http://www.svd.se/naringsliv/experterna-svart-att-forutspa-framtidens-normalranta_4123577.svd
Först blev jag glad, äntligen börjar man inse vad kärnan är i Den svenska skulddebatten (som ligger till grund för svenska bostadspriser). Man börjar inse att det är räntan som är det viktiga, eller mer specifikt utsikterna för räntan, och därmed reporäntan.
Men ganska snart blir jag väldigt besviken då det inte sägs ett enda ord om varför reporäntan ska bli si eller så. Kan det vara journalisten som bara strukit den biten i artikeln, för det blir för komplext och rörigt för vanliga människor… Och i slutändan vill man bara locka läsare. Så därför har man bara tagit med olika bedömares ränteprognoser? Jag har inte svaret men man kan alltid hoppas…
Ordet inflation nämns inte en enda gång i artikeln! Jag blir tokig! Detta är det helt vitala och avgörande!
Låt mig förklara logiken bakom. Logiken är visserligen vedertagen teori, men det viktiga är att det är sunt jävla bondförnuft.
Hursomhelst, logiken är att ingen rationell människa skulle vilja låna ut sina pengar och få en ränta som inte kompenserar för pengarnas värdeminskning (dvs inflation) under samma period. Givet att placeringen är riskfri. Du accepterar alltså inte 5% ränta på 1 år om du samtidigt vet att pengarna minskar i värde med 20% under samma tid. Då kommer du kräva 20%. punkt!
Det som lite slarvigt kallas för ”riskfria räntan” och som lägger ett golv för värdet på alla andra tillgångar brukar vara den korta statslåneräntan. Det är just den statliga räntan för en stat har alltid har möjlighet att betala igen det dem lånat givet att de kontrollerar utgivningen av pengar. Worse case för staten är alltså inte att de inte kan betala utan istället inverkan på valuta och inflation. Mer om det en annan gång!
Tittar man hur riskfria räntan i flera länder rört sig under långa tidsserier så ser man att det här sambandet är otroligt robust. Riskfria räntan, eller låt säga att det är en 12 månaders statsskuldväxel för att vara mer korrekt, kompenserar över tiden för inflation. Det ska den göra!
Centralbanker, inkl Sveriges Riksbank, är en del av det här systemet, då deras styrränta påverkar prissättningen av de korta räntorna. Men riksbankens roll ska ändå inte överdrivas. Marknadsräntorna anpassar sig främst efter inflatioen då det är köpare och säljare som sätter priset och de är rationella. Men så länge som riksbanken har marknadens förtroende så påverkar styrräntan de korta marknadsräntorna.
Riksbanken har ett inflationsmål på 2%. anledning är att deflation eller alltför hög inflation har visat sig vara skadliga för tillväxt, jobbskapande och stabilitet i finansiella systemet. Man vet inte vad som är en optimal nivå, men kan man ligga på 2% år ut och år in så är det troligtvis bra för svensk ekonomi och det finansiella systemet.
Problemet är att inflationen aldrig ligger cementerat på 2% utan rör sig. När inflationen är långt under 2%, som idag, då vill riksbanken ligga på 0% för att få ner svenska räntor, i syfte att skapa en negativ realavkastning. I korta ord, du vill inte spara pengar till 0% ränta när pengarna minskar i värde med mer än vad de växer. Det är en dålig affär. De vill istället att pengar letar sig ut i ekonomin, till konsumtion och investeringar, som får hjulen att snurra lite fortare. Så fort att inflationen ökar från 1 till 2%. När inflationen är 2% så borde de rent teoretiskt vilja ligga på 2% styrränta, då de vare sig vill stimulera eller dra åt skruvarna i ekonomin. De är nöjda! Ligger inflationen på 3% så vill de kyla av. Det gör det genom att erbjuda 4% reporänta. Då borde alla vilja spara, för pengarna minskar med mindre än ditt sparande ökar.
Så åter till artikeln. Om du tror på 8% styrränta i framtiden,som vissa gör, då bör det implicit betyda att vi har MINST 5% inflation. Om man tror på 2% ränta, jag då tror man också på inflation kring ca 2%.
