Insiktsfullt eller ej?

Jag träffade en nära kompis igår. Han var påtagligt nöjd!

Han bor i en citynära förort till Stockholm. Ett hus längre ner på gatan hade precis sålts för 15mkr. Hans eget hus är fullt jämförbart med det sålda huset.

Han berättade att han och hans fru har 6mkr i lån på huset. Således ett Eget Kapital på ca 9mkr. Loan/Value 40%.

De tjänar tillsammans ca 1,5mkr brutto om året. Skuldkvot på 6/1,5=4X.

Han berättade att de betalar 6,500kr i räntor i månaden. 4,500kr/mån  efter ränteavdrag.

Eftersom de har ut ca 80,000kr i månaden så utgör räntekostnaden 5,6% av disp inkomst.

Livet leker med andra ord. Han sa bla. att ”trots att vi tjänar bra så hade det varit omöjligt att bygga upp en förmögenhet på 9mkr”.

Jag förstår hans känsla. Det är många som har samma känsla som honom, även om beloppen varierar. Jag själv är i en situation som till stor del påminner om hans.

För det första vill jag bara säga att han är i en situation som förmodligen är helt riskfri. Skuldkvoten är på rätt nivå, och en ränta på 5% klarar han utan att blinka (25,000kr/mån före ränteavdrag, 17,500kr/mån efter). Största risken är väl om både han och frun blir av med jobbet, och räntorna ligger på en högre nivå. Då kan det bli tajt, och i det läget lär inte marknadsvärdet på huset vara 15mkr. Men risken känns ändå ganska liten.

Men det var inte själva kärnan på diskussionen.

Kärnan var de 6mkr i skuld. Jag frågade, ”hur känns det att 6mkr i skuld?”. Han svarade att det kändes inte särskilt jobbigt. 15mkr för huset och räntekostnader på 4,500kr i månaden väger upp….. milt uttryckt.

Men att huset har stigit i värde till 15mkr och att du betalar 4,500kr har väl troligtvis att göra med att räntan är låg eller hur? Jovisst svarade han.

Jag frågade, hur har dina 6mkr i skuld utvecklats sedan du köpte din första bostad? Han svarade att skulden har ju blivit högre allteftersom. Faktum är att den har aldrig varit större. Å andra sidan har inte Eget Kapital varit högre heller, och räntekostnaden i % av disp inkomst har aldrig varit lägre. Även i absoluta termer är räntekostnaden låg.

Jag frågade, om du fick välja:

15mkr i värde på huset och 6mkr i skuld. ELLER 9mkr i värde på huset och 0kr i skuld? (hint: Båda summerar till 9mkr i EK).

Han svarade, tja det är ju i princip samma sak. Skillnaden är i det senare fallet så slipper jag räntekostnader helt, så då väljer jag det.

Det är ju rätt logiskt.

Men om du får välja mellan

15mkr i marknadsvärde och 6 mkr i skuld, ELLER 3mkr i marknadsvärde och 0 mkr i skuld?

Han svarade snabbt, 15mkr och 6mkr… men började tveka. Vid o mkr i skuld, så blir ju räntekostnaden lägre både idag och vid vilket annat ränteläge som helst. Framförallt ett högre. Det är ju positivt. Banken kan aldrig kräva in ett lån, och kan därför inte heller ta huset. Det är ju positivt. Men 3mkr är ju rätt mycket mindre än 9mkr i Eget Kapital. Den är svårare.

Är den frågade jag? Hur förändras ditt liv om ditt bostads EK krymper från 9mkr till 3mkr? Han svarade, jag blir fattigare. Men hur påverkar denna fattigdom dig undrar jag? Säljer jag huset får jag mindre över. Men var ska du bo då? Du har ju familj, jobb och vänner här i Stockholm.

Nej faktum är att värdet på huset är helt irrelevant. De svenska hushållens EK är större än någonsin, men det är även lånen. Det är lånen som drivit upp bostadspriserna (enligt min modell att lån driver priser) som i sin tur drivit upp EK. Men ju mer lån du har desto högre räntekostnader har du. Detta oavsett om räntan är 1% eller 5%. Stort eller EK gör ingen skillnad.

Jag och min kompis kunde i varje fall konstatera en sak. Vi har nämligen ett antal verkligt förmögna vänner, och de har en sak gemensamt, en  sak som inte vi har. De har inga lån, de har en j-a massa tillgångar och de behöver aldrig ta upp ett lån när de ska göra saker. Det är en rätt stor skillnad. Deras EK är inte som vårt EK.

Jag hävdar att folk lurar sig själva. De går omkring och gläds med sitt EK. Men de borde gå och oja sig över att Lånen har vuxit. Har lånen dessutom vuxit sig större än 5X ditt hushålls bruttoinkomst, då borde ni oja er ännu mer.

Nej, fokus borde inte vara att glädjas åt att EK ökar, utan att glädjas om man kan få ner skulden. Sjunker skulden så ökar även EK. Fast då ökar den på rätt sätt. Nu har EK ökat samtidigt som skulden har ökat. Det är fel sätt.

Gläd dig över låga räntekostnader. Det gör att du kan göra annat för pengarna än att betala banken. Men gläd dig inte över EK, för det är bara en funktion av lånet. Oja dig över lånet, och fundera på om du är rätt skuldsatt. Det är det enda som betyder nåt.

