Kortsikt's Blog

Läste precis nedan, som egentligen är REKLAM av Skagen… men likväl intressant!

http://www.privataaffarer.se/skagenfonder/lonar-sig-aktiv-forvaltning-764335

Det visar sig att Sverige har störst andel av aktiva fonder som ligger nära index, och således inte orkar slå index efter avgifter, och som man därmed kan ifrågasätta sin existens. Ganska beklämmande!!

MEN, Oftast handlar det inte om förvaltaren i sig, utan organisationen han jobbar för. Han har kanske inte MANDAT att ta ut svängarna för att organisationen är mer rädd för att gå snett mot index, än glad om han slår index. Men det är ju just det Aktiv förvaltning handlar om. Vissa får rätt i sin förvaltning, och de förtjänar inflödena… och vissa kommer gå sämre, och de förtjänar utflödena.

Sen är verkligheten inte alltid så RÄTTVIS, då det är lättare att vara aktiv att slå index om man förvaltar 100mkr än man förvaltar 100mdr kr. Det kommer också visa sig att vissa går bra ett år, och dåligt ett annat. Det gör att det blir svårare att vara aktiv, då flödena tvingar en förvaltare att stundtals ta beslut som inte är förenliga med BÄSTA aktiva förvaltning.

De tar upp Active Share, som har blivit ett populärt mått på sistone. Tracking error eller Aktiv risk har tidigare varit mest poppis. Båda mått har stora brister.

En väldigt aktiv portfölj kan gå väldigt likt index, och då blir det ett lågt Trading error vilket indikerar att han inte är aktiv, trots att han är det. Active share har den benägenheten att har du ett small mid cap Bias så kommer du framstår som väldigt aktiv, och därmed framstå som duktig när småbolag går starkt, men det har visat sig att en förvaltares Total avkastning över tid till väldigt stor del avgörs hur skicklig han är på att hantera nedgångar. Under börskrascher har småbolag en tendens att gå dåligt. Dels pga likviditet, ibland pga hög värdering och ibland pga småbolag fundamentalt hamnar lättare i blåsväder i lågkonjunkturer. Hög Active Share kan också genereras utan att ha småbolagsbias. Men då gäller det att förvaltaren verkligen överviktar stora bolag han tror på och tvärtom, vilket oftast ger en koncentrerad portfölj, vilket har sina för- och nackdelar.

Man vill gärna göra detta till någon enkelt, men det är det tyvärr inte.

Mitt råd till fond sparare är följande:

1. Ta reda på om han har ett RELEVANT index. Ett index han verkligen kan och vill jobba mot!
2. Är han aktiv? Se till att fonden har hög aktivitet på såväl Active share som Tracking Error.
3. Har han slagit index? Fråga efter hans KONSISTENS. Jag gillar definitionen andel positiva perioder/av totala i % mätt som fondens relativavkastning på 1 års rullande basis. Den ska vara på minst 70%. Rullande 3 år funkar också. Fråga efter båda!
4. Låg avgift är alltid bra men inget måste. Ovan mäts ju efter avgifter.
5. Fråga efter förvaltningsprocessen och Investeringsstrategin. Känns den vettig. Känns den allväders?

Lycka till!!!

http://www.svd.se/ingves-vi-ligger-efter-tidtabell

Ingves har helt rätt i att det är från politiskt håll det måste hända mer vad beträffar skuldsättningen. Hans jobb är att få upp inflationen, inte rent tekniskt som vissa verkar tro (för då hade det ju räckt med att han bett politikerna om att höja momsen på alla varor) utan stimulera tillväxt i ekonomin så att det i sin tur driver prisläget. Att försvaga kronan verkar vara huvudspåret. Men det är en knepig uppgift när omvärlden också brottas med svag tillväxt… eller ska vi börja formulera oss korrekt. Icke inflationsdrivande tillväxt.

Men precis som han säger så finns det en baksida med expansiv penningpolitik och det är INTE att skuldsättningen ökar. För en centralbank sänker även räntan för att göra lån attraktivare så att företag och hushåll vill investera. Precis som att de kyler genom att höja räntan så att det blir mindre fördelaktigt att ta lån. Han syftar på OSUND utlåning, och i det här fallet handlar det om bolånen. Lån som nästan uteslutande går till det befintliga bostadsbeståendet, och därmed nästan inte alls hamnar i realekonomin. Svenska folket tror de är vinnare på detta, men de är lurade. Det är bara bankerna. Till och med en person som avlider får inte vara ”vinnare” trots att dennes dödsbo säljer dyrt utan att köpa nåt nytt. Varför, jo pengarna går till arvingarna, som själva sitter på stora lån. Det går bara runt. Fundera på det ett tag så kommer du förstå. Det finns bara en vinnare och det är bankerna.

Det är inte fel med expansiv penninpolitik, om den behövs vill säga. Men det är fel med Osund utlåning. Det är finansinspektionen uppgift att se till att detta efterlevs. Det är inte så bra om bankerna får agera själva då de har ett vinstintresse, samtidigt som det finns ett moral hazard problem då bankernas ägare kan räkna med att bli räddade av staten om allt går åt h-e. Just för att de är systemviktiga för samhället. Finansen chef är Finansdepartementet, och deras chef är vår Finansminster, och hon svarar inför vår statsminister….. börjar bli dags att ta tag i detta nu och sluta gnälla på vår Riksbankschef eller?

I artikeln lyfter han fram ett par väldigt bra åtgärder:

Amorteringskrav, avskaffat ränteavdrag och sänkt bolånetak är gammal skåpmat. Men han lyfter även fram punkter som skärpning av bankernas ”kvar att leva på kalkyler” samt Skuldkvotstak, dvs ett max tak hur mycket man får låna i förhållande till inkomsten. De här punkterna är faktiskt ännu effektivare är den förstnämnda. Det viktiga är att bankerna tvingas till att göra EXAKT samma kalkyl. Så att Kalle och Eva får låna EXAKT lika mycket hos varje bank. Sen ska bankerna konkurrera om själva räntan…. inte om vem som lånar ut mest. Fungerar det här som det ska så får vi en sund belåning. Rätt storlek på lån kommer i sin tur garantera rätt bostadspriser.

Men en sak är mer svårlöst. Även om vi inför ett ”perfekt” system. Vad händer med alla som redan har FÖR MYCKET lån? och hur många är dem? Det går inte att säga, då vi inte vet den framtida räntan. Vid varje räntenivå finns ju X hushåll som är överbelånade. Men Ingves har statistik som säger att 40% av hushållen med bolån, eller 590,000 st, har lån som uppgår till 300% av inkomsten.

