Svensson har rätt, och fel

Professor Lars EO Svensson är ute och kritiserar Finansinspektionen.

https://www.dn.se/ekonomi/toppekonom-sagar-amorteringskraven/

Amorteringskraven: Felaktiga grunder och negativa effekter

För det första måste jag säga att det är uppfriskande att Finansinspektionen får lite av den kritiska sleven, och inte bara Riksbanken som alla älskar att hata. Anledningen är väl tyvärr delvis därför att de flesta vet knappt vad Finansinspektionen gör, och vad deras uppdrag är. Men det handlar mer om en inkompetent allmänhet än något annat.

Svensson är bättre än de flesta när det kommer till bostadsmarknaden, för han räknar åtminstone på saker och ting. Därmed inte sagt att han har rätt alltid. Även nu anser jag att han både har rätt och fel. Vi kan börja med det som är rätt:

1, Han anser att Bolånetaket om 85% bör slopas. Jag håller med. Den fyller ingen funktion utan stänger bara ute de som inte gjort bostadskarriär eller har snälla föräldrar. Oavsett om man lånar 100% eller 50% så är man hyresgäst hos banken, och man betalar hyran med den inkomst man har. Man betalar inte med värdeuppgång eller EK, lika lite som man får problem om värdet krymper. Någon som tar ett lån med 50% belåningsgrad kan vara överskuldsatt och få framtida problem om lånet är för stort relativt inkomsten. Någon som tar ett lån med 100% belåningsgrad hamnar aldrig i problem om lånet är väldigt litet relativt inkomsten. Dessutom kan den senare snabbare amortera av lånet och bli skuldfri än den sistnämnde.

2, Han anser att amorteringskraven bör slopas. Jag håller med. Man har infört dem för att hålla tillbaka utlåningen och minska riskerna.  Men man har 1, ökat risken och 2, gjort att man stänger ute människor som inte gjort bostadskarriär från marknaden. Man har ökat risken eftersom många nu är tvingade till att amortera varje månad. Stiger räntorna så skulle de pengar behöva användas till att betala räntekostnader. Men det kan man inte. Alltså måste man dra ner på annat, vilket gör att den negativa på svensk ekonomi blir mer kännbar vilket riskerar att göra räntebetalningarna ännu tuffare för folk.

Så långt är jag och Svensson överrens. Men inte efter det. Han anser nämligen inte att det föreligger några risker för överbelåning i Sverige, och inga direkta regleringar behövs. Jag håller inte med.

1, Han skriver att länder som hamnar i kris har en sak gemensamt, nämligen att folk inte bara konsumerat sin inkomst i goda tider, utan även tagit lån med sin bostad som säkerhet (eftersom den stigit i värde) och konsumerat lånet. När pendeln svängt så har den lånefinansierade konsumtionen försvunnit, varpå en djup recession varit ett faktum. I Sverige saknas bevis för att vi tar stora lån som vi konsumerar upp. Visst har man hört talas om exempel, men det gäller inte generellt och inte alla. Jag håller med om detta. Men anser att han ändå missar bostädernas koppling till konsumtion. Den är nämligen mycket enklare. Värdet på bostäderna är högt, för att lånelöftena har varit generösa. Alltså är skulderna höga. Värdet på bostäder, lånelöften och skulder är en och samma sak, och anledningen till att de är höga beror på låga räntor. Det är låga räntor, eller snarare låga räntekostnader (dvs att vi betalar inte ens 1,000kr/m på en lånad miljon) som är den sk. bolånekanalen enligt mig. Eftersom boendet kostar så lite, både i absoluta termer och relativt disp inkomst så har vi mer över till annat. KONSUMTION. Det är inte lånefinansierad konsumtion som är grejen, det är konsumtion istället för räntekostnader (trots höga lån som är grejen). Istället för att amortera ner lånen så att vi klarar högre räntor, eller för att bygga upp en framtida pension, så väljer vi att shoppa upp pengarna idag. Det är kanalen mellan tillväxt och lån, som jag anser att Svensson inte tar hänsyn till.

