Med risk för att det blir lite repetition för vissa. Men det verkar som om det börjar bli lite konsensus kring amorteringskravet, och det finns stora chanser att det faktiskt kommer införas inom kort….
Är det bra?
JA det är det om målet är att vi vill att nya låntagare, eller de som byter upp sig, ska ta lite mindre lån.
Men vad är målet egentligen? Det finns inget självändamål att bromsa utlåning och hålla tillbaka prisutvecklingen på bostäder. Det centrala målet är att vi vill undvika en framtida finans- och fastighetskris med påföljande lågkonjunktur.
Man tror att fortsätter lånestocken att öka kraftigt så ökar risken att vi hamnar i en kris längre fram. Fair point!
1, men politiker mfl tror att det här löser problemet med överbelånande och risk för framtida kris, det gör det inte.
2, befintliga låntagare som är överbelånade berörs ej, de utgör ändå bulken.
3, visserligen gör det att låntagare lånar mindre, men det hade man kunnat uppnå på annat sätt
4, ett statiskt amorteringskravet gör det bara jobbigare för hushållen när räntorna ökar, vilket egentligen var den situation vi vill undvika.
Säg att ett hushåll kan amortera 3,000kr i månaden. Det blir 1,080,000kr på 30 år.
Vad är skillnaden mellan att ta ett amorteringsfritt lån på 2mkr, eller ta ett lån på 3mkr med ovan amorteringstakt?
Säg att ett hushåll egentligen inte borde ha mer än 1,5mkr i lån… Är det en bra lösning att låta dem låna 2,5mkr och sen köra amortering på det?
Någon som lånade 2,5 mkr för nåt år sedan (men borde lånat 1,5mkr) och vars bostad då kostade 3mkr, den har idag stigit i värde till 5mkr…. Är dem på säkra sidan bara för att loan/value gått ner till 50%?
Ja ni fattar var jag vill komma. Problemet är inte priserna, för de är bara en funktion av storleken på lånen. Problemet är egentligen inte att folk lånar pengar om de har ordnade arbetsförhållanden och inkomst. Problemet är om folk lånar för mycket pengar. Jag är rädd för att många lånar för mycket, och det är bara bankerna som kan göra nåt åt det. Bankerna är problemet.
Om detta är ett bekymmer så är det inte priserna eller räntans fel. Det är bankernas. De beviljar för stora lån. Punkt. Låg räntan är bara bra för låntagare, sparande och svensk ekonomi.
Jag har hört att bankerna har höga marginalkrav, dvs kalkylräntan är hög. Men med tanke på vissa låntagare jag har genom åren så undrar jag om det stämmer i praktiken? Låt säga att det stämmer, vad felas då. Jag är rädd att summan man förväntas kunna leva på, dvs kvar-att-leva-på summan är inte realistisk. Den sätter man för lågt. Dvs den summan är det få som kan eller vill leva på. Dessutom ger det en kraftig inbromsning i ekonomin vilket inte är önskvärt, då det leder till ökad arbetslöshet, och vid arbetslöshet spricker ändå hela lånelöfteskalkylen om du blir av med jobbet. Det finns många anledningar till att göra lånelöftena mer realistiska och reglerade så att bankerna inte kan konkurrera om vem som lånar ut mest. De ska konkurrera om att erbjuda lägst ränta.
men säg att det regleras så att folk lånar rätt summa. Behöver inte folk amortera då? Egentligen inte.
Min poäng är att folk ska låna rätt belopp. Dvs det är bättre om man köper en lägenhet för 1,5mkr med 100% lån, än att man köper en lägenhet för 5mkr med 2,5mkr i lån. Den förstnämnda tvingas till amortering, inte den sistnämnda. Men givet samma inkomst så är det den sistnämnda som det kommer gå åt helsike för vid ett högre ränteläge.
Men även den förstnämnde borde amortera, trots rätt skuldsättning.
Men då borde kravet vara dynamiskt. Dvs varje månad tar banken 5% av lånet. Står räntan i 1,5% så går 3,5% i amortering. Står räntan i 4,5% så går 0,5% till amortering. Detta ner till hälften av lånet. Därefter är det frivilligt om man vill fortsätta.
