Det saknas insikt

Amerikanske inflation, CPI, kom precis. Den som är relevant är Core Cpi, och den kom in på 1,8% mot väntat 1,7% och fg 1,8. Ingen kioskvältare, dvs inget som den numera DATA beroende Yellen kommer att bry sig om!!! Bra för aktier således, eller inte dåligt, hur man nu väljer att se det!

Är de svenska bostäderna övervärderade eller ej?

En av de absolut populäraste samtalsämnen nu för tiden är de svenska bostadspriserna. Så har det varit ett tag. Spelar ingen roll om man tar en bärs med kompisarna eller tittar på Nyheterna…. alla har en rätt stark och övertygad åsikt. Det verkar finnas två läger, ett där man tycker att priserna är Fair och väntar sig att de ska ligga kvar på dagens nivå, och ett där de tycker sig se en värderingsbubbla och väntar sig en ordentlig sättning (typ minst 25%) någon gång de närmaste åren.

Jag säger inte att någon av grupperna har fel, bara att det saknas ödmjukhet och insikt i att förstå varför ena eller andra scenariot är det rätta.

Låt mig bena upp det. För det första måste man förstå dynamiken i prissättningen. Priset på en bostad blir naturligtvis på den nivån där köpare och säljare möts. I en marknad där priserna stiger beror det främst på att köparna är villiga och har möjligheten att betala ett högre pris. Det är självklart att säljarna alltid vill ha så mycket som möjligt, men om priserna ska stiga så beror det på att köparna har mer kulor på fickan och är beredda att använda dem. Men det är inte prisuppgång vi diskuterar, utan prisnedgång. Vid en prisnedgång är det säljarna som driver priset. En köpare vill ju egentligen alltid köpa så billigt som möjligt så det hänger på vad säljaren är beredd att släppa den för.

Låt säga att en bostad kostar i snitt 100kr i Sverige idag. En köpare kan ju alltid erbjuda säljaren 70kr, men jag är tveksam, för att inte säga säker, på att säljaren inte går med på att sälja.

Jag vågar påstå att den enda chansen för att en säljare ska sälja sin bostad för 70 är om han eller hon är forcerad eller tvingad att göra det.

En sådan situation uppstår av ett enda skäl, att säljaren inte klarar att betala sina boendekostnader, främst räntekostnaderna.

Det i sin tur beror på två faktorer, antingen att säljaren blivit av med jobbet och/eller räntan har stigit kraftigt.

Det här resonemanget ger oss några slutsatser. För att förstå om bostadsmarknaden i Sverige ska krascha eller ej så måste du veta hur

1. Om vi de närmaste åren ska slungas in i en djup recession som ger så pass hög arbetslöshet att antalet forcerade säljare blir så många relativt köparna att det pressar ner priserna

2. Ränteutvecklingen de kommande åren, vilket beror på många faktorer men mest inflationsutvecklingen de kommande åren.

Jag vågar påstå att det är nästintill omöjligt att göra tillförlitliga prognoser över om och när vi ska hamna i en djup recession eller prognostisera inflationsutsikterna kommande 5 åren.

Men låt säga att du har svaret. Du vet att det inte blir någon recession, och att inflationen går till 3% år 2018. Men det räcker tyvärr inte.

3. Du måste även känna till hur många forcerade säljare det finns vid varje räntenivå. Dvs vid 3% ränta finns det X stycken som inte klarar av att betala sitt lån, vid 4% X stycken osv. Idag verkar ingen sitta på den informationen, tyvärr.

4. och även om vi visste att räntan ska gå till 4%, och X antal blir forcerade säljare, så kan vi inte säkert veta hur priserna reagerar då det måste ställas mot styrkan hos köparna i det läget. Vi vet att det är forcerade som driver NER priset, men hur långt beror på styrkan hos köparna.

Jag säger inte att jag har svaret, jag säger bara att ingen KAN ha svaret….. men att de flesta verkar tro att dem har det. Om det beror på avsaknad av insikt, kunskap eller ödmjukhet är svårt att säga… men det är värt att tänka på när vi för den här diskussionen!

ps. Jag tillhör ju dem som tror att vi står inför högre räntor, men att det i sig inte leder till tvingade försäljningar. Däremot är jag rädd att många måste dra ner på sina levnadskostnader vilket lär slå mot svensk ekonomi. Det leder alltså till lägre tillväxt och stigande arbetslöshet, som i sig kan leda till tvingade försäljningar, som, vilket är det enda vi vet säkert, är det som driver priserna nedåt….. vilket får negativa konsekvenser i sig, främst på consumer confidence.

MEN jag är tillräckligt ödmjuk för att inse att det är snarare är en gissning än en prognos och där det verkliga utfallet kan bli helt annorlunda.

ds.

ps2.

