Aktieportföljen i all sin ära, men Svenskarnas bostad med tillhörande lån är förmodligen den klart största posten på genomsnittssvenskens balansräkning.
Riksbanken har fått i uppdrag att utreda om fastighetsmarknaden är överbelånad eller ej.
”Professor Peter Englund, som leder en ny kartläggning på uppdrag av Riksbanken, varnar för att bopriserna i Sverige är övervärderade. Den slutsatser grundar han på den förväntade ränteutvecklingen. Varför är just hans slutsats intressant?
”Jag tycker att bubbla är ett svårt begrepp. Men jag tror att bopriserna ligger högt i förhållande till vad som är rimligt utifrån de förväntningar som finns på ränteutvecklingen”, säger han till di.se.
Med den förväntade ränteutvecklingen menar Englund med största sannolikhet Riksbankens räntebana (eftersom kartlägningen sker på uppdrag av Riksbanken).
Peter Englund har tidigare uppskattat att priserna är övervärderade med omkring 20 procent, men vill i dag inte fastslå någon exakt siffra. ”Rapporten är inte utlovad förrän i slutet av januari och då kommer jag förhoppningsvis att kunna ge ett tydligare besked. Men på ett par års sikt tror jag att priserna kommer att gå ned”, säger han.
Därmed kommer nu även Riksbanken till samma slutsats som bl.a. The Economist. Det blir intressant att se hur det ska hanteras. Bolånetaket har inte haft någon större inverkan men kan tänkas få det om bopriserna vänder nedåt. Andra alternativ är amorteringskrav eller minskade ränteavdrag. Dessa åtgärder dröjer sannolikt men kommer till slut att bli verklighet. Mer troligt är att ansvaret för att hantera de skenande bostadspriserna på kort sikt hamnar hos Riksbanken. Det i sig är dock inte optimalt eftersom det per automatik innebär att det råder obalans i ekonomin om bostadspriserna är övervärderade och den räntenivå som skulle kunna vara korrekt med hänsyn till bostadsmarknaden kan vara för hög för andra delar av ekonomin.
När Englund släpper rapporten kommer den att vara intressant eftersom den kommer att kunna få konsekvenser för Riksbankens räntesättning så det blir en intressant läsning”
Det här med att bedöma vad som är fär högt pris är svårt, när inte ett hus avkastar något.
Att titta på ”lån/värde” på underliggande säger inte så mycket. Att titta på ”lån/disp inkomst” är i så fall bättre. Det är vad The Economist också har gjort.
Riksbanken menar riktigt att nuvarande låga räntorn inte håller över en cykel vilket är riktigt. De kommer förr eller senare att gå upp. Problemet med deras kalkyl är vilken ränta de använder.
Säg att genomsnittsfamiljen i Sverige har 35,000 kr i disp. inkomst i månaden. 20,000 går åt i fasta kostnader, dvs mat, energi, boendekostnader (exkl låne kostnaden) osv. Då har de 15,000 kr kvar, eller 180,000 om året att lägga på ränta och amortering. Om du kalkylerar med 5% ränta så går det bra att ha ett amorteringsfritt lån på 3,6mkr. Nemas problemas. Har de 4,6 mkr kan det blir problem.
Men detta bygger på antagandet om 5%. Räknar du med 3% blir kalkylen annorlunda.
Vad som är komiskt är att de skriver att priserna är övervärderade med 20%. Den som redan köpt ett hus, och tagit ett lån, vilket merparten har gjort är ju redan fast i sitt lån. Då spelar det liten roll vad priset på huset ligger. Säljer han huset och köper nytt så flyttar han ju bara lånet till en ny kåk… alltså ingen skillnad. Riksbankens sett att prata om för höga priser påverkar ju bara det fåtalet som kommer in som nya på fastighetsmarknaden. Enkelt uttryckt, om du har 1mkr i lån så spelar det liten roll om ditt hus är värt 500,000kr eller 15mkr. Det viktigaste är att du kan betala lånet!!! Stigande eller sjunkande priser påverkar INTE din ekonomiska situation.
98% av alla Svenskar skulle vara sig få det bättre eller sämre av att priserna sjönk med 20%. Deras lån är ju intakta!!!!
Så frågan de ställer sig, ”Är priserna för höga” är helt IRRELEVANT. De skulle istället fråga sig: ”klarar svenskarna av att betala sina lånekostnader utifall räntorna skulle stiga krafitgt?”
Prisbilden påverkar endast dem som ska in på f-marknaden för första gången!!!
Jag har många vänner som genom åren kommit med ett leende på läpparna för att de precis sålt sin lya eller kåk betydligt över vad de gav för den. Då brukar jag fråga, var ska ni bo nu? Vad kommer det att kosta? – då är det inte lika kul längre! Vinsten är inte på riktigt, den realiserar bara om du flyttar till en hyresrätt i Florida.
Det viktigaste är att man klarar av räntebetalningarna… PUNKT
Sen tycker banken att det är störigt om du har ett lån på 5 mkr men ett hus som är värt 4 mkr. Men det är en helt annan historia!!!
Det är bra att amortera, trots att du har miljoner i lån. Gör så här:
Månadsspara i Brummer Multihedge så länge som räntan på ditt bolån är under 5% (dvs har du en rörlig ränta på 2,5%. Spara lika mycket i Brummers fond. Det ska varje månad kännas som om du hade 5% i ränta på ditt lönekonto). Så fort rörliga räntan går över 5%, sälj dina fondandelar och amortera av lånet. Istället för månadsspara, amortera. När räntan går under 5% igen så återupptar du månadssparandet i fonden.
Detta leder oss in på risk. Vi diskuterar mycket aktier här på bloggen. Problemet är att du bara kan vara säker på att få positiv REAL avkastning på en aktieportfölj om du har 20 års horisont. Om du dessutom vill vara säker på att slå obligationsräntan bör du ha en sparhorisont på 30 år. Detta är slutsatsen om du studerar historiska data. Inte så munter läsning ellerhur!
En tumregel för hur mycket aktier du ska ha är ”100 minus din ålder”. Så är du 50år ska du ha 50% i aktier och resten på nåt tryggt ställe. Tryggt brukar vara räntor. Men dagens korträntor är sjuuukt dåliga. Lång räntor eller obligationer SJUNKER i värde om räntorna börjar stiga. Kvar finns alternativa placeringar. Jag gillar Brummer Multihedge. Den visar att du får i regel mellan 20-30% på 3 år, vilket motsvarar en årsränta på 6-9%. Är du tillräckligt långsiktig tror jag detta kan fortsätta som en relativt säker placering. Eftersom de har vissa Fat and Happy tendenser så kanske du snarare ska räkna med 20% kommande 3 år än 30%. Men det är bättre än bankräntan!!!
Börsen, som jämförelse, kan ju vara rent utav livsfarlig på 3 års sikt.
Nedan bild visar den rullande 12m avkastningen för Mulithedge. Bara EN gång har den varit negativ. Jag tror att risken att förlora pengar på 12m sikt är relativt liten i denna fond. Graf nr 2 visar den Rullande Ackumulerade 3års avkastnignen. Det vill säga vad har du fått för avkastning på 3 år?
Fondens utveckling sedan start!
ps. Som många vet gillar jag ju inte Long only strategin på aktier… utan ibland ska man stå utanför! Men det betyder ändå inte att man BARA ska ha aktier. ds.
Kortsikt's Blog 