer att bli fallet vid generösa lånevillkor.
Kalkylerna blir ju faktiskt helt sjuka vid brutto.
Ta en höginkomsttagare som tjänar 140 k brutto/mån. Det låter ju helt fantastiskt på papperet men ger ”bara” 73 k ut.
Så antingen får personen i fråga låna 8.4 mkr med bruttoalternativet eller 4.38 mkr vid nettoalternativet (5 ggr i båda fallen).
Vad tycker du är rimligast? För mig är det solklart att 5 ggr netto är rimligast för att undvika överbelånade hushåll.
Nej kassaflödesmässigt är det i teorin inte negativt, men många branscher blir lidande med neg följdeffekter för konsument och businessförtroende vilket ger utterligare ringar på vattnet.. så prisförändringar spelar roll.
Därför ska taket maximeras, så att det får minimal effekt, men det måste vara tillräckligt lågt för att uppnå målet att klara högre räntor.
Du vill inte trigga igång en kris. Tänk på att ett tak bara berör nya låntagare. Du vill inte sabba för de som redan tagit lån, för stora lån. Du vill minimera effekter för dem.
Det är inte så många som tjänat 140,000kr brutto… men jag förstår din poäng.
Men även vid 5X brutto har din höginkomsttagare 35,000kr i räntekostnader f ränteavdrag vid 5% ränta. Det borde han klara av! Han har mer över än de flesta att leva på ändå.
Sen kan man ju fundera på om man bör ta höjd för om han blir av med jobbet eller ej?
Den vägen tror jag inte på då hushållens belåning inte bör baseras på A-kassa. Vi lär ju inte få 100% arbetslöshet.
Vi måste acceptera framtida recessioner. De kommer ha negaitva effekter för alla branscher. Men det viktiga är att med rätt belåning så kan vi undvika en finans och fastighetskrid
Man kan också fundera på höginkomsttagarens inverkan på ekonomin om hans räntekostnader går från 7,000 till 35,000kr.
Men jag är inte hundra på vad som är bäst av brutto el netto. Taket ska sättas så vi uppnår målet, fast med minimal inverkan på prisbilden…
Det är såklart alltid svårt att bestämma vad man ska ha med i sina analys. Däremot tycker jag att det är lite konstigt att folk ofta väljer att räkna bort ränteavdrag samt ränterabatt. Jag antar att folk med större lån oftast har bättre koll på ränterabatter och att banker ganska lätt ger dem en hyfsad rabatt. Man vill inte förlora en kund som underlång tid kommer ge mycket och relativt säker vinst.
Nästa är ränteavdraget, visst det skulle absolut kunna försvinna. Men hur stor är sannolikheten? Politiskt känns det som en väldigt stor risk och det skulle nog resultera i rejäl förlust av storstadsväljare. Om vi ska säga att det inte räknas med så blir det svårt att säga att säga att vi ska räkna med hela löneutrymmet som folk har idag. Skatten skulle ju kunna höjas avsevärt.
Om vi nu utgår från att en person tjänar 36 000 kr så får han/hon ut ungefär 27 000 kr efter skatt. Vi antar sedan att personen i fråga köper en lägenhet med fasta kostnader (internet, el, värme, försäkring och avgift) på 3 000 kr och man vill inte lägga mer än 30% av sin nettoinkomst på boende. Då kan man betala 5 100 kr i månaden, vi antar sedan att man får 0,7% rabatt på listräntan och 30% ränteavdrag samt att man ska uthålligt kunna klara en listränta på 5%.
Det ger lån på lite dryg 2 miljoner eller 6,2 x nettoinkomst eller 4,6 gånger brutto.
Om vi istället säger att man kan gå med på att lägga 40% på sitt boende vilket ger 16 200 kr kvar att leva för, då skulle man kunna lån 3,1 miljoner motsvarande 9,5 gånger sin nettoinkomst eller 7,2 gånger sin bruttoinkomst.
Detta är utan amortering. Lägger man till 1% årlig amortering av lånet blir månadsandelen med dessa två exempel 36%, (kvar att leva på 17 000 kr), 50% (kvar att leva på 13 600 kr).
Jag tycker att även scenario två känns relativt OK kanske speciellt i början på sin bostadskarriär.
Självklart vore lägre skuldsättning bättre, men vi är där vi är. Skuldkvotstak är rimligt och så vitt jag kan se bästa lösningen. Däremot tror jag att man skulle lägga det lite högre, säg kanske runt 6-6,5 x bruttolön. Detta skulle nog mer ligga i nivå med de lånelöften som folk får i dagsläget och därmed minska risken för ett prisfall som riskerar att ge en del spridningseffekter.
Bra att du räknar!
Eftersom priserna är en funktion av Lån+Ek, och EK är en funktion (till 99%) av Lån+EK, så är priserna helt styrda av storleken på lånen. Lånelöftena bestämmer alltså priserna.
Så om vi är tuffa i kalkylen så blir priserna lägre, är vi inte det blir de högre. Allt annat lika. Det finns andra parameterar som spelar roll men i grunden handlar det om detta.