Problemet är att folk är så dåliga på att spara, så vi kan gott hjälpa dem på traven. Sparande är också bra som en buffert. Säg att du blir av med jobbet. Då har du möjlighet att sälja och skaffa ett billigare boende. Det finns även en mental effekt, och det är om bostadsmarknaden sjunker något. Det spelar egentligen ingen roll, då det enda intressanta är om du kan betala räntorna. Men det påverkar ändå dig mentalt negativt om lånet är större än värdet på huset.
Det finns en annan aspekt. Det enda som är värre än att vara fattig, är att ha varit rik och sen bli fattig. Dvs idag innebär ränteeffekten att folk åker på fina semestrar och köper fina bilar. Dubblas räntan kan de inte göra det. Då kommer det kännas som om de får de rejält sämre. Det är onödigt. Då hade det varit bättre utan de nya ovanorna. Rycks samma belopp från ditt lönekonto samma dag som lönen tickar in, detta oavsett ränta, ja då anpassar du dina semestrar därefter. Du anpassar inte ditt liv efter vad räntan är. Du kan få det bättre, men främst genom att öka din inkomst, arv eller vinna på lotto. Det är nåt sunt i det. Räntenedgångar är ändå glädjande då lånet minskar genom att amorteringarna ökar, och detta bygger din framtida förmögenhet. Lägre räntor borde leda till ökat sparande, inte ökad konsumtion. Men det viktiga är inte att amortera. Det är att låna rätt summa från början. Därför borde även bankerna regleras så att de årligen stresstestar sina låntagare utifrån senaste inkomst, adekvat kvar-att-leva-på-summa, senaste uppdaterade total belåning (dvs de måste ta alla lån, alltifrån nya från elgiganten, till amortering på sitt bolån)……… men det kanske är för mycket begärt?
För mig är detta jätteenkelt och väldigt självklart…. Men jag verkar vara ensam om att tycka detta! Jag kan också erkänna att politiskt är vissa av dem här åtgärderna jobbiga att ta. Bankerna gillar att maximera lönsamheten, folk gillar att åka till Thailand, och folk vill i regel ta så stort lån de bara kan för att kunna köpa sitt drömhus. Mycket av de här åtgärderna går på tvärs med detta.
Kortsikt's Blog 
Jag upplever att Stefan Ingves oro för hushållens höga skulder (det enda orosmoment han sett under sina båda mandatperioder) inte har så mycket att göra med att hushållen inte kommer kunna betala sina skulder, utan mer att bankerna skall komma i situation igen (som 2007) att de inte får sina säkerställda obligationer placerade på utländska marknaden, utan att Riksbanken ser sig tvingade att köpa upp dem (som 2007).
Både jag och nej kan man säga……jag tror hans primära oro handlar om att tillräckligt många hushåll inte klarar väsentligt högre räntekostnader, och att det i sin tur triggar kreditförluster (om man inte betalar sina räntor på 3 månader så måste våra banker tillkänna ge lånet som en kreditförlust, även om låntagaren i det längre perspektivet kan reda ut sina bekymmer, tror jag) vilket i sin tur gör att kredit spreadarna ökar för bostadsobligationerna (dvs idag är spreadarna mot statspapper otroligt tajta då svenska bostadsmarknaden anses lika säker som staten i stort sett), vilket kan ställa till problem där Riksbanken tvingas in och garanterar likviditeten i marknaden…
Den 13 december 2007 fattat Riksbanken beslut om ett antal ändringar i säkerhetskraven för krediter i betalningssystemet RIX. Förändringarna innebar bland annat att Riksbanken skulle komma att godta säkerställda obligationer som utgivits av låntagaren själv eller av låntagaren närstående institut.
Beslutet börjasw gälla den 28 december 2008 och är vad jag förstår fortfarande giltigt och kan börja användas vid kris igen.
Därav Stefan Ingves oro vidhåller jag. De stackars hushållen hålls som gisslan och Riksbanken låtsar om att det är hushållen man värnar om.
Fel av mig. Beslutet började gälla den 28 december 2007. Exakt fjorton dagar efter beslutets tagande. På årets sista handelsdag. (Det var kris, i vanliga fall skall sådant beslut fattas med tre månaders framförhållning).
Bostadsrättsinnehavarna är ej så överbelånade som många tror. Många som ej har bostadslån går och ”gottar” sig åt hur illa det skall gå för dem som lånat när ”kraschen” kommer.
