Gästkrönika: Dubbel balansräkning = dubbel risk

Under mina 7 år av bloggande så är det alltid jag som hållit i pennan. Fram till nu. I somras kom jag i kontakt med en av bloggens vänner som berättade att han undersökt hur mycket skuld som lastas in i nybildade bostadsrättsföreningar. En skuld som medlemmarna i föreningarna, genom månadsavgiften, är ansvarig för och betalar ränta på. En ränta som är låg idag, men som kanske inte är det i framtiden. En potentiellt tickande bomb med andra ord.

Jag vill rikta ett särskilt tack till RP, som gjort undersökningen och författat artikeln. Du belyser ett område som kommer att vara i centrum den dagen vi får en fastighetskris. TACK!

Dubbel balansräkning = dubbel risk?

Bostadsrättsföreningar har som bekant en balansräkning, där det i många fall finns skulder. För nyproduktion är dessa skulder ofta av betydande storlek. Utöver denna balansräkning har givetvis även medlemmarna i föreningen sin privata balansräkning med skulder och tillgångar. Den här artikeln avser att belysa storleken på den totala ränterisken och skuldbördan för de som köper nyproducerade bostadsrätter.

 Skulder i nyproducerade BRF:er

Vi har gått igenom 71st ekonomiska kalkyler från nyproducerade BRF:er landet över. Skulden i föreningarna ligger runt 10-15k per kvm, med viss positiv korrelation till insatsen (insats är totala köpeskillingen köparen betalar):

Om vi istället tittar på kvoten mellan skuld och insats ser vi att skulden aldrig understiger 15% av insatsen och kan gå hela vägen upp till 95%. Dock ligger de flesta observationer runt 40%:

KALP-kalkylen

Varför är det skulden i förhållande till insatsen som är intressant? Jo, för bankerna använder sig av ett verktyg som heter KALP-kalkyl (Kvar Att Leva På-kalkyl) för att beräkna köparnas maximala lånevolym. I denna antas följande kostnader:

  1 vuxen 2 vuxna Per barn
Schablonkostnad        9,300              16,100        3,500
Månadsavgift (bostadsrätt)        3,100                3,100

Från låntagarens lön dras dessa kostnader, och det som finns kvar är det som banken använder för att beräkna låntagarens maximala lånevolym.

De flesta banker tar inte hänsyn till ränterisken i BRF:ens skuld i denna beräkning, något som skulle begränsa låneutrymmet då KALP för nybyggen endast blir beroende av räntebetalningar. Hur kommer det sig att bankerna inte räknar med BRF-skuldens ränterisk? Några troliga anledningar:

  1. Marknadsandelar: Eftersom de flesta banker inte tar med föreningens skuldbörda vågar inte någon bank vara först och därmed förlora viktiga marknadsandelar.
  2. Kreditkvalitet: Ett lån ut till föreningen har bättre säkerhet än ett lån till medlemmarna. Lånet till föreningen har fastigheten som pant, lånet till medlemmen har endast medlemskapet i föreningen som pant. Ingen förening, ingen pant.
  3. Korrelationsantagande: Bankerna antar 0 i korrelation mellan föreningens betalningsförmåga och medlemmarnas betalningsförmåga. Detta kan rationaliseras med att varje säljare kommer ersättas av en ny köpare som klarat KALP-kalkylen och därmed kan bära de kostnader som gäller då (exempelvis om föreningen höjt avgifterna pga stigande räntor). Det finns goda skäl att tro att denna korrelation borde vara närmare 1 än 0 då föreningens betalningsförmåga är summan av medlemmarnas betalningsförmåga.

 Klaes ska köpa bostad, vad har han råd med?

