Fokus på US CPI

Har noterat att den svenska 5-åriga bostadsobligationen rört sig upp mot 1,47%. Den gör det pga centralbankerna världen över intagit en hökigare hållning och spreadar börjar vidga sig. Jag vill bara påminna om var priserna var sist den låg där. Not Fun. Men anledningen till att bostadsmarknaden fortfarande är stark beror dels på att obligationens inverkan kommer med fördröjning, och viktigast av allt, den bundna bo-lånen inte har rört på sig.

https://www.riksbank.se/sv/statistik/sok-rantor–valutakurser/

Ser man till de bundna 5-åriga lånen har de inte rört sig mycket

https://www.compricer.se/borantor/

Historiskt har de taktat ca 100 punkter över obligationen.

Tror vi att bankerna kan tänka sig att tjäna noll på de här lånen? Nej, det känns klart tveksamt.

Varför är detta viktigt? Jo för att enkelt uttryckt kan man säga att lånelöftets storlek är:

Hushållets disponibel inkomst – löpande levnadskostnader under månaden.

Ex 60,000kr – 40,000 = 20,000 /månad

20,000 * 12 = 240,000kr att lägga på räntor

Kalkylränta= 5årigt bundet bolån + 300 punkter säkerhetsmarginal = 1,5 + 3 = 4,5%

240,000 / 0,045 =5,3mkr i lånelöfte.

Jag har inte stökat till det med amorteringskrav, skuldkvot, belåningsgrad etc… och häng inte upp er på de exakta siffrorna, utan det är själva metodiken.

Historiskt, när bolånet legat på 1,5%, så har oblisen legat på 0,5%, som gör att banken tjänar 100 punkter i marginal.

Om oblisen drar till 1,5, så drar bolånet till 2,5 och då drar kalkylräntan till 5,5% vilket gör att samma kalkyl ger lånelöfte om 240 / 0,055= 4,4mkr…. dvs 17% mindre. Om alla där ute får 17% mindre i lån, så blir således priserna 17% lägre.

Detta är kopplingen i stora drag.

Sen finns det andra aspekter som inkomstförändringar, att bankerna kan förändra vad man behöver lägga på löpande levnadskostnader, förändringar av marginalpåslaget, och självklart alla andra parametrar kring amorteringskrav och liknande.

Men i grunden är det ränta och inkomst som styr merparten av lånets storlek, och därmed merparten av prissättningen på bostadspriserna.

Så länge som bankerna inte justerar upp sina bundna bolåneräntor så räkna med stark bostadsmarknad. Men när de väl börjar göra detta, så kommer priserna med 6-12 månaders fördröjning att reagera på detta.

————

Vi har fått en första reaktion på januari baissen. Vi får se var detta tar vägen, men jag siktar fortfarande på stark marknad inför mars/april. Marknaden domineras av oron över hökiga centralbanker men även viss oro för tillväxt. Men den senare ska inte överdrivas. Vinsterna revideras inte ner. Leading makro ser fortsatt okej ut. Att marknaden orkar stiga tror jag är en funktion av att den diskar framtiden.

Det handlar om att när vi blir varse om att inflation inte är ett stort problem längre fram i vår, och när centralbanker intar en något mer normal hållning, då kommer det börjar kännas bra igen, men då är det för sent för att köpa. Istället kommer marknaden att börjar gå riktigt dåligt, vilket återigen handlar om att den prisar framtiden. Då kommer framtiden handla om svag tillväxt och negativa vinstrevideringar, vilket vi kommer bli varse om senare i höst. Men när detta blir verklighet så är det återigen för sent att sälja, utan marknaden har återigen varit skicklig på att diska framtiden.

Jag siktar ju på SPX 3,500-3,800 senare i höst. Då kommer allt tillväxt relaterat se för jävligt ut, men sannolikt har vi då ett köpläge just för att marknaden diskat det negativa för mycket. Point being, försök förstå vad som ligger framför oss, och sluta nulägesanalysera situationen. I princip innebär det att man kan sluta följa media, och börja tänka själv.

Att media inte kan vara value-add för oss som investerar handlar om att det hade sett ganska knas ut, då de oftast hade återgett en motsatt bild av läget. Det hade varit mer korrekt ur ett börsperspektiv, men det hade inte uppfattats som seriöst.

Q4 orna rullar på även denna vecka….

Klicka för att komma åt yriearningsforecast.pdf

Vinstförväntningarna ligger kvar på c225 dollar för SPX i år… se sid 1

Men de i sin tur bygger på att bolagen har 1,675 dollar i Försäljning i år. Se sid 2. Detta ska jämföras med 1,555 förra året (som på många sätt var dopat och rekordår). Jag anser att 2019 är ett bättre jämförelseår då Sales låg på 1,415 dollar. Jag tänker mig 1,450 i år, eller i bästa fall 1,500 (vilket jag härleder ur den samlade köpkraften). Om SPX bolagen ska tjäna 225 dollar i vinst som marknaden tror så måste vinstmarginalen gå till 15%+ om Sales bara blir 1450-1500. Detta är inte troligt som ni förstår. Alltså måste 225 vara för högt. Enkelt va!!!?!?!

