Boindex varnar!

Det är Swedbanks boindex indikator som varnar för att priserna är för höga i Stockholm och Göteborg

http://www.affarsvarlden.se/hem/bostad/article3940115.ece

Men instället för att bara ”köpa” argumenten som jag sällan gör så tog jag mig en titt:

https://sv.wikipedia.org/wiki/Boindex

Vad det handlar om är att priserna gått upp för mycket i Sthlm och Gbg, det är därför den gått under 100. Priserna är alltså för höga i förhållande till lön, boränta, normal amorteringstakt och andel av lön som man kan lägga på boendet.

Priserna har ju stigit kraftigt på rätt kort tid så vid första anblick så låter det ju inte orimligt.

Men modellen har två grundläggande brister.

1. Amortering.

Vad är bäst? Att man lånar 4mkr som man amorterar 5,000kr/mån i 30år? Eller att man lånar 2 mkr amorteringsfritt? I det förstnämnda exemplet sjunker lånet till 2,2mkr på 30 år. Min poäng är att om man lånar RÄTT belopp givet sin inkomst så behöver man inte amortera. Sen att man kanske väljer att amortera för att man gillar att spara framför att konsumera. Eller att man kan amortera när räntorna är låga, och undviker att amortera när räntorna är höga. Det är en helt annan sak. Har man rätt storlek på lånet, så är amorteringar en högst personlig smaksak. Har man fel storlek på lånet, så är amortering en dålig medelväg. Man borde inte lånat så mycket från början. Att blanda in amortering i kalkylen tycker inte jag ger en rättvis bild. Vissa högt belånade hushåll borde amortera idag. Men de som har rätt nivå på lånen behöver INTE göra det. Lyfter man bort amorteringskomponenten så ligger inte index på 98 utan väsentligt högre.

2. 30% går till bolånekostnader.

Det ironiska är att man tidigare använde sig att 15%. Men den övergav man i december 2014. Hade man legat kvar på 15% så hade ”larmet” gått för länge sen 🙂

Men oavsett om man använder 15% eller 30% så har den stora brister.

Säg att ett hushåll som tjänar 60,000/mån (2 st 30,000kr löner) och ett som tjänar 120,000kr löner. (en lön på 40,000 och en på 80,000kr)

Det första hushållet beräknas lägga ca 12,000kr/mån på sitt bolån. Det andra hushållet beräknas enligt kalkylen att lägga 24,000kr/mån. Om nu indikatorn i Stockholm/Gbg visar att de ligger på 100 så betyder det att vid dagens räntor och en amorteringstakt på 30 år, samt belåning på 85%, så bränner de av 12,000kr idag. Det betyder också att hushållet med högre löner gör av med 24,000kr. Skulle räntorna stiga så är de rökta. Eller? Ja första hushållet har över 28,000kr till övriga levnadskostnader. De pengarna tror jag de behöver varje månad faktiskt, så deras räntekänslighet är hög. Det andra hushållet har över 56,000kr. Jag skulle säga att de behöver inte äta nudlar och koka soppa på spik om räntan går upp något. Den kan faktiskt stiga väldigt mycket innan de behöver gå ner på samma levnadsstandard som det första hushållet. Det är inte en bra modell om det inte fångar upp detta.

Jag har en känsla av att Sthlm och Gbg tjänar mer pengar än i övriga Sverige, och därför är det kanske inte mer alarmerande om Sthlm index ligger på 98 än om Örebro ligger på 110 faktiskt.

Så som boindex är uppbyggt så funkar det så här. Om två låntagare har exakt samma inkomst, då ser det sämre ut för den som får index 100 än 125. Men har den ena en stor inkomst men index 100, så kan han klara högre räntor bättre än den med index 125 om han är låginkomsttagare.

Alla är så sugna på att hitta index, eller en kvot som på ett korrekt sätt går att fånga hela marknaden, är priserna för höga eller inte. Har vi för mycket lån eller inte?

Sorry, men det går inte.

Vi måste ta varje låntagare för sig. Sen måste vi bilda oss en uppfattning vad som är rätt nivå på lån? Enligt mig måste varje låntagare kunna betala 5% ränta på sin totala skuld med antagande om att ränteavdrag inte finns givet dagens inkomst, och ha tillräckligt över för att leva ett normalt liv och inte ens behöva fundera på att sälja. Det är rätt nivå på lånet.

Sen tycker jag vi har NOLL tolerans. Dvs så länge som vi har låntagare i systemet som inte uppfyller detta, så har vi en systemrisk.

Sen tycker jag alla åtgärder som rycker tusenlappar från framförallt låginkomsttagarna är fel, då det är dåligt för Svensk ekonomi, och ökar systemriskerna då de har mindre motståndskraft mot högre räntor.

Det är lånen som måste bli mindre, inte pengarna i plånboken.

Have a nice one!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

8 kommentarer till Boindex varnar!

