Subprime utgjorde c8% – det räckte!

Läste nedan artikel som bygger på en Sifo undersökning:

http://www.svd.se/trots-hoga-lan–svenskarna-rads-inte-rantehojningar

För det första vill jag bara slå fast några basics. En gång i tiden trodde jag att:

1, inför ett beslut att låna till att köpa en bostad, så sitter folk ner vid köksbordet och räknar på vad de har att röra sig med, och målar upp worse case scenarior, och därmed bildar sig en uppfattning som bygger på försiktiga grunder över hur mycket pengar de borde låna. Därefter pratar de med banken om hur mycket de får låna. Därefter tittar de på marknaden efter vilken bostad de har råd med.

2, att bankerna trots att de är vinstmaximerande kommersiella företag, med aktieägare som ropar efter utdelning, ändå vidtar vissa marginaler när de lånar ur då de gärna vill klara av att hantera tuffare tider.

Jag tror att det i stor utsträckning fortfarande är så här. Men inte till 100%. Det är detta som är problemet. Det räcker att det är 90%, så kan det vara tillräckligt mycket för att skapa en kris, krasch och lågkonjunktur i framtiden.

Historien visar att fastighetskrascher är smärtsamma och långdragna. Den visar också att problemen eller obalanserna inte behöver gälla allt och alla, utan det räckte med en liten del.

Det skrämmer inte mig att hälften av de tillfrågade tror på bolåneräntor på 2,5% inom 3 år. Hade de svarat något annat så hade jag varit förvånad. Varför? Jo för att när vi människor gör prognoser så utgår vi från nuet. Det är normalt. I praktiken skiter Framtiden i nuet.

Problemet är inte vad folk tror om räntan. Problemet är om de tagit lån så att de inte klarar en högre ränta, oavsett när vi får en högre ränta. Om ett år eller tio år spelar ingen roll då bolånet har du så länge som du äger din bostad.

54% svarar att de klarar 5% ränta eller högre.

Men det betyder att 46% svarar att de INTE klarar 5% ränta eller högre. Är det för att de inte klarar det, eller är det för att de måste slopa Thailandsresan till jul, och det känns otänkbart? Det är ruggigt att  vi inte vet exakt. Ingen vet exakt.

Men att 46% ändå svarar att de typ inte klarar av 5% ränta rimmar rätt illa med att banker och hushåll vidtar vissa säkerhetsmarginaler när de tar lån….. och det gör mig faktiskt ganska förvånad, eller vad tycker ni?

Jag har inget emot att hushållen har lån. Jag har ingen emot att de äger sina bostäder. Tvärtom! Det är positivt på många sätt! Men hushållen ska ta mig fan inte ha för mycket lån, och då menar jag inte aggregerat (för det är helt ointressant) utan varenda enskild låntagare ska ha rätt mängd lån. Först då har vi rätt skuldsättning, har rätt priser på fastighetsmarknaden och kan sova gott om natten. Det är tveksamt om det går nu!

 

 

 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

37 kommentarer till Subprime utgjorde c8% – det räckte!

  1. Lediga Ludde skriver:

    Cirka 70 procent av svenska folket bor i dag i eget ägda bostäder (villor och bostadsrätter.
    Vad är alternativet?
    Skall de flytta till hyresbostäder ägda av kommunala bostadsbolag, stora fastighetsbolag som Lundberg,

    • GaStan skriver:

      Men dt har jag väl aldrig påstått. Det är jättebra att de äger sina bostäder.

      Däremot ska de inte ha mer lån än de klarar av att hantera!!! För då kan de en dag bli tvingade att söka sig till hyresrätt, samtidigt som de tvingats lämna sitt hus och sitter trots detta och betalar av en skuld till banken. Not Fun!

  2. Kennelmamman skriver:

    Kreditförlusterna under 90talet var drivna av företag, inte privatpersoner. Den stora skillnaden mellan exv USA och Sverige är att skulden är kopplad till individen i Sverige, men inte i USA. Så länge inte skulden skrivs av, vilket kan ske pga av skuldsanering eller dödsfall (båda osannolika), så har inte banken ngn förlust att prata om. Det är svårt i Sverige att få utlåning att visa en negativ kalkyl, oavsett hur man vrider och vänder på det. Givet det, varför skulle banken var restriktiv i sin utlåning? Det som behövs är striktare reglering och hårdare översyn. Försök att hitta exempel på när FI har kritiserat en storbank för osund kreditgivning. De går att räkna på en hand.

    • GaStan skriver:

      Det var därför jag refererade till Sub prime i USA som berörde bostadslån. Sverige under 90-talet var en helt annat grej som du skriver. fastighetskriserna i Spanien, Irland osv skiljer sig också åt. Men de har en sak gemensamt, de är smärtsamma och långvariga.

      I Sverige är bostadsutlåningskalkylen fin på många sätt för bankerna. Den drar lite kapital, dvs riskklassen på lånen är låg och då behöver de inte ha så hög kapitaltäckning. Den är inte så konkurrensutsatt då entry of barriers är höga. Därför har vi ett oligopol idag. Och låntagarna kan inte ”dra från skulden genom att lägga husnycklarna på bordet”.

      Men anledningen till varför jag ändå hoppats på viss restriktion från deras håll, är att om du inte betalar din ränta på några månader, så måste de reservera delar av lånet som en kreditförlust, som tas över resultaträkningen, och slår mot resultatet. Sen att de i slutändan ÄNDÅ får igen alla pengarna, det är en annan femma. Men just där och då måste de göra sk. Provisioning eller avsättningar. Detta gör att resultatet sjunker och som regel tar aktien stryk samtidigt som man inte kan dela ut lika mycket. Detta kompenseras förvisso längre fram i takt med att de får igen pengarna, då kallas det för re-provisioning.

