Kortsikt's Blog

Under mina 7 år av bloggande så är det alltid jag som hållit i pennan. Fram till nu. I somras kom jag i kontakt med en av bloggens vänner som berättade att han undersökt hur mycket skuld som lastas in i nybildade bostadsrättsföreningar. En skuld som medlemmarna i föreningarna, genom månadsavgiften, är ansvarig för och betalar ränta på. En ränta som är låg idag, men som kanske inte är det i framtiden. En potentiellt tickande bomb med andra ord.

Jag vill rikta ett särskilt tack till RP, som gjort undersökningen och författat artikeln. Du belyser ett område som kommer att vara i centrum den dagen vi får en fastighetskris. TACK!

Dubbel balansräkning = dubbel risk?

Bostadsrättsföreningar har som bekant en balansräkning, där det i många fall finns skulder. För nyproduktion är dessa skulder ofta av betydande storlek. Utöver denna balansräkning har givetvis även medlemmarna i föreningen sin privata balansräkning med skulder och tillgångar. Den här artikeln avser att belysa storleken på den totala ränterisken och skuldbördan för de som köper nyproducerade bostadsrätter.

 Skulder i nyproducerade BRF:er

Vi har gått igenom 71st ekonomiska kalkyler från nyproducerade BRF:er landet över. Skulden i föreningarna ligger runt 10-15k per kvm, med viss positiv korrelation till insatsen (insats är totala köpeskillingen köparen betalar):

Om vi istället tittar på kvoten mellan skuld och insats ser vi att skulden aldrig understiger 15% av insatsen och kan gå hela vägen upp till 95%. Dock ligger de flesta observationer runt 40%:

KALP-kalkylen

Varför är det skulden i förhållande till insatsen som är intressant? Jo, för bankerna använder sig av ett verktyg som heter KALP-kalkyl (Kvar Att Leva På-kalkyl) för att beräkna köparnas maximala lånevolym. I denna antas följande kostnader:

Från låntagarens lön dras dessa kostnader, och det som finns kvar är det som banken använder för att beräkna låntagarens maximala lånevolym.

De flesta banker tar inte hänsyn till ränterisken i BRF:ens skuld i denna beräkning, något som skulle begränsa låneutrymmet då KALP för nybyggen endast blir beroende av räntebetalningar. Hur kommer det sig att bankerna inte räknar med BRF-skuldens ränterisk? Några troliga anledningar:

1. Marknadsandelar: Eftersom de flesta banker inte tar med föreningens skuldbörda vågar inte någon bank vara först och därmed förlora viktiga marknadsandelar.
2. Kreditkvalitet: Ett lån ut till föreningen har bättre säkerhet än ett lån till medlemmarna. Lånet till föreningen har fastigheten som pant, lånet till medlemmen har endast medlemskapet i föreningen som pant. Ingen förening, ingen pant.
3. Korrelationsantagande: Bankerna antar 0 i korrelation mellan föreningens betalningsförmåga och medlemmarnas betalningsförmåga. Detta kan rationaliseras med att varje säljare kommer ersättas av en ny köpare som klarat KALP-kalkylen och därmed kan bära de kostnader som gäller då (exempelvis om föreningen höjt avgifterna pga stigande räntor). Det finns goda skäl att tro att denna korrelation borde vara närmare 1 än 0 då föreningens betalningsförmåga är summan av medlemmarnas betalningsförmåga.

 Klaes ska köpa bostad, vad har han råd med?

Klaes bor i Örebro och tjänar 30 000kr i månaden före skatt, efter skatt 22 700kr[1]. Det innebär att Klaes har 22 700 – 9 300 – 3100 = 10 300kr till att betala räntor och amorteringar varje månad. Banken använder oftast en stressad ränta om cirka 7%. Om vi antar att den stressade räntan är 7% (inget ränteavdrag i stresstestet) samt att Klaes har 15% i eget kapital kan han maximalt låna cirka 1.765mSEK, eller ungefär 4.9 gånger sin bruttoinkomst. Nyproduktion är ju enligt lagen undantaget från amorteringskrav, och SBAB kräver ingen amortering vid köp av nyproduktion.

[1] http://www.ekonomifakta.se/Fakta/Skatter/Rakna-pa-dina-skatter/Rakna-ut-din-skatt/

Hur skulle det påverka Klaes låneutrymme om vi tog med föreningens skuld i beräkningen?

I genomsnitt är BRFens skuld cirka 40% av insatsen, dvs en ganska betydande andel lån som banken missar i sin KALP-beräkning. KALP är ju främst till för att säkerställa att låntagaren kan klara av en högre ränta vilket borde innebära att det är den totala skuldbördan som är intressant som bas i beräkningen, inte bara den privata skulden. Om vi tar med risken BRF-skulden på samma sätt som den privata innebär det att Klaes låneutrymme minskar med 565kSEK, från 1.765mSEK till 1.20mSEK, en minskning med 32%.

Om banken tar med föreningens ränterisk i KALP-beräkningen skulle Klaes inte längre kunna köpa en lägenhet för 2.1mio utan endast 1.4mio, dvs en minskning med 32%.

Hur ser Klaes nyckeltal ut givet hans totala skuldbörda?

Klaes räntekostnad är idag 1 390kr i månaden (ränta på 1.35% före avdrag och skuld på 1.765mio), dvs en disponibelinkomst ex räntor på 22 700 – 1 390 = 21 310 efter räntekostnad. Om räntan ökar med 1% kommer räntekostnaden öka med 1212+692 = 1 904kr i månaden eller en minskad disponibelinkomst efter räntekostnad med drygt 15%. Precis som privatpersoner ligger många BRF:er med rörlig ränta och är därmed känsliga för en ränteökning. Föga förvånande är LTV inklusive BRF:ens skuld långt över 100%.

Varför har föreningarna så mycket skuld?

Det finns flera förklaringar till varför bostadsutvecklarna lägger så mycket skuld i föreningen:

1. Mer skuld i föreningen, som de flesta köpare inte känner till, innebär i praktiken att byggherren tar ut ett högre pris. Låt säga att priset på Hemnet är 100kr, om föreningen har 0kr i skuld erhåller byggherren 100kr, om föreningen har 40kr i skuld erhåller byggherren 140kr. Ökad skuld är alltså ett enkelt sätt att förbättra vinsten för byggherren.
2. Attraktiv prissättning, dvs ett lågt kvadratmeterpris i förhållande till befintligt bestånd, lockar köparna. Detta möjliggörs genom att byggherrarna kan ta ut vinst via skuldsättningen istället för köpeskillingen
3. Byggherrarna säljer oftast lägenheterna med tillträde långt fram tiden, priset till köparna sätts idag men skulden kan förändras (oftast ökas) under utvecklingens gång. I praktiken innebär detta utvecklarna tar mer betalt än vad som var överenskommet från första början, men de flesta köpare märker aldrig detta då de inte granskat den ekonomiska kalkylen till att börja med.
4. Vissa BRF:er har kommersiella fastigheter som ger intäkter, dessa kommer dock inte BRF:ens medlemmar till gagn då byggherren ofta använder detta kassaflöde för att öka skuldsättningen.
5. Skuld i BRF:en lyder inte under amorteringskravet vilket innebär att föreningens skuld är ”billigare” än privat skuld från ett likviditetsperspektiv.
6. Räntan för en BRF är oftast lägre än för en privatperson, vilket är rimligt givet den lägre kreditrisken enligt ovan, dock har BRF:er inget ränteavdrag.

Hur stora är bostadsrättsmedlemmarnas och föreningarnas lån totalt?

Utlåning till bostadsrätter uppgår per idag till cirka 960mdrSEK[2], med nuvarande tillväxttakt kommer den siffran vara 1000mdr i mars 2018.

[2] https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/finansmarknad/finansmarknadsstatistik/finansmarknadsstatistik/

Utlåning till BRF:er är cirka 440mdrSEK eller 32% av bostadsrättslånen.

BRF-lån som andel av bostadsrättslån har minskat från knappt 39% sedan SCB började publicera statistik i september 2010:

De här siffror gäller givetvis på den totala stocken, varför det är svårt att se marginaleffekterna av de högbelånade BRF:erna som produceras nu. Man kan dock skönja att den hittills stabila trenden av minskande andel BRF-lån har brutits det senaste året. Nästa siffror från SCB kommer den 27e september.

För att försöka se marginaleffekten av nya BRF:er kan vi titta på förändringen i lån till bostadsrätter vs förändringen i lån till BRFer. Lån till bostadsrätter har från sep 2010 fram till sommaren 2015 vuxit cirka 5% snabbare än lån till BRF:er. Sommaren 2015 var skillnaden mellan de två som störst, lån till bostadsrätter växte med cirka 15% i årstakt medan lån till BRF stod mer eller mindre still. Sedan dess har det varit en relativt tydlig trend där lån till BRFer tagit mark kontra lån till bostadsrätter (dvs lån till bostadsrätter växer fortfarande snabbare, men skillnaden minskar). I början av det här året växte lånen till BRF:er snabbare än lån till bostadsrätter (dvs negativ siffra i grafen):

En förklaring till detta kan vara att det under den här tidsperioden införts amorteringskrav för lån till bostadsrätter (även om nyproduktion är undantaget i lagen så tillämpar flera banker amorteringskrav även på nyproduktion) vilket gjort det än tydligare att skulden är ”dyrare” på den privata balansräkningen än i föreningens balansräkning. Det är troligt att den här utvecklingen fortsätter med tanke på hur mycket som byggs just nu och där lånen till BRF sker tidigare än lånen till de som köper lägenheterna.

