Starka säsongsmönster

April är säsongsmässigt en av de starkaste månaderna. Första två veckorna i maj en av de säsongsmässigt svagaste. Utdelningar och sånt spelar in såklart.

Erik Hansen och TenBagger är inne på urtoppning här any day now… som våg 3, för att sen rulla över i en rekyl ner, våg 4 i maj. Jag tror SPX kommer leda denna rekyl som i storleksordningen kan bli 10%. NDX mindre än så. För att sen över sommaren fortsätta upp i femman, där jag har target 4,500 på SPX vilket borde ske synkront med VIX under 15, svag dollar och så vidare. Detta är också mitt base case. Dock är jag inte lika säker på att korrektionen blir så stor som 10%… men vi tar ett steg i taget. Det som stör mig är att NDX exempelvis precis brutit upp ur sin korrektionsfas i februari/mars, och som i likhet med i höstas nu borde röra sig uppåt, och där nedsidan är klart begränsad, Medan SPX känns väldigt toppish och ”In need for a breather”. Det blir ju lite synen på Growth vs Value återigen, givet räntans urtoppning och allt det där. Men base case är korrektion i maj!

Ni noterade kanske att inflationen kom in högre i USA i förra veckan, Detaljhandeln var superstark. Detta borde tryckt upp långräntan kan man tycka men istället fortsätter den att trenda ner. Marknaden köper bonds. Aktiecaset är kortsiktigt väldigt diskat och behöver en paus. 1,6% ränta jämfört med tidigare 0,6% ränta är man numera realt får plus minus noll, och det är inte fy skam om man är skeptisk till aktier. Det var skillnad när räntan stod i 0,6 och man fick 1% MINUS realt samtidigt som riskreturn i aktier var riktigt juicy. Det är denna trade off som ger oss en liten paus. Investerare som har fokus på att bevara sitt kapital kunde inte motstå aktier, vilket de normalt gör, för ett år sedan med realränta på minus 1%. Nu är det annorlunda.

Missförstå mig inte. Jag tror bara det är hack i kurvan, sen ska det fortsätta upp, och vi hamnar i en situation med 2,7% ränta och ännu högre aktiekurser. Då kommer INGEN med fokus på att bevara kapitalet vilja ta i aktier. Det är ju knappt att den gruppen gör det nu. Men framförallt kommer de med fokus på TILLVÄXT säga att måttet är rågat. 1% plus i realavkastning för en obligation och den aktievärderingen. Inte ens de tillväxtorienterade vill ha aktier. Det är lite som motsatsen till Bevararna när räntan stod i 0,6%. Då kunde inte ens dem motstå aktier som inte gillar aktier. På 2,7% kommer inte ens de som normalt sett gillar aktier vilja ha dem. Men vi är inte där ännu!!!! Bara så ni fattar dynamiken mellan räntor, realavkastning, och aktievärderingar.

Preliminära Michigan Consumer Confidence index kom i fredags in på 86,5 mot väntat 89,6 och fg 84,9. Inte så stark som systersiffran från Conference Board, vilket såklart påverkat förväntansbilden inför den här siffran. Men bilden kvarstår, dvs konsumentförtroendet har brutit upp från den konsolidering på låga nivåer som varit faktum senaste året. Jag väntar mig att den fortsätter upp. Hur snabbt beror såklart på vaccin och restriktioner. I takt med att förtroendet ökar så kommer sparkvoten att röra sig nedåt och frigöra pengar till konsumtion. Jag fick en rapport från Goldman i morse där man tittat på Israel och UK…. alltså bokningar för resor, restauranger… ja allt vi varit svältfödda på spränger alla gränser. Andra halvåret kommer bjuda på P.A.R.T.Y…..

I veckan har vi framförallt Flash PMIs, men även möte från ECB och bostadspriser i Sverige i form av Hox/Valueguard.

Tbc…

Ha en fin vecka!

————-

Hox Valueguard kom precis med sin data över Svenska bostadspriser som visade på en uppgång på 2% i Sverige under förra månaden, och 1% för Lägenheter i Sthlm. Haussen håller i sig, och den har varit fullt motiverad givet bostadsobligationen.

Som ni ser på grafen ovan så bör alltså inte priserna fortsätta upp, av det enkla skälet att folk kommer inte ha mer pengar i plånboken att betala för sitt bostadsköp, av det enkla skälet att bankerna inte höjt sina lånelöften, av det enkla skälet att kalkylräntan inte fortsätter ner. Jag har tidigare flaggat för att jag tror på urtoppning under våren, och sen sidledes priser resten av året, eller rättare sagt Februari nästa år som är den säsongsmässigt starkaste månaden. Därefter tror jag på en nedgång av priserna under resten av 2022 med cirka 7%. Under 2023 fortsätter de ner med ytterligare 7%. Detta då jag tror att den 5 åriga bostadsoblisen går mot 1% samtidigt som den svenska statsoblisen går mot 0,50-0,75%. Notera att jag pratar om lägenhetspriser i Sthlm här, som oftast ligger först i trenden.