      Den känns som att det krävs en krasch för att vi ska få tuffare regleringar. Fram tills dess verkar alla tycka det är lugnt. Tyvärr!

      Hade varit bättre om vi kunde vara lite mer proaktiva och förutseende!

  3. Lediga Ludde skriver:

    Professorna Charles Goodhard och Jean-Charles Rochet avslöjar helt sensationellt i sin värdering av Riksbankens insatser att en stor svensk bank var helt utslaget under flera månader hösten 2008.

    Vad jag vill säga är att det är ej bostadslånetagarna som är problemet utan bankerna själv. Jag har en anteckning om ett citat på sidan 18 i professorernas rapport:

    (Citat)

    ……. anser vi (Goodhard och Rochet) att det var obehagligt nära att den internationella finanskrisen ledde till vad som hade kunnat utvecklas till en finansiell kollaps i
    Sverige
    Risken var förmodligen betydligt större än vad majoriteten av
    befolkningen inser, eftersom den i praktiken avvärjdes.
    I OECD:s Economic Survey of Sweden (januari 2011) konstaterades t.ex. att ”en systemviktig
    bank i flera månader var helt beroende av garantin för sin medelfristiga finansiering”.
    (Slut citat)

    Jag vill att Ga stan skall lägga sin energi och uppfinningsrikedom på vad som skall göras för att vi skall få fler hyreslägenheter i Sverige. Inte lägga energi på hur vi skall hindra att svenska folket skall få köpa sin egen ägd lägenhet. De har gjort det enda rationella att köpa sig sin lägenhet och låna därtil. Vad var alternativet. Det fanns ej hyresbostäder för dem. Tjugo års väntetid i Stockholm.

    Jag vill att Ga Stan skall inse att det är de fyra svenska storbankerna och deras skötsel och kapital som är problemet sedan 2007 och till dags dato och säkert flera år till.
    SKYLL INTE PÅ SVENSKA HUSHÅLL SOM KÄMPAR OCH LYCKAS VÄL MED ATT HÅLLA EN FIN BOSTADSSTANDARD I SVERIGE.

    Ingen är större försvarare av den förda ekonomiska politiken i Sverige än Ga Stan:

    En fråga till Ga Stan och svara ärligt: Det är väl inte Stefan Ingves själv i egen hög person som döljer sig bakom signaturen Ga Stan.

    • GaStan skriver:

      Du blandar ihop äpplen och päron. Swedbank var illa ute av likviditetsskäl.

      Jag skulle säga att Lehman och Feds efterföljande räntesänkningar var en skänk från ovan. De rörliga bolåneräntorna var uppe på knappa 6% precis innan Lehman och Svensk ekonomi började må riktigt dåligt för att så mycket till räntekostnader, och så lite till konsumtion. Samtidigt började det tryta för ett litet andel låntagare som inte räknat med den typen av räntekostnader. Men så kom Lehman och Fed sänkte till noll. Alla andra hängde på och det gav Sverige en jäkla boozr helt enkelt. Samtidigt som vi hade välskötta statsfinanser och handelsöverskott. Det var vårt botemedel mot den recession alla andra fick över sig!

      Jag är helt klart positiv till att folk äger sin bostad, men om de gör det och belånar sig mer än att de klarar en högst måttlig ränteuppgång. Då är det fel. Antingen borde de satsar på att köpa en billigare bostad alt hyra…. Jag förstår inte hur du kan tycka det är positivt om någon inte klarar sina månatliga räntekostnader i framtiden, och förstår de negativa följderna av det!

    • GaStan skriver:

      Måste lägga till att ”it takes two to tango”

      Dvs både banker och hushåll bär skulden om det finns ÖVERbelånade hushåll idag.

      Bankerna har lånat pga att de är greedy och vill tjäna pengar. vilket är egentligen är fullt acceptabelt om man ser dem som normala företag. Men de är dem inte. Två anledningar:

      1, Staten räddar inte SAAB och andra företag. Men om någon av the big4 ser ut att gå under så kommer staten gå in. Det är vi skattebetalare alltså. Detta faktum skiljer dem från andra företag.

      2, Om en kund till ett vanligt företag går i putten, så tar oftast företaget den förlusten. Men inte bankerna. De har rätt att ta ditt hus, eftersom det är en pantsatt säkerhet, och sälja det. som lök på laxen, om du har skuldkvar, så kommer du bli skyldig banken den så länge du lever.

      Därför skulle vi med gott samvete kunna reglera bankerna.

      Men det handlar om hushållen också. Det finns 3 kategorier.

      1, De som tar lagom mycket lån utifrån sin betalningsförmåga. De tar ansvar, de kan räkna och de är ganska försiktiga. Det här utgör förmodligen mer än hälften av alla hushåll

      2, Sen har du de korkade. De som inte kan räkna. De som gärna lånar så mycket det bara går, för det innebär att de får en så schysst bostad som möjligt. Här finns en riskgrupp

      3, De är smarta och kan räkna. Men de är naiva. De vill så gärna ha just det där huset eller lägenheten. De intalar sig själv att räntorna alltid kommer vara låga, och skulle de stiga så får de lösa problemet då. Storstadsbor är överrepresenterade. De tar för mycket lån och prenumererar på för många inredningstidningar.

      Så om det finns hushåll med ÖVERbelåning, så är det faktiskt både deras eget och bankens fel.

  4. Lediga Ludde skriver:

    Men Anders Borgs jobbavdrag. Varje arbetande svensk fick en extra månadslön att konsumera. Nog var det jobbavdraget och inte FED och Riksbanken som var ”vårt botemedel mot den recession som alla andra fick över sig”.

