http://cornucopia.cornubot.se/2015/05/gastinlagg-bostadsmarknaden-ar-kraftigt.html

Som vanligt innehåller den en hel del sakfel, men det som är intressant är att han skiljer på två saker. Det ena är att han tycker sig se en övervärdering av bostadsmarknaden, en bolånebubbla. Samtidigt tror han inte att den kommer spricka på ett bra tag. Det är intressant att han skiljer på de här sakerna för det sätter lite fingret på kärnan av problemet.

Men låt oss bena upp det.

Han säger att det råder en övervärdering på bostadsmarknaden. Dvs att priserna är för höga.

Priserna är för höga för att köparna har betalat för mycket

De har betalat för mycket för att de har haft mycket ek+lån (ek är oftast relaterat till försäljningen av fg hem, så den är beroende av fastighetspriset, dvs tillbaks på ruta ett)

Alltså har man lånat för mycket. Man har för stora lån. Därför talar man gärna om övervärdering av bostadsmarknaden och bolånebubbla i samma andemening. Fair Enough.

Genomsnittslönen i Sverige ligger på ca 30,000kr. Ett hushåll med två arbetande vuxna, har ut ca 42,000 efter skatt varje månad.

Genomsnittsvillan ligger på 2,7mkr.

http://www.maklarstatistik.se/Default.aspx?Typ=Villormanad

Klicka för att komma åt Kvinnors%20och%20m%c3%a4ns%20l%c3%b6ner%202013%20tab.pdf

Detta är höftningar, där storstadsregionerna och ålder gör att det skiftar mycket, i så väl lån, inkomst som huspriser. Men låt oss köra vidare på exemplet.

Enligt artikeln ligger belåningsgraden bland svenska hushåll på ca 300% sett till inkomsten.

Eftersom ovan tjänar 720,000kr X 300% = 2,9mkr i lån. Dvs mer än priset på genomsnittsvillan. Detta är kanske inte så konstigt då det är många i storstadsregionen som har högre skuldsättningsgrad. Men i just det här exemplet så rimmar det dåligt. Så låt oss ta en medelväg

Låt säga att paret ovan har köpt ett hus för 3 mkr, och lånat 2,5mkr. 0,5mkr har de stoppat in själva för att banken kräver det. Pengarna har de sparat ihop plus att de tjänat på fg boenden.

Jag gör inte anspråk på att ovan exempel utgör ett exakt genomsnitt, men jag tror att ovan exempel illustrerar många hushåll som är belånade.

Med hjälp av lånet på 2,5 mkr så har det gjort att priset på huset landade på 3mkr. Frågan är om priset är för högt, dvs om lånet är för stort i förhållande till hushållets ekonomi?

Idag betalar de ca 1% på lånet efter rabatt och ränteavdrag. De betalar alltså 2,000kr i månaden. Givet att de tjänar 42,000kr så borde inte det vara några problem. Det har artikelns författar fattat också, därför tror han inte heller på en fastighetskrasch i när tid. Faktum är att räntekostnaderna aldrig varit så låga i förhållande till disponibel inkomst.

Men om räntan står i 5%, då får de betala 10,000kr i månaden. Klarar dem det? Den frågan har två dimensioner, en är om man VERKLIGEN klarar det, dvs om man tvingas sälja och därmed orsaka en fastighetskrasch, och troligtvis sälja med negativt EK osv. Eller om de klarar sig, och inte behöver sälja, men givet att de har 8,000kr mindre i månaden så blir det en klart mycket tajtare privatekonomi. Jag lutar åt det senare. Men saken är att ingen vet, för dataunderlaget inte är komplett. Tyvärr.

Vad är för mycket lån? Är det när 1% av låntagarna inte klarar av en högre ränta, eller när 51% inte klarar av högre ränta. Eller är det rent utav när säljarna är så pass många och pressade, i förhållande till köparna, att det orsakar en krasch? Är det någon som vet hur många säljare som krävs i så fall, nej just det!

Bankerna hävdar att deras kunder klarar en högre ränta. Finansinspektionen och Riksbanken hävdar att det ser ok ut, men inte mer. Vissa temaundersökningar visar att många hushåll inte klarar det. Vi har ingen konkret bild. Ändå tycks så många vara övertygade, trots att de inte kan veta säkert.

