Kortsikt's Blog

Vi pratar gärna om hur låga räntorna är och riskerna för att de ska gå upp så fort inflationen knackar på dörren som ett resultat av högre tillväxt och stimulativ penningpolitik…. Men tänk om vi är helt fel på bollen, tänk om det är recession som lurar runt hörnet? Vilka verktyg har vi då?

Nedan text av HSBC chefsekonom är läsvärd

Are we closer to the next recession than to the last one? In the US, recessions tend to come along every eight or nine years. The last recession ended six years ago. If history is any guide, the next one may not be very far away. That’s a frightening prospect: policymakers simply don’t have the ammunition to fight another major economic downswing.

Admittedly, history is an unreliable guide. And many would say that the latest recovery has been so weak that there is no way that the usual imbalances that precede recessions could possibly have accumulated. This, however, misses the point. There are no ‘usual imbalances’. If there were, economists and policymakers would have no difficulty forecasting downswings.

There are plenty of potential triggers for another recession: a collapse in overvalued equity markets fuelled by quantitative easing leading to an implosion in demand; systemic failures across the pension fund and life-insurance industries thanks to underfunded future liabilities; a sizeable slowdown in China that threatened an emerging market collapse and, with it, a major downswing in world trade; and even the US itself prematurely tightening monetary policy.

Whatever the likely cause of the next recession, the recovery seen so far has not enabled policymakers to replenish their ammunition; growth has returned but policy has not ‘normalised’. Interest rates are still at rock bottom, central bank balance sheets are awash with the spoils of quantitative easing, budget deficits are still big by past standards and government debt levels are, for the most part, still heading upwards. The US economy is like a ship sailing across the ocean without lifeboats. Other nations are following in convoy behind. For all their sakes, we must hope to avoid recessionary icebergs.

Policymakers coped with previous economic downswings because they had plenty of conventional monetary firepower. Across all US recessions since the late-1970s, the key Fed funds policy rate fell by a minimum of 5 per cent. That is no longer possible. In the US alone, government debt is the highest it’s been relative to gross domestic product in more than 200 years of both war and peace, with the sole exception of the Second World War. According to the Congressional Budget Office, debt is set to rise still further even in the absence of another recession. In the UK, the newly elected Conservative government has committed to more austerity, suggesting that George Osborne, chancellor of the Exchequer, sees little room for fiscal flexibility against a background of weak productivity growth and a yawning balance of payments deficit.

In the event of another recession, what could US policymakers do? The most obvious tactical option would be a return to – or continuation of – QE. That, however, might lead to yet another unsustainable asset price bubble and, thereafter, to an even bigger bust. Another option would be to bite the bullet and accept even bigger budget deficits, justified through a series of Roosevelt-esque stimulus measures. FDR, however, didn’t have to worry quite so much about pre-existing spending commitments: life expectancy in the 1930s was short enough to limit the chances of a pension and healthcare-fuelled debt spiral.

Those of a more adventurous disposition might argue in favour of so-called helicopter money, using the printing press to fund ever-higher levels of government borrowing with the sole purpose of raising inflation sufficiently to reduce the real value of nominal debts. Yet, with ageing populations increasingly reliant on pension income, it’s difficult to see why western societies would favour such ‘hidden’ defaults.

An alternative would simply be for the Fed and other central banks to raise interest rates now in a bid to replenish their stocks of ammunition. Sadly, those who have so far tried – the Bank of Japan in 2000, the European Central bank and Riksbank in 2011 – have failed. Sustainably higher interest rates are only possible if the underlying economic forces – beyond the control of central banks – will let them go higher.

One of those underlying forces is population ageing, which has triggered both excessive levels of savings – to furnish lengthy retirements – and ludicrously low interest rates. The more boomers save to meet their pension objectives, the more interest rates fall; the more interest rates fall, the lower the returns on boomers’ wealth; and the lower the returns on their wealth, the more they save to meet their pension objectives.

The ‘simple’ answer, then, is to raise the retirement age, probably by a sizeable amount. This would, at a stroke, reduce the need for high retirement savings because people would expect to work longer and, thus, live off wage income for longer. Lower savings would mean higher levels of consumption, stronger demand and, hence, higher levels of investment. Importantly, faster economic growth would also boost tax revenues and push up interest rates. The ammunition needed to cope with the next recession would be replenished.

In the real world, unfortunately, the chances of such radical reform are low. Political expediency – older people tend to be more willing to vote than the young – will doubtless trump economic necessity. We will, therefore, carry on sailing across the ocean in a ship with a serious shortage of lifeboats. Many – including the owner – thought the Titanic would never sink. Its designer, however, knew better: ‘She is made of iron, sir, I assure you she can’

http://www.di.se/artiklar/2015/5/19/rimlig-ranta-sprider-oro/

Det är demoskop som har frågat 1000 hushåll vad det skulle innebära för dem om boendekostnaderna steg med 50%. En fjärde del säger att det skulle innebära ett mycket stort problem, vilket jag tolkar som om de får svårigheter att betala räntekostnaderna. ca en fjärdedel svarar att det skulle innebära ett ganska stort problem, vilket jag tolkar som att de inte har några problem att betala räntan, men att de tvingas dra ner på levnadsstandarden vilket upplevs som jobbigt. Hälften anser inte att det är ett problem.