2, Han skriver även att han anser att Svenska hushåll INTE är överbelånade. FEL. Jag vill bevisa det på två punkter:

a, Andelen, och antalet, låntagare som har mer än 5X skuldkvot (inkomst/lån) har aldrig varit högre. Den gruppen kan få det mycket svårt att i framtiden klara högre, låt oss kalla det historiskt normala räntor. Sub prime i USA utgjorde 15-16% av stocken om jag minns rätt. Hälften av dem, 7-8% av stocken, klarade inte sina åtagande efter FEDs höjningar. Det räckte för att fucka upp det. Sen lät man Lehman falla för att man trodde det bara vad EN liten pusselbit….. problemet är att alla pusselbitar sitter ihop. Får en problem, får alla andra det också! Det är lärdomen från Lehman kraschen.

b, Den aggregerade skuldkvoten har aldrig varit högre. Det innebär i praktiken att för varje procentenhet räntan skulle stiga, så utgör räntekostnadernas andel av disponibelinkomsterna, en större del än de någonsin gjort. Räntekostnaderna kommer i så fall knuffa undan konsumtion och ha en negativ inverkan på svensk ekonomi. Större än den någonsin varit.

3, Han anser även Riksbanken har ett utmärkt vapen med räntan att hantera svåra tider. Dvs blir det svåra tider, så sänker de räntan, och vips så minskar räntekostnaderna för hushållen, som gör att de kan hjälpa svensk ekonomi igen. Fel, och här avslöjar Svensson att han är akademiker och inte koll på verkligheten.

a, När en recession hugger tag i ekonomin, så vänder tillgångspriser ner, consumer och business confidence går i backen. Då är oftast en centralbank snabb på att sänka räntan. Men tror ni konjunkturen vänder upp samma eftermiddag? Nej då, bollen är satt i gungning. Folk och företag är deppiga och vill skydda sig. De ställer in shopping, de ställer in investeringar och vill spara. Att de får mindre räntekostnaderna gör det bara enklare att spara och skydda sig. Inte satsa. Det är inte förrän efter rätt lång tid när man inser att världen inte gick under, och man till slut behöver byta den där trasiga diskmaskinen som egentligen borde varit bytt för 2 år sedan, som ekonomin börjar röra sig uppåt igen. Absolut funkar räntesänkningar, då det varit etter värre om centralbanken INTE sänkt räntan. Men det får oss aldrig att undvika recession och dåliga tider.

b, Kreditspreadar. I normala tider är spreadarna tajta och fina. Men i dåliga tider så kan det mycket väl bli så att centralbanken sänker räntan, men eftersom omvärlden och privata sektorn är skadeskjuten så kräver de bättre betalt för att låna ut. Spreadarna stiger, och det är inte styrräntan som finansierar bolån. Alltså kan vi hamna i ett läge där Ingves sänker, men bolånenräntorna blir inte ett dugg lägre. Då funkar inte kanalen längre.

4, Jag anser att vi behöver ett skuldkvotstak, ett fast sådant.

Vi måste begränsa storleken på skulderna relativt inkomsterna. I ett sådant bör man räkna in samtliga skulder, dvs om man har sms-lån och blancolån så ska de ingå. Även hushållets andel av bostadsrättsföreningen skuld.

Det fina med ett skuldkvotstak är att det inte rycker några tusenlappar ur hushållens plånböcker.

Vissa hävdar att sätter man det för tajt, så kommer ändå inte unga att komma in på bostadsmarknaden. Fel, bostadsmarknadens (inte nybyggnation) prissättning är en funktion av EK+lån, vilket bygger på lånelöftet. Priserna kommer anpassa sig efter lånelöftena. Så även med ett tajt skuldkvotstak innebär att andrahandsmarknaden kommer fungerar alldeles utmärkt.

Nybyggnation är en annan femma. Där handlar priset om kostnaden byggaren har för att bygga samt vilken vinst han kräver. Men har vi inte redan bevisat att det är en dum ide att bygga så att hushållen, inkl brf skuld, får för stora lån? Vi dett annat sätt än den modellen som Sverige jobbat med hittills.