Resultaträkning eller likviditetsräkning?

2013 förbjöds progressiva avskrivningar till fördel för linjära vilket ledde till kortade avskrivningstider och därmed sämre resultat för BRF:er. Intuitivt är det lätt att dra slutsatsen att detta borde leda till högre avgifter för att kompensera den större avskrivningen. Byggbranschen löste dock detta problem genom att numera inte upprätta resultaträkningar, utan endast fokusera på likviditetsräkningar och avskrivningar påverkar ju som bekant inte likviditeten. Alltså kan byggherrarna fortsätta med artificiellt låga avgifter och skjuta kostnaderna för underhåll på framtiden. Amorteringar är ju likviditetspåverkande, men ofta är amorteringstiderna väldigt långa eller till och med progressiva. Man kan argumentera att likviditetsräkning är mer relevant än resultaträkning för en BRF, men då antar man att BRF:en alltid har tillgång till likviditet i form av lån eller extra insatser från medlemmarna. En sak att fundera på är ju varför framtida medlemmar ska betala för investeringar som uppkommer under just den tiden de bor där, är det inte mer rimligt att det fonderas tillräckligt under hela avskrivningstiden?

Bostadsrättsutredningen

Som vi sett hittills är det väldigt många saker som sopas under mattan vid försäljning av nyproducerade BRF:er och tyvärr är konsumentskyddet väldigt svagt. I april 2017 presenterades Bostadsrättsutredningen[3] som ämnar att stärka konsumentskyddet på bostadsmarknaden. Utredare Michaël Koch föreslog en rad åtgärder, bland annat:

• Vid försäljning ska lägenhetens indirekta nettoskuld tydligt redovisas, det vill säga föreningens belåning fördelat på bostadsrättens andelstal i föreningen.
• Bostadsrättsföreningars årsredovisningar bör innehålla ett antal nyckeltal såsom årsavgift per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter och räntekänslighet.
• Alla bostadsrättsföreningar ska använda samma redovisningsprinciper med komponentavskrivning.
• Förhandsavtalstecknare för upplåtelse av bostadsrätt ska ges större insyn i styrelsens verksamhet och möjlighet att frånträda avtalet vid väsentliga avvikelser.
• Alla andra typer av avtal för framtida upplåtelse av bostadsrättslägenheter än förhandsavtal förbjuds. Då avses reservationsavtal och bokningsavtal.
• Den ekonomiska planen vid produktion av nya bostadsrätter ska innehålla en underhållsplan som ska gälla i 50 år. Ett skäl till detta förslag är att månadsavgifterna i dag är för lågt satta.

[3] http://www.regeringen.se/498f3b/contentassets/0ca6c45f7eec469fb42316ba7457d09d/starkt-konsumentskydd-pa-bostadsrattsmarknaden-sou-201731

Utredaren vill att det i framtiden ska vara tydligt vilket samband som råder mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och årsavgifterna för lägenheterna. Dessa förslag tillsammans med ett krav från FI att inkludera total skuldbörda i KALP-beräkningen borde leda till ett ökat konsumentskydd.

 Slutsats

För att sammanfatta har vi följande problem med nyproducerade BRF:er:

• Köparen är inte medveten om skulden som hen tar på sig i samband med köpet
• Ränterisken är betydligt större än vad banken tar hänsyn till
• Disponibelinkomsten efter räntekostnad är betydligt känsligare mot ränteförändringar än vad som antas idag då den betydande ränterisken i BRF-skulden bortses ifrån
• Om bankerna börjar räkna med den totala ränterisken bör utrymmet för privata lån minska med drygt 30%
• Lägenheterna säljs med ett till synes lågt pris då byggherren tar ut en betydande vinst via skuldsättningen
• Byggherrarna kan ändra skuldsättningen under projektets gång och därmed öka sin vinst
• Avgifterna är artificiellt låga då framtida underhåll inte fonderas tillräckligt

Sammantaget tyder de här punkterna på att byggherrarna medvetet och konsekvent ha försökt vilseleda bostadsköpare och maximera sina vinster via höga skulder och artificiellt låga avgifter. Bankerna har välvilligt spelat med då deras främsta mål är att maximera skuldsättningen oavsett låntagare. Kommun- och rikspolitiker har välkomnat denna byggboom som ger arbetstillfällen och driver tillväxt. Som vanligt har Finansinspektionen stått vid sidan och hävdar idogt att det inte finns något problem då aggregatsiffrorna ser ok ut[4]. Problemet är att det inte är medeltalen som driver utvecklingen, det är alltid marginalköparen/säljaren som sätter tempot. Detta kommer synas tydligt då disponibelinkomsten sjunker snabbare än många räknat med då räntan stiger och utrymmet för konsumtion begränsas kraftigt.

[4] http://www.fi.se/sv/publicerat/rapporter/bolanerapporter/den-svenska-bolanemarknaden-2017/

Nej, vare sig Riksbanken eller ECB rörde räntan eller de pågående obligationsköpen. Men det var det ingen som hade trott heller. Däremot trodde jag att de hade stake att säga att håller nuvarande konjunkturella situation i sig, så är de beredda att skala ner QE i januari. I Riksbankens fall från 15mdr SEK till noll. I ECB fall från 60mdr EUR per månad till 40mdr. Men det vågade man alltså inte säga. Tvärtom sa man att man både kan förlänga och öka QE om det krävs. Därmed inte säkert att det krävs. Varför är man så otroligt rädd för att ens indikera detta? Jo på grund av valutorna. Kronan och Euron har under året, mot bakgrund av starka ekonomier och en på senare tid lite duvig FED, stärkts kraftigt. Detta gillar vare sig Draghi eller Ingves, och skälen är två:

1, En stark valuta innebär att allt man importerar, allt annat lika,  blir billigare. Man importerar alltså disinflation. Det gör det svårare att nå inflationsmålet i teknisk mening. Detta skälet återkommer gärna centralbankerna till. Många tycker detta är lite tokigt resonerat då lägre priser på import måste vara bra för oss konsumenter allt annat lika. Varorna blir ju billigare. Vi kan köpa mer!

Detta leder oss in på det andra skälet, som egentligen är det verkliga skälet

2, Inflation är kopplat till resursutnyttjande, som i sin tur är kopplat till tillväxt och jobbskapande. Centralbankerna vill alltså genom sin penningpolitik ge förutsättningar för jobbskapande och tillväxt. När tillväxten når en tillräckligt hög nivå, leder det till högt resursutnyttjande och därmed stigande inflation. Inflation i sig har inget egenvärde. Tillväxt och jobbskapande har. Fram tills det börjar osa bränt. Då är det dags att kyla av. ”Brändheten” mäts genom inflation. Brandsläckaren är räntehöjningar. Jobbskapande är kopplat till tillväxt. Tillväxt mäts genom förändringen av BNP. I BNP ekvationen ingår Handelsnetto som en komponent av många. Handelsnetto är Export minus Import. Stigande handelsnetto är positivt för tillväxt, fallande negativt.

Det är här valutan kommer in. En stark valuta gynnar Import och missgynnar Export allt annat lika. Dvs den missgynnar handelsnettot, och därmed tillväxt och jobbskapande och slutligen inflation. Samma som punkt 1 ovan, fast med ett mer fundamentalt resonemang. Många tänker, men billigare import måste väl ändå vara bra? Nej, för att det är landet som vi importerar från som gynnas. Det är där jobb och tillväxt skapas. Inte hos oss. Så en stark valuta kanske gör att den importerade bilen blir lite billigare vilket många gillar, men i förlängningen är det dåligt för jobbskapande och tillväxt vilket slår tillbaks. Det är mycket bättre om vi är framgångsrika på exportsidan på ett sätt som skapar jobb och tillväxt, och därmed köpkraft, och köper en något dyrare importerad bil. Än tvärtom.  Dvs hade vår ekonomi varit svag och fört med sig lägre köpkraft, så hade det kanske inte spelat nån roll om valutan varit stark. Vi kanske ändå inte haft råd att köpa bilen.

Särskilt för länder med handelsöverskott, och där utrikeshandeln utgör en betydande del av ekonomin,  har det visat sig att valutan är viktig, då de här länderna är mer beroende av att omvärlden vill köpa deras produkter. Fallande handelsnetto (i länder med handelsöverskott) har också haft en tendens att dra med sig resten av ekonomin. Länder med handelunderskott har inte visat sig vara lika känsliga. Även om ekvationen slår exakt likadant. Jämför gärna USA och Tyskland.

Draghi vet att hade dollarn stått kvar och stampat på 1,40 där den var i början av 2014 så skulle Europa sett helt annorlunda ut idag. Han vet att mycket av Europas framgångar idag handlar om att euron snittat 1,07 mot dollarn mellan 2015 och fram till i våras. Inte 1,40.

Det handlar mer om en teknikalitet att en svag valuta rent tekniskt driver upp inflationen. Även om de tycker det är trevligt också!!!!! Det är framförallt lättare att kommunicera.

Ingves konstaterar idag att:

Konjunkturen är god, inflationen är på väg upp även rensat för one-offs. Detta TACK VARE expansiv penningpolitik, inte TROTS expansiv penningpolitik. Dvs det hade sett helt annorlunda ut om vi legat på väsentligt högre styrränta senaste åren.

