Besked från USA

Jerome (Jay) Powell är ny FED chef. Detta är en icke nyhet. FED kommer fortsätta med sin normaliseringspolitik och gå mot en mer balanserad penningpolitik. Enligt dem innebär det en höjning till i år och tre gånger nästa år. Dvs från dagens 1,0% till 2,0%. Detta i sin tur bygger på att Philips sambandet fortfarande håller och lönerna tar sig så sakterliga över 3% i årstakt framöver vilket tvingar upp inflationen över 2%. Jag säger så här: Jag har hört den där om löneinflation i många år, och jag tror inte på den förrän jag ser den. Det betyder att dagens lönetakt är morgondagens lönetakt. Det innebär att Core PCE kommer lyfta från dagens låga 1,3% mot 1,7-1,8%, men knappast etablera sig över 2%. Givet detta bör inte FED gå högre än 1,5% i styrränta. Dvs två höjningar till. Inte fyra. En i december, och en i mars alt juni. Under 2H18 så kickar dessutom QT in med rätt stora belopp.

Marknaden verkar vara på min linje. Skulle marknaden tro på 2% styrränta i december -18 så kommer 2-åringen stå i minst 2,5% och 10-åringen 3,5%. Då har statsobligationerna en bit kvar. Hade marknaden trott på detta, samtidigt som ECB är duviga så skulle dollarn varit på en helt annan nivå än där den är idag. Samtidigt ska sägas att det var längesen marknaden slutade tro på ekonomer och centralbanker. Marknaden har länge jobb efter devisen, seeing is believing. Man prisar för fan inte ens in höjningen i december till 100%.

Trump verkar få igenom ”sin” skattereform, som beräknas kosta 1,500mdr dollar över en 10-års period. Utslaget per år är det 150mdr. Det är ju inte ens 1% av BNP så det behövs ju knappt finansieras tänker jag. Det är ju felräkningspengar om tillväxten blir stark, då skatteintäkterna lär kompensera för detta. Det viktigaste är kanske att bolagsskatten sänks från 35% till 20%. De rika blir rikare, då jag inte ser hur detta ska driva upp de låga lönerna. Men jag kan ha fel! Jag måste erkänna att jag inte är helt påläst. Ber att få återkomma!

Tyska Mfg PMI kom in på 60,6 mot flash 60,5 och fg 60,6… fortsatt stark! Eurozonens motsvarighet kom in på 58,5 mot flash 58,6 och fg 58,1. Också bra! Europa verkar växa strax runt 2%. PMIs etc flaggar för högre tillväxt än så. Innebär det att Europa kan växla upp ännu mer, eller finns det en diskrepens mellan PMI och realekonomin som går att förklara? Ska ta mig en närmare titt!

Amerikansk jobbdata kom idag, NFP visade på 261,000 jobb mot väntat 310,000 och fg 18,000 (uppreviderat från -33,000) . Pga av stormen får man se bägge månaderna totalt vilket blir 279,000 eller ca 140,000 per månad. Inte skitstarkt men ingen katastrof mot 310+(-)33=277,000.

Men lönerna! OMG! 2,4% YoY mot väntat 2,7 och fg 2,8 (nedreviderat från 2,9). Lönetrycket är värdelöst, och indikerar att core PCE i det korta perspektivet har inte en chans att utmana 2% målet. Okej, det kommer inte att hindra Fed från att höja i december. Men de där 3 höjningarna nästa år… de måste känna sig jävligt tveksamma milt uttryckt. Mars Ja, men sen…. Philipsanhängare kan skjuta sig själva, särskilt som arbetslösheten snart dyker under 4%!!!

ISM tjänstesektorn kom in på 60,1 mot väntat 58,5 och fg 59,8. Ekonomin dundrar på och fortsätter att skapa jobb…

Jag hade en diskussion med en kollega gällande nuvarande, påstådda, bostadskris. Eller upprinnelsen till en sådan. Jag är ju rätt tveksam. Anledningen är att hushållen får i princip låna lika mycket idag som innan då bostadsobligationen inte rört sig ur fläcken. Om amorteringskravet är 2 eller 3% är också underordnat. Införande av 2% gjorde ju typ ingen skillnad. Det är inte heller alla i marknaden som köper dyrare än 4,5X. Så långt var vi faktiskt överrens. Plånböckerna är fortsatt välfyllda. Då kvarstår faktorn utbud/efterfrågan. Den är knepigare.