För ett hushåll där bägge tjänar 25,000 vardera, så är det ett lån på 1,8mkr. De klarar en ränteuppgång till 3,3% med slopat ränteavdrag, eller 4,7% med ränteavdraget kvar. 4,7% bolåneränta motsvaras ca av 3,7% Stibor 3m med dagens marginaler för bankerna. 3,7% Stibor motsvaras av ca 3,2% 3m Statsskuldväxel, som i sin tur motsvaras av 2,7% styrränta. Dit är det ju en bit kvar :-). För att Riksbanken ska gå över 2% styrränta så måste kärninflationen ligga en bra bit över 2% och där är vi inte ännu på ett tag. Samma kalkyl med slopat ränteavdrag eller Odynamiskt amorteringskrav gör kalkylen mycket tuffare.

För en familj som tjänar dubbelt så mycket, så har de dubbelt så stora lån. Men deras kalkyl ser bättre ut då de ändå kommer ha mer att lägga på räntor givet att kvar att leva på kalkylen är statsikt. Jag menar att första hushållet tjänar 35,000 efter skatt, och behöver 30,000 för att dra tunt. Således 5,000kr kan läggas på bolån. Men har ett hushåll 70,000 efter skatt, så kanske de också kan dra runt hushållet på 30,000 i månaden, vilket gör att de har 40,000kr att lägga på boendet. 8ggr så mycket, trots att lönen bara är drygt dubbelt så stor.

Imorgon kommer sysselsättningsdata från USA.

Den är viktig, den är ALLTID viktig. Men den är viktigare än vad många tror.

Det är främst lönerna som är intressanta, inte så mycket jobbskapandet längre. anledningen är att Yellen egentligen inte bryr sig hur många jobb som skapas, hon bryr sig om det skapas tillräckligt många i förhållande till ”slacket” i arbetsmarkaden, så att det potentiellt kan leda till lönedrivning, vilket i sin tur sipprar ner till ett inflationstryck som hon måste ta tag i.

Det finns dem som tror att FED kan höja även utan data om högre löner och/eller stigande Core CPI/PCE. Det lutar sig gärna åt ledande indikatorer för lönerna som de facto indikerar att vi står inför löneökningar. Det finns andra som säger att magkänslan är att lönerna ska upp, och Wallmart har redan höjt så nu är det dags. Jag håller med båda, men jag inte Yellen bryr sig.

Anledningen till att hon KRÄVER bekräftande DATA är följande:

– Om hon höjer utan att datan bekräftar det, och att ekonomin vänder ner till följd av detta så lär hon typ få se sig om efter ett nytt jobb, då hon kommer bli idiotförklarad. Varför? Jo för att mediadrevet kommer låta så här: ”Hur kan du vara så jävla dum att höja på spekulationer om högre inflation. Vi har kört ett expansiv penningpolitik i så många år, och det har haft ett pris, och sen har du så bråttom att höja att du gör det när man inte ska, och så vänder ekonomin ner… och nu får du börja om från början. Fast med sämre verktyg än tidigare. Dessutom med ett sargat förtroende, vilket är 50% av kraften i penningpolitiken.

– Om hon däremot höjer när vi har datan, så kan hon alltid säga, trots att ekonomin vänder ner, MEN HALLÅ, Lönerna hade faktiskt börjat gå upp! Då kan hon förankra det. Det finns även ett scenario där ekonomin och inflationen ”springer ifrån henne” för att hon höjt för sent. Men det får väl anses vara ett I-lands problem idag. Dessutom finns det ju en ”inbyggd broms” idag då stat och hushåll har historiskt rätt hög belåning, så stiger räntorna för mycket så tvärnitar till slut ekonomin.

Alltså så är lönedatan viktig. Historiskt har det varit, mellan tummen och pekfingret, 1% skillnad mellan löner och kärninflation. Så om vi har löner på 3% YoY så brukar det rimma med 2% kärninflation. Så jag skulle säga att 3% är lite av en triggernivå för Yellen… kanske nåt lägre. Imorgon lär vi inte se 3% i årstakt, men det kan likväl bli en uppgång. Samtidigt var ekonomin svag i Q1 och till viss del Q2….. vi får se, spännande är det i alla fall!

Annars är det en rätt förbryllande marknad för många antar jag…

Igår kom inflation från Eurozonen som visade att kärninflationen kryper uppåt. Tidigare har vi sett att BNP prognoserna har skruvats upp. Draghi säger ju dessutom att det funkar :-). ARbetslöheten kom in bättre än väntat, likaså detaljhandelsdata och PMI för Servicesektorn. Det tickar på…. och det gör även Den Tyska 10-åringen, dvs BUNDEN, som nyss printade 0,95%.

I USA däremot får man en mixad bild. 10-åringen drar uppåt men det har INGENTING med amerikansk ekonomi att göra. Det har bara att göra med den Tyska 10 åringen. Dollarn och 2-åringen däremot går svagt och prisar INTE in räntehöjningar. Tvärtom tycker jag rörelserna är ett tecken på att Europas momentum relativt USAs blir allt bättre. Vi får se hur NFP rör om i grytan imorrn.

Tekniskt är OMX fortfarande i Buy the dip läge med SL kring 1,590…sen beror det på hur man spelar… redan vid 1,540 har vi ett fint köpläge tekniskt!

Stay tuned!

How Scary is The Current Margin Debt Situation?

Margin debt har länge varit en av Warrens favorit indikatorer över hur attraktiva aktier är. Vid dagens nivåer så är den inte så attraktiv enligt hans sätt att se på det. Å andra sidan är den usel på att tajma marknaden. Men Warren har aldrig gjort en grej av säga sig kunna det här med tajming.

Hursmhelst, det i slutet är intressant. Dvs att det är aldrig skulden som är problemet, utan värdet på underliggande tillgång. Men jag har alltid hävdat att värdet på underliggande tillgång har drivits upp mha skulden. Så vilken är hönan och vilken är ägget….

Det mesta kokar ner till, oavsett om det handlar om bolån eller aktielån, tycker jag ändå är kopplad till tillgångens underliggande kassaflöde och kostnaden för lånet. Det är nämligen detta kassaflöde som ska finansiera skulden. Kassaflödet för en Bostad kallas för Lön, och för en Aktie utdelning, eller i varje fall FCF. Om räntekostnaden och lönen/fcf relationen går åt fel håll….. då spelar det ingen roll om det är skuldens storlek eller värdet på tillgången som är för stort för då går båda åt helvete!

Jag läser nästan varje dag att Svensk ekonomi är så stark och bra, och vi svenskar har det så bra.

Man lyfter gärna fram argumenten att trots att Europa har haft, och har det knaggligt så har
1, jobbskatteavdragen och
2, de låga bolåneräntorna i kombination med att låntagarna har en stor andel rörliga lån,
inneburit att svenskarna fått det bättre och att svensk ekonomi ändå går bra.

