40% prisuppgång = 40% mer i lån

http://www.affarsvarlden.se/hem/bostad/article3956868.ece

Det är Mäklarstatistik som tagit fram uppgifterna. Senaste 5 åren har brf ökat med 45% och villor 25%. Antal låntagare som bor i Brf är långt många fler än villaägaren. Jag har läst någonstans att fördelningen i riket ligger på 50% brf, 10% villor och 40% hyresrätt.

Men säg att prisuppgången varit 40% i riket. Sen kan man ifrågasätta tillförlitligheten i Motala… hur många Brf:er kan det finnas liksom?

Jag har gjort högst ovetenskapliga beräkningar.

Grundresonemanget är som alltid: Priset på en lägenhet eller villa bestäms av köparen med mest pengar på fickan. Pengar går sedan att bryta ner på EK + LÅN. EK är i de allra flesta fallen en funktion av Såld Bostad, som i sin tur är en funktion av dess köpare, dvs EK + LÅN.

Så att priserna gått upp beror på att folk har kunnat låna mer.

Jag räknade att den genomsnittlige bostadsköparen har fått se sin lön öka med ca 10% senaste 5 åren. Dvs med 2% om året cirka. Därutöver har han fått jobbskatteavdrag som ger honom ytterligare 5% ökning. Lite höftat sådär. Jag räknar också med att bankernas KVAR-ATT-LEVA-PÅ-KALKYLER (som förvisso är galet låga och som inget egentligen klarar leva på) har ökat med ca 5%, dvs med en viss justering för inflation.

Givet ovan så finns det bara en rörlig del kvar: Kalkylräntan.

Om vi låter allt annat vara lika så måste bankerna sänkt sina Kalkylräntor som de använder vid beräkningen av lånelöften, och som sen ligger till grund för hur mycket låntagaren får låna, med ca 1,5%-2% sedan 2010 fram tills idag, för att motivera den ökade utlåningen.

Sen eftersom lånelöftesprinciperna inte är reglerade så räknar bankerna lite olika.

Men om ex Swedbank använde sig av 7% kalkylränta 2010, så borde den legat närmare 5-5,5% förra året.

Alternativt måste de justerat KALP beloppet något.

Men det mest troliga är att de justerat Kalkylräntan. Faktum är att många använder sig av Stibor+X% säkerhetsmarginal… och eftersom Stibor trendat ner så har kalkylräntan gått ner. Det är den enkla förklaringen.

Jag är ju superskeptisk till den här typen av beräkningssätt. Då jag hävdar att Risken för att räntan går från 0 till 2 är avsevärt mycket högre än att den går från 5 till 7. Detta då underliggande för Stibor är styrräntan, och underliggande för den är grovt talat inflation. Om det som bidragit till kalkylräntan gått från 7 till 5 (enligt Stibor+500punkter) så är det samma sak som att, give and take som att inflationen går från 2 till 0 typ. Ska kalkylräntan gå från 5 till 7 så är det alltså som att inflationen går från 0 till 2. Om kalkylräntan går från 7 till 9 så är det att inflationen går från 2 till 4%. Men det är dettat som är den stora skillnaden. Deras modell sätter lika stor sannolikhet på att inflationen går från 0 till 2 som till 2 till 4. Det är själva systemfelet. Risken för det förstnämnda är långt mycket större anser jag.

Här har jag alltid hävdat att man borde istället slopa Stibor eller vad man nu använder för rörlig ränta och istället fastställa worse case inflation är i vår globaliserade värld, och sen räkna fram en boränta med god marginal. Någonstans där borde vi ha en FASTSPIKAD kalkylränta som gällde alla, och det är Finansinspektionen som borde göra det. Denna räntenivå skulle klara de flesta miljöer och därigenom skydda låntagare, och i förlängningen banker och svensk konjunktur.

Sorry, för att det blev lite mattelogik här, men jag hoppas de flesta är med!

Hursomhelst, det hade varit intressant om Finansinspektionen kunde kräva en genomgång av alla enskilda låntagare. Aggregerat är HELT meningslöst då Bad lenders lyfts upp av GOOD lenders. Vilket får oss att tro att det inte finns några problem.

Sen räknar man på varje låntagare vad de har över vid 3%, 4%, 5%, 6% ränta.

Sen kan vi börja resonera över hur mycket ett hushåll måste ha över i månaden för att klarar sig, och då vet vi hur många som stukar under vid olika räntenivåer.

Hade vi kunnat få ut ett sånt dataunderlag, då hade vi kunnat börja ha en vettig diskussion om risker och belåning i Sverige……

OCH FÖRST DÅ, kan vi slå fast om Prisuppgången de senaste 5 åren, varit motiverad eller inte.

