Jag är så trött på diskussionen kring huruvida Svensson är överbelånad eller inte,..,. alla, som jag hittills lyssnat på, tänker fel.
Fastighetspriserna är en reflektion av 1, utbud/efterfrågan och 2, Summan pengar folk kan stoppa in i sitt boende.
Om du utgår från att 1 är konstant så handlar allt om hur mycket pengar du kan stoppa in. Det i sin tur beror på 1, Eget Kapital och 2, hur mycket du kan låna. Om du utgår från att EK är konstant så handlar allt om hur mycket du får låna. Hur mycket du får låna beror på 1, din inkomst och 2, räntan minus skatteavdrag. Om du utgår från att din disp inkomst är intakt så handlar allt om räntan. Räntan är faktorn bakom bostadspriserna. (Visst det bygger också på att bankerna har utlåningsutrymme). Frågan om priserna är för höga eller ej, är i stor utsträckning en diskussion kring ränta vs priserna, och var du tror räntan ska ta vägen. Belåning, eller snarare risken av att vara överbelånad, handlar inte om att priset kan gå upp eller ner, utan om du klarar av en ränteuppgång. Priset är irrelevant. Storleken på lånet vs Pris/Marknadsvärde är också irrelevant. Överbelåning, eller OK belåning handlar bara om din inkomst klarar en ränteuppgång.
Man pratar mycket om en pris och bolånebubbla. Fastighetspriserna är i stor utsträckning irrelevanta. För det första måste du betala ränta på lånet du har, oavsett om priset på kåken halveras eller dubblas. Givet att du alltid måste ha någonstans att bo så är det inga ”äkta” vinster eller förluster du gör. Jag menar om du säljer din bostad för att flytta till en ny, inom samma område, så lär den nya bostaden också ha gått upp eller ner lika mycket. Visst, en kraftig nedgång kommer sätta press på confidence som slår mot ekonomin då hushållen konsumerar mindre. Stigande fastighetspriser innebär ju också stigande bolån, åtminstone för förstgångsköparna och för dem som byter upp sig. Men det är fortfarande inte det diskussionen handlar om.
Diskussionen handlar ju om svenska hushåll är överbelånade eller ej. Då handlar det egentligen bara om Lån i förhållande till Disponibel inkomst. Om du har lån/fastightensvärde på 50% spelar ju ingen roll om du inte kan betala räntan på lånet om den skulle dubblas. Om samma kvot skulle vara 120%, men att du med råge kan betala räntorna trots att de dubblats. Vad spelar då priset för roll. Släpp fastighetspriserna!!!! Fastighetspiserna är inte Roten, de är snarare Stjälken. Om ingen hade fått låna, då hade inte heller priserna stigit. Priserna är en konsekvens av utlåningen. Ser vi bara till att rätt människor får låna, till rätt summa. Då blir priserna vad de blir. De är bara konsekvensen av utlåningen.
Ok, Den datan som visas över lån/inkomster, är den bra? Det stora problem när man tar Sveriges samlades lån till hushållen och ställer den mot den samlade disponibelinkomsten. Snittet beskriver inte den sanna bilden. Det finns nämligen många 40-talister som nästan är helt obelånade, och många 60/70-talister som har mycket lån. Så ett snitt av de här båda beskriver en person som inte finns…. lite hårddraget. En annan aspekten är skillnaden mellan bundna och rörliga lån. Någon har kanske rätt mycket lån, men har bundit alltihop på 5 år. Det betyder att drar räntan i väg så skulle han få problem om han hade rörligt lån. På samma sätt kan någon som har ”lagom” med lån få problem om hon sitter på rörliga lån samtidigt som räntan dubblas. En annan aspekt är när man tittar på aggregerade inkomster mot lån. Då tar man med inkomster för en massa människor som faktiskt inte har lån. Det förskönar bilden.
Nej för att verkligen förstå komplexiteten borde man göra följande:
Finansinspektionen borde kunna kräva av bankerna, åtminstone en gång om året att de gör en körning.
I den här körningen tittar man på alla bolånekunder, tar deras senaste taxerade inkomst från skattemyndigheten.
Ex.
Kalle och Lisa tjänar 25,000 kr vardera i månaden. Dvs 50,000kr. Disponebelinkomst = 35,000kr (25,000 * 2 minus 30% skatt)
Lån på lägenhet 2mkr, 1mkr rörligt, 1 mkr bundet på 3 år till 3,5%. (om förfallodagen på det bundna är 1 år eller mindre så klassas det som rörligt). Rörliga lån sätts till 5%.