Det är detta diskussionen borde handla om! En massa tomma uttalanden om var räntan kommer ligga är helt ointressant. Det enda intressanta är inflationsutsikterna, och motiven bakom. Resten av debatten kan vi nästan skrota, åtminstone så länge som vi inte har en riktigt bra debatt kring ovan.
Men att diskutera inflationen är vanskligt då det är en ganska komplex fråga utan facit. Inte särskilt mediavänlig alltså!
Så det hela är rätt enkelt. Inflationen sätter ribban för styrräntan, styrräntan sätter ribban för korta statsräntor, korta statsräntor sätter ribban för bostadsobligationer (dvs de spintab mfl ger ut för att ta in pengar som de sedan använder till bolån), och korta bostadsobligationer sätter ribban för räntan på ditt bolån.
Ska vi dra det vidare? Ok, räntan på lånet i kombination med din lön sätter ribban för hur mycket du kan låna, ek plus lån utgör summan du kan köpa en bostad för, således prissättningen för alla fastigheter. Inflationen är grunden till den svenska bolånestocken och den är grunden till priserna.
Kommer inflationen att ligga på 6%, ja då kommer 3 månaders bolånet att kosta minst 10%. Det är 100% säkert! Ni förstår säkert följderna av det!
Men vad är oddsen för det? Extrem låga skulle jag säga… Men jag har inte facit. Men jag skulle gärna se en offentlg debatt kring detta……. Men det säljer väl vare sig tv tid eller lösnummer? Vad vet jag?
Men jag noterar att svensk arbetslöshet är rätt hög, att löneglidningen är låg, att importpriser i allmänhet inte drivs uppåt snarare tvärtom, att oljan och andra råvaror gått ner kraftigt, att sveriges största handelspartner europa har problem med tillväxt, att asien som vi också har en del handel med också har strukturella problem, att väldigt få industrier går för full kapacitet, finanspolitiken är inte särskilt stimulativ, att ecb bedriver en extremt duvaktig penningpolitik osv. Detta är inte ingredienser för hög inflation, det är ett som är säkert.
Jag vet också att Usa är på väg att normalisera sin penningpolitik från att erbjuda grymt stimulativa negativa realräntor, till balanserade realräntor. Vilken ränta det blir vet jag inte, då jag inte exakt vet inflationen. Men den är garanterat högre än idag. Kanske 100-200 punkter. Det är inte omöjligt att Sverige och resten av Europa hakar på den trenden i ett senare skede. Det är till och med rätt troligt! Höjer USA räntorna så kommer räntorna i omvärlden att påverkas i samma riktning.
Men jag är självkritisk, ovan beskriver nuläget, som är rätt ointressant faktiskt. Det intressanta är ju hur inflationsutsikterna ser ut 2,3 kanske 5 år down the road. Detta är egentligen det enda intressanta faktiskt! Problemet är att inte ens Ingves kan ha en någorlunda bra uppfattning om detta. Alla prognoser präglas av det som varit, och framtiden brukar, ju längre bort man tittar, inte bry sig om hur det varit. De är gissningar! Det är synd, för det är detta som är det viktigaste faktorn till hela bostadsdebatten.
och jag har beviset att Ingves håller med mig i detta;
Det är ju nästan ett skämt att kalla det för prognoser! Men samtidigt säger Riksbanken precis hur det är, dvs ”vi vet väldigt lite om hur framtiden kommer att se ut”
Frågan är hur Ingves kan vara så säker på att svenskarna har för mycket bolån? Han kan ju inte veta om måttstocken inkluderar räntor? Alltså måste han titta på Lån/Bostadens värde och/eller Lån/Disp Inkomst. Något som inte inkluderar räntor alltså. han kan inte titta på Lån/ränta*disp inkomst med hänsyn till ”kvar att leva på” kalkylen. , och där räntan antas vara en funktion av inflationen.
Varför är det fel att titta på lån/bostadens värde?
