http://www.affarsvarlden.se/hem/bostad/article3956868.ece
Det är Mäklarstatistik som tagit fram uppgifterna. Senaste 5 åren har brf ökat med 45% och villor 25%. Antal låntagare som bor i Brf är långt många fler än villaägaren. Jag har läst någonstans att fördelningen i riket ligger på 50% brf, 10% villor och 40% hyresrätt.
Men säg att prisuppgången varit 40% i riket. Sen kan man ifrågasätta tillförlitligheten i Motala… hur många Brf:er kan det finnas liksom?
Jag har gjort högst ovetenskapliga beräkningar.
Grundresonemanget är som alltid: Priset på en lägenhet eller villa bestäms av köparen med mest pengar på fickan. Pengar går sedan att bryta ner på EK + LÅN. EK är i de allra flesta fallen en funktion av Såld Bostad, som i sin tur är en funktion av dess köpare, dvs EK + LÅN.
Så att priserna gått upp beror på att folk har kunnat låna mer.
Jag räknade att den genomsnittlige bostadsköparen har fått se sin lön öka med ca 10% senaste 5 åren. Dvs med 2% om året cirka. Därutöver har han fått jobbskatteavdrag som ger honom ytterligare 5% ökning. Lite höftat sådär. Jag räknar också med att bankernas KVAR-ATT-LEVA-PÅ-KALKYLER (som förvisso är galet låga och som inget egentligen klarar leva på) har ökat med ca 5%, dvs med en viss justering för inflation.
Givet ovan så finns det bara en rörlig del kvar: Kalkylräntan.
Om vi låter allt annat vara lika så måste bankerna sänkt sina Kalkylräntor som de använder vid beräkningen av lånelöften, och som sen ligger till grund för hur mycket låntagaren får låna, med ca 1,5%-2% sedan 2010 fram tills idag, för att motivera den ökade utlåningen.
Sen eftersom lånelöftesprinciperna inte är reglerade så räknar bankerna lite olika.
Men om ex Swedbank använde sig av 7% kalkylränta 2010, så borde den legat närmare 5-5,5% förra året.
Alternativt måste de justerat KALP beloppet något.
Men det mest troliga är att de justerat Kalkylräntan. Faktum är att många använder sig av Stibor+X% säkerhetsmarginal… och eftersom Stibor trendat ner så har kalkylräntan gått ner. Det är den enkla förklaringen.
Jag är ju superskeptisk till den här typen av beräkningssätt. Då jag hävdar att Risken för att räntan går från 0 till 2 är avsevärt mycket högre än att den går från 5 till 7. Detta då underliggande för Stibor är styrräntan, och underliggande för den är grovt talat inflation. Om det som bidragit till kalkylräntan gått från 7 till 5 (enligt Stibor+500punkter) så är det samma sak som att, give and take som att inflationen går från 2 till 0 typ. Ska kalkylräntan gå från 5 till 7 så är det alltså som att inflationen går från 0 till 2. Om kalkylräntan går från 7 till 9 så är det att inflationen går från 2 till 4%. Men det är dettat som är den stora skillnaden. Deras modell sätter lika stor sannolikhet på att inflationen går från 0 till 2 som till 2 till 4. Det är själva systemfelet. Risken för det förstnämnda är långt mycket större anser jag.
Här har jag alltid hävdat att man borde istället slopa Stibor eller vad man nu använder för rörlig ränta och istället fastställa worse case inflation är i vår globaliserade värld, och sen räkna fram en boränta med god marginal. Någonstans där borde vi ha en FASTSPIKAD kalkylränta som gällde alla, och det är Finansinspektionen som borde göra det. Denna räntenivå skulle klara de flesta miljöer och därigenom skydda låntagare, och i förlängningen banker och svensk konjunktur.
Sorry, för att det blev lite mattelogik här, men jag hoppas de flesta är med!
Hursomhelst, det hade varit intressant om Finansinspektionen kunde kräva en genomgång av alla enskilda låntagare. Aggregerat är HELT meningslöst då Bad lenders lyfts upp av GOOD lenders. Vilket får oss att tro att det inte finns några problem.