Jag håller med. Tack vare punkterna ovan har svenskarna mycket pengar kvar i plånboken, så det borde ju inte vara så konstigt att vår ekonomi går starkt. MEN gör den det? Ja, relativt övriga Europa gör den det. Men i absoluta termer gör den inte det hävdar jag. Vi är inte i någon recession heller, men det är å andra sidan ingen annan heller nu för tiden. Så är vi i högkonjunktur eller ej?

NEJ, och jag anser mig ha 4 charts som tillsammans ger en bild av att vi inte är det!

Den första är Retail Sales Ex Energi i årstakt. Om svenskarna nu mådde så bra, om alla har jobb, och alla har massor av pengar över i plånboken efter skattesänkningar och rekordlåga räntor. Då kan man förvänta sig att de konsumerar i nivå med förra konjunkturen.

Där ligger snittet på årstakten senaste 5 åren på 3% om året. Senaste siffran uppmätte 2,6%. Analysen är enkel 3% är INTE i nivå med pre Lehman nivåer. Där är snarare 3% nedre delen i tillväxtintervallet.

Nästa chart visar de Svenska hushållens TOTALA konsumtion i REAL termer, dvs rensat för inflation. Även den här i Årstakt!

Samma mönster här. Den genomsnittliga årstakten har sedan Lehman legat på 2%. Även det ligger i det nedre intervallet om man tittar på åren 2004-2007. Här kan man dock tillägga att den senaste mätningen visade 3%. Vi får väl se om det är nåt på gång.

Men båda charts visar att konsumtionen är strukturellt lägre nu än vad den var vid senaste konjunkturuppgången. Detta trots att skatten och räntorna är lägre.

Nästa chart handlar om lönerna. Ingen lön ingen konsumtion.

Chartet visar de samlade lönerna över alla skattebetalande arbetare i Sverige, och hur den lönen förändras i årstakt.

Lönerna i Sverige har stigit i snitt med 2,5% om året sedan Lehman. Pre-Lehman låg på 3,5%. Samma mönster igen. Post Lehman takten ligger i nedre intervallet av pre Lehman. Senaste mätningen låg på 2,5%. Inte det heller någon stigande trend. Skeptikern hävdar att lönetakten varit så låg pga att inflationen är så låg. Jag, eller cynikern, hävdar att inflationen är så låg för att tillväxt och jobbskapande och arbetslöshet är så lågt, och det i sin tur kokar ner till dåliga löner. Det hänger ihop. Vi har inte strukturellt hög lönetakt i många år utan någon inflation. Å andra sidan har vi ingen strukturellt låg inflation under många år om vi har kraftig tillväxt och jobbskapande. Dvs vi har ingen blomstrande ekonomi med starkt jobbskapande utan att vi till slut får se högre löner.

Sista chartet visar då jobbskapandet. Dvs totala antalet anställda i Sverige jämfört med samma period förra året. Vissa ekonomer vill rensa ut statsanställda, då en regering lätt kan ”skapa” jobb för att hyfsa till siffrorna. Men i Sveriges fall där budgetdisciplin mer eller mindre råder så ser jag det inte som några problem. Dessutom hittade jag inte den siffran.

Det här chartet är inte helt tydligt, men under 2009/2010 försvann en massa jobb, som sen kom tillbaks under 2011/2012. Men det intressanta är egentligen takten senaste 3 åren. Då ökar jobben i Sverige med ca 1% per år. Så om det finns ex 5m jobb, så innebär det att det skapas 50,000 jobb om året. Är det bra? Återigen om man ser till Pre-Lehman så ligger 1% i det nedre intervallet. I en normal svensk konjunktur ligger det snarare på 2%, dvs ca 100,000 jobb om året.

Det är vad allt handlar om.. i en recession skapas inga jobb, det till och med försvinner. I en hyggligt stark svensk konjuktur borde det kunna skapas 100,000-150,000 jobb om året. Men idag ligger vi mittimellan. Det är vad övrig data bekräftar också!!!

Det som vi ser på sina håll är att vissa individer och vissa branscher och företag gynnas något extremt av ”räntefenomenet” i brist på ett bättre ord. Exempelvis specialist-resebyråer i Stockholm för att ta ett exempel. Eller om man går till Sturehof på Stureplan så går det inte att få bord trots att genomsnittslunchen slutar på 300kr per skaft, samtidigt som det inte är några problem att få bord på en lunch restaurang i Södertälje där lunchen kostar 60kr. Att tala om en bred och stark konjunktur håller jag inte alls med om.

Det är beklämmande att det är oftast bankernas chefsekonomer som hävdar att det går så bra. Man kan nästan undra om de har någon hidden agenda där de vill signalera att allt är så bra, eller bara att de inte gjort hemläxan? Någon som faktiskt gör sin hemläxa är Riksbanken. Visst, de har gjort många misstag i historien men en sak kan man inte ta ifrån dem. Deras datainsamlings och analys kapacitet är rätt imponerade. Ganska kloka människor crunchar stora mängder data, för att ge Ingves & Co ett solitt beslutsunderslag. Det är det inget fel på. Det är besluten som ibland har blivit lite fel, vilket inte är så konstigt med tanke på att de baseras på antaganden om framtiden, och om den vet vi mindre än vad vi tror.

Givet de 4 chartsen ovan i kombination med Sveriges låga kärninflation, samt ECB penningpolitik så förstår jag varför Ingves agerat som han gjort.

Men jag förstår också varför han är så frustrerad över att Regeringen inte agerar genom Finansinspektionen i syfte att stävja utlåningen. Är det kanske därför frustrerade chefer hoppar av en efter en? De får inte regeringens mandat att styra upp skiten. Inte för att jag är emot utlåning. Tvärtom, en fungerande system där pengar går från de som har till dem som inte har, givet att kalkylen är sund, är en av hörnstenarna i en marknadsekonomi. Problemet med Sveriges utlånng är att den nästan uteslutande är bolån, och det är bara bankerna som tjänar på det, och det riskerar att sätta hushåll i en knivig sits den dagen inflationen normaliseras.

Nej frågan är inte om chefsavgångarna på Finansen har att göra med en viss frustration, samtidigt so de tvingas jobba arslet av sig. Privata sektorn betalar dessutom bättre… konstigt att de slutar? Nej inte direkt!