———————–

Nedan chart är intressant. Jag tycker precis som alla andra att det är bra att Trump kör hårda tag mot kineserna. Det är på tiden. Men man ska inte heller vara naiv. Västvärlden klarar sig inte utan kina. Vår produktionsapparat är inte riggad för detta. Schyssta vilkor, absolut, men sluta handla? Nej det går inte. Se bara på USAs import på sistone. för varje krona man dragit ner på kina import, har man inte kunnat ersätta med egen produktion, utan får importera från annat håll.

——————–

I veckan har vi ingen jätteavgörande data. Från USA CaseShiller huspriser, Core PCE samt Chicago PMI. Den sistnämnda är intressant då den brukar vara en bra Proxy för ISM då de har samma mätperiod. Trots att övriga lokala index, Philly och Empire har varit bra är jag rädd att det är dålig data vi har framför oss, i likhet med flash PMI, då mätperioden ligger över när handelsdispyten bytte riktning. Vi har även China Mfg PMI.

Case Shiller som beskriver bostadspriserna i USA kom precis in på 2,7% YoY mot väntat 2,6 och fg 3,0. Helt okej. Det intressanta att priserna i absoluta termer steg för andra månaden i rad, och tangerar nu högsta priserna från förra året. Det betyder att YoY% siffrorna inte kommer gå under noll och bli negativa utan förmodligen kommer hålla sig här. Bostadspriserna är väldigt viktiga både här hemma och i USA, då de påverkar hushållens balansräkning, och skiftningar i hushållens Eget Kapital är korrelerade med skiftningar i consumer confidence. Sen SOM JAG ALLTID PÅPEKAR, man kan inte handla för tegelstenar. Dvs köpkraften kommer ur våra löner, dvs jobbskapande och löneinflation. Det spelar ingen roll hur happy man är om pengarna är slut den 20e. Men det fungerar också på andra hållet. Dvs det spelar ingen roll hur välfylld plånboken är den 20e, om du är deppig, för då spenderar man inget. Så det gäller att förstå dynamiken i det här. Det var därför så många hade fel under hösten 2017 när de sa att nu viker konsumtionen i Sverige för att bostadspriserna gjorde det. Ja, bostadspriserna vek ner sig och till viss del även confidence, men eftersom räntekostnaderna inte steg hade man lika mycket kvar i plånboken, och därför var det bara en tidsfråga innan vi skulle börja shoppa igen.

 

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

13 kommentarer till Svensson har rätt, och fel

  1. Welsh Corgi skriver:

    Hej,

    Tycker det är utmärkt att Svensson lyfter på den här pucken. Bieffekterna är som gjord för at skapa en fastighetskris och vi ser hur det ´vittrar sönder på sina håll. Javisst, det är gjort för det allmännas bästa och vi kan inte ta hänsyn till särintressen som byggbolag, underleverantörer eller förstagångsköpare mm.

    Men problemet är ju att i detta bästa intresse håller FI, regering och gamla ministar (Anders Borg mm som inte har boendeproblem) på att återupprepa kraschen 91-92. Receptet är att ta en hög nivå, inför regleringar och lägg om politiken.

    Det ger en satans cocktail och vi är inte där ännu- Men ge politikerna, FI och de andra lite tid (slopa ränteavdrag kanske) så kan vi kommer dit-

  2. Jacob skriver:

    Hej, tack för bra inlägg!
    Mellan tummen och pekfingret, hur mycket skulle bostadspriserna påverkas av ett skuldkvotstak?
    Rent spontant känns det som att vi ska ner en bra bit om vi inför det.

    • GaStan skriver:

      Det beror på var man sätter det. Sätter man det väldigt högt får det ingen påverkan, och tvärtom!

      Jag har utgått från att ni någon gång stabiliserar lönerna kring 3%, och då får vi en kärninflation om 2%, och då borde Riksbanken ha utrymme att ligga på en neutral styrränta, dvs 2%, och då kommer Stibor 3m ligga på c2%, och då kommer ett 5-årigt statspapper ligga på 2,5-3,0% och då borde en 5 årig bostadsobligation ligga på 3,0-3,5%.

      Givet att Stibor3m ligger på 2% så borde våra rörliga bolåneräntor ligga 3,0-3,5% (givet att bankerna tjänar 100-150 punkter) samtidigt som ett bundet 5 årigt lån borde ligga på 3,5-4,5%.