Det är liksom en synvilla att vi blivit rikare. Men då hävdar någon att säljer jag och flyttar till spanien så har jag realiserat EK. Ja det stämmer. Men någon annan har köpt din bostad, så ur ett samhällsekonomiskt perspektiv så har inget ändrats. Det skulle krävas att alla svenskar sålde och flyttade till Spanien, och det var amerikanare som köpte alla bostäder, med pengar de lånat i Amerikansk bank. Då stämmer resonemanget.

Nej, jag kan bara konstatera att många är nöjda över sin bostadskarriär, men samtidigt har hushållens skulder ökat från 800mdr kr år 2000 till 3,600mdr nu. Att man då gläds över EK fattar inte jag. Det kan komma en dag när EK är väsentligt mindre och räntekostnaderna är väsentligt högre.

Jag undrar…… är det verkligen det som krävs för att fokus ska riktas mot de 3,600mdr i skuld istället?

Själv har jag varit högst delaktig i Stockholms bostadskarriär sedan 2003. Men jag är en av få som inte gläds över mitt EK, utan stör mig på att jag har mer lån i absoluta termer än någonsin. Hade jag sagt till vemsomhelst för 20 år sedan ”att 2017 kommer jag att ha Xmkr i lån” så hade de bara garvat. Idag är det ingen som frågar vad jag har i lån. Man frågar bara vad värdet är på min bostad…….

Jag kan förvisso sälja och flytta till hyresrätt eller flytta till nåt mindre och billigare…. men det är ju inte det jag vill. Jag vill ju bo där jag bor. Men samtidigt vill jag ha en lägre skuld och kan därmed acceptera lägre EK… men det går liksom inte att lösa. Det stör mig nåt våldsamt!

Det finns en felaktig bild att det är Värdet på bostaden som skapar möjligheter och välstånd när den stiger. På samma sätt tror många att det är prisfallen som är problemet i kristider. Detta är helt fel. Värdet är oviktigt! Värdet är sekundärt. I kristider är inte problemet att värdet på bostäder faller, utan värdeminskningen är en konsekvens av problemet.

Problemet är egentligen att hushåll säljer sin bostad till priser som är rejält nedtryckta. Anledningen till det handlar om att banken vill ha tillbaks lånet. Får de inte det tar de huset. Anledningen till att banken kallar lånet beror på att låntagaren inte klarat sina räntebetalningar. Det kan i sin tur vara kopplat till att inkomsten minskat kraftigt eller räntekostnaderna har stigit kraftigt. Eller en kombination. Värdet är helt sekundärt!

I en kris kan två hushåll med exakt samma storlek på lån och inkomst tvingas sälja sin bostad för att de inte klarar räntekostnaderna på lånet. Säg att det ena hushållet har haft en låg belåning på huset, med det andra en extremt hög. Den med låg undkommer inte bankens krav bara för att de har en låg loan/value. Skillnaden är endast att efter försäljning så har det ena hushållet lite EK kvar efter att lånen är lösta medan det andra har en restskuld till banken. Thats it. Båda genomlider en tuff period!

Värdet är helt ointrssant. Storlek på lån är allt. Särskilt relativt inkomst!

Är det någon mer än jag som kommit till denna insikt?

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

59 kommentarer till Insiktsfullt eller ej?

  1. Svensson skriver:

    Är ju superhäftigt att att huspriserna stiger. Har kunnat öka belåningen och köpt både ny bil och båt. Har även blivit ett hus i Spanien! Rena rama pengamaskinen! Om det mot förmodan skulle skita sig, huspriserna stiger ju alltid!, så kommer staten att rädda oss.

  2. Olle skriver:

    +1

    Kliver ur både Stockholm och Spanien i vår. Första gången jag kommer vara nöjd med mitt EK ☺️

  3. Glad bostadsrättsägare skriver:

    De ständigt stigande huspriserna har möjliggjort för mig att gå ned till 80 % i arbetstid och ta två månadslånga semesterresor utanför Europa varje år.

    Värdet på bostaden stiger stabilt varje år med 0,5 – 1 miljoner kr så det egna kapitalet stärks från år till år trots lite mindre lön och trots mycket semesterresor. Lägg på detta en bostadsrätt som köps på spekulation vartannat år och säljs på tillträdesdagen så adderar vi ytterligare minst 200 – 300 tkr årligen.

    Det är helt underbart att kunna ta 4 veckor i juli, 2 veckor i december samt 3 veckor i februari samt ledigt alla klämdagar.

    Negativ reporänta är det bästa som någonsin hänt den svenska medelklassen! 🙂

    • GaStan skriver:

      Att neg ränta skulle ge mer över i lönekuvertet var själva poängen…

      Men vad lever du av om du har mindre inkomst och ökade semesterkostnader?

      Vad har du för skuldkvot?

  4. MJ skriver:

    Håller med dig fullständigt. När vänner fått reda på att jag ”bara” har 1 miljon i bostadslån blir de förvånade, snudd på frustrerade, och fattar inte att jag inte maxar belåningen.

