Ska man binda bolånen?

Simon, en av bloggens vänner, undrade om man inte borde binda sina lån på 5 år. Räntan på de lånen understiger nämligen inflationsmålet. Det kanske inte är en sån dum ide. Men jag tänkte ha en något mer utförlig diskussion kring hur man bör resonera.

Vad får man pröjsa för en 5-åring idag efter lite prutande? 1,70% efter lite förhandlande? Den rörliga ligger väl på cirka 1,30%?

Det är ganska enkelt att räkna ut vad bankerna tar betalt för. För att kostnaden ska bli lika hög, så bör den rörliga räntan gå från 1,30% till 2,10% under den 5-åriga löptiden. 1,30+2,10=3,40/2=1,70%. Gör den det linjärt så blir kostnaden lika stor som att binda på 5 år.

2,10% är 80 punkter högre än dagens rörliga ränta. Man prisar alltså in att 3m Stibor, som man generellt kan säga är de rörliga bolånens finansieringskostnad måste stiga från dagens -0,41 till +0,40% över en 5-årsperiod. Generellt kan man säga att det är samma sak som att Ingves höjer 3-4ggr med 25 punkter per gång under den här perioden. Tror man på mer än det…. då ska man binda. Annars inte!

Vad är sannolikheten?

Jag frågar du ekonomerna i Sverige så tror de på en första höjning nästa år, och sen rullar det på. Det skulle betyda att redan under 2019 så har Riks hunnit höja med 3-4 ggr. Å andra sidan har de haft liknande prognoser många gånger tidigare och har haft väldigt mycket fel genom åren. Jag säger inte att de har fel. Jag säger bara att de saknar prognosförmågan. Dvs det finns inget prognosvärde i någon som säger att de tror att de ska höja, eller inte göra det för den delen. Det som är intressant är scenarioanalyser, dvs ”om det här händer, så borde Riks agera så här”. Men det är inte prognoser.

Vi kan börja med USA. För vad som händer i USA smittar Europa, och det som händer i Europa smittar Sverige. Dels handlar det om skuldberget, där statsskuld+hushållens skulder utgör ca 200% av BNP. Det gör att stiger räntorna så stiger räntekostnaderna väsentligt snabbare än de gjort historiskt. Inkomsterna (som också utgör basen för skatteintäkter som finansierar statskuldens räntekostnader) har inte stigit lika snabbt och därför får stigande räntor snabbare en bromsande effekt. Detta talar för att räntorna inte borde stiga mer än till max 1,50-2,0%. Men det handlar även om om löneutvecklingen. Arbetsmarknaden anses vara tajt. Drar lönerna drar priserna, och då måste FED bromsa snabbare. Å andra sidan så biter ju räntehöjningarna bättre än någonsin. Så base case är att man endast behöver höja till max 2%.

Mår USA konjunktur hyfsat så gör även Europa det. Så har det varit historiskt. Att ECB ska ligga på 0% för evig tid samtidigt som FED ligger på 2% är inte rimligt. Alltså kommer ECB också höja mot FED. Fast inte lika mycket då Euron är EXTREMT viktigt för EUs tillväxt, då handelsöverskottet och dess sidoeffekter är en extremt viktigt parameter. Dvs pajar exporten, så pajar även den inhemska ekonomin. USA är mycket mer uppbyggt kring sin inhemska ekonomi. Säg att ECB höjer till 1,0-1,5%. Detta för att Éuron inte strukturellt ska bli för stark. Dessutom har Europa mega slack i sin ekonomi så löneinflation kommer vi inte se på länge.

Då kan du fråga dig vad Ingves gör? Det går att resonera på två sätt.

1, Dels att Ingves priorieterar en svag krona framför allt annat. Då höjer han max till 0,5-1,0%.

2, Alternativt så är svensk ekonomi så pass mycket starkare än den Europeiska, plus att vi löper större risk att få inflation genom att arbetsmarknaden ser tajt ut på sina håll och kan skapa löneinflation (utanför kollektiv avtal alltså). Det gör att han också kommer höja till 1,0-1,5 mer i linje med Europa.

