Peter Eriksson vill ta bort ränteavdraget

Det är så jävla dumt så att det är inte sant. Tur att Maggan verkar tycka att det är en dålig idé.

http://www.sydsvenskan.se/2016-06-21/skyller-misslyckande-pa-varandra

Men istället för en massa subjektiva och kvasiobjektiva argument så ska jag ta er genom matematiken, för ibland undrar man om jag är den ende som räknat på detta?

Exempel 1, Tiden före amorteringskravet.

En helt vanlig familj kan tänka sig att lägga 10,000kr i månaden på boende. (Ex el, vatten, avgift om det är en brf etc). De vill inte lägga mer utan resten av lönen används till löpande utgifter, sparande till semester, pension och dylikt. Ett normalt liv helt enkelt.

De knatar in på banken och säger: Hej, vi funderar på att köpa en bostad och kan tänka oss att lägga 10,000kr i månaden. Banktjänstemannen svarar, jag har tittat på er familjeekonomin och det låter vettigt. Vill ni ha ett amorteringsfritt lån? Dvs ni kan alltid välja att amortera längre fram om ni känner för det, men ni måste inte. För oss är det viktigt att skuldsättningen blir rätt från början sen är det upp till er om ni vill amortera, dvs spara. Ok svarar dem. Bankmannen säger, att egentligen hade ni kunnat klara ett större lån då ränteavdraget gör räntekostnaden 30% lägre, men eftersom det här avdraget kan tas bort så får inte jag räkna in det. De svarar att de förstår. Det blir ändå en lättnad på sista raden.

Bankmannen fortsätter, här på banken ger vi lånelöfte baserat på en kalkylränta på 5%. Den bygger på nuvarande 5års ränta plus 300 punkters säkerhetsmarginal.

Det betyder att ni får låna 10,000kr X 12 = 120,000 / 5% = 2,400,000kr.

Men det bygger på att ni kan stoppa in 15% i EK. Har ni det?

Javisst, vi har precis 423,529kr (jag antar här att de har det från en försäljning. Ni kommer se nedan hur det förändras)

Ok vad bra. Familjen går ut i marknaden med 2,4mkr + 423,529kr = 2,823,529kr på fickan. De köper en bostad för pengarna.

Nästa månad ska de betala sina räntor. Räntan på deras lån är 2%. Det blir 2,4mkr X 2%= 48,000kr. Eller 4,000kr i månaden. Eller egentligen 2,800kr efter ränteavdraget.

Det är 7,200kr mindre än de kalkylerat med. Just den här familjen konsumerar upp pengarna varje månad. Det är 86,400kr om året. Ingen dålig slant. Det är därför Svensk ekonomi gått som tåget trots att vår lilla öppna ekonomi gränsar mot ett Europa som går väsentligt sämre.

Ex 2 idag, amorteringskrav är infört.

En familj med samma förutsättningar kliver in på banken. De säger att de vill lägga 10,000 i månaden på sitt boende.

Bankmannen svarar att det låter som ett passande belopp för deras ekonomi. Men upplyser dem att de måste amortera 2% av det lånade beloppet varje månad. Okej svarar dem. Men vi vill inte lägga mer än 10,000kr totalt sett.

Rätt snabbt inser dem att låna lika mycket som vid förra exemplet funkar inte då bara amorteringen drar 4,000kr i månaden. Då har de kvar 6,000 till räntor, Att jämföra med drygt 10,000 i förra exemplet.

Banken svarar, ni kan få låna 1,7mkr.

Varje månad amorterar ni 1,7mkr X 2%=34,000 / 12 =2,833kr

Då har ni kvar 10,000 – 2,833= 7,167 till räntor. Det är 86,000kr om året. Med en kalkylränta på 5% får ni låna ca1,7mkr.

Men detta bygger på att ni har 15% i EK. Ja det har vi! (Återigen har dem exakt 15% i EK). Det blir 300,000kr. (Det är väsentligt lägre än vid förra ex. Men det är inte orimligt då köparen av deras bostad också fått tuffare villkor hos banken.

De går ut i marknaden med 1,7mkr + 300,000kr = 2 mkr på fickan. Det är 30% mindre än vid förra exemplet. Kom inte och säg att det inte påverkar marknadens prissättning. Okej, alla har inte exakt den här situationen, men väldigt många. Det intressanta tycker jag är att exemplet är äpplen och äpplen. Två identiska familjer jämförs. Alla får mindre!! Den enda gruppen som har oförändrat låntagande är de med 50% Ek, för då slipper de amortera. Men kom ihåg var deras EK kommer ifrån. Just det, försäljningen, och den blir aldrig bättre än köparens villkor och hans lånelöfte. Men även om den köparen hade goda finanser så måste ju han sålt sin bostad till någon, som måste sålt sin bostad till någon, som måste sålt sin bostad till någon, och för att ingen ska påverkas så kan ingen fått försämrade villor. Hur sannolikt är det?

Sen månaden efter kom kuvertet från banken. Jodå amortering har de dragit med 2,833kr. Räntekostnaden blev 1,7mkr X 2%= 34,000kr / 12= 2,833kr. Efter ränteavdrag blir det 1,983kr. Totalt sett drar banken 2,833+ 1,983= 4,816kr. Eftersom de har avsatt 10,000kr blir det 5,184kr över. Det är 62,208kr om året. De konsumerar allt.

MEN jämfört med förra exemplet om 86,400 om året så är detta 28% mindre. Är det någon som inte tror att detta får effekter på svensk ekonomi?

Sen kan man alltid hävda att pengarna gått till en god sak, dvs amortering som är ett påtvingat sparande. Men likafullt ger det realekonomiska konsekvenser.

Man kan också hävda, och detta är det enda jag tycker är bra med amorteringskravet, att familjen nu tar ett lån på 1,7mkr istället för 2,4mkr som vid förra exemplet. Det är bra, för det gör dem mer motståndsbenägna vid ett högre ränteläge… Eller är dem? De måste ju amortera också!!!!!!!

Det ska bli intressant att se vad som händer med priserna om ett år. Jag vågar mig inte på någon prognos, jag kan bara krasst konstatera att många familjer kommer att tingas amortera och tar mindre lån. Mindre lån (och mindre EK) innebär att de har mindre i plånboken vid budgivningen, och det borde, allt annat lika, påverka priserna. Men vi får se!

Ex 3, nu slopar miljöpartiet ränteavdraget.

Vad händer. En familj känner fortfarande att de vill lägga 10,000 i månaden på sitt boende. De går in på banken varpå banktjänstemannen säger att de kan låna 1,7mkr.

1,7mkr måste amorteras med 2% om året, det blir 2,833kr i månaden. Det gör att dem har 10,000 – 2,833kr = 7,167 kvar till räntor. Det är 86,000 om året som till kalkylränta om 5% gör att de får låna just 1,7mkr. Samma som tidigare. Men återigen bygger det på att de har 15% i ek. De har 300,000kr i EK. Det är samma som vid förra exemplet, men det är inte ett orimligt antagande då alla får låna lika mycket som innan, vilket gör att det inte borde bli någon inverkan på priserna.

