Huvudet på spiken

Helt otroligt att jag inte sett den här förrän nu (Har inte du sett den här Fredde?). Den fångar mycket av det jag länge har försökt beskriva. Läs nedan om du vill bli smartare kring hela bostadsdebatten!

http://ekonomistas.se/2014/05/17/skuldkvoten-ar-ett-olampligt-riskmatt-det-finns-mycket-battre/

http://ekonomistas.se/2014/10/06/varfor-betona-skuldkvoten-nar-det-finns-battre-matt-pa-risker-med-skuldsattningen/

Om du har gott om tid ta dig tid att läsa

http://ekonomistas.se/2013/09/15/skuldhysteri-i-att-bara-titta-pa-skulderna-duger-inte/

http://ekonomistas.se/2013/09/16/skuldhysteri-ii-det-behovs-inget-amorteringstvang/

http://ekonomistas.se/2013/09/23/skuldhysteri-iii-skulder-mest-hos-de-rika-vad-sager-disaggregerade-data-om-hushallens-balansrakningar/

http://ekonomistas.se/2013/12/02/nya-data-om-hushallens-skulder/

Jag säger inte att allt han skriver är rätt… bara att du efter att du läst det här har en betydligt mer sofistikerad och djupare förståelse för de svenska hushållens skuldsättning, än den som återges i media och lättsammare bloggar.

Jag är ett stort fan av räntekvoten…. av uppenbara skäl såklart, men även för att den leder oss in på diskussionen var de framtida räntorna är på väg, vilket handlar om var inflationen är på väg…. det är en viktigt diskussion som saknas idag. En diskussion som är helt avgörande om man ska kunna bilda sig en uppfattning om vi kommer få problem med hushållens skulder och därmed fastighetspriserna.

Men även räntekvoten har sina brister. En låg är inte alltid bättre än en hög. Ex! Två stycken hushåll med två löntagare i varje, där hushåll nr 1. har 20,000+20,000 i lön. Således en disp inkomst på ca 28,000kr/månad. Säg att de har ett lån på 2mkr som de betalar 2% ränta på (efter ränteavdrag), dvs 3,333kr/månad. Räntekvoten är 11,9%. Hushåll nr 2 har 45,000+75,000kr i lön, således ca 72,000kr/månad i disp inkomst. Säg att de har ett lån på 6,5mkr som de betalar 2% ränta på, dvs 10,833kr i månaden. En räntekvot på 15%. Är hushåll 2 överbelånat relativt hushåll 1? Ja faktiskt, men hushåll 2 har över 61,000kr varje månad, medan hushåll 1 har 24,667kr. Säg att räntan går från 2% till 6%. Hushåll 2 har kvar 39,500kr medan hushåll 1 har 18,000kr. Hushåll 2 får ju naturligtvis dra in på en hel del extravaganser men det torde inte vara omöjligt att överleva på 39,500kr efter räntekostnader? Hushåll 1, trots lägre räntekvot kan däremot få det knapert.

Svensson lyfter också fram vikten av disaggregerad data. Den är idag inte fullständig. Det gör att jag är rätt säker på att inte ens Fi eller bankerna själva har en 100% bild över skuldsättningen. Ingen annan heller för den delen. Problemet med aggregerad data är att den 1. tenderar att beskriva någon som inte finns och 2, det räcker att 10% av låntagarna är åt h-e för högt belånade för att det ska fälla hela ekonomin (sub prime kunder i USA utgjorde ca 8% av total stock).

Jag har sagt det innan och säger det ingen. Bankerna måste regleras så att de tar reda på om deras kunder klarar 5% ränta (med slopat ränteavdrag) på sin totala skuld, givet deras inkomster idag. Den dagen ALLA klarar det… då har vi rätt skuldsättning, och då har vi även per automatik korrekt priser på våra fastigheter. Min magkänsla är att i aggregerad form så är inte skuldsättningen är för hög idag, men att det finns en grupp, som inte är obetydlig, som är för högt skuldsatt och som i framtiden kan ställa till med stora problem för oss alls. Den här gruppen har troligtvis vuxit fram med nya låntagare på senare år.