Tidigare kan man illustrera marknaden så här:

Det fanns 100 objekt till salu. 90 av dem var säljare som säljer för att byta upp sig. De är således också köpare. 10 sålde för att de ska flytta till seniorboende, spanien eller har dött.

Frågan är hur det såg ut på köpsidan tidigare. 90 st var ju köpare enligt ovan. Var 10 st förstagångsköpare så var marknaden i balans. Var det 30 st var den inte det. Då fanns det 120 köpare. 100 eller 120 köpare, det är frågan?

Den teoretiska implikationen på priserna är följande. Säg att det fanns 120 köpare, den som har mest har 120mkr, den som har minst har 1mkr. Eftersom det bara finns 100 objekt så går det dyraste för 120mkr, det billigaste 20mkr. Den som har mindre än 20mkr blev utan. Snittpris 120+20=140/2=70mkr. Det är om man tror på att det rådde ett underutbud tidigare. Något jag aldrig riktigt trott på. Visst, många förstagångsköpare får aldrig det dem vill ha, eller det läget dem vill ha, men de behöver inte hyra i tredje hand om banken beviljar lån. De köpte oftast nåt till slut. Jag vet inga förstagångsköpare som satt på svartkontrakt med ett fett lånelöfte från banken. Det är min magkänsla. Å andra sidan kändes det som att unga förstagångsköpare utgjorde en rätt stor del av köparna ute på visningar. Men det är också en magkänsla.

Priset i en marknad i balans skulle blivit, med 100 köpare, där den som har mest har 120mkr och den som har minst har 1mkr blir 120/2=60mkr.

Om jag var tvungen att gissa så skulle jag säga att marknaden var hyfsat i balans tidigare. Det här med bostadsköer och bostadsbrist handlar om alla som inte får banklån. De har inget med prisbilden att göra. De är ju inte ens med i marknaden.

Frågan är i vilket läge vi är nu?

Fortfarande kan det finnas 100 säljare, 90 som vill byta upp sig och 10 pensionärer. Men uppenbarligen även 20 nybyggda lägenheter som säljs av utvecklare. Således 120 objekt ute i marknaden.

90 vet vi är köpare. Låt oss räkna på 10 och 30 förstagångsköpare. 100 el 120 köpare.

Vid 120 köpare, och 120 (istället för 100 tidigare) objekt i marknaden så blir priset 60mkr. Dvs om det tidigare fanns ett underutbud 120köpare mot 100 objekt, och nu 120köpare och 120 objekt. Då ska priserna pressas ner.

Men låt säga att det fanns 90+10=100 köpare som jagar 120 objekt. Vad händer då? Det är detta som är intressant. Alla 100 vill ha det finaste objektet, men bara den med mest pengar kan köpa det. Det går för 120mkr, det nästa finaste går till den med näst mest pengar. Till slut är vi nere på 2 köpare kvar (med 1-2mkr på fickan), fast det finns 22 objekt i marknaden. Den köparen med mest pengar kommer ta det finaste. Teoretiskt får han det för 1mkr och 10 öre. Men grovt förenklat kan man säga att det går för 2mkr. Kvar finns en köpare med 1 mkr, 21 objekt kvar. Han hr chans att köpa det för under 1 mkr, då ingen av de 21 vill stå där med osåld bostad. Men teoretiskt finns det bara en klippare. SEn kan man diskutera klippare. Han får ju inte direkt 120mkr bostaden. Han kan trycka ner priset i bottenskiktet. Även om han betalar 1 ynka krona, så blir ändå snittpriset i marknaden ca 60mkr.

Det intressanta är vilka objekt som är det som går för 1kr, som sen blir referenspris för hela det området. Det borde vara där flest INTE vill bo. Där blir priset lägst.

Men det finns en ytterligare aspekt. Nybyggarna som står för 20 objekt har en kostnad för sina bostäder. Om de understiger dem så gör de förlust. Alltså kan de inte vara med och konkurrera när andra sänker priserna.

Min gissning är att de sänker priserna så gott de kan men de inser nog rätt snabbt vad som går att sälja eller inte. De kommer alltså om möjlighet ges att ombilda till hyresfastigheter. Givet att kalkylen håller. Hyresmarknaden är ju god. Det är ju hyresrätter till rätt pris som saknas. Så det kanske till och med är nåt positivt givet att prissättningen blir rätt. Givet att utvecklarna blir hyresvärdar istället (alternativt kränger hyreskåken till någon pensionsfond eller nåt) så minskar utbudet och då kan marknaden börja fungera mer normalt igen.