Han ser inga tecken på överhettning, dvs ett alltför högt resursutnyttjande som utmynnar i kraftigt stigande löner och priser. Kanske fläckvis, men inte på aggregerad nivå.

Riksbanken tar inte nuvarande situation för given, utan vill se att det håller i sig. Inte minst löneutvecklingen går lite stick i stäv med övrig data. Svagt Philips samband alltså. Samtidigt är RU indikatorn på en hög nivå, så det är lite otrampad mark.

Men givet att det håller i sig så ligger prognosen fast att första räntehöjningen kommer ske nästa sommar.

Man kör vidare med QE om 15mdr i månaden året ut. Sen får man se. Man kanske tar bort det. Eller förlänger. Det vet vi först i december. Det ger dem mer tid att bevaka konjunkturen, att snegla på Europa och få mer kött på benen. Men framförallt se var valutan tar vägen! Jag tror han vill ta bort QE, men han kan inte veta om det går idag. Typ.

De poängterade att det fortfarande är ytterst viktigt hur det går för landets handelspartners. Enkelt uttryckt. Det är svårt att föra en annan politik än ECB. Sänker ECB från 60 till 40 i januari, så lär vi sänka från 15 till 0. Annars vete tusan!

Man introducerade det nya måttet. KPIF. No news, det har man följt i många år.

Man introducerade även variationsbandet, dvs 2% +/- 1%. Det får inga praktiska konsekvenser heller egentligen. Inte mer än att det är lättare att inte strama åt nu när inflationen ligger över 2%.

De lyfte också fram det faktum att inflationen nu är över 2%, men pga one-offs som resor, energi och valuta, så lär Core KPIF sjunka tillbaks mot 1,6-1,7%.

På det hela taget gav de ett rätt duvigt intryck…. trots att de både reviderade upp inflation och tillväxtprognoser. Men detta var målet.

Man vill inte se att valutan fortsätter att stärkas.

Det kom lite data från USA igår.

ISM från tjänstesektorn kom in på 55,3 mot väntat 55,5 och fg 53,9. Mycket starkt. Motsvarande PMI siffra landade på 56,0 mot Flash 56,9 och fg 54,7. Detta borde att jobb och tillväxt borde tillta med tanke på att tjänstesektorn utgör 70% av amerikanska ekonomin, och det är där jobben skapas. Men det är klart, Harvey och de andra stormarna och budgetbråk kan ställa till det….

Apropå Harvey…. Trump och kongressen lyckades enas om att höja skuldtaket och förlänga nästa deadline 3 månader pga ökade utgifter till följd av stormarna. Marknaden kan därmed andas ut i det korta perspektivet. Dock är det en nödlösning.

Noterade även att Kinas centralbank ännu en gång rapporterade in stigande FX reserver. Det är positivt. Ingen svart svan där ännu, utan vi kan fortsatt räkna med Kina som stabilt.

Annars ser man till hela PMI floran som nu rullar in så kan man konstatera att

1, världen är relativt synkroniserad för en gång skull

2, att den indikerar en tillväxt som är god, men faktiskt ganska i linje med de senaste 3 åren. De är egentligen bara 1H16 som hade ett hack i kurvan som vi nu repar oss från. Se chart nedan.

3, att tillväxten idag, som vissa ekonomer kallar för högkonja, inte riktigt lever upp till 2004-2007 perioden. Den senaste perioden som vi faktiskt kan kalla för högkonja.

Ha en fortsatt skön vecka!

När det kommer till Trump så pratas det mest om NordKorea. Trist med kärnvapen krig liksom. Men annars är budgeten och dess effekter på skuldtaket nästan viktigare. Räntemarknaden börjar bli orolig.

Inför FED mötet är det många som väntar sig att de  ska berätta om detaljerna kring hur de ska banta sin balansräkning, dvs motsatsen till QE. Dvs QExit. Tapering handlade om hur man trappade ner QE. Men man har fortsatt rulla över obligationer som förfaller. Det gör man genom att köpa nya. Nu ska man sluta köpa nya. Man ska bara ta emot pengarna, som sedan makuleras. Lika lätt som man en gång tryckte dem. Förväntansbilden ligger att de börjar skala ner med 10mdr (där 6 mdr är hänförligt till statspapper och 4mdr till bostadspapper), i oktober, november samt december. Totalt 30mdr dollar.

Om man ser till chartet ovan så tänker jag att oron inte bara handlar om skuldtak. Utan även att FED successivt börjar trappa ner som storköpare av stats-och bostadspapper från och med oktober. Implicit skulle det betyda att US Treasury (dvs deras Riksgäld) kommer behöva betala ett högre pris allt annat lika när de säljer statspapper till privata marknaden (som är mer rationell i termer av ränta som kompensation för inflation, alternativavkastning och konjunkturutsikter). Pengar som ska användas för att kunna lösa FEDs statspapper som förfaller.

Nu gäller det initialt bara 10 miljarder i oktober, november och december. I jan-mars trappas det upp till 20mdr i månaden. I april-juni 30 mdr. I juli-sep 40 mdr. I okt-dec 50mdr. Därefter 50mdr i månaden.

Viktiga frågor framöver är:

1, Hur kommer räntan på korta statspapper att utvecklas?

2, Hur stor kan spreaden mellan FEDs styrränta och ett kort statspapper, typ T-Bill, bli? Vad får det för följdeffekter?

3, Detta är pengar som Treasury måste få in UTÖVER finansiering av EVENTUELLT budgetunderskott. Vilken typ av budget kommer Trump få igenom och vad får det för implikationer.

4, Vad kommer spreaden mellan korta och längre statspapper (typ 2,5 och 10 år) att bli?

5, Vad får detta för implikationer på räntorna och spreadarna för bostadsobligationer och företagsobligationer?

6, Vad får förändringarna ovan för implikationer på realekonomin när räntekostnader stiger för stat, företag och hushåll?

7, Vad får det för spridningseffekter globalt?

Detta är frågor vi lär diskutera under nästa år.

Jag har skrivit mer om Qexit och hur det funkar nedan.

Fed höjde!!!

Jag slänger även in en gammal goding, nämligen min lathund vad räntebärande papper ska yielda i en normal situation.

Have a nice one!

De närmaste veckorna kommer marknaderna att fokusera på Fed och Ecb har att säga. I sverige även vår kära Riksbank. Jag är rädd att de blir lite av icke event ur ett marknadsperspektiv.

Fed kommer inte röra räntan mot bakgrund av att inflationen temporärt är låg, tillväxt och löner är på en lägre nivå än vad de räknat med. Men det är ingen fara egentligen. Man introducerar Qexit med 10mdr i månaden under q4. Nästa räntehöjning kan komma i december. Det beror på hur marknaden svarar på Qexit samt hur tillväxt, jobb och löner kommer in framöver.

Ecb kommer ge ett duvigt intryck för att inte ge bränsle åt Euron att stärkas. Kanske flaggar man för att dra ner QE till 40mdr från 60mdr, från och med januari.

Ingves gör samma som ovan fast där går man från 15mdr sek till 0 mdr sek.

Givet hur svensk ekonomi går. Jag tänker på

1, tillväxt 3% i år

2 jobbskapande 2% i årstakt (ca 100,000 jobb)

3 löneinflation på ca 2,7% samt

4. strukturell kärninflationstakt rensad för one-offs på ca 1,5-2%. Egentligen i linje med lönebildningen.

så borde en balanserad Penningpolitik vara att föredra. Dvs en styrrätan på ca 1,5%. Men eftersom en höjning på 200 punkter skulle döda ovan siffror på 12 månaders sikt, då vår ekonomiska framgång är uppbyggd av svag krona (läs stark handelsbalans) och inhemsk konsumtion och investeringar (läs stora bostadslån med små räntekostnader) så är det ingen framkomlig väg. Däremot behöver vi kanske inte ligga med rabatt mot ECB. Dvs på -0,5% styrränta vs ECB 0%. Så en höjning med 50 punkter borde vi klara av. Dvs 25 + 25. Håller ovan 1-4 faktorer sig kanske man klarar 25+25 till. Dvs upp till +0,5%. Därefter skulle jag säga att det blir tajt. Jag skulle gissa att en höjning med 50-100 punkter samtidigt som ECB inte gör nåt alls med sin ränta bör kunna stärka kronan mot Euron till 8,50-9kr. Svårt att säga vad de exakta implikationerna blir för handelsbalans, läs tillväxt, läs jobbskapande…. men det är just därför man får göra det gradvis. 50-100 punkters höjning ökar också hushållens räntekostnader med ca 22-44 miljarder (De har ca 3,000mdr i bostadslån + 500mdr Brf lån + 500mdr billån + 300 mdr övriga lån). Det är 2,200-4,400kr per svensk och år. Det märks, frågan är hur mycket? Sen finns det en tredje faktor. Höjer Riksbanken med 50-100 punkter så innebär det förmodligen av räntan på statspapper stiger lika mycket. Stiger dem så stiger räntan på bostadsobligationerna. Stiger dem så stiger kalkylräntan som ligger till grund för lånelöftena. Då blir lånelöftena mindre. Blir de mindre så kommer bostadsköparna ha mindre pengar att shoppa bostad för (och mindre EK att lägga in för att de får sämre betalt om de säljer). Så en höjning av Riksbanken riskerar också att dra ner priserna allt annat lika. Det i sig ger ingen cash flow effekt, men det kan slå mot consumer confidence, som slår mot konsumtion. Även här är det omöjligt att sia de direkta effekterna. Det kan även slå mot nybyggnationen, och även där är det svårt att sia om de exakta följdeffekterna.