Men det intressanta är inte alla dem som måste dra ner på levnadstandarden, bortsett från att det skulle kunna bli ett realekonomiskt bekymmer, utan alla dem som faktiskt inte klarar av att bo kvar. Är de ca 25%?

Men det som förvånar mig mest av ALLT, är att det sägs inte ett pip om bankernas rigorösa principer vid lånelöften. Om de nu är så konservativa och tar höjd för de flesta worse case scenarion… varför svarar 25% så här då? Jag får inte ihop det.

Eller är det så att ”alla” klarar högre räntor, men att de upplever det som ett stort problem att tvingas dra in på Thailandsresan eller en ny XC90?

Något är fel, antingen har folk missförstått frågan och svarat fel (dvs blandat ihop frågan om de inte klarar av högre räntor ELLER om de bara oroas över en rejält försämrad levnadsstandard), eller ljuger bankerna om deras principer vid utlåning.

Jag tycker finansminstern ska fråga Generaldirektören för Fi och landets bankdirektörer varför folk svarar så här…. det är dags att göra nåt!!!!

Sen som vanligt finns det ingen bra diskussion kring varför räntan ska gå upp, utan mer att det är en naturlag att något som gått ner kraftigt måste sedan gå upp kraftigt. Så är det inte! Därmed inte sagt att räntorna inte kan gå upp… för det finns det ganska bra skäl till!

ps. Jag är fortsatt positivt till Stockholm med SL på ca 1,590 ds.

Såg precis första delen av två om de Superrika och hur ojämlikt det blivit senaste 30 åren. Ganska sevärd även om det är rätt mycket som inte är särskilt informativt.

http://www.svtplay.se/video/2930082/de-superrika-avsnitt-1/dokument-utifran-de-superrika-avsnitt-1

Det känns som om den är en del av ”Piketty arvet”…. Något som börjar bli rätt vanligt nu för tiden, och det är väl positivt antar jag. Att titta på England och i synnerhet London gör att temat blir något extremt då London har varit framgångsrika i att attrahera de rikaste från världens alla hörs. Inte bara för att de varit skattegynnade utan också för att bankkonton och sekretess i länder som Luxemburg och Schweiz inte är lika självklart idag som för 20 år sedan, och för att trygga tillgångar som guld och räntebärande inte avkastar något… medan fastigheter gör.

Det är några saker som fastnade:

Piketty säger att man bör inte beskatta inkomster utan förmögenheter.

Visst, man bör inte inrikta sig på att beskatta hårt arbete. Men man bör inte beskatta fasta tillgångar heller. Det finns två anledningar till detta anser jag. Dels kan du sitta på tillgångar som inte yieldar något och du är rent kassaflödesmässigt fattig. Ta en fattigpensionär som bor i en villa med havsutsikt. Hon får sälja villan för att kunna betala skatten. Det är inte så smart. Det andra är beskatta något vars värde kan ändras från en dag till en annan. Säg att du är storägare i ett IT bolag med en haussad aktie. Då ska du alltså betala stora belopp med pengar du inte har. Dagen efter du betalat skatten går IT bolaget i putten och du har noll. Nej, beskatta förmögenheter är inte så smart. Däremot ska man beskatta kassaflöden som kommer ur de här förmögenheterna. Jag tänker på utdelningar, kuponger och reavinster.

Fd president Reagans rådgivare sa, jag är inte för ökad jämlikhet om det innebär att alla får det sämre. Sant! Men betyder det per automatik att alla får det bättre om vi samtidigt tolererar ökad ojämnlikhet? Verkar inte så!!!!

Titta på den här
http://en.m.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_tax_revenue_as_percentage_of_GDP

Sverige hämtar in mycket pengar av sin befolkning, 46%. EU ligger på 36% och USA 27%. Sen handlar det förstås hur man hämtar in den? Dvs är det linjär inhämtning eller starkt progressiv. Jag är för en stark stat, just för att det ger staten möjlighet att erbjuda en god välfärd, åt ALLA. Den matten är inte så svår. Men pengarna spenderas inte bara på välfärd, utan en hel del går åt transfereringar, det har jag svårare för. Inhämtningen bör vara hyfsat linjär på arbete, då det faktiskt är rent slit. Men när man börjar tjäna pengar på pengar, dvs inte slit… Då tycker jag beskattningen kan vara tuffare. Så länge som pengarna inte återinvesteras på ett sätt som gagnar samhället, då behöver man inte skatt, just för tillfället.