Men konklusionen är att finns det 100 köpare och 120 objekt så blir priset ca 60mkr. Om det finns 120 köpare och 120 objekt så blir det ca 60mkr. Frågan är alltså inte hur det ser ut nu utan hur det såg ut innan. Var marknaden i balans så borde inte priserna förändras. Fanns det Underutbud, så finns det en teoretisk nedsida.

Jag tror fortfarande att den stora boven är att folk känner osäkerhet och att bankerna kräver att man sålt först, innan man köper…. men jag kan ha fel.

Min kollega hävdar ändå, att pga en seg marknad, där majoriteten av de inblandade är köpare OCH säljare samtidigt, att får man ett dåligt bud på sin bostad, kommer man lägga ett lågt bud på det man vill köpa. Fair enough. Men då undrar jag, om du har 5mkr i lånelöfte, vad får dig att tro att man inte kommer försöka få finaste möjliga bostaden till dem pengarna? Han svarar, för att man inte har 5mkr, utan 4,5mkr för att EK krympte med den dåliga försäljningen. Men vadå dåliga försäljningen? Bakom den fanns en köpare med lånelöfte om 5mkr, varför skulle han bjuda 4,5mkr? Point being, precis som innan så finns det Xmkr i plånböckerna där ute. Alla dem pengarna strävar efter att köpa bästa möjliga bostaden. Så länge som det beloppet inte krymper…. varför skulle prisbilden bli annorlunda om vi bortser från eventuella utbud/efterfråge effekter?

Det finns en faktor, som skulle kunna spela in. Den som vill byta upp sig inser ju rätt snabbt att det inte är hela världen att sälja lite billigare, givet att man får köpa i procent lika mycket billigare. Mellanskillnaden, och därmed lånet, blir mindre. Det är ju inte så dumt. Detta gör att många kanske är benägna av att sälja snabbt, och lite billigare, i syfte att kunna utnyttja detta som köpare. Det kan innebära att priserna sjunker just nu. För att sen repa sig när marknaden kommer igång igen och förtroendet kommer tillbaks. För det funkar bara så länge som säljarna tror att de kan köpa lika billigt. Så fort säljarna tror på marknaden igen så blir de mer sticky on price, och eftersom nästan alla säljare också är köpare så betyder det att prisbilden hänger med upp……

Det här är svårkvantifierbara grejor helt klart!

15% säger att de får svårt att klara ökade räntekostnader på 2,000kr i månaden. Jag undrar hur frågan är ställd. Dvs tycker dem att det är trist att inte kunna äta ute för 2,000kr mindre i månaden, eller kommer de få det svårt att klara lånen och därmed kommer överväga att byta ner sig? Det är rätt stor skillnad

https://www.di.se/nyheter/skracksiffran-var-sjunde-klarar-inte-rantehojning/

Rätt skrämmande iallafall. Hur rimmar det med bankernas kalkyler som tar höjd för högre räntor?

Trevlig helg!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

18 kommentarer till Besked från USA

  1. Jakob skriver:

    Angående ny FED boss: Trump var ju ute i april och ”pratade ner” USD genom att säga att den är för stark:(https://www.google.ae/amp/s/www.cnbc.com/amp/2017/04/12/trump-tanks-the-dollar-after-saying-its-getting-too-strong.html)
    Han är också företags- och tillväxtvänlig och hans förväntade skattereform kommer, allt annat lika, stärka USD genom ett inflöde av cash till landet.
    Varför väljer Trump med denna bakgrund en relativt hökaktig ny FED chef ist för en duva? Borde han inte uppskatta en svagare dollar om han vill ha tillväxt, ökad inhemsk produktion etc!?

    • GaStan skriver:

      Jay anses vara ganska duvig faktiskt, till skillnad från andra klart hökigare kandidater…

      • Jakob skriver:

        Visst, mer duvaktig eller åtminstone mindre hökaktig än Taylor men jag uppfattar honom mycket som en business as usual kind of guy, medan det för mig hade varit mer logiskt med en ”riktig” duva, typ Gary Cohn eller Neel Kashkari som öppet uttryckt oro för den låga inflationen etc. Förstår inte riktigt vitsen att byta ut Yellen mot Powell, ser inga större skillnader i vad de uttalat för åsikter.