Visst, den som har 150% löper väldigt stor risk att behöva lämna sin bostad om räntan går till 5%+. Kan man då säga att det här måttet fungerar? Nej. Säg att någon har 25%. Han anses ligga väldigt väldigt bra till skuldsättningsmässigt. Men vet ni vad, han kan sitta i skiten om räntan går till 5%+. Vad säger detta oss? Jo att bostadens värde är helt ointressant. Om det här måttet hade varit bra då hade man kunnat fastslå en nivå som säger att man har rätt belåning, där definitionen ”rätt belåning” innebär att man inte löper någon risk att behöva lämna sin bostad. Men det finns ingen sån nivå! Ibland får man intrycket att vissa tror att har man 85% eller högre så är det bara en tidsfråga innan det går åt skogen, och har man 50% eller lägre då är man home free. Det är inte sant. Behöver jag vara övertydlig med ett exempel? Två personer med samma inkomst. Den ena tog ett lån på 2mkr. Sedan har bostaden gått ner i värde till 1,33mkr. Han har således 150% (2/1,33). Den andra tog ett lån på 4mkr och köpte ett hus för 8mkr. Han stoppade själv in 4mkr i EK. Sedan dess har bostadens värde ökat till 16mkr. Således 25% (4/16). Räntorna drar kraftigt och den senare kommer behöva lämna sin bostad först, av den enkla anledningen att han har större lån. Priset eller värdet är helt ointressant.
Lån/disp inkomst är bättre men räcker inte långt tyvärr. Måttet är bra på så sätt att vid en jämförelse mellan två personer med samma mängd lån, fast med olika inkomst så kommer den person med högst inkomst, dvs lägst kvot, bli den som tvingas lämna bostaden sist av dem två. Problemet är att måttet inte beskriver vad som är rätt nivå av belåning. Dvs en nivå där du inte riskerar att lämna din bostad pga överbelåning. Visst, en låntagare med hög kvot, ligger farligt till löper stor risk att hamna i en situation där han måste sälja. Men om en hög kvot är dåligt, är en låg kvot bra? Vissa säger att om lånestocken vuxit i takt med disponibel inkomsterna senaste åren så hade vi varit på rätt nivå. Går det alltså att definiera en Lån/disp inkomst kvot som är god och innebär att låntagare, både aggregerat och var för sig, har rätt skuldsättning, där rätt skuldsättning innebär att man inte löper risk att sälja sin bostad då man inte klarar av kostnaderna för lånet? Nej, tyvärr. Något som kan uppfattas som en bra nivå, kan ändå hamna på bar backe om räntorna stiger kraftigt. Så en ”låg bra kvot” kan sluta i tårar. Samtidigt som någon med en hög och dålig kvot aldrig behöver sälja (för att räntan aldrig steg). Det är helt enkelt ett dåligt mått för att det går inte att fastslå en nivå som är hälsosam, dvs lika med riskfritt boende. På samma sätt som en farligt hög kvot kanske aldrig skapar några problem. Hur bra är ett mått om det kan indikera att något ser bra ut, men ändå så kan det sluta i tårar, eller att det indikera att något ser dåligt ut, men ändå fungerar allt bra? Hur du än vrider och vänder på det så kommer du in på lånets kostnader, och då handlar det om räntan, och då handlar det om inflationsutsikterna.
De senaste åren har kvoten stigit kraftigt. Förklaringen är enkel. Under de här åren har räntorna fallit med mer än vad lönerna gått upp. Lönerna har inte gått upp för inflationen är nära noll. Räntorna har fallit för att inflationen är nära noll. Är marknaden ÖVERprissatt bara för det? NEj då. Man kan tänka sig ett scenario där inflationen stiger kraftigt. I detta scenario kommer räntorna att stiga kraftigt, men även lönerna kommer kommer att stiga rejält mycket. Pga att räntorna stiger, så blir lånen dyrare, och då finns det mindre att lägga upp på bordet vid ett bostadsköp, och därmed faller priserna. Då kan man hamnar i en situation där lönerna utvecklas starkt och priserna mycket dåligt. Betyder det per automatik att priserna är för låga, att svenskarna är UNDERbelånade i förhållande till inkomst (motsatsen till Överbelånad)? Absolut inte!
VI MÅSTE FÖRSTÅ ATT RÄNTAN ÄR EN GRUNDLÄGGANDE DEL AV HELA KALKYLEN, OCH RÄNTAN STYRS AV INFLATIONSUTSIKTERNA. DET ÄR DEM SOM MÅSTE DISKUTERAS!!!!