Men vi problemet är väl egentligen inte de Superrika? För mig gör det egentligen inget att de blir fler eller får det bättre. Problemet är om medelklassen krymper, eller får det sämre. Så vad ska vi titta efter egentligen? Jag tar gärna mot förslag, men en definition skulle kunna vara:

Fastställ en nedre gräns för vad som krävs för att leva ett hyfsat liv. Finns det ett bra välfärdssystem i landet så behövs mindre än om det inte funnits osv. Den andelen ska helst vara noll, men är såklart inte det. Trenden är såklart viktig. Om ingen är fattig, så gör det inget om några blir Superrika är grundtanken. Men om den gruppen växer har vi ett problem som måste lösas.

Men det är en svår filosofisk diskussion. De flesta gillar inte slackers och brottslingar som inte gör rätt för sig. De ska inte få något gratis utan förtjänar sin position. Sen har vi den ensamstående mamman som dubbeljobbar och gör rätt för sig, men får inte det att gå ihop. Så vill vi inte ha det!

Men dokumentären belyser ett annat problem, och det är om det skapas värden i en ekonomi, ska det värdeskapandet tillfalla top 10%, eller top 80%. Det finns ett uttryck, du kan inte mer än äta dig mätt. Problemet är att när de rikaste får mer så genereras ingen tillväxt. Men om alla får det lite bättre så genereras tillväxt. Därför, höj statliga löner, sänk inkomstskatterna, och finansiera det med höjda skatter på inkomst på kapital… Utdelningar, reavinster osv… Verkar som om man blivit kommunist på äldredar! Hemska tanke!

Nej problemet är ju inte förmögenheter. Förmögenhet är lika med värde som är lika med pris…. Får vi en börs- och fastighetskrasch så har avståndet mellan dem och övriga befolkningen minskat. Då applåderar väl Piketty? Är det något bra? Nej det spelar ju ingen roll! Problemet är när bolaget tjänar x% i vinstmarginal, samtidigt som en anställd knappt kan skaffa ett boende för att lönen är för liten eller när pengarna delas ut istället för att återinvesteras.

Men att komma till rätta med det här är inte enkelt!

Men kom ihåg, problemet är inte de rika, de är antalet fattiga och att medelklassen inte tar del av en växande ekonomi…

Rätt kul förresten att de sågade hyresägandet, men hyllade egnahem ägandet… I Sverige är ju delar av debatten tvärtom!

ps. Nästa avsnitt verkar handla om skuld och rikedom. Ni som läst den här bloggen ett tag vet min irritation kring hur statsskuldernas framväxt (genom mångårig budgetunderskott) visserligen gjort så att sjuksyrran haft jobb och kunnat handla på Wallmart är något bra, men där vinsten till slut hamnade i fick på ägaren av Wallmart. Så alla har gynnats, alla är solidariskt ansvariga för statsskulden, men där ett fåtal personer, i förhållande till totalen, har kammat hem vinsten. ds.

Jag kommer visa på en del charts nedan att det finns en klar uppsida på core inflation det närmaste året, och att vi ganska enkelt skulle kunna nå 2% inflation i USA, vilket gör att risken är överhängande att FED väljer att normalisera sin penningpolitik, vilket kan definieras som att höja till 2%, vilken skulle ge en balans mellan styrränta och inflation, vilket inte är orimligt om inflationen ligger på målet.

Detta ger komplikationer på 3 nivåer.

1. Ränta går upp i absoluta termer. Ligger styrrätan på 2%, så lär en US T-bill stiga från noll till 2%, och då lär alla andra räntor tryckas upp med 2%.

2. Yieldkurvan vänder upp. Idag är det nästan ingen skillnad mellan en bond som förfaller om 5 månader eller 5 år. I ett sånt här scenario så inbillar jag mig att kurvan vänder upp. Så om T-bill ligger på 2%, så kan 5 åringen ligga på 3%.

3. Kreditspreadarna. Idag är de väldigt ihopatryckta. Särskilt för IG och bättre, där påslaget mot statspapper är extremt litet. En 5 årig obligation i en IG skulle då kunna gå mot 4-5%.

Jag tror att skulle du fråga Volvo Treasury om deras 5 åriga upplåning skulle kunna gå från 1% till 5% så skulle de svara att ”Ja det är ju rätt mycket, men ur ett historiskt perspektiv är det inga konstigheter att betala 5% för 5årig upplåning. Allting bygger ju på att du har rätt i dina antaganden om inflation och penningpolitik”

En annan reflektion är om Volvo betalar 5% för sina 5 åriga upplåning, vad tycker ni en HY obligation ska yielda då?

Det för oss osökt in på default risk. Jag många av de här HY oblisarna som emiterats senaste åren kommer få bekymmer att betala igen det nominella värdet, utan räknar med att rulla över. I en miljö med Volvo 5%…. kommer man klara att rulla över då? Jag är inte så säker på det, och då vet vi alla vad som händer.