  2. Anders skriver:

    Om flertalet av de som skall byta (agera köpare och säljare samtidigt) i stället väljer, att binda upp sig på nyproduktion (för att man historiskt sett tjänat på att göra det i en stigande marknad), kommer detta ju bidra till (som vi nu ser) ett ökat utbud på marknaden.
    De som köpt en bostad har säkert bra ekonomi men samtidigt har de en förväntan att 2-3 år senare kunna sälja sin bostad för samma pris som vid tecknandet eller högre.

    Som jag har förstått det merparten av objekt oss bostads utvecklarna med inflyttning 2 år framåt redan sålda, de som gör bostads utvecklarnas marknad osäker är ju om de kan lyckas sälja objekt som inte ännu lämnat planeringsstadiet. Dessa objekt kan ju komma att ställas om till hyresrätter alt läggas ner.

    Nu är det upp till marknaden att prissätta bostäderna som som måste säljas, därtill lär hyresrätter bli ett populärt alternativ i en fallande marknad då man iaf slipper risken med
    fallande fastighetspriser, detta kan ju göra att bostads utecklarna kan fortsätta producera hyresrätter, då ev även det med god ekonomi ser en vinst i att bo så under överskådlig framtid.

    Därtill kommer de ökande kraven för belåning hos bankerna, de vill inte ha kreditförluster, så de kommer göra det svåre för personer att låna pengar som t.ex inte har fast jobb..

    • Gunnel skriver:

      Inte övertygad om att ställa om till hyresrätter är en sån enkel och bra strategi. Nya hyresrätter är sinnessjukt dyra. Har svårt att se att någon ser det som ett långsiktigt alternativ när de äter upp mer än 30-50% av lönen. Det kommer sluta med att det står tomma hyresrätter ist för tomma bostadsrätter.

      • GaStan skriver:

        Det ligger mycket i det. Men de har inget val.

        Har de inte möjlighet att sänka hyrorna så de får allt uthyrt?

      • Patrick Bateman skriver:

        Hyresbolagen gör enorma miljardvinster på fattiga människor

        Nu pratar jag om allmännyttans hyresrätt i sthlm

        Ja de borde sänka avgifterna. Varför ska de få med ”vinst” över huvudtaget?

      • GaStan skriver:

        Är det oskäliga hyror eller låga räntekostnader?

      • Gunnel skriver:

        Antingen kan de sänka, men då sätter de en hyresstandard för huset som är svår att ändra, och kanske inte lika lätt att sälja heller om det skulle bli aktuellt senare. Kan vara mer attraktivt att ha en låg vakansgrad men med höga hyror.

      • GaStan skriver:

        Sant, men ta en sthlms utvecklare. Många av dem här har kostnad på 70,000kr per kvadrat. 90% lån. Tanken är att sälja en 100kvadratare för 9mkr och göra 2mkr i vinst.

        Säg att det inte går, vad kan man få ut i hyra?

        Räntekostnaden på 7mkr är ca 10,000kr i månaden

      • Gunnel skriver:

        2k per kvm och år är väl en ganska rimlig hyra. Så 100kvm är ca 17k per månad. Men det blir enbart 7k över räntekostnader i ditt exempel. 84k per år. Ganska långt från 2M i vinst på en snabb försäljning. Nuförtiden vill flera ha hyresvärdar ha 3k per kvm (exv i norra djurgårdsstaden). Det ger en månadshyra på 25k per månad. Det är för två vuxna 12,5 per månad. Om 30% är rimligt att lägga på boende av lön efter skatt (se Swedbank boindex) skulle det kräva att inkomsterna är 37,5 efter skatt, vilket är en lön på ca 70…? Är det rimligt att lönen behöver vara 70 för hyresgästerna? Och inte i medel då, utan som någon slags minimigräns.

      • GaStan skriver:

        Nej det känns tajt!

        Men har de nåt val?

  3. Patrick Bateman skriver:

    Dags att gå lång i euro/sek ..usd/sek?

    Euron snart över 10 kr

    Dollarn snart över 9 kr

    Kronan faller på bra… Precis som Riksbanken vill. Borde väl vara århundradet säkraste trade närmaste halvåret?

  4. Patrick Bateman skriver:

    Dags att gå lång i euro/sek ..usd/sek?

    Euron snart över 10 kr

    Dollarn snart över 9 kr

    Kronan faller på bra… Precis som Riksbanken vill. Borde väl vara århundradet säkraste trade närmaste halvåret?

  5. @ThicketTheta skriver:

    I vanlig anda intressant ett inlägg!