Så om man tänker ensidigt, så vill vi ha ett så tufft skuldkvotstak som möjligt. Vinsterna av detta är stora. Dvs belåningen blir låg – mer pengar över till annat, riskerna minskar för en kris osv….
Men det kommer ge avtryck på priserna. Vi kan anta att även det ger negativa konsekvenser. Så enligt mig måste man ställa ”de positiva med ett tufft skuldkvotstak – mot – det negativa med svag prisutveckling”. Samtidigt som skuldkvotstaken aldrig får vara högre än att det äventyrar målet, dvs att 1, hushållen ska klara en ränteuppgång utan att tvingas lämna sin bostad och 2, inverkan på svensk ekonomi är hanterbar.
Men åter till vad du skriver….
Vi måste se detta ur ett samhällsekonomiskt perspektiv. Dvs aggregerat sett. Alla förhandlar inte sig till rabatt. Vissa fixar rabatt, vissa är lata och dumma och till och med får ”omvänd” rabatt, och andra får snittränta. Jag anser inte att när vi räknar på detta så kan vi utgå från rabatt faktiskt. Bankernas vilja och kapacitet att lämna rabatt kan också svänga.
Vad gäller Ränteavdraget, som jag är helt emot att avskaffa, och som jag tror är mycket svårt att avskaffa politiskt, så borde det inte heller ingå. Du säger att sannolikheten är låg att det avskaffas. Jag håller med. Men jag vänder på argumentationen och säger: det finns ändå en sannolikhet att det kan avskaffas. Hushållen ska inte ha mer lån än de klarar av att serva vid 99% av alla marknadsförhållanden.
I ditt exempel där du skruvar ner KALP beloppet, så undrar jag, hur mår svensk ekonomi om tillräckligt många gör så? Idag när räntan är nästan noll spelar det ingen roll, men vid en ränteuppgång. Ett skuldkvotstak utgår från den inkomst du har. Så ska det vara. Inte A-kassan. Men om vi sätter taket för högt, så kan en ränteuppgång stjälpa konjunkturen, vilket gör att folk mister jobbet, och då ska de serva lånet med A-kassan. Det i sig är ett kvitto på taket är för högt. Eller?
Sen det här med amortering är inte jag så förtjust i. Hellre ett litet och välbalanserat lån utan amortering, än för stort lån med amortering.
Den här diskussionen blir som sagt mycket enklare att ta till sig av om du tänker att priserna är lägre.
Det är bättre att en lägenhet kostar 2mkr och hushållet som bor i den har 2 mkr i lån, än att samma lägenhet kostar 4mkr och hushållet har 4mkr i lån.
Det finns liksom inget självändamål i att sätta ett högt tak. Dvs det innebär inte att många inte kommer kunna köpa det dem vill. Priserna anpassar sig efter lånen.
Så egentligen skulle man kunna sätta 1X skuldkvotstak. Det innebär över en natt att alla säljare får dåligt betalt för köparna sitter på små lån att betala med. Sen när de sålt får de ett litet EK, och får i sin tur ta ett litet lån. Vilket gör att priset på nästa bostad de köper blir låg. Problemet är inte att de kommer sälja och köpa till ett lågt pris. De får en otroligt liten skuldsättning, små räntekostnader, noll risk att inte klara sina räntekostnader osv…. bara positivt.
Men vi OCKSÅ att om priserna sjunker kraftigt så slår de mot
Konsumentförtroende faller, då EK bland hushållen faller
Flera branscher påverkas direkt negativt, bla bank, mäklare, byggfirmor, byggvaruhus etc
Men nästan alla andra branscher påverkas också då de har kopplingar till ovanstående (typ att bank- och mäklarfolk äter lunch någonstans)
Massor av hushåll hamnar med negativt EK, för att de tagit för stora lån senaste 10 åren, vilket gör att de börjar amortera, vilket slår mot ekonomin
Marknaden för Bostadsobligationer kan börja svaja om underliggande värden faller kraftigt. Utlandet börjar kränga.
När utlänningarna sålt sina bostadsobligationer, så växlar de svenska kronor, varpå kronan försvagas.
Svag krona leder till stigande inflation, som är av den skadliga typen då det inte har att göra med att vi får det bättre
Högre inflation, högre räntor, svajig bostadsobligationsmarknad, gör att räntorna kommer stiga på bolånen. Skapar problem för alla med lån.
SÅ NEJ, man kan inte sätta det till 1X, för de indirekta följdeffekterna blir så negativa. Trots att nya låntagare får små lån, och ändå kommer kunna köra en bostad.
Men som jag har skrivit, låt oss införa trafikljussystemet först. Då vet vi i procent hur många låntagare, och andelen av lån, som skulle påverkas vid X Skuldkvotstak. Jag tror det kan bli vägledande för var det ska ligga. Ligger 3% över 5X, ja då kan vi utgå från att priserna inte kommer påverkas så mycket vid ett tak på 5X. Är det istället 23% av lånen, då är det klart tveksamt om vi ska lägga det på 5X för då kan följdeffekterna bli alltför negativa.
Ett trafikljussystem borde vara enkelt att implementera, för det påverkar ju inte någon.