Scenario bolånekostnad. (1mkr * 5%)+(1mkr * 3,5%)= 7,083kr i månaden.
7,083kr / 35,000kr= 20,2%
20,2% räntekostnad i förhållande till disp inkomst. Det kan ju verka ok. Men säg att de hade haft en dispinkomst på 100,000kr i månaden och la 30% på räntor. Är de i riskzonen, njae de har 70,000kr över varje månad. I första exemplet har de över ca 28,000kr. Slutsats. Absolut beloppen är också intressanta. Därför måste man räkna fram en schablon vad varje person behöver för att klara sig en månad, exkl boendekostnader. Säg 10,000kr per person för att göra det enkelt.
I exemplet med Kalle och Lisa borde kvoten vara (35,000-10,000-10,000) /7,083kr = 2,1 Detta betyder att deras räntekostnader kan dubblas utan att de får problem att köpa mat och SL kort.
Om de haft 100,000 i disp inkomst, och 30,000kr i räntor, hade kvoten blivit:
(100,000-10,000-10,000)/ 30,000kr = 2,7
Så även om räntekostnad utgör större % av disp inkomst, så är de i en bättre sits än i första fallet. Deras räntor kan gå upp 2,7X och de har fortfarande mat på bordet. Det är detta överbelåningen handlar om. Inte att fastighetspriserna ska falla!!! Överbelåning handlar om att din balans över kassaflödena kan slå över till negativ, och tvinga dig att flytta, just för att du hade för mycket lån. Överbelåning handlar om att vissa hushåll har så pass mycket lån i förhållande till sin inkomst att en ränteuppgång gör att de inte kan betala räntan, alt de kan betala räntan, men kan inte betala el och mat. Då måste de sälja sitt hem, och skaffa ett billigare eller hyra. Om många tvångsäljer samtidigt faller priserna, fallande priser leder till minskat consumer confidence (även bland dem som har det gott ställt) och det slår mot real ekonomin…. ja så är hela karusellen igång!
Ur bankernas perspektiv är det lite komplext. För dem är det prio ETT att du kan betala räntan varje månad. Kan du inte det måste de skriva ner lånet och ta en kreditförlust över resultaträkning. De bryr sig mindre om underliggande säkerhet går ner i värde, eller är värd mindre än lånet. Det viktiga är att du kan betala, månad efter månad. Det värsta de vet är om du inte kan betala, och dessutom har en bostad som är värd mindre än lånet.
Inrapporteringen från bankerna borde se ut så här:
Kategori A. Kunder med lånesumma med kvot över 3 enligt ovan beräkningssätt = I princip riskfria (då de klarar en ränteuppgång på 3ggr, samtidigt som vi räknat på 5% rörligt)
Kategori B. Kunder mellan 2-3 = god marginal
Kategori C. Kunder 1-2 = tajt marginal
Kategori D. Kunder under 1= helt klart i riskzonen
Först då skulle vi få en tydlig bild över hushållens skuldsättning. Sen kan man fråga sig, hur många kunder i kategori D vill vi ha i Sverige. When the shit hits the fan så kommer de få det tufft, och det kommer innebära spridningseffekter till kategori A-C. Vill vi tillåta att bankerna lånar ut till kategori D överhuvudtaget? Visst man kan sätta amorteringskrav på dem, men samtidigt är det den kategori med minst utrymme att amortera. Jag skulle önska att det fanns krav på hur mycket rörligt de får ha. Typ max 50%. Nu är ju inte bundna lån någon holy grail. förr eller senare löper dem ut, och gör dem det i ett högre ränteläge, ja då är risken att smällen kommer då istället. Men det är bättre än inget. Mindre frikostiga lånelöfte är lösningen såklart! Mindre lån, bättre kvot. Amorteringskrav är ju egentligen bara en dålig variant av detta. Man borde inte ta större lån än man klarar av från början. Eller rättare sagt, bankerna borde inte få tillåtas ge krediter av den storleken.