    Jag hoppas, och jag vet, att Ga Stan själv förstår, hur uppskattade hans blogg är. Det är bara här, sådan här debatt kan föras.

    • GaStan skriver:

      Du har helt rätt. Jobbskatteavdragen var också en mycket viktig faktor. Jag missade den. Men det faktum att hushållens räntekostnader ganska snabbt sjönk med ca 1/3 del bidrog också!

  5. Fredde skriver:

    Känns inte detta lite som ett cirkel resonemang?

    Att sluta betala på bolånen är inget alternativ i Sverige. Därför rör sig detta inte om en potentiell bostadskris utan en potentiell tillväxtkris.

    Om vi får en tillväxtkris så får väl Riksbanken helt enkelt sänka räntan, så att vi undviker krisen

    Problemet uppstår i så fall bara när Riksbanken inte har tillräckligt med ammunition för att avvärja krisen. Alla centralbanker står inför samma dilemma. Marknaden förstår detta men ser inte heller något annat alternativ så de spelar med

    Det har varit bostadskris i Stockholm ungefär sen nödbostäderna på 1920-talet.

    Jag ser inte riktigt hur Framtiden kommer förändra detta?

    • GaStan skriver:

      Intressant tanke faktiskt! Kan du utveckla detta?

      Jag har också tänkt i termer av Svenska hushåll är FULLbelånade, men INTE ÖVERbelånade.

      Där skillnaden är extremt viktig. Dvs om de är ÖVERbelånade, så innebär det att ett ränteuppgång, säg att 3m bolån drar till 5%, knäcker X% av hushållen och skapar en finanskris (eftersom bankerna måste ta upp delar av lånen som kreditförluster när hushållen inte klarar sina räntebetalningar) vilket gröper ur deras Egna kapital snabbt och skapar en kris. Detta är såklart inte bra.

      Alternativet är att hushållen är FULLbelånade. Med det menar jag att en ränteuppgång, återigen till 5%, inte knäcker några hushåll, då de klarar räntebetalningarna med nöd och näppe, men måste dra ner på allt annat. Det i sig slår kraftigt mot konsumtion varpå tillväxten och jobbskapande faller brant, och med det inflationsutsikterna. Riksbanken noterar vad som händer, och sänker räntorna, varpå räntekostnaderna för hushållen sjunker tillbaks. Detta frigör cash som konsumeras varpå ekonomin tar fart igen.

      Detta gör att Sverige, pga hushållens skuldsättning, aldrig kan nå riktigt högkonjunktur, för att räntebromsen slår in. Samtidigt är det dåliga tider som skapar möjligheten att gasa, och därför är vi inte lika sårbara för djupa och långdragna lågkonjunkturer.

      Enligt det här resonemanget kan vi inte nå fulla potentialen i en konjunktur, men inte heller botten. Det blir strukturellt mjukare cykler, vilket kanske inte är så dumt.

      Det kokar ner till vad som händer den dagen bolåneräntan står i 5%, vilket kokar ner till skuldsättningen.

      • fredde skriver:

        Det du beskriver under fullbelånade är mer troligt än något annat. Jag förstår inte ens vad som menas med överbelånade i den kontexten att jag tror svenskarna hellre äter vatten och bröd än säljer sin bostad med förlust / struntar i att betala ränta på lån.Det finns ingen svält i Sverige vad jag känner till?

        Om det blir så att inflationen/räntan går upp så får man inte glömma att de flesta får en högre lön och därmed minskad boendekostnad i förhållande till disponibel inkomst.

      • GaStan skriver:

        bostäder har alltid ansetts vara tämligen riskfritt med tanke på det du säger, dvs att vi hellre lever på vatten och bröd, än tvingas lämna bostaden och blir sittande med en efterskuld att amortera av. Sant.

        Med fullbelåning menar jag att du tagit så mycket lån att du, trots högre räntor, klarar av dina räntebetalningar.

        Men överbelåning menar jag att du antingen 1, de facto trots vatten och bröd inte klarar av att skaka fram pengarna till banken och/eller 2, att du efter ett tag faktiskt inte orkar leva på vatten och bröd utan tar steget ut i marknaden och säljer, även om det innebär en dålig affär.

        Vad gäller löneresonemanget så håller det inte riktigt. säg ett hushåll med två löner a 30,000kr. dvs 60,000X12=720,000kr.

        Lönerna drar med inflationen så de ökar med 4% istället för som nu med 2%. 720,000X1,04=748,800…. dvs 28800kr mer. minus skatt så blir det 20,160kr. I månaden har dem 1,680kr mer.

        Om den rörliga bolåneräntan också drar med 200 punkter, säg från 1,5% till 3,5% så ökar ett lån på 1mkr från 1,250kr i månaden till 2,916kr. Dvs med ungefär lika mycket som disponibelinkomsten ökade. Så för just det hushållet går det på ett ut.

        PROBLEMET ÄR ATT DET FINNS RÄTT MÅNGA SOM HAR MER ÄN 1 MKR I LÅN. FÖR DEM DRAR RÄNTEKOSTNADERNA MYCKET SNABBARE ÄN LÖNEN.

        Har de 3mkr i lån så ökar dina månatliga räntekostnader med 5000kr, samtidigt som lönen är upp 1,680kr.

      • fredde skriver:

        Jo det är såklart, men dom som har >3mkr i lån tänker jag ligger på större löneökning än snittet. Vad är löneökningarna för tjänstemän Stockholm idag? Har för mig jag sett prel. statistik på 4.5% eller liknande från SCB

      • GaStan skriver:

        vet inte exakt. Vet bara att aggregerat ligger den på knappt över 2%. Eftersom kollektivlönerna ligger på strax under 2%, så borde lönerna ex kollektivlöner bara ligga på ca 2,5%. Lönerna historiskt, sett över tid, brukar takta kärninflation +1%.