Klaes bor i Örebro och tjänar 30 000kr i månaden före skatt, efter skatt 22 700kr[1]. Det innebär att Klaes har 22 700 – 9 300 – 3100 = 10 300kr till att betala räntor och amorteringar varje månad. Banken använder oftast en stressad ränta om cirka 7%. Om vi antar att den stressade räntan är 7% (inget ränteavdrag i stresstestet) samt att Klaes har 15% i eget kapital kan han maximalt låna cirka 1.765mSEK, eller ungefär 4.9 gånger sin bruttoinkomst. Nyproduktion är ju enligt lagen undantaget från amorteringskrav, och SBAB kräver ingen amortering vid köp av nyproduktion.

[1] http://www.ekonomifakta.se/Fakta/Skatter/Rakna-pa-dina-skatter/Rakna-ut-din-skatt/

Hur skulle det påverka Klaes låneutrymme om vi tog med föreningens skuld i beräkningen?

I genomsnitt är BRFens skuld cirka 40% av insatsen, dvs en ganska betydande andel lån som banken missar i sin KALP-beräkning. KALP är ju främst till för att säkerställa att låntagaren kan klara av en högre ränta vilket borde innebära att det är den totala skuldbördan som är intressant som bas i beräkningen, inte bara den privata skulden. Om vi tar med risken BRF-skulden på samma sätt som den privata innebär det att Klaes låneutrymme minskar med 565kSEK, från 1.765mSEK till 1.20mSEK, en minskning med 32%.

Om banken tar med föreningens ränterisk i KALP-beräkningen skulle Klaes inte längre kunna köpa en lägenhet för 2.1mio utan endast 1.4mio, dvs en minskning med 32%.

Hur ser Klaes nyckeltal ut givet hans totala skuldbörda?

Maximalt privatlån          1,765,714
Privat LTV 85%
Insats (köpeskilling)          2,077,311
BRF-lån (40% av insats)              830,924
Total skuld          2,596,639
Totalt LTV 125%
Skuldkvot (privatlån)                    4.90
Skuldkvot (total skuld)                    7.21
Ökad månadskostnad vid 1% högre ränta, endast privatlån                  1,212
Ökad månadskostnad vid 1% högre ränta, inkl BRF-skuld                  1,904
Minskning av disponibelinkomst efter räntekostnad, inkl BRF-skuld, vid 1% högre ränta 15.5%
Skillnad i månadskostnad, kr                      692
Skillnad i månadskostnad, % 57%

 

Klaes räntekostnad är idag 1 390kr i månaden (ränta på 1.35% före avdrag och skuld på 1.765mio), dvs en disponibelinkomst ex räntor på 22 700 – 1 390 = 21 310 efter räntekostnad. Om räntan ökar med 1% kommer räntekostnaden öka med 1212+692 = 1 904kr i månaden eller en minskad disponibelinkomst efter räntekostnad med drygt 15%. Precis som privatpersoner ligger många BRF:er med rörlig ränta och är därmed känsliga för en ränteökning. Föga förvånande är LTV inklusive BRF:ens skuld långt över 100%.

Varför har föreningarna så mycket skuld?

Det finns flera förklaringar till varför bostadsutvecklarna lägger så mycket skuld i föreningen:

  1. Mer skuld i föreningen, som de flesta köpare inte känner till, innebär i praktiken att byggherren tar ut ett högre pris. Låt säga att priset på Hemnet är 100kr, om föreningen har 0kr i skuld erhåller byggherren 100kr, om föreningen har 40kr i skuld erhåller byggherren 140kr. Ökad skuld är alltså ett enkelt sätt att förbättra vinsten för byggherren.
  2. Attraktiv prissättning, dvs ett lågt kvadratmeterpris i förhållande till befintligt bestånd, lockar köparna. Detta möjliggörs genom att byggherrarna kan ta ut vinst via skuldsättningen istället för köpeskillingen
  3. Byggherrarna säljer oftast lägenheterna med tillträde långt fram tiden, priset till köparna sätts idag men skulden kan förändras (oftast ökas) under utvecklingens gång. I praktiken innebär detta utvecklarna tar mer betalt än vad som var överenskommet från första början, men de flesta köpare märker aldrig detta då de inte granskat den ekonomiska kalkylen till att börja med.
  4. Vissa BRF:er har kommersiella fastigheter som ger intäkter, dessa kommer dock inte BRF:ens medlemmar till gagn då byggherren ofta använder detta kassaflöde för att öka skuldsättningen.
  5. Skuld i BRF:en lyder inte under amorteringskravet vilket innebär att föreningens skuld är ”billigare” än privat skuld från ett likviditetsperspektiv.
  6. Räntan för en BRF är oftast lägre än för en privatperson, vilket är rimligt givet den lägre kreditrisken enligt ovan, dock har BRF:er inget ränteavdrag.

