Nån ljuger

Läste nedan artikel, där bankerna redovisar sina officiella kalkylräntor som används för att faställa lånelöften. Löften som ligger till grund för hur stora lån som beviljas. Lån som sedan är helt avgörande för hur mycket man kan lägga på sin bostad, och som därför är helt avgörande för våra bostadspriser. De redovisar kalkylräntor på mellan 6-8%.

http://www.di.se/nyheter/sa-mycket-kraver-bankerna-att-du-ska-kunna-betala-i-ranta/

Men någon ljuger. Nordea säger att man legat på 8% senaste 10 åren. Samtidigt vet vi att lånestocken av bostadslån dubblats senaste 10 åren. Samtidigt har lönerna vuxit med ca 35%. Har dessutom kalkylräntorna legat fastspikade på höga nivåer och KALP nivåerna knappt har ändrats så går det rent matematiskt inte ihop.

 

Två exempel.

Min svägerska köpte nyligen lägenhet på Söder i Stockholm. Hon köpte för ca 5mkr. Varav 4mkr var lån och 1mkr EK. Om banken räknade med ex 7% kalkylränta så tog de höjd för att hon ska klara en månadskostnad på ca 23,000kr. Hon är åklagare och tjänar 45,000 i månaden. Hon har ut 32,000. En Kalp på 9,000kr i månaden ska räcka till allt annat, ink avgiften på ca 3,000kr. Är det en rimlig kalkyl. Min gissning är att de frångår sin kalkyl. De sa att pga hennes yrke så lånade de gärna ut till henne!

Ett annat exempel är en mycket nära vän som köpte villa på Lidingö för 12mkr. Lånade 8mkr. Vid en kalkylränta på 7% så räknar banken med att de klarar 47,000kr i månaden. Familjen, med 3 barn, har ut 70,000kr efter skatt. Ska de klara sig på 23,000 i månaden? I det här fallet sa banken att de var nöjda med att de kunde gå in med så mycket EK.

Om bara jag har två exempel… hur många finns det inte då?

Om bankerna hade så höga kalkylräntor, normala KALP nivåer osv. Varför är de emot införandet av ett Skuldkvotstak? Det skulle ju inte några som helst problem. Min gissning är att de i normala fall håller sig till sin standardberäkning. MEN om kunden har gott om EK, medlåntagare (dvs snälldumma föräldrar) eller en viss typ av arbete så vill de kunna göra avsteg från praxis och bevilja större lån!

Att lånen har kunnat växa så snabbt senaste 10 åren samtidigt som inkomsterna inte gjort det, är BEVIS för att de inte hårdnackat kan följa sin fastspikade kalkylränta. Det går liksom inte ihop matematiskt i så fall!!

Eller har jag missat nåt?

Varför kan åtminstone inte FI reglera bankerna att varje år lämna ut uppgifter på sina låntagare med aktuella lån och taxerade inkomster. Om alla gör rätt så har de inget att oroa sig för!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

10 kommentarer till Nån ljuger

  1. Man blir mörkrädd när man läser detta, men samtidigt har det varit på tapeten ett tag. Det går inte helt enkelt inte att undgå. Jag tror att det fallerar någonstans 20-21. Kanske tidigare. Jag är glad att jag äger en hyresrätt. Jag har bett vänner och bekanta att se över sina bolån men det värsta av allt är att de är för naiva för att ta det på allvar.

    Winter is Coming

    • GaStan skriver:

      Jag skissar ju på Börstopp 2018, Konjunkturtopp 2019 och Recession 2020

      De flesta är mer glada över värdet på sin kåk än oroade över storleken på sina lån. Det är ett problem!

    • GaStan skriver:

      Men det är en knepig sits många sitter i. Jag kan dra ett exempel. Om mig själv!!!

      Jag och min familj bor i villa i en Stockholmsförort. Värdet på kåken tror jag ligger kring 14mkr. Vi har 4 mkr i lån.

      Jag kan ärligt säga att jag är mer bekymrad över mina 4mkr i lån, än jag gläds över 10mkr i EK.

      Vad kan jag göra?

      För det första har jag frågat mig och min fru, ska vi bo kvar i Stockholm. Absolut, vi har båda jobb som vi gillar, barnen är rotade och går i skola och dagis med kompisar. Vi har ett brett umgänge. Vi trivs. Vi vill inte flytta.

      Vad har man för möjligheter?
      1, Bo kvar
      2, Byta ner sig till ett hus för 10mkr, och därmed vara skuldfri
      3, Flytta till hyresrätt.

      Nr 3 är inte aktuellt då vi vill bo i villa, och hyra hus är ingen höjdare av många skäl. Faktum är att vi gärna vill bo kvar i samma förort som vi gör. Helst samma kvarter.