MIN POÄNG ÄR ATT VI MÅSTE SKROTA DAGENS MÅTT PÅ BELÅNING DÅ DE ÄR DÅLIGA OCH DISKUTERA FRAM HUR VI SER PÅ DE LÅNGSIKTIGA INFLATIONSUTSITKERNA. NÅGOT SOM MÅSTE GÖRAS MED EN STOR PORTION ÖDMJUKHET DÅ INGEN HAR FACIT. DÄREFTER KAN VI FASTSLÅ RÄNTENIVÅERNA, OCH DÄREFTER KAN VI SLÅ FAST HUR MÅNGA SOM LIGGER I RISKZONEN ATT BLI WIPED OUT I FRAMTIDEN…. OCH DÄREFTER MÅSTE VI INFÖRA ÅTGÄRDER MOT JUST DENNA GRUPP IDAG, SÅ ATT VI KAN UNDVIKA DE HÄR FRAMTIDA PROBLEMEN.
Avslutningsvis hade det varit intressant att höra ikanobankens motiv varför inflationen inom nåt år ska ligga över 5%, för det måste hon nämligen tro på annars kan man inte tro på 8% styrränta. Egentligen måste det bygga ett ganska extremt positivt konjunkturscenario, och det hade varit intressant att höra resonemanget kring.
I samma runda kanske jag ska säga nåt om vad som är inflation? Logiken är ju helt klar. Det är den räntan som du måste få på ditt sparande för att du ska kunna ha samma levnadsstandard som året innan. Men hur mäter vi? I KPI ingår ett hushålls räntekostnader som en stor post. Den är ju tokig på så sätt att om den är hög och Riksbanken vill få ner den, så går det inte att höja styrräntan för att bekämpa den. Då ökar KPI bara ännu mer. Det var ju inte det man ville! På samma sätt kan mat och energi bli konstigt. Säg att vi får dåliga skördar globalt eller oljepriset dubblas. Detta får en dämpande effekt på hushållen, som en skatt, och inflationen stiger. Det är inte räntehöjningar som behövs i detta läget. Nej jag tycker löneinflationen ger en bättre proxy över det verkliga pristrycket.
http://sv.wikipedia.org/wiki/Basbelopp
Godkväll
Ps. Med stor risk för att vara övertydlig och repetera mig själv. Bostadspriserna är inget annat än en funktion av ek+bolån. Bolånens storlek är inget annat än en funktion av räntorna som är en funktion av inflationen, enkelt uttryckt. Hade vi haft 5 eller 10% inflation i landet så hade priserna och lånen varit väsentligt lägre. Basta. Vissa verkar tro att priserna leder lånen…. tänk om!
Att uttala sig tvärsäkert om vad som kommer hända går inte då man måste ha facit över framtida inflationen, och det har ingen. Alltså kan ingen veta säkert hur det står till med belåningssituationen egentligen. Hade någon haft facit, och sagt att inflationen kommer ligga på 0,5% de kommande 10 åren, då skulle jag säga att vi behöver inte vara oroliga över lån och bostadspriser idag då de är på rätt nivå. Hade samma person sagt att inflationstakten kommer ligga på ca 5% kommande 10 år, då skulle jag säga att Sverige står inför en härdsmälta som det inte finns en lösning på!
Jag har också noterat att dagens inflationsnivå är extremt låg ur ett historiskt perspektiv, och att det därmed finns stor risk för högre inflation. Men det är ingen naturlag, inflationen går inte upp bara för att den är låg. Den faller inte bara för att den är hög. Det är mer komplext än så. Den är där den är av en anledning. I Sveriges fall handlar den låga inflationen idag om fyra saker primärt, 1. Hög arbetslöshet 2, Vi har de senaste 15 åren kunnat köpa och tillverka billiga prylar i Asien 3, Europa går knaggligt och har typ deflation samtidigt som ECB är duvaktigare än någonsin 4, USA/FED har fört en extremt duvaktig penningpolitik senaste 6 åren. För att förstå morgondagens inflation råder jag alla till att fundera på framtiden för de här 4 punkterna. Inte så lätt kanske! Men den om lyckas pricka rätt här, kan i teorin också räkna fram hur många som kommer få problem med sina bolån i framtiden och därmed riskerna för en fastighetskrasch.
