Så här tror jag!

Jag kanske inte har gjort helt klart vad jag tror om räntor etc.

USA tror jag alltså att under de närmaste åren kan

Ekonomin växa med 3% +/- 1% om året

Jobbskapandet borde ligga kring 200k

Inflationen borde för det mesta ligga kring 2-3% YoY

Detta är helt ok, men fortfarande under trend om man tittar på trenden sedan 50-talet.

I det här läget tror jag att

Korträntan kommer pendla mellan 2-4% (Beroende på inflation, FEDs agerande, konja och riskaptit)

Långräntan kommer ligga mellan 3-6% (beroende på vad korträntan ligger i kombination med konjunkturutsikterna, dvs lutningen på yieldkurvan)

Det här går rätt lätt att koka ner till Svenska statsräntor, som sen går att koka ner till Svenska bostadsobligationer, som sen går att koka ner till Bankernas bolåneräntor.

Mycket om ovan räntecase bygger på att 1, löneinflationen efter att ha varit ytterst svag i många år faktiskt, sedan ett år, börjar söka sig uppåt, i kombination med att FED går från att vara nettoköpare av statspapper med 480mdr USD om året (12 * 40) till Noll, för att så småningom vara Nettosäljare. Det som gjort mig något lugnare på sistone är att FEDs genomsnitts duration på portföljen är väldigt lång… dvs det mesta förfaller +5år. Men även under de närmaste åren kan vi räkna med ca 150mdr usd om året i förfall. Sen är det inte säkert att de låter dem förfalla utan rullar över dem istället… men NÅGON gång måste dem låta dem förfalla. Det är jag helt säker på!!!! Det har tom. FED själva sagt, direkt och indirekt, vid flertalet tillfällen.

Jag tror mig också ha lösningen, eller åtminstone input på en lösnimg, hur vi ska lösa potentiella belåningsproblem bland Svenskar i framtiden. Borg får stifta en lag eller inför en reglering som säger att:

Låntagare måste klara betala 5% ränta på sin skuld, baserat på sin senast taxerade inkomst, UTAN att summan som hon har kvar att leva på understiger Xx,xxx kr i månaden.

Tillägg:

5% är 5%,inte 5% minus 30% jämnkning, för i så fall får man räkna med 7%. Detta då tror att ränteavdraget på sikt kommer att försvinna.

Med skuld menas de samlade lånen från samtliga kreditgivare

Om ett hushåll, bestående av två vuxna, har lån på ex huset, och båda äger huset, görs beräkningen på bådas lån och inkomster.

Kvar att leva på beloppet är jag inte rätt person att bedömma, men det bör vara justerbart. Ex om en person har 15,000kr, så har ett hushåll om två 25,000. Har de ett barn eller fler så bör det vara tillägg.

OM låntagaren hamnar i en situation där hon inte klarar av sina åtaganden OCH ovanför kriterier brutits ska banken ersätta henne mellanskillnaden.

Mellanskillnaden ska ha ett tak, säg ex max 10,000kr i månaden, i Max ett år.

Detta gäller inte om hon mister jobbet, alternativt bytt till ett arbete med väsentligt lägre inkomst, då banken utgår från senast taxerad inkomst.

Banken får inte heller i denna situation pressa dig att amortera ner lånet (dvs få dig att sälja).

Punkt!

Detta gör att bankerna löpande kommer kolla vilken taxerad inkomst du eller ditt hushåll har. De kommer hålla reda på hela din lånebild, och viktigast av allt, de kommer inte låna ut mer än du klarar betala 5% ränta på lånet, basert på senast taxerade inkomst, och ha pengar över att du klarar dig hyfsat.

Visst räntan kan dra till 7% och då är det låntagaren som har problem, men då är det ju inte bankens fel.

Det är bankens problemen om du får problem, samtidigt som räntan är 5% eller lägre och har inkomsten kvar. Eftersom det är banken som pröjsar så hoppas jag kanske att de blir mer försiktiga i sin utlåning. Samtidigt får konsumenten ett skydd, ett skydd mot sitt eget oförstånd. Detta tvingar också kreditinstituten att varje år göra en UC på personen och se vilken samlad lånebild de har, samt kolla med skattemyndigheten hur stor deras senaste taxade inkomst var. Det är väl bara sunt?