    När jag försöker förklara att det ekonomiska läge vi har idag är extremt och att det inte är möjligt att fortsätta så här (ständig uppgång på fastighetspriser, minusränta, högkonjunktur etc) i all evighet så rycker de bara på axlarna och menar att vi har bostadsbrist, så det finns ingen bubbla. Och om det nu finns en kreditbubbla i världen (hur kan man ens ifrågasätta det?!) så sitter vi ändå alla i samma båt.

    Tja, vem vet. Om några år kanske jag får ångra att jag inte maxbelånade huset, köpte en Tesla och åkte till Thailand 2 månader varje vinter. Den som lever får se.

    • GaStan skriver:

      Grattis till det lilla lånet. Oavsett om räntan är 1,5% eller 5,5% så har du lägre räntekostnader än de med större lån!

      Men det du skriver sätter huvudet på spiken

      ”Om några år kanske jag får ångra att jag inte maxbelånade huset, köpte en Tesla och åkte till Thailand 2 månader varje vinter.”

      Många tänker så, och jag förstår inte tankevurpan. Du känner dig rik, och då springer man till banken för Att låna mer???? Borde inte känslan av rikedom vara kopplad till att inte vara belånad????

  5. Stefan Östergren skriver:

    Det jag finner obegripligt är hur människor med goda inkomster ändå ökar sin skuld på befintlig fastighet/brf? Varför liksom? De flesta är ju kass på alternativa placeringar och har väl byrålådan full av Ericsson och Fingerprint till ingen som helst nytta.

    • GaStan skriver:

      Så sant!

      Enkla förklaringen är nog att de inte ser till helheten. Bostaden och lånen är en grej, aktieportföljen en annan och tjänstepensionen en tredje liksom

  6. Glad bostadsägare skriver:

    Ponera att den genomsnittliga villa/bostadsrättsägaren idag sitter på en bostad värd 10 miljoner kr i Stockholm.

    Villan/bostadsrätten stiger varje år med mellan 5 – 10 %, ett riktigt dåligt år kanske bara 3 % och ett bra år upp till 20 %, säg ett genomsnitt på lågt räknat 7.5 %.

    Varje år stiger sålunda värdet på bostaden i genomsnitt med 750 000 kr.

    Vad är det som i en sådan situation är riskfyllt med att ta extralån om 250 000 kr per år och använda för konsumtion och semesterresor (men säga till banken att pengarna skall användas för nytt kök/nya golv/ny altan eller vad som nu får banken att säga ja till ökad belåning)

    Belåningen på marginalen i en sådan situation blir ju bara 33 % av bostadens värdestegring. Även under ett riktigt dåligt år när bostaden bara stiger med 3 % i värde så uppgår ju värdestegringen på bostaden till 300 000 kr och belåningsökning till 50 000 kr mindre.

    Visst, nu kommer kanske någon tokstolle att säga att vi kan få en värdenedgång på 20-40 % som 1991-1993 i Stockholm.

    Ja, men du svarar jag att vi köpte ju bostaden för 85 % belåning och redan efter år 1 så är belåningen nere i 80 % trots att vi tog extralån på 250 tkr första året, år 2 är belåningen nere i 75 % trots ”nöjeslån” på 250 tkr, år 3 i 70 %, år 4 i 65 % pga värdestegringen om 10 % om året. Har du ägt bostaden i ett par år redan så är det helt riksfritt att belåna ett par hundratusen om året för semester och nöjen eftersom värdestegringen så snabbt ändå minskar den relativa belåningen.

    Har du i exemplet ovan ägt bostaden i 5 år måste bostadsmarknaden sjunka med 40 % för att du skall vara underwater – trots att du ökat belåningen med 250 000 kr om året varje år i 5 år.

    Det är enkel matematik. Jag ser faktiskt inte risken med detta.

    • GaStan skriver:

      Du räknar rätt men har tyvärr fel.

      Två felaktiga antaganden

      1, att priserna ska stiga med 7,5%

      Jag säger inte att priserna inte ska stiga, inte falla heller. Men du måste förstå hur prisbildningen går till.

      Priset på den senaste bostadsaffären avgjordes av den budgivaren som bjöd bäst. Han bjöd bäst för han hade mest pengar på fickan. De pengarna bestod av lån+eget kapital där huvudelen av EK brukar komma från hans bostadsförsäljning, och således en annan köpares EK+lån. Således är lån den drivande faktorn. Hade inte bankerna lånat ut en spänn senaste 20åren så hade priserna inte rört sig ett skvatt.

      Hur mycket någon får låna beror på bankernas lånelöften, som bygger på en kalkyl. De viktigaste byggstenarna i den är inkomst och ränta. Senaste 20 åren har priserna stigit kraftigt, men även lånestocken. De går hand i hand. Ökar inte den kan inte priserna öka.

      Senaste 20 åren har bostadslånen ökat med 9% om åren. Drivkraften bakom det är att lånelöftena ökat på samma sätt. Ca 3% kommer av löneökningar. Resten kommer från lägre räntor.

      Ditt antagande saknar grund. Om kalkylräntan inte fortsätter att gå ner så kommer inte den faktorn driva på lånen, och därmed inte priserna. Jag säger inte att räntorna ska gå upp, men de kan inte sjunka som de gjort senaste åren heller. Eller tror du att styrräntan ligger på -4% om 5 år? Det tror inte jag. Då kommer lånegivningen primärt att drivas av löneökningar. Inför man skuldkvotstak så tvingar man bankerna att bortse från räntor och bara se till inkomst.