Nu till annat

De senaste 20 åren har vi sett en fantastisk marginalutveckling för amerikanska bolag.

Vet ni var förbättringen kommer ifrån? Lägre räntekostnader är en av de minst. Nej den viktigaste handlar om lägre skatter. Den näst viktigaste handlar om bättre EBIT marginal vilket handlar främst om att lönerna stigit mindre än bruttovinsterna, och lägre avskrivningar som är ett resultat av mindre Investeringar.

Trots detta framstår inte skattesatsen i USA som så uppseendeväckande i jämförelse med omvärlden. Visst är räntekostnaderna små, de ligger på 1,5% av SALES, å andra sidan ligger medianen på ca 2% så det är inte så stor skillnad. Detta trots att netto skulden är relativt liten!

Som jag visat tidigare finns det en naturlig korrelation mellan SALES och Nominell BNP. (i Sales ingår ju även försäljning utomlands så det ger en inte hela bilden). Bortsett från att sales vänt ner utan BNP har gjort det kan man ju fundera över… men det är intressanta är sambandet mellan 1970-1990 och 1991 till idag…. vinsttillväxt över tiden bör vara kopplad till ökad försäljning, och den är starkt kopplad till nominell tillväxt… och jag säger bara LTG. Frågan är vad som är en korrekt värdering i den här miljön. Men också vad som är en normal inflation och en normal ränta? Allt hänger ju samman!

ytterligare två charts som pekar på löneinflation…

och ytterligare ett….

och får vi högre inflation, så får vi högre räntor, så går obligationer ner… och finns det pengar att ta hem då tror ni?

Apropå kärn inflatioen, föga förvånanade verkar det vara jobb och löner som driver Core service inflation, och dollar och importpriser som driver core goods…

Men det jag beskriver ovan känner man väl till? marknaden är väl effektiv? Om det här ska inträffa så borde räntorna ligga betydligt högre idag? Studera nedan chart noga…. det konstaterar att marknaden ALLTID har fel i sina prognoser över vad FED ska göra ALLTID!!!!

Men det är på ”lång sikt”. På riktigt kort sikt har datan varit dålig och inte mycket pekar på räntehöjningar. Varför stiger då räntorna????? Det är Tysklands fel… bunden har rusat på sistone!

Så här skriver DB:

For a long time the narrative in markets has been that “Europe is holding down US rates”. But it is now beginning to look like the European drag on US rates is disappearing. Specifically, the sell-off in US rates has not been driven by changing Fed expectations, it looks like the main driver has been a shift in ECB expectations. A few weeks ago, the market expected the first ECB hike to be in January 2021. Today, the market expects the ECB to hike in the first half of 2018. In other words, over a few weeks ECB expectations have moved by almost three years while Fed expectations have remained basically unchanged. In sum, given that the move in US rates is not driven by changing Fed expectations but by changing ECB expectations it looks like the conclusion here is that the European drag on US rates is starting to fade.

When will this move end? I think the answer to that question depends on your view of the blue line in the chart. If you think the ECB is priced right now, then we may see some stabilization soon. But if you think that the European economic data will continue to benefit from lower euro and lower oil and that this will force the ECB to end QE before September 2016, then we still have a long way to go before we get to the end of this move. A few clients have said something along the lines of “The Fed has to do something”. But the Fed only reacts if there are systemic risks and so far that doesn’t seem to be the case. In fact, one could argue that what we are seeing at the moment is a normalization in US rates and vol that the Fed feels comfortable with. But I feel confident that the Fed would not have expected the normalization in US rates to be driven by changing ECB expectations. Bottom line: The outlook for US rates depends importantly on your economic outlook for Europe and whether you think current ECB expectations are priced correctly.

En stigande bund% var på tiden, givet hur starkt europeiska aktier gått…

och Bunden kan gått lite till med tanke på hur starkt det tyska pmi new order indexet varit…

Så tillbaks där vi började.. om en 5-årig statsobligation ligger på 3% och Volvo ligger på 5%, var ligger bostadsobligationen? 4%? Vad kostar den ut mot kund? 5%? Vad ligger den rörliga boräntan på då? 4%? Hur många svenska låntagare klarar den här räntemiljön… vad gör man om man inte klarar sina räntebetalningar? Vad händer då???? Låt säga att alla ändå har kalkylerat med att klara 4% och klarar sina räntebetalningar och kan bo kvar… hur mycket har de över i plånboken jämfört med idag när de betalar 1,5%? Hur mycket i minskade amortering och konsumtion resulterar det i? Hur påverkar det ekonomin? Vad händer med jobb och tillväxt då?

Jag har inte facit, men riskerna finns!!!!

Men just nu ser Stockholm i varje fall tekniskt starkt ut… Så jag ligger kvar i marknaden tekniskt/taktiskt, men är beredd att stoppa ur mig om vi bryter 1,590!!!