Det är på detta sätt jag härleder min baissiga inställning till marknaden. Dvs jag räknar med 180-200 dollar i vinst i år, och jag tror att tack vare räntornas utveckling, både nominellt och realt, så kommer börsen till slut att inte vilja värdera vinsterna högre än 17-18X. Då landar man i SPX 3,500-3800 target.

Stora makrodatan är US CPI på torsdag, vi har även Riksbanksmöte (gäsp) och Prel Michigan… tbc

Ha en fin vecka!

————–

Senast den 5-åriga bostadsobligationen låg på dagens nivåer var Januari 2015. Då var lägenhetspriserna 28% lägre i Stockholm innerstad. Hade varit intressant om vi kunde ha en debatt kring detta. Någon som är intresserad att säga nåt just kring detta faktum?

—————

Riksbanken lämnar ett duvigt budskap idag, och den korkade marknaden blir förvånad. I Sverige har inflationen handlar om Energipriserna. Inte om lönebildning. Att vi skulle vara i en lönespiral på det nationella planet är fel. Energipriserna är utbudsdriven inflation, om något har de en dämpande effekt på tillväxt, och därmed jobbskapande, inflation och räntor i förlängningen. Visst finns det en pass through effekt, där företag med höga elräkningar försöker skicka vidare denna kostnad ut mot kund med högre priser, och som därför påverkar kärninflation, men även där gäller att om köpkraften inte går upp, så innebär det i förlängningen lägre efterfrågan, och återigen är det en disinflatorisk kraft.

Ser man till lönebildningen framöver. Där fackförbunden krävde höga löner tidigare trots att inflationen var låg, för att man trots allt tog rygg på Riksbankens mål att kunna nå 2%, så säger man samma sak nu. Heder till dem. Dvs att man inte ser till dagens temporära inflation utan litar på Riksbankens 2%. Det som tidigare innebar att löntagare fick realt positiva löneöknngar, kommer nu innebära att de får realt negativa. För facken handlar det om förtroendet för sig själva, genom att säga att vi inte båda kan ha kakan och äta den. När inflationen faller tillbaka, vilket den kommer att göra, så hyfsar de real lönerna till sig.

Dagens besked får räntorna att falla. Bland annat 5 årig statspapper. Den ligger nu kring 0,5%. Vilket borgar för en bostadsoblis på 1%. Mot idag 1,4%. Den kommer att tryckas tillbaka vilket är bra för bostadsmarknaden. DOCK innebär även en 1% bostadsoblis att det finns nedsida på svenska bostadspriser närmaste 2 åren.

US CPI i em….. ser man till Pris komponenten i ex ISM mfl så pekar den INTE på att inflationen kommer överraska på nedsidan idag. Men det är svårt en enskild månad att få nån exakthet!

och mycket riktigt kom inflationen in högt nu precis. US CPI kom in på 0,6% MoM mot väntat 0,5. Core CPI kom också in på 0,6 mot väntat 0,5. I årstakt ligger CPI på 7,5 och kärninflationen på 6,0%.

Det fanns inte mycket som pekade på att siffran idag skulle bli soft. Tvärtom! Men den är ändå högre än väntat. Inflationen kommer inte ligga kvar här utan vända ner senare i vår. Men dagens siffra gör klart marknaden orolig inför hur FED agerar vi Mars mötet om några veckor. Man kommer att höja, men frågan är om det blir 25 eller 50 punkter.

Jag är inte superorolig utan är fortsatt BULL i det korta perspektivet så länge som NDX inte stänger under 14,500.

Min tilltro handlar också om följande. Räntemarknaden är känd för att vara smart och riskavert. Aktiemarknaden är känd för att vara mindre begåvad och lynnig. Under senaste halvåret när FED har svängt, räntorna har klättrat och vi erfarit högre inflation, så har ändå Börserna hållit sig i skinnet. VARFÖR? Jo för att de sneglar och litar på sin smarta kusin ”räntemarknaden”. Visst, 10yrs har gått från 0,7 till nästan 2,0% sen hösten 2020. 2yrs har gått från 0,1 till 1,4% under samma period. Det är räntemarknadens sätt att säga… ”det är inte kris längre, ekonomin mår rätt bra, FED kommer börja normalisera sin politik, men vi är inte särskilt oroliga. Det kommer ske gradvis. Dagens inflation på 5%+ i årstakt förstår vi varför den är som den är, dvs finanspolitisk push, råvarupriser kort supply, priser på begagnatbilar, och därför förstår vi också varför den inte är uthållig. Vi ”räntemarknaden” tar det vanligt och anpassar oss”. Vad räntemarknaden INTE har gjort är ”FUUUCK, vi kommer ha 5%+ inflation i många år, FED måste höja till 3% styrränta och 10yrs borde stå 5%. Om my gooood”. NEJ räntemarknaden förstår, den ser genom bruset. Och aktiemarknaden litar till stor del på sin kusin.

