Amorteringskrav på väg ändå!

http://www.di.se/artiklar/2015/5/20/regeringen-och-alliansen-overens-om-amorteringskrav/

Verkar som om regering och opposition skiter i den juridiska komplikationerna och försöker införa tvångssparande trots allt!

Det är bra!

Är det tvångssparande? Det vete f-n. Det är väl ingen som tvingat dig att låna, och om du nu tar lån så är det två parter inblandade, inte bara du, och då kan väl långivaren ställa upp kraven för lånet. Du kan ju alltid tacka nej! Så att kalla det tvångssparande vete tusan, skit i att låna då!

Sen ska ju alla ha klart för sig att en bank innerst inne INTE vill att du ska amortera, de vill att du ska låna. Jag kommer ihåg när jag praoade på högstadiet i kassen på det lokala bankkontoret. Pensionärer kom in och satte in sina pengar, och trodde att dem gjorde banken en tjänst. Samtidigt kom folk som ville låna med mössan i hand och bugade och neg. Hallå! Inlånade pengar är en banks kostnad, utlånade pengar är en banks intäkt. Som låntagare är du kund, och som inlånare är du ”leverantör”. Verkar som om vissa inte fattar detta. Idag behöver inte en bank heller dina inlånade kulor, för de ordnar med upplåning på annat håll.

Många tror också att banken är orolig över värdet på ditt hus, dvs deras säkerhet. De är inte särskilt oroliga. Det sista dem vill är att ta över ditt hus och behöva sälja det. Vad de är oroliga över är att du inte ska kunna betala räntan varje månad. Det är nämligen deras prio ett. Om du har för mycket lån så att du riskerar att hamna i en situation där du INTE kan betala räntan… då ser banken gärna att du amorterar, annars inte. Du är deras inkomstkälla. Det är Regeringen som borde vara orolig, för att det är deras jobb som ryker om vi får en recession och fastighetskrasch som grundar sig på överbelåning.

Vi är allt tvångsamorterare egentligen. Den enda skillnaden är att när du väljer ett amorteringsfritt lån så kommer du amortera först den dagen du inte behöver något eget hem, antingen för att du sitter på ålderdomshem eller ligger i graven. Då kommer du amortera hela summan…. eller som regeringen nu vill, lite i taget fram till att du ligger i graven. Det är samma sak.

Någon kanske hävdar att det är smartare att amortera lite i taget, då går nämligen räntekostnaderna, allt annat lika, ner. Men det är inte riktigt sant. För slanten du amorterar hade du istället kunnat, lite teoretiskt dock, sätta in på ett konto, och där räntan på de pengarna är lika stora som den räntebesparing du gjort om du amorterat. Just idag är det inte så… idag får du noll på kontot samtidigt som lånet kostar, så det är gynnsammare att amortera faktiskt.

Idag är dessutom räntorna så låga att du faktiskt HAR UTRYMME att amortera. Det har du kanske inte när räntan är 5%. Det fina med att amortera nu är att din framtida besparing faktiskt blir 5% X beloppet du amorterat, den dagen räntan står i 5%. Då känns det kanske lite roligare än besparingen du gör idag, som knappt känns då räntorna är så låga.

Är amorteringskravet lösningen på problemet med eventuell överbelåning (och som ren konsekvens av detta för höga bostadspriser) bland svenskarna?

Nej absolut inte, men det kanske ändå indirekt löser delar av problemet. Låt mig förklara!

Belåning är inte fel, för hög belåning är fel.

Rätt belåning är en funktion av ”Disponibel inkomst” minus ”Verkliga levnadskostnader” = ”Summa att lägga på boende” / ”Kalkylränta” = Låneutrymme

”Verkliga levnadskostnader” = Det är högst personligt för varje hushåll, men det ska vara en nivå som du faktiskt kan leva på, inte som tvingar dig att äta nudlar varje dag.

”Kalklylränta” = Den här kan diskuteras. Men om man ser 3m räntan ur ett historiskt intervall, så kanske 75% nivån är rimlig (100% är max och 0% där det är idag typ). Problemet med dagens variant där bankerna använder sig av ett påslag, typ 5 års räntan + 4%, är att när räntan är väldigt låg, som idag, är sannolikheten hög att kalkylräntan kan komma att testas i framtiden, medan när räntan är väldigt hög så sannolikheten väldigt liten att kalkylräntan kommer att testas.

Om man skulle tillämpa ovan, så skulle man säkert hitta en del låntagare som har för stora lån. DET ÄR INTE SÄKERT ATT DE HAR ÖVER 50% LÅN/HUSVÄRDE för det. De kan nämligen ha köpt huset för många herrans år sedan, varpå värdet stigit och gjort loan/value gynnsam, men lånet är lik förbaskat för stort för kalkylen ovan. På samma sätt kan det finnas unga människor med bra inkomst och lite EK, som köpt nyligen och har 85% loan/value, men uppfyller kalkylen ovan med råge. MEN jag misstänker ändå att det finns några som inte uppfyller kalkylen ovan och har över 50% loan/value, så de kommer tvingas till att amortera vilket får den indirekta effekten att kalkylen ovan rättas till.