Jag tror att närmaste året kommer se ut väldigt mycket som april 2017 till 2018. Då hade vi amorteringsgrejor som ställde till det, men om man tittar på grafen så ser man att bostadsoblisen låg på 0,3% i februari 2017 (vilket var väldigt gynnsamt för bostadspriserna då) för att sen börja stiga till c1% under senvåren 2018, vilket alltså tillsammans med amorteringskrav etc innebar lägre lånelöften och lägre priser.

Jag har även gjort en korrigering av grafen ovan, jämfört med tidigare. Innan hade obligationen en ledande egenskap med cirka 6 månader. Jag har justerat ner den till 4 månader och fått en bättre match på senare. Logiken är att bankerna idag är snabbare att justera det 5 åriga bostadslånet mot bostadsobligationen än vad man var tidigare. Detta ger alltså direkt implikationer för kalkylräntan och därmed storleken på lånelöftet.

—————–

Jag har fått en del förfrågningar hur jag härleder bostadspriser och bostadsobligationen i praktiken. Alltså inte bara visar på sambandet som grafen visar.

Låt mig därför ta ett exempel, som jag svarade en läsare för en stund sedan.

Ex.

Häng inte upp sig på de exakta siffrorna nedan, utan detta är mer för att beskriva sambanden.

Tänk dig ett hushåll, två stycken vuxna, båda tjänar 40,000kr var i månaden. 80,000kr tillsammans. De får ut 56,000kr efter skatt.

Banken tänker i lånelöftet att i en stretchad situation klarar de att avvara 25% till räntekostnader. 75% till resten, dvs el, mat, bil, kläder, försäkring, semester osv. Dvs de kan lägga 14,000 i månaden (25% av 56,000kr) i en stretchad situation och ha över 42,000 till resten.

14,000 i månaden X 12 =168,000kr på ett år är vad hushållet maximalt väntas klara av i räntekostnader

Hur mycket får man låna enligt lånelöftet?

Om bostadsoblisen ligger på 0,5% (som tidigare) så säger vi att bankerna vill tjäna 100 punkter på ett 5-årigt bostadslån, så de ”säljer” detta lån för 1,5%. Kalkylräntan i lånelöftet utgår från 5-års lånet PLUS ett påslag på 300 punkter (här skiljer sig bankerna åt lite). Men i detta exempel kör vi 300 punkter. Så kalkylräntan landar på 4,5% (1,5% + 300bp)

168,000kr / 4,5% = 3,733,333 kr. Dvs lånelöftet beviljar ett lån på 3,7mkr.

och så till mitt samband…. Bostadsoblisen faller med 50 punkter från 0,5% till 0,0%. 5-års lånet sjunker till 1% och kalkylräntan till 4%… från tidigare 4,5%. PEANUTS tycker de allra flesta. Men håll i hatten nu!

168,000kr / 4% =4,2mkr

Lånelöftet stiger från 3,7mkr till 4,2mkr…. det är en uppgång på 13,5%

och det är detta som har hänt…. bostadsoblisen sjönk och lånen blev större, och priserna steg.

Det är detta samband som min graf visar.

Ovan exempel har väldigt lite med verkliga räntekostnader att göra. I första exemplet betalar man 1,5% på 3,7mkr vilket är 55,500kr/år. Dvs 4,625kr i månaden. Efter ränteavdrag blir det 3,237kr/mån. Per person 1,618kr.

I andra exemplet blir det 1% på 4,2mkr vilket är 42,000kr eller 3,500/mån eller 2,450kr efter ränteavdrag. Per person 1225kr. Dvs en skillnad på 393kr per person. Felräkningspengar!

Så när media skriver att boendet har blivit DYRT så är det FEL. Det har faktiskt inte förändrats. Blanda inte ihop vad folk betalar i räntekostnader i månaden och priserna. För det är två helt olika saker. Det är lånelöfteskalkylerna som styr priserna.

Sen säger någon säkert, okej men du är inte klok som säger att man inte kan säga att bostäder blivit dyra när de stigit så mycket i pris, för att räntekostnaden för boendet inte rört sig? Till alla er kontrar jag med en fråga…. om vi i en vacker dag ser kraftigt stigande räntor, där ALLA hushåll med skuld får dra ner på konsumtion som ett resultat av stigande räntekostnader, och där några hushåll inte KLARAR sina räntekostnader alls givet sina inkomster, och där bostadspriserna har gått ner som ett resultat av stigande räntor. Då undrar jag…. tycker ni att det passar med en artikel med rubriken ”Boendet har blivit BILLIGT – passa på att fynda”. Den journalisten som skriver det kommer bli lynchad på gatan… vilket är samma sak som att skriva att det är DYRT nu. Det är helt enkelt fel.