        Med det sagt så verkar lönerna avspegla den låga inflationstakten, mer än den höga tillväxttakten. Dvs trots matchningsproblem och stor immigration så verkar inte arbetsmarknaden särskilt tajt ännu.

        vad gäller löneökning vs räntekostnadsökning, så tror jag ändå att för väldigt många så kommer inte löneökningarna kunna kompensera för räntekostnadsökningen den dagen bolåneräntan står i 5%. Anledningen är enkelt. De flesta har mycket större lån än de har bruttoinkomst. Men jag har inga bevis.

        Men din poäng är valid och bra. Blir bolåneräntan högre, så lär styrräntan var högre, och då lär inflationstakten vara högre, och då finns det utrymme för lönerna att vara högre…. och högre löner kompenserar för högre räntekostnader!

      • fredde skriver:

        Min känsla är snarare att det finns områden utanför Stockholm där krisen kommer först, speciellt om priserna drivits upp av semesterboenden men där det också finns många permanentboende som inte har samma lönenivåer. Tänker t.ex. Värmdö, Åre .. här finns troligen detssutom ganska bra fungerande hyresmarknader som alternativ till att äga sin bostad.

      • GaStan skriver:

        Liknelser med senaste fastighetskrisen i början av 90-talet haltar….. men om jag minns rätt så sjönk priserna väldigt kraftigt oavsett om det var i Djursholm eller Skövde. Den stora skillnaden var tydligen att transaktionstakten i Djurholm och likn var låg. Dvs de få som sålde, sålde till låga priser, men de allra flesta lyckades bo kvar.

    • fredde skriver:

      Who Bears the Cost of Recessions? The Role of House Prices and Household Debt

      http://www.nber.org/papers/w22256

      • GaStan skriver:

        Tack, men den svarar också på det jag sagt flera gånger. Dvs en husprisnedgång slår mot consumer confidence.

        Dvs du kan ha ett hus för 10mkr, och NOLL i lån. Eller till och med en del lån som du utan att blinka klarar av att serva varje månad…. men om priserna faller brant, så påverkas din confidence, och då drar du ner på konsumtion. På så sätt blir det självuppfyllande.

        Samma resonemang går att applicera på arbetslöshet. Om grannen blir av med jobbet, så påverkas du negativt och drar ner på konsumtion, även om du har kvar jobbet med samma lön. Det blir också självuppfyllande.

        Det är därför jag vill reglera bolånelöftena. Inte bara för att skydda enskida hushåll, utan för att om tillräckligt många inte klarar sina räntor samtidigt, kanske måste sälja samtidigt…. och vips har du lågkonja… som slår mot ALLA!!!!

        Låga räntor är skitbra… det gör att folk kan konsumera, investera och amortera… istället för att betala banken. Men vi måste begränsa storleken på lånen…. för som det är nu vill många låna så mycket de bara kan (för att de ger dem en finare och bättre bostad) och bankerna vill låna ut så mycket de kan (för det ökar deras vinst). När ingen av sidorna agerar med sunt förnuft… då är det hög tid att reglera!

  6. Lediga Ludde skriver:

    Expressen skriver i dag om göteborgaren Erik Selin. För tjugo år sedan fick han ett lån på 20 miljoner kronor för att köpa en fastighet. I dag tjänar han 20 miljoner om dagen (7 miljarder om året).
    Han har av Hyresgästföreningen i Sverige utsett till Sveriges värsta hyresvärd (2011).

    Det är fastighetsbolaget Balder det handlar om. Börsnoterat. 2008 efter Lehman Brothers var aktien värd sex kronor. I dag 210 kronor. En uppgång på 3 400 procent.

    Det är många svenskar som bor i Erik Selins fastigheter.

    Det finns alltid en ägare till varje hus där det finns bostäder. Det kan var ett fastighetsbolag, en stiftelse, en kommun o.s.v.

    Då kan det vara ett svenskt hushåll som bor i sin egen lägenhet.

    Erik Selin är både solid och likvid.

    Ga Stan har ofta skrivit att de hushåll i Sverige som äger sin bostad är ej LIKVIDA. Därför är de ej rika. Men solida är de väl i alla val. Om inte riksdag och regering ändrar spelreglerna.

    Varför kliar det i fingrarna för så många i Sverige att förstöra de som äger sin BOSTAD. Varför är det en hyllning i Expressen i dag av en fastighetsägare som också äger BOSTÄDER.

    När får vi läsa en hyllningsartikel om de 70 procent av svenska folket som varit duktiga, strävsamma och köpt sin lägenhet.

    • GaStan skriver:

      Hyresrätt är alltid sämre än bostadsrätt.

      Hyra = Avgift + Räntekostnad + Vinst till hyresvärd (som hyresvärden kan amortera av sitt lån med)

      Amorteringen ökar hyresvärdens nettoförmögenhet

      En bostadsrätts kostnad = Avgift + Räntekostnad

      där kan ägaren av bostadsrätten själv amortera och därmed bättra på sin nettoförmögenhet.

      Så därför är bostadsrätten alltid bättre än hyresrätten.

      MEN, om innehavaren av bostadsrätten tar för stora lån, istället för rätt nivå på lån, så kan det gå åt h-e. Det samma gäller Erik Selin. Kommer du ihåg Maths O Sundström. Han klarade inte betala sin lån…. det gick som det gick!

      Om en person inte har något jobb eller fast anställning eller liknande, så kan han uppenbarligen inte få låna. Därför fyller fortfarande hyresmarknaden en funktion.