Man kan undra varför Ingves fortsätter att driva en så tuff linje mot det svenska skuldsättningen, om den kan antas vara ok vid nuvarande räntenivåer? Jag har en egen teori. Han har inte mer data än någon annan. Han fattar vad Svensson och till viss del vad Fi menar. MEN han kanske är rädd för det jag många gånger varit inne på…

Vad händer den dagen världens största centralbanker ska återställa sina balansräkningar? Det är ingen som har svaret för vi har inte upplevt det tidigare. Privata sektorn måste ta över ägandet av de här papperna på ett eller annat sätt. Kommer det innebära signifikant högre räntor (realräntor för att vara exakt). Räntor mycket högre än vad som är motiverat av rådande inflation? Kommer vi få en reversal på den räntetrenden som pågått sedan 1982 fram till idag… och lika mycket som den slagit över idag, lika stor är risken att den slår över på andra hållet i framtiden.

Han inser också att vid 6%+ ränta på bolånet så är det X antal svenskar som kommer få så pass stora problem att de inte kan bo kvar och således blir forcerade säljare, vilket framtvingar en fastighetskrash med eftervärkningar på hela ekonomin!!!

Detta är ju naturligtvis inget Ingves skulle kunna säga offentligt, då det inte är en prognos, utan mer än teoretisk möjlighet. Han skulle dessutom skrämma skiten av många som kräver bevis, vilket han inte har, och som i slutändan bara skulle få honom att framstå som oseriös. Han har helt enkelt en bad feeling….

Då är det lika bra att idag jobba för att minimera att detta ska hända i framtiden. Något han verkligen gör, men precis som Svensson säger, givet datan idag vara ganska omotiverat.

Jag blir rent ut sagt förbannad på debatten idag. Ena dagen hör man, med Ingves i spetsen, att skuldsättningen är för hög och löper stor risk att leda till stora problem. Andra dagen hör man, oftast med Ingves i spetsen även där, att det inte finns någon risk för högre räntor vare sig på kort som lång sikt. Lower for longer. Men det går ju för fan inte ihop. Sanna mina ord! Så länge som svenskarna betalar 1,5% ränta på sitt bolån efter rabatt och ränteavdrag, så kommer aldrig, jag säger ALDRIG, svenskarna få problem med sina bolån. Har man inga problem att betala sina räntekostnader så kommer man inte heller hamna i en sitution där man blir forcerad att sälja, och då får vi heller inte en krasch som vissa tycks förutspå!

Vän av ordning, Vi kan få en krasch om vi får en djup lånkonja som leder till kraftigt stigande arbetslöshet, Men då handlar det inte om problem med ÖVERbelåning. Då får vi ju alla problem, även dem obelånade i hyresrätt eller dem med väldigt låg skuldsätttning.

Klarar du att betala 5% ränta på din totala skuldbörda? (och räkna inte av för något ränteavdrag)

Om du inte gör det så är det hög tid att ställa om din ekonomi…. en dag kanske du kommer att tacka mig!

 

ps.

Vad tycker ni om ränteavdrag, amorteringskrav, fastighetsskatt, reavinstskatt på boende/uppskov samt ROT avdrag?

Jag tycker att

*Ränteavdrag bör slopas, säg med 3% om året i 10 år.

*Amorteringskravet ner till 50% är bra. Tvingande sparande förvisso, men många sparar för lite och konsumerar för mycket. Däremot borde det vara dynamiskt, dvs mer amortering när räntorna är låga, och mindre när de är höga

*Fastighetsskatt, Nej tack. Den slår i vissa fall rätt fel. Jag menar en pensionär som har det knapert kan tvingas flytta pga huset han bor i har genom åren blivit värdefullt

* Ja och Nej. Så länge som du skickar in pengarna i ett nytt hem så ska du inte beskattas. Det är ju ingen riktigt vinst du gör ändå!!! Däremot om pengarna, både helt och delvis, hamnar i din plånbok och inte återinvesteras i ditt hem. Då ska man beskattas med 30%.