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Detta inlägg publicerades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

70 kommentarer till Fokus på US CPI

  1. Erik Lundberg skriver:

    Hur hanterar du obligationsbyten? Som nu i dec/januari?

  2. Daniel skriver:

    Hej,

    Tack för bra blogg.

    Förstår jag din rational rätt att marknaden borde bli stark i Mars/April och ev sätta nya toppar då?

    För att sen långsamt gå ner efter dessa toppar då framtiden börjar prisas in och hösten blir bedrövlig med nivåer som sannolikt är där vi är nu eller ännu lägre?

    Borde det inte isf vara köpläge typ nu (om man är kortsiktig) , samt i höst (om man både är kortsiktig och långsiktig) ?

    Growth har ju tappat en hel del sen årsskiftet. Tittar man på några av de aktier som är populära i småbolagsfonder så har vissa börjat rapportera nu och de rapporterar fortfarande starka resultat
    som slår analytikernas estimat.

    Hur ser du på ett scenario där dessa bolag fortsätter att rapportera starka kvartalsrapporter under årets gång och FED höjer räntan som planerat några gånger. Blir det panik som nu i början på året där alla vill fortsätta sälja dessa typer av aktier för man är orolig för räntehöjningen eller tror du köparna kommer in nu när growth tappat ordentligt för att sen kliva av där innan höstens botten kommer?

    Många småbolags aktier har tappat ca 20% sen ath/årsskiftet.

    • GaStan skriver:

      Handlas högre JA, nya toppar är mer osannolikt.

      Kanske inte så långsamt… typ nedställ till maj/juni… sen rekyl upp till början Aug, och sen ner igen till Oktober. Sen Year end recovery. Typ

      I övrigt har du rätt… men kom ihåg, mycket kan gå fel, och gör det ofta.

      Tror också att det är det som gått sämst som ska repa sig mest nu fram till i vår…

      Tror man kan hålla det rätt enkelt, dvs ska det upp eller ner som första fråga. Okej, upp. Vilket har gått dåligt som nu sannolikt kommer gå bra.

      Sen hamnar vi i ett läge där marknaden börjar oroa sig mindre för inflation, och därmed gillar Growth… men då har dem redan gått. Då är det dags för Value att outperforma… men eftersom marknaden ska ner så lär de inte gå så bra heller.

  3. P bateman skriver:

    Bostadspriserna verkar gått upp i januari?

    Jag har följt en del budgivningar och de budas som aldrig förr. Skumt med tanke på att räntorna gått upp lite men de kanske måste upp mycket mer innan man märker något?

    • GaStan skriver:

      Lånelöftena är fortsatt på all time high… kalkylräntirna måste stiga för att priserna ska komma ner… det kommer!

      • b2 skriver:

        Ja bostadspriserna gick upp som fullt förväntat i Januari. Statistiken är tydlig, uppenbarligen 13% i årstakt. Såklart inte hållbart i längden. Men när det vänder är den intressanta frågan, vi är nog lite inmålade i låg inflation tyvärr.

        Så tillgångsinflationen fortsätter nog, på mitt jobb fick vi i snitt 7-8% höjning av lönen. Det normala landade väl på 2,5% på arbetsmarknaden i stort. Jaja det är förstås inte arbetsmarknaden i stort som konsumerar bostäder i Stockholms innerstad.

        En måttlig uppgång är förväntat under våren, inte lika rusande som nu. Sen blir det nog stiltje, då inflationen faller tillbaka och sommaren och hösten kommer. Vi får se.

  4. Erik skriver:

    Undra hur länge bankerna kan justera sina beräkningar för lånelöften och hålla uppe marknaden? Deras tillväxt kommer väl främst från tillväxt i lånestocken, dvs högre priser. Lägre priser kommer först slå mot lgh-ägare men lär slå hårt mot bank också då lånen blir mindre?

    Hoppas bostadsmarknaden går ned lite och blir mer lagom, men finns för få incitament för det där ute i marknaden?

  5. Freddan skriver:

    Tjena GaStan!
    Bra rapporter verkar inte få speciellt positivt bemötande just nu, men du tror att det vänder snart?

    Tack för att du delar dina tankar så kontinuerligt, enda bloggen jag följer! 🙂

    • GaStan skriver:

      Bra fråga… SPX rev ju av sin Fib50 rätt snabbt, och nu är det frågan om det ska göra ett nytt ben upp eller det ger vika. Jag vet inte… hoppas på uppställ, lirar bättre med kartan. Men fan vet!