Jag skulle börjat med att fasa ut de sista 15mdr QE i december. Sen beror det på utvecklingen. Två scenarior:

1, Bilden stärks, dvs punkterna 1-4 ovan blir bättre. Då skulle jag höjt i april, juli, september och samt december nästa år. Dvs från -0,5 till +0,5. Detta givet att ECB inte gör nåt med sin ränta.

2, Bilden är i stort oförändrad. Då skulle jag höjt i april alt juli samt oktober alt december. Från -0,5 till 0,0. Detta givet att ECB inte gör nåt med sin ränta.

(3), Det finns ju även ett scenario där 1-4 klart försämras. Då skulle jag faktiskt inte gjort nåt alls utöver att ta bort QE.

Utöver centralbanksmöten utgår jag från fortsatt Trumpfixering. Jag tänker Nordkorea, budget och skuldtak…… det är ju inte direkt oviktigt!

Jag har snappat upp lite bits and pieces. Den första är löneinflationen i Tyskland, som faktiskt har rört sig uppåt en hel del. Särskilt inom servicenäringen. Än så länge är den rangebound sett till de senaste åren, och därmed kommer den inte resultera i ett för högt inflationstryck. ÄN! Sen sett till hela Euro area, som Draghi måste förhålla sig till, är inflationen inget hot. Men på sikt kan det bli ett problem om Tyskland och övriga Europa inte går i samklang.

SCB har publicerat Svensk lönestatistik. Lönerna växte med 2,6% YoY under första halvåret 2017. Det motsvarar en inflationstakt på ca 1,6%. Alla som anser att Sverige är överhettat. Kan ni förklara för mig hur det här går ihop? Givet att avtalslönerna ligger strax över 2% så betyder det att lönetakten utanför avtalen, dvs de som sätts av marknaden, taktar ca 3%. Det är i linje med senaste 7-8 åren. Det är mycket lågt för att vara högkonjunktur. Värt att påminna är bankernas konjunktur prognoser som implicit pekar på att de icke avtalsmässiga lönerna kommer att stiga mot 4-5% i årstakt. Time will tell såklart, men ännu har vi inte sett något som pekar i den riktningen.

Kina Mfg Pmi kom in på 51,7 mot väntat 51,3 och fg 51,4. Det är ju en bra siffra… men vi ska inte dra på för stora växlar. Analysen säger att läget är stabilt

Från EMU kom Mfg Pmi in på 57,4 mot flash 57,4 och fg 56,6. Tyska motsvarigheten kom in på 59,3 mot flash 59,4 och fg 58,1. Otroligt starkt! Samtidigt så måste man fråga sig om årets euroförstärkning kommer slå mot de här siffrorna längre fram? Tidigare har Europas väl och ve haft mycket stark koppling till valutan.

Från Usa kom Mfg Pmi in på 52,8 mot flash 52,5 och 53,3. Okej liksom. Ism Mfg kom in på 58,8 mot väntat 56,5 och fg 56,3. Oerhört starkt och glädjande. Samtidigt är det oroande att de här bägge mätningarna diffar så mycket. Vilken har fel? Min gissning är att det handlar om dollarn. En svag dollar är gynnsamt för många amerikanska företag. Frågar Ism fler dollarkänsliga företag än Pmi? I så fall kommer spreadens framtid handla om var dollarn tar vägen. Jag är rädd att den kommer stärkas, och då är det Ism som kommer vända ner sett till det resonemanget. Eftersom Ism anses viktigast av de två kan det få negativa effekter. Men jag är inte säker som sagt var!

Nordea verkar vara inne på mitt spår..

Det kom även inflation från Usa. Feds favo mått Core PCE kom in på 1,4% mot väntat 1,4 och fg 1,5. Gäsp! Nej där händer inte mycket och Fed kan om de vill vila på hanen. Men mycket är one offs och den kommer vända upp framöver…

Igår kom den så viktiga jobbdatan från Usa. NFP. Jobben kom in på 156k mot väntat 180k och fg 189(nedreviderat från 209). En klar besvikelse som indikerar att ekonomin i årstakt växer under 2%. Det var ju meningen att tillväxt och jobbskapande skulle växla upp under andra halvåret. Löneinflationen kom in på 2,5% mot väntat 2,6% och fg 2,5%. Fortsatt klent  och indikerar inflationstakt kring 1,5%. De som tror på Philips sambandet har det jobbigt!

Hörde om ett nytt resonemang kring PPMs framtid, som faktiskt lät riktigt sunt!

http://www.gp.se/nyheter/ekonomi/nya-bud-ska-förbättra-premiepensionen-1.4588389

Det låter som om PPM bör få mandat att ta makten över vilka fonder som ska finnas på plattformen. Precis i linje med mina förslag. Hoppas det inte omfattar de kantiga och dåliga reglerna som size, tid och andel ppm, utan verkligen bedömer varje fond och fondbolag på enskild basis.

Jag såg även nedan korta intervju med Warren Buffett som sätter fingret på västvärldens största problem idag

via twitter

https://t.co/5Pwk9VgaWY

I nästa vecka är det PMI tjänstesektorn, samt centralbanksmöte med Riksbanken och ECB som ligger i fokus. Vi hörs

Trevlig helg!

ps. Var 1,518 botten på OMX? Vet ej. Tror inte det faktiskt. Jag skulle mycket hellre se 1450-1500 intervallet som en botten innan vi inleder resan mot 1,720+. Alternativt riktiga köpsignaler… där den första kommer vid stängning ovan 1,585 och den andra ovan 1,600-1,610. ds.

På torsdag och fredag kommer viktig data från USA. Imorgon kommer Core PCE och på fredag är det PMIs samt NFP. Sista datan innan FED mötet i september. Marknaden prisar in att FED håller på hanen denna gång. Marknaden brukar ha rätt. Givet att Yellen gav ett duvigt intryck under Jackson Hole så kan det nog ligga mycket i det. FED ligger alltså kvar på 1,0% styrränta. Fokus handlar istället om annonseringen av QExit.

Jag tror fortfarande att FED eftersträvar en balanserad penningpolitik, vilket gör att de kan höja upp mot ca1,75% så länge som Core PCE inte etablerar sig över 2% vilket kommer kräva strukturellt högre löneinflation än den vi sett hittills. Det innebär alltså att 3 höjningar till ligger i fatet. Därefter är det stopp. Givet att lönerna inte växlar upp kraftigt alltså. Något som inte kan uteslutas givet tajtheten i arbetsmarknaden, men samtidigt något vi inte sett TROTS tajthet i densamma. Philips kurvan är ett hett diskussionsämne, men det är helt uppenbart att sambandet är svagare än historiskt vilket handlar om 4 stora faktorer enligt mig:

1, Globalisering (man kan producera obegränsat idag. Gamla kapacitetstak gör sig icke gällande längre)

2, Digitalisering (företag är inga prissättare, de är pristagare)

3, Låg tillväxt och hög skuldsättning globalt har fört med sig ett lågt inflationstryck generellt sett. Även om stigande löner leder inflation, så tror jag låg inflation kan ha en ledande effekt på löner

4, Demografi (gamla högavlönade människor går i pension, unga lågavlönade börjar)

Att FED drar sig för att höja just nu handlar om att inflationen taktar kring 1,5%. Men rensar man för:

1, Dollarn. Som förra året var stark och drivit ner inflationen, men som i år varit svag och därmed kommer driva upp inflationen

2, Telefonitjänster som prispressats men nu ligger stilla, så baseffekten kommer göra sitt tids nog

3, Energipriser som var svaga innan när de föll från 58usd till 44usd, och därmed en indirekt effekt på kärninflation, men som nu handlats upp till Brent 50+ varpå effekten tynar bort.

är att Core PCE kommer röra sig upp mot 2% ganska snart igen. Jag kan tycka att FED borde se bortom detta och fortsätta att höja. MEN det gör man inte. Men om den rör sig mot 2% igen så har man kanske fog för att göra det.

Men det finns 3 invändningar till att deras försiktighet handlar om mer än temporärt låg Core PCE. Det är:

1. Lönerna har inte rört sig upp som man räknat med. De håller tillbaka inflationen även framöver.

2. Räntehöjningar tar ett år innan de slår genom. 0,75% höjning på hushållens skulder om 20,000mdr dollar är 150mdr dollar. Det är 400 dollar per amerikan och år. Man kanske vill utläsa den effekten först.

3, Man är osäker hur marknaden tar till sig av Qexit. Teoretiskt borde räntorna stiga av Qexit då Treasury kommer emitera mer bonds till privatmarknaden när FED inte rullar över sina.

Men lönerna är stora grejen. Hur låg kan arbetslösheten bli innan lönerna tar fart?

Alla pratar om Dollarn. Dollarn har nämligen försvagats rejält i år. Detta mot bakgrund av

1, Trump (dvs budget och skuldtak),

2, fallande inflation

3, en förväntan om en mer återhållsam FED.

4,Men det handlar också om att Europa konjunkturellt har visat framfötterna.