Summarsumarum är att Ingves i ett normalt scenario höjer till 0,5-1,5% inom de närmaste åren. Det talar för att du ska binda. Bankerna tar betalat för att binda i linje med det nedre intervallet. Men inte mer.

Sen finns det ytterligare tre scenarior…

1, Att lönerna är på väg att ta extrem fart i USA, Tyskland, Sverige efter många år av jobbskapande. Trots att skulden är så hög så biter inte räntehöjningar till att bromsa som jag tror, utan inflationen tar ordentligt fart samtidigt som tillväxten är fortsatt mycket god, vilket tvingar våra centralbanker in i en åtstramande politik, vilket alltså innebär styrräntor på långt över 2%…..

Detta finner jag inte särskilt troligt. Men om det blir så kommer det vara extremt smart att ha bundit lånen.

2, Egentligen spelar konjan idag på sista versen, och det vänder ner snart. Räntehöjningarna under första Scenariot kan delvis vara en anledningen till att det blir så här. Vid fallande tillväxt och inflationsutsikter så kommer inte räntehöjningar och inflationsoro finnas på bordet. Centralbanker kommer göra ALLT för att våra räntekostnader ska vara så små som möjligt. Dvs då kommer det inte vara så smart att binda.

Detta är absolut ett troligt scenario också.

3, Samma som alternativ två ovan. FAST där Sverige trillar in i en djup finans- och fastighetskris där bostadsobligationerna drar i taket, där kronan faller brant, där statspapper spreadar isär mot styrräntan då omvärldens förtroende för Sverige sviker. Inflationen stiger. Tillväxten är negativ. I det här fallet kan bolåneräntorna dra trots att Sverige är i djup lågkonjunktur. Det här är det värsta scenariot, men absolut inte otänkbart. Huruvida det kommer hända eller ej beror på hur mycket räntorna kan stiga och vilken effekt det får.

Blir det här verklighet så bör man binda räntan idag.

Som ni märker är det inte så enkelt som vissa artiklar i media försöker göra gällande. Egentligen kan det blir mer än 4 scenarior, då det kan bli en kombination av vissa. Vilket egentligen är ytterligare scenarior då det får unika effekter på räntorna.

Men trots allt 4 scenarior där man bör binda räntan vid 3 av dem. Men inte om det blir en måttlig recession där räntorna stannar kvar på låga nivåer.

Räkna på det, skillnaden mellan rörlig och 5-åring ligger på 0,4%. Ta det gånger ditt lån. Vad kostar det dig om året att försäkra dig mot räntehöjningar på mer än 3-4ggr a 25 punkter? Är det värt dem pengarna?

Du vet bankerna tar betalt för det mest troliga scenariot. Men med ”mest troliga” menas utifrån det man tror idag, som baseras utifrån den informationen man har idag. Det är inget facit. Inte ens en prognos. Men det kan lik förbaskat hända.

Många har sagt ”bind räntan” i många år…… hittills har de haft fel. Men det betyder inte att det behöver vara fel närmaste åren.

En lösning kan vara att binda hälften…. då har man varken rätt eller fel 🙂

Annars måste jag stämma in i vad Hemberg brukar säga. DET VIKTIGASTE ÄR ATT PRUTA!!!! Det är det enda man full kontroll över.

Jag skulle vilja lägga till…… ha inte mer lån än 5ggr din årliga bruttolön. En dag kommer du tacka mig!

Imorgon kommer Preliminära PMIs. På torsdag/fredag är det Jackson Hole. På fredag kommer tyska IFO.

I nästa vecka har vi faktiska PMIs samt jobbdata. Sen MÅSTE fokus riktas bort från Bannon, Nordkorea och gud vet allt till nästa budget och skuldtaket.