      Men det är en stor skillnad mellan Selin och de andra. Halveras värdet på Selins kåkar så tycker han nog det är säkert. Hans investering är därmed mindre lyckad. Men om mitt hus halveras i värde så tycker jag såklart det är trist. Men å andra sidan har jag ju aldrig haft en rimlig chans att realisera min förmögenhet om jag vill bo kvar i samma typ av hus i samma område. Det är en rätt stor skillnad.

  7. Lediga Ludde skriver:

    Till Fredde och Ga Stan:

    Frågan är om inte lagändring den första juli 2014 är det bästa Alliansen gjorde under sina åtta år vid makten. Det var Peter Norman som var pappa och genomförare till den lag som är helt okänd i Sverige.
    Bankerna kan nu INTE säga upp bostadslånen och begära vräkning på bostadsrätter och villor så länge som
    a) Kunden betalar uppgjord ränta
    b) betalar efter avtalad amorteringsplan
    Det är ju detta alla belackare av den s.k. bostadsbubblan befarat skulle hända i Sverige om priserna plötsligt bara skulle falla långt under belåningsvärdet och bankerna skulle gestalta om hela lånets uppsägande med panikförsäljningar som följd:
    Det är Konsumentkreditslagens paragraf 33 som ändrades helt i tysthet.

    • fredde skriver:

      Det är helt klart en fördel att vara sakkunnig inom sitt ansvarsområde som minister om du skulle fråga mig! Tyvärr är det för många proffspolitiker i det här landet

      • GaStan skriver:

        Tyvärr måste man nästan alltid göra karriär inom partiet från unga år, för att bli rikspolitiker i Sverige. Den seden måste brytas.

        Jag gillar upplägget i USA. Dvs det näst sista steget i framgångsrik trappan är att bli RIK. Det sista steget är att ge tillbaka, och gärna bli politiker. Det ger status. Det lockar fram duktiga människor (med vissa undantag 🙂 läs Trump osv)

    • GaStan skriver:

      Jag måste säga att jag aldrig har trott att bankerna vräker någon pga negativ value.

      Men återigen så är det många som inte fattar vad som är hönan eller ägget.

      Priserna styrs av vad köpare och säljare kommer överrens om? I en uppåtgående marknad så styrs priset ytterst av vad köparna har i Ek+lån (där EK beror på den sålda fastighetens pris, som sin tur beror på en köpares lån+ek). Således drivs priserna uppåt av lån, dvs bankernas villighet att låna ut. Ju mer de lånat ut till dig, desto större pricing Power har du, desto mer stiger priserna. Det är här lånelöftesprinciperna kommer in. Det har gjorts generösare i takt med att räntorna gått ner och därmed bidragit till prisuppgången. Sen har du supply-demand påverkan ovanpå detta. Men i grunden kan priset på en bostad aldrig bli högre än den av alla budgivare som har mest lån+ek. Dvs mest cash vinner.

      en krasch på priserna kommer inte av att köparna bjuder dåligt. För i en bra marknad kommer inte säljarna gå med på detta. En krasch kommer av att säljarna kan tänka sig att sälja till ett lågt pris, samtidigt som det finns köpare som är villiga att köpa där. Men i grunden handlar det om säljarnas beteende. En säljare som är beredd att sälja under EK, dvs bli sittande med en skuld till banken efter försäljning, gör det bara om han är tvingad till det.

      Det är där punkt a och b kommer in. En kund som inte betalar räntan, kan bli tvingad ifrån sin bostad. Då rasar priserna. Rasar priserna, så riskerar värdet på kåkarna att understiga lånens storlek. Men det triggas alltid av stigande räntor, eller rättare sagt stressade säljare.

      Kraftigt stigande räntor leder till fallande priser. Priserna är bara en effekt av vad som händer.

      Bankerna skiter i loan to value….. jag tror till och med att de kan vara rätt hjälpsamma även vid en utebliven amortering. Men missar du räntan 3 månader i rad däremot… då är du rökt. Är det tillräckligt många i Sverige som missar räntan 3 månader i rad…. då är vi alla rökta!

  8. Lediga Ludde skriver:

    Men fortfarande gäller när man lånar på aktier så kan banken/långivaren direkt sälja aktien direkt den går under aktiens lånevärde. Utan att fråga den som äger aktierna. Tvångsförsäljning direkt.
    Warren Buffet säger att ingen intelligent man kan förlora satsade pengar om han inte tagit lån på tillgången.

    Men detta är ju inte överförbart på ett hushålls ägda och belånade hus.

    Det som hände i Spanien t.ex. var ju att bankerna tvångssålde medborgarnas hus när de passerade det lånebelopp som beräknades och var uppgjort vid lånetillfället. Många spanjorer betalade sina uppgjorda lån och gjorde uppgjorda amorteringar, men bankerna var hårda och vräkte i alla fall. Det var orsaken till tragedin i Spanien.

    • GaStan skriver:

      Jag kan Spanien för dåligt…. men jag vill minnas att arbetslösheten galopperade till över 20%. Är du verkligen säker på att folk blev vräkta trots att de betalade räntan? Det är lite märkligt då en bank bara behöver lämna provisioning, dvs reservera pengar, för en eventuell kreditförlust, när de inte får in ränta+amortering…. inte när loan/value går över 1.

  9. Henrik skriver:

    Andelen hushåll med skulder på mer än 600 procent av disponibelinkomsten har på fem år ökat från 10 till 17 procent, och väntas öka till 26 procent framöver om inte något görs, sa FI:s generaldirektör Erik Thedéen vid sin presentation av torsdagens rapport. Svenskarnas genomsnittliga så kallade skuldkvot har stigit till nära 180 procent, vilket är rekordhögt.

    http://www.di.se/artiklar/2016/5/26/fi-bromsa-skulderna-tar-tid/

    • GaStan skriver:

      Tack för input

      Det är alarmerande. Den här siffran har Fi lyfta fram tidigare. Det som jag tycker är intressant, är att andelen var väsentligt lägre än under hösten 2008 när rörliga bolåneräntan stod i över 5%…. och det började kvidas på många håll.