Rent tekniskt är Dollarn väldigt intressant. Tittar man på SEK/USD så handlas den kring stödet från våren 2016. Den rimmar också ganska väl med Fib50% rörselsen från botten 2014. Även Eur/Usd handlas nära sin FIB50% nivå som ligger strax under 1,22. Tittar man på dollarindex, DXY, så ser man samma mönster. Håller de här nivåerna så väntar jag mig en studs. En studs som borde ta dollarn till ca 8,50kr.

Men vad händer SEN är frågan… ska dollarn fortsätta sin förstärkningstrend som inleddes för 3 år sedan, eller ska den ner och bryta genom. Om man zoomar ut lite så ser man att Dollarn stärktes under 14/15 och har därefter handlats range bound i två år. Även om vi gärna talade dollarstyrka förra året, och dollarsvaghet i år, Så är det rangebound.

Det finns två skolor, två svar:

1, Europa har strukturellt hög arbetslöshet och tillväxten är bättre men fortsatt klen. En Euro kring 1,20 driver dessutom inte inflation. Tvärtom!

Europa är inte i närheten av ett högt resursutnyttjande. USA däremot har en tajt arbetsmarknad, och börjar lönerna till slut ta fart, så kommer detta driva upp inflationen, och FED kommer vara så illa tvungen att fortsätta att höja rätt ordentligt. Realräntespreaden mot omvärlden kommer göra att Dollarn kommer fortsätta att stärkas strukturellt. 8,50 mot kronan är bara en bula på vägen…. kanske ända mot 10kr.

2, USA har nu höjt till 1% och kommer fortsätta en bit till. Ovanpå det kommer QExit. Detta ger en bromsande effekt på ekonomin pga skulderna. Tillväxten tuggar vidare kring 2% och lönerna drar inte trots tajt arbetsmarknad. Philips funkar inte. USA är i slutet av sin penningpolitiska cykel. Europa däremot har knappt börjat. Draghi och  Ingves fasar ut QE, och börjar så sakteliga höja sina räntor under 18/19. Inte för att strama åt, utan för att normalisera penningpolitiken av samma anledning som FED motiverade sin en gång i tiden, dvs ”ekonomin mår tillräckligt bra för att klara sig utan expansiv penningpolitik”. Detta gör att det sker en normalisering mellan USA och omvärlden och därför kommer även valutorna att normaliseras tillbaks till 2014. Kronan bryter genom 8kr och går mot 6,50kr.

De som har en stark tro kring var kronan ska ta vägen måste även ha en stark motivation och förståelse kring ovan.

Enligt Deutsche så har faktiskt Euron värderingsmässigt normaliserats mot Dollarn nu, från att tidigare varit undervärderad. Jag undrar om Draghi är orolig hur den här Euro förstärkningen slår mot tillväxt och inflationen nästa år. Jag skulle varit orolig. Vänta er ingen hökighet från Draghi. På sin höjd skalar han ner QE från 60 till 40 i januari.

Läste ni förresten SEB och Swedbanks konjunkturrapporter som kom i veckan? Jag blev faktiskt lite förbryllad.

På Swedbank talade man om överhettning i den Svenska ekonomin och att Riksbanken bör höja räntan snabbt som attans. SAMTIDIGT tror man på 3% löneinflation (pekar på max 2% kärninflation) och att inflationen kommer röra sig ner från dagens 2% till 1,5%. Därefter bör den leta sig tillbaks mot 2%. Inflationen i omvärlden förväntas vara dämpad. Är detta definition av ÖVERHETTNINIG? Jag vet hur man definierade överhettning i skolböckerna. Det är när ekonomin skapat så många jobb att löneinflationen blivit ett påtagligt problem då den driver upp priserna på ett ohanterbart sätt som kommer sluta olyckligt om inte ekonomin kyls av. Inflation, löner och tillväxt tävlar om vem som ska öka snabbast liksom!

SEB talar om att Sverige är ÖVERSTIMULERAT och att Riksbanken bör agera skyndsamt? Samtidigt tror man tillväxten faller nästa år och inte har vi några inflationsproblem heller. Hmmm. Är det den ekonomin du vill lätta på gasen? Varför? Desto fler jobb som skapas desto bättre eller? För det krävs tillväxt. För det krävs fortsatt låga räntekostnader bland hushållen och en konkurrenskraftig krona. Varför vill man ta bort det här?

Båda är överrens om att Europa och USA växer med ca 2%. I nominella termer med ca3,5%. Det är ungefär hälften så mycket som vad vi brukar se som normal högkonjunktur. Vad tror ni händer om Riksbanken höjer mer än sina handelsgrannar. Just det. Kronan stärks och svenska varor blir dyrare. Vad tror ni kunderna gör då i en del av världen med halvdassig konjunktur. Just det, de handlar mindre för de är känsliga för prishöjningar. Vad händer med vårt handelsnetto, tillväxt och jobbskapande då?

Men man lyfter gärna fram att det är den inhemska privata sektorn som driver på tillväxten i vårt land. Eller åtminstone gör så att vi växer med 3% när alla andra växer med 2%. Men samtidigt ligger hushållens lån på 100% av BNP och sett till Inkomster högre än någonsin. Vad tror ni händer när man höjer räntan? Just det, privata sektorn betalar räntekostnader istället för att driva tillväxt och skapa jobb!

SEB tror på 3,5% löneinflation. Givet att avtalslönerna ligger på 2,3% så betyder det att de icke avtalsmässiga lönerna måste växa med ca 4-5%. Vad får dem det ifrån? De gamla modeller från RU indikatorn med högt arbetskraftsutnyttjande och svårigheter att hitta rätt folk? Men de har varit på höga nivåer länge. SEB måste tro på Philips sambandet. Det är ett som är säkert. Samtidigt som centralbanker menar på att Philips sambandet verkar påverkas av fler faktorer och är ganska komplext. Vi får se vem som får rätt.

Om jag hade fått formulera en konjunkturrapport hade det låtit så här. Sverige växer okej med sina 3%, men är absolut inte i någon klassisk högkonjunktur. De som hävdar detta kan inte sin historia. Att vi växer med 3% och inte 2% handlar om inhemsk efterfrågan och nybyggnation. Alltså räntan. Hade räntan legat 1% högre (dvs 0,5% över ECB) hade bilden varit väsentligt sämre. Men vi är ändå inte högkonjunktur. Det handfasta beviset är att det är arbetsgivarensmarknad. Alla högkonjunkturer kännetecknas av att det är motsatsen, arbetstagarens marknad. Han dikterar lön och vilkor. Ett annat Bevis är att vi saknar hög och stigande inflation, ca 1,5-1,7% rensat för dagens effekter ligger den på egentligen, vilket handlar om att lönebildningen ligger under 3%. Kanske kan den ta fart, men seeing is believing. Vi ska vara glada för den tillväxten vi har givet skuldsättning och svag tillväxt i vår omvärld. Det är mycket tack vare penningpolitiken, inte Trots den.

MEN det är ingen kris heller och en mer balanserad politik hade varit lämplig. MEN Eftersom vi inte kan avvika för mycket från ECB utan att slå sönder hela ekonomin så kan vi inte löpa linan ut. Samtidigt mår Sverige bättre än Europa varpå vår ränta inte behöver vara 50 punkter lägre än Europas. Den borde kunna ligga 50 punkter högre eller åtminstone på samma nivå. Det borde vi  klara av. Men vi måste vara lyhörda för att se hur hushållen svarar på räntehöjningar (lån/inkomst är långt högre än för 10-15 år sedan så även små höjningar kommer bränna till ekonomin vilket kan ge biverkningar vi inte klarar analysera idag. 100 punkters höjning ger 45mdr i ökade räntekostnader. Det är 4,500kr per svensk och år). Vi måste se till att kronan inte stärks för mycket utan är stabil mot Euron. Inte under 9kr. Då tvärnitar handelsbalansen vilket slår mot tillväxt. QE kan fasas bort helt. Räntenivån gör att bygg och fastighetssektorn booomar på ett ohälsosamt sätt. Det är faktiskt det enda stället som det är klassisk högkonja! Det byggs också upp risker och obalanser som gör att vi kan hamna i ett nytt 90-tal gånger två längre fram. Detta botas inte av räntehöjningar (utan de kanske  rent utav triggar fram en kris), utan av ett skuldkvotstak och trafikljussystem. Politikerna borde ge Fi verktygen fullt ut. Bankerna klarar inte det på egen hand då detta krockar med deras lönsamhetsmål. Politikerna är mesar pga den parlamentariska situationen. Det är svenska folket fel att vi har det parlamentet vi har.

Tror ni en chefsekonom på någon av våra banker hade fått genom den?

Gällande Moderaterna har två tankar slagit mig.

1, Det handlar inte om VEM det blir, utan hur hen ställer sig till att förhandla med SD. Oavsett vad hen svarar så hamnar de lite i en Loose-loose situation.

2, Calle Bildt är den ende politiske hjälten som finns kvar inom partiet. Han har förvisso inte sagt NEJ, men jag undrar, varför skulle han säga JA?. Varför skulle han kröna sin karriär med ett misslyckade, eller åtminstone hög risk för misslyckade? Är det för han är smickrad för att alla Moderater vill ha honom och ingen annan? Tror inte han går på den. Särskilt inte när han första dagen ställs inför dilemmat om de ska samarbete med SD eller ej.