      Då kvarstår alternativ 1 och 2. Får vi en fastighetskrasch så halveras priserna. Vad spelar det för roll om vi bor i ett hus som går från 14 till 7 jämfört med ett som går från 10 till 5. Det är ju bara en värdering. Det slår inte alls mot kassaflödet. Så det kvittar nästan.

      Det kokar ner till om vi klarar vårt lån på 4mkr. Vi har bundet större delen av lånet. Men en dag ska även det läggas om och då är räntorna vad de är. Vi har räknat på en bolåneränta om 5% vilket innebär 200,000 i räntekostnader om året. Eller ca 17,000kr/mån. 12,000kr efter ränteavdrag. Det klarar vi utan problem. En ökad kostnad JA, men vi klarar det. Till och med om vi tappar en inkomst, trots att det blir tajt.

      Så vår bedömning är att vi ska bo kvar. Även om någon skulle komma fram till mig och säga, Hej, Jag har facit, och jag vet att 2020 halveras priserna på Stockholm bostadsmarknad, så skulle jag bo kvar.

      Värdenedgången skulle man kunna se som trist. Men för mig är det inget alternativ att flytta till en villa i Norrbotten.

      Det enda resonemanget som är relevant för oss är:

      1, Klarar vi lånen även vid högre räntor och/eller förändrad inkomstsituation. JA, högst troligt
      2, Månadskostnaden kan i en annan räntemiljö lätt hoppa upp 10,000kr i månaden. Tycker vi det är värt de pengarna, givet att vi bor lite bättre, vs om vi byter ner oss till ett hus för 10mkr (som hade gjort oss skuldfria). Den här frågan är för oss nästan mer relevant än fråga 1. Kommer man i ett högränteläge banna sig själv att man bor lite för bra i förhållande till vad det kostar? Just den månaden när räntekostnaden är som högst kanske man hade kunnat tänka sig att bo lite sämre? Eller inte! Det är vad det handlar om för oss i praktiken. Inte om fastighetspriserna ska halveras eller inte.

      Så vad tycker ni? Tänker jag fel?

      • hubaso skriver:

        Jag tänker så här

        Risken man tar med att bo kan inte riktigt jämföras med risken man tar när man investerar. Boendet ger vissa avkastnignar som man inte kan få från t.ex. aktier. Det gör att jag anser att man bör värdera risken annorlunda.

        Jag har nyligen flyttat till ett radhus i en förort till stockholm. hade jag velat betala mindre hade jag i princip kunna välja på att bo mindre eller längre bort. Vi har valt en storlik som vi tycker är rimligt men absolut inte stor. Så mindre hade inte varit ett rimligt alternativ. Så andra möjligheten hade varit att bo längre bort. Detta skulle ge minst 20 min längre restid per dag. Vilket påsikt blir en hel del tid man betalar. Helt enkelt betalar heller en högre kostnad per månad och har mer fritid än tvärtom.

        Sen för att minska risken för problem tycker jag att bästa möjligheten är att 1) skapa en stor buffert som kan användas som räntan skulle bli väldig mycket högre en kortare tid. 2) minska storleken på lånet.

        Tar vi ditt exempel. Om du skulle amortera 400 k och räntan går upp så får du 10 800 i ränta i stället för 12 000. hade du haft de 400 k tillgängligt så har du en mycket större säkerhet, Speciellt om någon t.ex. skulle förlora jobbet eller bli sjuk. Banken kommer knappast tycka att det är i ett sådant läge är bra att låna ut pengar till dig.

        Kort blir väl mitt argument att vill man ha en säker situation så är steg 1 en stor buffert och ju större lån du har ju större buffert kommer du behöva. Steg 2 minska mängden lån. Enbart man kan göra en stor procentuell förändring på sitt lån per år är det rimligt att sätta det som prio 1.

        Sen väljer man att ha lägre lånekostnader så kommer man ofta istället betala med tid, vilket även det kan bli dyrt i längden.

      • GaStan skriver:

        TACK för inlägg!!!!

        Det viktigaste måste väl ändå vara att ha en skuldsättning som gör att man klarar högre räntor? Det är trygghet på riktigt. Det du nämner är bara semilösningar.

        Rent praktiskt ser jag en poäng att ha en buffert för regniga dagar.

        Men att ha en buffert samtidigt som att ha ett lån, är samma sak som att ha lånat till sin buffert. Det är nog inte många som tänker så. De ser sparade buffert pengar som sina och lånet som bankens.

        Men alla som har lån, och samtidigt köper en bil, båt eller bara sparar dem på banken, är exakt samma sak som att låna till bil, båt eller en cashbuffert på banken. Har man cash som avkastar noll, så är det i teorin alltid smartare, att amortera ner lånet som man betalar ränta på. Går man och köper aktier, så är det samma sak som att gå in på banken och låna pengar, och sekunden senare köpa aktier för dem. Något få skulle göra.