      Givet att vi har hälften rörliga lån och hälften bundna, så kan man tänka sig en snitt ränta på c4%.

      Dvs vi bör rigga ett skuldkvotstak så att ett hushåll klarar 4% ränta på sina lån, UTAN att det får allt för stora konsekvenser för Svensk ekonomi.

      När jag har gjort överslagsberäkningar så landar det i ett tak på 5X bruttovinst. Det är ingen exakt vetenskap.

      Det handlar inte om att skuld är fel. En stigande ränta gröper ut köpkraft från hushållen, vilket till slut gör att ekonomin bromsar in. Recession kan och vill vi inte undvika. För det är samma sak som att säga att vi inte vill ha högkonjuktur. Men att undvika finans- och fastighetskrascher är önskvärt, då de gör recessioner onödigt långa och djupa.

      Sen anser jag precis som Svensson, att någon som lånar 100% på sitt boende, ska rekommenderas att satsa på en rätt hög amorteringstakt, men den är frivillig. Framförallt när räntorna blir höga så kan man dra ner på amorteringarna. Amorteringar är nåt bra, då det är ett bra pensionssparande. Dvs amortering är inget annat än uppskjuten konsumtion, där du får en ränta som är högre än obligationssparande, då din bolåneränta är obligationsränta + bankernas vinstpåslag.

      Jag har inte räknat exakt vad 5X innebär, men min magkänsla är att det skulle kunna innebära 10-15% nedsida i Sthlm… och kanske 5% resten av Sverige.

  3. villatoca skriver:

    Oerhört bra debattinlägg av Svensson!

    Väljer man centralstyrningsmodellen för en marknad inklusive ständig marknadsmanipulation (av korträntan) så har man skapat en grund för att förstärka och till och med skapa konjunktursvängningar. Då behövs verkligen kritisk granskning av byråkraternas beslut, eftersom de är av avgörande betydelse för framtiden för framför allt våra ungdomar. Därför är Svenssons insikter extra välkomna.

    Utgångspunkten är viktig: Hyresmarknadens funktion är kraftigt försämrad pga regleringar (dvs centralstyrning även där). Det innebär att invånarens fria val av bostad främst garanteras av marknaden för köpta bostäder och förutsättningarna för en effektivt fungerande bostandskreditmarknad.. Därför utgör också ingrepp i densamma att invånarnas frihet att välja, i en för individen och hushållet så central fråga som val av bostad, kringsskärs. Därför är kritisk granskning av beslut som påverkar kreditmarknadens funktionssätt av synnerlig vikt.

    Du har både rätt och fel i din kritik av Svensson. Låt mig ta det i din ordning.

    Punkt 1: Det du skriver anser inte jag utgör inte skäl för en reglering kreditstockar. Istället är det i själva verket en sund marknadsmekanism om skuldstockar anpassar sig till förändringar i de riktigt långa räntorna för att reflektera långsiktigt lägre kapitalkostnader (t.ex. som en följd av att långsiktiga inflationsförväntningar fallit eller långsiktigt lägre realräntor). Det som faktiskt ökar risken, eller snarare minskar ekonomins robusthet, är om politikerna ökar graden av marknadsmanipulation genom att ytterligare motverka naturliga marknadsmekanismer. Vilket är precis vad Finansinspektionens byråkrater gjort.

    Punkt 2a & b. Det blir missvisande att ha skuldkvot som ett riktmärke för att bedöma huruvida hushållen är överskuldsatta. En bättre utgångspunkt är att värdera hur stor andel fiktiva räntekostnader baserat på de längsta observerbara nominella boräntorna utgör av hushållens disponibelinkomst. Därtill bör läggas en underhållskostnad på förslagsvis 1% av bostadens värde per år (som kan sägas utgöraen rimlig avskrivningstakt, vilket är detsamma som förslitnings- och renoveringsbehov).

    Punkt 3a. Påstår Svensson verkligen att Sverige inte riskerar recession tack vare räntevapnet? Nej, han beskriver att dess effekt ökar av en hög skuldsättning hos hushållen. Det stämmer även under sämre ekonomiska tider.