* ROT? Ja självklart, men mycket pga att det har gjort en svart marknad vitare.

ds.

Annonser

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

6 kommentarer till Huvudet på spiken

  1. Fredde skriver:

    Kul! Jag har tyvärr missat just de där artiklarna men vet att Lars EO Svensson och andra forskare bloggar där (ofta lite för tekniskt för mig). Jag tror dock att det är dom som följer den här bloggen och inte tvärtom ☺️

    Jag kan dock tycka att det blir lite storm i ett vattenglas om huruvida vilket mått som är mest relevant; Ingves följer skuldkvoten för att den korrelerar bra med tidigare bostadskriser, Svensson och du tycker man ska titta på individuella kvar att leva på kalkyler för att förstå i mer detalj. De som reglerar detta hoppas man såklart tittar på mer än ett mått hur som helst

    Glöm inte att Ingves är med i Basel kommittén som försöker reglera bankerna på europeisk nivå och minska riskerna men implementeringen är väl fortfarande inte klar?

    Vet inte om förändrade amorteringskrav, ränteavdrag och skatter kommer minska risken för en fastighetskrasch; just nu känns det tyvärr som att det tvärtom ökar riskerna

    • GaStan skriver:

      Touche!

      De som har det småtajt idag, och som inte klarar en ränteuppgång lär ju inte få det lättare om de samtidigt inte kan göra avdrag för räntan samt är tvingade att amortera. Men är det anledning att inte införa det? Jag tycker inte det då det hindrar nya låntagare att sätta sig i en dålig sits. Men vi måste ändå komma åt den första gruppen idag. Helst borde de byta ner sig boendemässigt, men hur ska det gå till i praktiken?

  2. fredde skriver:

    Jag hade nog hellre snabbat på implementationen av Basel 3 och kanske titta på hur man kan stärka kontrollerna för att regelverket är på plats och fungerar. Är det ens styrfart idag?

  3. fredde skriver:

    Hade varit intressant om man kunde räkna baklänges på hur mycket kvar att leva på kalkylen skulle se ut för att alla banker ska nå 15% ROE, kanske något för Lars EO Svensson att fundera på 🙂

    • GaStan skriver:

      Ja du den är knepig… för Basel III vill ju att du ska ha större kapitaltäckning, dvs mer EK. Det är ju sunt egentligen.

      Samtidigt när EK växer så måste ju Vinsten växa för att ROE ska bli 15%.

      Utlåningen kommer begränsas med nya regler. Då måste du tjäna mer på din stock… dvs öka RÄNTENETTOmarginalen.

      Inlånade pengar från vanliga kunder kostar 0% idag. Bankobligationer samt Bostadsobligationer kostar, fast väldigt lite. Kan ju knappast bli billigare.

      Nej bankerna borde hoppas på en ränteuppgång, för att räntenettot kommer växa kraftigt då 100 utlånade ger mer i intäkt, än vad 100 inlånade kommer att kosta.

      Ex Idag,

      100kr inlånade kostar ca 0,2%. (givet att en Sv 2 årig bostadsobligation kostar 0,35%, och det står för 50% av stocken, resten är gratis)
      100kr utlånade ger 1,5% (3m bostadslån med rabatt)

      netto 1,2%

      Ränta stiger med 200 punkter

      100kr inlånat kostar ca 1,5%
      100kr utlånat kostar 3,5%
      netto 2,5%.

      Samtigt ökar kreditförlsuterna vid 3,5% rörlig ränta… så det måste man ju dra av.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

w

Ansluter till %s