      Kontentan är att lånen inte kan öka lika snabbt kommande 5-10-20år som de gjort tidigare. Därmed kan inte priserna göra det heller.

      Priserna kan aldrig bli högre än vad folk har på fickan, och det styrs helt av bankernas vilja att låna ut pengar.

      Därför stämmer inte ditt antagande om priserna

      2,

      Hela din kalkyl bygger på att du lånar pengar utifrån värdet på din underliggande bostad.

      Men saken är den att även om det värdet 10-dubblades så är det fel att tänka som du gör. Anledningen är att du betalar inte dina räntekostnader med ”värdet” på din bostad. Du betalar dem med din inkomst. Detta oavsett om du betalar 1,5% eller 4,5% ränta på lånet. Givet detta är det ett problem om du ökar din skuld om inte din inkomst gör det. Att värdet på bostaden går upp hjälper dig inte.

      Sen kanske du har en väldigt liten skuld i förhållande till din inkomst. Vad vet jag? Då kan du öka dina lån, detta oavsett vad som händer med värdet på din bostad. Om du däremot har väldigt mycket lån i förhållande till inkomst. Då spelar det ingen roll om värdet på din bostad dubblas. Du borde inte få låna mer, du borde inte vilja låna mer. Visst har du en schysst loan/value så blir du inte bostadslös, men trust me, i en kris blir det trassligt. Sanna mina ord!

      Får man fråga vad din skuldkvot ligger på? (Dvs lån / bruttoinkomst)

    • Bengt Eriksson skriver:

      Tack för intressant läsning och kan bara hålla med i bloggägarens insikter. Med all respekt för ”Glad bostadsrättsägare” men dennes resonemang visar tydligt problemets essens. Och hur bubblor kan byggas upp. Sen är jag en dysterkvist kanske i överkant men ser så många negativa faktorer unika för Sverige som konvergerar. Där bostadspriser och nybyggnation utan målanalys bara är en komponent kan leda till en rätt kraftig sättning.

      • GaStan skriver:

        Time will tell, men jag är också orolig.

        Detta fokus kring skuld vs värde är djupt rotat på många håll. Det är farligt.

        Det hela är rätt enkelt och uppenbart och ändå missförstår man hela saken.

        Måste säga att Riksbanken är en av de som verkligen förstår. Är inte det ironiskt… deras penningpolitik är ju också gravt missförstådd av många!

      • Stefan Östergren skriver:

        Som vanligt är det två läger.
        Haussarna och baissarna.
        I själva verket har vi högst rimliga priser i stora delar av landet medan vissa delar (läs Sthlm) kan ifrågasättas.
        Dock utgår ju i princip hela debatten utifrån Sthlm och därmed blir det skevt och generella överdrifter.
        Personligen tycker jag inte att man kan prata om en generell bubbla varken på bostadsmarknaden eller börsen.
        Fredagens två IPO Bambuser och Mantex slaktades brutalt vilket visar på att bolag utan täckning får den kurs bolaget förtjänar vilket är en väsentlig skillnad mot år 2000 och 2007.

      • GaStan skriver:

        Vad är rimligt pris?

        Enligt mig är ju pris en funktion av lån. Så om alla skåningar har rätt storlek på lånen relativt deras inkomster, så är även priserna rätt.

        Jag kan inte svara på om så är fallet.

        På samma sätt kan jag inte döma ut Stockholm heller.

        Men det är klart, de extrema skuldkvoterna finns säkert i sthlm regionen, och därmed är det här felprissättningen är som störst.

      • Stefan Östergren skriver:

        Betalade 2400 kr/kvm för en större kåk i en kommun med 27 k invånare ifjol.
        Samma år betalade vi knappt 20000 kr/kvm för brf (inklusive brf-s skuld) i en kommun med 100 k invånare.
        Det tycker jag är rimligt, annars hade vi naturligtvis inte köpt.
        Sen om någon tycker det är rimligt att betala 200000 kr/kvm på Östermalm är upp till dom att bedöma.

      • GaStan skriver:

        Varför är något rimligt eller orimligt?

        På dig låter det som att priset i absoluta termer avgör rimligheten?

        Jag delar inte den synen. Tänk dig att du ställer upp alla bostadsköpare på en lång kö, där den som står längst fram har mest lån+ek, och den längst ner i kön har minst.

        Han längst fram får välja först eftersom han alltid kommer vinna över alla andra. Han väljer det finaste huset på bästa läget. Han längst bak i kön väljer det sämsta. Enbart högt eller lågt pris är därför i inte en bra parameter.

        Egentligen borde man köpa där skuldkvoterna är lägst, för de kommer inte tvingas sälja sina hus i händelse av en kris, och därmed blir prisnedgången mindre där. Där skuldkvoterna är högst kommer kraschen slå hårdast.

        Jag har hört att Stockholm trots högre inkomster har högst skuldkvoter, men jag vet inte säkert!