    Punkt 3b. QE har verkligen visat att centralbankerna både har förmågan och faktiskt använder möjligheten att manipulera kreditspreadar i ekonomin. Därför är det riktigt att påstå att risken för att hushållen drabbas av högre räntekostnader trots räntesäkningar, har minskat. Det är också Svensson tydlig med.

    Därför anser jag att du har både rätt och fel i din kritik av Svensson.

    Själv är jag förespråkare för att radikalt ändra vårt penningpolitiska system och i normalfallet låta marknaden sätta korträntan. Det skulle innebära att hushållen anpassar sitt lånebeteende till en faktiskt volatilitet i finansieringskostnaden, istället för att som nu utnyttja en konstlat låg nivå på denna volatilitet. Den konstlat låga volatiliteten på finansieringskostnaden för lånekapital (via ständig marknadsmanipulation av korträntan) verkar i sig stimulerande för överskuldsättning.

    • GaStan skriver:

      punkt 1: Du har en vacker liberal syn på världen men jag anser att den är livsfarlig. Skälet är enkelt, Om du köper ditt boende när du är 25 år så kommer du sitta på lån i 50 år säger vi. Vare sig det enskilda hushållet eller banken som lånar ut har 50 årigt perspektiv. Hushållet ser till dagens låga räntor och har svårt att greppa och förstå en annan räntemiljö, och därför förstår de inte att de överskuldsätter sig. Bankernas huvudsakliga inkomstkälla idag är bolån. De tjänar cirka 150punkter på varje utlånad krona. Att vara riskaverta när de inte ser någon ränterisk de närmaste åren gör att de vill dra på utlåning för att det är jämnställt med vinsttillväxt vilket är varje banks målsättning. Eftersom bägge parter är irrationella och kortsiktiga, och för att vi ALLA får lida IF the shit hits the fan, så bör man reglera.

      2a/b. Är inte säker på vad du menar, men du menar att man ska ta den högsta bolåneräntan som erbjuds idag, och sen sätta den mot lånet och se till förhållandet mot disponibel inkomst. Det är ju galet. OM den räntan är 200 punkter högre om 5 år så sitter vi ju i skiten? Om den inte är det så sitter vi INTE i skiten. Men det handlar ju om beredskap OM….. återigen… de flesta sitter på bolån i 50 år, så det är ju knappast en fråga OM, utan NÄR.

      3a, Nej, jag kanske uttrycker mig klumpigt. Han säger visst att vi kan hamna i recession, men att Riskbanken väldigt snabbt kan få oss ur recessionen genom att sänka folks räntekostnader. Jag håller med om det stämmer, dvs Riksbanken har en otrolig kraft med räntevapnet efter som skulderna är stora. Men min poäng är att han missar ”confidence” faktorn i samhället. När recessionen är ett faktum så spelar det ingen roll om du vinner 100 miljoner på LOTTO…. du väntar ändå med att köpa bil. Trots detta är det ju lättare att köpa en ny bil när du har confidence till det, om du har vunnit på LOTTO jämfört med om du inte har det.

      3b, Det här kan vare sig du, Svensson eller nån veta…. för att det är inte prövat ännu. QE ja…. men inte under exakt dem förhållanden som ni beskriver, med stora statskulder i ryggen. När centralbankerna drog i gång 2007 så var de samlade statsskulderna en bråkdel mot vad de är idag.

      • villatoca skriver:

        Min poäng var att skuldkvotstak riskerar att leda fel eftersom omvärlden är dynamisk. Om t.ex. realränta och inflation varaktigt justerar till lägre nivåer än tidigare, riskerar en skuldkvotsreglering att snedvrida den marknadsjämvikt som annars skulle uppstå. Ett betydligt bättre mått för att bedöma och eventuellt begränsa den långsiktiga utvecklingen av hushållens skuldsättning är att använda uppskattade ultralånga bostadsräntor för att baklänges (mha nominell skuldsättning) räkna ut en fiktiv räntebetalningskvot för hushållen. Dvs man tar hushållens nominella skuld, räknar ut vilken räntebetalning den fiktivt skulle leda till med användande av ultralånga bostadsräntor, och sätter denna fiktiva räntebetalning i relation till disponibelinkomster. Denna ”fiktiva” räntebetalningskvot skulle man sedan kunna använda för att sätta begränsningar. Det skulle minska risken för mänskliga ”byråkratiska” bedömningsmisstag till följd av t.ex. ”anchoring” eller ”recensy bias” när man bedömer jämviktslägen. Marknadens uppvisade jämviktsläge i form av ultralånga bostadsräntor, kommer i åtminstone 9 fall av 10 att överträffa byråkraternas bedömning. Till stöd för den uppfattningen räcker det egentligen att titta på diagrammet där riksbankens bedömning av framtida korträntor plottas mot faktisk utveckling av korträntan.