Det pratas mycket, OM FED ska höja och NÄR de ska höja… men inte så mycket HUR…

Optimisten säger att räntehöjningarna kommer bli små och försiktiga, med hänsyn tagen till att inte förstöra recoverien. Det är vad marknaden verkar prisa in idag, alternativt har marknaden en väldigt negativ syn på den amerikanska konjunkturen de närmaste två åren. Pessimisten, å andra sidan, menar att FED ändå måste återsställa både ränta och balansräkning till en hyfsad nivå för att överhuvudtaget ha några verktyg i framtiden när nästa recession slår till… Sanningen är nog den att Yellen måste förhålla sig till bägge ”skolorna”. Inte helt lätt det där!

DB rapport nedan

http://pull.db-gmresearch.com/cgi-bin/pull/DocPull/11356-2F57/57820363/DB_GEP_2015-05-20_0900b8c089b56d2d.pdf

ds.

Trevlig helg!

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

8 kommentarer till Det saknas insikt

  1. Peca skriver:

    Bra inlägg. Har själv inte reflekterat mycket över säljsidans påverkan på bopriserna. Skulle dock vilja bolla en sak.

    I och med att köparnas bud i normala fall är finansierat till 85% av skuld så tror jag köpsidan har ”potential” att driva ner priserna till följd av förändringarna hos långivarna. Skulle långivarna skruva åt sin finansiering av bostadsköp genom att räkna på ett lägre belåningsvärde på köpeskillingen, räkna på lägre multiplar lån/lön, höja vinstmarginalerna på bolån vilket innebär en försämrad beräkning av diskretionär inkomst hos låntagare, etc bör detta ge utslag i köparnas förmåga att höja/bibehålla nuvarande budnivåer. Min poäng är således att bankernas framtida handlingar kan ha en påverkan på köpsidan och vilka kan driva ner nuvarande köpnivåer.

    Detta är heller ingen prognos men en faktor som kan vara relevant att ta i beaktande.

    • GaStan skriver:

      Bra synpunkt och helt rätt!

      Säg att du idag har 100 att lägga på bordet, fördelat på 20 i ek (Som du fått genom att sälja dagens bostad för 80, varav du hade 60 i lån) och 80 i lån.

      Sen av en eller flera anledningar du nämner, där de viktigaste troligtvis är högre räntor (som skickar upp kalkylräntan och ger dig lägre lånelöfte), amotereringskrav eller kanske nåt annat, så säger banken….. Du får bara låna 70.

      Då har du bara 70+20=90

      Eller nej förresten, bostaden du säljer får du också mindre för då även den köparen fått lägre lånelöfte. Säg att du får 70, istället för 80, för din bostad. Alltså bara 10 i ek. Vilket i sig kan sätta 85% regeln ur spel, men strunt i det nu.

      Du har inte 100 längre… Du har 70+10=80.

      Detta gäller ju alla köpare så marknaden förändrats, köparna har inte pengarna längre, så priset kan aldrig bli högre än 80.

      Men det är fortfarande säljarens marknad. Är han inte forcerad säljare, dvs han kan betala räntekostnaden, då behöver han inte sälja för 80 om han inte vill. Är det en säljare som vill byta boende så spelar det ingen roll för det han ska köpa har också gått ner i pris. Ligger personen i graven så vill nog arvingarna sälja oavsett om det är 80 eller 100.

      Poängen är att om räntan går upp så justeras priserna ner, men det är en jäkla skillnad på en marknad med en massa distressed sellers, eller en normalt fungerande marknad. Men visst har du rätt att köparens kapacitet spelar roll…. En köpare har aldrig mer än ek+lån att lägga upp på bordet.

      2007 så var de svenska 3månaders lånen uppe på nästan 6%…. och vad jag kan förstå vad andelen distressed sellers väldigt litet. Men trots detta fick det effekter då antalet transaktioner sjönk kraftigt och priserna i stockholm innerstad gick ner 10-15%. Sen kom lehman och the rest is history som man säger. Räntorna sjönk kraftigt… Tur i oturen kan man säga!

      Men man får ändå säga att det var en normal marknad fast där räntorna började verka negativt mot marknaden, dvs raka motsatsen till vad de egentligen gjort senaste 15 åren.

      Men jag vidhåller, fastighetskrasch kräver forcerade säljare, det har varit den gemensamma nämnaren i alla krascher hittills.

      • Peca skriver:

        Håller med om att en fastighetskrsch i ordets rätta bemärkelse kräver forcerade säljare. För måttliga prisnedgångar däremot anser jag att man med fördel kan ta i beaktande även köpare och bankerna.

        Vill även säga att rubriken är passande för alla dina inlägg -åt det motsatta hållet. Gillar dina insiktsfulla inlägg. Hoppas du fortsätter lägga tid på bloggen då den uppskattas!