Personen får nästa månad en inbetalningsavi från banken. Han måste betala 2,833kr i amortering. Därutöver måste han betala lika mycket i räntor. Ingen nedsättning pga slopat ränteavdrag. Eftersom han räknat med 10,000kr i månaden har han 10,000- 5,667=4,333kr över att konsumera. Det är 51,996kr om året. Det är 17% mindre än vid förra exemplet, och 40% sämre än vid första exemplet. Är det inte naivt att tro att detta inte får inverkan på vår konsumtionsdrivna ekonomi? Priset på våra bostäder lär inte heller gå ner så mycket givet att bankerna inte tar hänsyn till ränteavdraget när de beviljar lån.

Eriksson vill göra det lättare för de som inte har bostad att få bostad. Vilka är det? Unga och utrikesfödda. Om vår ekonomi tvärnitar, vilka har sämst förutsättningar att skaffa jobb? Om man inte har fast jobb så får man inte lån. Fortfarande måste de punga upp med en rätt fin handpenning också… Var kommer den ifrån? Jag ser inte hur detta ska lösa den knuten. Snarare blir det tvärtom!

Ibland får man intrycket i debatten att det är hushållen som sitter hemma och räknar på hur mycket de kan och vill låna. Tar man bort ränteavdraget så vill de låna mindre. Detta är Bull shit. Det är banken som bestämmer hur mycket du får låna. Du kan ta det lånet, alt låna mindre. Aldrig mer. Om du som låntagare sitter hos din bank och säger att jag har räknat med ränteavdrag i min kalkyl vilket gör att jag kan låna X mycket, så kommer banken svara att de inte kan och får inkludera ränteavdraget i sin kalkyl.

Mindre pengar kommer gå till konsumtion, ekonomin bromsar in och vi får det sämre. Löneunderlaget krymper och det påverkar våra möjligheter att låna. Om lånen minskar så minskar lån+ek. Minskar den så minskar priserna. Faller priserna slår det negativt mot konfidens, vilket påverkar ekonomin ännu mer negativt. Går priserna ner, krymper EK, och folk avstår från att sälja. Transaktionerna går ner.

Pensionärerna som avlider eller flyttar till hem (de enda som egentligen är äkta säljare på marknaden) ärvs av sina barn och barnbarn. Men eftersom prisbilden är sämre, så blir EK efter en försäljning mindre. Då får arvingarna mindre pengar, och kan inte amortera lika mycket på sina ibland stora lån. Man inför ett amorteringskrav i syfte att amortera ner skuld, men källan till den största amorteringsmöjligheten, arvet, den försämras. Är det någon som räknat på nettoeffekten?

Men jag ska göra detta etter värre…

Ex 4. Räntorna i omvärlden stiger med 2%. Räntorna i Sverige stiger också med 2%.

Nu ligger bolåneräntan på 4% istället för 2% som innan. Kalkylräntan ligger på 4% + 300 punkters marginal = 7%

Familjen kommer in på banken. Vi funderar på att köpa en ny bostad, och kan tänka oss att lägga ca 10,000kr i månaden på vårt boende. Ok svarar bankmannen.

Du får låna 1,3 mkr av oss. Varje månad måste du amortera 2%, dvs 2,167kr. Då har du kvar 7,833kr till räntor. Det är 93,996kr om året. Vid en 7% kalkylränta så ger det drygt 1,3mkr. Men det bygger på att de har 15% EK. Det har dem.

De ger sig ut i marknaden och bjuder på bostad med 1,3mkr + 229,411kr = 1,529,412kr på fickan. Det är 24% mindre än vid förra två exempeln och 46% sämre än första exemplet. Spelar det ingen roll för priserna tror ni?

Sen kommer månadsavin från banken. 2,167kr går till amortering. Räntekostnaderna uppgår till 4,333kr pga av den högre räntan. Inget ränteavdrag. Totalt 6,500kr. De har 3,500kr över, eller 42,000 om året. Det är 19% mindre än vid förra exemplet, och det är 49% sämre än vid första exemplet. Tror ni inte det påverkar Sveriges ekonomi alls?

Har jag missat nåt, eller räknat fel, snälla låt mig få veta det.

Jag är bara orolig att de åtgärderna som införts eller diskuteras är rent utav toxic och kan slunga vårt land in i djup lågkonjunktur, finans och fastighetskris… Och politikerna fattar ingenting.

Är det inte en kris vi vill undvika?

Jag har sagt det innan:

Höj gränsen för belåningsgrad från 85% till 100%. Det låser bara ute unga människor med fast jobb och utbildning, men som inte hunnit bygga upp något EK. Om alla klarar betala sin räntor så får vi inga kreditförluster. Om vi inte får några kreditförluster så behöver ingen tvångssälja sin bostad. Tvingas ingen sälja sin bostad pga bankens påtryckningar så får vi inget prisfall. Förmågan att betala sin räntekostnader styr i slutändan om vi har en stabil prisbild eller ej. Exempel. Två personer med exakt samma inkomst har gjort följande. Den första köper en bostad för 2,5mkr, och tar 2mkr i lån. 80% belåningsgrad. Den andra köper en bostad för 6mkr och tar 3mkr i lån. 50% belån-grad. Den senare anses vara en låg risk kund. Men så drar räntorna. Vem kommer få betalningsproblem först? Det är en klen tröst att ligga 50%. Okej, han kan sälja utan att negativt ek till banken kanske. Men vill vi hamna i en sån sits överhuvudtaget? Är det inte bättre att folk har rätt mängd lån…. Skit i belåningsgraden.

Slopa amorteringskravet. Det rycker tusenlappar från hushållen, vilket slår mot vår ekonomi i form av minskad konsumtion och investeringar. Dock inte sparande som ökar. Men det är bättre med lite lån och noll sparande, än mycket lån och sparande. Så det går att lösa på annat sätt. Det kommer eventuellt att trycka ner priserna vilket slår mot konfidens negativt. Även antal transaktioner riskerar att gå ner kraftigt.

Behåll ränteavdragen.

1,Det finns skattesymmetri, dvs avdrag 30% ställs mot 30% skatt på ränteinkomster. De flesta skatteexperter menar på att detta är eftersträvansvärt.

2, Tvärtom vad många tror är det dem som har det sämst som behöver det mest. Det är lite som att säga att en rik familj med fyra barn, skiter i barnbidraget, medan en fattig familj med ett barn verkligen behöver sitt enda barnbidrag. I procent av disp inkomst och sett till tajta marginaler så spelar det större roll för de sämre bemedlade.

3, Dessutom är den rika familjen ändå större nettoskattebetalare då de oftast har tillgångar som de får betala skatt på ränteinkomster på. Medan den fattiga familjen är det tvärtom trots att ränteavdraget är mindre i absoluta termer, vilket grundar sig i att de betalar liten till ingen skatt på ränteinkomster, just för att de inte har någon.

4, det ökar risken för kris då alla hushåll med tajta marginaler, som är många, kommer få det ÄNNU svårare att hantera högre räntor.