      • Stefan Östergren skriver:

        Ett enkelt exempel:
        Medianinkomsten i Sthlm är 296 k/år.
        Medianinkomsten i Gävle är 259 k/år.
        Dvs Stockholmaren tjänar i snitt 14.28% mer.
        Tittar vi på brf-marknaden ser det ut som följer.
        Sthlm snittpris 74513 kr/kvm.
        Gävle snittpris 22522 kr/kvm.
        Dvs Stockholmslägenheten kostar 231% mer.
        Är det rimligt?
        Omöjligt att svara på då man lär utgå från varje enskilt fall.
        Dock visar det på att Sthlms bostadsmarknad är relativt ”dyr” i förhållande till inkomst.

      • GaStan skriver:

        Du har rätt!

        Visserligen har stockholmaren högre EK men det är för att denne sålt dyrt till någon annan köpare med för hög skuldkvot.

        Min gissning är att

        1. Införs ett vettigt skuldkvotstak

        2, Ingves höjer 100 punkter 2018

        Så har sthlms marknaden 20% nedsida mwdan resten av Sverige har ca 5-10%.

        Detta är alltså inte alls underbyggt utan en ren gissning!

      • Stefan Östergren skriver:

        Om inte annat visar detta på problematiken för förstagångsköparen i framförallt Sthlm med lågt EK.
        De som redan är inne i systemet är dock mätta och nöjda.

      • GaStan skriver:

        Men det är helt sjukt.

        Två personer med samma inkomst, så kan den ena köpa en lägenhet för 8mkr Och ta 6mkr i lån. Men den andra som vill låna 3mkr för att köpa en lägenhet på 3mkr nekas. Sinnessjukt och genomruttet system som förr eller senare kommer haverera!

        Jag vet vem jag skulle låna ut till!!!!

        Stockholmarna lever i en drömvärld om de känner sig feta och nöjda!!!!

        Jag är en av dem, men jag är smart nog att se igenom detta. Därför har jag gjort allt för att hålla nere skulden. Dock inte skuldfri, något jag gärna hade varit!

      • Stefan Östergren skriver:

        Det finns rimligtvis inte så mycket mer uppsida på Sthlms bostadsmarknad inom en relativt snart framtid.
        Kassaflödet på egen lön (disponibel inkomst) sätter i slutändan stopp för det.

      • GaStan skriver:

        Nej uppsidan är tämligen begränsad, för detta krvs lägre räntor och/eller högre löner annats kommer det inte beviljas större lån och itan generösare lånelöften så kan inte priserna bli högre!

  7. Per skriver:

    Först och främst: Jag älskar att läsa dina inlägg och är tacksam över att få ta del av den här typen av resonemang.

    Det kommer att bli ett brutalt uppvaknande för många den dagen som den här festern tar slut och jag tror dessutom att sista låten har börjat spelas (för vad ska nu kunna elda på en fortsatt uppgång härifrån?). Folk har nu levt för länge i en värld med sjunkande räntor för att reflektera över vad som egentligen driver en prisuppgång. Bostäder har blivit något magiskt som trotsar alla fundamentala principer och går alltid snabbt upp vad som än händer. 25 års historia kan ju inte ha fel? Om de får frågan vad som säger att en bostad öht ska öka i snabbare takt än ex. lönerna rycker man på axlarna och snackar om efterfrågan, som om det ensamt skulle skapa mer pengar att handla bostäder för. En generation bostadsköpare har aldrig upplevt något annat och har lurats till att dra på sig risker som får mig att bli extremt orolig. Sen har vi de som förstår riskerna men som utnyttjar situationen, trygga i att bli räddade ifall det skiter sig. Skrämmande.

    Jag själv sitter med betydande kontanta tillgångar (hittar väldigt lite att investera i utan att springa ut för långt på riskskalan nu när även börsen ser ut som den gör) och är obelånad. En gång i tiden hade jag varit den stora vinnaren men i de nya spelreglerna är jag en looser som inte är med på festen. Den moderna ekonomin straffas sparare och belönar låntagare. Det har gått så långt att jag blivit stressad över att inte ha ett lån, medveten om att jag kommer att få vara med och städa upp efter festen vare sig jag är med eller inte. Sjukt.

    Avslutar med en annan, lite besläktad fundering: Du har ju uttryckt dig vara starkt negativ till att fasa ut ränteavdraget (en annan del som är med och eldar) med motiveringen att det rycker pengar från konsumtionen. Som jag ser det så är det ju inte pengar som försvinner utan som går in i statskassan och skulle således kunna skjutas rakt ut i en annan del av systemet för att användas för konsumtion av andra grupper än de som redan fått massor av extra pengar att röra sig med som följd av ränteläget. Vad är fel i mitt resonemang?

    Sen delar jag din åsikt om att skuldkvottak vore det allra bästa.

    Tack återigen för en helt otroligt läsvärd blogg!

    • Per skriver:

      Kan fylla i att jag sitter i en hyresrätt och vill in på Stockholms bostadsmarknad. Nu har jag alternativet att fortsätta stå utanför eller ”join the party” och dra på mig större lån än vad jag är bekväm med i förhoppning att det fortsätter vara den enda vägen.