Hade vi infört detta så hade vi vetat att priserna är de rätta. Oavsett om de går upp eller ner kraftigt. Jämfört med idag, när man sa för 5 år sedan, Gud vad dyrt det har blivit, för att idag fem år senare med ännu högre priser, höra samma sak. Vad är dyrt egentligen. Nej då skulle alla veta att priserna är inte högre än vad folk klarar av att hosta upp på bordet i en budgivning, och det beloppet kan inte vara större än lånelöftet + eget kapital. Lånelöftet i sin tur är inte vidlyftigare än att du vet att låntagaren/na klarar en ränta på 5% på sina samlade lån. Har du ingen överbelåning så får inte låntagarna problem annat än i extrema situationer (men då handlar det inte om ÖVERbelåningen), och får dem inga problem så kommer de inte vara forcerade säljare, och kommer inga forcerade mass försäljningar, så kommer vi inte heller ha kraftiga nedgångar…. Men kanske inga uppgångar heller… Då prisbilden är korrekt, då den alltid reflekterar folks intjäning (och eget kapital, men EK reflekteras idag också)

Kan vi undvika fastighetskrascher då? Nej då, det kan hända saker i världen som gör att vi har 10% ränta, vi kan få en global depression, vi kan få 20% arbetslöshet. Då har vi problem även på fastighetsmarknaden, men då handlar det inte om överbelåning, då hade vi haft problem även om folk satt i hyresrätter. Det är inte det problemet vi försöker komma runt här.

Men just själva problemet med överbelåning, Dvs att folk inte klarar av sina skulder även i en värld med rätt normala räntor, det problemet hade till stor del avhjälpts.

Sen kan man alltid diskutera nivån och gränsvärden, men vad tror ni om principen?

Hade ett införande av en sån här reglering utmynnat i ett ramaskri? Nej, jag tror inte det faktiskt, då det troligtvis bara är ca 4% av de belånade hushållen som hade berörts. Det är iofs inte småpotatis, då det är uppskattningsvis 80,000st.

Men jag tror det hade varit bra!

Vill du räkna på var ditt reglerade lånetak hamnat?

Ex.

Ta fram följ:

1. (Ditt eller ditt hushåll samlade disponibel inkomst senaste taxerings år)
2. (Kvar att leva på summa för dig eller ditt hushåll X 12)
3. (Ditt eller hushållets samlade lånebild X 5%)

Om du vill räkna fram lånetaket, gör så här:

(Nr1 – Nr2) / 5%

Vill du bara räkna fram om du ligger plús?

Nr1 – Nr2 – Nr3

Vill du veta vad er disponibel inkomst kan gå ner till innan banken börjar ställa krav?

Nr2 + Nr3

Är det någon där ute som ligger snett? Har ni några smarta invändningar till hur man kunde gjort detta bättre, im all ears.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

8 kommentarer till Så här tror jag!

  1. B skriver:

    Det är precis så banker resonerar vid utlåning idag. Banken jag jobbar för räknar med 7.5% plus amorteringar.

  2. Farbror Barbro skriver:

    Det är bra, jag köper en hel del av resonemanget. Men inte allt. Lånecaset först. Nuförtiden tillämpar bankerna den där kalkylen. En stor nordisk bank med en dansk vd ligger någonstans mellan 7-8%, en annan bank som har satsat på nya kontor i UK ligger på 7,5% om jag minns/förstått rätt när de räknar på vilka räntor man ska klara. Sen utgår de från ett lägre belopp än vad du har i ”pengar kvar att leva för beloppet”, jag tror ca 13 000 som är någon form av existensminimum om jag har förstått rätt för en barnfamilj. Sen kan man ju tycka att det är en låg summa, men vi pratar som sagt om minimum. Och det är klart att den inhemska konjan blir allt annat än glad i ett sånt läge. Men återigen, det vi alla vill undvika är an forcerad sälj på fastighetsmarknaden i ett extremscenario. Jag och bekanta har självt testat flera banker på slutet och fått samma besked, de är benhårda på att inte låna ut baserat på dagens räntor. Så de där 4% måste bara vara en legacy från tidigare. Eller så görs det undantag (kontorschefens polare? Rika pappans pojke eller flicka?).

