Fel igen!

Nu är det dags att diskutera bostadsbubblan igen, och som vanligt är det på sandlådenivå. Det är så sorgligt!

http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/bopriserna-stigit-med-750-procent

För det första så uttalar sig folk om något som de inte kan veta svaret på. Det är ointelligent. Mer om detta längre ner!

1. Varför utgår hela inslaget från priserna? Priserna är helt oviktiga. Priserna är bara en funktion av andra faktorer. Priset styr inget, priset styrs av andra faktorer.

Priset någon betalar för En bostad = eget kapital + lån

Ek är ganska stabilt

Lån = (disp inkomst – levnadskostnader exkl boende) / ränta

Lån är alltså en funktion av din lön och levnadskostnader, och räntan. De två första har varit ganska stabila. Det mest rörliga komponenten i ekvationen har varit räntan.

Fråga en familj hur det funkar när de ska köpa en bostad. De sitter ner, tar sin lön och kollar vad man har råd att lägga på räntor varje månad, sen går man till banken och hoppas på ett bra lånelöfte.

Men det är nu det börjar bli intressant.

Vilken ränta räknar bankerna med, vilken ränta räknar hushållen med?

Detta leder oss in på två frågor,

Har kalkylen gjorts med en tillräckligt hög ränta eller inte. Hur höga räntor klarar låntagarna?

Var är boräntorna på väg?

Vid en räntediskussion måste man ställa två frågor,

Var ligger den reala räntan idag?

Hur ser inflationsutsikerna ut?

För att förenkla, långräntor är en funktion av korträntor, korträntor är en funktion av riksbankens styrränta, och styrräntan är en funktion av inflationen.

1. Enkelt uttryckt är real räntan = styrränta – inflation

Den har över tiden legat kring noll, även detta grovt förenklat.

Idag ligger stryräntan på 0,25. Kärninflationen ligger under 1%. De är i princip i balans.

Jag säger att vi hade haft ett problem om kärninflationen legat på 3%+… då är räntemarknaden manipulerad och felprisad. Nu är den inte det i Sverige!

2. Finns det några fara att inflationen kan stiga i framtiden, och därmed pressa upp räntan? Det är detta diskussionen borde handla om!

För att bevisa att jag har rätt… Låt säga att inflationen i sverige idag hade legat på 10%. Hur hade prisutvecklingen varit på bostäder då? Hur stor hade lånestocken varit? Kan du inte svaret, eller inte förstår svaret nu, så rekommenderar jag dig att Surfa någon annanstans.

inflationsutsikterna är den enskilt viktigaste parametern i den svenska bostad och belåningsdebatten.

Många äldre pratar om den höga räntan i slutet på 70 talet, i början av 80 talet. Men kommer ni ihåg var inflatioen låg, kommer ni ihåg varför den var där? 10% och supply chock fick oljan att stiga kraftigt. Man måste sätta saker i ett samband.

Historiskt har inflation varit väldigt samspelt med tillväxten i ekonomin, och därmed legat kring 4-5% sedan efterkrigs tiden. Idag har vi ett extrem läge med så låga räntor, å andra sidan är tillväxten, och kärninflationen också strukturellt låg.

I USA har de negativa realräntor. Detta har FED orsakat. Den Amerikanska ekonomin växer, det skapas jobb, och det är bara en tidsfråga, tror jag, innan inflationen börjar leta sig uppåt. Det kommer sätta press på räntorna. Över tiden finns en mycket logisk balans mellan korträntor och inflation. De ska balansera.

I Sverige har vi inte samma problem med negativa realräntor. Diskussionen bör handla om var ekonomin, jobb och slutligen inflationen tar vägen. Det är en rätt jobbig diskussion för det finns inga sanningar.

2

Det värsta jag vet är grafer över lån/bnp, eller lån/disp inkomst…Som om de beskrev problemet. De gör de inte!

Lån/bnp. Säg att ekonomin krashar, eller priset på din bostad faller brant, hur mycket förändras din månadskostnad? Just det! Det är helt irrelevant. Lånet är statiskt. Lönen är statisk. Värdet är oviktigt. Räntan är rörlig.

Säg att lånen i sverige hade varit hälften så stora som idag… Då är det många experter som hade applåderat. Men ponera att räntan samtidigt hade legat på 10%… då hade de nog slutat applådera! För då hade vi haft mycket stora problem i samhället. Det är alltså bättre med 100 i lån vid en ränta på 3%, än 50 i lån med en ränta på 10. För vad är det vi vill undvika, problem i samhället eller lån. Svaret är enkelt. Jag kan fråga vilken villaägare som helst, vill du x i lån men kunna betala månadskostnaderna. Eller vill du ha hälften så mycket lån, men kommer inte ha råd att bo kvar.