  6. Kalle skriver:

    Hej Jonas,

    Vad säger din ‘modell’ för bostadspriserna baserat på nuvarande nivå på 5-åriga bostadsobligationen? ser du roughly 15-20% nersida när de rullar igenom lånelöftena, antaget att bankerna siktar på oförändrad marginal?

    /Kalle

    • GaStan skriver:

      EXAKT,

      Men givet att de bundna bolånen kommer börja stiga i ränta, så kommer lånelöftena successivt justeras ner.

      Prismässigt, och jag utgår ju från Bostadsrätter i Sthlm då det är den mest effektivaste och snabbaste marknaden… men c15-20%. I princip en återgång till priserna pre Covid.

      Men det kommer nog ta två år.

      Alternativet är att bankerna inte höjer räntorna på bunda lån, och accepterar lägre marginal, i takt med att folk binder om lån… men det känns inte så troligt!

      Nordea sa senast i förra veckan tror jag att de inte kommer konkurrera om pris…. så de borde ju höja rätt snart. SBAB var ute och höjde i förra veckan… det kommer!

      • b2 skriver:

        Fortfarande extremt billiga pengar, så några punkters justering är förväntat. Påverkan på bostadsmarknaden är nog mest på marginalen där. Då den i Stockholm styrs av lånelöften. Spännande år för bostadspriserna

    • Östergren skriver:

      Extremt billiga pengar var ordet.
      1.28% på 3 år hos X bank om man är ansluten till XX fackförbund.

      • GaStan skriver:

        Klart det är billigt, men precis som att 100 punkters förändring av räntan ger stor inverkan på priserna så ger ju EN punkts förändring samma sak, fast 1/100 del mindre

  7. Mama skriver:

    Diskussion om bostadspriserna och 5-årsräntan igår på Ekonomibyrån! https://www.svtplay.se/video/34139214/ekonomibyran/ekonomibyran-sasong-5-slutfestat
    Eklund försökte, men det var mest mysstämning som vanligt.

    • b2 skriver:

      Jo det flesta gissare ha haft fel de senaste 20 åren. Så man får ta alla profetior med en nypa salt. SBABs listränta på grönt bolån är 1,19%. Say no more

    • GaStan skriver:

      Ja mysigt var ordet, men Svårt att göra ett TV program på annat sätt

      • b2 skriver:

        Ja mysigt är ordet. Och vill man runda KALP:en så finns ju numera Danskes 30 åring. Kreativa banker. Lite osäker på kraven runt denna dock, men där finns ju få argument att räkna på 6-6,5% kalkylränta med den modellen.

  8. Hugo skriver:

    Ser att du nämnt både Nordea och SBAB i en tidigare kommentar. Ser även att Swedbanks genomsnittsräntor taktar uppåt (5-åringen 0,34% upp från oktober) https://www.swedbank.se/privat/boende-och-bolan/bolanerantor.html .

    Angående räntorna och dess conversion till bopriserna. Du nämner en fördröjning på 6-12 månader. Hur ska man tolka den? Handlar det om att det är en trögrörlig marknad och att det tar tid innan sentimentet vänder? Tänker mig annars att folk utgår från lånelöften som inte är en garanti och på så sätt kan räntor ändras och därmed också folks lånelöften. Därmed borde ju löneutrymmet ändras så fort boräntorna ändrar sig?

    Vänliga hälsningar,
    Hugo

    • GaStan skriver:

      Njae inte riktigt.

      Först rör sig bostadsoblisen, sen med viss fördröjning så justeras de långa bundna bostadsräntorna. Sen är det ungefär ytterligare 3 månaders fördröjning innan de slår i genom i kalkylränta och därmed lånelöften. Bostadsaffärer som görs idag bygger i sin tur på lånelöften som gavs för nån månad sen…. Så det finns många effekter som gör att det finns en fördröjning på MINST 6 månader mellan bostadsobligationen och priserna.

  9. Östergren skriver:

    Vad gäller bostadsobligationen (som nu är på 2015 års nivå) har det gått sju år sen dess.
    Ponera att en fastighet snittar upp med 2% per år (exklusive diverse variabler som ränta).
    Det skulle i teorin ge 15% upp mot verklighetens 28%.
    Dock är jag tämligen säker utan att kontrollera fakta att bostadslånen var dyrare 2015 vilket kan förklara den kraftiga uppgången sen dess.

    • GaStan skriver:

      Ja det är en väldigt viktig poäng… priserna är en funktion av lån, och lån är en funktion av inkomst och ränta… så visst har du haft en allmän inkomst uppgång som supportar priset.

      Jag räknar i dagaläget inte med 28% nedgång utan c15%. Där jag sagt 5 i år och 10 nästa, där nedgången tar fart under andra halvåret.