Sen räknar man på varje låntagare vad de har över vid 3%, 4%, 5%, 6% ränta.
Sen kan vi börja resonera över hur mycket ett hushåll måste ha över i månaden för att klarar sig, och då vet vi hur många som stukar under vid olika räntenivåer.
Hade vi kunnat få ut ett sånt dataunderlag, då hade vi kunnat börja ha en vettig diskussion om risker och belåning i Sverige……
OCH FÖRST DÅ, kan vi slå fast om Prisuppgången de senaste 5 åren, varit motiverad eller inte.
Jag är rädd för att det är för många, som INTE klarar högre räntor utan att det blir väldigt tajt, och de har alltså tagit för stora lån, alltså har de bjudit mer än vad de borde på sin bostad, alltså har de medverkat till att driva upp priserna mer än vad som är motiverat ur ett sunt belåningsperspektiv.
Och det enda skälet är att bankerna beviljar lån utifrån en livsfarlig modell, där Stibor (eller någon annan rörlig referensränta) utgör en rörlig del. Denna del har fallit kraftigt och medfört att folk har fått låna för mycket pengar, för mycket i termer av att de inte klarar en större ränteuppgång.
Problemet är inte Ingves låga räntor. Det är ju jättebra att folk slipper betala dyra räntor till banken och kan amortera, investera eller konsumera istället. Problemet är att Stibor ingår i lånelöfteskalkylen, och att bankerna idag konkurrerar om vem som lånar ut mest. Om vi reglerade detta så att alla lånade ut lika mycket, så kan konkurrensen istället riktas mot det enda rätta, dvs erbjuda lägsta räntan på lånet.
Hade man tagit bort stibor i kalkylen och istället haft en fastspikad ränta på 7% under senaste 5 åren, så hade prisuppgången kanske legat på hälften… max!!!! Helt driven av ökade disponibelinkomster.
Men det vill ju inte bankerna för då hade de tjänat mindre pengar.
Jag skulle vilja fråga bankerna följande:
1, Vilken kalkylränta används när ni beräknar lånelöften?
2, Om jag går genom era samtliga bolånekunder, en och en, och använder den kalkylräntan, ställer den mot lånet, och jämför med deras senaste taxerade månadsinkomst efter skatt. Kommer jag komma fram till att era samtliga kunder har tillräckligt mycket över att leva på? (i händelse av att de verkliga räntorna stiger till den kalkylräntan)
Om svaret på fråga 1 är 5% eller högre, och svaret på fråga 2 är JA, så är de svenska hushållen rätt skuldsatta, och den svenska fastighetsmarknaden rätt värderad.
Men tyvärr är det nog inte så!
MEN JAG HAR INGA BEVIS, TYVÄRR!
Så problemet är att Stibor ingår i lånelöftes kalkylen. Det är ett systemfel. Det andra systemfelet är att bankerna kan konkurrera om storleken på lånet. De borde konkurrera om att erbjuda lägsta räntan, inte största lånet. Det borde vara reglerat.
Men även KALP (Kvar att leva på) beloppet är för lågt, och även det är ett systemfel. Låt mig förklara. Problemet är inte att ett hushåll kan strypa sin konsumtion ex räntor vid tuffare tider med högre räntekostnader. Många är nog beredda att äta nudlar en tid om alternativet är att lämna sin bostadsrätt med negativt ek och amorteringsplan till banken. Problemet är när en stor del av hushållen tvingas banta sina levnadskostnader till följd av högre räntor så får det negativa effekter på svensk ekonomi. Det i sin tur leder till ökad arbetslöshet, och då blir det etter värre då det inte spelar nån roll om du är ”rätt” skuldsatt utifrån din inkomst om din inkomst försvinner…. Och vips har vi en finanskris, och sen rullar det på.
Så det är egentligen 3 systemfel…. Men ingen av dem lyfts fram i debatten tråkigt nog.
Men det finns ingen anledning att vara orolig. Så länge som räntorna är låga så kommer partyt att fortsätta, och räntorna kommer vara låga så länge som lönerna i USA är låga…. give and take liksom!