Räntan är en föränderlig del i kalkylen men den måste inkluderas för den är helt avgörande för om vi får en krasch eller ej. En krasch kommer inte enkom för att priset gått upp. Det finns ingen naturlag som säger att priset måste gå ner för att det har gått upp. En krasch kommer inte bara för att stocken med bolån vuxit kraftigt. Som om det fanns en naturlag som sa att går lån upp med X% så måste de sedan gå ner med X%. En krasch orsakas inte av avsaknaden av köpare, utan forcerade säljare. En tvingad forcerad säljare går ner i pris för att måste sälja, inte för att vill sälja. En säljare är inte forcerad om han kan betala räntebetalningarna. Kan han det lär han inte sälja till ett lågt pris. Räntan spelar en avgörande roll.

Tittar man på charts som tar in lån, ränta samt disp inkomst, så ser situationen rätt bra ut, särskilt ur ett historiskt perspektiv. Men det finns ingen som lyfter fram detta!

Kritikerna är snabba på att påpeka att kalkylen snabbt kan ändras om räntan stiger krafitgt… Och det mina vänner är vad diskussionen bör handla om. Eller snarare var inflationen kommer ta vägen… För det styr räntan!

http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Inflation/Inflationen-just-nu/

3.

En annan grej som jag inte fattar är att alla dem som är rädda för vad en krasch kan medföra för problem för samhället, är oftast dem som ivrar för att ta bort ränteavdrag, införa fastighetsskatt och tvingande amorteringar.

Jag är inte för ränteavdraget, jag tror på amortering som sparform…

Men Har de inte fattat att just den här typen av åtgärder i sig kan skapa just den situation de är rädda för?

4.

Sen är det klagan på alla som inte amorterar. För det första så är det oftast dem som inte kan amortera som borde amortera, så det löser inte problemet med eventuell överbelåning. De kan åtminstone inte amortera i tillräckligt hög takt.

För det andra så säger man inget om hyresgäster. Så här är det;

Hyra = ränta på lånen som hyresvärden har i bolaget (som även  inkluderar vinst till banken) + driftskostnader + vinst till hyresvärden

Jämför villaägares boendekostnader:

Ränta på lånet (som inkluderar vinst till banken) + driftskostnader.

Skillnaden är vinst till hyresvärden.

Skulle hyresvärden amortera på lånet, för den vinsten han gör, så sänker det knappast hyran. Amoreterar villaägaren på lånet så sänker det boendekostnaden.

En hyresgäst amoreterar inte en spänn utan går hela livet och betalar vinst till hyresvärden… allt annat är precis samma som en låntagare som inte amorterar.

Det finns rätt många likheter mellan en bank och en hyresvärd med andra ord.

Men säger någon, går priset upp är du som äger fastigheten vinnare! Relativt hyresgästen är du det, för där gynnar bara en prisuppgång hyresvärden. Men det motsatta gäller vid nedgång. Men är villaägaren en vinnare om priset på huset går upp? Njae säger jag. Har ditt hus gått från 2 till 10mkr, så har grannens också gjort det. Du kan bara realisera vinsten om du byter ner dig, eller flyttar ut i skogen och tältar. Det sistnämnda är knappast aktuellt för någon.

Exempel;

Du köpte ett hus för 2mkr, lånade 1mkr.

Huset stiger i värde till 10mkr.

två möjligheter, bo kvar eller sälja och köpa ett nytt för 9mkr (du gör dig skuldfri mao)

Marknaden kraschar och priserna halveras.

10/2= 5mkr – lån 1mkr=4mkr nettoförmögenhet

9/2=4,5mkr – 0 lån = 4,5mkr nettoförmögenhet.

Att byta ner sig är gynnsamt i en stigande marknad

Vissa hävdar att du som låntagare tar risken. Säg att priserna halveras som ovan. Hyresgästen betalar hyran i vanlig ordning. Villaägarens månadskostnad, ja den är också intakt. Vad är risk? Visst du kan riskera att ha negativ EK, vilket låser in dig? Men om du inte hade tänkt flytta, vad spelar det för roll? Vi har ju precis konstaterat ett positivt EK inte är så positivt då allt annat också stigit i värde, så du kan liksom inte göra nåt med låtsas vinsten. Lika mycket på låtsas som vinsten är vid en uppgång, lika mycket låtsas är förlusten vid nedgång. Tror du banken slänger ut dig på gatan så länge som du betalar räntan? Nej just det, varför det. Därför gör de det när priset gått ner realiserar de en förlust eftrersom du ändå inte kan betala din skuld… Och samtidigt får de ingen ränta på lånet som är kvar. Loose loose situation för både dig och banken. Lån/Pris är irrelevant.

