En god vän till mig läste inlägget om att det inte går så bra för Sverige trots allt. Dvs vi är vare sig i högkonjunktur eller recession. Någonstans mittimellan.
Han sa, jag var på stan på lunchen och vid Stureplan sitter man ute i solen och äter lunchrätter för 250kr och tar en flaska rosé till…. är inte det högkonjunktur så vet jag inte vad det är!!!
Sant, i stora delar av huvudstaden får man verkligen vibbar av högkonjunktur, men Sorry du har fel. Kännetecknet för en högkonjunktur är stark tillväxt, minst 3%. Det ska vara ett starkt jobbskapande, och lite av en arbetstagarens marknad vilket kräver låg arbetslöshet. Detta ska gälla generellt, inte på enstaka platser. Faktum är att så är det inte i Sverige. Ta bilen och kör till Örebro, där får man se en annan bild, vilket bekräftar att det inte är generell högkonja i Sverige.
Vad min käre vän har studerat är ett annat fenomen, som inte ska blandas ihop med generell konjunktur. Låt oss kalla det räntefenomenet.
EX.
Ett par i Stockholm, hon är läkare och tjänar 60,000 i månaden, han är senior konsult och tjänar 100,000 månaden. Hon har ut 480,000 om året, han 720,000kr. De köpte ett hus för 10mkr för 5 år sedan. De tog 8mkr i lån. De hade 2mkr själva. De kalkylerade med 5% ränta (räntan var inte riktigt så hög på den tiden med de ville ha marginal). Dvs 8mkrX5%=400,000kr om året i räntor räknade man med. De tänkte att hon tar lånet på sin lön och så lever de på hans lön. De körde på rörlig ränta. Alla sa att det var bäst över tiden.
Idag betalar de 1,5% rörlig, och efter ränteavdrag, 1%. Deras räntekostnader ligger på 1%X8mkr=80,000kr. De har alltså frigjort 320,000kr, eller ca 26,000 i månaden mot vad de budgeterat. Ska de amortera, njae, huset har stigit med marknaden generellt och de skulle idag få 15mkr för det. Lån/värde 8/15=53%. Banken klagar inte. Det känns ju rätt lugnt. De har alltså frigjort en jävla massa pengar och känner inte att skuldsättningen är så hög. Detta har INGETING med stark konjunktur att göra. Snarare svag konjunktur!!!! Lunchen på Stureplan är nemas problemas.
Ett annat par i Örebro, de tjänar 50,000 respektive 35,000kr i månaden. De köpte ett hus för 3 mkr, och satte in 1 mkr själva. 2 mkr i lån. De kalkylerade också med 5%, dvs 100,000kr i räntor. Idag betalar de 20,000kr. De har alltså frigjort 80,000kr, eller ca 6,500kr i månaden. Huset har nästan inte alls stigit i värde, och de 6,500kr i månaden är ju mycket, men inte en game changer. De vill inte sprätta pengarna utan man passar på att amorterar. Några 300 kronors luncher finns inte på kartan. Man har teoretiskt råd med dem, men vänner och kollegor gör det inte, så varför skulle dem? Dessutom är man rädd om sitt jobb. Det finns trots allt inte så mycket jobb i Örebro. Loan/value har inte rört sig så mycket då värdet på huset knappt har förändrats så det är bättre att passa på att amortera. Särskilt nu när tongångarna är att man ska amortera ner till 50%. Så trots att deras räntekostnader är lägre som andel av samlad disponibelinkomst, så har de mindre pengar i absoluta termer att röra sig med. Synom och sist så är det pengar i absoluta termer som räknas.
De lever i en helt annan verklighet, en verklighet som inte är så annorlunda för fem år sedan.
Naturligtvis är det sistnämnda exemplet mer sunt än det förra…. men det är inte det vi diskuterar här. Utan om det är en generell högkonja i Sverige eller inte? Det är det inte!!! Det är bara på vissa ställen, framförallt i Stockholm, där det finns en viss grupp som har sett sitt hus stiga i värde samtidigt som de har fått avsevärt lägre räntekostnader. Det är ett räntefenomen som haft stora effekter lokalt på sina ställen. Jobbskapande och tillväxt är inte superstarkt. Någon starkare i sthlm än i örebro, men ingen outright högkonja. Det är ett räntefenomen som ha väldigt lite att göra med en generell högkonjunktur.
Som jag sagt tidigare… får vi en klassisk högkonja då räknar jag med löneinflation, allmänt högre inflation, och därmed räntor….. och då är det faktiskt Stureplans stekaren som är förloraren. Men även vid en recession får stockholmaren det tuffare.
Just nu är han som sagt, i en ”perfect storm”. Visst går räntan till 5% så klarar han det… det var ju det han räknade med från början. Men luncherna får nog utebli.
Däremot blir det tufft om han blir av med jobbet. Men det blir det även för dem i Örebro… och även för alla dem som bor i hyresrätt. I Stockholm och Örebro kan du också sälja din fastighet om du inte klarar lånen. Just det, tänk om den gått ner i värde med 25%? Ja men då har även det billigare boendet som du tänker köpa gått ner i pris. Vi måste börja förstå att vinster och förluster i fastighetsmarknaden inte är verkliga. Det enda som betyder nåt är om du kan betala räntan på ditt lån till hyresvärden, dvs banken. Allt annat är sekundärt. Givet att du måste ha någonstans att bo.