Sen kan man alltid diskutera vad som är rätt skuldsättning, då priserna är en funktion av skuldsättning. Rätt skuldsättning har inget med pris att göra. Det har att göra med

1, inkomster

2, svensk ekonomi, hur stor squezze out effekt på konsumtion får stigande räntor ha. Dvs ett hushåll klarar en rätt hög nivå av skuld, då de är beredda att nudlar och vatten. Men om alla gör det…. vad tror ni händer med svensk konjunktur då? Vad blir följdeffekterna av det tror ni? Just det!!!

3, Den dagen ett hushåll blir pensionärer…. vilken inkomst har dem då, och vilken nivå på skuld borde de ha då? Hur lång tid är det dit och hur mycket borde man kunna amortera. Detta spelar också in. Många pensionärer klarar trots allt rätt hög skuldsättning… grejen är snarare att pensionärer inte är så sugna på att vara skuldsatta på ålderns höst.

Men åter till mitt samband… så när jag tror att den globala räntemarknaden ska skicka upp bostadsoblisen till 1% från dagens 0% så innebär det allt annat lika lägre lån, och lägre priser. Min syn på bostadspriserna är bara en funktion av min syn på räntemarknaden.

Men visst finns det andra bitar som spelar in. Inkomsterna (aggregerat för hela landet) skulle kunna stiga kraftigt. Bankerna skulle kunna sänka sitt marginalpåslag, dvs lägre än 300 bp ovan, eller skulle de kunna säga att ett hushåll kan avvara 30% av sin disponibelinkomst istället för 25%. Detta får också en positiv effekt på lånelöftet och priserna.

Men de senaste 4-5 åren har bankerna haft Finansinspektionen som en hök över sig, och jag finner inte det troligt att de skulle göra några förändringar i den riktningen. Visar sig bankerna vårdslösa så får de tvingande regleringar som ett brev på posten skulle jag säga. Egentligen är det bara lönerna som är den stora parametern. Men jag har svårt att se att de aggregerat skulle röra sig mer än 2,5% på årsbasis… särskilt med tanke på de kollektivavtal som ligger och som reglerar större delen av lönerna. Även slacket i många 1, delar av landet 2, i vissa branscher samt 3, åldersgrupper talar inte för nåt större lönesprång på aggregerad nivå.

Alltså jag kan få helfel om bostadspriserna…. men då har jag förmodligen haft fel om räntebanorna och spreadar mellan länder som hela mitt case bygger på. Har jag rätt om ränteutsikter och kopplingar mellan länder…. då kommer jag sannolikt få rätt med priserna.

———————–

Onsdag,

Sannolikheten ökar nu för att vi sett toppen i trean, och att vi gått in i fyran och rekylfas. Jag navigerar främst utifrån NDX. Den ser ut att kunna studsa mot sina gamla stöd kring 13,800/13850. Därefter borde det fortsätta ner mot 13,650. Frågan är om vi får ännu en attack mot 13,850ish efter det eller det fortsätter ner mot min målnivå 13,250 +/-100p. Detta är för mig köpläge, och slutet på fyran. Åtminstone givet vad vi vet idag. Det är cirka 4% härifrån.

Detta kommer sannolikt ske under svaga räntor, vilket gör att SPX, och därmed även OMX, borde gå ännu sämre. Typ 6-8% i SPX.

Bryter vi upp över 13,800/13,850 så var detta en fint, och vi kommer snart ta ut en ny ATH.

—————

Äntligen fredag!

Marknaden var synnerligen stark under torsdag, men hickade till när Biden berättade om sina ambitioner att beskatta de rikaste i USA, i syfte att finansiera grön omställning, infrastruktur, skola och omsorg. Build back better. Så här tror jag… det är ren förhandlingsteknik. Han lägger sig högt, och är beredd att gå ner. Men att vi i slutändan får skattehöjningar. ABSOLUT. Det är inte hållbart att köra de budgetunderskott som de gjort. Men man ska köra sånt i dåliga tider. Det är skolboksexempel. När det blir bra tider ska man köra balanserad budget. Men om det behövs nödvändiga satsningar, som det verkligen gör i USA, så måste de finansieras på nåt sätt. Tar man inte lån (budgetunderkskott) så måste det ske genom skatt. Dels för den gröna omställningen, dels för att ge trygghet åt den halvan av samhället som har det sämst ställt och därmed på sikt få bukt med polarisering. Detta är alla investeringar som är positiva för tillväxt och samhället, så rätt investerade skattedollars är inte något dåligt. USA slår in på en väg av mer socialism och energiomställning, framför ”rikast vinner”… och det är fan på tiden.