Jag är rädd för att det är för många, som INTE klarar högre räntor utan att det blir väldigt tajt, och de har alltså tagit för stora lån, alltså har de bjudit mer än vad de borde på sin bostad, alltså har de medverkat till att driva upp priserna mer än vad som är motiverat ur ett sunt belåningsperspektiv.

Och det enda skälet är att bankerna beviljar lån utifrån en livsfarlig modell, där Stibor (eller någon annan rörlig referensränta) utgör en rörlig del. Denna del har fallit kraftigt och medfört att folk har fått låna för mycket pengar, för mycket i termer av att de inte klarar en större ränteuppgång.

Problemet är inte Ingves låga räntor. Det är ju jättebra att folk slipper betala dyra räntor till banken och kan amortera, investera eller konsumera istället. Problemet är att Stibor ingår i lånelöfteskalkylen, och att bankerna idag konkurrerar om vem som lånar ut mest. Om vi reglerade detta så att alla lånade ut lika mycket, så kan konkurrensen istället riktas mot det enda rätta, dvs erbjuda lägsta räntan på lånet.

Hade man tagit bort stibor i kalkylen och istället haft en fastspikad ränta på 7% under senaste 5 åren, så hade prisuppgången kanske legat på hälften… max!!!! Helt driven av ökade disponibelinkomster.

Men det vill ju inte bankerna för då hade de tjänat mindre pengar.

Jag skulle vilja fråga bankerna följande:

1, Vilken kalkylränta används när ni beräknar lånelöften?

2, Om jag går genom era samtliga bolånekunder, en och en, och använder den kalkylräntan, ställer den mot lånet, och jämför med deras senaste taxerade månadsinkomst efter skatt. Kommer jag komma fram till att era samtliga kunder har tillräckligt mycket över att leva på? (i händelse av att de verkliga räntorna stiger till den kalkylräntan)

Om svaret på fråga 1 är 5% eller högre, och svaret på fråga 2 är JA, så är de svenska hushållen rätt skuldsatta, och den svenska fastighetsmarknaden rätt värderad.

Men tyvärr är det nog inte så!

MEN JAG HAR INGA BEVIS, TYVÄRR!

Så problemet är att Stibor ingår i lånelöftes kalkylen. Det är ett systemfel. Det andra systemfelet är att bankerna kan konkurrera om storleken på lånet. De borde konkurrera om att erbjuda lägsta räntan, inte största lånet. Det borde vara reglerat.

Men även KALP (Kvar att leva på) beloppet är för lågt, och även det är ett systemfel. Låt mig förklara. Problemet är inte att ett hushåll kan strypa sin konsumtion ex räntor vid tuffare tider med högre räntekostnader. Många är nog beredda att äta nudlar en tid om alternativet är att lämna sin bostadsrätt med negativt ek och amorteringsplan till banken. Problemet är när en stor del av hushållen tvingas banta sina levnadskostnader till följd av högre räntor så får det negativa effekter på svensk ekonomi. Det i sin tur leder till ökad arbetslöshet, och då blir det etter värre då det inte spelar nån roll om du är ”rätt” skuldsatt utifrån din inkomst om din inkomst försvinner…. Och vips har vi en finanskris, och sen rullar det på.

Så det är egentligen 3 systemfel…. Men ingen av dem lyfts fram i debatten tråkigt nog.

Men det finns ingen anledning att vara orolig. Så länge som räntorna är låga så kommer partyt att fortsätta, och räntorna kommer vara låga så länge som lönerna i USA är låga…. give and take liksom!

 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

15 kommentarer till 40% prisuppgång = 40% mer i lån

  1. Gro skriver:

    Jag tror inte det är så lätt att låna för flertalet. För oss och andra bekanta, låg kalkylräntan senaste året på 7-8%, och då tror jag man ska klara sig utan skattereduktion. Lånebelopp max 5 * årslönen. Detta trots att vi puttade in nästan 25% kontant..
    Naturligtvis finns det folk som lånar för mycket, men jag vet inte om det beror så mycket på bankens säkerhetskrav, utan snarare på att det finns personer som inte kan ta hand om sin ekonomi, vilket är svårt för banken att kvantifiera. Man ska dock inte förringa denna skara som kan ställa till med mycket oreda när väl räntorna stiger.
    Tack för bra blogg

    • GaStan skriver:

      Jag trodde länge som du…. Men genom åren har det gjorts en hel undersökningar där väldigt många svarar att de inte vet vilken räntenivå deras privatekonomi klarar, där en dubbling av bolåneräntorna (då från ca 2%) skulle innebära svåra el mycket svåra problem för de tillfrågade låntagarna…. Osv.