Detta sammantaget kan enkelt driva OMX 70-80 punkter både upp- som nedsidan

Have a nice one!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

8 kommentarer till Ska man binda bolånen?

  1. Joakim skriver:

    Hej. Jag har även tidigare läst ditt resonemang kring att skulderna är mycket högre idag än tidigare vilket skulle innebär att mindre räntehöjningar skulle ha samma effekt som större höjningar skulle haft tidigare.

    När du resonerar så, har du då även tagit hänsyn till att inkomsterna också ökat?
    Men inkomsterna har inte ökat i samma tempo som skulderna under den tid du syftar på?

    • GaStan skriver:

      Precis, det är en viktig ståndspunkt.

      Bostadslånen har dubblats sedan år 2007. Dessförinnan dubblades dem mellan år 2000, enligt de källorna jag har tittat på. Bankföreningens data vill jag minnas. Det är 200% på 17 år. Det är en effektiv ränta på knappt 7% om året. Inkomsterna i Sverige har under samma period inte legat lika högt utan drygt 3% om året.

      Sen finns det två förmildrande omständigheter

      1, Det är inte din inkomst FÖRE skatt som ska täcka räntekostnader. Utan EFTER skatt. SÅ egentligen ska man räkna på utvecklingen av disponibelinkomster sedan dess. Jag har inte de siffrorna, men de är marginellt bättre. Tänk jobbskatteavdrag

      2, En annan viktig faktor är alla nya bostadsägare. Dvs Skuldökningen handlar inte bara om att de som ägde sin bostad år 2000 även äger den idag, fast med väsentligt större lån. Även om det är vanligt. Nej det finns ju de som gått från hyresrätt till att äga sin bostad. Om de gör det med rätt lån/inkomst så ökar det visserligen lånestocken, men skuldsättningen är fortfarande okej. Medan har de lånat för mycket vs inkomst är det inte det. Förstår du hur jag menar.

      MEN man behöver inte gräva så här djupt. Finansinspektionens regelbundna rapporter visar tydligt att fram till 2013 så var gruppen som inte ansågs klara normaliserade räntor extremt liten. Senaste 4 åren har den tagit fart ordentligt. Till saken hör är att Finansen räknar inte in hushållets andel i bostadsrättföreningens lån. Hade man gjort detta hade problem andelen blivit ännu större.

      Men det finns två problem som kan slå till samtidigt:

      1, den lilla gruppen, typ mellan 5-20% av hushållen som har så pass mycket lån att det inte klarar ränteuppgången utan att tvingas sälja och därmed aktivt medverka till prisnedgången

      2, alla dem som klarar ränteuppgången, men där räntekostnaderna trots allt är så stora ackumulerat att de får en klart negativ effekt på svensk ekonomi när de inte längre går till konsumtion och investeringar. Inbromsningen i ekonomin skapar ytterligare problem, ex stigande arbetslöshet, och gör så att tidigare ”rätt” skuldsatta blir ”fel” skuldsatta när de ska mäta sin skuld mot A-kassa.

      Om 1 och 2 slår till samtidigt, så kommer det inte bli vackert….. då kommer utlänningarna storsälja bostadsobligationer som bara förvärrar punkt 1 och 2.

      I efterhand kommer vi konstatera att Sverige gått genom en klassisk krasch.

      Enda lösningen som jag ser det är Skuldkvotstak. Något som borde införts för 3 år sedan när Ingves sänkte till minusränta och samtidigt sa att bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning inte är en centralbanks uppgift att reglera, utan Finansinspektionen och politikernas. Han hade rätt i sak. Synd att politikerna inte tog sitt ansvar. Kanske för att de var okunniga, kanske för att de var populistiska och hade fullt upp med val och Sverige Demokraterna. Svårt att säga….. men det var en miss! En miss som kan bli kostsam!

  2. Simon skriver:

    Stort tack för ditt utförliga svar! Fick en del att fundera på nu. Som tur är så har jag inte några bolån, så jag kan fundera utan ångest…

    Jag funderar på, utan att spekulera i sannolikheter, huruvida det är smart att binda räntorna om man tar hänsyn till konsekvenserna i de olika fallen.