Det är många nu för tiden som ger rådet att sälja långa obligationsfonder. Man råds istället att köpa aktier. Man säger att PE talet för obligationer är historiskt mycket högt (beräknas som 1/Räntan), men att även för aktier är det högt. Men ställer man PE för obligationer, i förhållande till aktier, så framstår aktier som mer attraktiva. Det är resonemanget. Vi har hittills inte haft den obligationskraschen som många förutspått. Därmed inte sagt att det kommer hända. Anledningen är enkel: Räntorna har inte gått i taket, för att centralbankerna inte tillämpat någon hökig penningpolitik, för att den underliggande inflationen strukturellt inte tagit fart, för att tillväxt och löneinflation har varit historiskt svag. Framförallt lönerna har inte dragit iväg. De som i många år baissat långa bonds måste haft en stor tro på Philips sambandet. Hittills har de haft fel.

Jag har många gånger uttryckt mig så här på samma tema: Det är inte aktier som är billiga. Det är obligationer som är väldigt dyra.

Men hur ska man göra?

Jag tror som bekant att börserna befinner sig i 5e och sista fasen i en börscykel. Härifrån kan du säkert göra 30% avkastning innan det är slut. Därefter är det risk för krasch. Jag brukar kalkylera med 50% krasch. Det finns två skäl för det. Dels för att så har det varit historiskt. Men även rent logiskt. Om en ekonomi genomlider negativ BNP tillväxt leder detta oftast till fallande Top line SALES. Sen pga av operationell leverage, dvs om Sales ökar med 10% så brukar vinsterna öka snabbare då fasta kostnader inte drar, så faller vinsterna mer än sales. Så kommer det även vara på nedsidan. Alltså kommer vinsterna att falla med 20-25%. Därefter har man omvänd multipel expansion. När allt ser bra ut betalar man gärna 17X vinsten. När allt ser dåligt ut vill man betala 13X. På en lägre vinst dessutom. Där har ni kraschen i ett nötskal.

Så för en hundralapp på börsen kan den gå från 100 idag till 130. Sen ner till 65kr. Enkelt uttryckt!

Långa obligationer då? Ja man brukar säga att långa papper faller med 6-7% för varje 1%-enhet som räntan stiger. Ska räntorna upp närmaste två åren, vilket är i linje med konjunktur uppgång, börsuppgång, och recession….. så skulle det innebära att en fond som investerar i långa papper kan gå ner  5-15%, säg i snitt 10%, om centralbankerna börjar höja med 1-2%. En hundralapp blir 90kr. Sen slår recessionen till och räntesänkningar och flight to safety kickar in. Då stiger obligationerna igen. Låt säga från 90 till 95.

Så visst, om aktier går från 100 till 130, samtidigt som långa räntor går från 100 till 90…. Så är det en no brainer var man ska ligga.

Men sen går aktier ner till 65 samtidigt som långa räntor går till 95. Så det gäller att inte gifta sig med den här trejden.

För många, de mest passiva, kanske man ska ligga i cash till aktier står i 65. För vissa kanske man göra en kombo av cash och aktier.

Att sälja långa räntefonder, är alltså ett råd som jag tror på. Även om det inte riktigt infriats senaste åren. Men att bara svänga över i aktier, och sen lägga allt i byrålådan. Det skulle jag passa mig för.

Många säger att obligationer är en bubbla. Jag säger att det är en värderingsbubbla. Men ingen klassisk bubbla. När en bubbla smäller så har man inget kvar. Typ likt Rysslandsfonder, eller IT-fonder historiskt. Men sitter du på långa räntebärande papper av hög kvalitet, typ Investment Grade, så kommer du aldrig bli sittande med noll. Du blir sittande med 90, vilket är mycket givet den potentiella avkastningen idag. Men i stort har du pengarna kvar! Då är det ingen bubbla, mer än en värderingsbubbla.

Konklusionen är alltså: För många som nappar på rådet ”sälj oblisar – köp aktier” så kan konsekvensen bli att värdet stiger från 100 till 130, istället för 90. Men eftersom det kommer kännas bra när din portfölj står i 130, och inte 90, så kommer många att ”somna om” och när de vaknar nästa gång har de 65 istället för 95. Så var försiktig!!!!!! Det är allt jag har att säga.

Igår kom det en del preliminär PMI data.

Tyska Mfg Flash PMI kom in på 59,4 mot väntat 57,6 och fg 58,1. Motsvarande från Europa kom in på 57,4 mot väntat 56,3 och fg 56,6. Otroligt starkt. Förra månandens siffra var ett hack ner och många, jag inkluderad, trodde att den toppat ur. Men redan nu är vi tillbaks på banan. Jag förstår om Draghi är nöjd. Nedsiderisken i Europa konjunkturen känns begränsad. Det är ju trevligt. Å andra sidan har en svag Euro varit nyckeln här, och det ska bli intressant att se vad senaste månadernas starka Euro kan föra med sig i förlängningen. Men i det korta perspektivet är det bra för Europa relativt sett. Särskilt revideringar av tillväxt, som brukar smitta på revideringarna av vinster, som bidrar till börskurserna.

Från USA kom Mfg Flash PMI in på 52,5 mot väntat 53,4 och fg 53,3. Inte så bra faktiskt! Service sektorn kom in på 56,9 mot väntat 55,0 och fg 54,7. Väldigt starkt!!! Men jag är inte så munter. För det första har det aldrig hänt att Mfg drar åt ett håll och Service åt ett annat sett över några månader eller längre. De är korrelerade av den enkla anledningen att ekonomin är EN organism. De är inflätade i varandra. Men det som oroar är att Mfg, trots att tjänstesektorn är långt mycket större än tillverkningssektorn, brukar LEDA Service. Inte tvärtom. Så på det hela taget är det en lite oroande siffra. Markits PMI är dock inte lika viktig som ISM som kommer nästa fredag… så vi får väl se!

Totalt sett är det kul att Europa går i rätt riktning. Men kom ihåg. Europa kan inte i förlängningen gå i en annan riktning än USA. Europa mår aldrig bättre än sin exportindustri. Mår den bra kan inhemska ekonomin må bra. Annars inte!  I USA är det inte riktigt så. Shoppingaptiten bland jänkarna är fortfarande världens motor Nr1. I alla fall ett tag till. Bromsar dem så får det implikationer på resten av världen. Därmed inte sagt att Europa kan gå bättre än USA. Bara att de inte kan gå i motsatt riktning under en längre tid. Nästa vecka kommer mer viktig USA data.

IFO kom in på 115,9 mot väntat 115,5 och fg 116. Inte lika stark som Flash PMI men absolut helt okej! Tyskland dundrar på!!!

Får se om det kommer nåt från Jackson i eftermiddag/kväll. Det intressanta är att Centralbankerna pratar i rätt hökiga ordalag, men agerar förhållandevis duvigt, och det handlar helt enkelt om inflationstrycket är lågt, vilket i sin tur handlar om att

1, tillväxt

2, köpkraft (”löner” X ”alla som arbetar”)

3, resursutnyttjande (ie hur tvingade arbetsgivare är att höja lönerna)

uppenbarligen inte är riktigt kraftfullt för att skapa inflation, och därmed finns det ingen anledning att kyla av ekonomin. MEN centralbankernas jobb är ju inte bara att titta på hur det varit, och hur det ser ut idag. Eftersom räntehöjningar etc tar 6-12m innan de får genomslag i ekonomin så måste de även bilda sig en uppfattning om utsikterna och vilken penningpolitik som är lämplig. I USAs fall lär ex inflationen studsa upp av lite olika skäl framöver. Är det anledning nog att höja i september eller december? Marknaden tror inte det. Marknaden generellt prisar in en fortsatt duvig politik. Skulle Jackson flagga för att man inte bara vill vara hökiga i ordalag, utan även i praktik…. då kan räntorna dra. Men i skrivande stund är det få som tror på nåt i den riktningen. Vi får se!

Såg att Anna Kinberg Batra kastade in handduken. Inte konstigt när så många i partiet inte stöttar henne. Varför stöttar de inte henne? För att hon inte verkar gå hem hos väljarna, eller för att hon för en politik som många är emot? Njae, min version är att hon har fallit offer för två dåliga beslut. December-överenskommelsen (DÖ) skrämde bort alla Moderater som antingen smågillar SD eller hatar vänsterpolitik. Det är några stycken :-). När AKB sen i våras närmade sig SD, kan man anta att de Moderaterna (som fanns kvar efter DÖ) inte gillar SD, för då hade de gått över för längesen. Alltså blev det spiken i kistan. Fallande opinionssiffror gjorde det lätt att hugga ner henne. Särskilt när man tog media till hjälp först, och inte gjorde det till en sluten fejd inom partiet.

Utan att diskutera vad som är rätt politik eller ej så borde Moderaterna skippat DÖ från början, och istället vänt sig mot SD. Då hade Moderaterna troligen varit starkare idag, och då hade AKB per automatik haft större stöd. Sen kanske det hade gått  åt helvete med Alliansen, med oanade följdeffekter. men det är en annan femma.

Valrörelsen nästa år kommer bli messy. Att avsätta AKB förändrar inget. Gör de nästan bara stökigare. Integrationsfrågan fortsätter att vara frågan nummer ETT i Sverige. Den lär vara det så länge som vi inte trillar in i recession. Ska bli spännande och se om debatten blir lite smartare nästa år jämfört med 2014. Samtidigt undrar jag, nu när AKB hoppar av ett år innan valet så lär det inte öka Moderaternas chanser att göra ett bra val. En ny partiledare brukar ju inte tas emot med öppna armar givet att det inte är någon alla redan känner, typ Calle Bildt. Vad är oddsen för att göra ett bra val? Typ Noll. Det kanske inte skulle bli bättre med AKB, men det kommer inte bli bra nu heller. Det ska till ett mirakel. SD lär bli näst största parti och frågan är om övriga partier kan fortsätta att ignorera dem? Känns stökigt. Tur att svensk ekonomi tuffar på ganska oberoende vad som händer inom politiken.