      • GaStan skriver:

        Stort tack, det värmer!

  2. Mats skriver:

    Det kan kanske övergå till köparens marknad även utan distressed sellers om utbudet helt plötsligt ökar dramatiskt och/eller om inflyttningen avtar till stockholmsregionen. Istället för 10 potentiella köpare på varje objekt kanske det bara finns 1 potentiell köpare. Det borde pressa ned priserna. Naturligtvis kan säljaren välja att inte sälja till det nya lägre priset men behovet kanske har förändrats pga nytt jobb, barn, sambo etc så att de ”måste” sälja utan att för den skull vara distressed.

    Håller med Peca. Bankernas utlåningspolicy till hushållssektorn har drivit upp priserna. Utlåningen till hushållen har ökat på bekostnad av utlåningen till företagen (där den kanske hade gjort större samhällsekonomisk nytta).

    • GaStan skriver:

      Klart att utbud/efterfrågan spelar roll för priserna, men jag tycker ändå deras betydelse har överdrivits. Priserna kan ju aldrig bli större än utrymmet för lån+ek. Jag menar om bankerna stryper utlåningen så faller priserna oavsett hur litet utbudet är. På samma sätt kan priset heller aldrig bli högre än lån+ek medger.

      Men du tar ju upp den faktorn, dvs att bankerna står bakom prisuppgången. Hade de inte lånat ut mer så hade man inte haft pengar att lägga upp på bordet vid en budgivning.

      De skyller klart på att räntan har blivit lägre, och det har gjort det möjligt för låntagarna att ta större lån

      Men vad jag hävdat länge är att bankerna hade lika gärna kunnat säga. Vi bryr oss inte om räntenedgången när vi fastställer hur mycket någon får låna. Vi utgår alltid från 7% jalkylränta, och det gör både för vår egen och låntagarens skull, för vi vet att räntorna kan nå den nivån någon gång, och då vill vi inte att vare sig vi eller våra kunder får problem. Dagens låga räntor kommer ändå kunderna till goda varje månad.

      Om alla banker gjorde så här så hade priserna rättat sig efter lån+ek uteymmet.

      Enda anledningen till att det inte fungerar så här är att bankerna vill tjäna mer pengar.

      Varför regering och finansinspektiknwn inte reglerat det är mer oklart!

      Allt kokar ner till att fått låna mer för att kalkylräntan vid lånelöftet justerats ner. Det var onödigt och har bara gynnat bankerna!

      • Mats skriver:

        Absolut, håller med dig. Visst sätter låneutrymmet + eget kapital en begränsning uppåt i hur mycket man kan betala för bostaden. Men man kan också se att hushållen lägger mer och mer pengar på bostadsutgifter i förhållande till disponibel inkomst. Det har också gjort att priserna gått upp. En annan orsak är naturligtvis att inkomstskatterna har gått ned och att man har tagit bort den statliga fastighetsskatten. Den senare kanske var mer av en engångseffekt 2008 när den togs bort men det har gjort att boendekostnaderna har sjunkit ordentligt i tillväxtregionerna vilket har pressat upp bostadspriserna. Jobbskatteavdraget har också skapat ett utrymme så att hushållen kan lägga mer pengar på boendet (låna mer) vilket pressar upp priserna. Men jag håller med, bankernas utlåningspolicy är centralt. Sedan är väl grunden i allt att alla villa tjäna så mycket pengar som möjligt. Det är upp till Finansinspektionen och andra att reglera så att sker på ett uthålligt sätt.

        Fick igår tips om din suveräna blogg i podden Fill and Kill igår. Bra jobbat!

  3. GaStan skriver:

    Både ja och nej. Jag tror många hushåll är, och har varit, BEREDDA att lägga mer på sitt boende som andel av disp inkomst, precis som du säger. Men tack vare de låga räntorna så är den verkliga andelen vi lägger på boendet rekordlåg.

    Bra att du nämner fastighetsskatt och jobbskatteavdraget. Löneutvecklingen har varit klen i många år, men tack vare de här faktorerna så här disp inkomsterna faktiskt kunnat röra sig lite uppåt.

    Jag tror vi alla är rätt överens om att det är en rätt sund utveckling när det är disp inkomster som driver bostadspriserna, givet att bakomliggande faktorer inte är temporära.

    Dessvärre tror jag ändå att disp inkomsternas utveckling som faktor för bostadspriserna har varit underordnad räntan (förlåt, generösare lånelöften till följd av bl.a. Lägre kalkylränta) de senaste åren.

    Men som prispåverkande faktorer spelar de såklart en roll, precis som utbud/efterfgan, amorteringskrav, ränteavdrag osv…

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.