Äntligen en vettig regel

http://mobil.dn.se/ekonomi/ingves-forslag-stoppar-sex-av-tio-nya-lantagare-i-storstaderna/

Ingves vill sätta ett tak på vad du får låna, nämligen 4ggr din årslön, brutto.

Äntligen en reglering som ger sig på bolånets storlek utan att det rycker tusenlappar från hushållen varje månad. Det är bra!

Ska man vara lite lite kritisk så innebär den här regeln att låninkomsttagare fortfarande får låna för mycket och höginkomsttagare för lite…. Om man antar att KALP beloppet är lika stort.

Ex

Två hushåll, det första har 60,000 brutto imånaden. Det andra har 120,000 brutto i månaden. Båda behöver 30,000 ex räntor för att hålla en acceptabel levnadsstandard.

Men Ingves regel så klarar det första hushållet en ränta på ca 5% medan det andra hushållet klarar en dubbelt så hög ränta. Sen kan man alltid tvista om ett höginkomsthushåll är nöjda med att leva på 30,000 i månaden? Det här handlar om att hitta en nivå som gör att folk kan och vill bo kvar!

Regler eller inte, men min känsla är att det är låginkomsttagare som köpt senaste åren som sitter i den tajtaste sitsen om räntorna stiger kraftigt. Inte höginkomsttagarna även om deras lån är väldigt stora många gånger. Låginkomsttagarna har liksom inga marginaler. Många brukar kritisera mig för att inte ta höjd för om höginkomsttagaren blir av med jobbet. Men faktum är att kalkylen är ju exakt lika dålig för låginkomsttagaren om han blir av med jobbet.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

21 kommentarer till Äntligen en vettig regel

  1. Staffan Kjellin skriver:

    Det är upp till tio års väntetid för en hyreslägenhet i Stockholm city. Bostadsrätter är det enda som fungerar. Varför sysslar alla, inklusive Kortsikt, med att fundera ut regler, så att bostadsrättsmarknaden inte heller skall fungera.

    • GaStan skriver:

      Då har du missförstått mig. Jag är helt för ägande framför hyresrätt. Den enda skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt är att du som hyresgäst även betalar en extra slant till hyresvärden som kallas för ”vinst”. Du är inte heller utsatt för risken att din förmögenhet går upp eller ner. Den risken tar hyresvärden.

      Det enda jag är emot är de stigande prisera som invaggar människor i nån tro att allt är bra. Då det är ökad utlåning som driver priser och inte tvärtom, och att de enda som tjänar på stigande priser, dvs ökad skuldsättning, är bankerna.

      För att koka ner det, hade priserna idag varit på samma nivå som för 20 år sedan hade låntagarna varit vinnare och bankerna förlorare.

      • Staffan Kjellin skriver:

        Men vilka priser är i dag på samma nivå som för tjugo år sedan.

        Hade bostadsrättspriserna i Stockholm varit det, så hade norrmän och tyskar köpt upp dem och med hjälp av den osynliga handen drivit upp dem till dagens aktuella marknadspriser.

      • GaStan skriver:

        Njae, jag förstår att Norrmän köper sommarnöjen på västkusten, eller att Tyska pensionsfonder gärna hade köpt svenska fastighetsbestånd med hög yield. Men de flesta bostadsrätter har inskrivet att köparen, dvs den nya medlemmen, ska bo där och andrahandsuthyrning inte är tillåtet annat än temporärt, givet att ägaren förväntas komma tillbaks. Vad det gäller villor i förorten så lämpar de sig inte heller för investeringar av den typen. En Tysk familj köper nog hellre ett andra hus på Mallorca än Lidingö.

        Jag bara säger att lånelöften hållits tajta, och det är egentligen bara högre lön än om du amorterat på lånet som inneburuit att bankerna kan låna ut mer, så hade priserna varit väsentligt lägre, och per automatik även lånen.

        Räntorna är låga, och då hade vi haft en situation där folk betalat dagens låga räntor på en betydligt mindre bolånestock. Hushållen hade varit vinnare. Bankerna förlorarna. Hushållens förmögenhet, dvs tillg-skuld, hade troligtvis varit lägre. Men det är ingen riktig förmögenhet då den inte ger nåt utrymma att utnyttja den utan att ta lån, så det är av underordnad betydelse.

      • Fredde skriver:

        Gla stan du har helt rätt i sak, och även om jag tror du önskar allas bästa så måste väl även du fundera på om din lösning har ett bäst-före datum? Kanske vi diskuterar gammal mjölk

      • GaStan skriver:

        jo man kan tycka att tåget redan gått. Dvs lånen är tagna, och priserna har gått upp med lånen.