Men om vi ska försöka komma till någon slutkläm så kan man fråga sig varför Sverige inte orkar tillbaks till fornstora tal? Jag tror svaret är lika enkelt som det är logiskt. Det handlar om två saker som är olika sidor på samma mynt… nämligen Europa. Så länge som inte Europa upplever en stark konjunktur, så kan inte vi heller generera 100,000+ jobb om året. Vi är för beroende, för integrerade. Sen kan man fråga sig om vi, och därmed Europa, har för chanser att orka tillbaks till pre Lehman nivåer? Svår fråga. Den optimistiske JA sägaren hävdar att våra prognoser är ett resultat av det som varit och är nästan alltid fel. VI kan alltså inte se varför då vi är så präglade av de senaste årens utveckling. Pessimisten, och åt det håller jag lirar, är att Europas statsskuld idag är på en sån nivå att en expansiv finanspolitik är omöjlig. Att de europeiska hushållens nivåer på skulder, särskilt sett till lån/disp inkomst är på en sån nivå att något större utlåningstillväxt inte är möjlig. Det finns bara två SLUTkunder av varor och tjänster i vårt samhälle. Stat och Hushåll. I normala tider spenderar de var de har, skatteinkomster och löner. I goda tider och om de har en sund balansräkning så kan de öka belåningen, vilken ger en extra skjuts. Det var kanske den här EXTRA skjutsen vi såg under -00 talet, och eftersom vi kanske inte kommer tillbaks till den så blir även tillväxten strukturellt lägre…. och därmed kanske vi kan glömma HÖGkonjunktur scenariot i traditionell bemärkelse. Jämförelser ännu längre tillbaks blir ännu mer tydliga, då belåning som går till nybyggda bostäder sipprar ut i ekonomin, som på 70-talet och framåt, medan ökad belåning i befintligt bestånd, som idag, där arvingarna till de som dör (dvs de enda som löser ut vinsterna från bostadsmarknaden) dessutom bara amorterar, så är det kanske uppenbart att vi inte kan komma tillbaks till fornstora högkonjunktur siffror i statistiken. Vi är kanske inne i nya tidens ”högkonjuktur”? Men då ska man välja sina ord rätt. Inte säga att det går så jävla bra som vissa gör… utan säga att det ”hankar sig fram” men att ”vi kan inte vänta oss att det kan bli så mycket bättre” och de signalerna vi får som påminner om högkonja troligtvis är lokala effekter av ”räntefenomenet”…… det är en intressant diskussion hursomhelst!

och apropå räntefenomenet. Om det nu är räntefenomen som dopar svensk ekonomi, och inte en produktivitetsdriven sunt högkonjunktur…. hur känslig är inte då Svensk ekonomi för en uppgång i räntan???? Särskilt när så stor del av lånestocken ligger i korta löptider.

Beviset återigen… i klassiska, pre Lehman, högkonjunkturer, så hade bankerna det LÄTTARE att låna ut pengar till 7% ränta, då företagens kalkyl gick ihop, än det var att låna ut pengar i dåliga tider TROTS att räntan var lägre… varför, jo för att kalkylen inte gick ihop i de dåliga tiderna, trots låg ränta. Idag verkar det vara tvärtom! Lite kusligt faktiskt!

Njut av solen!!!

Grekland är i fortsatt fokus. På fredag förfaller en betalning till IMF, en av tre denna månaden. Ryktena säger att det inte blir några problem att betala den, man tar tydligen från pensionskassan. Hmmm det låter ju inte så smart! Andra rykten säger att de tre betalningarna kan buntas i hop till en och betalas den siste. Hursomhelst börjar sanningens ögonblick närma i sig. Den siste löper Grekland program ut, och har man inte ett nytt efter det så kommer de inte kunna rulla över sina betalningar i juli, och det mina vänner är att likställa med Grexit. Samtidigt ryktas det om att ledarna i Europa as we speek sitter och filar på ett förslag till grekerna. Känns ju rätt osannolikt att det ska vara så bra att de bara säger JA tack direkt. Å andra sidan, vad har de att sätta emot? Grekerna säger ju å andra sidan att de har precis filat färdigt på sitt ”färdiga” förslag som är ICKE förhandlingsbart. Det känns väldigt binärt och osäkert och rätt löjligt med andra ord, men om jag var tvungen att betta så är det på att de till slut går med på långivarnas villkor, även om det på sikt kan bli regeringens fall. Hur bra är alternativet liksom? Landet växte tydligen med en halv procent under Q1. Är inte det rätt starkt med tanke på all turbulens????

Från USA har kommit en del data…

Michigan som mäter konsumentförtroendet kom in på 90,7 mot väntat 89,5 och fg 88,6… trevligt
PMI kom in på 54,0 mot väntat 53,8 och fg 53,8… ok
ISM kom in på 52,8 mot väntat 52,0 och fg 51,5… bra

New order kom in på hela 55,8 mot fg 53,5….. det bådar gott och gör 1Q15 siffran mindre relevant.

samtidigt kom Core PCE in på 1,2% YoY mot väntat 1,4 och fg 1,3…. Kanon

Bästa av alla världar eller? Lite framtidsoptimism parat med ”Noflation”… det borde vara bra för aktiekurserna.

Tittar man på räntorna så harvar de runt något. Zoomar man ut lite och försöker sig på en analys så är vi lite i ett mellanland, dvs hade räntorna varit 50 punkter högre så hade det varit lika med att marknaden varit väldigt säker på att räntehöjningen kommer i september alt december. Hade de varit 50 punkter lägre så hade man varit tämligen säker på att det inte finns någon risk för räntehöjningar. På fredag har vi sysselsättningsdata som kan staka ut riktningen. Men för att vi ska få en räntehöjning i september så bör ECI den 30 juli leta sig upp mot 3% i årstakt. tittar man på vad Fed funds rates indikerar så ligger sannolikheten för höjning i september på blott 34%…. det är inte mycket. I december ligger den på 88%. Men det är inte mycket till prognos…. datan får visa vägen, precis som Yellen sagt!

Men visst finns det indikatorer som visar på att Amerikanska ekonomin är robust, Driven miles till exempel:

men även non food sales volumes

men kom ihåg att de här bägge knappast är leading, utan ett resultat av starkt jobbskapande, och stigande huspriser.

Vad händer med oljan? Jag pekade tidigare ut target mot 70-72. vi nådde nästan 70. Frågan är om vi ska upp en vända till eller vi sett toppen? Risken är nästan på nedsidan tror jag. Bryts 60 ska man akta sig!

Säg att dollarn har försvagats klart… vad ska driva det då?

Dessutom är alla snorlånga

Många lockas till de stora oljebolagen för att Div% är så juicy, men om PayOut sänks till 25% så är sektorn normalvärderad…. och det finns tydligen rätt stor risk för sänkning då Freecashflow som skapas vid dagens priser inte verkar täcka de utdelningar som prognostiseras…..

Hursomhelst, det kan finnas anledning att vara försiktig, så sätt Stopp loss på din Ryska vinst posse om du har någon!!!

Vad beträffar tillväxtmarknader så gick de också hyfsat fram till för en månad sedan. Långsiktigt tror jag det finns värden att hitta där, men man kanske ändå ska vänta in the great dip innan man tar in dem i sitt pensionssparande.

Problemet med tillväxtmarknader är att de kommer lida mest om dollar trenden fortsätter och räntor globalt går upp då råvaror korrelerar, allt annat lika, negativt med stark dollar, och höga räntor drabbar länder med Twin deficits… dvs underskott i budget och bytesbalans… och många av dem går att finna just i tillväxtmarknader.