Hur stora är bostadsrättsmedlemmarnas och föreningarnas lån totalt?

Utlåning till bostadsrätter uppgår per idag till cirka 960mdrSEK[2], med nuvarande tillväxttakt kommer den siffran vara 1000mdr i mars 2018.

[2] https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/finansmarknad/finansmarknadsstatistik/finansmarknadsstatistik/

Utlåning till BRF:er är cirka 440mdrSEK eller 32% av bostadsrättslånen.

BRF-lån som andel av bostadsrättslån har minskat från knappt 39% sedan SCB började publicera statistik i september 2010:

De här siffror gäller givetvis på den totala stocken, varför det är svårt att se marginaleffekterna av de högbelånade BRF:erna som produceras nu. Man kan dock skönja att den hittills stabila trenden av minskande andel BRF-lån har brutits det senaste året. Nästa siffror från SCB kommer den 27e september.

För att försöka se marginaleffekten av nya BRF:er kan vi titta på förändringen i lån till bostadsrätter vs förändringen i lån till BRFer. Lån till bostadsrätter har från sep 2010 fram till sommaren 2015 vuxit cirka 5% snabbare än lån till BRF:er. Sommaren 2015 var skillnaden mellan de två som störst, lån till bostadsrätter växte med cirka 15% i årstakt medan lån till BRF stod mer eller mindre still. Sedan dess har det varit en relativt tydlig trend där lån till BRFer tagit mark kontra lån till bostadsrätter (dvs lån till bostadsrätter växer fortfarande snabbare, men skillnaden minskar). I början av det här året växte lånen till BRF:er snabbare än lån till bostadsrätter (dvs negativ siffra i grafen):

En förklaring till detta kan vara att det under den här tidsperioden införts amorteringskrav för lån till bostadsrätter (även om nyproduktion är undantaget i lagen så tillämpar flera banker amorteringskrav även på nyproduktion) vilket gjort det än tydligare att skulden är ”dyrare” på den privata balansräkningen än i föreningens balansräkning. Det är troligt att den här utvecklingen fortsätter med tanke på hur mycket som byggs just nu och där lånen till BRF sker tidigare än lånen till de som köper lägenheterna.

 

Resultaträkning eller likviditetsräkning?

2013 förbjöds progressiva avskrivningar till fördel för linjära vilket ledde till kortade avskrivningstider och därmed sämre resultat för BRF:er. Intuitivt är det lätt att dra slutsatsen att detta borde leda till högre avgifter för att kompensera den större avskrivningen. Byggbranschen löste dock detta problem genom att numera inte upprätta resultaträkningar, utan endast fokusera på likviditetsräkningar och avskrivningar påverkar ju som bekant inte likviditeten. Alltså kan byggherrarna fortsätta med artificiellt låga avgifter och skjuta kostnaderna för underhåll på framtiden. Amorteringar är ju likviditetspåverkande, men ofta är amorteringstiderna väldigt långa eller till och med progressiva. Man kan argumentera att likviditetsräkning är mer relevant än resultaträkning för en BRF, men då antar man att BRF:en alltid har tillgång till likviditet i form av lån eller extra insatser från medlemmarna. En sak att fundera på är ju varför framtida medlemmar ska betala för investeringar som uppkommer under just den tiden de bor där, är det inte mer rimligt att det fonderas tillräckligt under hela avskrivningstiden?