      • Östergren skriver:

        Kollade som hastigast hur det såg ut januari 2015 och bolåneräntorna var högre då än idag (reporäntan var noll, blev sedan negativ).
        Som du varit inne på handlar det om bankernas marginaler. Blir intressant om de återigen siktar på 100 punkters marginal eller om konkurrensen är hårdare nu än 2015 och att prispressen vi ser nu håller i sig.

      • GaStan skriver:

        Tack för att du kollade..

        Med 100 punkters marginal så borde 5 års lånet gå till 2,5%…. Dock tror ju inte jag på att oblisen kommer ligga kvar på 1,5% utan trilla ner mot 1%. ANLEDNINGEN är ju att jag är så baissig till konjunktur, inflation och tror att Fed får dra i bromsarna under amdra halvåret, vilket då automatiskt innebär att även Ecb och Riksbanken gör det… och då tror jag att 5 åriga statsoblen mjuknar, och då mjuknar även b-oblisen.

    • Östergren skriver:

      Riktigt hög stämning i CNBC-s studio när Riksbanken släppte sin prognos.
      Skratt och ett konstaterande att det är ”stunningly tame”

  10. Anders skriver:

    Gick in och titta på Compriser, de har både list och snitträntor sedan 2008 och diverse banker:
    https://www.compricer.se/bolan/

    Gick in och titta t.ex. på Nordea
    https://www.nordea.se/privat/produkter/bolan/bolanerantor.html#tab=Snittrantor-for-bolan

    får inte datapunkterna att stämma över ens konstigt nog, var längre på Nordeas egna sida.

  11. Kalle skriver:

    Många %siffror att hålla i huvudet gällande bostadspriserna. Att de på marginalen styrs av lånelöften är jag med på. Men påverkan på priserna borde väl justeras ner med genomsnittlig belåningsgrad vid köp? Vad kan den vara, 60-70%? 2/3 för enkelhets skull kanske.

    Och som någon kommenterade ovan, 2015 var ju faktiskt ett antal år sedan nu, så reala eller nominella priser börjar spela roll. Kanske priserna ligger stilla nominellt men sjunker till 2015års nivå realt, med antagandet 17%ner* 0,66?

    • GaStan skriver:

      Varför är belåningsgraden lägre idag? Pga att vi har ett maxtak på 85% idag, men inte 2015? Det tror jag spelar en mindre roll faktiskt.

      • Östergren skriver:

        Belåningsgraden är högre idag kontra 2015:

        Klicka för att komma åt den-svenska-bolanemarknaden-2021.pdf

      • GaStan skriver:

        TACK,

        Men om tittar på sid 12, graf 3, så ligger den ju på mer eller mindre samma nivå som tidigt 2015 idag för TOTAL. För Brf marginellt högre….

        Se vidare mitt svar till Kalle!

      • Kalle skriver:

        Jag menade inte att den är lägre idag, utan när du säger att ”17% mindre lån = 17% lägre priser”, utan att blanda in jämförelse med 2015, så borde effekten bli 2/3*17%=11%, eftersom 1/3 av köpeskillingen inte är lån och påverkad av räntan.

      • GaStan skriver:

        Jag förstår det… och det låter sannerligen logiskt…

        MEN

        Om man ser till mitt chart, senast visar längst ner i detta inlägg

        https://kortsikt.com/2022/01/22/klassisk-rekyl-formation-fed-blir-avgorande/

        Så har jag ju bara lagt räntan mot priser (brf sthlm). Då kan man ju fråga sig varför matchningen mellan de här båda ändå är så bra. Dvs den borde spreadat isär mer genom åren i takt med att skuldsättningsgrad förändrats… eller tänker jag fel?

        En annan faktor på samma tema är inkomster… de har vuxit med 2,5 om året senaste 10 åren… dvs ca 30% ränta på ränta… och eftersom de automatiskt beviljar högre lånelöften då, så borde priserna driftat isär mot räntan. Men det har dem inte…

        Den enda större spreaden är den vi fått på sistone… men i mitt tycke borde den stängas närmate två åren i takt med att bostadsoblisen trycker upp det 5-åriga bolånet. Alltså det vi talat om tidigare.

      • Kalle skriver:

        Har inget bra svar egentligen, om det inte är så att vi blandar ihop oss med vad vi egentligen jämför. Att räntenivån påverkar priserna råder ju ingen tvekan om, men exakt påverkan av en viss ränteförändring kanske inte är lika självklart.

        Ps. Endast en ekonom skulle kalla grafen för ett bevis 😉

      • GaStan skriver:

        hahaha, kopplingen är väl super vetenskaplig.

        Priserna sätts av lån, lån sätts av lånelöften, lånelöften sätts av kalkylränta, inkomst, xyx faktorer, kalkylräntan sätts av bunden 5-års lån, 5års lån sätts av bostadsoblisen…

        klart som korvspad!

        och viktigast av allt.. korrelationen mellan de båda är på nästan 1….