5, men det kanske viktigaste argumentet. Ränteavdraget ingår inte i lånelöfteskalkylen och därmed påverkar det INTE bankernas lånegivning idag. Dvs de kommer inte att bevilja mindre lån. Eftersom det är storleken på lån som bestämmer priserna, så får det ingen effekt på priserna. Samtidigt innebär ett slopande negativa effekter för vår ekonomi då tusenlappar rycks från hushållen, som idag går till konsumtion/investeringar och amorteringsmöjligheter (sparande). En nedgång i ekonomin kan i förlängningen leda till att bankerna ger lägre lånelöften, och då kan det få en prispåverkan. Men den spiralen är inte att föredra. Vi vill att priserna sjunker pga att bankerna beviljar lägre lån, inte för att låntagarna inte klarar av att serva sina lån. Det är en jävla skillnad!

Däremot reglera, kalkylräntan och KALP beloppet, så att folk tvingas att ta mindre lån, men får kassaflödesmässigt det lika bra som innan. Till och med bättre då de tvingas till mindre lån.

Går det inte att reglera lånelöftena av praktiska skäl? Inför ett skuldkvotstak på 6ggr disponibelinkomsten. Den ger ungefär samma effekt som mitt förslag, fast med nackdelen  att den slår något orättvist mot låginkomsttagare. Men det är bättre än ingenting!!

Sen är det varje bankmans plikt att ge rådet till låntagarna att de ska amortera, särskilt när de kan vilket är idag när räntorna är låga. Men de ska inte vara tvingande. Det är viktigare med rätt belåning och ingen amortering, än för mycket lån och amortering.

Sen kan vi inte ge oss på de som redan köpt bostad, och tagit lån. Tyvärr! Men de borde få ett kuvert varje år, precis som alla andra låntagare, som visar om de ligger på grönt ljus, dvs under 6X disp inkomst, eller rött ljus, dvs över 6X disp inkomst. Kanske med ett exempel som visar hur deras månadskostnad kan komma att utvecklas om räntorna stiger. Det är många där ute som har rött ljus utan att veta om det. Kan de bara bli påminda om det en gång om året så tror jag det hade varit bra! På sikt ska bankerna ha nollvision om rött ljus.

Någon kanske också tänker, men om det ser så här mörkt ut… Då kan ju aldrig Ingves höja räntan. För det leder typ till kris vilket tvingar honom att sänka igen. Jag önskar att det vore så enkelt. Ligger Ingves med låga räntor samtidigt som ex Draghi börjar höja, då förändras realräntespreaden (vilket är den inflations justerade ränteskillnaden mellan Europa och Sverige) på ett sätt försvagar kronan. Om kronan böjar bli för svag så börjar vi importera inflation. Stiger inflationen och Ingves inte gör nåt så faller kronan ännu mer, så till slut tvingas han höja… Not so fun!!!!

Vi ska nog vara glada så länge som lönerna inte börjar tokrusa i USA för då kommer inflationen, och då har inte Fed valmöjligheten längre utan tvingas höja…. Vilket tvingar Draghi att agera. I början är det nog nice med en euroförsvagning om Fed höjer räntan och Draghi inte gör nåt. Men efter ett tag…. då höjer Draghi, och då är det bara en tidsfråga för Ingves. Vi ska vara glada så länge som lönerna inte tar fort på andra sidan Atlanten.

Nybyggnation då? Man tjatar på politikerna att göra det enklare för byggbolag att bygga nytt. Allvarligt, vad fan spelar det för roll om scenarierna ovan faller in. Om folk kommer med väsentligt mindre pengar, 49% mindre i senaste exemplet jämfört med det första,  i plånboken till byggbolaget, och byggbolaget inte kan räkna hem kalkylen. Vad tror ni om utsikterna för nybyggnation då? Oavsett hur enkelt politikerna gjort det för byggherrarna?

Det här är enkel matte….. Varför är det så svårt att förstå? Det är dags för Sverige att vakna nu…. Innan det är för sent!

Bevis för att jag har rätt, läs nedan länk och fundera på hur det rimmar med ovan scenarior:

http://www.di.se/artiklar/2016/6/22/yngre-mer-rantekansliga/

Missförstå mig inte. Jag vill att hushållen äger sin bostad. Det är en bra! Att ta lån är inte fel. För mycket lån är fel. Regleringar som försämrar hushållens ekonomi och kan tvinga oss in i en kris, när syftet var att undvika en. Det är fel!

 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

38 kommentarer till Peter Eriksson vill ta bort ränteavdraget

  1. Jenny skriver:

    Hej! Bra inlägg. Problemet är att många svenskar inte klarar av att förstå eller räkna ut det du precis räknat ut. Så illa är det.

    • GaStan skriver:

      Det är okej att hushållen inte gör det… men borde inte politikerna, eller åtminstone de som rådger politikerna, klara av att göra det. Är det för mycket begärt?

      • fredde skriver:

        Tror att du har en lite bredare syn på problemen i svensk ekonomi. Det finns nog många som resonerar typ såhär: om problemet i svensk ekonomi är att svenskarna skuldsätter sig för mycket, så bör vi ta bort skattelättnader/ränteavdrag som gör det fördelaktigt att låna.

        Jag skulle gissa att man i regeringen tycker att alla som äger sin egen bostad i storstäderna är höginkomsttagare (dvs. tillhör tio procent bästa lönerna i Sverige med ca. 30 tkr/mån efter skatt) och att det därför är rätt att ta bort ränteavdraget/höja skatterna och satsa pengarna på allmännyttiga bostäder och byggandet av nya hyresrätter.

        Helt plötsligt är man då också tillbaka i gammal vänster-höger politik som handlar om vi ska ha världens bästa välfärd med världens högsta skatter eller inte. När jag reflekterar över det så var det väl ungefär det valet 2014 handlade om men det kanske är glömt nu

      • GaStan skriver:

        Folk + politiker är korkade. De inser inte de finansiella konsekvenserna av sitt handlande! De verkar inte kunna räkna!!!!!

  2. Lediga Ludde skriver:

    Ga Stan undrar om han är den enda i Sverige som kan göra en sådan här uträkning. Han är faktiskt ganska unik i media i dag. Det finns tidskriften Ekonomisk Debatt och ekonomibloggen Ekonomistas. Men sedan ingenting.

    För kunde tidskriften Affärsvärlden bidraga med liknande analyser, men i dag nej. I Dagens Industri, DN och SvD näringsliv finns bara ”slagordsartikel” utan någon som helst analytisk beräkning.

    Ga Stans jämförelse av ränteavdraget med. barnbidraget är verkligen fyndigt och mitt i prick. Hur kan vänstern (Vänsterpartiet och Miljöpartiet) kunnat komma så fel att de tror att räntebidraget bara gynnar de rika.

    Jag har skrivit till HSB och Riksbyggen och frågat om de kämpar för att ränteavdraget skall vara kvar. Jag fick svar efter några dagar att dessa organisationer är neutrala i frågan.

    Åndå var det HSB och Riksbyggen och egna-hemsrörelsen som ränteavdragen kom till för. En ren socialdemokratisk reform för att ge hushåll med låga inkomster en möjlighet att höja sin bostadsstandard.

  3. En Annan Fredde skriver:

    Jag tror att det här handlar om en enda sak: ”så att folk tvingas att ta mindre lån”

    Din åtgärd skulle ganska troligt medföra ett boprisfall och den risken är man absolut inte villig att ta. Det har redan gått för långt. Därför kommer man med taffliga och trubbiga idéer och åtgärder alldeles för sent, för att man tror att som enda land i historien ska bostadspriserna i Sverige planas ut till löneinflationen kommer ikapp (hur nu det ska gå till när räntorna börjar ticka upp?). Syftet är inte från politikers håll att öka rörligheten, minska (den påstådda?) bostadsbristen eller ens trappa ned skuldsättningen – det är att cementera prisbilden.