Risken för samhället är i stället fastighetsbolagen som verkligen är överbelånade och som visade vid kraschen kring 1990 hur sårbara de är. (Skillnaden från då är dock att fastighetsbolagen i dag lånar genom egna obligationer och att de lånar direkt från bankerna och inte från fristående finansbolag som Nyckeln m.m.)
Dessutom skriver jag än en gång som komplement till tidigare kommentarer. Riksbanken har själva på sin hemsida skrivit om oron för att bankerna (eller närstående institut) ej skall få sina säkerställda obligationer placerade vid finansiell oro som hösten 2007. Då blir det jobbigt för Riksbanken. Svenska folket får rycka in med skattepengar för att rädda bankerna än en gång.
”bostadsrättsinnehavare är ej så överbelånade som många tror”
Det får du gärna utveckla, gärna med tillhörande källor.
TACK
Läs nedan Di. artikel
https://kortsikt.com/2014/05/16/manga-tal-inte-hogre-rantor/
Det är bara en av många som jag samlat på mig och läst senaste 2 åren.
Det är ingen som vet, inte ens Fi eller Riksbanken (vilket de erkänt själva) exakt hur stor sårbarheten är bland svenska bolånekundr då de bara kan titta på agregerade siffror vilket är ointressant.
Men en grov uppskattning är att ca 10-20% av alla bolåntagare idag klarar inte 5%+ räntor på sitt bostadslån. Adderar du amorteringskrav, slopat ränteavdrag samt fastighetsskatt… då är det sannolikt mycket värre.
Sen är det intressanta inte bara vid 5%+…. utan egentligen hela vägen, dvs hur många kommer inte få ekonomin att gå ihop vid 3%, 4%, 5% osv…. med och utan amortkrav, slopat ränteavdrag, samt fastighetsskatt.
En sån typ av dynamisk stresstest har inte gjorts på samtliga låntagare….
Det är inte förrän vi har den som vi kan bilda oss en uppfattning hur många som ryker vid varje given räntesats med eller utan åtgärder.
och det är inte förrän vi har den vi kan bilda oss en uppfattning, hur illa ställt är det egentligen!
Många pratar, men ingen har svaren. Inte ens Ingves själv…. men han misstänker att det är illa ställt! Man kan få en viss föraning om det genom att titta på aggregerad data… även om den har MYCKET stora brister.
Ex. Säg att datan består av två lån och två löner. Ena lånet är jättestort, det andra är jättelitet. Samma med lönen. Men snittet av de båda pekar på att det ser rätt ok ut. Problemet kan vara att den med det lilla lånet har hög lön, och den med liten lön har stort lån. Av erfarenhet vet vi att ALLA behöver inte tvingas flytta från hus och hem för att trigga en finans- och fastighetskris. Det räcker med rätt få. Under Lehman var det mindre än 10%. Aggregerad data är ingen bra lösning. Tvinga bankerna till detta genom reglering. Först då vet vi säkert!
JAg skulle säga att fastighetsbolagen, i varje fall de som är börsnoterade, har preffar eller emiterat obligationer, ser rätt bra ut. De har kalkylerat med väsentligt högre räntor.
Däremot är de dåligt riggade mot kraftigt stigande vakanser, i händelse av en djupare lågkonjunktur. Då finns det en risk att driftsnettot inte täcker räntekostnaderna.
Eller är det nåt särskilt fastighetsbolag du tänker på?
Under Lehman torkade likviditeten upp då alla misstrodde varandra. I Sverige handlade det om ett likviditetsproblem, inte solvensproblem. Det hade kunnat bli ett solvens problem om kreditförlusterna dragit iväg, men det gjorde dem aldrig.
Riksbanken, och riksgälden, har rätt goda erfarenheter av att gå in och stötta just likviditeten. Problemet, som du säger är att de tar en risk, som i förlängningen kan drabba skattebetalarna. Men det är likvidtetsrisken i sig som är problemet. Jag menar, det är inga problem för RB att låna ut 1000 miljarder kronor på 12m, och därmed skölja över systemet med överlikviditet. Får de tillbaka pengarna 12 månader senare så är allt frid och fröjd. Men om banken inte kan betala igen… det är då det börjar bli körigt.
Vad Ingves oroar sig över är följande.