        Huruvida hushållen och bankerna fattar långsiktigt rationella beslut eller inte, kan förstås debatteras, särskilt i ljuset av den ”moral hazard” som skapas dels av politikernas beslut att garantera det privata betalningssystemet, dels av deras beslut att hålla volatiliteten på korta räntan på en konstlat låg nivå. En (del)lösning skulle kunna vara att nationalisera (delar av) betalningssystemet, t.ex. i samband med införande av en e-krona. I avvaktan på att sådana mer genomgripande reformer vinner politiskt stöd, tror jag att risken att hushållen och bankerna sammantaget och oberoende fattar marknadsgrundade beslut som leder fel är väsentligt lägre än att förlita sig på att ett fåtal byråkraters beslut ska leda rätt. Men där förefaller vi ha litet olika åsikt, även om även jag också anser att regler för att förbättra marknadens funktionssätt som utgångspunkt är av godo (t.ex. konkurrenslagstiftning). Finansinspektionens regler handlar dock inte om att förbättra marknadens funktionssätt, utan om att ytterligare snedvrida marknaden till följd av ineffektiviteter skapade av andra politiska beslut. Det tror jag inte är en optimal väg att vandra.

        Det upphör aldrig att förvåna mig vilken tilltro som existerar för centralbankers marknadsmanipulation. Trots att t.ex. George Soros, visat att det kortsiktigt går att utnyttja deras beslut för att åstadkomma enorma förmögenhetsomfördelningar från massorna till ett fåtal ”smarta” individer.

      • GaStan skriver:

        För att förtydliga. Jag vill inte ta bort dynamiken i marknaden. Dvs strukturellt höga räntor ska naturligtvis leda till att folk lånar mindre, tillåts låna mindre, och där skulder och priser blir därefter. Om räntorna sedan sjunker så ska effekten bli den omvända. Precis som det blivit. Bara att om det funnits en skuldkvotstak så hade vid ett läge, beroende på var man sätter taket, så ökar inte längre beloppet man får låna trots att räntan fortsätter att sjunka. Just av anledningen att om räntan går tillbaks så ska intw hushåll riskera att sitta med för mycket lån.

        Dock ska man inte begränsa att räntan kan sjunka. Dvs hushållen ska ju fortfarande kunna åtnjuta fördelarna av låga räntekostnader. Istället för att kunna ta ännu mer lån, har de alltid möjligheten att spara mer när räntorna är låga, och använda pengarna att byta upp sig boendemässigt. Detta med Eget kapital istället för mer lån.

        Som sagt, förändringar i räntorna ska fortfarande få genomslag. Den effekten vill jag inte ta bort. Det hade ju varit som att säga att bolåneräntan alltid är 5% oavsett. Det är ingen bra ide. Bara det att det är galet att man kan låna 10mkr när ett hushåll tjänar 1mkr om året. Det kommer göra ont den dagen räntorna är högre. Sen spelar det ingen roll om det händer om 5 el 15 år… då hushållet inte lär kunna amortera tillräckligt ändå.

        Glöm inte heller att lånen styr priserna. En hundrakvadratare på Östermalm som kostar 10mkr idag kostade 2mkr för 25 år sedan. Samma lägenhet. Samma familj. Bara större lån, även sett till inkomst. Den enda som är glad för det är banken som har högre inkomst…. och visst, så länge som räntan är låg skiter familjen som bor där i lånet. Men om räntan drar i frmatiden, oavsett om det är om 5 eller 20 år, hur kul är det då? Då är det roligare med ett mindre lån än ett större.