    Så svaret på din fråga är för egen del: ja jag klarar den kalkylen. Dels för att jag vill göra det, jag är riskavert, dels för att jag helt enkelt inte får låna mer, om jag hade varit på det humöret.

    Över till den andra frågan. Vad får ett sådant US scenario (makro & ränta) för effekt på global och därmed lokal konja? För i slutändan handlar övervintringskapacitet för svenska bolånetagare om kombinationen ränta & arbetsmarknad. Tror jag. Här har jag själv svårt att navigera rätt och få till ett ok sannolikhetsspann. Som jag ser det har vi att välja på följande:

    Nominellt 4-6% i US enligt ovan, vi får upp global BNP igen, vilket sprider sig upp i högra hörnet av Europa. Dvs högre räntor. Men bättre/bra arbetsmarknad. Dvs allt är frid och fröjd (någorlunda).

    Samma som ovan i US, men det lyfter inte globalt. Typ Kina m fl går igenom sin bolånekris 1.0.

    OK som ovan i US, och ok globalt men det lyfter inte här hemma. Kanske för att vår exportindustri blev för beroende av råvarurelaterat (läs Sandvik mining )

    Eller slutligen, allt blir bra enligt 1, dvs bra export men de höjda räntorna sänker privatkonsumtion på hemmaplan så mycket att det i alla fall inte blir något drag under galoscherna.

    Ja i alla dessa fall blir det surt, mer eller mindre, för de överbelånade.

    Det enda tacksamma om ovan inträffar är att våra sparbeslut blir enklare. Nu tvingas vi välja mellan hög risk och (förhoppningsvis) hög avkastning. Aktier. Eller låg risk och närmast obefintlig avkastning ( om man måste gå fondvägen i alla fall). Räntor. Då kan vi få både och. För det är jag övertygad om. Räntorna må drivas av utlandet, men inflationen lär drivas av vad som händer på hemmaplan.

    Som sagt, om någon kan hjälpa mig att navigera i det här träsket vore jag tacksam.

    FB

    • GaStan skriver:

      Det kan omöjligt stämma. En god vän köpte precis hus på Lidingö. Går räntan till 7,5% då är han och familjen smoked. Eller menar ni 7,5% minus 30% ränteavrag, dvs drygt 5%?

      Dessutom är lånet amorteringsfritt. Han har inte räknat på att amortera på inom en blickbar framtid.

      Chefens son? Njae, det hade kunnat stämma, problemet är att 4%, är ca 80,000 hushåll. Det är För många för att det bara ska kunna vara en parentes.

      När de rörliga räntorna var uppe strax över 5% under 2007 så sved det ordentligt för många hushåll. Särskilt i storstäderna. De hade faktiskt tur att konjunkturen vände ner och vi fick bear sterns, aig och lehman. Som gjorde att räntorna världen över vände ner.

      Idag, allt annat lika, så är det väsentligt fler som kommer få det ohyggligt jobbigt om räntorna letar sig tillbaks dit igen.

      I mitt ex så tror jag det är dumt att ta beloppet för existensminimum då folk kanske klarar överleva på det, men i praktiken är det för plågsamt, så de kommer inte ställa upp på det, utan de väljer att sälja. Vi vill inte ha massförsäljningar. Därför måste det här ”kvar att leva på” beloppet sättas högre.

      Jag tror att om usa växer med 4-6 nominellt så är det bra för europa, och det som är bra för europa är bra för oss. Leder den tillväxten till att löneinföationen smyger uppåt, så kommer vi få högre inflation generellt sett, och då kickar mitt räntecase in.

      Anledningen till varför räntorna ändå hållt sig låga längre än vad jag trott beror på att verkligheten konstant har kommit in sämre än prognoserna. Dvs vi har kroniskt legat för högt i tillväxtförväntningrna. Marknaden har fattat detta och därför kommer ingen försäljning av räntebärande…. Men en dag kommer det en inflationssiffra som är lite för hög för att det ska vara ok… Och då!