Jag noterar också att vi har negativa realräntor, även det är ovanligt ur ett historiskt perspektiv och troligtvis inget vi ska förvänta oss på lång sikt. Detta sammantaget pekar på att räntorna kan stiga från dagens nivåer, men det är absolut inget vi kan veta med 100% säkerhet.
De som säger att om lånen och därmed priserna hade haft en liknande utveckling som ex disponibel inkomsterna, eller BNP, hade inneburit att vi haft en mer korrekt bild har fel. För låt säga att lånen och priserna varit 50% lägre (många bostads baissare hade varit jätteglada), men inflationen sprungit upp till 7%, ja då hade vi ändå fått en fastighetskrasch på halsen och svenskarna hade ansetts vara överbelånade då de inte kan betala sina bolån.
För att summera min poäng. I media idag hör man experter hävda att svenskarna är överbelånade, andra säger att de inte är det. Klart förvirrande ellerhur! Men ingen säger varför två pålästa gubbar kan ha så olika bild. Det är för att ingen har facit över inflationsutsikterna. Det är därför en person som säger, jag tror på 5% inflation i framtiden, och därför är jag jättepessimistisk till svenska bolånemarknaden. Han har rätt! Men en annan gubbe kan säga, jag tror på 2% uthållig inflation, och ser därför inga risker i systemet. Han har också rätt. Men någon av dem kommer till slut få fel… det är bara omöjligt att säga vem det blir!
Sanningen, som är så enkel, är att ALLA har fel. För det första finns det vid varje ränteläge de med för mycket lån, och de som inte har det! Man kan inte se det aggregerat. Skulle man kunna se det aggregerat så betyder det också att alla med lån exakt samtidigt får problem att betala dem. Så kommer det aldrig att bli. Vid varje räntenivå så finns en unikt antal överbelånade. Problemet är att det oftast bara behövs en liten skara forcerade säljare för att skapa en fastighetskrasch.
Jag förstår att media vill förenkla, men sorry. Det blir bara fel. Det värsta är att många inte ser genom detta. Personligen tror jag Ingves förstår allt det här. Han ser att det finns risker i framtiden som kan innebära ett högre ränteläge. Han har inte facit, men han ser riskerna. Vid ett högre ränteläge, ser han risk att många inte kommer kunna betala sina räntekostnader. MEN, han vet inte hur många vid varje givet ränteläge. Men han ser riskerna! Detta gör att han vill få ner den absoluta storleken på bolån. Men han är smart, han tänker på hur han ska sälja in det. Det hade aldrig fungerat om han gick ut i media och sa:
Jag tror det finns risk för högre räntor, men jag vet inte säkert!
Jag tror vid en befarad ränteuppgång så kan styrräntan nå 3%, men jag vet inte!
Vid 3% så finns det ett antal låntagare som inte kan betala sina räntekostnader, men jag vet inte hur många.
Alla måste amortera nu!!!
Det hade liksom inte fungerat, ingen hade tagit honom på allvar! För flumigt, för många loose ends.
Han väljer istället att sikta in sig på lån/bostadens värde. Det är pedagogiskt greppbart, och alla kan ”känna” med denna kvot. Ungefär som att folk går omkring och är glada när huset dubblats i värde. Helkorkat! Den ”förmögenheten” är lika verklig som den upplevda ”förlusten” om husets värde halverats. Folk fattar inte att det är helt irrelevant. (Visst för den enskilde individen det kan spela roll, då han kan sälja, flytta till hyresrätt, och därmed ta hem vinsten. Men ur ett samhällsperspektiv så finns det ju en köpare, så egentligen har inget förändrats) Ingves skiter egentligen i bostadens värde, han vill bara få ner lånen i absoluta termer, och då fungerar pedagogiken kring lån/värde.
Personligen har jag vädjat till alla låntagare att de bör räkna med att klara av 5% ränta på sina totala lån. Vet jag om räntan kommer att stiga? Absolut inte! Om den stiger, kommer det innebära att boräntorna stiger till 5%? Nej, det har jag ingen aning om heller. MEN precis som för Ingves ser jag riskerna, och om olyckan är framme så är det inte fel med en säkerhetsmarginal! Det är en billigt säkerhetsmarginal givet vilka konsekvenser det kan bli om allt går åt helvete!
ds.
Kortsikt's Blog 