    Din analys ovan är klockren, ingen människa med sitt förnuft i behåll kan argumentera mot. MEN i och med att den privata skuldsättningen redan har rallat iväg till ohållbara nivåer kan man inte göra det som behövs utan att korthuset faller ihop.

    Jag personligen är så uppgiven när det kommer till handlingsförlamningen kring bostadsmarknaden att jag nästan hoppas på en krasch (notera ordvalet nästan) :). Kombinationen hypernervösa politiker och en befolkning som näst intill är ekonomiska analfabeter kan ändå aldrig sluta bra. Marknaden MÅSTE bli FÖRUTSÄGBAR! Som det är idag lever de som är mest aningslösa det bästa livet för att dom lånar mer än dom egentligen har råd med. Vi andra tvingas (nåja…) ta mer risk för att dessa individer trycker upp priserna på marknaden långt över reela värdenivåer.

    Så fick jag ur mig den ranten. Sorry för att jag smutsar ned kommentarsfältet men min frustration är nog representativ för ganska många därute. 🙂

    • GaStan skriver:

      klart du ska uttrycka din frustration…. fler borde göra det!!!

      Men det är så jävla orättvist, för att det är precis som du skriver att det är de aningslösa som belånar sig och lever happy Days, medan vi andra suckar.

      Problemet är trots vår kunskap så kan vi inte skydda oss. Får vi en recession så kommer du och jag att drabbas på ett eller annat sätt. Får vi en fastighetskrasch så kommer åtminstone mitt hus att bli mindre värt.

      Det enda jag åtminstone kan stoltsera med är att jag har tillräckligt lite lån för att klara högre räntor. Dvs räntorna kan i stort sett gå till 7%, och en i familjen kan bli av med jobbet. Jag kommer kunna betala mina räntor och bo kvar. Det är det inte alla som kan!!!!

      Men det är ändå en rätt klen tröst.

      Jag håller med om att mina förslag, primärt reglera lånelöfte, och om inte det går införa skuldkvotstak till 6X Disp Inkomst inte är realistiskt för att det är FÖR negativt för marknaden… även om jag ändå inte tänkt mig att befintliga låntagare ska drabbas.

      Men som min beräkning visar så har ju även slopat ränteavdrag och amorteringskrav en negativ inverkan…..

      Min poäng är att man parallellt med att man inför Skuldkvotskravet 6X (som alltså är negativt för många) så justerar man belåningsgraden till 100% samt slopar amorteringskravet… vilket är positivt. Då kanske inte shocken blir så stor.

      Trafikljussystemet är ju bara en upplysning, inte tvingande!

      • En Annan Fredde skriver:

        Precis som du säger blir det svårt att se något annat än en negativ utgång av hela den här soppan och det kommer vi alla bli drabbade av på ett eller annat sätt. Dina åtgärder kommer, även om dom kanske inte stoppar ett prisfall fullt ut, reducera risken. Och visst fan är det obegripligt att våra ledare inte kan räkna ut motsvarande som egentligen är väldigt enkelt. Vi får snällt fortsätta betrakta detta och se vad det slutar i. Om du inte har ambitioner att ta över som bostadsminister eller GD på FI? 😉

      • GaStan skriver:

        Hahe, ja du….. tror den där politiska apparaten kan vara ganska avtrubbande…

  4. Christian skriver:

    Med dina argument borde ränteavdraget höjas, låt säga till 50%?
    Problemet är att bostadsmarkanden är överhettad och BEHÖVER en prissättning. Om någon gång så är det nu med minusränta som vi har bäst läge att dra ner på ränteavdraget till en mer normal EU-nivå. Tror genomsnittet i europa ligger på 17%(?). problemet är att politikerna är för fega. Ränteavdrag är helt enkelt att subventionera lån vilket är helt bisarrt i grund och botten.
    Sedan lär inte hela slopas över en natt utan minskas med, låt säg, 1 % per år.

    • GaStan skriver:

      Dagens ränteavdrag är i paritet med den skattesats man betalar på ränteinkomster. Det kallas för skattesymmetri och är oftast något positivt.

      bostadspriserna styrs av storleken på lån. Det är banken som genom sin lånelöfteskalkyl fastställer hur mycket du får låna. Ränteavdraget finns inte med som en parameter där. Om du slopar ränteavdraget så lär därför inte priserna gå ner. Just för att folk inte tvingas låna mindre.

      Däremot så kommer folk få mindre pengar över i plånboken, vilket innebär minskad konsumtion, vilket betyder minskad tillväxt, vilket betyder färre jobb osv….

      Det finns inget egenvärde i vare sig låga eller höga priser. Priserna är bara en konsekvens av lånen. Det du vill är att folk ska ha rätt mängd lån. Inte för mycket. Lagom eller neråt. Med lagom betyder att du klarar av en normaliserad bolåneränta.

      Ett slopat ränteavdag slår mot ekonomin utan att ta ner lån (=pris). Helt kass enkelt uttryckt.

      Som SBAB artikeln visar så har många för mycket lån. vi kan inte göra så mycket åt dem som redan tagit lån. De här människorna är väldigt känsliga för stigande räntor. I det läget ta bort ränteavdraget och rycka tusenlappar av hushållen är idiotiskt för det gör bara den här gruppen ännu mer räntekänslig.

      Dessutom visar undersökningar från Fi och Riksbanken att det är de hushållen som har det sämst, och tajtast marginaler som är de som behöver ränteadraget mest.

      Att ta bort ränteavdraget är korkat för det ökat bara risker och obalanserna i systemet, samtidigt som det inte motverkar skuldsättning.

      • Christian skriver:

        Skattesymmetri eller inte, ränteavdraget är fortfarande mer än det dubbla genomsnittet i europa och är i grund och botten att subventionera lån. Klart lånen ökar och prisbubblor skapas om man subventionerar något och inte låter marknaden sköta sig av egen kraft.

        Du nämner att bostadspriserna inte kommer att gå ner utav ett slopat ränteavdrag men samtidigt nämner du att jobbet försvinner och minskat tillväxt. Jag skulle vilja påstå att bostadspriserna visst sjunker/dämpas av slopat ränteavdrag just för att jobbet försvinner och tillväxten minskar.

        Min poäng är att prisutvecklingen har redan gått för långt vilket även har skapat denna stora grupp av räntekänsliga hushåll som har tagit på sig för stora lån. Det sunda är helt enkelt att acceptera en sättning i bostadspriserna innan bubblan blåser upp ännu mer och återgå till någon normal långsiktig pristrend. Detta vågar och vill inte politikerna göra.
        Om någon gång, så har politikerna det bästa läget i historien att dra ner på ränteavdraget – just för att vi har minusränta i samhället. Bättre tillfälle kommer förmodligen inte ges.

      • GaStan skriver:

        Nej där har du fel. Ränteavdraget gör inte att vi tar större lån. Kolla gärna med bankerna. Det har jag gjort!!!