  3. Farbror Barbro skriver:

    Ok då kör vi på. Bra konja här hemma parat med högre räntor. Men det började på temat ”om räntan går upp, ligger där och arbetslöshet dessutom går upp”. Det var just den kopplingen, som jag inte riktigt köper in i, som jag riktade in mig på. Jag är helt enig i att 5% eller högre lär ha en rejält dämpande effekt. Dvs vi lär få mindre svängningar framöver. Teoretiskt i alla fall;-). Sen finns det ju alltid undantag som sagt, apropå din vän, annars hade inte de 4% existerat.

    • GaStan skriver:

      Självklart kan ju en kraftig ränteuppgång trigga en kraftig konjunkturnedgång, om de här 80,000 hushållen inte klarar av sina betalningar utan måste sälja, vilket slår mot consumer confidence, vilket slår mot konjunkturen. Detta UTÖVER den allmänna dräneringen av disponibelinkomsterna när räntekostnaderna stiger.

      Detta leder förvisso till en nedgång av räntorna i nästa skede.

      Men skillnaden som jag tycker är viktigt att belysa, är just om Svenska hushåll är överbelånade eller inte.

      Om de INTE är överbelånade så kommer fastighetspriserna att hålla sig även om räntorna går upp relativt kraftigt. Visserligen saktar konjan in något då hushållen lägger mer på räntekostnader, men situationen är klart hanterbar och sund. Om svenska hushåll är ÖVERBELÅNADE då kommer priserna att falla och konjunkturnedgången blir inte bara cyklisk utan även strukturell, därmed djupare och troligtvis mer långdragen.

    • GaStan skriver:

      Det bara slog mig… om bankerna redan är så försiktiga i sina kalkyler inför att lämna lånelöfte…. då borde det inte alls vara några problem för dem att acceptera en reglering som gör att de får pröjsa om låntagaren inte kan betala. (givet att räntan är 5% eller lägre och att han har ett jobb med en disponibelinkomst som gör att ekvationen går ihop)

      Varför skulle de inte gå med på det? (bortsett från att bankerna inte vill bli betalningsskyldiga i nåt läge)

      • B skriver:

        Alla seriösa banker gör redan idag en bedömning om lånatgaren kan betala sina räntor eller inte, på riktigt höga räntenivåer.

        Ja, det görs utantag. De görs mycket få undantagen, ofta mycket förmögna människor där banken aldrig kommer göra en kreditförlust och man har en lång och god betalhistorik.

        Varje kvartal gör alla våra banker kreditförluster som i slutänden bankernas aktieägare får betala. Inte någon skattebetalare

        Kreditförlusterna kopplade till bostadsfinansiering är obefintliga i svenska bankerna. Kreditförlusterna uppstår främst mot företag och privatpersoner med lån utan säkerhet.

        Jag tycker det finns många debattörer i Sverige som tror sig veta hur allt ligger till. Det flesta skeptiker bor i en hyreslägenhet eller en långt belånad villa.

      • GaStan skriver:

        Jag önskar att du hade rätt!

        Läs rapporterna från Fi och Riksbanken. De grundar sig på data från bankerna bland annat.

        De pekar på att det finns en grupp i samhället som riskerar att få det väldigt tufft, även vid en ränteuppgång till högst normala nivåer. Den här gruppen har vuxit fram under de senaste åren. Gruppen är inte liten, lågt räknat 80,000 hushåll.

        Skulle samtliga bestå av förmögna människor med liten inkomst? Det förefaller inte vara särskilt troligt.

        Faktum är att gruppen som är förmögna tenderar att ha små lån. Varför, jo om du är rik så tar du oftast chansen att amortera lånen. Det är logiskt, eftersom de har möjligheten.

        De som ser risker med överbelåning och lyfter fram detta har oftast inget att vinna på att vara kritiska. Däremot har oftast dem som säger att det inte finns ett problem något att vinna på att det inte skulle förekomma något problem, typ representanter från bankerna. Vem av alla tyckare som bor i hyresrätt eller inte vet jag inte… Ingves kanske gör det?

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.