USA får väl också anses vara en Undervikt pga

1. räntorna går upp där och kommer slå mest där
2. värderingarna är högst där
3. vinstnivåerna är högst där
4. tillväxtpotentialen är egentligen lägst där…

Medan Europa får anses vara en OW:

1. då vinstnivåerna är lägst där och störst potential att förbättras
2. ekonomisk fundamenta har en klar uppsida
3. discount från Grekland och Ryssland inprisat till viss del
4. räntorna kommer vara strukturellt lägre där då man är långt senare i cykeln

men även Japan är spännande då:

1. Beta mot global konja är störst, dvs gott om bolag som gynnas av stigande världshandel
2. värderingarna är låga
3. Abenomics biter (även om jag ser stora risker på sikt)
4. lågt aktiebeta… dvs om kurserna vänder ner så brukar japanska aktier outperforma…

Samtidigt är jag ju strategiskt skeptisk, och är övertygade att man kommer kunna köpa aktier betydligt billigare längre fram…. problemet är att kurserna kan stiga en bra bit innan NÄR inträffar.

Sättningen borde som jag sagt tidigare bli kännbar. När räntorna steg med 50 punkter för en tids sen, så rekylerade marknaden med som mest 5%. Om jag får rätt kan räntorna stiga mer än så och en korrektion på 20%+ är fullt rimlig. Att så få tror på detta, gör mig bara ännu säkrare!!! Men än så länge är det Buy the Dips… och håll järnkoll på datan och räntorna.

Klicka för att komma åt 464044.PDF

Have a nice one!

OMX bryter upp mot bakgrund av lite optimism kring Grekland. Min tes är att det alltid löser sig fem i tolv så länge som de ligger inom programmet. Det är först efter det löper ut som det blir kritiskt… alltså är detta mycket av en mediacirkus som marknaden tidvis verkar bry sig om. För de verkligt stora rörelserna så är det den amerikanska 10-åringen, och till viss del 2-åringen, som är av intresse. 10-åringen ligger på 2,13% så det är verkligen ingen fara på taket.

Imorgon har vi förvisso Michigan consumer confidence, men nästa vecka blir viktig, då måndagen bjuder på ISM och PCE samt fredagen bjuder på NFP och Greklands återbetalning av skuld till IMF. Så analysen av börsläget på fredag sen eftermiddag kommer vara klart mer fruitful!

Men tekniska läget just nu är ingalunda positivt, och sabbar inte ovan faktorer detta läge så finns det goda chanser för en ny attack mot gamla toppen!

Artikel Afv där Borg dödförklarar Inflationen!

http://www.affarsvarlden.se/hem/nyheter/article3911231.ece?anp_mid=14954806&anp_rid=413124384

Det första som slog mig är ironin att den artikeln skulle kunna bli ikonisk. Dvs efter drygt 30år av fallande inflation, och därmed räntor, så skulle bottenläget av inflationen kunna krönas av ingen mindre än den hyllande fd finansminsterns citat ”Inflationen är död”. Hade inte det varit rätt typiskt?

Men är inte inflationen död då? Visst, den är obefintlig, men är den död? Låt mig bena upp pro´s and con´s. Men innan det ett litet passus…. det finns mig veterligen ingen expert där ute, som uthålligt lyckats prognostisera var inflationen ska ligga 3-5 år down the road. Så även om det är så sjukt avgörande för räntor och därmed alla andra tillgångsslag, så vet vi väldigt lite om hur det ska bli!

Man bör också se det ur ett kort perspektiv, och ett längre eller ska jag säga mer strukturellt…

Skäl FÖR LÅG till INGEN inflation (dvs inflationen orkar max upp till 2%ish uthålligt):

På kort sikt,

1, Kronan har inte försvagats tillräckligt mycket för att sätta fart på tillväxt eller importera inflation
2, Tillväxt och jobbskapande/sysselsättningsgrad/lönebildning är hyfsat stark i relativa termer, men i absoluta är den inte tillräckligt stark för att driva kärninflationen
3, Vår omvärld, främst Europa, återhämtar sig, fast tillväxten är fortsatt låg i absoluta termer
(3), därmed är det inte heller någon prispress uppåt på de varorna vi importerar. Konkurrensen är mördande i kombination med att alla verkar kunna tillverka obegränsat, och ovanpå detta låg tillväxt.

På längre sikt,

1, Lägre tillväxt pga att höga statsskulder omöjliggör budgetunderskott
2, Bankerna är mer picky i sin utlåning, och många kan/bör inte låna mer. Utlåning är below trend vilket ger lägre tillväxt
3, Kina uteblir som global tillväxtmotor för att man ställer om ekonomin
4, idag talar vi om ett globalt kapacitetstak, framför landsspecifika. Det taket ligger långt borta. IDag kan man nästan producera obegränsat utan det skapar prispress. Detta är egentligen det största skiftet som gör att historiska jämförelser haltar.
5, Utbudet av arbetskraft globalt sett är stort, stora generella lönedrivningar kommer dröja. Hör ihop med punkt 4.
6, Europa har strukturella problem, bla med Eurons sammansättning, som inte är lösta och innebär strukturellt lägre tillväxt
7, FEDs REAL Exit, först och främst av MBS, kommer sätta större press på realräntorna, vilket allt annat lika kommer vara tillväxt hämnande.
8, Strukturellt låga energipriser pga av låg tillväxt, Kina ställer om, Utbudet trots allt ökat pga USA intåg som producent och en stark dollar givet att amerikanska ekonomin tuffar på och FED är hökaktiga relativt omvärlden. Låga energipriser kan förvisso ha en indirekt effekt som påverkar inflationen åt andra hållet.

Skäl FÖR NORMAL ur ett historiskt perspektiv till HÖG inflation (dvs inflationen stabiliseras kring 2% och kan temporört gå över under vissa perioder:

På kort sikt,

Inflationshotet på kort sikt är extremt litet nästan överallt i världen, bortsett från USA där det skulle kunna överraska. De senaste årens starka jobbskapande, kan utmynna i en ketchupeffekt, dvs så länge som det funnits ett ”slack” på arbetsmarknaden, så blir det ingen löneinflation, men för varje nyanställd så tar vi ett steg närmare ett läge där slacket försvinner, och således kan löneinflatinen kommer skjuten som ur en kanon.

Stigande inflation i USA, leder inte till högre inflation i resten av världen, men stigande räntor i USA kan de stigande räntor i omvärlden…. och ser centralbankerna till att räntorna inte stiger… ja då kommer valutorna att försvagas nåt kolosalt mot dollarn. Jag tror räntorna kommer följa med något, och jag tror inte Draghi och Co har något emot det.