 

Bostadsrättsutredningen

Som vi sett hittills är det väldigt många saker som sopas under mattan vid försäljning av nyproducerade BRF:er och tyvärr är konsumentskyddet väldigt svagt. I april 2017 presenterades Bostadsrättsutredningen[3] som ämnar att stärka konsumentskyddet på bostadsmarknaden. Utredare Michaël Koch föreslog en rad åtgärder, bland annat:

  • Vid försäljning ska lägenhetens indirekta nettoskuld tydligt redovisas, det vill säga föreningens belåning fördelat på bostadsrättens andelstal i föreningen.
  • Bostadsrättsföreningars årsredovisningar bör innehålla ett antal nyckeltal såsom årsavgift per kvadratmeter, skuldsättning per kvadratmeter och räntekänslighet.
  • Alla bostadsrättsföreningar ska använda samma redovisningsprinciper med komponentavskrivning.
  • Förhandsavtalstecknare för upplåtelse av bostadsrätt ska ges större insyn i styrelsens verksamhet och möjlighet att frånträda avtalet vid väsentliga avvikelser.
  • Alla andra typer av avtal för framtida upplåtelse av bostadsrättslägenheter än förhandsavtal förbjuds. Då avses reservationsavtal och bokningsavtal.
  • Den ekonomiska planen vid produktion av nya bostadsrätter ska innehålla en underhållsplan som ska gälla i 50 år. Ett skäl till detta förslag är att månadsavgifterna i dag är för lågt satta.

[3] http://www.regeringen.se/498f3b/contentassets/0ca6c45f7eec469fb42316ba7457d09d/starkt-konsumentskydd-pa-bostadsrattsmarknaden-sou-201731

Utredaren vill att det i framtiden ska vara tydligt vilket samband som råder mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och årsavgifterna för lägenheterna. Dessa förslag tillsammans med ett krav från FI att inkludera total skuldbörda i KALP-beräkningen borde leda till ett ökat konsumentskydd.

 Slutsats

För att sammanfatta har vi följande problem med nyproducerade BRF:er:

  • Köparen är inte medveten om skulden som hen tar på sig i samband med köpet
  • Ränterisken är betydligt större än vad banken tar hänsyn till
  • Disponibelinkomsten efter räntekostnad är betydligt känsligare mot ränteförändringar än vad som antas idag då den betydande ränterisken i BRF-skulden bortses ifrån
  • Om bankerna börjar räkna med den totala ränterisken bör utrymmet för privata lån minska med drygt 30%
  • Lägenheterna säljs med ett till synes lågt pris då byggherren tar ut en betydande vinst via skuldsättningen
  • Byggherrarna kan ändra skuldsättningen under projektets gång och därmed öka sin vinst
  • Avgifterna är artificiellt låga då framtida underhåll inte fonderas tillräckligt

Sammantaget tyder de här punkterna på att byggherrarna medvetet och konsekvent ha försökt vilseleda bostadsköpare och maximera sina vinster via höga skulder och artificiellt låga avgifter. Bankerna har välvilligt spelat med då deras främsta mål är att maximera skuldsättningen oavsett låntagare. Kommun- och rikspolitiker har välkomnat denna byggboom som ger arbetstillfällen och driver tillväxt. Som vanligt har Finansinspektionen stått vid sidan och hävdar idogt att det inte finns något problem då aggregatsiffrorna ser ok ut[4]. Problemet är att det inte är medeltalen som driver utvecklingen, det är alltid marginalköparen/säljaren som sätter tempot. Detta kommer synas tydligt då disponibelinkomsten sjunker snabbare än många räknat med då räntan stiger och utrymmet för konsumtion begränsas kraftigt.

[4] http://www.fi.se/sv/publicerat/rapporter/bolanerapporter/den-svenska-bolanemarknaden-2017/

 

 

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

32 kommentarer till Gästkrönika: Dubbel balansräkning = dubbel risk

  1. Munchhausen skriver:

    Intressant inlägg, jag delar dock inte helt vissa slutsatser.