  1. fredde skriver:

    Larm vid 30% boendekostnad i förhållande till inkomst? I så fall skulle ju varje student i en hyresetta bo för dyrt också, ändå väljer många det före att tälta

    • GaStan skriver:

      Väljer att vara belånad framför att tälta säger du… Den dagen inflationen normaliseras, dvs räntorna stiger, kommer de inte kunna betala räntan på lånet och då tvingas de sälja… Så tids nog blir de tvingade att tälta om de har för stora lån.

      Min poäng är att det är bättre att tälta idag (dvs hitta en hyresrätt) än att tälta i framtiden med ett lån till banken ( som de har då den tvingade försäljningen inte var tillräcklig för att betala igen hela lånet)

      • Fredde skriver:

        Med boendekostnad för en hyresetta menade jag alltså hyreskostnaden i relation till inkomst. En student tror jag får ungefär 10 tkr per månad före skatt, att hitta en hyreslägenhet för 30% av inkomsten efter skatt förefaller helt omöjligt skulle jag tro.

        Eller gäller detta resonemang bara bostadsrätter vid normalränta?

      • GaStan skriver:

        Det känns ju rätt kört hur du än gör. Hur gör studenter idag?

  2. Fredde skriver:

    I snitt verkar en student betala 4000kr/mån för en lägenhet på 20 kvm

    http://www.hemhyra.se/riks/sa-har-mycket-kostar-din-studentbostad

    • GaStan skriver:

      6,000kr att leva på… puuuh. Jo jag minns hur ekonomiskt tufft man hade det. Ändå var jag sjukt nöjd och glad med livet under den här tiden.

      Men 4,000kr X12 = 48,000 år

      Kalkylränta 6%

      48000/0,06=800,000 är maxlån.

      Tak 85%

      800,000/0,85= 941,000kr

      Detta är maxbelopp, givet att man har 141,000kr i EK.

      Det ger ca 12kvm i Stockholm… så där bör man ju försöka hyra.

      I övriga städer kanske du kommer upp i 20kvm, och då kan man lika gärna köpa.

      Sen förstår jag ju banken, att det känns vanskligt att låna ut till nån som har 6,000kr kvar att leva på i månaden.

      Faktum är att studenter inte borde köpa sin bostad och ta lån.

      Är det fel? Nej, då priserna sätts av dem med högre inkomster, inte dem med lägst inkomst.

      Nej min syn är att det är statens ansvar. Lika mycket som vi bygger ut universitet och utbildningsplatser, så måste de ombesörja studentbostäder. Det borde vara en del av totalkalkylen.

      Att studenter tar stora lån och sätter sig själva, och oss andra, i en potentiellt svår sits, är inte lösningen på nåt.

      • Fredde skriver:

        Nu kanske inte så många studenter tar lån för att köpa lägenhet men tänker att det påverkar omdömet för vad en normal boendekostnad är sedan när man kommer ut i arbetslivet om man är van med att betala hyra på 40% av disponibel inkomst för att bo på 20 kvm

        Tänker man så blir ju boendekostnad om 50% av inkomsten för 40 kvm ett klipp 🙂

      • GaStan skriver:

        haha jovisst.

        Men jag vill minnas att man levde knapert men var rätt nöjd… men sen när plugget började närma sig sitt slut så började man också se fram emot en riktig lön…. så man kunde jacka upp levnadsstandarden från 6000 i månaden till 15000 i månaden. Tror inte procentsiffrorna betyder så mycket där.

        Vad tror du…. om du frågar 1000 Svenskar som tjänar ca 35,000kr i månaden hur mycket de behöver varje månad för att leva och må bra EXKLUSIVE BOENDEKOSTNADER. Kommer alla svara mer eller mindre samma belopp?

        Jag är rädd att 99% svarar de beloppet de konsumerar idag efter boendekostnader är dragna. Vi anpassar vår levnadsstil efter hur mycket pengar vi har. Drar räntorna så drar vi ner på restaurangbesöken och köper HM istället för märkeskläder. Men frågan kvarstår, hur mycket pengar behöver ett hushåll för 1, leva normalt och 2, utan att det slår mot svensk ekonomi.

        30,000kr i månaden för en familj? Jag misstänker att KALP kalkylerna bygger på väldigt små belopp, vilket på ett sätt stämmer då låntagarna ogärna säljer sin bostad med negativ EK… så man är beredd att äta en del nudlar på vägen. Men det slår samtidigt mot svensk ekonomi, vilket tvingar fram arbetslöshet, och då hjälper det inte med nudlarna kanske. Samtidigt får vi recession så sänks räntorna… så det är inte helt lätt.

        Hursomhaver så måste vi hitta en nivå, ett beräkningssätt, där 100% av alla låntagare klarar 5% ränta på sitt lån utan att det vänder upp och ner på deras värld och den svenska ekonomin.

        När 100% har rätt nivå på lånen, så har vi per automatik rätt priser…. och då kan vi sova gott om natten!!!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s