Ingen oro för svenska bostadspriser

Hox/Valuegard har presenterat data för svenska bostadspriser. De var stabila.

Brf priser i Sthlm, som man kan säga leder allt annat över tid, är upp c2% sedan botten i april i år. Men de är fortsatt ner 9% sedan toppen i april förra året.

Säsongsmässigt går vi in i en svagare period kommande månader. Ser man till kopplingen räntor på bankernas upplåning (långa bostadsobligationer) – kalkylränta – lånelöfte – ek – priser så borde ändå nedsidan vara begränsad. Det hela beror på hur mycket bostadsutvecklarna försöker trycka ut i marknaden. Dock borgar ränteläget för fortsatt generösa lånelöften, så summan lån+ek som ligger i köparnas(som i 90% i fallen även är säljare) fickor bör vara god. Det är snarare fajten, dvs utbudet, mot den här bulken av pengar som kan diskuteras. Som jag redogjort för tidigare så fungerar inte klassiska utbud/efterfrågekurvor på den här marknaden. Anledningen är enkel. För en vanlig produkt så är köparna bara köpare, på andra sidan står säljarna (företagen). Desto större utbud, desto lägre pris. Men här är det annorlunda. Ett hushåll behöver bara EN bostad. Dvs om det finns ett behov av 1,000 bostäder för 1,000 hushåll, så kommer det inte att säljas 1,200 bostäder om det nu finns det. 200 förblir osålda. En köpare är oftast säljare. Dvs om 200 av bostäderna tillhör hushåll, och som de inte lyckas sälja så har de inte heller pengar att köpa 200 nya bostäder. Alla priser går inte heller ner pga överutbud. De finaste bostaden kommer fortfarande att locka fram den med störst lånelöfte. Den näst finaste kommer gå till den med näst störst lånelöfte. Det är inte så att ett överutbud sänker alla priser över hela linjen. Det är därför vanskligt att dra paralleller mellan vanliga utbud/efterfråge samband och bostäder.

Men om man zoomar ut så finns det ändå fog för att tro på stabila priser framöver. Dvs dagens lånelöften borgar för goda priser. Även om Ingves höjer både en och två gånger för att hamna i linje med ECB så verkar markandspriserna kunna ta det. Då kommer även överutbudet att sjunka tillbaks då bostadsutvecklarna har skrinlagt nya projekt.

Jag skulle säga så här, räkna med stabila priser, give and take 5%, framöver. Det är inte förrän Ingves på allvar tänker normalisera penningpolitiken och på riktigt är rädd för inflation som vi behöver dra öronen åt oss. Där är vi inte ännu. Recession leder också till fallande priser normalt sett (pga fallande inkomstunderlag ger fallande lånelöftesunderlag, samt stigande spreadar mellan bostadspapper och statspapper). MEN innan recession brukar vi ha ränteuppgång. Så först det ena sen det andra.

Vad krävs för en krasch kanske någon undrar? Först måste vi definiera krasch. Låg säga att det är när Bfr priserna i sthlm faller med 30%. Det skulle lira med en 5yrs Bostadsobligationsränta på 2,5%. Det lirar i sin tur med en 5yrs Statsobligation på 2,0%, typ. Det lirar i sin tur med en 2-årig statsobligation på 1,5%, som lirar med en styrränta på 1%.

Det är ju lite ironiskt. Jag har ju tidigare gjort härledningen till att en höjning av styrräntan till 1% kommer göra att räntekostnaderna i förhållande till samlade inkomster för de svenska hushållen når c10%. När vi historiskt har hamnat i de trakterna har recessionen lurat runt hörnet. Det skulle innebära att vi får recession och en nedgång med c30% på bostadsrätter i sthlm ungefär samtidigt. Media kommer såklart skriva att recessionen gjort att priserna fallit kraftigt. I själva verket är det två separata krafter som driver den här utvecklingen. Båda har dock sitt ursprung i räntan.

ALLTSÅ, stigande ränta är nyckeln till recession och fallande bostadspriser. Stigande ränta är en funktion av strukturellt för hög inflation, som i sin tur är en funktion av stigande löneinflation. Att lönerna tar fart är primärt ett resultat av stark tillväxt och tajt arbetsmarknad.