      Jag frågar mig, om det kved då? hur mycket kommer det inte att kvida om det händer igen?

      Många vill ha in en reglering just på lån/disp inkomst. Det är bra. Men den har en brist, och just den bristen kan man undvika genom att reglera bolånelöftet istället.

      Bristen är nämligen följande. Den slår snett mellan höginkomsttagare och låginkomsttagare.

      Hushåll 1.

      Två inkomster a 30,000kr/mån. 60,000X12=720,000. Minus skatt, ger 500,000kr disp inkomst. De har lån på 7X500,000 (dvs 600%) =3,500,000kr.

      Idag betalar de 1,5% ränta. Dvs 4,375kr/mån. De har 42,000kr i disp inkomst. De har kvar 37,625kr varje månad. Nemas problemas.

      Räntan drar till 5%. De har kvar 27,412kr. Det blir genast mycket tajtare.

      Hushåll 2.

      Två inkomster a 60,000kr/mån. 120,000X12=1,440,000. Minus skatt, ger 1mkr disp inkomst. De har lån på 7X1 mkr (dvs 600%) =7,000,000kr.

      Idag betalar de 1,5% ränta. Dvs 8,750kr/mån. De har 84,000kr i disp inkomst. De har kvar 75,250kr varje månad. Nemas problemas.

      Räntan drar till 5%. De har kvar 54,833kr. Det blir tajtare. I procent faller kvar att leva på beloppet lika mycket som för Ex 1, dvs 27%. I absoluta termer tappar de 20,000kr i månaden mot Ex1 som bara tappade 10,000kr…. MEN, the big MEN, är att höginkomsttagarna har fortfarande 55lax efter räntor att dra runt familjen på, medan Ex 1 bara har 27 lax.

      Point being, Trots att de har samma skuldkvot så får Ex det tajtare med vardagen. Ex 2 kan slå av på amortering och lyxkonsumtion som han haft idag, men fortsätta med ett Svensson liv modell bättre. Medan Ex 1, som är betydligt fler till antalet, måste de facto dra ner på ganska vardagliga ting. Det kanske går, jag säger inte att de måste sälja och flytta.

      Men Ex1 neddragning slår mot ekonomin, och vanliga jobb.

      om vi i nästa runda tänker oss att Ex familjen tappar en inkomst (då de blir av med jobbet, pga inbromsning i ekonomin) ja då blir det tufft som attans… och då kanske de väljer att sälja och vips är vi i gång!

      Sen kan man alltid hävda att får vi den här inbromsningen så lär inflationstendenserna dö ut, och Ingves lär sänka fort som attans, och därmed faller räntorna tillbaks från höga 5%….. MEN ändå. Vill vi överhuvudtaget hamna i en sån situation?

      JAg bara säger att lån/inkomst kan vara bra att reglera. Bara att höginkomsttagare klarar en högre sådan än låginkomsttagare… och därför borde man rikta in sig på lånelöfteskalkylen!

      • Henrik skriver:

        Klokt som vanligt. Jag har tidigare känt en brist på mer fördelningstänk i makrosiffror och här är iaf någon sorts ansats att se på percentiler eller fördelning, vilket jag tyckte kändes som ett steg i rätt riktning och dessutom ser man då den dynamik du och andra belyst – det är vad som händer med de mest belånade som är intressant – inte snittet på hela stocken.

        Mvh

      • GaStan skriver:

        Jag har även pushat för att Finansinspektionen med hjälp av UC upplysningcentralen, som ändå håller koll på våra lån och inkomster, skulle kunna ta fram ett enkelt trafikljussystem. Där alla låntagare en gång om året får ett brev,

        Där grönt ljus kan vara, du klarar 6%+ ränta. Inget att oroa sig över.

        Gult ljus, du klarar upp till 6% men sen blir det tajt. Rådet är att du bör vara återhållsam med att öka din belåning, och amorterar du inte är detta något du bör överväga.

        Rött ljus, du klarar inte räntor över 4% och bör se över din skulsättning och totalekonomi. Kontakta din bank

        Typ!

        För oss alla andra så får vi en gång om året reda på hur stor andel röda låntagare som finns, och om trenden går i rätt el fel riktning.

        Jag tror till och med att dagens regleringar är överflödiga då den här informationen skulle kunna få självreglerande effekter…

        Vad tycker ni?

  10. Henrik skriver:

    Låter som ett förslag som både bidrar med förbättrat djup i analysen och är lätt att förstå! Men jag tror ändå reglering av kreditmarknaden behövs då det historiskt alltid ändå varit olika avregleringar och ökad kreditgivning som föregått och orsakat de största krascherna – inte en traditionell ”produktionslågkonjunktur” eller liknande. Idag riskerar det väl än mer drivas av moral hazard när centralbanker lovar att stötta alla för alltid osv. Varför ska bankerna inte ta risken? Bailoutfrågan måste tydliggöras innan ett sådant trafikljussystem i sig löser belåningsgraden, tills dess tror jag konkurrens mellan bankerna är skewed åt att inte ta hänsyn till ”black swan” events. (och kanske inte någonsin pga politikers kortsiktighet och feghet)

    Mvh

    Henrik

    • GaStan skriver:

      Instämmer till varje stavelse

      Jag bara tänkte att ett trafikljussystem är lätt att implementera, och blir lite av en ”socialstyrelse rekommendation a la 70 tal”

      Och när det sen är uppenbart att vi har för många rödljus blir det lättare att driva genom reformer för alla parter!