Idag yieldar en 5 årig bostadsobligation, de som Spintab mfl säljer för att finansiera bolån, 0,79%
http://www.riksbank.se/sv/Rantor-och-valutakurser/Sok-rantor-och-valutakurser/?g9-SEMB5YCACOMB=on&from=2015-08-11&to=2015-09-10&f=Day&cAverage=Average&s=Comma
Därmed kan du gå in på banken och ta ett bundet lån på 5 år till 0,79+1,00=1,79% (givet att banken ska tjäna 100 punkter)
Nemas problemas. Men ditt lån löper ut om exakt 5 år. Då löper även den här obligationen ut.
Säg att hela havet stormar. Räntan är inte 0,79% utan 5,79%. Eller ännu värre, säg att vi är mitt i en Lehman incident. Din bank MÅSTE för att inte begäras i konkurs, betala igen obligationen som förfaller. Men eftersom du inte hade tänkt att sälja huset utan bara förlänga lånet, så måste även banken sälja en ny obligation för att finansiera den som förfaller. Låt säga att det råder förtroende kris a la Lehman…. då handlar det inte om räntan, utan då handlar det om att ingen vill köpa obligationen som din bank försöker sälja. Får inte banken in pengarna, ja då kan de inte heller betala den obligationen som förfaller. Om de defaultar på en obligation, hur framgångsrika kommer de vara att sälja obligationer då? Typ omöjligt. Det är där Riksbanken kommer gå in, och garantera likviditeten. De kommer köpa obligationer av banken så att de kan rulla vidare.
Det är därför svenska bostadsobligationer har så låg yield jmf statspapper. Just för att de är garanterade av staten, genom RB, så anses de vara lika säkra.
Problemet i det här läget, är att RB kommer köpa på sig en helvetes massa bostadsobligationer vid en kris… och det kanske inte är så roligt om priserna faller, och säkerheterna blir mindre värda än lånen, och de som bor i husen inte kan betala. Not fun!!!
MEN, det är det som är det fina att vara en centralbank, deras pengar tar aldrig slut. De kan rulla vidare den här skulden till fastighetspriserna har stabiliserat sig. Deras horisont kan vara evig, om de vill.
IDag sitter FED på en Jävla massa MBS, mortgage backed securities, dvs bostadsobligationer. Men det som verkade kritiskt tidigare verkar idag rätt bra.
FED har ju aldrig varit inne i detta för att göra vinst… inte förlust heller… och mycket pekar på att de kan börja rulla av MBS exponeringen de närmaste 10 åren till plus minus noll.
Svenska riksgälden gick ju in och fick på sig fastigheter, från bankerna, under tidigt 90-tal…. under Lundgrens regi. I börjande av 00-talet hade man gjort sig av med den sista… och det hade tydligen visat sig bli en fin affär för svenska staten.
Jag säger inte att det är bra. Jag säger bara att den är ganska komplext, och svårt att exakt sia om hur det kommer bli.
Det viktiga är ändå att räntan på bostadsobligationerna betalas, och räntan på dem är direkt kopplad till om de belånade hushållen betalar sina räntor varje månad….. det är vad allt kokar ner till!
Vi vill inte ha en situation där, säg var tionde, inte kan betala sina räntekostnader…. då är vi smoked! sanna mina ord!
Så vilken risk skulle du säga finns i svenska räntefonder med bostadsobligationer? I dag tycks de jämställas med statsobligationer. Är det rimligt?
Bra fråga,
Jag skulle vilja se det så här,
Statspapper garanteras av staten. Om staten kontrollerar utgivningen av pengar, som USA och Sverige gör, men inte Grekland, så kan de aldrig få solvensproblem. Dvs de kan inte aldrig hamna i en situation där de inte kan betala, då de har monopol på att trycka pengar. Sen kan de såklart missbruka detta vilket får konsekvenser, men pengarna får du tillbaka. Default risken är noll. Å andra sidan finns det ingen säkerhet. Dvs du kan inte kräva en del av kungliga slottet om de inte skulle betala, men det behövs inte, för de kan alltid betala. Default risk noll. När man lite slarvigt talar om riskfriaräntan, så är det statslåneräntan som avses.