    • GaStan skriver:

      Tack för att du uppskattar bloggen

      Du har helt rätt, slopas ränteavdraget men pengarna spenderas på annat, säg höjda lärarlöner, så är effekten på svensk ekonomi troligtvis försumbar…

      Men det är faktiskt bara det nästa viktigaste skälet…

      Det viktigaste är att det försämrar motståndskraften mot stigande räntor bland de högst belånade hushållen. Tusenlappar de får i ränteavdrag kommer vara användbara när räntorna stiger…

  8. Glad bostadsägare skriver:

    Men snälla,

    2008/2009 under den värsta finansiella krisen sedan depressionen på 30-talet föll bostadsrättspriserna i Stockholm med 5.8 %

    Det tåls att tänka på: den svåraste finansiella krisen i världen på 80 år fick bostadsrättspriserna i Stockholm att sjunka med 6 %. Priserna på bostadsrätter sjönk till och med mindre än nedgången i Svensk BNP. Redan 1 år senare var det nya ATH i bostadspriser.

    Om nu den största finansiella krisen i världen fick bostadspriserna att sjunka med 5-6 %, varför skall de nu rasa med 20 % när/om Yngves höjer räntan med 1 %? Han höjer ju pga av högkonjunktur.

    För det första: Rörligt bolån ligger idag på 2 %. Om Yngves höjer riksräntan från -0.5 till 0 % så tror jag fortfarande den rörliga räntan kommer ligga kvar på 2.0 % och inte gå till 2.5 %. Det är först när reporäntan går över 0 % som bankerna höjer.

    Så en höjning av reporäntan från -0,5 % till 0,5 % bör leda till rörliga boräntor på 2.5 % och inte 3 %. På det sedvanligt rabatt om 70 punkter, dvs en verklig ränta på 1.8 %. På det tillkommer ränteavdrag som i slutändan gör att bostadsrättsägaren betalar 1.26 %.

    En höjning från -0.5 % till 0.5 % av reporäntan leder alltså till att jag kommer betala 1.26 % i ränta efter ränterabatt och ränteavdrag på mitt bolån. Det är ju hälften mot vad den amerikanska staten betalar på sin 10-åring! Låter det farligt?

    Även i ett worst-case senario där Yngves höjer 4 gånger till reporänta 0.5 % kommer Sveriges bolånetagare fortfarande bara betala hälften i ränta mot amerikanska staten. Det här sker då samtidigt som Sverige kommer att befinna sig i en högkonjunktur.

    Ponera att en framtida normal reporänta ligger kring 0 – 1 % i Sverige och att en bolånetagare då betalar 1.26 – 1.76 % i ränta efter avdrag/rabatt – det är ju förenligt med en enorm potential på de svenska bostadspriserna. I en sådan värld skulle priserna enkelt kunna dubblas igen.

    Kom ihåg vad självaste Warren Buffet säger: Dagens tillgångspriser speglar inte den låga räntan. Om marknaden börjar tro på en låg ränta även i framtiden så skall tillgångspriserna dubblas från idag.

    Är det någon som på allvar tror på en reporänta på 3 % någonsin igen, eller 2 % för den delen?

    • Stefan Östergren skriver:

      OMX Real Estate GI stod 2 april 2008 i 733.63.
      20 november 2008 stod samma index i 355.69. Dvs ett fall på 51,5%.
      Att bostadsmarknaden klarade sig väsentligt bättre berodde till stor del på att de som kunde helt sonika drog tillbaks sina objekt för det var i princip omöjligt att sälja till vettiga priser. Jag var själv en av dom som drog tillbaks ett objekt.

      • GaStan skriver:

        Svenska kommersiella fastighetsbolag är mer belånade än någonsin.

        Åtminstone om man ser till nettoskuld/driftsnetto som jag anser är den avgörande parametern.

        Det är och kommer förbli börsens mest räntekänsliga sektor

    • GaStan skriver:

      2008 så börjar det knaka rejält bland de svenska bolånetagarna. Den rörliga bolåneräntan var uppe på 6%. Sen brisserade Lehman och alla centralbanker sänkte till noll. Sverige hade tur i oturen. Vi var saved by the bell kan man säga.

      Recessionen som följde var allvarlig i världen. I sverige föll bnp mycket tack vare lagereffekten. Övriga ekonomin klarade sig hyfsat. Bättre än många andra länder. Det handlade om fem saker:

      1, svenska statsfinanser, budget och statsskuld var i gott skick
      2, arbetslösheten skenade inte
      3, svenskarna ägde sin bostad i hög utsträckning och hade stor andel rörliga lån. Räntesänkningarna stimulerade ekonomin. Belåningen bland svenskar var på en okej nivå dessutom.
      4, nybyggnationen hade varit låg i 30 år
      5, kronan föll och stimulerade var export relativt andra länder

      Vi klarade oss fint den gången.

      Men det ser inte likadat ut nu.

      Då hade svenska hushåll ca 1,800mdr i skuld. Idag har man 3,600mdr. Dvs dubbelt så mycket

      Lönerna har de senaste 9 åren gått upp med ca 30%.

      Skuldkvoten har ökat dramatiskt sedn dess.

      Om vi med nöd och näppe klarade 6% då, så givet inkomsterna är upp 30% och skulderna 100% så är det min bedömning att vi når samma jobbiga sitution vid en bolåneränta om 4%

      Det motsvarar en upplåningskostnad hos bankerna på 2,5-3%.

      Det motsvarar statslåne räntor på 2-2,5%

      Vilket motsvarar en styrränta på 1,5-2%

      Den typen av styränta når vi om kärninflationen i sverige går mot 2% i kombination med att ECB agerar på liknande sätt.

