Stoppa pressarna – jag har haft fel ränta!

Häromdagen kom HOX/Valuegard med data över svenska bostadspriser. Siffran kom in snäppet bättre än väntat men ingen kioskvältare. Jag hade inte särskilt bråttom att uppdatera siffrorna för att de inte skulle visa nåt nytt. Hade lite tid över nu på eftermiddagen och gick in och laddade ner data från Riksbankens hemsida över räntorna på svenska bostadsobligationer. Men nåt ser konstigt ut. Bostadsobligationen låg på 0,71%. Va Fan! Den låg ju på typ 0,21% för en månad sen. Vad har hänt? Sen laddade jag ner en längre serie och ser jämfört med den jag publicerat under året att de har visat fel siffror hela året. Varje månad har de legat fel med ca 0,5 procentenheter. Jag jobbar ju inte med räntor och har därför inte reflekterat över det. Jag minns hur svenska statspapper gjorde ett hopp i januari men jag vet inte riktigt varför. Hursomhelst. Jag har tankat ner den nya serien och då framträder en ny bild. Räntorna har tidigare visat att det fanns en viss uppsida på bostadspriserna, typ 5-7%. Nu visar de istället att räntorna är i balans med priserna.

Senaste tidens uppgång visar till och med en viss tendens att slå över jämfört med räntorna…. men det är decimaler vi talar om. Men om priserna fortsätter upp så finns det inte fog för detta givet bankernas upplåningskostnad för lånen och den metodiken som styr lånelöftena.

Jag tillhör ju dem som tror att Ingves höjer med 25 punkter i december, och en gång till nästa år, för att lägga sig på par mot ECB.

Någon kanske undrar vad det får för inverkan på bostadspriserna?

Så här tänker jag:

Styrränta -0,5% – ger en 2-årig statsobligation på c0,0% – som ger dito 5 åring +0,5% – som med 50 punkters kreditriskpåslag 1,0% för en 5-årig svensk bostadsobligation.

Det här sambandet stämmer inte månad till månad, men över tid är det ganska robust. Idag ligger 5yrs bostadsoblis på 0,71% så det är inte jättelångt därifrån. Den var faktiskt uppe i 1,0% i februari i år….. om man nu får lita på Riksbanken som visat fel data hela året!!!!

Hursomhelst, om Ingves höjer 50 punkter så bettar jag på att 5yrs bostadsoblisen går till 1,5%. Tittar man grafen ovan så innebär det 15% lägre Brf priser i Sthlm. Jag ska tillägga att det kommer med c12 månaders fördröjning.

Så står styrräntan i 0% i mitten på nästa år så borde vi ha 15% lägre priser en bit in på 2020. Hur det går i övriga landet är hyfsat lätt att extrapolera givet den historiska känsligheten mot Brf sthlm, som på åtminstone historiskt har varit ett riktmärke.

Det får mig att tänka…. om en normallägenhet på Östermalm kostar 100′ per kvadrat idag…. och fastighetsutvecklarna har svårt att sälja sina objekt idag. Hur mycket lättare blir det om lägenheten på Östermalm kostar 85,000kr/kvm? Man förstår varför Engelbert har cashat hem en del 🙂

Det har kommit en del sentimentsdata, dvs inköpschefsindex.

Eurozone Flash Tillverknings PMI kom in på 53,3 mot väntat 54,4 och fg 54,6. Tyska motsvarigheten landade på 53,7 mot väntat 55,7 och fg 55,9. Riktigt jävla dåligt. Men det är något vi har vetat länge, då Svenska PMI vänt ner för längesen trots svag krona. Sverige brukar ligga steget före. När valutorna i utvecklingsländer försvagas kraftigt… ja då brukar det vára en tidig signal om att det blir strul, och sånt strul får export nationen Europa att hacka. Kan USA stå rakryggad i det här undrar jag….

Från USA kom Philly in på 22,9 mot väntat 17,0 och fg 11,9. BRA! Fast Nordea är inne på att sammansättningen är inte gynnsam för ISM. Empire FED kom in på 19,0 mot väntat 22,6 och fg 25,6. Klen!

US Flash Mfg PMI kom precis in på 55,6 mot väntat 55,0 och fg 54,7. BRA!!! Lirar mer med föreg ISM som var stark. Däremot kom Flash Service PMI in på 52,9 mot väntat 55,0 och fg 54,8. Hmmmm det här är fishy? Är det tjänstenäringen som är orolig över vad som händer med priserna nu när handelskriget börjar bita? Vad innebär detta?

Nästa vecka är det FED möte. Man kommer höja med 25 punkter till 2,0%. Det intressanta är om de tror att lönerna kommer fortsätta att stiga nu….trots att det finns en del mörka moln:

1, QT a 50mdr/mån

2, FEDs räntehöjningar borde göra avtryck förr el senare

3, Trumps Fin stimulus klingar av

4, Handelskrigets effekter, även om det är oklart på vilket sätt.

5, ISM bör vända ner, ledande indikatorer pekar på det

6, Utvecklingsländer, och nu Europa, hackar, vilket brukar sprida sig. Dock har inte Kina PMI trillat ner lika mycket som börserna indikerat.

7, Effekter av när dollarn gick från 1,26 till 1,13

Trevlig helg!

ps. om nån vet varför svenska räntor hoppade till i januari, får ni gärna höra av er ds.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

2 kommentarer till Stoppa pressarna – jag har haft fel ränta!

  1. Jacob skriver:

    Tack för bra inlägg!
    Skulle du kunna förklara hur man ska läsa/tolka grafen? Tänker även på ditt ett tidigareinlägg där du bifogade samma graf och hävdade att de fanns en uppsida på brf priser, hur ser du det?
    Tack på förhand!

    • GaStan skriver:

      Bostadspriserna bestäms primärt av vad köparna kan lägga upp på bordet vid en affär. Den summan styrs av eget kapital + lån. Eftersom EK ofta skapas ur en försäljning men en köpare som i sin tur är beorende av lån, kan man enkelt säga att priserna styrs av lånens storlek.

      Lånens storlek sätts av lånelöftena. Där ingår en massa variabler som inkomst, kvar att leva på summa och kalkylränta. Kalkylräntan är en funktion av en marknadsränta med ett fast påslag.

      Den här marknadsräntan varierar mellan bankerna, men oavsett vilken man använder har den en stark koppling till bankens upplåningskostnad, dvs bostadsobligationerna.

      Så enkelt uttryckt kan man säga att går obligationsräntan upp så kommer bankerna bevilja mindre lån och då går priserna ner. Faller räntan stiger priserna.

      Det finns andra faktorer som utbud, amorteringskrav etc. men den här är den enskilt viktigaste och kommer fram till att vi får ett skarpt skuldkvotstak, vara den avgörande faktorn för priserna.

      Jag har laddat ner datan från riksbankens hemsida… men den har tydligen varit felaktig. Innan indikerade räntan, som alltså var felaktig, att det fanns en motiverad uppsida på priserna. Det stämmer inte längre.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.