Trevlig helg!

Läste nedan artikel, där bankerna redovisar sina officiella kalkylräntor som används för att faställa lånelöften. Löften som ligger till grund för hur stora lån som beviljas. Lån som sedan är helt avgörande för hur mycket man kan lägga på sin bostad, och som därför är helt avgörande för våra bostadspriser. De redovisar kalkylräntor på mellan 6-8%.

http://www.di.se/nyheter/sa-mycket-kraver-bankerna-att-du-ska-kunna-betala-i-ranta/

Men någon ljuger. Nordea säger att man legat på 8% senaste 10 åren. Samtidigt vet vi att lånestocken av bostadslån dubblats senaste 10 åren. Samtidigt har lönerna vuxit med ca 35%. Har dessutom kalkylräntorna legat fastspikade på höga nivåer och KALP nivåerna knappt har ändrats så går det rent matematiskt inte ihop.

Två exempel.

Min svägerska köpte nyligen lägenhet på Söder i Stockholm. Hon köpte för ca 5mkr. Varav 4mkr var lån och 1mkr EK. Om banken räknade med ex 7% kalkylränta så tog de höjd för att hon ska klara en månadskostnad på ca 23,000kr. Hon är åklagare och tjänar 45,000 i månaden. Hon har ut 32,000. En Kalp på 9,000kr i månaden ska räcka till allt annat, ink avgiften på ca 3,000kr. Är det en rimlig kalkyl. Min gissning är att de frångår sin kalkyl. De sa att pga hennes yrke så lånade de gärna ut till henne!

Ett annat exempel är en mycket nära vän som köpte villa på Lidingö för 12mkr. Lånade 8mkr. Vid en kalkylränta på 7% så räknar banken med att de klarar 47,000kr i månaden. Familjen, med 3 barn, har ut 70,000kr efter skatt. Ska de klara sig på 23,000 i månaden? I det här fallet sa banken att de var nöjda med att de kunde gå in med så mycket EK.

Om bara jag har två exempel… hur många finns det inte då?

Om bankerna hade så höga kalkylräntor, normala KALP nivåer osv. Varför är de emot införandet av ett Skuldkvotstak? Det skulle ju inte några som helst problem. Min gissning är att de i normala fall håller sig till sin standardberäkning. MEN om kunden har gott om EK, medlåntagare (dvs snälldumma föräldrar) eller en viss typ av arbete så vill de kunna göra avsteg från praxis och bevilja större lån!

Att lånen har kunnat växa så snabbt senaste 10 åren samtidigt som inkomsterna inte gjort det, är BEVIS för att de inte hårdnackat kan följa sin fastspikade kalkylränta. Det går liksom inte ihop matematiskt i så fall!!

Eller har jag missat nåt?

Varför kan åtminstone inte FI reglera bankerna att varje år lämna ut uppgifter på sina låntagare med aktuella lån och taxerade inkomster. Om alla gör rätt så har de inget att oroa sig för!

Simon, en av bloggens vänner, undrade om man inte borde binda sina lån på 5 år. Räntan på de lånen understiger nämligen inflationsmålet. Det kanske inte är en sån dum ide. Men jag tänkte ha en något mer utförlig diskussion kring hur man bör resonera.

Vad får man pröjsa för en 5-åring idag efter lite prutande? 1,70% efter lite förhandlande? Den rörliga ligger väl på cirka 1,30%?

Det är ganska enkelt att räkna ut vad bankerna tar betalt för. För att kostnaden ska bli lika hög, så bör den rörliga räntan gå från 1,30% till 2,10% under den 5-åriga löptiden. 1,30+2,10=3,40/2=1,70%. Gör den det linjärt så blir kostnaden lika stor som att binda på 5 år.

2,10% är 80 punkter högre än dagens rörliga ränta. Man prisar alltså in att 3m Stibor, som man generellt kan säga är de rörliga bolånens finansieringskostnad måste stiga från dagens -0,41 till +0,40% över en 5-årsperiod. Generellt kan man säga att det är samma sak som att Ingves höjer 3-4ggr med 25 punkter per gång under den här perioden. Tror man på mer än det…. då ska man binda. Annars inte!

Vad är sannolikheten?

Jag frågar du ekonomerna i Sverige så tror de på en första höjning nästa år, och sen rullar det på. Det skulle betyda att redan under 2019 så har Riks hunnit höja med 3-4 ggr. Å andra sidan har de haft liknande prognoser många gånger tidigare och har haft väldigt mycket fel genom åren. Jag säger inte att de har fel. Jag säger bara att de saknar prognosförmågan. Dvs det finns inget prognosvärde i någon som säger att de tror att de ska höja, eller inte göra det för den delen. Det som är intressant är scenarioanalyser, dvs ”om det här händer, så borde Riks agera så här”. Men det är inte prognoser.

Vi kan börja med USA. För vad som händer i USA smittar Europa, och det som händer i Europa smittar Sverige. Dels handlar det om skuldberget, där statsskuld+hushållens skulder utgör ca 200% av BNP. Det gör att stiger räntorna så stiger räntekostnaderna väsentligt snabbare än de gjort historiskt. Inkomsterna (som också utgör basen för skatteintäkter som finansierar statskuldens räntekostnader) har inte stigit lika snabbt och därför får stigande räntor snabbare en bromsande effekt. Detta talar för att räntorna inte borde stiga mer än till max 1,50-2,0%. Men det handlar även om om löneutvecklingen. Arbetsmarknaden anses vara tajt. Drar lönerna drar priserna, och då måste FED bromsa snabbare. Å andra sidan så biter ju räntehöjningarna bättre än någonsin. Så base case är att man endast behöver höja till max 2%.

Mår USA konjunktur hyfsat så gör även Europa det. Så har det varit historiskt. Att ECB ska ligga på 0% för evig tid samtidigt som FED ligger på 2% är inte rimligt. Alltså kommer ECB också höja mot FED. Fast inte lika mycket då Euron är EXTREMT viktigt för EUs tillväxt, då handelsöverskottet och dess sidoeffekter är en extremt viktigt parameter. Dvs pajar exporten, så pajar även den inhemska ekonomin. USA är mycket mer uppbyggt kring sin inhemska ekonomi. Säg att ECB höjer till 1,0-1,5%. Detta för att Éuron inte strukturellt ska bli för stark. Dessutom har Europa mega slack i sin ekonomi så löneinflation kommer vi inte se på länge.

Då kan du fråga dig vad Ingves gör? Det går att resonera på två sätt.

1, Dels att Ingves priorieterar en svag krona framför allt annat. Då höjer han max till 0,5-1,0%.

2, Alternativt så är svensk ekonomi så pass mycket starkare än den Europeiska, plus att vi löper större risk att få inflation genom att arbetsmarknaden ser tajt ut på sina håll och kan skapa löneinflation (utanför kollektiv avtal alltså). Det gör att han också kommer höja till 1,0-1,5 mer i linje med Europa.

Summarsumarum är att Ingves i ett normalt scenario höjer till 0,5-1,5% inom de närmaste åren. Det talar för att du ska binda. Bankerna tar betalat för att binda i linje med det nedre intervallet. Men inte mer.

Sen finns det ytterligare tre scenarior…

1, Att lönerna är på väg att ta extrem fart i USA, Tyskland, Sverige efter många år av jobbskapande. Trots att skulden är så hög så biter inte räntehöjningar till att bromsa som jag tror, utan inflationen tar ordentligt fart samtidigt som tillväxten är fortsatt mycket god, vilket tvingar våra centralbanker in i en åtstramande politik, vilket alltså innebär styrräntor på långt över 2%…..

Detta finner jag inte särskilt troligt. Men om det blir så kommer det vara extremt smart att ha bundit lånen.

2, Egentligen spelar konjan idag på sista versen, och det vänder ner snart. Räntehöjningarna under första Scenariot kan delvis vara en anledningen till att det blir så här. Vid fallande tillväxt och inflationsutsikter så kommer inte räntehöjningar och inflationsoro finnas på bordet. Centralbanker kommer göra ALLT för att våra räntekostnader ska vara så små som möjligt. Dvs då kommer det inte vara så smart att binda.

Detta är absolut ett troligt scenario också.

3, Samma som alternativ två ovan. FAST där Sverige trillar in i en djup finans- och fastighetskris där bostadsobligationerna drar i taket, där kronan faller brant, där statspapper spreadar isär mot styrräntan då omvärldens förtroende för Sverige sviker. Inflationen stiger. Tillväxten är negativ. I det här fallet kan bolåneräntorna dra trots att Sverige är i djup lågkonjunktur. Det här är det värsta scenariot, men absolut inte otänkbart. Huruvida det kommer hända eller ej beror på hur mycket räntorna kan stiga och vilken effekt det får.

Blir det här verklighet så bör man binda räntan idag.

Som ni märker är det inte så enkelt som vissa artiklar i media försöker göra gällande. Egentligen kan det blir mer än 4 scenarior, då det kan bli en kombination av vissa. Vilket egentligen är ytterligare scenarior då det får unika effekter på räntorna.