Bara så alla fattar, kvittot på att Svenskarna är rätt belånade, och därmed priserna är på rätt nivå, är att 3m bolåneräntan kan gå till 5% utan att någon tvingas sälja för att de inte klarar av att betala lånets kostnader, och utan att de tvingas koka soppa på spik till middag (vilket egentligen inte gär nåt men det slår för mycket på svensk konsumtion, tillväxt och därmed arbetslöshet, som i sig leder till att folk inte kan betala räntorna och tvingas sälja, vilket tvingar ner priserna och skapar en fastighetskris). Ligger räntan på 5% och ingen behöver sälja, och alla kan leva ett drägligt liv, då har vi rätt lån, och då är priserna rätt, och då får vi ingen krasch. Amoreteringskravet angriper inte direkt detta problem, men indirekt kan det få positiva effekter.

Någon kanske säger, men får Svenskarna låna så lite som kalkylen ovan indikerar, då har ingen råd att köpa ett boende. FEL FEL FEL FEL…. priset är inget annat än en funktion av EK + LÅN (där EK är en funktion av det sålda boendet som styrs av vad den köparen kunnat betala, dvs återigen EK + LÅN). Så får folk låna mindre, så blir priserna lägre. Den enda som egentligen blir lidande av detta är banken.

Vad gäller nya lån så amorteringskravet jättebra! Inte för att det tvingar folk till att spara, utan för att det ger rätt nivå på lånet. Exempel. Säg att en person får låna 2mkr idag enligt bankernas alltför vidlyftiga lånelöfteskalkyler. Enligt min kalkyl så kanske samma person bara skulle lånat 1,5mkr. Men genom att bankerna tvingar in amortering i sin kalkyl (vilket tar av personens ränteutrymme) så kanske de får låna 1,5mkr…. och då har vi ju nått målet, fast på en annan väg. Men det spelar ingen roll.

Jag hoppas ändå på möjligheterna med ett Dynamiskt amorteringskrav. Det hade varit önskvärt. Vad innebär det? Jo idag pratar man om att ett hushåll ska amortera lika mycket varje månad. En dynamisk amortering innebär att man amorterar mer när räntan är låg, och mindre när räntan är låg. I praktiken skulle det kunna utgå från kalkylräntan vid lånelöftet. Säg att man räknar med att boendet kostar 6%, och att det för ett hushåll motsvarar 10,000kr i månaden. Nu när räntan är 1,5% (1/4 del av 6%) så går 2,500kr till räntekostnader, och således kan man amortera 7,500kr. Om räntan dubblas, så sjunker amorteringsnivån till 5,000kr. För låntagaren så är boendekostnaden flat över tiden, då han avsätter samma belopp till räntor och amortering varje månad. Att hushållens boendekostnad inte går upp eller ner är bra då deras levnadsstandard egentligen bara borde förändras med en förändring av disponibelinkomsten, och som normalt sett rör sig ganska lite. Att inte tillämpa dynamisk amortering riskerar också att bli en bromskloss för svensk ekonomi den dagen räntorna är höga då hushållen får lägga väldigt mycket på boendet. Det är en onödig effekt. Hoppas de är så smarta!!!!!

Det är bra att regering och opposition ändå ser allvaret idet här, och inte bara lämpar över ansvarte på Ingves, som är helt fel instans. Ingves ska se till svensk ekonomi, som för tillfället är svag, sett till senaste årens jobbskapande, privatkonsumtion, industriproduktion… där det yttersta kvittot kanske är att tillväxten legat under 3% under många år, med obefintliga lönelyft och en arbetsgivarnas marknad. Det är inte bra att bolånen ökat som de gör, men det är enkelt för Regering och finansinspektion att reglera bankerna så att de inte kan låna ut så mycket. Att sen de svenska låntagarna åtnjuter ”Ingves” låga ränta varje månad de ska betala sitt lån är bara positivt. Antingen för att de konsumerar, vilket är bra för ekonomin idag, eller amorterar/sparar vilket är bra för ekonomin i framtiden.

Väldigt många fattar inte följande: Det är inte ett problem att folk betalar 1,5% ränta på sin bolån, det är tvärtom bra då de kan konsumera och amortera. Problemet är när två unga personer kan låna 8mkr till att köpa en lägenhet i Stockholm. Hade bankerna bara lånat ut 4mkr så hade pris och belåningssituationen varit helt annorlunda. Det är summorna som lånas ut som är problemet, inte räntan de betalar på lånet. Ingves jobb är att hantera räntan. Regering och Finansinspektionen reglerar bankerna. Kan inte den polletten trilla ner nån gång?

Det är inte Ingves sak att reglera skuldsättning, de som tror det förstår inte hur penningpolitik fungerar. Verktygen har regering+Finansinspektionen och där verkar det nu ändå hända saker, och jag börjar bli lite mer positiv efter dagens utspel!

Njut av våren!!!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s