Amorteringskrav på väg…

Jag tycker spontant det är bra. Inte för att det avhjälper problemet med ÖVERbelåning direkt, men några som är ÖVERbelånade kommer åtminstone att börja ta ner skulden. Men då amorteringstakten är så pass långsam kommer det att ta dem 30 år att hamna rätt. Får vi en räntechock är de rökta i alla fall. De borde aldrig fått låna så mycket från första början. Den andra effekten är att många kommer igång med ett vettigt sparande. Inte för att de MÅSTE spara, mer att det är sunt! Det viktigaste effekten är att nya låntagare förhoppningsvis belånar sig sundare.

Nej, problemet kvarstår. Det finns en grupp i samhället som troligtvis har för mycket lån. Kanske så många som 20% av låntagarna. Ingen vet exakt. Gruppen definieras av att de inte klarar av en normalisering av räntan utan kommer att behöva sälja under ganska smärtsamma former. Detta kommer påverka oss alla andra. MEN det är en grupp, inte ALLA. Så breda åtgärder som slår mot alla är bara korkat då det slår mot ekonomin, helt i onödan.

Jag har sagt det innan och säger det igen…. bankerna, som är vinstmaximerande företag med aktieägare som vill tjäna pengar på insatt kapital, måste regleras i sin utlåning till hushåll. Idag är det upp till bankerna själva att sätta egna limiter. Det funkar inte!

Vi har ett problem i Sverige så länge som inte ALLA låntagare klarar att betala 5% ränta på sin totala skuld, med slopat ränteavdrag, och ha pengar kvar att leva för på ett sätt som är uthålligt. Så länge som vi har en grupp i samhället som INTE klarar detta tar vi en stor risk. Övriga låntagare är inte ÖVERbelånade, och behöver därför inte straffas. Att straffa dem är onödigt och slår mot ekonomin i stort. Något vi borde undvika. Visst, det är bra att problemgruppen amorterar, men amortering tar tid, och vi skulle behöva se att de här har rätt nivå på sina skulder…. typ igår.

Om det finns en grupp med för mycket lån så är fastghetspriserna för höga i samma utsträckning. Hade den här gruppen inte funnits så hade priserna, vid varje givet ränteläge, varit korrekta. Fastighetspriserna är i sammanhanget bara en funktion av ovan, så de blir vad de blir.

Låt mig repetera!

Fastighetspriserna är inget annat än en funktion av EK + LÅN. Priset blir vad vinnaren i en budgivning kan lägga, och vinnaren är alltid den med mest EK+LÅN. EK består oftast till större del av den gamla bostaden, och EK är kopplat till priset, som är en en funktion av, ja ni fattar, EK+LÅN. LÅN i sin tur är en funktion av ränta och inkomst. Låt oss förenkla, priserna är en funktion av RÄNTAN.

Många verkar vara förvånade, något som har pågått i över 10 år, över att priserna är så höga och har stigit så kraftigt… och många uttalar sig tvärsäkert att de är FÖR höga. Läs gärna kommentarfälten när en etta på Östermalm säljs för 120,000 per kvadrat. Jag säger det återigen…. priserna är en funktion av räntan. De som är skeptiska måste tro på väsentligt högre räntor de närmaste åren…. annars får jag inte ihop det? Jag säger inte emot, jag säger bara att priset är en funktion av räntan. Givet att bankerna har en sund utlåning med strikta limiter, något jag är starkt skeptiskt till, så är att priserna korrekta givet dagens ränteläget. Går räntan upp gäller ett nytt prisläge. Går räntan ner gäller ett nytt prisläge.

Många verkar också blanda ihop den Svenska konjunkturen och fastighetspriserna. Gör inte det! Den svenska konjunkturen är inte i recession med stigande arbetslöshet, men den är inte i högkonjunktur heller vilket kännetecknas av 3%+ tillväxt med kraftig sysselsättningstillväxt som resultat. Vi är ungefär mittimellan.