Trevlig helg!!!

http://www.va.se/nyheter/2015/05/13/fly-bankfallan/?utm_source=apsis-anp-3&utm_medium=email&utm_content=unspecified&utm_campaign=unspecified

Den är förvisso bättre än det mesta jag läst i kritikväg, och det är intelligent att han sätter siffror på det och konstaterar att det är just räntan som kan orsaka en krasch. Många verkar tro att det ska ner bara för att det gått upp.

men det finns ingen diskussion what so ever VARFÖR räntorna ska gå upp, när och hur mycket. Man bara utgår från att de ska göra det. Det är synd! Han kanske skriver senare i boken att får vi ingen ränteuppgång så lär vi inte någon krasch heller. Men man vet ju aldrig!

Det är många där ute som har en analys kring ränteläget som lyder ungefär så här: Räntorna är historiskt låga, därför kommer de att stiga.

Det är inte en analys, det är…. ja ni fattar.

Det är lite som att säga, Iphone har en rekordhög marknadsandel, därför kommer den att sjunka.

Ja den kan sjunka, men inte per automatik för att den är hög. Samma sak med räntan (jag tror ju till och med på högre räntor, med strukturellt lägre än vad vi varit vana vid vilket jag också kan motivera). Den kommer inte att börja stiga BARA för att den är låg… det är liksom ingen naturlag.

Man brukar också få höra, ”Räntorna är låga nu, och kommer vara en tid till, SEN kommer de att stiga”. Det bygger på ett beteende man ofta ser hos analytiker. Dvs bästa prognosen av framtiden är det som varit, eller möjligtvis extrapolering av nuläget. Vi vet hur det ligger till, nämligen att framtiden skiter högaktningsfullt i både historien och nuläget… och SEN stiger räntan, vilket bygger på antagandet, efter regn kommer solsken. Inget av det är särskilt analytiskt. Det är bara korkat!

Ett annat fel många gör, och som jag själv också gjort tidigare, är att blanda ihop lånelöfte med vad du faktiskt har ”råd” med att låna, dvs kalkylen bakom lånelöftet säger att du får låna X, men räknar du med dagens räntor, som är det du verkligen kan betala så hade du klarat ett större lån. Men lånat du tagit baseras på det förstnämnda och det är just det lånet som sätter priset på den bostaden du köper.

Jag menar att prissättningen på en fastighet styrs av hur mycket köparen fått låna (och ek som har att göra med hur mycket köparen av hans sålda bostad fått låna). Själva beloppet hur mycket man får låna har ju naturligtvis gått upp, när räntan genom åren gått ner, men det skiftar inte linjärt med räntan, och beloppet baseras framförallt inte på den faktiska BOLÅNERÄNTAN, utan KALKYLRÄNTAN.

Dvs om du går in på banken IDAG och får låna X mkr, och sen går du in två veckor senare då bolåneräntan gått upp med 20 punkter så får du knappast låna mindre. Lånelöftet baseras inte boräntan, utan kalkylräntan. Eftersom bostadspriserna sätts utifrån vad köparen lägger upp på bordet, så styrs de av storleken av lånet, som styrs av lånelöftet, som styrs av kalkylräntan.

Det finns såklart en koppling mellan boräntan och kalkylräntan, men den är troligtvis inte ett till ett senaste 20 åren. Lånelöftet (och därmed priserna) har ju även påverkats av förändringar i krav skuldkvot som för närvarande är 85%. Lånelöftet har också historiskt påverkats av amorteringskravet, där man förr alltid bakade in amortering men där man de senaste åren haft möjligheten att välja amorteringsfritt. Även kvar-att-leva på beloppet kan ha förändrats på ett sätt som förändrar storleken på lånet, och därmed priserna.

Det är många rörliga komponenter i det här som gör att historiska jämförelser haltar, men slutpoängen har han rätt i. Dubblas räntan idag, så lär det sätta press på priserna. Men hur mycket går inte att svara på.

Konjunkturen spelar också in. Stiger räntan till 4% samtidigt som konjunkturen är rejält stark, dvs både skapar jobb och löneökningar… ja då kommer det kompensera för ränteuppgången.

Andelen bundna och rörliga lån spelar också roll när man jämför historiskt. Ju större andel bundna lån, desto trögrörligare blir priserna vid en ränteuppgång.

Han utgår också från vad köparen ”kan” betala, vilket såklart är superviktigt. Men det handlar också om var säljaren är villig att sälja, och den villigheten är viktig fram till att säljaren blir distressed, dvs då han tvingas sälja vilken inte inträffar förrän han inte kan betala räntekostnaderna.

Nu går förvisso kalkylräntan upp och ner med de verkliga räntorna. Men om räntan idag är 2% och bankerna i kalkylräntan jobbar med ett påslag på 5%, dvs kalkylränta 7%. Räknade de med 15% (10% boränta +5% påslag) 1996 när räntan var 10%????