        Om du sänker ränteavdraget, ska vi sänka skatten på ränteinkomster då också?

        Priserna går inte ner pga att lånen som beviljas inte blir mindre.

        Men du har rätt, om minskad konsumtion leder till färre jobb och lägre inkomster, så kan det leda till minskade lån (och därmed priser) då inkomsten ligger till grund för hur stort lån du får av banken.

        Jag håller med om att priserna stigit för långt. Anledningen är att det beviljas för stora lån. Därför måste vi begränsa storleken på lånen. Det kan vi göra med ett skuldkvotstak. Dvs du får max låna mer än X ggr din Disp inkomst. Då når vi detta mål!!! Samtidigt påverkas inte hushållens kassaflöden, som ex ränteavdraget gör. Därmed får vi inte heller samma negativa påverkan på vår ekonomi och jobben.

        Ränteavdragt är ett korkat sätt, precis som amorteringskravet, att försöka nå målet.

        Skuldkvotstaken är tusen gånger bättre då det inte påverkar hushållens ekonomi. Den har till och med en positiv inverkan då folk tvingas till att ta mindre lån, och därmed sjunker de faktiska räntekostnaderna. Så det kan till och med ge en boost till ekonomin…

      • fredde skriver:

        Christian. Jag har aldrig hört talas om någon som är beredd att skapa en ekonomisk recession i syfte att få ner bostadspriserna. Kan du utveckla varför just nu är ett bra tillfälle för lågkonjunktur?

      • GaStan skriver:

        Jag tror till och med att genom mina förslag, inför skuldkvotstak, trafikljussystem, höj belåningsgrad till 100% samt slopa amorteringskrav, så kan vi få en måttlig prisnedgång, UTAN lågkonjunktur. Det hade varit bra!!! Anledningen är att hushållens ekonomi, sett till kassaflöden hade varit fantastisk och då är det svårt att tänka sig djup recession…

        Mindre lån till folket!!!!

        Ryck inte tusenlapparna från hushållens plånböcker!!!!

  5. Lediga Ludde skriver:

    Är det verkligen bostadsrättsmarknaden som är överhettad och måste kylas ned?

    Jag läser i Hyresgästföreningens tidning i dag att HYRAN för en nyproducerad lägenhet i Stockholm i dag är 17 000 kr/mån (tre rum, 80 m2).

    Lika stor lägenhet i Saltsjöbaden var AVGIFTEN till föreningen i en nyproducerad bostadsrätt 17 000 kr/mån (tre rum 80 m2). Det var ju den Mona Sahlins livvakt skulle bo i.

    I Saltsjöbaden tillkommer insats 10 miljoner kronor plus beräknat underhåll.

    • GaStan skriver:

      Jag kan hyres sektorn för dåligt, men jag antar att hyresvärden anpassar hyran efter sin byggkostnad, belåning givet normaliserade räntor samt vinst…. så det är möjligt de är fair?

      Brf marknaden är övervärderad. BEVISET är:

      http://www.di.se/artiklar/2016/6/22/yngre-mer-rantekansliga/

      Dvs när var tredje hushåll säger att de inte klarar normaliserade räntor så har de för mycket lån. Om det tagit för mycket lån så är priserna för höga då de är en funktion av storleken på lån.

      Priserna är korrekta när 100% av hushållen har rätt nivå på sina skuldsättning. Där definitionen av RÄTT = Hanterar normala räntor och samtidigt kan leva ett normalt liv.

      • Fredde skriver:

        Men vad är en normal ränta? Du har ju själv sedan länge kommit till slutsatsen att vi har en strukturellt lägre tillväxt..

      • GaStan skriver:

        Bra fråga,

        Vad en normal ränta är i framtiden beror på två saker:

        1. Inflationen
        2. Realräntor

        Enkelt uttryckt, räntan kommer vara i nivå med inflationen +/- det reala tillägget.

        Varför är räntorna låga idag?

        1, globalisering
        2, digitalisering
        3, låg tillväxt globalt under många år
        4, strukturellt hög arbetslöshet och låg löneinflation globalt sett senaste åren.
        5, QE och expansiv penningpolitik

        De här faktorerna förklarar de senaste 8 åren, men förklarar de kommande?

        1 och 2 finns kvar, men de innebär snarare att nivån kommer fortsätta att vara låg, än att den inte kan stiga. Nummer 3 tror jag kommer bli låg. Men det handlar mer om att de enda slutkunderna som finns är relativt högt belånade. Dvs hushållens skulder sett till disp inkomster och statsskuld/BNP är för höga för att investeringar på riktigt ska driva tillväxt, och utan investeringar så lär det vara Below trending growth.

        4, tror jag kan bli en gamle changer, främst i USA där lönerna borde ligga på en högre nivå närmaste åren.

        5, är kopplad dels till tillväxt men också nr 4. Därför tror jag de måste bedriva en mer balanserad penningpolitik, vilket är samma sak som att kärninflationen och styrränta är på samma nivå. QE kommer man också försöka rulla av. Mycket för att ha en frisk och stark BR inför nästa kris.

        Så för att summera, i USA kommer tillväxten vara låg men inflationen söka sig uppåt pga lönerna. Temporärt kan inflationen vara över 2%, men troligtvis lägre. I den här miljön tror jag att Feds styrränta kan ligga kring 1,5-2%. Det borde innebära att korträntan ligger på samma nivå.

        Eftersom QE skapat negativa realräntor tror jag det omvända kan skapa positiva, säg med 0,5-1%

        Detta innebär att en amerikansk 2-åring kan ligga på 2-3% mot dagens 0,7%. Det är normalt i framtiden tror jag.

        Någon kanske undrar varför jag inte nämner valutorna? Valutorna är grymt viktiga för inflationen, men i regel leder en kraftig försvagning till en försvagning efter en tid. Över tid verkar de inte ha nåt nettobidrag till inflation i utvecklade länder…

        En annan faktor är att köpkraften kan stärkas med högre löner vilket leder till att tillväxten växlar upp…. Det är fullt möjligt men känns ganska avlägset idag…slår det igenom så kan räntorna få en rejäl skjuts, men det skulle i så fall kompenseras av köpkraft och tillväxt.

        Exakt vad detta innebär för Sverige beror på ytterligare en rad faktorer…. Men en stor förenkling är att kort räntorna även här stiger med 130-230 punkter.

        Så att den svenska korta bolåneräntan kommer klättra mot 3-4% känns inte orimligt… Och i En sån miljö så kommer det gå sämre för Sverige jämfört med våra europeiska grannar av samma skäl som att vi går bättre nu!

  6. Micke skriver:

    Om nu staten får in större skatteintäkter pga. av ett slopat ränteavdrag skulle dom inte då kunna göra något vettigt för dom pengarna och som har samma positiva effekt på ekonomin?
    Du har ju nämnt tidigare att den galnaste, minst ansvarsfulle personen är den som vinner dagen budgivningar. Är inte ränteavdraget ett ganska orättvist avdrag som gynnar just dessa personer?
    Att inte banken räknar med ränteavdraget är en sak, men alla som lånar gör det. Alla som lånar rättar sig inte efter hur mycket banken beviljar dom lån för utan tänker själva. Låneviljan hos dessa personer kommer minska, huspriserna minskar.