Många har dålig koll på detta. De brukar dra upp exempel på att det visst finns stater som ställt in betalningarna, och därmed defaultat på sin skuld. Men mig veterligen finns det ingen Fiat economy som defaultat för att de inte kan betala. Men visst finns det exempel på defaultade stater, Ryssland mfl till exempel ställde in betalningarna, MEN DET VAR PÅ UTLÄNDSKA LÅN, där de inte kan trycka valutan. Grekland kunde inte betala IMF i somras, men de kan inte heller trycka Euro, det kan bara ECB. En stat kan välja att defaulta på sin skuld i egen valuta, men då är det deras eget val. Dvs de handlar inte om att de inte kan betala, för det kan man alltid. När man talar om Fiat currencies som den svenska så är det inte likviditet eller solvens som är problemet. Utan Inflation. Missbrukar en Fiat currency stat sin makt över pengar så drar räntor och inflation i väg på ett sätt som tvingar in landet i lågkonjunktur. Då kan staten såklart välja att nolla skulden för att liksom börja om från början. Så drar man det till sin spets så är det kanske inte helt riskfritt. Eller låt mig säga så här. Staten kan alltid betala tillbaks lånade pengar, MEN VAD ÄR PENGARNA VÄRDA? Det är snarare där skon klämmer. Men givet att staten inte missköter sina finanser radikalt, så är det den säkraste placeringen.
https://en.wikipedia.org/wiki/Fiat_money
Ett bostadspapper däremot backas upp av bostäder, och räntan garanteras av betalningarna från bolånetagarna. Blir de arbetslösa och inte kan betala (vilket alltså är den stora skillnaden mot statspapper) så defaultar obligationen och du som innehavare har rätt att ta över husen, och sälja dem för att få loss dina pengar. Eller åtminstone delar av dem. Så säkerheterna i form av kåkar är ju ganska bra…. Men default risken är mycket högre, då familjen Svensson inte kan trycka pengar men det kan staten.
Visst är det frestande att tänka att en kåk som säkerheten är inte så dum grej, men jag kan garantera dig att när bostadspapper defaultar, då matchar inte värdet på säkerheterna, dvs husen, obligationens nominella värde. Således går du miste om ränta samt delar av din insats. Det måste på alla sätt vara sämre
Statspapper borde värderas högre, och har gjort det historiskt, men inte idag.
Anledningen är den Staffan, en av våra bloggvänner har varit inne på, dvs Riksbanken ser idag bostadspapper som samma kvalitet som statspapper. Det var egentligen Fed som började med detta när de började köpa MBS, och Fannie mar och Freddie Mac, landets största bostadshypotek.
Genom att RB går in och garanterar bostadspapper, dvs täcker upp hela beloppet vid default, vilket i praktiken innebär att bankerna som sista livlina kan rulla över bostadsobligationer hos RB i händelse av att vi får en kris där andra aktörer inte vill köpa nyemiterade bostadspapper (vars pengar används till att lösa de som förfaller. Löser man dem inte så defaultar dem och då kan Obligations innehavarna kräva in fastigheterna). Genom RB garanti så kan de alltså inte defaulta, och därför är dem att likställa med statspapper. Men ur ett historiskt perspektiv så är detta ett undantag.
Skälet till att det är en liten skillnad i pris vet jag inte. Jag antar att det är en liten riskpremie för att RB skulle kunna dra tillbaka garantin?
Så idag är de likställda, men i sin ursprungsform är dem inte det.
Hoppas detta hobby svar ändå gav dig nåt!
Tack för klargörande svar! Frågan är då vad man som privatinvesterare gör med de pengar som har kortare placeringshorisont än säg fem år. Längre än fem år ligger i aktier. Upp till ett år på högräntekonto med fria uttag i nischbank. Men vad göra med 2-4-årspengarna? Några tankar och idéer om det? Utgå från en person som lever på avkastningen av sin portfölj.
På 2-4 år är det svårt. Kanske någon hedgefond med bevisat låg risk i absoluta termer, som är helt okorrelerad med aktie-och räntemarknaden.
Ett alternativt sätt att se på det kan vara så här:
Risken med aktier kan vara både låg och hög. Om historien utgör facit, vilket är klart tveksamt, då räcker det inte med 5 år+ för aktier. Givet att du vill ha riskfria räntan+5% per år, så måste du ha minst ca15 års sikt för att vara säker på att aktieplaceringarna ska bli bra.