På lång sikt,

1, Efter snart 8 år av rätt låg tillväxt i världen, så har hushåll och företag hyfsat till sina balansräkningar. Energipriserna är på en för konjunkturen gynnsam nivå, USA går bra, övriga världen gynnas av svaga valutor mot dollarn. Det finns behov av investeringar, i maintenance, replacements, såväl av stat, hushåll och företag. Det går att måla upp ett scenario där tillväxten faktiskt accelererar globalet sett, och därmed kommer jobbskapande och inflation. Hela det här resonemanget är rätt flummit och inte så sakligt, men kan likväl hända.

2. I drygt 30 år har vi haft strukturellt fallande Inflation som bidragit till en räntehausse utan dess like. Vi är så jävla indoktrinerade i detta att vi inte kan föreställa oss något annat även om vi anstränger oss att tänka utanför boxen… 1982 var det ingen som hade kunnat föreställa sig detta. Lika lite kan vi föreställa oss att detta nu vänder och är början på en omvänd trend som kan pågå i årtionden. Jag säger inte att det ska göra det… bara vår oförmåga att prognostisera det om det kommer hända.

För att summera, ja det verkar inte bättre än att inflationen i världen kan fortsätta vara strukturellt låg under många år till….. däremot tror jag på en viss normalisering på kort sikt. Inte normalisering ur ett historiskt perspektiv. Men höger än idag. Alltså hög inflation i den ”nya tiden” motsvaras av ganska låg inflation under den ”gamla tiden”.

Skrev jag verkligen ”nya tiden”….. det är en varningsklocka i sig ju!

Huruvida låg inflation i sig är skadligt vete tusan. Kraftig deflation är, men låg inflation? Det är klart mer tveksamt. Tvärtom kanske det är gynnsamt?

Däremot är SVAG tillväxt, jobbskapande, och klen lönebildning något jag inte tror någon svensk vill ha… och om låg kärninflation är ett uttryck för detta…. ja då är det, som Borg säger, dåligt.

och kom nu för fan och säg att det är högkonjunktur i Sverige, för du blandar ihop det med ett räntefenomen (slash till viss del skattefenomen pga av jobbskatteavdragen etc) som framförallt gynnar Stockholmare med stora lån. Hade det varit högkonjunktur så hade jobbskapandet varit väsentligt högre i riket totalt, tillväxten legat klart över 3%, starkare lönebildning och arbetstagarnas marknad… där är vi inte! Faktum är att Sverige kan nog inte få en outright högkonja utan att övriga Europa mår riktigt bra!!! Sen kan vi diskutera om Sverige i framtiden verkligen kan nå dem nivåerna som historiskt var förenliga med klassisk högkonja…. det finns anledning att vara skeptisk till detta vilket är sorgligt i sig.

Översatt till räntor skulle man kunna tänka sig USA;

2% inflation ger
2% styränta som ger
2,5% kort statspapper + ytterligare 1% när man riktigt börjar kränga MBS papper vilket ger
3,5% för en Amerikansk 2 åring sett på några års sikt (10 åringen upp mot 5,5%)

Detta kan jämföras med 2 åringen idag på 0,7%. 3,5% resp 5,5% kan kännas högt, och är högt ur en post Lehman jämförelse, men ur en pre Lehman jämförelse är det inte särskilt högt. Ganska normalt faktiskt. Det tror jag är viktigt att ha med sig när man pratar tillväxt, räntor och inflation nu för tiden…. pre- eller post Lehman perspektivet gör en stor skillnad.

SAMTIDIGT i Europa, givet att tillväxt och inflation fortfarande är sämre än USA och below trend.

Så måste en 2 årig tysk bund förhålla sig till en 2 årig Amerikan… och ligger 2yrsUSA på 3,5%… dvs 1,5% över inflationen så kanske Tysken ska ligga 0,5% över sin inflation….

Så givet att inflationen i Europa ligger på ca 1% som ett resultat av svag tillväxt, så kan en Tysk gå till 1,5% (1+0,5)…. att jämföra med 0,5% idag.

Får vi dessutom tillväxt i Europa… ja då kan det såklart gå ännu högre.

Point being… går räntorna upp i USA, så går de upp över hela världen. Faktum är att jag tror initialt att globala och amerikanska räntor kan gå upp 1 till 1 i inledningskedet när FED börjar höja.

Men den tiden, den sorgen… nu ligger 10åringen på 2,13%…. inte 5,5% 🙂

Njut av solen mina vänner, och glöm inte lyssna på det nya avsnittet av http://fillorkill.se/avsnitt/

SPX hickade till ordentligt igår, men repade sig mot slutet. Var det en ursköljning av de sista skeptikerna innan kommande uppgång? Svårt att säga såklart!

OMX fortsätter att tveka och momentum i uppgången har verkligen avtagit. Vi skulle verkligen behöva ett brott av 1,656 för att få styrkan bekräftad.

Det är en rätt svårtolkad marknad ändå… svårtolkad i den bemärkelsen att jag tror på följande

A.
Halvdassig data = ingen räntehöjning = låga räntor = höga multiplar = bra börs (vinstnivåerna ligger kvar) = Buy on dips

B.
Stark data = räntehöjning = stigande räntor = fallande börs (vinsterna ligger kvar alt stiger nåt) = Större rekyl, avvakta köpläge

C.
Helkass data (fast inte recession med negativt jobbskapande) = ingen räntehöjning = låga räntor = höga multiplar = bra börs (fast där vinsterna kommer revideras ner) = därmed så är det Buy on dips fast där Dipparna kommer bli lite kraftigare pga av nedrevideringarna.

Igår kom det en radda data…. som faktiskt inte var så pjåkig!

Durable good som väntat, Durable Goods ex transport snäppet bättre. Stark Capital Goods.

Case Shiller huspriser 5,0% YoY mot väntat 4,6 och fg 5,0.. hyfsat och det ser ut som om vi kan få en säsongsmässig uppgång.

CB Consumer Confidence 95,4 mot 95,0 väntat och fg 95,2…. not too bad.

Man skyller gårdagens svaga börs på att den starka datan gör en räntehöjning mer aktuell. Många menar att vi har haft lite tur i Q1 med den svaga tillväxten/datan, men att förväntningarna nu är för lågt ställda och i takt med att den växlar upp så kommer även räntehöjar caset bli mer aktuellt igen!!! Mycket riktigt steg även 2-åringen. Fine, det passar in på B ovan…..

men VARFÖR föll då 10-åringen?

Lite spekulativt så tror jag aktiemarknaden har fel. Datan kan bli snäppet bättre, men inte tillräckligt för att trigga räntehöjningar ännu. Detta gör att räntorna är fortsatt låga, vilket är bra för aktier. Börsen hade fel igår….. time will tell!

Bankerna tjänar mer än någonsin på sina bolån!

http://www.di.se/finansiell-information/telegram/?NewsId=f1eb245b-2b60-41df-8950-f50548cb6d3c

Det är sant. Regeringen skyller på dålig konkurrens…. vilket jag är tveksam till. Låt mig bena upp det!