        Jag förstår inte riktigt vad du menar med ultralånga bolåneräntor? Ett tioårigt bolån ligger väl idag på c3%? Skulle det vara representativt för hur räntorna kommer röra sig närmaste 10åren? Dvs typ inget? Hur kan vi veta det? Det vet vi ju inte. 1980 var räntorna +10%. 1990 hade gått ner till 5%. Idag är de 1,5%. Hur kan vi veta var de är 2029? Det kan vi inte, de kan ju vara 1,5%. Eller 5,5%?

  4. Henke skriver:

    Hej,

    Tack för ännu ett mycket bra inlägg. Samtidigt som diskussionerna kring skuldsättningsgrad hos hushållen pågår så minskar utlåningstakten till hushållen på årsbasis rätt rejält och har gjort så sedan 2016 då den var 8%-isch och nu är kring 5% årlig ökningstakt. Bör inte detta få bäring på bopriserna till slut?

    • GaStan skriver:

      Jo du har helt rätt. Amorteringskraven och tuffare krav fr bankerna har gjort att lånelöftena är mer kopplade till utvecklingen av löner, som alltså är löneinflation 2,5% plus sysselsättningsökning c1,5%. Totalt 4%.

      Det innebär alltså att skuldkvoterna inte ökar längre, och alltså kan inte bostadspriserna öka snabbare än löneunderlaget, vilket är en bra utveckling.

      Problemet är att åtgärderna som skapat detta, amorteringskrav och belånibgsgrad 85%, stänger ute grupper från bostadsmarknaden, samt ökar risken i ekonomin då folk är tvingade att lägga pengar på amortering istället för ev högre räntekostnader. Exakt samma effekter hade kunnat uppnås med skuldkvotstak, utan dagens negativa effekter.

  5. Leif Andersson skriver:

    Enligt min mening så är ”problemen” med belåningsgraden och amorteringskraven kraftigt överdrivna. Kan förstå problematiken i storstäderna men annars är det ju kaffepengar som en yngre person behöver spara ihop för sina 15% till en mindre bostadsrätt. Problemet är snarare att priserna inte längre har någon koppling till det faktiska materiella värdet av det man köper. Ungefär som en Framfabaktie vid millenieskiftet.

    • GaStan skriver:

      Problem och problem, jag säger bara att skuldkvotstak är böttre

      Värdet på en hyresfastighet är ju en funktion av hyra minus driftskostnader i relation till räntan. Värdet på en privatbostad, fast där får man byta ut hyra till lönen istället.

      • Leif Andersson skriver:

        Största anledningen till att ungdomar och mindre välbemedlade har problem att komma in på bostadsmarknaden tror jag främst är en konsekvens av bostadsbristen. Om vi går tillbaka ca 30-35 år i tiden så kunde man med undantag för kanske Stockholm få tag på en hyresrätt till högst rimlig hyra ganska enkelt. Sen var det förhållandevis enkelt att spara undan pengar för att senare köpa en bostadsrätt eller hus även om räntorna var högre än idag. Jämför med dagens akuta bostadsbrist där dessa grupper många gånger tvingas till andrahandsboende med ockerhyror. Då är det ganska givet att det blir svårt och spara någonting.

        Om jag kommer ihåg rätt betalade jag bara ca 12,5% av min nettolön i hyra för min första bostad trots relativt låg lön direkt efter gymnasiet. Jämför med dagens situation där ungdomar i samma situation säkert kan tvingas lägga ca 30% av sin nettolön på hyra eller månadsavgift+ränta(amortering) vilket är en horribelt stor andel. Detta om något minskar konsumtionen och tillväxten.

      • GaStan skriver:

        Jag vet ingen som fått lån i banken som inte kunnat köpa sig en lägenhet i sthlm.

        Går man ut på hemmet.se och söker på ettor i sthlm län får man drygt 5,000 träffar. Det är knappast bostadsbrist.

        Att det inte finns hyresrätter beror på hur hyresmarknaden är reglerad. Det är en annan diskussion.

Lämna ett svar till villatoca Avbryt svar

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.