Då tänker jag snarare så här, när aktier erbjuder 20% uppsida, oftast när PBV samt fwdPE handlas 1 standardavvikelse under sitt historiska snitt, då är oddsen att en aktieportfölj gör bra ifrån sig på rätt kort tid. Är värderingen tvärtom den omvända, ja då har du rätt dåliga odds att göra en bra affär, och måste upp på 15 år för att vara säker.
Med den insikten kan man ta det ett steg längre. Dvs om aktier riskerar 20% Nedsida, då är 0% ränta ganska bra. Det är ju 20% bättre än aktier. Om man är långsiktig, då kan man tänka sig att sitta på 0% i 3 år (exempel). För om du sen köper aktier på dippen år 3, och sen går de upp med 50% nästföljande 2 år. Då har man 50% avkastning på 5 år, dvs ca 10% om året.
Vad kokar det ner till?
Buy and Hold strategi funkar om du har 15 år horisont och/eller är helt passiv.
Det finns bättre och sämre lägen att köpa aktier på. Tajming är by definition omöjligt, men om du har priviligiet att vara långsiktigt, så kan du agera på ganska basic parametrar
0% avkastning är inte dåligt, om övriga tillgångar ger negativ avkastning.
3% säker avkastning är inte så bra om du kan köpa aktier långsiktigt, när du har goda odds för uppgång.
Tack för upplysande svar! Satt med BMS och Excalibur i några år, men avvecklade dem för en tid sedan. Inte för att de hade gjort ett dåligt jobb, men för att jag inte hade lust att betta på enskilda förvaltare. Bestämde mig för att jag ville ha en mer transparent och för mig själv begriplig portfölj. Ökade i stället aktieandelen en gnutta och stoppade resten in på högräntekonton, så att volatiliteten blev densamma som innan.
Håller med dig om att 0% avkastning inte är dåligt om alternativet med viss sannolikhet är <0%. Sitter nu så att jag kan klara +10 år utan att sälja aktier, och kan tänka mig att sänka denna nivå till typ +5 år om det kommer en större och någorlunda uthållig dipp. Har inga problem att vara långsiktig och tänka i 10-15-årsperspektiv, vilket lugnar sinnet en del, har jag märkt.
Generellt känns det bättre att ta risken i form av aktier och inte obligationer. I det är jag nog rätt mycket påverkad av min läsning av David Swensen. I frånvaron av fonder med säkra obligationer här i landet lutar jag nog fortsatt åt att mixa aktier och högräntekonton. Räntor har man ju inte för att tjäna pengar, utan för att inte förlora dem.
Obligationer är ju dyra som attans…. men så länge som din oblis inte defaultar så får du tillbaks 100kr när den löper ut. Så visst, priserna är bubbliga, men knappast risken.
Aktier däremot kan ju halveras… å andra sidan har de inget förfall, så är man bara långsiktig så kan de hitta tillbaks igen.
Det är därför jag har en förkärlek för sk. Dividend Aristcrats… dvs aktier som ger bra yield + bra utdelningstillväxt. Man ska passa sig för aktier med BARA bra yield då de i regel underperformar när räntor stiger. Å andra sidan outperformar de under kraftiga nedgångar. DivAristocrats däremot har en förmåga att kunna outperforma i de flesta miljöer. Svårigheten är att kunna fastställa vilka som kommer höja utdelningen de kommande 5 åren. Det är lätt med facit, men inte när man sitter på förhand.
Ett alternativ är ju också att jobba med en flexibel aktier vs säkra placeringar. Dvs givet att aktier kan gå ner 20%, så sitter man på 1/4 aktier, när aktier ser ut att kunna stiga med 20%, så vänder man på steken. Då är det snarare aktiers potential som styr din vikt, snarare än din horisont!
Räntor har du idag för att ha pengar att köra aktier när de är attraktiva. Trist med noll avkastning, men det är nog så man måste se det. Jag sitter på räntor idag för att kunna få 50% om några år.
Det är ju de där obligationerna som inte defaultar man vill åt. Men i Sverige finns ju dess värre ingen sådan fond, så då återstår kanske bara högräntekonto på nischbank om man vill vara på den säkra sidan.
Jobba flexibelt med aktier och räntor är nog det som återstår. Behöver ju inte vara så komplicerat. Ben Carlson återgav en enkel men uppenbarligen praktiskt fungerande modell för en tid sedan:
http://awealthofcommonsense.com/4-year-rule-alternative-4-rule/
jo men den låter väl inte så tokig faktiskt!