    Scenario 0: Binda räntan är ”fel” val, men om man gör fel val här så bör det inte slå så hårt mot privatekonomin? Det verkar lite hugget som stucket egentligen rent privatekonomiskt. Kort sagt byter man en eventuellt liten förlust mot en eventuellt liten vinst och aningen förbättrad nattsömn.

    Scenario 1: Det här är intressant eftersom att en bunden ränta bör ge väldigt stort spelrum privatekonomiskt? Om räntorna stiger till följd av att lönerna stigit så bör ju den som bundit räntan få en markant bättre privatekonomiskt situation givet högre lön och låg ränta?

    Scenario 2: Att binda räntan är här ”fel” val, men hur mycket kommer det att kosta i praktiken? Jag tror att den rörliga räntan kommer att bli mindre känslig ju lägre den faller. Ett realistiskt scenario kanske är att räntan bottnar ur på 0,5 – 1%? Mot den bundna på 1,7%. Det ger en merkostnad från 0,7%, förvisso en hög relativ skillnad, men inte så farlig i absoluta tal?

    Scenario 3: Här har man nog större problem att oroa sig för än om man band räntan eller inte. Typ att man antagligen är arbetslös.

    Summa summarum så känns det som att om man tar konsekvenserna i beaktning är det rimligare valet att binda räntan då nedsidan känns begränsad i förhållande till att inte göra det. (Om man nu inte hinner binda den på vägen upp så klart) Jag tänker inte försöka ge mig på att ange sannolikheter för ovan scenarion, utan funderar enbart kring konsekvenserna (på individnivå).

    • GaStan skriver:

      Jag delar din slutsats. Att binda räntan är ett billigt sätt att få bort mycket risk.

      Men apropå risk. De med för mycket lån kan fundera på vad som händer den dagen lånen ska läggas om och räntan är en annan!snacka om att vänta på att bli avrättad. Priserna är troligtvis ner så att sälja i det läget löser inget….det äter bara upp stor del av Ek som gör det svårare att skaffa nästa bostad!

      Grattis till att du är obelånad! Fattar att det inte är kul om värdet på din kåk halveras…. men du kommer aldrig bli uppringd av en bankman som vill att du betalar igen lånet för att du inte kunnat betala senaste räntan!

      • Simon skriver:

        Om det ändå vore så väl. Jag har inget bolån eftersom jag bor i hyresrätt, och lär så förbli under en tid. Om nu inte våra farhågor besannas, då kanske jag får råd med en bostad.

        Tror dock som dig att det är lånenivån som är problemet på samhällsnivå. Värdet på kåken är ganska ointressant så länge det inte vankas stora renoveringar eller flytt. Så länge man kan betala räntorna så har man åtminståne tak över huvudet.

      • GaStan skriver:

        Problemet är att folk gläds mer åt marknadsvärdet, än bekymras över storleken på lånn. Folk vill hellre äga en kåk som är värd 3mkr med 1 mkr i lån på, än äga en obelånad kåk som är värd 1mkr. Det förbryllar mig, då detta är så korkat!

  3. Treåringen är intressant skriver:

    Den stora frågan är väl inte om man skall binda på 5 år utan istället på 3 år: Just nu ligger ju 3-års räntan 1 punkt under den rörliga räntan!

    Varför binder inte alla räntan på 3 år? Det är ju billigare än rörligt och räntan lär väl inte sänkas under de kommande 3 åren?

    • GaStan skriver:

      Superbra input, tack!!!

      Ja 3-åringen prisar 0 höjningar inom 3 år och 5-åringen 3-4 höjningar inom 5 år… så det är en no brainer…

      Ska man vara petig måste man se till vad lånekostnaden blir år 4 & 5 när man lagt om det år 3…. men jag tror ändå det är en rätt bra ide!!!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s