    I vår förening färdigställd 2010 har vi hyresgäster i form av förskola och vissa mindre verksamheter. Dessa står för cirka 8% av föreningens yta men 22% av föreningens omsättning, således en rätt lukrativ verksamhet (så länge vi kan fylla lokalerna). Dessa intäkter kommer givetvis medlemmarna till stor gagn även om det troligtvis är så som du säger att föreningen därför initialt har något högre skuldsättning per kvm/boendeyta (rent anekdotisk så har jämförbara föreningen i området utan betydande hyresintäkter dock nästan samma skuldsättningsnivå enligt mina observationer, vilket känns rätt uppseendeväckande). Kalkylräntorna torde ha varit betydligt högre när min förening bildades vilket med dagens ränteläge har lett till att vi kan amortera 3-4% av skulden per år vilket känns som en rimlig amortering (tror dock inte att så stor amortering hör till vanligheterna). Problemen men allt för låga avsättningar till framtida underhåll stämmer dock mycket väl, för att inte tala om de löjligt långa avskrivningstiderna på 100-200 år som numera är standard.

    Men slutsatsen var att om föreningens skuldsättning ska påverka KALP-kalkylen borde ju rimligtvis även föreningens övriga intäkter tas in i den beräkningen och i så fall adderas till Klaes intjäning.

    • GaStan skriver:

      äpplen och päron om du frågar mig…

      Dvs hyresintäkter gör att månadsavgiften hos er är lägre än vad den varit utan hyresgästen. Månadsavgiften dras ifrån KALP kalkylen och styr hur mycket du har över till räntor.

      MEN din andel av föreningens lån ska läggas ihop med ditt privata lån, så att du inte betalar för mycket.

      För att vara petig borde man dra bort dagens räntekostnad från månadsavgiften innan man gör första beräkningen.

      hyresintäkten har inget med lånet att göra… den kan ses som en omvänd kostnad, som tex motsatsen till sophämtning!

      • Munchhausen skriver:

        Det rimliga är väl i så fall att göra en KALP-kalkyl på föreningen, dvs hur mycket högre räntor klarar föreningen utan att höja avgifterna? Vettiga föreningar borde köra med överskott nu och istället göra extra-amorteringar med det likviditetsmässiga överskottet som följer av låga räntor. Om föreningarna däremot ligger precis på gränsen med avgifterna och sänker efterhand räntorna sjunker så är ditt resonemang korrekt.

      • GaStan skriver:

        Hur tror du föreningarna gör idag? Kör med livrem och hängslen? Icke sa nicke…

  2. Stefan Johansson skriver:

    Strålande bra sammanfattning på minst c-uppsatsnivå! Tack!
    Lägg till detta:
    – Gastans artikel ”nån ljuger”
    – ett tydligt överutbud som börjar märkas med t.ex. ”2 års avgiftsfritt om du köper”-lösningar i t.ex. Uppsala.
    – orimliga kvm pris som man måste ta ut i t.ex. slakthusområdet mfl liknande
    – mäklare som berättar om ”köpmotstånd” vilket snart kan vara en eufemism för ”omöjligt att sälja”
    – mitt tjatande om Ingves vansinniga räntepolitik (även om jag förstår resonemanget kring Skuldkvotstak) så driver denna tillgångsvärderingar till felaktiga nivåer. Enär också bankernas lönsamma verksamhet är bolån så inses det ju lätt att de vill att denna stock ska växa ordentligt inte minst då den paketeras om till bostadsobligationer och hamnar i händerna på….? Se fråga nedan.

    Jag har ägnat mig åt att hitta sätt att shorta den svenska bomarknaden men insåg efter sommaren att det var mycket enklare än att försöka hitta lösningar kring bostadsterminer eller liknande. Så här gjorde jag: sålde JM, Peab, Bonava samt Besqab på termin. 16 % ned i snitt på detta hittills. Fråga din bank hur man gör.

    Fråga: QE är ju tillgångsköp av Riksbanken på ett antal mdr per månad (kommer inte ihåg siffran men ett stort antal mdr och detta har skett länge). Vad köper Ingves då? Bostadsobligationer?!