Jag ser också ett problem med att staten inte tar större ansvar här. De inblandade saknar nämligen till stor del incitatment att göra det. Personen i kategori D, nej han vill naturligtvis inte tvingas till att stå på bar backe med negativt EK. Men samtidigt tar han bettet, eller saknar insikten, att det ska hända. Annars hade han ju inte belånat sig på ett sätt som gör att han ligger i kategori D. Lockelsen av en fin lägenhet, över hans egentliga kapacitet lockar för mycket. Andra parten, banken, ja de vill ju inte heller ha kreditförluster och problem. Men samtidigt lockar intjäningen för mycket, annars hade de inte lånat ut den här summan till den här personen. Vi andra, i kategori A-C, hade ju egentligen kunnat skita i det här. Problemet är att, som jag skriver ovan, när shit hits the fan, så drabbas vi också väldigt hårt. Bankerna försöker ta igen sina förluster på övriga fungerande kunder, fastighetspriserna går ner, consumer confidence faller vilket gör att arbetslösheten går upp osv…. Det gör att deras problem är vårt problem. Men de saknar själva incitament att lösa det. Alltså borde staten göra det! Reglera skiten. Det tjänar alla på i långa loppet!!!
Fastighetspriserna då? Vad spelar det för roll för personer i Kategori D, om de har lån som vida understiger lägenhetens värde. En ränteuppgång gör att de inte kan bo kvar. De kan helt enkelt inte betala lånet. Struntsamma vad kåken är värd. Visst, han kommer tycka det är roligare att sälja för ett högre pris än lånet, för då blir han inte sittande med en restskuld, och det lär banken också gilla. Men överbelåningen handlar ju om att han måste sälja. Om han haft lagom med lån hade han inte behövt det, och då är priset irrelevant. På samma sätt händer det inte så mycket för personer i Kategori A om de har lån som vida överstiger lägenhetens värde. De kan bo kvar, även om räntorna stiger, och priserna faller ytterligare. Värdet på fastigheten är irrelevant.
Sen skulle det vara intressant att veta om senaste årens lånetillväxt faktiskt har inneburit att kvaliteten på stocken har gått ner, dvs har Kategori C och D ökat i antal, summa och % osv … på bekostnad av A och B…. eller har de varit relativt stabila? Jag tror tyvärr är så då många som köpt senaste åren, är unga förstagängsköpare. Så även om kategori D är liten, så kanske ökningstakten och trenden senaste åren är alarmerande.
Vad beträffar priserna så är det alltså bara en konsekvens av hur mycket lån bankerna är villiga att ge hushållen. Visserligen gör bankerna någon form av granskning när de ger lånelöfte, men frågan är om det räcker. Hade de använt sig av ovan metod och sagt att vi vill bara ha kunder i kategori A-C, då hade lånelöftena blivit därefter. Då hade även prisbilden rättat sig efter lånens storlek, och allt hade varit frid och fröjd. Amorteringsfrågan hade heller inte blivit lika aktuell när folk skulsatt sig på rätt sätt från början. Priserna är bara en konsekvens av lånen, och helt irrelevanta i diskussionen om svenska hushåll är överbelånade eller inte.
En annan tokighet som man hör ibland är när ”experter” säger att hushållen är överbelånade, de skulle inte klara en lågkonjunktur med stigande arbetslöshet. Låt mig påminna om att det inte har med överbelåning att göra. Om du blir av med jobbet, och får halverad disp inkomst, då har du problem att betala räntorna oavsett om du är överbelånad eller ej. Då är problemet att du är belånad!! Men hade du bott i en hyreslägenhet så skulle det kunna bli problem också. En hyresrätt är egentligen ingen skillnad, rent teoretiskt kan man säga att hyran=Ränta (som hyresvärden betalar till banken)+ Avgift (dvs den som ska vatten, värme, underhåll som även bostadsrättsinnehavare har) + vinst till hyrasvärden. Skillnaden är alltså att du inte äger kåken, men du betalar ränta (som ingår i hyran). I många länder finns det bra data där man ställer hyreskostnaden mot att kostnaden för att äga. Det ger en jättebra signal om priserna är för höga (dvs är utlåningen för hög). I Sverige fungerar det dessvärre inte då vi inte har marknadshyror. Sorry för sidospåret. Faktum är att om du blir av med jobbet, så har du problem att betala ditt boende oavsett. Det har inte med överbelåningen by definition att göra. Om du blir av med jobbet måste du hitta ett billigare boende, detta oavsett om du bor i en stor hyreslägenhet, belånat hus eller överbelånad lägenhet. Blanda inte ihop arbetslöshet och överbelåning. Det är två skilda saker.