    • GaStan skriver:

      absolut, så är det. Men resonemanget håller inte riktigt. Då skulle man kunna säga att det spelar ingen roll om staten dubblar skattetrycket så länge som de kör en balanserad budget, dvs gör av med alla pengar de får in. I praktiken spenderas då samma pengar ut i ekonomin. Men forskning har visat att hushåll som spenderar en krona driver högre tillväxt än om staten spenderar en krona. Sen beror det såklart vad man gör. Dvs skulle hushållen amortera sina skulder för hela ränteavdraget, medan staten satsar allt på ett utökat ROT avdrag… ja då driver sannolikt staten mer tillväxt.

      Låt säga att det är den minst ansvarsfulle som gynnas mest av ränteavdraget. (Det måste inte var så, men låt säga det). Du tycker att han får skylla sig själv litegrand. Han borde straffas. Problemet är om vi straffar honom, så straffar vi oss själva. En fastighetskrasch och lågkonja slår mot oss alla. Jag tycker också att det är för jävligt att 1/3 del av alla hushåll verkar inte klara 5% ränta på sina bolån…. och i hjärtat kan jag tycka att de borde få sig en näsbränna… men vill jag det med hjärnan? Aldrig i livet!!!!!

      Du har fel när du resonerar kring banken. Priserna bestäms av lånets storlek, Lånets storlek sätts av lånelöftet, lånelöftet tar inte hänsyn till ränteavdraget. Det spelar ingen roll vad folk räknar med.

      Om banken säger: Du får låna 2mkr, och du säger att jag har räknat på detta och jag klarar med lätthet 3mkr. Då svara banken, då får du gå någon annanstans.

      I praktiken uppkommer inte den här dispyten, då bankerna redan ger frikostiga lån. Men det bygger inte på ränteavdraget utan att lånelöftet beviljar större lån. Anledningen till detta handlar om kalkylräntan. Den sätts oftast som 5 åriga bostadslånet + 3%. Idag landar den på 5% (2+3). För några år sedan låg femåringen på 5%. Då blev kalkylräntan 5+3=8%.

      De har dragit ner den från 8 till 5…. låter kanske inte så mycket men det är dynamit för lånelöftet.

      säg att någon är beredd att lägga 10,000kr i månaden på räntor. Det är 120,000 om året. Om man räknar med kalkylränta på 8% så får du låna 1,5mkr. Om du räknar på 5% får du låna 2,4mkr. En ökning med 60%. Där har du den simpla förklaringen till de senaste årens stigande priser.

      Det var också det stora misstaget…. för skulle 5 åringen stiga till 5% så lär man inte låna ut mer än 1,5 mkr (som tidigare)

      Men vad tror du händer med priserna då? När alla som tog för stora lån måste sälja för att de inte klarar sin hushållsekonomi, och köparna som står där ute har drygt 37% mindre på fickan att köpa för (1,5/2,4 – 1) än vad säljarna en gång köpte för… ajaja

      Vill du kyla av priserna. Stryp/begränsa storleken på lånen. Men gör det genom skuldkvotstaket istället… då detta inte påverkar människors hushållsekonomi!

      • Micke skriver:

        När jag skrev av folk som tänker själva menar jag att dom vill inte maxa sina lån till max vad banken är villig att låna ut. Utan att dom vill låna mindre och ha mer pengar över till resor och annat än vad banker tycker att dom behöver. Hos denna grupp tror jag vad dom är beredda att betala blir mindre om ränteavdraget försvinner.

  7. Lediga Ludde skriver:

    Forskning visar att om hushållen spenderar en krona så betyder det mer för samhällets tillväxt än om staten satsar sagda krona.

    Tack Ga Stan för denna insikt!

  8. Wilko skriver:

    G:a Stan, lysande inlägg! Om du vill göra den till debattartikel i riksmedia, så är jag beredd a co-signa. Hör av dig i så fall.

    • GaStan skriver:

      Tack…. har dessvärre inte dem kontakterna i riksmedia!!!

      • Wilko skriver:

        Finns viljan hos dig har jag kontakterna. Vad jag menar är att du sannolikt skulle få större genomslag för din klokskap, vilket jag ser som något positivt. Jag tror liksom du, att politikerna leker med elden utan att fullt ut inse riskerna med sitt agerande

  9. Henrik skriver:

    Bra med uträkning. Jag ägnar mig själv åt liknande och har försökt påvisa att hushållen inte kommer klara bankernas krav vilket oundvikligen kommer pressa priserna vid en ränteuppgång. Sen timme så får leta upp till imorgon.
    Om jag minns rätt så krävs det en disponibel inkomst på 47tkr för att köpa en genomsnittstrea i Stockholm för att klara bankernas kalkyler. Med dagens räntenivå. I bankernas kalkyler ska man klara 7 procents ränta, amortering. Och hos några får man ej ha lån överstigande 5 ggr årsinkomsten.
    Letar upp mina kalkylblad och återkommer imorgon. Som sagt. För de som tror på prisuppgång i all oändlighet eller som vill dämpa priserna med olika regleringar är uträkningar bra för åskådliggörande.
    -det var av många skäl fel att ta bort fastskatt
    -ränteavdragen borde ha fasats ut
    -amorteringskrav kan vara bra

    Det betyder inte att det är rätt att ändra just nu.

    • GaStan skriver:

      Jag är tveksam till att bankerna säger att de är så rigorösa och tuffa i sin utlåning.

      Varför svarar då folk att de kommer få det svårt att klara hushållsekonomin om bolåneräntan stiger med 3%? Inte att det är trist att de inte har råd med semesterresan till Thailand, utan att det de facto kommer vara svårt att få ihop hushållsekonomin.

      visst, en bank kanske kör 7% kalkylränta. Men vad ligger KALP beloppet på? Klarar sig en familj i Stockholms innerstad på 15,000kr i månaden efter räntor och amorteringar? Jag tror inte det! Men ännu viktigare, hur mår Sverige om X antal hushåll tvingas leva på 15,000 i månaden? Not Good!