Tänk om Sveriges banker i ett svep tog över dina lån, och ägandet av ditt hus, men du var delägare i huset med den andel du har idag. De blev hyresvärdar, och det enda du gjorde var att betala hyra till banken. Samma slant som idag! Hade det känts bättre? Vissa säger ja, särskilt dem som tycker svenskarna har för mycket lån…. men sanningen är den att det hade varit EXAKT samma sak.

Hyresvärden tar ut vinst av hyresgästen, banken tar ut vinst av låntagaren…

Men fastighetsägaren tar ränterisk, det gör inte hyresgästen hävdar någon? Njae, i hyresvärdens bolag är oftast kalkylräntan över 5%. Skulle den som äger sin bostad binda lånen med liknande ränta så skulle man få dem bundna på över 10 år. Alltså så skulle man bli av med ränterisken.

Det är väldigt små skillnader mellan en hyresgäst och en icke amorterande Banklånekund faktiskt! Det verkar vara få som fattar detta! Ingen pratar om det! Som hyresgäst är du alltså ”belånad” för du är med och betalar ränta på ett lån varje månad.

Att en bostadsrätts innehavarare blir av med jobbet och inte kan betala räntan, är exakt samma sak som att en hyresgäst som blir av med jobbet och inte kan betala hyran, vilket gör att hyresvärden (om vi i detta exempel säger att det bara finns en hyresgäst i huset) inte kan betala räntan på sina lån.

5. Men största irritationen handlar om avsaknaden av insikt att ingen kan veta hur det egenligen förhåller sig, vilket säger en del om våra sk. Experter.

Detta är också den punkt jag är helt säker på…

Vi är överrens om att fokus i diskussionen är om priserna ska falla eller inte. Vi är överrens om att en prisnedgång orsakas av forcerade säljare, och de säljer för att de inte kan betala räntan på lånet. Så vi vet att prisnedgången är kopplad till ränteuppgång av något slag. Ändå pratade man inte om det?

Dessutom, Vem VET helt säkert hur många som blir forcerade säljare när bolåneräntan är 3, 4, 5% eller ännu högre. fi/ Riksbanken kanske har en ide? men även om vi visste exakt hur många som blir forcerade säljare vid 5% ränta, hur vet vi hur många forcerade säljare som krävs för att skapa en krasch.. Det vet vi inte! Sen vid det specifika tillfället bör man ta in konjunktur och köparnas förutsättningar. Det är möjligt att det antal forcerade säljare som skapas vid 6% ränta är inte tillräckligt för en krasch om konjunkturen är tillräckligt stark, å andra sidan kan 4% ränta orsaka en krasch trots att antalet säljare är mindre, om konjunkturen är synnerligen svag. För många osäkra variabler!

Sen vet ingen heller helt säkert om räntan ska gå upp, när den ska gå upp ( om den nu går upp) och hur mycket?

Det är alltså inte möjligt att uttala sig så säkert som vissa gör.

Eller tror någon att vi får en krasch om räntan ligger kvar där den är idag?

Då förstår jag inte, för då skulle vi redan ha forcerade säljare i marknaden, och vem skulle ta ett större lån än  att man inte kan betala det månaden efter?

Många tror på att det är en eventuell lågkonjunktur, som triggar arbetslöshet, och som triggar krasch. Fullt möjligt. Men det är fel diskussion för även den som bor i hyresrätt får problem när de blir av med jobbet. Även den med ”rätt andel lån” får problem när inkomsten uteblir. Då handlar det inte om belåning i sig. Det är en annan diskussion.  Skulle diskussionen handla om att Sverige måste klara 15% arbetslöshet, ja då måste varje hushåll, även de som satsar på en hyresrätt, börja räkna helt annorlunda. Det är knappast relevant?

Nej, det saknas ödmjukhet inför fakta som saknas, och folk uttalar sig tvärsäkert! Detta måste grunda sig i okunskap, oinsikt  eller nåt annat!

Personligen tror jag risken är stor att vi har en grupp i samhället som inte klarar av slopade ränteavdrag, tvingande amortering, f skatt och stigande räntor. De kan mycket väl bli forcerade säljare och tvinga fram en krasch…. Men jag vet inte hur många de är vid varje given räntenivå, och vid vilken ränta det blir problem.

Jag tror även på högre räntor, men jag vet inte! Jag vet inte när och hur mycket… Jag bara tror, jag bara spekulerar, för jag är tillräckligt insiktfull i problematiken kring att veta….