      • Östergren skriver:

        Nu hänger jag inte med riktigt.
        Det är väl småhus som är lika 2015 och 2020 och BRF och därmed även total som är upp?

      • GaStan skriver:

        du har rätt… jag såg fel! Tack

        Brf från c67% till 70%… inte astronomisk va?

    • Östergren skriver:

      Vi får vänta vänta till 2070 innan vi når 100%

  12. Tack för din vy över utvecklingen, vilka instrument använder du för att parera en sådan här miljö? Derivat, räntepapper med kort duration etc?

  13. hugolilja skriver:

    Några personliga tillägg:
    1) Lånelöftet påverkar visserligen bara den del av köpet du lånar upp, men det har i steget innan även påverkat köparen av din förra BR, således i längden även ditt EK
    2) Bopriserna är ju marginalköparen som dikterar hela marknaden. Skulle alla lånelöften gå -100% imorgon så paniksäljer inte alla ägare, utan marknaden stannar upp. Skulle det gå -50% lika så. Skulle det däremot gå -10% så är det väl en början på ett trendskifte. Hela värdet på marknaden sätts ju av den sista ”idioten” som köpt på senaste rekordpriset. Men alla är ju giriga och långsiktiga, så försvinner rekordbudet så säljer man kanske inte, bara om man måste och inser att det är enda sättet. Bostadsmarknaden känns lite omvänd börsen, fort uppåt långsamt nedåt. Finns ju såklart undantag, men inte så länge folk har bra löner tänker jag.
    3) Hade varit sjukt intressant att se hur långt upplupen vinstskatt utan ränta (gratis bolån) kan förklara uppgången sedan införandet av Skatteverket. Driver nog på rejält tills alla fått sina 3Mkr i gratis bolån.

    • GaStan skriver:

      1, absolut! Ditt EK styrs av andras lånelöften.
      På samma bog brukar man höra om att vissa delar av bostadsmarknaden skulle vara isolerade från lånelöften pga rika människor eller barn åt snälla människor, men jag hävdar att det inte stämmer för i hela kedjan av säljare och köpare, både uppåt och nedåt, så finns det vanligt folk där lånelöftet styr. Dessutom agerar den vanliga marknaden som referenspris. Jag menar en vanlig snitt villa i Sverige ligger väl på 4 mkr, och i Bromma får man kanske betala 14mkr. Det finns en koppling till den vanliga villan och inkomstskillnader. Men samma villa i Zurich Schweiz hade kostat 54mkr…

      2, Absolut är det marginalprissättning.

      Men jag håller inte med om ditt resonemang om säljarna. För det första är 90% av säljarna i en marknad även köpare. Ibland talas det om de bägge grupperna som om de vore olika människor men det är det inte.

      Sen anledningen till att lånelöftena krymper beror på att räntan stiger. Så fallande priser kommer vara synonymt med att bostadsägarna får de sämre då inkomsten äts upp av räntekostnader. Folk säljer ju helst inte till vrakpris, men vad som händer när alla kokar soppa på spik är att ekonomin börjar gå dåligt och arbetslösheten stiger. Tappar du jobbet, så kan du få problem med räntekostnaderna oavsett. Bankerna tänker inte visa upp kreditförluster så de kommer kräva in lånet, och därför får du forcerade säljare i marknaden, och de kommer representera sista marginalpriset för hela marknanden. Ungeför som nu när alla är glada för den senaste marginalköparen. Det gör att bankerna blir oroliga över sina säkerheter.

      En 10% nedgång är bara kopplat till en liten ränteuppgång. Inga problem. Om den är början på ny trend är helt beorende på om det finns en ny trend på räntorna, som beror på tillväxt och inflationstryck, som i sin tur handlar om globaliseringen och digitaliseringens effekter. Det är en diskussion i sig.

      Bostadspriserna är en funktion av inkomster och räntor.. inte vad folk kan och vill betala. Ungefär som en aktie till stor del är en funktion av ett bolagets framtida vinster.. inte vad köpare och säljare tycker den ska kosta.

      3, intressant poäng, har ju bidragit till köpkraften under åren… men underordnat inkomst och räntor.

      • hugolilja skriver:

        2) Så klart, som jag även poängterade om EK, så sitter man på flera stolar i marknaden. Men, tänk så här: om lånelöften stryps till 100% idag, då kommer du ju inte våga köpa något idag till ”marknadspris igår” innan du vet om du får din lägenhet såld imorgon överhuvudtaget = färre affärer. Lika i det omvända, du kommer inte riskera att sälja till underpris i panik, om du inte kan fiska in billigare senare = färre affärer. Och i en marknad med färre objekt ute finns det alltid en nyligen promotad McKinseykonsult född 87 som skiter i vad något kostar. Sen är det ju en extrem argumentation som kanske inte säger så mycket – men den härleder mig till att: Jag menar bara på att den generella bilden som många Gen Y besitter kring att det alltid är bra att köpa kanske kan få sig en törn på några års sikt (trendskiftet jag nämnde ovan), om begränsade lånelöften gör att folk inte ”kukar ur” i budgivningarna, fler objekt når marknaden och eftersom marginalköparen inte längre i samma utsträckning sätter priset på hela marknaden.