Sen var det amorteringsdiskussionen. Det är också rätt menlös. De som behöver amortera är de som är överbelånade. Dvs kategori D. Men frågan är om de borde fått ta så mycket lån överhuvudtaget. Sen kan man fråga sig om de i kategori A-C måste amortera. Nej, jag anser inte att de inte behöver göra det för belåningens skull. Men sen att ha lån till banken, och betala ränta, som är en kostnad som vilken som helst, är kanske något som även de lågt belånade skulle vilja dra ner på,… och därmed borde det finnas en vilja att amortera. Man kan nästan se det som en typ av sparande där räntan är bolåneräntan. Det är ju rätt förmånligt. Jag menar, om du har pengar på banken till 1% ränta och samtidigt bolån, så är det ju knasigt minst sagt. Har du aktier är det också knasigt, då du förmodligen aldrig skulle gå till banken och låna pengar för att köpa aktier. Så visst är amortering bra, särskilt som sparform. Men blanda inte ihop amorteringskrav med överbelåning. Jag tror inte heller de i kategori D har så stort parallellt sparande om jag ska vara ärlig. De borde ta det sparandet och amortera i så fall. Krav på amortering pga överbelåning eller risknivå är fel. Problemet med de överbelånade är inte att de inte amorterar, utan att de fick låna så mycket från början. Man funderar på införa amorteringskrav på alla lån. Det kanske inte är så dumt, men det handlar mer om att folk är så dåliga på att spara, och spara är faktiskt något bra. Om det hade varit möjligt, vilket det inte är, kanske man borde införa sparkrav på alla svenskar. Även dem utan lån. Det hade varit lika vettigt. Men blanda inte ihop det med överbelåning. Dessutom tror jag att de som är överbelånade, dvs i kategori D, har minst utrymme att amortera. Därför är det också svårt för dem att återställa sin skuld till en bättre nivå. De som har störst möjlighet att amortera är också dem som har minst behov att minska på sin skuldsättning.
Det är dags att ”Wake up and smell the coofee” säger jag till media, riskbanken och Fi…. Jag tycker fan det är ert ansvar att ge en korrekt bild av belåningen av svenska hushåll. Fattar ni inte att ni göra folk nervösa när ni ger dubbla budskap. Igår sa Claes Elfström på rapport när han intervjuade rapports ekonomijournalist ”Vem ska man lita på, när den ena säger att Svenska hushåll är för högt belånade, och andra säger att dem inte är det”. Vad fan ska medelsvensson tro!!! Skärpning!!!
Det är tragiskt om fi och riksbanken inte har adekvat data och underlag. Men även om dem hade det så är nöten inte löst. Säg av vi tar reda på hur stor kategori D är. Det kan ju vara alltifrån 2 till 22 procent! Men även om vi visste exakt så går det inte att säga hur liten den måste vara för att den gruppen inte ska skapa problem för hela samhället when the shit hits the fan. Hade vi klarat 5%? tyvärr, det går inte att svara på. Konklusionen av detta är att vi förmodligen inte vill ha några D låntagare överhuvudtaget. Det är helt enkelt för riskabelt och osunt! Den gruppen hör hemma, rent samhällsekonomiskt, på hyresmarknaden.
När någon säger att priserna är för höga, så bör ni fråga om det också tror att de med bolån är överbelånade? De borde de tycka, då priset bara är en reflektion av vad folk kan bjuda på en fastighet, och det är i sin tur kopplat till vad man har lånat. Om de tycker att folk är överbelånade, fråga då vilken nivå som hade varit normal belåning. Om man vet vad som är överbelånat, borde man veta vad som är normalbelånat, och se hur de resonerar. Om de säger att de är överbelånade för att de klarar inte av en kraftig ränteuppgång så kan de vara inne på rätt spår. Då kan du avslutningsvis säga, då handlar det inte så mycket om din sk. ”prisbubbla” utan mer om folk klarar av att finansiera sina lån i framtiden!!!
Jag är rädd att kategori D har vuxit för mycket i Sverige de senaste 10 åren. Det betyder att skulle vi få en kraftig ränteuppgång, som är högst rimlig då korta räntor borde reflektera inflationen med ett påslag, och där är vi inte på långa vägar, så innebär det betalningsproblem för dem i kategori D. Det kommer påverka oss alla negativt.
Men att bara säga att priserna är för höga, och att de ska ner, och det i sig kommer skapa problem. Eller pga att amorteringstakten är så låg, och det i sig kommer skapa problem. De båda uttrycken är helt enkelt fel!
Kortsikt's Blog 