Till alla er som går runt och säger att priserna är orimliga… vad underbygger ni det på? Är lånen också för stora? Vad underbygger ni det på? Är lånen för stora i förhållande till folks lön efter skatt? Eller är det så att ni tror att det är en kommande räntehöjning slår ut många? Varför kommer gå räntan gå upp? Är det för att inflationen kommer gå upp? Vad är det som kommer pressa upp inflationen?

Jag tror de flesta bara tycker att en bostad som gått från 1mkr till 8,5mkr är en stor uppgång, och 8,5mkr är ett stort belopp. Sorry, men den analysen är fel, den håller inte!

Nej, inslaget i aktuellt borde heta, fastighetspriserna upp med 750%. Var kommer räntorna ta vägen de kommande åren? Men de måste skruva det åt det populistiska hållet, eller fattar de inte bättre, eller både och?

Först då hade vi kunnat ha en kärnfull, om än komplicerad, diskussion huruvida det kan orsaka problem eller inte.

Bankerna säger att de är försiktiga och kalkylerar med väsentligt högre räntor när de ger lånelöfte. Stämmer det så borde det vara lugnt. Fi och Riksbanken är något mindre positiva. Men mest skrämmande är undersökningar där man frågat folk om de kan bo kvar om deras boende kostnader går upp med 50%, där 1/3 säger att det ser tajt ut. Var är sanningen… någon som vet?

ps. Sen är det en annan femma om räntorna går upp, hushållens köpkraft minskar (för de måste betala mer i räntekostnader), vilket gör att ekonomin bromsar in, några blir av med jobbet, de kan inte betala sina räntekostnader, de blir forcerade säljare, priserna går ner, pessimismen sprider sig även bland folk med stark ekonomi, fler blir av med jobb, fler behöver sälja osv….

MEN pratar vi svag konjunktur, och stigande arbetslöshet, så är det en helt annan sak. För då borde alla, belånade, obelånade (för de har också boendekostnader), hyresgäster, alla, kalkylera med att en boendekostnad inte får vara högre än att man klarar den på två dåliga A-kassor i en familj. Är det rimligt?

Diskussionen måste gå från pris och lån, till att diskutera ränteutsikterna. Att stå och bråka om svenskarna är överbelånade eller inte baserat på att de tar lån för att köpa något som gått upp med 750%…. sorry, men det är bara korkat.

ps2. Jag har sagt det innan och säger det igen. Bankerna borde regleras så att de  varje år måste gå ut och fråga sina kunder vid vilken räntenivå på lånet som gör att de inte kommer klara sin bostad. Därefter kan vi börja resonera vid vilken kvantitet forcerade säljare som orsakar problem. 100,000 forcerade säljare skapar nog problem, 1,000 stycken gör det inte osv. Redan idag finns det antal forcerade säljare, dvs folk som blir av med jobbet och inte får ihop det. Men de sväljs ju av en stark marknad. De ska vara glada att de inte blev av med jobbet i en dålig marknad. Sen när vi bestämt oss för vad som är en kritisk nivå, då vet vi också vid vilken ränta som vi får problem, sen kan vi diskutera förutsättningarna för att ränta ska gå dit….

Jag har slängt ur mig många gånger att alla låntagare måste klara att betala 5% ränta på sitt lån. Säg att man har 1mkr i lån. Då måste man ha råd att avsätta 50,000kr varje år. Med ränteavdrag idag är det egentligen 7% ränta (7% *0,7=4,9%). Måste personen ifråga amortera 10,000kr om året, ja då har man 40,000 över till räntor, dvs 4%. Poängen är att alla måste kunna avvara 5% av sitt totala lån varje år. Amortering eller inte. Ränteavdrag eller inte. Fastighetsskatt eller inte. Jag är den förste att erkänna att jag har ingen aning om 5% av ditt lån kommer räcka, för att du inte ska bli en forcerad säljare i framtiden. Men mellan skål och vägg känns det som en säkerhetsmarginal som skulle kunna fungera över tiden.

Sen tror jag att när man bestämt sig för en siffra så gäller det att ha en Noll VISION, dvs att ingen ska få ligga över den.

Regeringen verkar ha tagit en annan runda. Dvs om alla hade 50% loan/value så löser det problemen. De har en poäng, om alla har lån som uppgår till 50% av bostadens värde… så är också sannolikheten rätt stor att de kommer klara att betala 5% i kostnader på just det lånet. Men bara av den enkla anledningen att lånet är mindre idag om det utgör 50% av bostadens värde än 80%. Faktum är ändå att detta är ingen lösning. Prissvängningarna i framtiden påverkar inte folks månatliga kostnad. Lånets storlek kan vara för stort även vid 50% loan/value, beroende på var räntan ligger. Loan/Value säger inte ett dyft och är absolut ingen garanti för att vi ska klara framtida problem. Säg att någon hade 80% loan/value för några år sedan… men idag, tack vare prisuppgången, har 50% loan/value. Är de safe.,….. INTE ALLS.