Fastighetspriserna är en funktion av 1. FEDs och på senare tid ECBc expansiva penningpolitik och 2, Kina, Asien och Globaliseringen.

Låt mig förklara.

1. Tillväxten sedan Lehman har i världen, ja till och med i USA, varit strukturellt låg. Detta har medfört att den underliggande inflationen, löner och jobbskapande varit svagt. Detta är bakgrunden till FEDs expansiva penningpolitik. Den har varit framgångsrik. Nedan länk är över 3 månaders US T-bill… typ statsskuldväxel. I början av 2007 låg den på 5%. Två år senare var den noll, och har sen legat där i drygt 6 år.

http://finance.yahoo.com/echarts?s=%5EIRX+Interactive

Tittar man på Core PCE som är FEDs favorit mått över inflation så har den pendlat mellan 1-2% under den här perioden… med ett snitt på 1,5%. Det är lågt. Det är under målet, och därför har FED kunnat ligga med styrräntorna på NOLL, och bedriva QE i syfte att trycka ner marknaden så den verkligen förhåller sig till styrräntan.

ECB har också problem med tillväxt och jobbskapande vilket även där syns genom låg inflation. Därför bedriver även här en expansiv politik som trycker ner räntorna.

2. Kina, Asien och Globalisering

Förr i tiden så bidrog högkonjunkturen till att ett land slog i kapacitetstaket, både vad gäller tillverkningskapacitet och arbetskraft. Idag funkar inte världen så. Det är mer korrekt att tala om ett globalt arbetskraftsutbud och en global tillverkningskapacitet. De senaste 20 årens globalisering har gjort att det nästan är omöjligt att slå i kapacitetstaket. Detta har också medfört att vi fåtterfara en ny lägre nivå på inflationen. Detta är egentligen något positivt.

Vad som däremot har ändrats är servicenäringen. Fler och fler jobbar med service yrken, dvs icke tillverkande jobb, och de är ju oftast lokala. Dvs det är svårt för 7Eleven eller Swedbank att anställa en kines som ska komma till Malmö och jobba. Framöver är det troligtvis här inflationen i respektive länder kommer härstamma ifrån. Detta genom stigande löner. Mer om det en annan gång.

Åter till lägenhetspriserna i Stockholms innerstad…

De har stigit med ca 50% sedan Lehman.

http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?Main=Centrala Stockholm&LK=3003&Months=99&Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=1473

Detta beror alltså inte alls på att Sverige går bra, utan snarare tvärtom. Det beror på att Sverige, Europa, USA och Kina faktiskt har gått ganska dåligt de senaste 7 åren. Den låga tillväxten och klena jobbskapandet har medfört strukturellt låg inflation och därmed expansiv penningpolitik, vilket gör att räntorna, som tidigare var låga, har blivit ännu lägre. Pga av låga räntor har priserna kunnat stiga med i snitt 50% i Stockholms innerstad.

Visst, det faktum att de flesta ändå har ett jobb, och inkomst, är ju en förutsättning för kalkylen. Som jag sa ovan, Lån är en funktion av Ränta och inkomst. Faller inkomsterna, så påverkar det lånen negativt och därmed priserna. Men som jag också sa, vi är inte i recession, men inte högkonjunktur heller. Det är faktiskt det bästa av alla världar. En djup lågkonja hade triggat arbetslöshet, fallande inkomster, och därmed mindre lån, och lägre priser. Men en stark högkonjunktur hade inneburit högre inflation, högre ränteläge, och mindre lån, och lägre priser.

Man kan säga att fastighets-Sverige är inne i en ”perfect storm”. Det enda vi vet är att den inte kommer vara för alltid. Det lär gå åt ena eller andra hållet… båda kan slå mot priserna.

Men det berör knappast någon med rätt belåning. Men så länge som gruppen av ÖVERbelånade finns kvar, så har vi ett problem!