    Om man modifierar bostadsexemplet ovan (med 100 st ekvivalenta bostäder) borde inte priset då vara marginalnyttan/betalningsviljan/bolånetaket av den 100:de individen? De översta 100 (av 120) borde ju rationellt och givet låg marknadsfriktion nyttomaximera sina surt förvärvade stålar. Blir lite konstigt att räkna medelpriser enligt ovan.

    På säljsidan anser jag att det kan komma att bli en inlåsningseffekt givet ett prisfall; där det fortfarande finns utrymme att betala räntekostnaderna men inte att realisera förlusten i EK (tex köper idag med 15% EK utan andra tillgångar och marknaden går ner 20%). Banken kommer då sannolikt sätta huvudet i sanden, då de inte vill öka sina egna kapitalkrav och i stället sänka rabatten på bolånet för att kompensera risken. På motsvarande sätt har utvecklarna ett naturligt golv innan förlusten på utvecklingen blir så stor att bostadstillgångarna behöver säljas på konkursauktion. Innan detta golv kan de såklart bli hyresrätter om den kalkylen går ihop.

    Priset givet en nedgång borde priset vara det som de mest säljbenägna 100 individerna av hela bostocken, som säljer till de 100 köparna.

    @ThicketTheta

    • GaStan skriver:

      Risken är absolut stor för inlåsningseffekter.

      Jag undrar lite hur du resonerar bakom de 100 bostäderna. Köpare nr 100 har 20mkr, och det skulle bli referenspriset för alla köpare, även de 99 som har mer än 20 mkr. Om det verkligen är helt likartade objekt så hade de kunnat stämma. Men så ser ju inte verkligheten ut!

      Om resonemanget stämmer så skulle 90% av köparna inte utnyttja sitt fulla lånelöfte då de ror hem affären till lägre priser. Jag har inte facit men jag tror inte så är fallet…

      • @ThicketTheta skriver:

        Kanske ska utveckla lite 🙂

        Det finns ju en hel del friktion i marknaden, alla 100 spekulanter tittar i realiteten inte på alla objekt (tex av tidsskäl) och det borde även bli mikromarknader på bostäder om 50 kvm, 75 kvm, 250 kvm etc på läge x,y och z.

        De 100 behöver endast bjuda över övriga 20 för de bästa objekten, och dess marginalnytta att lägga över en viss gräns avtar, så det borde finnas ett rationellt tak. I någon mening känns det även underligt att alla spekulanter nyttjar sin fulla budget, extremfallet i ditt exempel 120 mkr, då kanske den hellre köper ett hus i Frankrike och slutar jobba mm. Det finns ju en alternativkostnad och således ett visst tak. Samtidigt nöjer sig de flesta miljardärer med en våning på c. 25-30mkr om man vill bo i innerstan.

        Tror många närmar sig sin maxbudget, då distributionen av inkomster är rätt klustrad. I ditt exempel är det en diskret uniform distribution, medan verkligheten kanske är mer normalfördelad(?). Tror även att de med högre tillgångar lägger en mindre del av sina tillgångar i bostaden .Den högsta decilen lägger kanske 25% av sin disponibla summa, medan den undre 100%. Således blir de högsta priserna 120*25%=30 och de lägre lägger i princip max-budget.

        Samtidigt sker majoriteten av prissättningen nära den marginella nyttan/priset. Det är därför jag tror att den huvudsakliga prissättningen sker på marginalen av fördelningen (i detta fall vid person 100).

        Tror 90% använder säg över 80% av utrymmet, samt att de 90% har väldigt snarlik (klustrad) betalningsförmåga vilket gör att objekten får en prissättning nära allas deras tak.

      • GaStan skriver:

        Min tanke med 1mkr-120mkr mer skulle illustrera den som har mest och den som har minst…

        Men visst finns det en del kluster där husen går för lika mycket till samma typ av köpare. Men jag tror ändå att de köparna när de köpte ”gav allt de hade” för att kunna köpa där. Dvs de utnyttjande sitt fulla lånelöfte. Hade de haft 20% till så finns det oftast nåt annat som lockat….

        Det spelar inte så stor roll egentligen hur mycket de nyttjar av sitt lånelöfte eller hur stor andel av disp inkomst som de vill lägga på boende.

        Utan poängen att nån har mest och nån annan har minst. Och alla andra därimellan. Denna totalsumma kommer läggas på bostäder och priserna blir en funktion av den här totalsumman. Det är egentligen min huvudpoäng. Om bostadsoblisen stiger kraftigt och lånelöftena krymper med säg 20% så kommer denna totalsumma att krympa och priserna med den.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s