      Jag tror inte alla har det så här. Kanske högst 20%, troligtvis mindre. Det är ingen homogen grupp heller. Det finns dem som har stenkoll på sin ekonomi men tror inte räntorna kan stiga så mycket, och så finns det dem med noll koll som gått till den bank som lånar ut mest, just för att de vill ha en sån fin bostad som möjligt.

      Men även om det var så, trodde jag också större om bankerna, dvs de var förnuftiga när inte låntagarna var det. Att de vill inte hamna i en situation med kreditförluster.

      Men så fick en god vän låna 8,5mkr när han köpte en lägenhet för 11,5mkr. Banken var nöjd med loan/value tydligen!!!!!!

      Vid 5% ränta har han en räntekostnad på 35,000kr i månaden. Han klarar det, men det blir tajt… Då började jag fundera. Idag betalar han 7,000kr i månaden efter ränteavdrag, så det är ingen som är sömnlös.

      Med tanke på att lånen ökat extremt mycket snabbare än disponibel inkomsterna senaste åren, så är det enkel matte att de måste ha gjort lånelöftena generösare…..

      Det har gjort systemrisken större. Om den är för stor? Vet ej, men det är hög tid att ta reda på!

  2. RA skriver:

    Så här skriver Swedbank på sin hemsida. ”När vi bedömer hur mycket du får låna räknar vi med att bolånet amorteras med 2 % per år och har en ränta på lägst 7 % för att se att du klarar ett högre ränteläge.”

    Men det intressanta är kanske inte hur de gör nu utan hur de har gjort de senaste åren då vi har sett prisuppgången. När jag pratade med en av storbankerna för ca 1 år sedan var beskedet att de tillämpade en kalkykränta motsvarande deras 5 åriga listränta + x% när de gav lånelöften (minns tyvärr inte värdet på x…).

    • GaStan skriver:

      X hade varit intressant att veta.

      Men den 5-åriga listräntan är direkt kopplad den 5 åriga bostadsobligationen, som i sin tur har en koppling till den 5 åriga statsobligationen, som i sin tur är kopplad till de korta statspapperna, som i sin tur är kopplat till Riksbankens penningpolitik och styrräntan…. således hyfsat rörlig. Det är den rörliga komponenten jag vänder mig emot.

      En annan faktor är KALP beloppet. Vet du vad de använder där? Låt säga att kalkylen med 7% ränta ser lite tajt ut…. då kan du ju alltid justera ner KALP beloppet lite så ”fixar det till sig”. Dvs om banken ”egentligen inte tror på att vi någonsin kommer nå 7%, så kanske det inte finns anledning att ligga för högt på KALP”…… dvs vi kommer inte hamna i en situation där låntagaren tvingas leva på det beloppet.

      Varför skulle banken trixa? Jo för att det kortsiktiga kravet på eget kapital väger tyngre än riskerna som byggs upp.

      Det är styrelsen som driver på lönsamhetskravet. Vem tillsätter styrelsen? Jo aktieägarna. Vilka är dem största aktieägarna? Jo Pension- och försäkringspengar. Vilka står bakom dem? Jo Svenska folket.

      Så det är lite komiskt att samtidigt som Svenska folket vill ha avkastning på investerade pengar, så vill vi ändå undvika att bygga upp risker i systemet. Många där ute förstår nog inte att de står på bägge sidorna av barrikaderna.

      • RA skriver:

        Tyvär minns jag inte värdet på x – men skulle gissa att det låg någonstans kring 3-5% så det gav ju en hyfsad buffert även om jag håller med dig i kritiken kring den rörliga komponenten.

        Vet heller inte vad de använder för KALP-belopp. Men detta borde ju inte vara hemligt – ska testa att ringa och fråga deras kundtjänst. Återkommer med besked.

  3. fredde skriver:

    Det var länge sen jag blev förvånad av prisutvecklingen på bostadsmarknaden, men plötsligt händer det – nu kostar en ombyggd etta på 36 kvm utan fönster i sovrummet tydligen 5 mkr:

    http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?objektID=1168142

    Kan det vara så att priserna låg flat några månader efter att man drog tillbaka amorteringskravet och att vi nu får samma uppgång igen?

    • GaStan skriver:

      5mkr… puuh det är mycket pengar.

      Säg att de lånar 4 mkr

      Säg att en korrekt kalkylränta är 5%

      Säg att ett KALPBELOPP är 15,000kr

      Vilket inkomst krävs?

      4mkr*5% ränta = 200,000kr om året, 16,700kr i månaden.