Så här tjänade bankerna pengar innan:

1, Utlånade pengar, bolån, 1,5% på 100kr ger 1,50 intäkt

2, Kostnad för kundernas inlånade pengar (typ lönekontot) 0% på 100kr, ger o kr i kostnad

3, Intäkt för att ta kundernas inlånade pengar och deponera dem till Stibor räntan, 0,5% på 100kr = 0,50kr intäkt

4, Kostnad för att låna upp pengar som de sedan lånar ut under punkt 1. 100kr * Stibor 0,5% = kostnad 0,5 kr

Summa 1,5 – 0 + 0,5 – 0,5 = 1,50 kr i VINST

Vad hände sen? Jo Stibor blev MINUS 0,5 istället för PLUS 0,5. Bolånet kostar ungefär lika mycket. Du får fortfarande NOLL på lönekontot.

Vad som händer i ovan kalkyl är att punkt 3 blir en kostnad på 0,50, och punkt 4 blir en intäkt på 0,50… då banken numera får betalt för att låna upp till Stibor. Så i teorin blir vinsten fortfarande 1,50kr.

Varför har då vinsten vuxit?

Det är för att talen ovan inte stämmer. Inlånade pengar under punkt 2 är i praktiken kanske 10kr i relation till utlånade. Punkt 3 är naturligtvis också 10kr. Förr i världen gav de här 10kr en nettointäkt då banken alltid fick lite ränta på Stibor deponerade pengar samtidigt som de inte hade någon kostnad på kundernas lönekonton. Idag har det förvandlats till en kostnad, som förvisso är rätt liten då de absoluta beloppen är rätt små.

Nej, the big game changer är punkt 4. Dvs bankernas utlåning finansieras av punkt 4 upplåning. Förr i världen kostade den upplåningen. Numera får de betalt. Normalt sett skulle bolåneräntorna följt med Stibor ner men har alltså inte gjort det.

Ett 3m lån borde inte kosta 1,80% minus rabatt 50 =1,30% idag… utan borde snarare ligga på 0,80% för att den historiska spreaden skulle vara intakt.

Bankerna duckar med motiveringen att de idag har en kostnad för att hålla NOLL räntan på lönekontot, vilket är sant, men den kostnadsökningen är långt mycket mindre än intäktsökningen som skapats av att bolåneräntorna inte följt med Stibor 3m i samma takt. Det är alltså fel av media att bara titta på spreaden mellan punkt 1 och 4, utan man måste även inkludera nettot av 3 och 4, men även inklusive detta borde det se bättre ut!

Det beror väl delvis på dålig konkurrens, då det hade räckt att EN bank sänkt bolånet med 50 punkter så hade det blivit fart på dem andra….. men situationen är unik då det även finns en koppling till inlåningsräntan%.

Man måste se till helhetskalkylen. Inte bara bolåneräntan minus Stibor!

Läste ni artikeln om långtidsutredningen?

http://www.dn.se/debatt/sma-steg-basta-strategin-for-en-battre-bostadsmarknad/

Hur kan man lägga kraft på lån/värde (givet att värde=pris)… priset är ju bara en konsekvens av andra viktiga faktorer.

Priset är helt oviktigt. Någon med för mycket lån idag skulle helt plötsligt vara OK i framtiden om priserna gick upp med 50%? Jag hävdar att han kan få EXAKT lika stora problem med sin belåning oavsett skuldsättningsgrad. Precis som att någon med 110% belåningsgrad inte alls behöver få några problem med sin skuld. Priserna är dessutom bara en funktion av köparna och säljarnas förutsättningar, vilket till stor del handlar om lånelöfte, inkomst, skatter och faktiska räntenivåer.

Det finns många plus med fastighetsskatt, men jag tycker inte det är ok att en fattig pensionär ska tvingas flytta för att de har havsutsikt på huset.

Man talar även om bostadsbrist och nybyggnation. Det är väl egentligen inte ett problem någonstans, bortsett från Stockholm? Sen om du jobbar på SevenEleven, kanske du inte kan bo i en 100 kvadratare mitt i stan… det är kanske inte orimligt eller?

Jag kan också tycka att ränteavdraget inte behövs. Men ska man fortfarande bli beskattad på Ränteinkomster? Eller ska man fortfarande kunna dra av förluster på aktieaffärer? Det kanske finns aspekter som vi inte riktigt funderat igenom helt?

Amortering ner till 70 eller 50%? Varför säger de inget om ett dynamiskt krav. Man ska amortera när man har utrymme, annars ska man amortera mindre. Det kommer bara få klart negativa effekter för svensk ekonomi, sysselsättning och slutligen bostadsmarknaden.

Ja det finns mycket galenskaper, där den viktigaste ändå aldrig nämns…. principer för lånelöften som helt styr vilka summor som låntagarna får låna, och som därmed är helt avgörande för bostadspriserna och eventuellt överskuldsättning.

Have a nice one!

ps. Börsen då? Tja, det verkar ju som om den vill tugga vidare uppåt ändå… i eftermiddag har vi huspriser i USA samt CB Konsumentförtroende… kanske kan sätta riktningen? ds.

För er som inte sett del 2 så passa på… den finns kvar i sex dagar till!

http://www.svtplay.se/video/2937890/de-superrika/dokument-utifran-de-superrika-avsnitt-2

Samtidigt vill jag passa på att tacka grabbarna i FillorKill podden för berömmet i förra veckan. Det värmer! Hädanefter kommer jag inte att missa ett avsnitt. Initierat och välgjort, och en skön mix av ämnen! Ni är Sveriges svar på Wallstreetweek.com !

OMX har inte upplevts som så stark på sistone, ändå har vi varit uppe på 1651 idag. Jag säger som killarna i FillorKill. Det är klart att man är tekniskt/taktiskt positiv, men det är med låg conviction… men det kanske också är pga låg conviction de kan fortsätta upp eller? High conviction kan ju ibland vara lite contrarian. Samtidigt viskas det ju gärna om Sell in May and stay away… maj-oktober är ju historiskt en svag period.. fast med MÅNGA undantag. I wish it was that simple! SL kring 1,590 känns sunt! Men även här kring 1,654 är en bökig utbudsnivå… men lyckas vi passerad den ska vi nog attackera toppen. SPX visar riktningen!