  3. Filip skriver:

    Jag tycker man borde göra som i Norge vid all annonsering av bostäder, där del av föreningens skuld står med i alla annonser.
    Jag hjällpte min syster med handpenningen till hennes köp av lägenhet och då tvingade jag henne att beräkna hur stor del av föreningens lån som hörde till hennes lägenhet. Blev ett par lägenheter som hon hoppade när hon insåg hur mycket de kostade.

    //
    Filip

  4. Fredrik skriver:

    Jobbar på en av storbankerna och sedan drygt 6 månader tillbaka tas det till viss del hänsyn till föreningarnas ekonomi och påslag i kalkylerna görs. Vid nyproduktion tar man höjd med ofta över 4000 kr/ månaden vilket gör att man behöver va väldigt stora marginaler på sina lån för att klara av ytterligare påslag för nyproduktionen.

    Äldra större föreningar innebär ingen större risk anser banken och inga påslag görs där.

    • GaStan skriver:

      Intressant!

      Är det bara din bank eller vet du om det gäller fler?

      Påslag? Tar ni köparens andel av skulden och adderar till övrig skuld eller hur fungerar det?

  5. Fredde skriver:

    Har en kompis som letar lägenhet och sorterar bort allt som inte är A+ avseende belåningen hos allabrf.se

    https://www.allabrf.se

    • GaStan skriver:

      Förnuftigt!

      Jag tänker ändå att det lättaste måste vara att själv bestämma sig för vilken skuldkvot man själv tror sig kunna hantera i alla väder. Då vet man total belåning. Därefter drar man bort sin andel av föreningens skuld när man tittar på en lägenhet. Då vet man automatiskt vad man har råd att lägga

      • Fredde skriver:

        Hur menar du man räknar fram det då?

      • GaStan skriver:

        Jag menar att om du tror att du klarar 5X skuldkvot i alla väder, och tjänar 30,000kr brutto i månaden. Så kan du tänkta dig att ha 30,000 * 12 * 5=1,8mkr i lån max.

        När du sen tittar på en lägenhet där föreningen har 10mkr i lån, och lägenhetens andel av BRF är 5%, så är det 500,000kr

        1,8 – 0,5 = 1,3mkr. Det är max lånet du vill ta för just det här objektet.

        Sen vad du kan betala beror såklart på ditt EK.

        Poängen är att stiger räntorna så kommer dina räntekostnader (även de indirekta genom höjda månadsavgifter) aldrig bli högre än att du klarar att betala dem så länge som du tjänar 30,000kr i månaden.

        Visst, det kanske finns andra i huset som inte klarar sina räntekostnader, men då tvingas de sälja sin lägenhet. Troligtvis till ett väsentligt lägre pris. MEN, det viktiga är att du kan bo kvar, vilket du kan om du räknar som ovan.

        På så sätt spelar det ingen roll om föreningen har mycket eller lite lån, då du kommer anpassa din skuldsättning efter detta.

        Sen i praktiken kommer du inte kunna köpa en lägenhet med hög belåning, då du inte kommer bjuda så högt att du får den, eftersom du tar mindre i lån. Marknaden tar alltså inte höjd för den höga skuldsättningen. Vilket gör att den lägenheten du kan vara med i budgivningen på är föreningar med liten skuld.

      • Niclas skriver:

        Ja folk tittar inte ens på sin andel av föreningens skulder! Egentligen bör ju en högbelånad fastighet vara rejält mycket billigare än obelånad, vilket de ofta inte är! Skillnad finns men knappast din del av skulden i skillnad!

      • GaStan skriver:

        Jag vet! Köparna, och därmed priserna, reflekterar månadsavgiften som är anpassad efter nuvarande räntekostnader, och ränteläge. Inte skulden tyvärr!

        Men samtidigt kan vi inte bara hacka på köparna, för alla rationella köpare får se sig omsprungna av de icke rationella i en budgivning…. så vad ska man göra?