        Å andra sidan får vi en fastighetskrasch som uppnår vi ju samma sak.

        Det finns 3 typer av bostadsköpare

        1, Helt nya på bostadsmarknaden, oftast unga. De hade nog inte haft nåt emot att priserna halverades

        2, De som har bostad/lån, men byter upp sig. Barnfamiljer typ. Teoretiskt borde de inte ha något emot att priserna halverades. För det innebär att mellanskillnaden till det större dyrare objektet blir mindre. Å andra sidan är det problematiskt om de har negativt EK och banken säger NEJ. Så det är tveksamt.

        3, Äldre som avlider eller flyttar till äldreboende alt Spanien. De tycker förstås det är trist att sälja till ett lägre pris. Om de avlider så får arvingarna mindre arv, och kan amortera mindre.

        Totalt sett skulle nettoeffekten av ovan inte vara uppenbart super negativ. Kanske inte positiv heller.

        Sen har vi ju stocken med alla som redan sitter på lån och ser sin bostad halveras i värde. Men vad händer i praktiken? Inte ett skit om mina räntekostnader inte förändras. Visst, min förmögenhet minskar… men jag måste ju ha någonstans att bo och jag kunde inte dra nytta av förmögenheten innan heller. när jag diskuterar saken med vänner, så säger de: är du inte ledsen när din aktieportfölj minskar i värde då heller? Det är inte samma sak. En aktieportfölj kan jag alltid sälja, och åka på semester, eller sluta jobba eller vad som helst. Men min bostad kan jag inte sälja….. om jag inte vill flytta till hyresrätt eller bo i en koja i skogen.

        Det som verkligen är negativt eller positivt är inte prisförändringar. Det är ränteförändringar. Låga räntor är bra. Det frigör tusenlappar i plånboken som vi kan använda till att spara eller konsumera. Höga räntor innebär motsatsen. Därför bör man inte ha för stora lån.

        Bankerna idag tycks vara påverkade att de låga räntorna när de ger ut lån. Det är fel. De borde istället utgå från Worse case scenario, och säga att lånebeloppet ska grundas på det. Om och När det inträffar så innebär det att låntagaren klarar sina räntekostnader, och banken undviker kreditförluister. Det måste vara målet.

        Priserna är en funktion av utlånade belopp.

      • Fredde skriver:

        Kollade precis partiledardebatten där skulderna var ett samtalsämne. Det var ganska tydligt att det inte kommer något besked från politikerna på mycket länge och att det i så fall skulle röra sig om en nedtrappning av ränteavdraget över en 30 års period

      • GaStan skriver:

        Det är bra att de inte vill skjuta sönder plånböckerna. Men det gäller att de stoppar utgivningen av för STORA lån. Inte utlåning i sig.

      • GaStan skriver:

        Ibland trillar poletten ner

        http://www.di.se/artiklar/2015/10/19/slopat-ranteavdrag-slar-hart-mot-fattiga/

        Ta inte tusenlappar från folk, det slår bara mot låginkomsttagarna,och ökar systemriskerna vid stigande räntor.

        Inför istället regler för hur mycket bankerna kan och får låna ut. Priserna kommer ganska snabbt anpassa sig. De enda som inte vill detta är bankerna… Kanske därför så lite händer?

        Den här podden måste du också lyssna på… Kloka människor

        http://www.aktiespararna.se/artiklar/Poddar/Ekonomiska-Klubben-Ep10—Nar-pengar-kommer-in-aker-etik-och-moral-ut/

  2. Staffan Kjellin skriver:

    I gårdagens partiledardebatt (10/11) sa folkpartiledaren att hyresregleringen måste bort. Ingen journalist hörde detta.

    Sedan sa han att han var öppen för samtal om borttagandet av ränteavdraget. Alla journalister hörde detta!

    • GaStan skriver:

      Varför tror du ingen verkar bry sig om hyresregleringen?

      Vad jag noterade var att alla pratar nybyggnation.

      Varför är detta så kritiskt?

      Om du har EK och eller god inkomst idag så kan du skaffa dig ett boende utan några större problem. Det är dem med små inkomster och/eller lite EK, som har svårigheter att lösa bostadssituationen.

      Men deras hyra eller ränte+driftkostnad måste var låg, och därför är många byggare inte så intresserade. Det är ju inte så konstigt!

      Det verkar som om många har en förenklad bild av vad utbud och efterfrågan gör med priserna. Jag har inte facit, men jag noterar att:

      Priset kan aldrig bli högre än lån+ek (och ek är en funktion av lån + ek) så priserna är ytterst en funktion av storleken på beviljade lån. Om bankerna höjde kraven och lånade ut mindre skulle priserna anpassa sig för att cash on the table minskar.