Det surras alltjämnt om Grekland, och jag måste erkänna att jag är rätt trött på det. Men jag tror trots allt att om det INTE blir en uppgörelse, vilket de flesta ändå tror att det bir, så kan det trigga utflöden från de europeiska börserna i ren riskaversion. Så det gäller ändå att man har lite koll. Men för att ta bort bruset så kan man fokusera på nedan

Refinancing Needs/Negotiations Key dates:

May 25: Eurogroup meeting (press reports)
May 27: ECB convenes on ELA
—-
June 3: ECB Policy Meeting

June 5: EUR 301m – IMF repayment
June 12: EUR 339m – IMF repayment
June 16: EUR 565m – IMF repayment

June 18: Eurogroup – Luxembourg
June 19: ECOFIN – Luxembourg

June 19: EUR 339m – IMF repayment

June 25-26: EU Summit – Brussels – förhoppningar om ett nytt program som tar över när det gamla löper ut
June 30: End of the four month extension of the previous MoU – programmet löper ut

—-

July 13: EUR 452m – IMF repayment
July 20: EUR 2.1bn – Repayment of bond held by the ECB
July 20: EUR 1.4bn – Repayment of bonds held by national central banks – Samtliga 3 är stora betalningar, som idag inte omsluts av något program!

—-
August 20: EUR 3.0bn – Repayment of bonds held be the ECB

My take är att IMF kulorna löser dem alltid fem i tolv då de alltjämnt är inom programmet. Men den 30/6 löper det ut, och måste ersätta av ett nytt… eller inte! Den 13 juli är första betalningnen, har man inte ett nytt program? Vad händer då? Den 20 juli förfaller 2,1mdr…. det finns inte en chans att man kan lösa 2,1mdr om man inte sitter i ett nytt program!!!

Mitt tips är att bortse från bruset och håll koll på ovan viktiga datum istället!

Amerikanske inflation, CPI, kom precis. Den som är relevant är Core Cpi, och den kom in på 1,8% mot väntat 1,7% och fg 1,8. Ingen kioskvältare, dvs inget som den numera DATA beroende Yellen kommer att bry sig om!!! Bra för aktier således, eller inte dåligt, hur man nu väljer att se det!

Är de svenska bostäderna övervärderade eller ej?

En av de absolut populäraste samtalsämnen nu för tiden är de svenska bostadspriserna. Så har det varit ett tag. Spelar ingen roll om man tar en bärs med kompisarna eller tittar på Nyheterna…. alla har en rätt stark och övertygad åsikt. Det verkar finnas två läger, ett där man tycker att priserna är Fair och väntar sig att de ska ligga kvar på dagens nivå, och ett där de tycker sig se en värderingsbubbla och väntar sig en ordentlig sättning (typ minst 25%) någon gång de närmaste åren.

Jag säger inte att någon av grupperna har fel, bara att det saknas ödmjukhet och insikt i att förstå varför ena eller andra scenariot är det rätta.

Låt mig bena upp det. För det första måste man förstå dynamiken i prissättningen. Priset på en bostad blir naturligtvis på den nivån där köpare och säljare möts. I en marknad där priserna stiger beror det främst på att köparna är villiga och har möjligheten att betala ett högre pris. Det är självklart att säljarna alltid vill ha så mycket som möjligt, men om priserna ska stiga så beror det på att köparna har mer kulor på fickan och är beredda att använda dem. Men det är inte prisuppgång vi diskuterar, utan prisnedgång. Vid en prisnedgång är det säljarna som driver priset. En köpare vill ju egentligen alltid köpa så billigt som möjligt så det hänger på vad säljaren är beredd att släppa den för.

Låt säga att en bostad kostar i snitt 100kr i Sverige idag. En köpare kan ju alltid erbjuda säljaren 70kr, men jag är tveksam, för att inte säga säker, på att säljaren inte går med på att sälja.

Jag vågar påstå att den enda chansen för att en säljare ska sälja sin bostad för 70 är om han eller hon är forcerad eller tvingad att göra det.

En sådan situation uppstår av ett enda skäl, att säljaren inte klarar att betala sina boendekostnader, främst räntekostnaderna.

Det i sin tur beror på två faktorer, antingen att säljaren blivit av med jobbet och/eller räntan har stigit kraftigt.

Det här resonemanget ger oss några slutsatser. För att förstå om bostadsmarknaden i Sverige ska krascha eller ej så måste du veta hur

1. Om vi de närmaste åren ska slungas in i en djup recession som ger så pass hög arbetslöshet att antalet forcerade säljare blir så många relativt köparna att det pressar ner priserna

2. Ränteutvecklingen de kommande åren, vilket beror på många faktorer men mest inflationsutvecklingen de kommande åren.

Jag vågar påstå att det är nästintill omöjligt att göra tillförlitliga prognoser över om och när vi ska hamna i en djup recession eller prognostisera inflationsutsikterna kommande 5 åren.

Men låt säga att du har svaret. Du vet att det inte blir någon recession, och att inflationen går till 3% år 2018. Men det räcker tyvärr inte.

3. Du måste även känna till hur många forcerade säljare det finns vid varje räntenivå. Dvs vid 3% ränta finns det X stycken som inte klarar av att betala sitt lån, vid 4% X stycken osv. Idag verkar ingen sitta på den informationen, tyvärr.

4. och även om vi visste att räntan ska gå till 4%, och X antal blir forcerade säljare, så kan vi inte säkert veta hur priserna reagerar då det måste ställas mot styrkan hos köparna i det läget. Vi vet att det är forcerade som driver NER priset, men hur långt beror på styrkan hos köparna.

Jag säger inte att jag har svaret, jag säger bara att ingen KAN ha svaret….. men att de flesta verkar tro att dem har det. Om det beror på avsaknad av insikt, kunskap eller ödmjukhet är svårt att säga… men det är värt att tänka på när vi för den här diskussionen!

ps. Jag tillhör ju dem som tror att vi står inför högre räntor, men att det i sig inte leder till tvingade försäljningar. Däremot är jag rädd att många måste dra ner på sina levnadskostnader vilket lär slå mot svensk ekonomi. Det leder alltså till lägre tillväxt och stigande arbetslöshet, som i sig kan leda till tvingade försäljningar, som, vilket är det enda vi vet säkert, är det som driver priserna nedåt….. vilket får negativa konsekvenser i sig, främst på consumer confidence.

MEN jag är tillräckligt ödmjuk för att inse att det är snarare är en gissning än en prognos och där det verkliga utfallet kan bli helt annorlunda.

ds.

ps2.

Det pratas mycket, OM FED ska höja och NÄR de ska höja… men inte så mycket HUR…

Optimisten säger att räntehöjningarna kommer bli små och försiktiga, med hänsyn tagen till att inte förstöra recoverien. Det är vad marknaden verkar prisa in idag, alternativt har marknaden en väldigt negativ syn på den amerikanska konjunkturen de närmaste två åren. Pessimisten, å andra sidan, menar att FED ändå måste återsställa både ränta och balansräkning till en hyfsad nivå för att överhuvudtaget ha några verktyg i framtiden när nästa recession slår till… Sanningen är nog den att Yellen måste förhålla sig till bägge ”skolorna”. Inte helt lätt det där!

DB rapport nedan

Klicka för att komma åt DB_GEP_2015-05-20_0900b8c089b56d2d.pdf

ds.

Trevlig helg!