Men trots allt 4 scenarior där man bör binda räntan vid 3 av dem. Men inte om det blir en måttlig recession där räntorna stannar kvar på låga nivåer.

Räkna på det, skillnaden mellan rörlig och 5-åring ligger på 0,4%. Ta det gånger ditt lån. Vad kostar det dig om året att försäkra dig mot räntehöjningar på mer än 3-4ggr a 25 punkter? Är det värt dem pengarna?

Du vet bankerna tar betalt för det mest troliga scenariot. Men med ”mest troliga” menas utifrån det man tror idag, som baseras utifrån den informationen man har idag. Det är inget facit. Inte ens en prognos. Men det kan lik förbaskat hända.

Många har sagt ”bind räntan” i många år…… hittills har de haft fel. Men det betyder inte att det behöver vara fel närmaste åren.

En lösning kan vara att binda hälften…. då har man varken rätt eller fel 🙂

Annars måste jag stämma in i vad Hemberg brukar säga. DET VIKTIGASTE ÄR ATT PRUTA!!!! Det är det enda man full kontroll över.

Jag skulle vilja lägga till…… ha inte mer lån än 5ggr din årliga bruttolön. En dag kommer du tacka mig!

Imorgon kommer Preliminära PMIs. På torsdag/fredag är det Jackson Hole. På fredag kommer tyska IFO.

I nästa vecka har vi faktiska PMIs samt jobbdata. Sen MÅSTE fokus riktas bort från Bannon, Nordkorea och gud vet allt till nästa budget och skuldtaket.

Detta sammantaget kan enkelt driva OMX 70-80 punkter både upp- som nedsidan

Have a nice one!

Ja ungefär så säger fondförvaltare på frågan hur de ser på börsutsikterna. Dvs de ser risker och problem men så länge som man investerar i rätt bolag blir det bra….jag köper inte det fullt ut.

Jag brukar säga, bilda dig först en uppfattning om risken på aktiemarknaden. Dvs risken att förlora  pengar, bestäm dig därefter hur stor aktievikt som är rimlig. Därefter fokusera på stockpicking.

Det är nämligen så att faller börsen, så är dina odds att välja aktier eller fonder som stiger riktigt jävla små.

Jag gick ex in i morningstar och valde kategorin Global fonder. En stor och bred kategori med hela 391 fonder. Senaste 3 månaderna är den här gruppen ner ca 5%. Vet ni hur många fonder (som rapporterat NAV igår) har stigit under den här perioden? 5 st. 5 av 391 fonder.

I kategori  Sverige fonder finns 164 fonder, som är ner i snitt 5,7% på 3 månader. Vet ni hur många fonder som lyckades stiga i värde? Noll!!!

Nu spelar såklart inte 3 månader så stor roll. Om 3 månader kan vi ligga på plus igen. Man bör inte heller ha en horisont på 3 månader.

min poäng är att INGEN kommer kunna bygga sin egen aktieportfölj alternativt hitta en förvaltare som levererar positiv avkastning den dagen börsen halveras inför kommande recession. För den kommer, men ingen vet när.

Men jag är långsiktig hävdar någon!!!

Det är en dålig ursäkt för att halveras din portfölj under ett år eller två så tar det ytterliggare några år att komma tillbaks till ursprungsvärdet. Därefter tar det ytterligare några år att skapa avkastning för hela perioden du suttit investerad. Ofta får man då räkna med 8-10 år.

Därför är det jävligt irriterande när fondförvaltare säger att, ja marknaden är högt värderad och vi ser betydande risker… men eftersom vi är så jävla bra på att välja rätt bolag och aktier så kan man investera tryggt hos oss. Sån jävla korkad bullshit. När marknaden halveras så går det garanterat åt h-e för dem också!

Ingen vet när nästa krasch blir, men om marknaden gått starkt i många år och vissa parametrar flaggar för att risk/return inte ser så bra ut. Ta för helvete ner risken.  Om man ändå har en horisont på 10-30 år vad spelar det då för roll att invänta ett bättre köpläge, alldeles oavsett om det kommer om 1 eller 3 år? Tid har man ju ändå gott om.

Vi pratar inte markettajming, vi talar om sunt förnuft. Att ha MYCKET aktier när nedsidan är begränsad och uppsidan betydande på lång sikt. Att ha LITE aktier när uppsidan är begränsad och nedsidan är betydande på lång sikt.

Problemet är också att ingen rådgivare/säljare/förvaltare kommer någonsin ge dig det här rådet. Skälet är rätt enkelt. Eftersom ingen vet när nedgången kommer så skulle man behöva formulera sig så här ungefär:

”Jo, vi anser att aktiemarknaden gått starkt i snart 9 år, och ser man till vissa parameterar så kommer inte den här uppgången återupprepas närmaste 9 åren givet att vi inte får en formidabel vinstuppgång bland bolagen vilket inte troligt. Tvärtom står vi inför en större sättning någon gång inom de närmaste 5 åren och att det därför är läge att ta ner risken i portföljen”

Det ger två problem. Det första är att man knappt framstår som seriös om man säger att vi troligtvis men inte säkert kommer få en större nedgång inom 5 år. Gemeneman tycker det är så lång tid att det knappt går att ses som seriös rådgivning. Den andra faktorn är att börsen kan handlas 30% högre om två år vilket irriterar många kunder.  Då är det mycket enklare för en rådgivare att säga: börsen går oftast upp, och ibland ner. Ingen vet när, men givet din placeringshorisont så ska du ha mycket aktier för i långa loppet blir det bäst så. Jag slipper dessutom ge dåliga råd som jag kommer att bli ifrågasatt för. När börsen faller kommer ju kunden dessutom inte var ensam om att förlora pengar… så det är lite spelets regler. På lång sikt blir det bra.

Men det är synd att det är så här, då jag anser att det går att fastställa vilka perioder som erbjuder relativt låg faktiskt risk (oftast är den upplevda risken väldigt hög) och vilka perioder som erbjuder hög faktisk risk (oftast är den upplevda risken väldigt låg). Med risk menar jag alltid risken att förlora pengar. Inte volatilitet. Med tanke på att ett pensionssparande ofta är så långsiktigt så lämpar det sig alldeles utmärkt till att skala upp alt ner risken beroende på marknadsläge. Man behöver inte tajma marknaden. För det går inte. Men det behövs inte heller!

ps. Mellan den 20 juni och 20 augusti föll AP7 Aktiefonden 7,6%. Under samma period föll Världsindex 8,2% i SEK. Hur tror ni AP7 går om börsen halveras? ds.

FED protokollet från julimötet gav lite motstridiga signaler. Å ena sidan menade man att Philips sambandet fortfarande är intakt, vilket är en hökig signal, då det betyder att så länge som det skapas jobb så är det bara en tidsfråga innan inflationen tar fart, och därmed bör man fortsätta att balansera penningpolitiken. Å andra sidan är man brydd över senaste tidens fallande inflationstrend, ÄVEN om man på sikt fortfarande tror att den kommer söka sig upp mot 2%. Det är egentligen en duvig signal som säger att så länge som inflationen faller, alt inte stiger, så bör man ta det piano med räntehöjningarna. Samtidigt vet ju alla varför inflationen är låg just nu (Telefonitjänster, Läkemedel, Olja och Dollar.) och att den bör lyfta framåt hösten.

Hursomhelst, marknaden tror inte på höjning i september, och marknaden brukar ha rätt. Vi får se, fram till nästa FED möte så ska vi riva av Jackson Hole och en hel del makrodata, så bilden kanske förändras. Det enda man verkar vara rätt entydlig med är att september mötet kommer bjuda på detaljer kring Qexit. Där förväntar sig marknaden att den inleds i oktober i år.

I september är det även val i Tyskland. Hade Merkel riskerat att åka ut så kan det bli stökigt men samtidigt verkar ju den risken vara rätt liten om man ser till nedan chart. Å andra sidan så var det jämnt skägg så sent som i mars i år. Så det kanske kan ändras snabbt. Men just nu känns det ju rätt lugnt!!!!

Såg ett annat intressant chart. Nedan chart visar hur tillväxttakten sett ut i den amerikanska ekonomin, baserat på rullande 10-års snitt. Senaste 10 åren sticker ut ur ett historiskt perspektiv. Visserligen drar recessionsåren ner snittet, MEN det gör dem ju även historiskt. Min poäng är egentligen att visa att senaste årens tillväxt är låg ur ett historiskt perspektiv. Detsamma gäller i Sverige och Europa. Det ska man ha i bakhuvudet när man läser tidningsrubriker som ”Det är Högkonjunktur” ”Ekonomin går för heltryck”. Den Amerikanska ekonomin är ändå den som sticker ut ur ett globalt perspektiv då den vuxit relativt fint sedan 2010, kunnat skapa en massa jobb, och driva ner arbetslösheten. Men om man jämför med historiska konjunkturuppgångar så bleknar åren 2010-2017. Både i USA och i Europa. Tillväxten skapar förutsättningar för jobbskapande, som skapar förutsättningar för löneinflation, som skapar vanlig inflation och därmed räntebilden. Våra låga räntor beror alltså på faktorer som globalisering, digitalisering och demografiska faktorer…. men det beror även på att konjunkturuppgången har varit ganska svag ur ett historiskt perspektiv. Det kan ni ju nämna för dem som hurrar för Högkonjan!