      Är det troligt?

      Nej det är det inte. Lönetrycket saknas i såväl Sverige som resten av Europa. Arbetsmarknaden är inte tillräckligt tajt. Tillväxten är inte tillräckligt hög för det.

      Men betyder det att vi ALDRIG kommer nå dit? Absolut inte.

      Min bedömning är att både Draghi och Ingves kan komma att höja med 100 punkter nästa år.

      Det kommer garanterat innebära att bolåneräntorna stiger med motsvarande.

      Eftersom bolånekalkylerna beviljat större lån i takt med att räntorna sjunker, och som därmed tryckt upp priserna, så är det rimligt att anta att pristrycket är det omvända om räntorna stiger.

      Därför är det inte orimligt att tänka att priserna kommer sjunka till den nivån som gällde när räntorna låg på samma nivå och därmed beviljade samma storlek på lånen. Därav 20% prisnedgång!

      Ovanpå har du det faktum att hushållens räntekostnader kommer öka med ca 36mdr. Det påverkar också marknaden och ekonomin negativt. Det positiva är att Ingves inte kommer kunna fortsätta höja.

      Av den här anledningen går det alltså inte att säga att eftersom priserna föll med 6% förra gången så kommer de att göra det nu också.

      Stora skälet är att skuldkvoterna och priserna är mycket högre nu än då, och därmed är nedsidan även större. Även vid en relativt liten ränteuppgång.

  9. Glad Bostadsrättsägare skriver:

    Men om bostadspriserna skulle falla med 20% skulle det innebära en total katastrof för min ekonomi! Jag har ingen som helst motståndskraft mot ett sådant fall, inte heller mina vänner.

    För det första skulle det omedelbart göra det omöjligt att årligen höja bolånet, det är 100 – 250 tkr per år som gått rakt ut i ekonomin i form av resor och bilinköp.

    Vid ett sådant fall skulle jag riskera att vara underwater och behöva ställa in nästan all konsumtion utöver mat, el, enstaka kläder och enstaka transporter. Många vänner sitter i exakt samma situation – hur skulle landet må om en stor del av bolånetagarna helt slutade konsumera? Hela landet skulle stanna. Enbart jag/min familj konsumerar för 250 000kr mer om året än vår disponibla inkomst – tack vare möjligheten att utöka lånen i en växande ekonomi med stigande huspriser.

    Yngves kommer aldrig att kunna höja räntan över 1% om det slår mot bostadspriserna. Då drar ju Riksbanken undan fötterna för en stor del av landets bostadsägare.

    Sanna mina ord, det partiet som då går till val på att överföra beslutsrätt från Riksbanken till Riksdagen kommer då få min röst.

    Det är ju illa om Riksbanken endast tittar på inflationsmålet, ett mer rimligt mål vore ett stabilitetsmål för att säkerställa att räntan inte kan slå mot tillgångspriserna.

    • GaStan skriver:

      Jag vet liksom inte var jag ska börja, men ett klokt råd är att börja med att leva på lönen och sluta ta mer lån.

      Om din samlade skuld är mer än 5x av din årsinkomst före skatt, så skulle jag också fundera på att börja amortera. Känner du att det inte går så skulle jag fundera på att kanske hitta ett boende som gör att du kan sänka skulden något.

      Ligger du under 5X skuldkvot så kan du egentligen fortsätta att leva som du gör och fortsätta att konsumera lånade pengar. Inte för att jag tycker det är lämpligt, men det går inte att säga att du är överbelånad!

      Jag vet att du tycker jag är dum i huvudet som säger så här men du kommer tacka mig en dag!

  10. Glad bostadsrättsägare skriver:

    Om jag idag med nöd och näppe klarar av att betala räntan på ett bostadslån på 5 miljoner kr när reporäntan ligger på -0,5%, hur skall jag då klara av att betala räntan på samma lån om Riksbankenhöjer reporäntan till 2% samtidigt som jag/eller min fru blir arbetslös när landets hjul slutar snurra?

    Det kommer ju aldrig att gå. Eftersom att minst 20% av alla bostadsägare befinner sig i samma situation som mig så kommer Riksbanken aldrig att kunna genomföra en sådan oansvarig räntehöjning.

    Varför stoppa den sedelpress som negativ ränta innebär? Negativ ränta innebär livskvalitet att kunna jobba lite mindre men äta och resa mycket bättre samtidigt som plånboken i form av bostadens värde växer.

    • GaStan skriver:

      Oj!!!

      Det är nästan att jag tror du skämtar, men om du inte gör det så sluta omedelbart med att leva som du gör. Det kommer sluta i tårar!

      • Kman skriver:

        Tror också att hen skämtar.

      • Olle skriver:

        Hehe, kul gjort ”Glad bostadrättsägare”. Bara det faktum att det tog ända hit innan GaStan callade din bluff är talande nog för att situationen är mist sagt något ansträngd 🙂

      • GaStan skriver:

        hehe jo tack!

        Jag har kört den bloggen i snart 7 år, och 99% av alla kommentarer är seriösa, så jag kunde liksom inte förmå mig själv att tänka att han inte var det….