      • Henrik skriver:

        för att förtydliga så tyckte jag självklart också det var en bra idé med trafikljusen! Följer med spänning utvecklingen framöver…

        hur ser du på det här med kredittillväxten som skulle behövas för att omsätta hela bolånestocken på den här prisnivån? Jag har försökt klura på det och vad det betyder… alltså det måste ju på nåt vis ta hänsyn till att det är en massa fastigheter med typ 50% belåningsgrad som därefter blir fastigheter med 75% belåningsgrad för att ta ett enkelt exempel. Kreditexpansionen fortsätter alltså även om priserna står stilla. Hur mycket skulle skuld/inkomster öka om hela beståndet ska omsättas på dagens nivå och belånas till 75%? ”långsiktiga skuldmultipeln allt annat lika”. Det säger en del om hur hållbar en prisnivå är när hela befolkningen (stocken) ska betala den nivån?

        Sen är det väl lite komplext eftersom den som säljer med 50% belåning cashar in, får tillgångar, och den som flyttar in cashar ut och en skuld. Men det är väl samma dynamik där att bolånestocken blir allt mer högt belånad/inkomst? Därmed så länge man inte tar hänsyn till den faktorn kommer man kunna spela det här makrovinstspelet där nya fräscha pengar hela tiden kommer ut i ekonomin och bara ses som tillgångar och skulder på en bubbel-balansräkning, och inte tar i beaktande människors resultaträkning?

      • GaStan skriver:

        Vet inte riktigt om jag förstått dig rätt, men du menar alltså om total bolåneskuld idag är 50kr, och underliggande värde på alla bostäder är 100kr, så kommer skulden efter varje ny transaktion i marknaden leda till att skulden ökar, dvs från 50 till 51kr osv även om priset, dvs 100kr, ligger stilla? Detta för att de flesta som köper idag antingen är nya in på marknaden, alternativt byter upp sig, vilket medför ny eller ökad skuldsättning. De enda som egentligen drar ner på skuldsättningen är de som dör ellerflyttar till ålderdomshem alt spanien… vilket totalt sett är färre än köparna.

        Jag förstår hur du tänker, och ser logiken. Stämmer det så innebär det att skulden kommer att fortsätta att öka även om priserna inte gör det. Är då skulden redan för hög idag så kommer den att bli ännu högre även om priserna är oförändrade vilket är ett problem. Men jag är rädd att du tänker fel.

        Du antar nämligen med ovan resonemang att det är priserna som driver skulden. Jag tror att det är precis tvärtom. Det är skulden som driver priserna.

        Varför kostar två identiska standardhus på nästintill identiska tomter olika mycket om de ligger på Lidingö eller Örebro? Utbud / Efterfrågan tänker de allra flesta. Jag vågar påstå att det handlar om att den vinnande budgivaren på Lidingö har mer pengar i sin plånbok än den vinnaren budgivaren i Örebro. Han på Lidingö har 10mkr, det har inte han i Örebro. Han har 2,5mkr. Men det är samma hus.

        Priserna styrs av vad köparna kan lägga upp på bordet. Den köparen som har mest pengar i plånboken kan också få Sveriges mest attraktiva objekt. Köparen som har näst mest i plånboken kan få det näst mest attraktiva osv. Men priserna för de här två objekten kan ALDRIG bli högre än vad de två rikaste har i plånboken.

        Vad bestämmer hur mycket vi har i plånboken? Eget Kapital + Lån. För 99% består Egna Kapitalet av den vinst man har över när man sålt sin nuvarande bostad. Den försäljningen är i sin tur reglerad av den köparens EK+Lån. Så i slutändan handlar allt om storleken på lånen.

        OM bankerna för 10 år sedan hade sagt, Nu låser vi lånelöftena. Dvs oavsett vad som händer med Svenskarnas inkomster, ränta, kvar att leva på summa osv så lånar vi bara ut EXAKT det beloppet som vi gör idag till var och en. Detta belopp är sedan fixerat i 10 år. Dvs om du kommer in och vill låna om 5 år så får du låna exakt lika mycket då som idag. Vad som hade hänt är att Summan alla Svenska köpare, (och därmed säljare, för att varje bakom köp finns ett sälj) har att röra sig med kommer vara ett statiskt belopp. Då hade det inneburit att marknadspriserna hade varit i stor sett oförändrade i 10 år. Utbud och EFterfrågan kan inte göra nåt åt priserna. Jag menar även om det fanns 1 miljon presumtiva köpare, och 1 hus till salu, så kan inte priset på det huset bli högre än vad den som har mest lån+ek på fickan kan betala. PÅ samma sätt, om bankerna hade gått ut och sagt att vi tänker dubbla lånelöftet vrje år i 10 år, oavsett vad som händer med ränta och inkomster, så kommer du kunna låna dubbelt så mycket nästa år som i år, och nästa år igen dubbelt upp osv. Då hade priserna dragit i väg. Just för att folk hade sålt dyrt. Fått ett stort EK, kunnat ta ett Stort lån, och sen bjudit friskt på nästa bostad.

        Så prisuppgången senaste åren är helt driven av bankernas aptit och vilja att låna ut. Korrelationen mellan bolånestocken och priserna är perfekt. Men det är lånen som driver priserna. Inte tvärtom.

        Sen har du rätt i sak, att om det är fler som vill in i marknaden (förstagångsköpare) än det låntagare som lämnar marknaden (dödsfall, ålderdomshem, spanien) så ökar nettoskuldsättningen. Så det måste man egentligen rensa för.