Jag är för övrigt väldigt tveksam till de rörliga kalkylräntorna, om de bygger på dagens ränta + räntepåslag då sannolikheten för en kraftig uppgång när boräntan är 5% är mycket lägre än idag då den är 2%. Men det är en annan femma.

De faktiska bolåneräntorna är mycket intressanta, men när vi pratar fastighetspriser (som bygger på ek+lån) så är kalkylräntan som används vid lånelöftes kalkylen mycket mer intressant då det är storleken på lånet som är helt avgörande för vad priset blir när en bostad ska köpas. Eller säljas (då det också kräver en köpare).

Point being, säg att Bolåneräntan går upp till 4%. Tvingas Någon lämna sitt hem? Det vet vi inte, men om bankernas kalkyler håller så gör man inte det. Ok, låt utesluta distressed sellers. De potentiella köparna då? Kommer du kunna låna mindre, och därmed bjuda sämre, som därmed resultera i lägre priser. Där är jag osäker, jag är inte säker på att lånelöfteskalkylen stiger med exakt 2% bara för att räntan gör det, och därmed skulle reducera storleken på lånelöftet. Om den gör det så har köparen mindre pengar att lägga på bordet (mindre ek också då han sålt sin bostad till lägre pris) vilket gör att priserna borde gå ner. Men som sagt, jag tror inte att kalkylräntan och bolåneräntan är linjär materia.

Jag är också tveksam till hans resonemang om nybyggnation som indikator för priserna. Det finns två världar i Sverige, dels är det Stockholm och dels är det resten. I Sverige ex Stockholm finns en massa mark, men där är marknadspriserna för låga för att det ska vara lönt att bygga nytt. I Stockholm säger han finns en massa mark i utkanten, och då funkar referenspriserna i utkanten på 40-50k. För det första vill Stockholmarna ogärna flytta längre ut. För det andra finns det inte obegränsat med mark. Titta på det som byggs nytt. Det finns oftast någon form av attraktionskraft i området, som kompenserar för att det ligger en bit bort. Jag anser att priset på nybyggnation haltar som indikator för om priserna är korrekta.

http://www.realtid.se/ArticlePages/201505/12/20150512121809_Realtid616/20150512121809_Realtid616.dbp.asp

Vad de glömde fråga är om de bryr sig…

Inflationen kom in i Sverige precis… CPI rensat för ränteeffekten dvs CPIF kom in på 0,7% YoY, mot 1,0 väntat och fg 0,9. Tror inte Ingves är så glad över detta.

Leder det till ytterligare räntesänkningar? Det är inte jag rätt person att svara på. Det beror mycket på hur Euron utvecklas, och mer mot 9kr är han nog nöjd, stiger den borde han vara missnöjd. Sen beror det på hur Draghi väntas agera närmaste månaderna… Tyska bunden har ju börjat stiga sen en tid, och prisar in mer tillväxt, mer inflation och mindre Draghi!

I USA är vi aktienördar glada över att lönerna håller sig på mattan… men det är inte en OM-fråga, utan en NÄR-fråga.

Visserligen var arbetslöshetsstöden lägre i antal på 60/70 talet, men ställer du det i realtion till Labour Force så är den record low

Å andra sidan kan du hävda att Labour force är rätt liten för participation rate är låg… men då kan du hävda att Participation rate är låg för att många gått i pension.

Hursomhelst… löneinflationen är ett faktum, frågan är när och till vilken nivå, och vad blir nettoeffekten givet dollarns effekt på importpriser. Tur att man inte sitter på Yellens stol 🙂

http://cornucopia.cornubot.se/2015/05/gastinlagg-bostadsmarknaden-ar-kraftigt.html

Som vanligt innehåller den en hel del sakfel, men det som är intressant är att han skiljer på två saker. Det ena är att han tycker sig se en övervärdering av bostadsmarknaden, en bolånebubbla. Samtidigt tror han inte att den kommer spricka på ett bra tag. Det är intressant att han skiljer på de här sakerna för det sätter lite fingret på kärnan av problemet.

Men låt oss bena upp det.

Han säger att det råder en övervärdering på bostadsmarknaden. Dvs att priserna är för höga.

Priserna är för höga för att köparna har betalat för mycket

De har betalat för mycket för att de har haft mycket ek+lån (ek är oftast relaterat till försäljningen av fg hem, så den är beroende av fastighetspriset, dvs tillbaks på ruta ett)

Alltså har man lånat för mycket. Man har för stora lån. Därför talar man gärna om övervärdering av bostadsmarknaden och bolånebubbla i samma andemening. Fair Enough.

Genomsnittslönen i Sverige ligger på ca 30,000kr. Ett hushåll med två arbetande vuxna, har ut ca 42,000 efter skatt varje månad.