      Utbud är inte alltid utbud… bara för att man bygger nytt i en oattraktiv ytterförort i Stockholm så sjunker inte priserna på Östermalm i innerstan.

      Bara för att man bygger ettor på 35kvm så sjunker inte priserna på Villor på 185kvm i samma område.

      Har vi verkligen bostadsbrist, eller är det bara så att unga och utlandsfödda utan jobb som har det svårt att hitta bostad?

  3. Staffan Kjellin skriver:

    I Bryssel finns hyreslägenhet över dagen. Likaledes i Berlin. I Bryssel är lägenheterna dyra, i Berlin billiga.

    I Stockholm tio års väntan och billig hyra, utom på nyproducerat.

    Det har skrivits artiklar av förvånade svenskar boende i Bryssel och Berlin. Vad händer i Stockholm? Undantaget i Europa!

    För Ga Stans information, som G Stan säkert redan vet, i Bryssel och Berlin har deras politiker aldrig blandad sig i hyresmarknaden med (goda?) avsikter. Hyresmarknaden får klara sig själv utan (goda?) ingripanden av (snälla? och välmenande?) politiker.

  4. GaStan skriver:

    Jag har som sagt aldrig varit för hyresregleringen. Däremot att det är bra att valmöjligheten att hyra finns, då det inte passar allt att köpa.

    Jag vill inte försvåra för marknaden, inte rycka tusenlappar från låntagare. Jag bara anser att många har för stora lån så att de kommer att hamna i ekonomisk knipa i ett högre ränteläge. Dessutom påverkar deras bekymmer hela svenska ekonomin, dvs oss alla. Den enda nyttan av stora lån är det bankernas som har, en och annan arvtagare (givet att han själv inte äger sin bostad för då är han själv del av karusellen) alternativt några få som sålt och flyttat till hyresrätt.

  5. Staffan Kjellin skriver:

    ”Bristen på hyresrätter förväxlas ibland med att det skulle finnas för många ägda bostäder” skriver journalisten Viktor Barth-Kron i DN i dag (17/11).

  6. Staffan Kjellin skriver:

    1) De som i dag bor i bostadsrätterna har för höga lån, enligt Ga Stan,

    2) Om de som då flyttar ut, på grund av för höga lån, skall de flytta till de få hyresrätter som finns och ta upp plats där? Göra utbudet mindre?

    3) Vilka menar Ga Stan skall flytta in i de bostadsrätter som tydligen är för dyra för de som bor där i dag?

  7. GaStan skriver:

    1. Om man har så pass mycket lån att man inte klarar en normalisering av inflationstakten, dvs om de rörliga bolåneräntorna stiger mot 4%, så har man tagit ett för stort lån. Det är många idag spm inte klarar det!

    2, om många låntagare tvingas sälja son bostad samtidigt, för att de inte klarar räntebetalningarna, då är risken stor att priserna faller. Många kommer då att sälja under sitt eget kapital och kommer bli sittande med ett lån till banken. Utan EK kommer du inte kunna köpa nåt annat oavsett hur låga priserna är, och då tvingas dem personerna till hyresmarknaden.

    3. Priserna är en funktion av utlåningen. Utlåningen ska vara en funktion av inkomsterna. Så länge som utbudet av bostadsrätter understiger el matchas av efterfrågan så kommer bostadsrätterna alltid vara bebodda.

    Jag är för ägandet av bostaden. Men lånet får aldrig vara större än att inkomsten klarar att bära det. För dem med väldigt små inkomster så kanske inte lånet borde bli så stort att de kan köpa, då priserna dras upp av dem med högre inkomster. För dem måste det finnas en hyresmarknad. Att de ska ta större lån för att matcha priserna är inte så smart, då de tids nog inte klarar räntebetalnibgen och måste flytta!

    3

  8. Staffan Kjellin skriver:

    På sidan 157 i sin nya bok som kom i bokhandeln i fredags, skriver Mats Qviberg bland annat om bostadsfrågan. Jag kan glädja Ga Stan att Qviberg har precis samma uppfattning som Ga Stan när det gäller ämnet.

    Bostad är ingen investering, skriver Qviberg. Alltsom inte ger avkastning är konsumtion. För huset måste underhållas (konsumtion). När folk tror att priserna alltid skall gå upp så är det spekulation (ej investering).

    Qviberg tror vi kommer att få en sättning på 20 procent när det gäller priset, skriver han på annan plats i boken. Men om man har sin bostadsrätt eller villa bara för att bo i och ej tror att det är en sparform, då kan man vara lugn enligt Mats Qviberg.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.