Vissa hävdar att bankerna är picky i sina lånelöften med tajta limiter. Jag tror detta är b-s. Jag har två ”bevis”.

1. Man har gjort rätt omfattande undersökningar där man frågar hushåll om de klarar en dubbleringen av boendekostnaden. En stor andel säger att de inte gör det. De hade de inte sagt om bankernas säkerhetsmarginaler var höga.

2. Om jag gick in på banken i januari 2009 och de räknade med 5% ränta, och jag hade X i inkomst, då får jag låna X kr. Om jag går in på banken i januari 2014 och de fortfarande räknar med 5% ränta, och min inkomst i stort är oförändrad. Då borde jag få låna exakt samma belopp. När jag kommer till budgivning har jag samma pengar att lägga på bordet. Hur kan då priserna i snitt vara 50% högre. Det är ett tecken på att folk får låna mer i januari 14 än i januari 09. Man måste ha sänkt säkerhetskravet i takt med att räntan gått ner. Det finns faktiskt ingen annan förklaring. Det rimmar också rätt väl med att fler och fler svarar att de inte skulle klara en kraftig ränteuppgång.

Detta är bekymmersamt.

2004 kunde ingen ekonom i hela världen pricka inflationsläget i såväl egna landet som i världen 2014. Prognoserna präglades av nuet och historien. Verkligheten skiter i nuet. Vad har förändrats? Inget!! 2014 kan ingen ekonom i hela världen pricka inflationsläget i såväl egna landet som i världen 2024. Det oroar mig.

Vi måste reglera bankernas limiter vid lånelöften… det är den enda åtgärden som kommer att rädda oss. Visst, vissa hushåll kommer få ett rätt bistert besked att de inte klarar av ett högre ränteläge, och de kommer inte heller klara att amortera ner skulden tillräckligt snabbt, och borde därför anpassa sitt boende efter en mindre skuld…… men det är ingen rolig fråga att ta tag i för en politiker, och därför är risken att det inte kommer att hända heller.

Trevlig helg!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

2 kommentarer till Amorteringskrav på väg…

  1. Fredde skriver:

    Jag tror att många köper bostad nu istället för sen för att undvika dessa amorteringsregler och att det trycker upp priserna extra mycket, med ökande risk för en fastighetskrasch efter sommaren när reglerna införs som följd

    Antar dock att man kommer att bo för samma andel av sin disponibla inkomst som tidigare, så man borde kunna räkna ut baklänges hur mycket priserna borde falla antaget fördubblad amortering och därmed minskade räntekostnad för bolån

    • GaStan skriver:

      Det tror jag också!!!

      PRECIS!!!! Det är lite av kärnan i mitt resonenmang. Du har en lön och du vet vad du kan lägga på boende. Om amorteringsdelen införs eller höjs så tar den av räntedelen allt annat lika… och då vill/kan du låna mindre, vilket gör att du har mindre att lägga på bordet vid en budgivning (även EK påverkas negativt då du får sämre betalt för boendet du säljer). Alltså borde priserna gå ner något. ALLT ANNAT LIKA ALLTSÅ.

      MEN VAD HÄNDER OM RIKSBANKEN HAR EN STYRRÄNTA PÅ MINUS 2% OM ETT ÅR???????????????????????????????????

      Inte så troligt, men om kopplingen styrrätan-3m statsskuldväxel-3m bostadsobligation – 3m rörlig låneränta ska hålla så kan de rörliga räntorna gå ner…. och då kompenserar det för amorteringsdelen.

      Jag säger bara att det är svårt att prognostisera priserna för de bygger ändå var räntan är, som bygger på om Riksbanken höjer eller sänker…. som beror på var den Svenska kärninflationen tar vägen i kombination med hur FED/ECB agerar….

      Nu tror jag väl inte på uthålligt låg inflation, och därigenom dagens extrema penningpolitik, då kronans svaghet borde börja synas snart i priserna…

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.