Jag har länge framhärdat två ståndpunkter i bostadsdebatten;

1. Priserna är inget annan än en funktion av Lån+EK

2. Om bankerna kalkylerade med en adekvat kvar-att-leva-på-kalkyl i kombination med en adekvat räntesats, så kommer utlåningen vara sund, och därmed skulle priserna varit korrekta.

Men jag har kommit på att de här är något motstridiga!!!

Låt mig förtydliga.

1. Priset på en bostad kan aldrig bli högre än den budgivaren som har mest EK+Lån. EK är en till stor del en funktion av bostadsförsäljningen, som är en funktion av priset. EK kan också utgöras av sparade medel. Men huvudelen av EK i landets alla bostadsaffärer får ändå anses komma från bostadsförsäljningar. Lån är en funktion av låntagarens inkomst, bankernas kvar-att-leva-på summa och kalkyl ränta.

Jag har länge hävdat att eftersom inkomsterna inte rört sig nämnvärt, och troligtvis inte summan som utgör kvar-att-leva-på, så är det räntan som är den faktor som haft enskilt störst genomslag på priserna.

En låg ränta, allt annat lika, gör att bostadsköparna har kunnat låna mer, och därmed haft mer att lägga upp på bordet vid en budgivning. Lägg därtill ett ökat EK som är en funktion av samma sak.

Att 3-månaders bolåneräntan gått från 5% till 2% sedan 2008 är huvudförklaringen till varför Sveriges fastighetspriser gått upp under de här åren. trots måttlig tillväxt, jobbskapande och löneinflation, såväl i Sverige som utomlands.

Inga konstigheter.

Men det bygger ju också på att familjen X får låna mer idag, än för 7 år sedan, trots oförändrad inkomst och kvar-att-leva-kalkyl?

Vilket leder oss in på punkt två…

2. Bankerna sägs vara picky i sin utlåning och gör tajta kalkyler inför lånelöften!!!

Men prisuppgången i sig är ett BEVIS på att de inte kan vara så picky.

Låt säga att en bank gav ett lånelöfte på X kronor till en familj 2008. Säg att banken kalkylerade med 7% ränta, X kronor i kvar-att-leva-på.

Låt säga att familjen går in på bankkontoret idag, och frågar efter lånelöfte. Familjens samlade inkomst är oförändrad. Banken har samma kvar-att-leva-på kalkyl. Hur mycket lån får de om banken räknar på 7% ränta??? Just det, exakt samma!!!

Men om alla människor i Sverige inte har fått låna mer under åren, då har de ju inte mer pengar att lägga på bordet vid en budgivning, och således skulle inte priserna kunna gå upp?

Men det har dem gjort!!!

Vad handlar detta om? Jo antingen har inkomsterna rusat iväg? NOT. Kvar-att-leva-på-kalkylen har bantats? Vet ej, men tror inte det. Nej som jag ser det så MÅSTE kalkylräntan justerats NER i takt med att räntorna gått ner???? Annars kan inte fastighetspriserna gå upp!!!!

Bankerna resonerar så här: (http://www.privataaffarer.se/bostad/sa-hog-boranta-kraver-bankerna-att-du-ska-klara-av-738901)

Så ser kalkylräntan ut hos din bank:

Swedbank: 5,47 procent. Banken räknar med att kunderna ska klara av en ränta som motsvarar femåriga bolåneräntan plus 3 procentenheter.

SBAB: 7 procent. Kalkylräntan baseras på Riksbankens, Bankföreningens och SBAB:s bedömning av vad en långsiktigt hållbar femårsränta är och sedan adderas 2 procentenheter.

SEB: 7 procent. Räntan har satts efter en rimlighetsbedömning.

Nordea: 8 procent. Beräknas med bundna femårsräntan plus 3 procentenheter, som lägst 8 procent.

Handelsbanken: 7,5 procent. Den ska ta höjd för vad räntan kan tänkas bli under ett låns löptid.

De verkar ha ett påslag på 3-4%.

Men det är nu det börjar bli intressant.

De lever i tron att risken är densamma när kalkylräntan idag är rörlig 2%+4%marginal=6% som under 2008 när det borde varit rörlig 5% + 4% marginal= 9%.

Dvs risken att räntan ska gå till 7% (dvs 1% över kalkylräntan) idag är lika liten som att den skulle till 10% under 2008.

Det är ett tokigt resonemang.

Jag skulle vilja hävda att RISKEN att räntan går till 7% är VÄSENLIGT högre att räntan ska gå till 10%.

Varför?

Jo, anledningen stavas INFLATION. Inflation är ytterst en effekt av sysselsättning och tillväxt, och vi vet på ett ungefär var NORMAL löneinflation och tillväxt i Sverige har legat på ur ett historiskt perspektiv. Historien kanske inte upprepar sig men om den gör det så är det inte konstigt med en genomsnittlig underliggande inflation kring 2-3%. Även om det känns avlägset just nu… så är det inte konstigt om man ser till de senaste 70 åren.