ALLTSÅ GODA TIDER ÄR DEN BAKOMLIGGANDE KRAFTEN TILL ATT VI TILL SLUT HAMNAR I RECESSION. DE ÄR BEROENDE AV VARANDRA.

I förra veckan kom Empire NY Fed index in starkt på 25,6 mot väntat 20,0 och fg 22,6. Men frågan är inte om den laggar då Philly Fed som kom igår kom in på otroligt svaga 11,9 mot väntat 22,0 och fg 25,7. Inte bra alls faktiskt och frågan är vad den säger om läget just nu?

se nedan graf

8ABDD8D9-1CAF-432F-A07D-E33E5C60A523

Den pekar på att vi ska få en lika ruggig situation som under hösten -15 när vi hade Kinafrossa, som sedan rullade över i oljefrossa, men som fick både ECB och Fed att sansa sig vilket gjorde att världsekonomin och börserna kunde repa mod. En stor anledning var den starka dollarn. Om man jämför med idag så är oljan på högre nivå, Kina ser ut att klara sig bättre och oljan befinner sig på högre nivåer utan större mis match mellan utbud och efterfrågan. Men vi kanske bara befinner oss i lugnet före stormen.

Apropå oljan så befinner den sig på mycket kritiska stöd nivåer som absolut inte får brytas. Kinesiska Yuan får gärna också studsa tillbaks. Den börjar tangera föregående lägsta nivåer. Förhoppningsvis är det mesta taget!

Omx var nere på 1,593 och vände. Det var ju skönt att köparna hittade tillbaks. Men Håller den framöver? Jag vet inte men om den bryts så bör ni ha en del cash på banken. Håller den så kan ni gott ligga kvar i de papper ni tror på.

Dollarn stärks och det är lite mini risk off. Jag skulle gärna vilja sitta med i ett rally där Fed blir lite duvig, dollarn försvagas, CNY stärks, handelskriget lägger sig, oljan attackerar 80usd och tillväxtmarknadsfonder rallar! Väldigt få är positionerade för det och därför skulle det kunna hända. Men det är mer önsketänkande än en prognos.

Trevlig helg

ps. Det har skrivits en del om Buffets favo indikator, mcap på amerikanska börserna i relation till GNP (alltså gross nationel product, inte gross domestic product, dvs BNP. GNP inkluderar amerikanska företags vinster både i Usa och i utlandet). Den är på mycket höga nivåer, Och vissa tolkar detta som sälj. Två viktiga tankar…

1, den är mycket trubbig. Om historien varit en guide så borde man sålt typ 1998 och stått utanför sen dess. Både botten 2003 och 2009 var inte låga om man ser till historisla nivåer.

2. Egentligen kan man säga att det är en proxy för PS-talet då BNP och företagens samlade försäljning har ett starkt samband. Problemet är att börskurserna senaste 8 åren har drivits upp av vinster. Det är inte främst en stark försäljningsutveckling som ligger bakom detta, så som det brukar vara. Nej det är faktiskt att lönerna har haft en väldigt dassig utveckling, vilket gjort att marginalerna har draigt i väg. Faktum är att lönerna i förhållande till Income har aldrig någonsin varit lägre. Se graf

909C2767-8AB7-4676-8E94-929D0524AABE

Några lärdomar av detta:

1, aldrig någonsin har löneutvecklingen varit så svagt i relation till konjunktur och sysselsättning

2, om man hade antagit att lönerna mer följt ett historiskt mönster så hade vinsterna kanske varit lika höga, fast marginalerna lägre, och således försäljning väsentligt högre. Således hade PS talet varit lägre.

3, Högre försäljning hade förutsatt högre bnp tillväxt. Således hade vi haft högre bnp tillväxt och högre löneinflation. Troligtvis även högre inflation och räntor

4, men hur hade det gått med skuldberg och räntor? För det första hade skuldberget varit väsentligt lägre om räntorna varit lägre sista 8 åren

5, Det är tveklöst så att högre tillväxt spelar roll för löneutvecklingen, och därmed räntor. Men skulle komjunkturen växla upp så sitter vi ändå med skägget i brevlådan då belåningen är anpassad efter låga räntor. Får vi högre räntor så kommer det vara slutet på konjunkturuppgången. Var glad för den svaga löneutvecklingen. Det kommer inte vara för evigt!

 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.