Problemet är att någon som har 80% lån/värde idag, och ämnat att amoretera ner 1% om året i 30 år, och till slut nå 50%, löser inte problemet för att får vi en kraftig ränteuppgång inom de närmaste 5 åren så har personen fortfarande minst 75% loan/value. Sen vet vi inte heller om det hushållet som köpte en lägenhet för 2mkr, och lånade 1,8mkr av dem kanske har en samlad disp inkomst på 1mkr om året. Då är boendekostnader på 5% X 1,8mkr = 90,000kr en piss i missisippi. Detta är bara ett exempel. Poängen är att loan/value är ett dåligt mått.

Säg att priserna halveras i ovan exempel. Från 2mkr till 1mkr. Ska de tvingas att amortera ner lånet från 1,8 till 0,5mkr? Visst, med den lönen är det inga problem (och missförstå mig inte, med den lönen borde de spara, och amortering är en utmärkt sparform) men vad är risken i kalkylen????

Till media har jag ett råd,

Det finns bara två frågor att diskutera:

1. Hur många låntagare klarar inte Väsentligt högre räntor. (här finns det en sanning)

2. Var kommer bolåneräntorna att vara de närmaste åren. (här finns ingen sanning, bara mer eller mindre kvalificerade gissningar)

Allat annat är ointressant!

Men för oss vanliga människor så går det rätt lätt att se om sitt eget hus, oavsett vad de säger i TV….

GÖR SÅ FÖLJANDE BERÄKNING:

(Ditt hushålls totala lånesumma*) X 5% /12 = Summa

FRÅGA DIG SJÄLV, KLARAR JAG/VI ATT AVSÄTTA DEN SUMMA VARJE MÅNAD

Om svaret är JA, så kan du sova rätt lugnt, Om svaret är NEJ så ska du nog ta en funderare om du inte ska försöka anpassa lånet till en nivå så att kalkylen funkar. Antingen genom att amortera eller ett lite billigare boende.

I nästa steg ska du fundera över att amortera. Inte för att du behöver det, utanför att det är ett utmärkt sparande. Dessutom kommer det kännas lite bättre den dagen vi får en fastighetskrash om du har lite mindre lån. Inte för att det spelar någon roll i praktiken, men det kommer kännas bättre.

Dessutom är det inte fel att byta ner sig i en stark marknad. Precis som det inte är fel att byta upp sig i en svag marknad. Folk gör, av logiska skäl, oftast tvärtom.

Logiken är enkel, om du bor i en bostad som är värd 1mkr men vill byta upp dig till en för 2mkr. Mellanskillnad 1mkr. Men du väntar ett år. Då har priserna gått upp med 10%, till 1,1mkr och 2,2mkr, mellanskillnad 1,1mkr. De flesta är glada för att deras bostad gått upp i pris, men de borde vara ledsna.

ps. Såg den här videon som ironiskt nog fick mig att tänka på den Svenska bostadsdebatten.

Tycker ju nästan synd om killen, de som intervjuar honom fattar liksom inte. Varför gör dem inte det???? De är liksom fast i tanken att döma ut alla muslimer, trots att han klart och tydligt säger att det är väldigt landspecifika problem, som har sina förklaringar. Det påminner som sagt mycket om den svenska bostadsdebatten. Folk har liksom bara bestämt sig att 750% prisuppgång, och uppgången på lån tillsammans bara betyder bubbla. Punkt. När man hävdar att det är kostnaden på lånet, som är fullt jämförbar med hyran för en hyresgäst, i kombination med hushållets inkomst, som sätter ramarna för vad folk är beredda att betala. Det går liksom inte in!

Ni måste fråga er själva;

Om man inte hade fått låna pengar, var hade priserna varit då?

Om du hade varit arbetslös, hur mycket hade fått låna då?

Om räntan på lånet hade legat på 10%, hur mycket hade folk lånat då?

Om räntan hade varit 10%, hur mycket hade banken lånat ut då?

Räntorna är extremt låga idag, vet du varför?

Om räntorna går till 10% de närmaste åren, varför gör dem det?

Om räntorna ligger kvar på dagens nivå, vad händer då?

ds

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

2 kommentarer till Fel igen!

  1. Ossy skriver:

    Huvudet på spiken, som vanligt.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.