        Det här måste komma uppifrån, dvs bankerna måste baka in BRF skulden… men om de gör det lånar de ut mindre vilket de inte vill, för det slår mot lönsamhet.

        Alltså måste det regleras…

        Dvs ingå i den totala skuldkvoten…

  6. Tips på räntefond med exponering mot dollarn? skriver:

    Lite off topic men ändå:

    Dollarna verkar över många års sikt pendla mot SEK från 6 kr – 9.25 kr

    När dollarn i framtiden står i 6.25 – 6.5 mot kronan vill jag gå tung in i amerikanska korta räntefonder och sälja 2-3 senare när dollarn förhoppningsvis återigen handlas till 8 – 9 kr.

    Några tips på räntefonder som handlas i svenska kronor men har exponering mot USA/Dollarn? Det är ju enkelt att köpa rena amerikanska räntefonder men då tar ju banken växlingsavgift på 1-2 % vid köp och sälj vilket lite granna förstör hela traden.

  7. Erik Nilsson skriver:

    Mycket intressant. Har nyligen gjort exit från BRF-marknaden och skaffat ett mer långsiktigt boende i form av villa. Dock med högre belåning. Har precis bundit mina lån på 3, 3 och 5 år. Var tidigare inne på att köpa en nyproducerad bostadsrätt men fick upp ögonen för den höga belåningen i föreningen.

    En sak som ofta glöms bort när det gäller den potentiellt höjda avgiften för BRF vid höjda räntor, är det prisfall som det medför på bostadsrätten. En höjd månadsavgift på 1000 kronor kan säkert innebära ett prisfall om ca 500 000 på många håll, om inte mer.

    • GaStan skriver:

      Värdet på ditt hus lär också minska i värde vid stigande räntor.

      Att du bundit dina räntor är kanske bra… men även ett 5 årigt lån ska läggas om en dag

      Det viktigaste är att storleken på skulden är okej, så att du ALDRIG får problem men dina räntebetalningar…

      • dakire skriver:

        Ja, jag är med på att värdet på mitt hus sjunker vid höjda räntor. Därför känns det skönt att ha ett långsiktigt boende där jag inte behöver tänka på värdeförändringen ur ett kortsiktigt perspektiv.

        Bostadsrätter är dock dubbelt räntekänsliga ur en värdesynpunkt. Du har dels den naturliga minskningen pga ökad räntekostnad för privatlånet, dels värdeminskningen pga avgiftshöjningen som i sin tur beror på höja räntor för föreningens lån.

        Mina lån har jag bundit olika längd för att sprida riskerna, och för att veta vad jag ska betala framöver och på vis kunna planera min ekonomi. Jag fick samma ränta på 3 år som på mitt tidigare rörliga lån hos SEB.

  8. Fredrik skriver:

    Oj, vad bra skrivet och sammanfattat. Kort och koncist och väldigt to the point vad gäller hur det faktiskt går till och vilka incitament (givet nuvarande reglering) olika aktörer i dagsläget arbetar efter. Hatten av!

    Nu till något mer praktiskt och ursäkta om detta redan behandlats på bloggen. Säg att man bor i en bostadsrätt i innerstan och ser det bisarra i den nuvarande marknaden med alla risker som har byggts upp under de senaste åren vad gäller ökad räntekänslighet osv. Säg att man trots detta planerar att bo kvar i sin bostadsrätt under de kommande åren (och är bekväm med sin skuldsättning). Säg vidare att man däremot skulle vilja hitta ett kostandseffektivt sätt att vara kort bostadsmarknaden under en lite längre period 2-3 år), enbart som ett bet.

    Vad tror ni är det bästa upplägget för att åstadkomma detta? Finns det någon lämplig produkt för en privatinvesterare eller är det att blanka byggbolagen som gäller (vad kostar detta i årsyield på ett ungefär?)?

    Stort tack för klarsynt blogg!!