/GaStan
Kortsikt's Blog 
Secular Stagnation & Economic Policy
Visa på Medium.com
Krugman Is Told to Read More, Write Less, by Swedish Riksbanker
http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-03-15/krugman-is-told-to-read-more-write-less-by-swedish-riksbanker
Tack Fredde,
På den första artikeln så säger jag bara att det är med Secular staganation knappast är nåt nytt. Jag har ju pratat LTG, lower trending growth i 5 år snart. Artikeln är intressant för den lyfter fram att problemet med LTG, eller Sekulär Stagnering är svårare och djupare än att det enkelt går att lösa med expansiv finans- och penningpolitik. Även om jag tycker expansiv finanspolitik är ett måste, OM landet har utrymme, vilket det här med en skuldbörda under 50%… men som det inte har över 100%. Därimellan tveksamt.
Men jag vill även göra en passus… när något har pågått väldigt länge så tror människan att det ska pågå för alltid. Verkligheten brukar sällan bli så. Så om vi sitter om 5 år, och helt plötsligt har hyfsat tillväxt och inflation igen… så skulle jag inte bli förvånad. Men jag har inte riktigt belägg för det.
Den andra artikeln e kul!!! Krugman vs Riksbanken. Jag tycker inte RB gjorde fel under 10/11. Kärninflationen var faktiskt kring 2%, och tillväxt och jobbskapande starkt. Inte konstigt att de höjde. De kunde inte heller förutspå den kommande Euro krisen… who could blame them. Det dem gjorde fel var att dem sänkte för SAKTA. De gjorde det för att de trodde att det var deras mandat att påverka hushållens skuldsättning. Det är inte deras jobb. Vilket de har ”erkänt” med tanke på att de har släppt den bollen nu…. Samtidigt som Ingves säger… Nu får politikerna ta sitt ansvar… vilket dem inte gör!
Svensson vs Riksbanken
http://larseosvensson.se/2015/03/17/riksbank-deputy-governor-jansson-again-tries-to-defend-the-indefensible/
TACK!!!
Jag gillar ju Svensson, men jag vet inte om jag håller med om hans kritik av RB agerande under 2010. Tillväxt, jobbskapande, allmänt confidence och viktigast av allt, inflationen var rätt hög under 2010, och en bit in i 2011. Min kritik är snarare att de inte sänkte snabbt och kraftfullt när konjunkturen inte visade sig hålla, och problemen i Europa började hopa sig. Anledningen till detta beror på att de ansåg att deras ansvar och mandat även omfattade bankernas utlåning. Framförallt utlåning av bolån till hushåll. Det var misstaget, vilket de erkänt genom att de faktiskt övergett detta ”ansvarsområde”. De behöver inte säga nåt, de har redan erkänt sitt misstag genom handlandet.
Synd bara att regeringen och Fi inte inser sitt ansvar!!!!
I de rekommendationer från EU till Sverige i maj i är (2015) så var den viktigaste:
HYRESREGLERINGEN MÅSTE BORT
Så här skriver EU i sina rekommendationer till Sverige:
Den hårda hyresregleringen är den FRÄMSTA orsaken till stelbenheten på hyresmarknaden, som inte verkar kunna mildra trycket på bostadspriserna och tillgodose behoven av rörlighet.
Problemet bör FRÄMST lösas enom stegvis reform av systemet hyresreglering.
Reformen bör bereda väg för större skillnader i hyresnivåerna, vilket kan leda till en effektivare utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet. större avtalsfrihet för enskilda hyresgäster och hyresvärdarna.
Slut citat från EU:s rekommendationer till Sveriges regering och riksdag som kom gågna vecka.
Har Kortsikt sett en enda notis i någon tidnning, eller omnämnande i radio eller TV att EU både föreslog och KRÄVDE detta av Sverige. Bland övriga åtgärder föreslog de borttagande eller minskning av räntebidraget. Men detta fick huvudrubrikerna i Sverige. Massmedia har sin egen agenda.
När Krugman (se Freddes citerande av artikel ovan) och The Economist med fler bedömare av svensk bostadspolitik ”jämför” så går de vilse genom att de jämför generell hyra i ett land med priset för en bostadsrätt.
Det fungerar pefekt som jämförelse mått i alla länder utom i Sverige. Den konstgjorda låga hyresnivån i Stockholms innerstad (orsakad av hyresregleringen, Hyresgästföreningens årliga uppgörelse med Fastighetsägarna) gör att skillnad mellan att hyra och äga bostadsrätt ter sig astronmiskt.
Professor Harry Flam har ju på hemsidan Ekonomistas räknat på vad marknadsmässig hyra i Stockholms innerstad skulle bli utan inblandning av hyresregleringen. Då ter sig skillnanden mellan att hyra och äga bostadsrätt (som Krugman för fram) som mer överensstämmande med övriga europeiska städer. Då ter sig bostadsbubblan mer avlägsen.
Bra inlägg!
Jag hade nästan varit ok om vi gjorde stora vinster i form av minskad segregation…. Men dem är ju rätt tveksamma faktiskt, och då kan man fråga sig vad nyttan är