  10. Jim skriver:

    Du bortser faktiskt, medvetet eller omedvetet, från flera relevanta aspekter.
    1. Konsumtionsbenägenheten skiljer sig markant mellan olika grupper. För att ta ett extremt exempel – om Hans Vestberg på Ericson får 5000 kr mer i månaden i plånboken, kommer det inte leda till att han spenderar mer, varken i livsmedelsbutiken, på ROT-tjänster eller nöjen. Om den ensamstående mamman med deltidsjobb får samma summa kommer hon däremot spendera den.. Eftersom Ränteavdraget till stor del gynnar de som har det rätt gott ställt, kan en nedtrappning inte rakt av översättas i minskad konsumtion, i synnerhet inte om pengarna istället används till ökade ekonomiska stöd till de som har det sämre, som konsumerar en större andel av ytterligare inkomster de får.
    2. Du har inte räknat på effekterna av vad pengarna istället används till om ränteavdraget sänks, utan bara antagit att de, förenklat uttryckt, försvinner in i staten. Till exempel kan de som ovan nämnt användas till att förbättra situationen för de som har det sämre ställt, och då även både stimulera konsumtionen och minska hushållens benägenhet att skuldsätta sig. Ett annat exempel är att istället för ränteavdrag använda pengarna till utbildning – ökad mängd arbetsmarknadsutbildningar stimulerar både efterfrågan bland företag som levererar sådana tjänster och öka värde på humankapitalet, de som utbildas. Exemplen kan givetvis göras otaliga, men jag tycker alltså sammantaget att du förenklat för dig själv lite för mycket, bara räknat på pengar in eller pengar ut ur ekonomin, samtidigt som verkligheten är långt mer komplicerad.
    3. Du har helt hoppat över de socioekonomiska aspekterna (vilket faktiskt gör mig lite upprörd). Beskatta oss själva bör vi göra både ändamålsenligt (stimulera rätt ekonomiska beteenden) och med tanke på vad som uppfattas som rättvist. På samma sätt bör vi använda de pengar vi tagit in till det gemensamma på ett ändamålsenligt sätt och med tanke på sociala aspekter. Förenklat resonerat – att beskatta arbete och företagande för att använda pengarna för att stimulera ökad belåning för de som har det bättre ställt, är inte en modell som attraherar mig. Istället för att medelklasspar i villa med 60K i gemensam nettolön varje månad ska få mer pengar över, lägger jag hellre mina skattepengar på att den där ensamstående deltidsarbetande mamman jag nämnde tidigare, ska ha råd med julklappar till sina barn. Att hon dessutom har högre konsumtionsbenägenhet, att det inte stimulerar ytterligare belåning och inte ytterligare höjer bostadspriserna är givetvis positivt även det.

    I övrigt tackar jag för en ytterst läsvärd blogg 🙂 Keep it up!

    • GaStan skriver:

      1, Effekten är precis tvärtom vad du beskriver. Ränteavdraget som går till de sämre bemedlade tenderar att konsumeras upp, medan de som har det gott ställt i större utsträckning använder det till att netta mot kapitalvinster som ex skatt på utdelningar och ränteinkomster.

      Brutto så utgör ränteavdraget en större del i procent av disponibel inkomst för de med små lån, för att de har små inkomster, än för dem med stora lån, pga stora inkomster.

      Netto, dvs Ränteavdrag minus Skatt på Ränteinkomster, så utgör det en ännu större del av disp inkomsten för de mindre bemedlade.

      Så effekten på konsumtion finns där i allra största grad.

      2. Så är det, höjer staten skatten för de som har mer, och ger de som har mindre så får du den effekten.

      Problemet med att avskaffa ränteavdraget är att du kommer straffa dem du vill gynna.

      Det är främst hushållen med mindre inkomster som är exponerade mot en ränteuppgång, dvs får det tajt om räntorna stiger. Inte i första hand de välavlönade. Så de pengarna du tar av de mindre bemedlade hushållen kommer ställa till problem för dem när räntorna stiger. Då hade de behövt ränteavdraget. De högavlönade är mindre exponerade mot en ränteuppgång trots att de har större lån.

      3. Jag håller med dig. Alla blir vi gladare om alla får det bättre.

      Problemet är återigen, som jag nämner under punkt 2, att det är låginkomsttagaran som missgynnas mest om du tar bort ränteavdraget:

      a, de behöver ränteavdraget mer än de högavlönade om räntorna stiger
      b, konsumtion blir lidande då den här gruppen tenderar till att använda ränteavdraget till konsumtion, då det utgör en större del av disponebel inkomst.
      c, ser man till nettot, ränteavdrag (subvention) – skatt på kapitalvinster (skatt) så är låginkomstagarna vinnare idag. DOCK, drar man ner ränteavdraget så blir de ännu större vinnare…..

  11. Lediga Ludde skriver:

    Med två förvärvsarbetande i hushållet krävs det 47 000 kronor i disponibel månadsinkomst för att klara en genomsnittstrea i Stockholm. Dela summan med två förvärvsarbetande i hushållet så klaras mallen med god marginal.

    • GaStan skriver:

      En trea är 80kvm eller? Snitt priset ligger på 80,000kr i innestan eller? Det är 6,4mk.

      Låt säga att de har 15% EK, det är 960,000kr.

      De måste låna 5,440,000kr.

      Det lånet kostar varje månad:

      Amorteringskrav: 5,440,000 X 2% /12= 9,066kr
      Ränta idag 2%: 9,066kr
      efter Ränteavdrag: 6,346kr

      Totalt 6,346+9,066=15,412kr.

      De har en disp inkomst på 47,000kr. De har 31,588kr över till resten.

      DET FUNKAR.

      Ta bort ränteavdraget, OCH höj räntan till 4%.

      Då hamnar månadskostnaden på 27,198kr. Nästan en dubbling. De har 19,802kr över varje månad, som måste täcka ALLT.

      Jag skulle säga att de får de jävligt knapert, och implikationerna för Stockholms stads ekonomiska tillväxt (troligtvis även Sveriges) är kraftigt negativa.

      Min uppfattning är att ett hushåll som har 47,000 i Disp inkomst i månaden INTE bör ha 5,4mkr i lån. Det är too much!!!

      Snarare 3,4mkr…. som bygger på 6X Skuldkvotstak.

  12. Bostadsbjörnen skriver:

    Glöm inte bort att vi nödvändigtvis inte måste se stigande marknadsräntor för att bankernas utlåningsräntor ska öka mot kund …

    Väldigt förenklat är dessa en funktion av två saker:

    1) Kreditspread + marknadsränta
    2) Kapitalkrav + kapitalbuffert

    Dvs om investerare kräver en högre kreditspread och / eller FI kräver mer kapital så kommer kostnaden för bolånekunderna öka allt annat lika.

    Men det finns ett till hot / anledning till oro för bolånekunderna, nämligen negativa räntor i Sverige (och andra delar av världen). Dessa sätter press på bankernas räntenetto (så lång de inte kan ”skicka” vidare dessa till kunderna) vilket måste kompenseras med högre marginaler för att bibehålla lönsamheten (vilket ofta är bankens mål gentemot ägarna). Och bolånen är den enklaste produkten för bankerna att omprissätta eftersom typ alla har rörlig ränta med villkorsändring var tredje månad.

    Mao ser jag inget scenario då kostnaden för kunden att låna till att köpa sin bostad blir lägre än den redan är idag!

    Sen jag håller med dig om att stigande marknadsräntor pga inflation / lönetillväxt kommer vara spiken i kistan för priser på den svenska bostadsmarknaden, men vi ska inte stirra oss blinda på dess utveckling och makro i USA, utan även fokusera på vad som driver prissättningen på utlåningssidan i Sverige.

    Kan priserna stiga ytterligare några tusen per kvadrat kortsiktigt pga problemen med utbud / efterfrågan… Absolut… Men nedsidan är grymt stor… Själv tittar jag på att sälja och hyra… Tycker inte det ser så dyrt ut alls som alla påstår… Krävs inte att bostadspriserna faller med mycket för att det ska vara väldigt fördelaktigt att hyra ett par år.

    Förövrigt stort tack för en grym blogg, jag uppskattar verkligen din input och ser fram emot fler intressanta inlägg om detta ämne!

    • GaStan skriver:

      Sant, jag har skrivit om det här tidigare, men jag har velat förenkla liksom.