Vid 2-3% inflation så går det att härleda de rörliga bostadsräntorna till ca 5% (4-6%).. enligt följande resonmang

Inflation 2-3%
RB Styrränta 2-4% (RB kör en balanserad penningpolitik vid 2% och kontakterande vid 3%)
Statsskuldväxel 2,5-4,5%
Kort bostadsobligation alt. Stibor 3-5 (Bankernas upplåningskostad)
3m Bolån 4-6% (Bankerna vill tjäna 100 punkter)
Snitt 5%

Så kontantan är att bankerna har justerat ner räntekravet i takt med att räntorna gått ner. De upplever, helt felaktigt, att de har en lika säker kalkyl så länge som de använder samma påslag.

Men detta är som sagt tokigt då en kalkylränta på ex

5% kalkylränta = motsvara 2-3% inflationstakt
6% = 3-4%
7% = 4-5%
8% = 5-6%
9% = 6-7%

och risken i inflationstaken skiljer sig åt. Att vi ska nå 7% inflation i Sverige får nästan ses som omöjligt ur ett historiskt perspektiv. Medan 2% får anses som högst troligt. Alltså är det OLIKA risk. TROTS SAMMA SÄKERHETSPÅSLAG! För att vara övertydlig, Risken att rörliga boräntan går från dagens 2% till 5% är EXTREMT mycket större än att räntan år 2008 skulle gå från 5% till 8%…. av den enkla anledningen att den inflationstakt som krävs vid respektive ränta skiljer sig åt på ett sätt där risken för den förstnämnda är mycket stor jämfört med den sistnämnda som är extremt liten. Men bankerna stirrar sig felaktigt blint på säkerhetspåslaget.

Summasumarum.

Pga av att bankerna justerat ner kalkylräntan i takt med att räntorna gått ner under de senaste åren så har priserna på fastigheter gått upp, som en ren effekt av att folk kan låna mer. En normalisering de närmaste åren av inflationen kan få förödande effekter på hushållen och Svensk ekonomi. Man borde kalkylerat med en fast ränta hela tiden. Då hade inte priserna rört sig lika mycket.

Den fasta räntan borde utgå från en normaliserad inflation, med visst påslag.

Anledningen till att man justerat ner räntan handlar om konkurrens att tjäna pengar mellan bankerna. Avkastning på eget kapital är viktigare än en potentiell system risk på lång sikt.

Finansinspektionen måste gå in och reglera detta! Då löser vi problemet, för då får folk rätt belåning och priserna blir per automatik de korrekta.

”Priserna kommer då främst att drivas amorteringstakten, då folk har möjlighet att vi låga räntor som idag, skapa EK, som de kan använda vid en framtida affär. Detta kommer dock ge en betydligt lugnare prisutveckling, som förmodligen bara är sund”

Sen har jag en dålig känsla av att bankerna, för att ro hem en affär en bostadsaffär, ibland kan tänka sig att rucka på marginalkravet samt kvar-att-leva-på-kalkylen. Men det är inget att jag kan bevisa.

Anledningen till mina misstankar är att undersökningar där man frågat ett stort antal låntagare om de skulle klara en dubbling av boendekostnaden, typ en dubbling av räntan från 2% till 4%, så svarar mer än hälften att de skulle få det mycket tufft att hantera sin boendesituation. Alltså inte jobbigt, för att de måste ställa in Thailands semestern, utan jobbigt att finansiera sitt boende. Då har den jävla banken inte räknat på några 7-8% i kombination med en sund kvar-att-leva-på-kalkyl…. då hade man inte svarat som man gör. Så mycket kan jag säga!!!!

Men varför behöver ni bry er???? FED lär inte höja då löneinflationen lyser med sin frånvaro……. ÄN SÅ LÄNGE 🙂

Är det något jag har missat så får ni gärna ha synpunkter….

ps. En rätt ironisk sak är att SBAB, SEB och Handelsbanken gör en SUBJEKTIV bedömning var räntan kan tänkas röra sig inom en 5 års period. ALLVARLIGT, vad tror du deras experter hade sagt om man frågade dem 2008 var räntan ska vara 2013. Ingen hade prickat in det räntefallet som vi har haft. Titta bara på prognosmakarna på Riksbanken :-). Om ingen lyckades pricka in 2013…. vad är då oddsen att någon kan pricka in 5 års räntan 2020????? 🙂

Vi kanske skrattar, men detta är sannerligen inget att skratta åt.

Hur tror ni Sverige mår om vi har 3,5% inflation 2020, rent hypotetiskt alltså?

ds.

Have a nice one!