        Tror du verkligen skuldsättningen är ett problem? I Sverige är du fast med dina skulder tills du dör, så varför skulle bankerna ens tvångsförsälja och sätta press på bo-marknaden ytterligare? Rätta mig om jag har fel, men så länge du betalar månadens faktura är du safe(?)

        3) Jag tror man underskattar skatteverkets gratis bolån senaste åren något otroligt mycket. Bland mina vänner som börjar tjäna lite mer pengar nu så ackumuleras upplupna vinstskatter i hög takt för att komma in i större lyor.

      • Razzminator. skriver:

        Av personliga erfarnhet. Skatteverkets bolån räknas inte in i belåningen och borde med i beräkningen på något sätt.

        För många jag känner så definieras belåningen som de hamnar på av något av amorteringskravreglerna, som är beroende av EK. Att man får 10% extra bolån av skatteverket har i den kontexten naturligtvis jätte påverkan

      • GaStan skriver:

        intressant, tänker du på uppskovet?

      • Razminator skriver:

        Amorteringskraven ger stor skillnad i kalkylen. Om man kan ligga under de olika EK delarna som kommer man snabbt upp i lån som kommer upp i 4.5 ggr bruttoårsinkomsten.

        I mitt personliga fall gjorde det statliga uppskovet att jag kunde låna på beloppet och därmed ha en betalningsvilja på nästan en million mer än utan uppskovet. Tänker att jag inte är ensam i det.

      • GaStan skriver:

        Visst har du rätt i att amorteringskravet och uppskov påverkar…

        Men det är inget nytt utan det ligger inbakat i priserna sen många år, så en ränteförändring allt annat lika ger förändring. Det hade varit skillnad om de här effekterna som du nämner trädde i kraft för ett år sedan… då hade man kunnat härleda priserna just till detta, och därmed spreaden mot räntan. Men det är inget nytt!

  14. Hugo skriver:

    Om räknar på det du säger att marknaden stod 28% lägre vid samma bostadsoblis 2015 och tittar på löneinflationen sedan 2015 som är 14% till idag så skulle detta betyda att vi kan förvänta oss 18% lägre priser om man baserar det på detta. 100*(1-0,28) = 72 ; 72*1,14 = 82 .
    Jag tänker dock på faktumet att vi tittar på Brf Sthlm och där löneinflationen skulle kunna tänkas vara högre? Och på således kunna försvara priserna aningen mer. Vad säger du om det?

    Har även en annan spaning där jag tittat på tidigare nedgångar i populära områden. Ser man exempelvis Östermalm eller Manhattan under finanskrisen så hade de en betydligt mindre nedgång jämfört med index. Nu idag kan man se populära områden i Stockholm som är upp 25-30% sedan början 2020 – är det möjligt att dessa områden kommer undvika större nedgångar på grund av detta? Min enda tanke varför det skulle kunna undvikas är pga. högre löneinflation i dessa områden. Om du har någon spaning eller logisk förklaring till detta hade det varit tacksamt.

    • GaStan skriver:

      Rätt!!!

      Men även under 2015 så var lönebildningen sannolikt högre i sthlm och inflaterade dess priser…

      Sen ska det inte överdrivas. I sverige bor de 10m varav 5m jobbar. Säg att det bor 2 miljoner människor i sthlm, varav 1m jobbar och 0,25m har jobb med hög lönebildning. Det är fortfarande bara 5% av alla jobbare. Så även om 95% har 2% löneökning, och övr har 10% löneökning så landar man på 2,5% totalt… och det är 2,5% som driver lånelöften på aggregerad nivå. Prisskillnader mellan östermalm och övr landet förklaras qv inkomstnivå skillnader, inte löneinflation.

      Det sista har jag hört tusen gånger, inte minst på aktiemarknaden när vissa aktier gått upp myclet, och man hör folk säga att det är ett kvalitetsbolag, och nedsidan är begränsad. Men tydligen inte uppsidan. Min tumregel är, och som jag fått bevisad många gånger, är att lika myclet som det kan gå upp, kan det gå ner. Under samma tidshorisont. Anledningen till att priskurvan ser ut som den gör för bostäder är ju bara en funktion av räntan… skulle bostadsoblisen gå till 3,5% så halveras bostadspriserna. Dock tror jag inte på detta för det skulle i princip innebära att Ingves höjer till 2% styrränta… men att säga priserna har nån typ av inbygd motståndskraft el naturlag som säger att de kan gå upp men inte ner lika mycket är total bullshit.