      Trots allt finns det en koppling mellan ett 3 månaders bolån, 3m Stibor och Styrräntan. Sen kan spreadarna mellan de här vara historiskt små eller stora såklart. Ovanpå det har du punkt 2.

      Negativa räntor har inte satt press på bankernas räntenetto. Tvärtom. De har ju kört mantrat ”Eftersom vi inte vill debitera er negativ ränta på ert lönekonto, så kan vi inte heller sänka räntorna på era bolån”….. vilket bara har gynnat dem.

      Idag tjänar de 1,5% på ett rörligt bolån, kostnad -0,5. Netto 2%
      Lönekonton kostar idag 0%, de lånar ut pengarna till -0,5= Netto -0,5%

      Historiskt har de snarare gjort +0,5% på våra inlånade pengar… det är nu en kostnad. Men eftersom stocken av pengar är så pass liten då de varit framgångsrika att få de med mycket cash på bankboken att köpa fonder för så är det inga problem.

      En marginal på 2% på bostadslån är mycket bra!!!!

      Jag tror priserna har toppat ur i våras… supply/demand är sekundärt. Priset på en bostad sätts primärt efter vad folk kan betala för sin bostad. Inte hur många som är till salu. Hur mycket pengar folk har i fickan vid sitt bostadsköp beror på hur mycket banken valt att låna ut.

  13. Hans Nilsen skriver:

    Jag vet inte jag anser nog även om jag har flera fastigheter att staten inte skall suventionere något,,är helt emot rotavdrag med !! Jag skall som skattebetaler inte suventionenr min grannes tjänester eller hus. Men vad jag är rasende över är däremot beskattning av ett hus när man säljar,,, ett hus man har köpt när pengarne var mera värd samt löbande kostnad inte bara i 10år. Det är helt helt helt orimlig som gränser till stöld.

    • GaStan skriver:

      Man kan se det på flera sätt. Bakom varje lånad krona finns en utlånad krona (i form av bostadsobligationer) staten betalar ränteavdraget på 30% av räntekostnaderna. Men samtidigt har staten tagit in skatt på 30% av ränteintäkterna för bostadsobligationerna. Så nettobeloppet behöver inte vara så stort.

      Vad gäller Rot och Rut så tycker jag inte heller man behöver se det som en ensidig kostnad, utan man bör se till nettot. Dvs nu har man gjort en svart sektor vit. Det gör att staten får in skattepengar på inkomstskatter och moms. Det fick man inte innan. Sen har du positiva effekter som att försäkringar gäller om renoveringen leder till strul. De som jobbar får avsättning till pensioner och annat skydd. Det är också positivt att vi tar hand om våra gamla hus så att de inte förfaller. Slutligen har det gynnat tillväxt och skapat jobb när folk utnyttjar rot/rut som de annars kanske inte hade gjort.

  14. hubaso skriver:

    Kan ha missat det men har inte sett att detta utvecklats vidare.

    ”Men det är bättre med lite lån och noll sparande, än mycket lån och sparande.”

    Som jag ser på saken så har man ett stort bostadslån så är det på alla sätt som jag kan se på saken är det bättre att i dagsläget spara amorteringspengarna än att amortera av lånet.

    Dels finns det goda chanser att få bättre avkastning på det samt om något händer som förändrar privatekonomin, då har folk en stor buffert som de kan använda. Om räntan går upp och det ger bättre avkastning. har jag tolkat fel eller tycker du att det rimligaste är att fokusera mer på amortering än att bygga upp ett sparande?

    • GaStan skriver:

      Oftast brukar jag säga ”det är bättre med ett litet lån och ingen amortering, än som idag, stora lån och liten amortering”.

      Därför tycker jag inte amorteringskravet varit någon bra åtgärd. Dvs grundproblemet är att bankerna beviljar för stora lån. Att vi amorterar några tusen i månaden gör ingen skillnad utan lånet är fortfarande för stort. Med för stort menar jag att man inte klarar sina räntekostnader i händelse av en ränteuppgång. Därutöver gör amorteringskravet det etter värre då det är tusenlappar som kan behövas den dagens räntorna är högre. Amorteringskravet ökar alltså riskerna i systemet. Det som är bra med A-kravet är att det tvingar hushåll till att låna mindre. Men det hade man enkelt kunna lösa med skuldkvotstaket. Utan att rycka tusenlappar från folk varje månad. Det får också en negativ effekt på svensk ekonomi. Dvs om folk amorterar istället för att konsumera. Då är det bättre att de har mindre lån, RÄTT storlek på lånet, och sen slipper amortera. Sen om räntorna är låga, som nu, har de möjlighet att konsumera, vilket är bra för vår ekonomi.

      Sen till din fråga, är amortering ett bra sparande? Eller ska man spara i annat? Här handlar det om äpplen och äpplen. Du får ALLTID lägre ränta om du sparar till samma risk som ditt lån. Dvs bankerna finansierar ju ditt lån med bostadsobligationer, som du också kan investera i. Men de ger ju alltid lägre avkastning än räntan på lånet. Därför är det smartare att amortera, som kan ses som ett riskfritt sparande med en ränta som är lika stor som räntan på ditt lån. Ett rörligt bostadslån ligger väl idag på ca 1,5%. Du hittar inte ett riskfritt sparande som ger 1,5%.

      Om man istället tänker att du köper aktier istället så har de ju chans att avkasta mer än räntan. Så det är ju en frestande tanke. Men en aktieportfölj kan halveras, och då halveras inte lånet. Så det blir lite äpplen och päron. Man ska också komma ihåg att sitta på aktier och ett lån samtidigt, är samma sak som att gå in till banken och fråga om man kan få ett lån att köpa aktier för, med bostaden som säkerhet. Det är det inte många som hade gjort. Men det är många som har en aktieportfölj istället för att amortera på lånet. Man ska bara vara medveten om att det är samma sak.

      Det här med buffert stämmer inte. Jag ska ta ett expempel. Säg att du har ett lån på 1mkr, och ett sparande på 1 mkr. Ja då har du en buffert att hantera ditt lån under rainy Days. Men samtidigt hade du från början kunnat amortera av hela lånet, och då vet du att det inte kan bli några rainy Days. Även om sparandet är 100,000kr så stämmer fortfarande den här principen, även om jag förstår hur du tänker. Dvs om man blir av med jobbet, så har man ändå cash att betala räntan med. Men i teorin så är det samma sak som att ha amorterat ner lånet till 900,000kr och sen blir man av med jobbet, men då går man in till banken och ber om ett lån om 100,000kr så att man kan betala räntan. Det är samma sak. Problemet är väl att banken kanske inte är så samarbetsvänlig då?

      Först och främst tycker jag att man ska ha RÄTT storlek på lånet. När man väl har det, så är det valfritt om man väljer att konsumera, amortera (som alltså är samma sak som ett riskfritt sparande till en ränta som är lika hög som lånets ränta), eller köpa aktier. Givet att man är väl medveten om att aktier är en helt annan sak, och att man tar en risk. Å andra sidan borde ingen vilja konsumera något då, för det är ju samma sak som att låna och bränna pengarna. Vilket väldigt få gör. Men alla gör det varje gång man åker till ICA samtidigt som man har ett bolån.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s