Genomsnittsvillan ligger på 2,7mkr.

http://www.maklarstatistik.se/Default.aspx?Typ=Villormanad

Klicka för att komma åt Kvinnors%20och%20m%c3%a4ns%20l%c3%b6ner%202013%20tab.pdf

Detta är höftningar, där storstadsregionerna och ålder gör att det skiftar mycket, i så väl lån, inkomst som huspriser. Men låt oss köra vidare på exemplet.

Enligt artikeln ligger belåningsgraden bland svenska hushåll på ca 300% sett till inkomsten.

Eftersom ovan tjänar 720,000kr X 300% = 2,9mkr i lån. Dvs mer än priset på genomsnittsvillan. Detta är kanske inte så konstigt då det är många i storstadsregionen som har högre skuldsättningsgrad. Men i just det här exemplet så rimmar det dåligt. Så låt oss ta en medelväg

Låt säga att paret ovan har köpt ett hus för 3 mkr, och lånat 2,5mkr. 0,5mkr har de stoppat in själva för att banken kräver det. Pengarna har de sparat ihop plus att de tjänat på fg boenden.

Jag gör inte anspråk på att ovan exempel utgör ett exakt genomsnitt, men jag tror att ovan exempel illustrerar många hushåll som är belånade.

Med hjälp av lånet på 2,5 mkr så har det gjort att priset på huset landade på 3mkr. Frågan är om priset är för högt, dvs om lånet är för stort i förhållande till hushållets ekonomi?

Idag betalar de ca 1% på lånet efter rabatt och ränteavdrag. De betalar alltså 2,000kr i månaden. Givet att de tjänar 42,000kr så borde inte det vara några problem. Det har artikelns författar fattat också, därför tror han inte heller på en fastighetskrasch i när tid. Faktum är att räntekostnaderna aldrig varit så låga i förhållande till disponibel inkomst.

Men om räntan står i 5%, då får de betala 10,000kr i månaden. Klarar dem det? Den frågan har två dimensioner, en är om man VERKLIGEN klarar det, dvs om man tvingas sälja och därmed orsaka en fastighetskrasch, och troligtvis sälja med negativt EK osv. Eller om de klarar sig, och inte behöver sälja, men givet att de har 8,000kr mindre i månaden så blir det en klart mycket tajtare privatekonomi. Jag lutar åt det senare. Men saken är att ingen vet, för dataunderlaget inte är komplett. Tyvärr.

Vad är för mycket lån? Är det när 1% av låntagarna inte klarar av en högre ränta, eller när 51% inte klarar av högre ränta. Eller är det rent utav när säljarna är så pass många och pressade, i förhållande till köparna, att det orsakar en krasch? Är det någon som vet hur många säljare som krävs i så fall, nej just det!

Bankerna hävdar att deras kunder klarar en högre ränta. Finansinspektionen och Riksbanken hävdar att det ser ok ut, men inte mer. Vissa temaundersökningar visar att många hushåll inte klarar det. Vi har ingen konkret bild. Ändå tycks så många vara övertygade, trots att de inte kan veta säkert.

Vissa hävdar att man har för mycket lån när man inte klarar av att amortera ner det över en livscykel. Dvs 2,5mkr på 25 år kräver 8,000kr i månaden i amortering. Det kanske fungerar när räntan är som idag, men knappast på 5%.

Men är det verkligen en bra definition? Jag tycker inte det. Hyresgäster betalar varje månad ränta (plus driftskostnader+vinst) till hyresvärden. De amorterar inte. Det kan möjligtvis hyresvärden göra för vinsten om han vill. Men det gagnar inte hyresgästerna. Där klagar vi inte på att de inte amorterar, trots att det är samma sak. Beviset är också när en hyresfastighet ombildas till bostadsrätt. Då tar hyresgästerna över lånen och driftskostnaderna.

Vad är den ekonomiska poängen med att amortera ned din bostad till noll. Missförstå mig inte! Jag är för sparande, och det bästa sparandet är förmodligen att amortera. Men att ha noll i lån, och därmed en förmögenhet, när du inte längre behöver ditt hem, dvs när du dör, det finns ingen samhällsekonomisk poäng mer än att du vill lämna efter något till dina efterlevande. Du hade lika gärna kunnat dö med NOLL i nettoförmögenhet.

Så åter till kärnfrågan. Kan vi separera påståendet. Dvs att svenskarna är överbelånade, men att det inte i närtid är några problem? Jag har svårt att se det. Det kokar liksom ner till att om räntan är 1% så är de inte överbelånad, men vid 5% är dem det. Om detta inte stämmer, så skulle man kunna säga att om räntan inte gick över säg 3% närmaste 10 åren, då betyder det att svenskarna är överbelånade, men det innebär inga problem de närmaste 10 åren. Är överbelåning ett problem överhuvudtaget i så fall? (Det var bara ett exempel). Många skulle säkert kontra, ”jag kan garantera att räntan någon gång når 5% närmaste åren”. De har egentligen ingen aning, men det känns bara logiskt. I så fall kan hushållen vara överbelånade!