  9. Olle89 skriver:

    hade aldrig tidigare hört talas om

    ”Byggherrarna säljer oftast lägenheterna med tillträde långt fram tiden, priset till köparna sätts idag men skulden kan förändras (oftast ökas) under utvecklingens gång. I praktiken innebär detta utvecklarna tar mer betalt än vad som var överenskommet från första början, men de flesta köpare märker aldrig detta då de inte granskat den ekonomiska kalkylen till att börja med.”

    Borde vara olagligt. Hur kan folk köpa boende utan att veta prislappen?

  10. Jörgen Magnusson skriver:

    Tyvärr stirrar bostadsrättsköpare sig blint på föreningens avgift för bostadsrätten, de flesta söker en bostad med låg månadsavgift (hyra) för att det ska vara billigt att bo i sin ”köpta” bostad, dessutom trissar låg avgift upp bostadens pris. Det är att rusta in ett ekonomiskt minfält. Många tänker inte på att låg intäkt till bostadsrättsföreningen innebär att de kan vara underfinnanserade och har inte råd med att utföra dagens och kommande underhåll i fastigheten. Det enda sättet för föreningen och styrelserna är att se till att det finns långsiktiga underhållsplaner som har en tidsrymd som överstiger minst 50 år gärna att den återupprepar sig i cykler för evig tid. Då kan man se till att föreningen långsiktigt kan planera sin ekonomi genom avsättning av fysiska pengar samt ha framtida finanseringar i en investeringsplan. Det skapar trygghet ger ett trygg boende samt ger styrelsen möjlighet att planera istället för att forcera fram underhållsprojekt utan att fundera på var behovet verkligen behövs. En bra och komplett underhållsplan byggd på teknisk grund samt minst 50 år är bostadsrättshavarens och styrelsens bästa försäkring.

    Tänk på att styrelsen förvaltar din ekonomiska investering, engagera dig, se till att få insyn, gå på föreningsstämman. Dessutom kan det varar tänkvärt att en yttre underhållsfond innehåller inga verkliga pengar utan enbart är ett redskap för att hantera vinst eller förlust i bokföringen för bostadsrättsföreningen.

    • GaStan skriver:

      Så sant!

      Dessvärre är det många föreningar som jobbar för att få ner avgiften då det boostar värdet kortsiktigt. När dagen kommer och de behöver göra en stor renovering så tänker de låna upp hela slanten… den tiden den sorgen liksom

      • Jörgen Magnusson skriver:

        Träffar tyvärr ibland styrelser som bara ser i sitt ekonomiska uppdrag att hålla låg avgift. Det medför att de låter bostadsrättsägarnas insatta kapital i bostadsfastigheten fysisk minska i värde då underhållet på fastigheten blir lidande. Men okunskap hos bostadsrättsköparna gör att den ekonomisk dåliga förvaltningen gynnas och ger kortsigtigt ett högre pris på bostadsrätten trots att fastighetens värde sjunker. Det innebär att en dag får föreningen nej på sina låneansökningar och det kan medföra risk för likvidation av bostadsrättsföreningen, vilket bara kan undvikas genom att bostadsrättsinnehavarna ”tvingas” skjuta till kapital eller få kraftiga avgiftshöjningar. En styrelse kan höja avgiften obegränsat utan förhandlingar för att täcka kostnaderna, det är en sak som oftas glöms i de ekonomiska beräkningarna vid köp av bostadsrätt.

  11. Alex skriver:

    Läsvärt inlägg! Men som sagt har de flesta bankerna börjat ta höjd för högee månadsavgifter vid högt belånande föreningar. Ex kräver att x antal kronor ska finnas kvar i KALPEN vid lån tills sådan lgh. Liten rättelse dock är att SBAB (som du nämner i exemplet) kräver minst 30% EK vid amorteringsfritt första 5 åren, annars 2% årligen som FI:s krav. Det finns info på deras hemsida. Samt att skuldkvoten ligger på 4,5 X bruttoårsinkomsten, märks om man använder ”så mycket kan du låna”- kalkylen på deras hemsida.

    Men väldigt fin genomgång! Ska bli intressant att följa utvecklingen vid räntehöjning

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s