      • Östergren skriver:

        Kollat BRF Östermalm kontra BRF Umeå sedan 2005.
        Umeå upp 309%, Östermalm upp 172%
        Under finanskrisen 2008 var Umeå minus 0.4%, Östermalm minus 2.9%
        Så det verkar inte som att Östermalm är en säkrare bostad ur ett finansiellt perspektiv.

      • GaStan skriver:

        Lånelöften känns ganska demokratiska 🙂

  15. Hugo skriver:

    @Östergren:

    Jämförelsen mot Östermalm var mot andra stadsdelar/områden i Stockholm bla. Sundbyberg, Huddinge, Solna och Hägersten-Liljeholmen. Tittade på nedgångarna 07-08 och 17-18.

    Tror inte att Umeå är rätt peer att jämföra med Östermalm.

  16. Anders skriver:

    Någon som funderat på hur ägaren av Akelius tänkte när han sålde ut hela sitt innehav i Sverige till heimstaden, han har haft rätt bra näsa för affärer tidigare tycker jag det verkar som.

    ”Heimstaden har tagit över Akelius fastigheter i Sverige
    Heimstadens dotterbolag, Heimstaden Bostad, har förvärvat Akelius svenska, danska och tyska fastighetsportfölj. Totalt omfattar förvärvet 599 fastigheter och 28 776 hyresrätter i fem attraktiva europeiska städer.

    Den svenska portföljen omfattar 10 041 reglerade hyresrätter, cirka 118 000 kvadratmeter kommersiella lokaler och 7 050 parkeringsplatser. Överlåtandet trädde i kraft den 1 december 2021.”

  17. Östergren skriver:

    På tal om US inflation 7.5% anges nu förväntningarna till 55% sannolikhet för 50 punkters höjning i mars.

    • GaStan skriver:

      Yes, men var tror du den är om 6 månader

      • Östergren skriver:

        Har ingen åsikt om inflation eller de 5 räntehöjningar i US under 2022 som det talas om. Bara ett konstaterande att 7.5% stökade till det precis som Riksbankens möte i veckan. SEK har nu tappat ca 3% mot alla viktiga valutor sen årsskiftet med allt vad det innebär för export/import.

    • GaStan skriver:

      Känns som att Bullard kommer få rätt, dvs att de höjer till 1% i sommar… där tror jag de stannar då inflationen vänder tvärt ner samtidigt som tillväxt och vinstrevideringar också gör det. Men de lär återuppta höjningarna under 2023 när ekonomin normaliseras och arbetsmarknaden når full sysselsättning. Men ju mer de höjer i år, desto mindre kommer de höja nästa år.

      Alltså det har hänt innan… i december 2015 höjde man från 0 till 0,25%…. och flaggade för en serie höjningar… men de fick fel och 2016 blev ett stökigt år varpå nästa höjning dröjde till december 2016. Sen höjde man i snabb takt upp till 2,25%… som visade sig vara för mycket.

      Jag skulle säga att den här räntehöjarcykeln kommer ta oss till 1,5-2,0% i slutet på 2023.

      Mild recession 2024 är mycket troligt!

  18. Fredde skriver:

    15% är ju ingenting? Vad har det gått upp på 5 år? +100?

    • Östergren skriver:

      BRF är upp 18% på 5 år

      • GaStan skriver:

        precis, det jag siktar på är att man priserna faller tillbaka till pre covid. Idag ligger en lägenhet på Östermalm på 130-150k per kvardrat… säg att den ska tillbaka till 100-120k.

        Kan låta mycket… men det var inte längesen man ansåg att 100k var dyrt!

  19. Freddan skriver:

    Vad tror du om risken/ryktena kring Putin invasion nästa vecka? Vet inte om det är något portföljen är beredd att ta…

    • GaStan skriver:

      Vet ej…. bryr mig inte så mycket.

      Brent oljan handlas på 94 dollar… skulle eventuellt kunna vara lite Putin effekt där med tanke på att den handlades kring 76 dollar rätt länge. Ett högt pris på oljan gör att vi har mindre över till annan konsumtion, så det är negativt för tillväxt i förlängningen.

      Så om något så stärker det mitt case att problemet idag är inte FED, inflation och räntor…. utan svag tillväxt vi behöver oroa oss för.

  20. P bateman skriver:

    Ser ut som nasdaq krossar 14500

    Som man brukar säga ligger börsen alltid långt fram i tiden. Tror vi ser 3800-3500 inom kort på sp500

    • GaStan skriver:

      Korrektionen är ju än så länge väldigt mycket skolboks exempel där Andra benet är avklarat och att vi nu ska göra sista Tredje. Hur djup den är vet jag inte… men borde max ta en vecka eller så…

      Har svårt att se hur vi ska ner till 3,500/3800 nivån redan…. som förvisso är mitt target men först i oktober typ.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com-logga

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.