Räntan styrs primärt att inflationen! Det är detta som måste diskuteras!

1. Vad tror vi om inflationsutsikterna?
2. Givet våra förväntningar, vad är en rimlig margin of safety ränta?
3. Hur väl klarar låntagarna av den här nivån? Dvs inga problem/klart sämre ekonomi men kan bo kvar/måste sälja och flytta.

Sen kan vi börja prata om hur utbredd överbelåningen är, och DÄREFTER bilda oss en uppfattning hur övervärderad fastighetsmarknaden är. Allt annat är bara okunnigt!

Nej jag har hävdat att vi måste ha en diskussion var räntan kan tänkas ta vägen närmaste åren, vilket handlar om var inflationen kommer ta vägen. Det är en knepig diskussion då inte ens dem som har som jobb med att prognostisera inflationen på kort sikt lyckas.

Det är inte förrän vi lyckas förstå om inflationen kommer att lyfta, som vi kan förstå om vi är överbelånade. Fram tills dess är vi inte överbelånade. Men vi kan enkelt hamna i en situation där vi blir det.

Att bostadspriserna historiskt har följt inflationen, som många påstår, har en koppling till att lönerna och inflationen hänger ihop, och lönerna har varit den viktigaste parametern när bankerna har lånat ut pengar. På senare år har räntenedgången varit den viktigaste parametern. Det verkar inte kritikerna fatta.

Det är bankernas jobb att stresstesta sina bolånekunder. Samtidigt är de intresserade av att låna ut pengar…. det är lite av en motsatsförhållande. Fi borde göra mer, men de verkar inte ha politikernas mandat.

Tyvärr!

ps.

Sen tillhör jag dem som tror på högre räntor på sikt. Inte för att Riksbanken säger det, som artikelförtattaren verkar tro, då vår Riksbank alltid ligger fel… nej jag tror på räntor pga:

1. Löneinflation i USA kommer ta fart
2. Dollar styrkan kommer avta och mean revert i takt med att konjunkturskillnaderna mellan USA och Europa klingar av
3. Europa kommer taper sin QE när tillväxten visar framfötterna.
4. FED kommer sluta rulla över sina MBS på sikt.

och därmed skulle man kunna säga att jag delar författarens konklusioner.

ds

NFP kom in på 223k mot 228 väntat, och fg 85k (nedreviderat från 123k)

Marknaden reagerar spontant negativt, för det uppfattades som en ”halvdålig” siffra.

Men faktum är att timlönerna kom in på 2,2% YoY mot väntat 2,3% och fg 2,1%. Precis som ECI som kom förra veckan så är det klent tryck på lönerna, och det är främst dem som driver Core Service Inflation. Core goods påverkas mest av den starka dollarn.

Från ett inflationsperspektiv kan man alltså säga att den här datan inte ger FED anledning att höja, och därför borde det innebära att räntorna inte stiger mer nu, utan att 2,31% på US10yrs var toppen. Tvärtom finns utrymme för att de ska falla tillbaks något, vilket gynnar aktiemultiplarna.

Givet att man tror att konjunkturen kommer vara OK, och vinstprognoserna kommer hålla någorlunda så är detta bra för aktier.

Konkulusionen är alltså att dagens data inte tvingar in oss i 4e vågen/korrektionen, utan att vi fortfarande är i 3e vågen. Huruvida vi ska sätta en ny topp eller inte är svårt att säga. Men chansen är god att vi såg botten på 1558 igår, även om det hade varit mer tekniskt önskvärt med en avstämning kring 1540. Bryts gårdagens högsta på 1,610 så tycker jag därför att man bör hoppa på igen. Taktiskt KÖP alltså!

Trevlig helg!

1. Livet är orättvist, vänj dig!

2. Världen bryr sig inte om ditt själv¬förtroende. Världen förväntar sig att du ska prestera något innan du kan luta dig tillbaka och må bra.

3. Du kommer inte ha en fet månadslön direkt efter gymnasiet. Du kommer inte att bli vd med fin bil innan du förtjänar det.

4. Om du tycker att din lärare är jobbig: Vänta tills du får en chef.

5. Att jobba i gatukök eller som städare är inte under din värdighet. Dina far- och morföräldrar hade ett namn för det – de kallade det för möjligheter.

6. Om du strular till det: Skyll inte ifrån dig, lär av dina misstag.

7. Din skola kanske inte tror på vinnare och förlorare, de kanske ger alla nya chanser hela tiden. Detta liknar inte någonting i det verkliga livet.

8. Livet är inte uppdelat i terminer. Du kommer inte ha några sommarlov och väldigt få arbetsgivare är intresserade av att hjälpa sina anställda hitta sig själva. Gör det på din egen fritid.

9. Tv är inte på riktigt. I verkliga livet måste folk faktiskt lämna kaféet och gå till jobbet.

10. Var snäll mot nördarna. Chansen är stor att du kommer att jobba åt en.

BILL GATES