Vissa hävdar att man har för mycket lån när man inte klarar av att amortera ner det över en livscykel. Dvs 2,5mkr på 25 år kräver 8,000kr i månaden i amortering. Det kanske fungerar när räntan är som idag, men knappast på 5%.

Men är det verkligen en bra definition? Jag tycker inte det. Hyresgäster betalar varje månad ränta (plus driftskostnader+vinst) till hyresvärden. De amorterar inte. Det kan möjligtvis hyresvärden göra för vinsten om han vill. Men det gagnar inte hyresgästerna. Där klagar vi inte på att de inte amorterar, trots att det är samma sak. Beviset är också när en hyresfastighet ombildas till bostadsrätt. Då tar hyresgästerna över lånen och driftskostnaderna.

Vad är den ekonomiska poängen med att amortera ned din bostad till noll. Missförstå mig inte! Jag är för sparande, och det bästa sparandet är förmodligen att amortera. Men att ha noll i lån, och därmed en förmögenhet, när du inte längre behöver ditt hem, dvs när du dör, det finns ingen samhällsekonomisk poäng mer än att du vill lämna efter något till dina efterlevande. Du hade lika gärna kunnat dö med NOLL i nettoförmögenhet.

Så åter till kärnfrågan. Kan vi separera påståendet. Dvs att svenskarna är överbelånade, men att det inte i närtid är några problem? Jag har svårt att se det. Det kokar liksom ner till att om räntan är 1% så är de inte överbelånad, men vid 5% är dem det. Om detta inte stämmer, så skulle man kunna säga att om räntan inte gick över säg 3% närmaste 10 åren, då betyder det att svenskarna är överbelånade, men det innebär inga problem de närmaste 10 åren. Är överbelåning ett problem överhuvudtaget i så fall? (Det var bara ett exempel). Många skulle säkert kontra, ”jag kan garantera att räntan någon gång når 5% närmaste åren”. De har egentligen ingen aning, men det känns bara logiskt. I så fall kan hushållen vara överbelånade!

Räntan styrs primärt att inflationen! Det är detta som måste diskuteras!

1. Vad tror vi om inflationsutsikterna?
2. Givet våra förväntningar, vad är en rimlig margin of safety ränta?
3. Hur väl klarar låntagarna av den här nivån? Dvs inga problem/klart sämre ekonomi men kan bo kvar/måste sälja och flytta.

Sen kan vi börja prata om hur utbredd överbelåningen är, och DÄREFTER bilda oss en uppfattning hur övervärderad fastighetsmarknaden är. Allt annat är bara okunnigt!

Nej jag har hävdat att vi måste ha en diskussion var räntan kan tänkas ta vägen närmaste åren, vilket handlar om var inflationen kommer ta vägen. Det är en knepig diskussion då inte ens dem som har som jobb med att prognostisera inflationen på kort sikt lyckas.

Det är inte förrän vi lyckas förstå om inflationen kommer att lyfta, som vi kan förstå om vi är överbelånade. Fram tills dess är vi inte överbelånade. Men vi kan enkelt hamna i en situation där vi blir det.

Att bostadspriserna historiskt har följt inflationen, som många påstår, har en koppling till att lönerna och inflationen hänger ihop, och lönerna har varit den viktigaste parametern när bankerna har lånat ut pengar. På senare år har räntenedgången varit den viktigaste parametern. Det verkar inte kritikerna fatta.

Det är bankernas jobb att stresstesta sina bolånekunder. Samtidigt är de intresserade av att låna ut pengar…. det är lite av en motsatsförhållande. Fi borde göra mer, men de verkar inte ha politikernas mandat.

Tyvärr!

ps.

Sen tillhör jag dem som tror på högre räntor på sikt. Inte för att Riksbanken säger det, som artikelförtattaren verkar tro, då vår Riksbank alltid ligger fel… nej jag tror på räntor pga:

1. Löneinflation i USA kommer ta fart
2. Dollar styrkan kommer avta och mean revert i takt med att konjunkturskillnaderna mellan USA och Europa klingar av
3. Europa kommer taper sin QE när tillväxten visar framfötterna.
4. FED kommer sluta rulla över sina MBS på sikt.

och därmed skulle man kunna säga att jag delar författarens konklusioner.

ds