      16,700kr ränta + 1,500 i avgift + min 15,000kr att leva på = 33,200kr

      Tjänar du 49,000kr idag så har du ut dem pengarna.

      Dvs en juniorkonsult, jurist eller investmentbanker eller liknande som ägt sin lilla lya under studenttiden, och med lite hjälp av föräldrarna kan nog stoppa in 1mkr i EK, och faktiskt få det att gå runt.

      Sen kan man ändå hävda att 140,000 per kvadrat är galet och fel, vilket beror på att utbudet och efterfrågan inte synkar….

      Men själva kalkylen ovan… om snubben har den månadsinkomsten. Den funkar hyggligt!

      Sen i praktiken så kommer hans lägenhet kosta honom 3,300 i räntor efter ränteavdrag + 1,500 avgift = 4,800kr

      Så det går ju ingen nöd på honom! Givet att han har den lönen. (sen kan vi alltid diskutera nivå på KALP och Kalkylränta osv)

      • Fredde skriver:

        Det som oroar mig är ändå att det var budgivare nummer 7 som vann då jag har svårt att tro det var fler med den lönen som var med på budgivningen. Det borde inte vara så många individer som har den typen av lånelöften från banken

        Hur många känner du som fick 50 tkr/mån i ingångslön lixom 🙂

      • GaStan skriver:

        Hehe nej det är inte så många. Måste förvisso inte vara just ingångslön, utan en singel person som är 30år och jobbat några år…. Dem finns!

        Men min poäng var inte riktigt det, utan bara att räkna fram att en person som tjänar 50 lax i månaden är inte överbelånad om han köper den lägenheten enl 4+1mkr.

        Sen är ju risken att ingen av de 7 personerna kvalar in…. Utan det är bankerna som slirar för att de gärna vill låna ut 4mkr.

        Det är nog det jag är mest rädd för!

        Vi ska inte ringa mäklaren och kolla hur det ligger till?

  4. marcus skriver:

    1800 bostadsrätter finns i Motala. Jag köpte min lgh i motala för 280 tkr och då trodde jag att priserna i motala hade nått toppen… fel hade jag, sålde den två år senare för 550tkr utan renovering.

  5. Staffan Kjellin skriver:

    Cirka 20 procent av bostadslånarna har tagit 80 procent av bostadslånen (Pareto).

    De här personerna har miljonvillor i Djursholm, Hovås m.fl. platser.

    Att de har så fina villor gör att de troligen också har andra tillgångar än bostaden.

    Risken för dessa högavlönare som har mångdubbla lån mot inkomsten synes ej så stor.

    De flesta svenskar har beskedliga lån på kanske några hundra tusen.

    Kvadratmeter-priset i Stockholms innerstad för en bostadsrätt ligger på 100 000 kronor.

    Kvadratmeter-priset i Skara är 2 000 kronor.

    • GaStan skriver:

      Jag tror inte att riskerna och överbelåning är ett stort problem i Djursholm.

      Däremot är överbelåning ett problem bland yngre och låginkomsttagare riskerns är störst trots mindre lån.

      Det är ren matte.

      Tänk dig en direktörsfamilj I Djursholm. Säg att de har en disp inkomst på 100,000kr i mån. Säg att klarar dra runt hushållet på 30,000kr. Dvd du kan lägga 70 lax i månaden på räntor utan att behöva flytta….

      Det finns flexibilitet även om du har lån på 10mkr+

      Gör samma beräkning på låginkomsttagare, not fun!

  6. Staffan Kjellin skriver:

    En lågpristagare kanske har köpt en villa i Töreboda för 250 000 kronor och har ett lån på 200 000 kronor. Räntebetalningarna passar hans disponibla inkomst. Känt exempel som ofta återkommer i DI. I Töreboda får man 32 motsvarande villor till en i Djursholm.

    Det går att köpa en tvårumslägenhet (bostadsrätt) i Bengtsfors för 30 000 kr (Riksbyggen).

    Alla som tagit bostadslån bor ej i Djursholm eller Stockholms innerstad.

    • GaStan skriver:

      Hehe nej det är klart!

      Poängen är att det ska finnas en koppling mellan inkomst och lån, med god marginal!

      By the way, träffade min svägerska som är nyskild. Hon köpte precis en tvåa på söder. Hon berättade att hon bytt bank från seb till shb. Jag svarade spontant: Fick du lägre ränta hos shb? Nej svarade hon, fick faktiskt lägst ränta hos SEB, men de var väldigt picky med hur mycket jag fick låna. Hos shb fick jag låna 1mkr mer, så det är 15kvm större lägenhet….. Enkelt val tyckte hon.

      Jag tänkte bara ”systemfel”

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s