    • Stefan Östergren skriver:

      Jo fast i just det här specifika fallet känns det som att även den nöjda kompisen trollar.
      Vad sägs om följande:

      ”Jag frågade, hur har dina 6mkr i skuld utvecklats sedan du köpte din första bostad? Han svarade att skulden har ju blivit högre allteftersom. Faktum är att den har aldrig varit större.”

      Sätt den ökade skulden i relation till att paret får ut nästan 1 miljon kr per år. Känns även det som trollfabriken in action fast det uppenbarligen är helt sant.

      • GaStan skriver:

        Nej de har ju inte amorterat. Värdeuppgången gjorde ju så att loan/value krympte vilket gav en känsla av amortering. Fast där lånet inte krympte utan värdet på bostaden ökade. Den upplevda känslan är ju densamma, fast rent realekonomiskt är det helt skilda saker.

        och ja….. i takt med att disonibel inkomsten efter räntekostnader ökat, så har även deras ”way of living” gjort det. De är en av dem som gör att det är omöjligt att få bord på en restaurang i stockholms innerstad i slutet på veckan….. de är en av alla dem som bidragit till att Svensk ekonomi gått starkare än resten av Europa!

        Mycket logiskt!

    • Stefan Östergren skriver:

      Jag får intrycket att de ökat lånen på befintlig bostad.
      Är väl det jag tycker är märkligast (kan vara en missuppfattning).
      Med nästan en miljon rent per år bör man kunna finansiera nytt kök, badrum etc.
      Men ärligt talat bryr jag mig inte, låt folk göra vad de vill och bra med moms och skatt in till staten blir det ju 🙂

      • GaStan skriver:

        Nej nej…. de började som singelhushåll med varsin etta inne i stan. Sen träffades dem och då bytte de upp sig till en 2a, som därefter blev en 3a med första barnet, som sen blev en villa med andra barnet.

        EK har vuxit vilket varit en förutsättning för att byta upp sig, men eftersom de hela tiden måste ha större objekt, så har de varit tvungna att skjuta till mer Lån. EK har som sagt vuxit bra, men även lånen. Men eftersom EK vuxit snabbare än lånen så är det inget man reflekterar över att man har 6mkr i lån.

    • Stefan Östergren skriver:

      Ok, är ju tämligen självklart att skulden ökar vid dyrare boende och inget att hetsa upp sig över i min värld (om man vet vad man gör).
      Det jag däremot inte kan förstå är de som beklagar sig över sin höga skuldsättning utan att göra något åt det.
      Finns ju amorteringar 🙂

      • GaStan skriver:

        såklart!

        Men de gläds över stigande EK och låga räntekostnader. De skräms inte av att sin skuldkvot gått från väldigt låg till 4X. Det borde trigga faktisk amortering!

    • Stefan Östergren skriver:

      Bostadsdebatten blir ju ofta väldigt skev.
      Pratar man med Sthlm-are beklagar de sig över priserna på sin marknad.
      Sen när de får höra vad det kostar på ”landet” funderar de över hur någon överhuvudtaget kan bosätta sig där och betala för eländet 🙂
      Så hela ”bostadsbubbledebatten” utgår i princip från en marknad, Sthlm.
      Därmed alla dessa överdrifter och alarmrapporter. Kolla in SVD och deras skuldstressen. Vilka vänder de sig till? Jo Sthlm-are i första hand och därmed blir det någon sorts sanning i deras smala verklighet.

      • GaStan skriver:

        Sant, men skuldkvoterna är inte låga i resten av landet heller. Främst där handlar det om låga inkomster. Fast trots detta relativt inkomsten rätt stora lån…..

      • GaStan skriver:

        Kraschar Stockholm, så sprider sig problemen till resten av världen. Sanna mina ord!

      • Stefan Östergren skriver:

        Sthlm styr inte världen.
        Däremot kommer så klart en Stockholmskrasch sprida sig till resten av Sverige.

      • GaStan skriver:

        hehe visserligen inte! Sorry jag skrev fel, jag menade resten av landet!

        /tur man är skåning bosatt i sthlm

    • Stefan Östergren skriver:

      Skuldkvoten är ca 180% på disponibel inkomst i hela riket.

      • Stefan Östergren skriver:

        Vilket skulle ge nöjd kompis med familj ett bostadslån på 1.728 mkr om Sverigesnitt vad gäller den parametern.

      • GaStan skriver:

        Helt ointressant siffra.

        Dvs aggregerat summerar du alla lån, med alla låntagares inkomster. Det beskriver ett genomsnitts hushåll som förvisso existerar, men de utgör inte 100% av populationen. Saken är att Finansinspektionen har noterat att gruppen med extrem skuldsättning ökat kraftigt senaste 5 åren. Det är den gruppen det går åt helvete för och sabbar för oss alla. Då spelar det ingen roll om det aggregerade snittet ser bra ut.

        Detta problem med aggregerad data har både Riksbanken och Fi påtalat flera gånger.

        Sub prime fällde Lehman, som fällde USA. Sub prime utgjorde 8% av stocken. Andra fastighetskriser har triggats av väsentligt mindre.

    • Stefan Östergren skriver:

      Det krävs nog en Sthlm-are för att tycka att den siffran är ointressant 😉

  11. Olle skriver:

    Jag tror det är FoK-grabbarna som busar med dig 🙂

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s