        MEN, som sagt, i praktiken har du en poäng. Att ha en buffert, om räntorna drar, eller man mister jobbet, är inte fel. Men man kan alltså lika gärna gå till banken idag och låna en årsinkomst och sätta in den på sitt sparkonto. Det är nämligen nästan samma sak.

        Slutligen, det som är bättre än att ha lån och buffert. Är att ha rätt nivå på sina lån så att man slipper ha buffert. Men det kan vara knepigt när bostadspriserna är som dem är, och man inte vill pendla för långt till stan eller jobbet.

        Många pratat även om amortering. Att amortera 400,000 är jättemycket pengar. På ett år är det 33,000kr/mån. På 3 år 11,000kr/mån. OCH det ger en ynka besparingseffekt på 1,200kr i månaden. Knappast någon game changer.

        Jag har sagt det innan…. Bättre att ta RÄTT storlek på lånet som man INTE amorterar på, än att ta för MYCKET lån som man amorterar på.

        Men det är också lättare sagt än gjort med dagens bostadspriser!

      • T skriver:

        Mycket intressanta funderingar. Själv hade jag nog funderat mer än en gång på alternativ 2 men där antar jag att barnens antal och ålder spelar in en hel del, har själv inga.

      • bel skriver:

        Bör gå att hedga bort en del av risken med ränte-terminer för att skydda sig mot värdefall på bostaden.

        Även om man inte vill hedga bort hela risken (dvs låsa fast hela värdet på bostaden) så man kan hedga en del för att bromsa fallet, sen avveckla hedgen när bostadsmarknaden är ner -20-30%.

      • GaStan skriver:

        Är inte dem rätt dyra om man vill ha lite horisont plus ge effekt vid en rätt liten ränterörelse?

  2. RA skriver:

    Hej,
    Tack för ytterligare ett bra inlägg! Jag vill erinra mig ett mycket klokt råd som GaStan skerv för många år sedan på bloggen som jag fortsatt följer idag och även rekommenderat till familj och vänner som har haft frågor om bunden/obunden boränta och om hur höga räntekostnader man bör tåla. Tyvärr så kunde jag inte hitta inlägget nu på kort varsel men det var ett mycket gott privatekonomiskt råd som jag tackar mycket för.
    I korthet gick det ut på följande. Ligg på rörlig ränta (min tolkning alternativt kortare bindningstid som är på samma nivå som dagens rörliga). Titta sedan på 5-års boräntan. Sätt av skillnaden i räntekostnad mellan den ränta du betalar idag och den 5 åriga bostadsräntan varje månad. Detta ger ju ett bra skydd mot sitgande räntor samtidigt som att du inte binder upp dig på en hög-räntekostnad i flera år samt faktiskt får ta del av sjukande boräntor.
    Detta får några väldigt positiva konsekvenser.
    – Om de korta räntorna stiger (och 5års räntan är still) kommer du ju att ha fortsatt samma månatliga upplevda kostnad även om du kommer att spara lite mindre.
    – Om 5 års räntan börjar stiga så att spreaden mellan korta och långa räntor ökar kommer du ju successivt att få sätta av lite mer pengar varje månaden i takt med att spreaden ökar – på så sätt fasar du in när marknaden tror på högre framtida räntor och har lite tid att anpassa din utgifter på.
    – Om hela kurvan stiger parallellt kommer du att få en succesivt ökad räntekostnad men den buffert du sätter av förblir på samma nivå. Om den totala summan du sätter av varje månad blir för stor kan sparandet minskas.

    Den dagen som din faktiska räntekostnad stiger över vad du anser att du kan betala i månaden så kommer du med största sannolikhet att ha en buffert att ta av. Om räntorna inte stiger så är det värsta som händer att du har byggt upp ett litet kapital.
    Det är såklart inte bombsäkert, räntehöjningen kan gå snabbt etc. men jag tror att denna ”taktik” är väldigt lämplig för de allra flesta och ger en rimlig trygghet till ett litet pris. Vill minnas att GA Stan rekommenderade att bufferten sattes i någon ”säker” hedgefond men detta är kanske inte nödvändigt för gemeneman då det i mina ögon krånglar till det lite. Du får gärna fylla på om det är något som jag missar!

    • GaStan skriver:

      Tack, jo det var ett råd som jag gav för många år sedan. Enligt mig är det lika aktuellt. Kort och gott

      Om du lånar pengar, lev som om räntan på lånet alltid är 5%. Fördelarna är uppenbara!

      Jag vill dock komplettera rådet med att ta inte mer lån än att du klarar 5% ränta med slopat ränteavdrag. Det är typ 5X din årliga bruttoinkomst!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s