        Storleken på lånet bestäms av följande:

        Din inkomst (aggregerad disponibelinkomst har ökat i Sverige, mycket pga lägre skatter)
        Kvar-att-leva-på-summa (dvs summan du ska kunna dra runt hushållet på efter boendet är betalat.)
        Kalkylränta

        För i världen var kalkylräntan fastspikad på en fast hög nivå. Någon bank hade 7%, någon annan hade 8%. Det är den räntan du ska klara av att betala, givet din inkomst idag och kvar att leva på summa, when the shit hits the fan.

        Vad som har hänt, UTAN att nån pratar om det, är vissa gjorde om Kalkylräntan till Stibor X + säkerhetsmarginal. Stibor är vad bankerna lånar ut till varandra. Det finns en stark koppling till styrräntan. Stibor är också den primärka kostnaden för bankerna att låna upp pengar till rörliga bolån. Idag ligger på Stibor på -0,5%. Men för 10 år sedan låg den på säg 3%. För en bank som hade en fastspikad kalkylräntan på 8%, förslog att de istället ska köra Stibor + 500 punkter. Det blir också 8%. Ingen förändring egentligen. Man ansåg att det var logiskt med en marknadsanpassad kalkylränta, 500 punkters marginal var även väl tilltaget.

        Men så sjönk räntorna i världen, och idag är Stibor -0,5. Kalkylräntan är således -0,5+5%=4,5%.

        Så när nya låntagare kommer tillbanken så sätts lånet efter en kalkylränta till 4,5%. Inte 8%. Storleken på lånet blir därefter. När budgivarna går ut med sina nya fräscha lånelöften blir priserna därefter.

        Men om du frågar nya låntagare om de klarar räntor på över 5%, så blir svaret naturligtvis NEJ.

        Kommer vi aldrig någonsin få räntor på 5% så är detta naturligtvis inget problem, men om vi gör det så………

        Så hela prisuppgången handlar naturligtvis till stor del av att folk har jobb och lön (utan inkomst inget lån). Att vi inte har något överutbud av bostäder, och att det efterfrågas bostäder…. men den enkskilt viktigaste parametern är att folk får låna mer, och det är för att beräkningen av kalkylräntan har förändrats under en tid när Stibor föll kraftigt. Hade den förändringen aldrig gjorts så hade vi aldrig haft någon prisuppgång.

        Sen kan man fråga sig, hur kunde det bli så här. Då måste man backa bandet. Det fanns en tid när bankernas utlåning var en funktion av deras inlåning av hushåll och företag. Därför stod alltid bankdirektören och bockade när rika kunder kom till banken och satte in pengar. Däremot när man skulle låna, ja då var det kunden som kom med mössan i hand. Det var dessutom svårt att få lån. Eftersom banken lånade ut sina kunders sparmedel fanns det en inbygd försiktighet. Sen många år fungerar det inte så. Bankerna är inte beroende av kundernas inlånade pengar. De är mest en huvudvärk. Däremot lånar man upp obegränsade pengar på de lokala kapitalmarknaderna, som är integrerade med den internationella. Pengar saknas. Nu är det kunden som är i fokus, bankdirektören bockar och nickar åt dem som vill låna istället.

        Men genom de nya reglerna så blev det skillnad på utlåning och utlåning. Bostadslån är en kanon pródukt. Den riskklassas lågt, vilket gör att banken behöver inte reservera så mycket kapital, den har bra säkerheter, och kunderna gör allt för att inte defaulta på lånet. Bankerna har fokuserat på bolån.

        Det har länge varit fokus på räntan på lånet bland oss låntagare och media. Att det ska vara konkurrens mellan bankerna så vi kunder få lägsta möjliga ränta. Det är bra. Vi vill ju inte betala för mycket ränta.

        Men vad bankerna märkte vad att marginalen på deras stora produkt blev rätt pressad. Hur ska man då öka vinsten? Jo man måste låna ut mer. Detta var triggern hos någon bank att börja rucka på lånelöftesprinciperna. Vilken det var vet jag ej. VI som kunder gillar inte bara låg ränta, vi gillar också när banken säger att du får låna mer, för de flesta vill köpa en sån fin bostad som möjligt. Hushållen nappade på kroken. Så bankerna har inte bara konkuirrerat om lägsta räntan, utan även vem som lånar ut mest. Den senare har kommit lite i skymundan.

        Istället har man skyllt på höga priser, det är deras fel. Problemet är att priserna är en funktion av hur mycket bankerna lånar ut.

        Så på din fråga om lånen kommer fortsätta att drivas upp av priserna, så är svaret. NEJ. Priserna kommer anpassa sig efter storleken på lånen. Priserna har alltid varit en funktion av vad folk kan betala, och det har alltid varit en funktion av vad folk kan låna. Så kommer det även vara fortsättningsvis

        Trevlig helg

  11. Henrik skriver:

    Först, tack för mycket tankeinspirerande inlägg! Jag får läsa ditt svar några fler gånger innan jag hänger med i allt men jag tror,,,, tror… att jag nu har en justerad bild som jag också tror.. tror.. är mer rättvisande:) Den är justerad för din faktor att det är lånen som driver priserna och om det är jag överens! Har alltid varit på den linjen själv. Det jag beskrev var inte så mycket en förutsägelse (att stocken på sikt ska omsättas på dagens prisnivå), utan mer en räkneövning i att visa det ohållbara om dagens prisnivå, nån slags snittpris per m2, (som många nu tar för givet ”det här kommer alltid gälla”) i förorten, i tätorten, i lyxområde, i skitområde, kommer vara det som minst gäller om 5 år, vad innebär det för totala bolånestocken…

    Så indirekt, om vi skulle införa någon slags hävstångsmultipel med signifikans, kommer priserna att behöva gå ner för då kan inte längre lånen anpassa sig efter dagens prisnivå…

    Trevlig helg!:)

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s