SPX/NDX vände ner och gjorde en lägre topp, och det är sannolikt att vi fortsätter ner närmaste veckorna. Mitt target för NDX 13,250 +/-100bp är intakt. På längre sikt är jag optimist med SPX 4,500 target…. så det är en fortsatt buy the dip marknad.

Från Tyskland kom Flash Mfg PMI in på 66,4 mot väntat 65,8 och fg 66,6. Europeiska motsvarigheten kom in på 63,3 mot väntat 62,0 och fg 62,5. Full fart i Europas produktionsmaskin.

Tjänste PMI, som är underordnat i Europa, är fortsatt ljumna. Vare sig happy el sad days. Lite så som jag uppfattar C19 pandemins inverkan just nu. Men ni ser vad som händer i Israel, Storbritannien och USA när det lättar…. jag är inte orolig.

Från USA kom Flash PMIs, där Mfg landade på 60,6 mot väntat 60,5 och fg 59,1 och från tjänste PMI hade vi 63,1 mot väntat 61,9 och fg 60,4. Alltså superstarkt! En vacker dag kommer de här toppa ur, vända ner, och sannolikt vara sämre än väntat. Det i sig brukar inte vara bra för börsen. Men dagens siffra var INTE den…. det är fortsatt full fart framåt.

Jag har länge tänkt att vinsten för SPX kommer landa på 180usd i år. I min beräkning där har jag utgått från att världsekonomin i år kommer vara som 2019 med lite strössel på. 2019 var vinsten 163 dollar. Så det är 2019 års vinst + cirka 10% blir 180. Frågan är om den är lite i underkant?

Om vi tänker oss fair value av SPX idag på 4,180 så innebär 180dollar i vinst PE 23,2. Det ger en earnings yield på 4,3% (1/23,2) och med tioåring på 1,6% så landar aktieriskpremien på 2,7%. Det är inte billigt, det är högre än fair, men heller inget ovanligt i stigande trend med positiva utsikter. Mitt SPX target på 4,500 är intakt. Om vi även tänker oss att 180 är i underkant och den landar på 200 dollar istället så stiger aktieriskpremien till 3,2%. Då pratar vi inte längre om regelrätt övervärdering. Sen har vi nästa år att tänka på. Visserligen brukar marknaden hålla sig till innevarande år fram september/oktober men där någonstans så riktas blickarna mot nästkommande år. Om 2022 har jag ingen conviction ännu, mer än att jag ”antagit” att amerikansk ekonomi växer ”normalt” med 2-3% (balanserad budget) vilket brukar landa i 10-15% vinsttillväxt, vilket alltså skulle lyfta vinsten från 180 till 200 dollar. Men återigen. Tänk om det inte är 180 dollar i år utan 200, och tänker om tillväxten nästa år blir kanon, och vinsttillväxten landar på 20% istället och lyfter vinsten till 240 dollar istället??? Då pratar vi PE 17 på nästa år…. alltså jag bara resonerar, men man måste vara ödmjuk och öppen i sinnet.

Trevlig helg!

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Detta inlägg publicerades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

52 kommentarer till Starka säsongsmönster

  1. Göran skriver:

    Vad kan man säga om valutaläget i det här sammanhanget?

    • GaStan skriver:

      Får vi en rekyl med risk off karaktär så är det synonymt med fallande räntor och stark dollar.

      Men i det längre perspektivet så tänker jag mig stigande primär trend, så förenligt med stigande räntor och svag dollar.

      Sen hur kronan beter sig i det här beror ju till viss del om relationen t Riksbaken, hårddata osv… men jag tror de flesta FX analytikerna där ute är inne på en svag krona i det korta perspektivet. Tänk 10,36 mot euron, 8,90 dollar

      Eur/Usd mot 1,15-1,17 igen….

  2. Tobias skriver:

    Hej, går det att ta del av rapporten från Goldman?

  3. B2 skriver:

    20% year2year för villor i landet. Galet tryck nu.

  4. BigL skriver:

    Kan man inte tänka sig att FI och bankerna backar bandet några år och återinför KALP ränta på 6% istället eller 5% för att inte krascha marknaden. Blir dålig stämning och konsumtionsviljan lär ju avta ifall vi får ett deflationstryck på svenska folkets i särklass viktigaste tillgång. I kombination med detta kanske man sänker kravet på kontantinsats också för att ge ungdomar en möjlighet att ta sig in på marknaden. 5 åringen kan man ju inte göra så mycket åt men däremot kan ju säkerhetsmarginalerna sjunka lite. Vet inte hur det ser ut i övriga EU? Har alla t.ex samma kreditregler eller är dom svenska högre bara för att…?

    • B2 skriver:

      Jag är inne på din linje. Något kommer att ändras som gör att uppgången fortsätter. Kalkylräntan kanske med SBAB först ut. Själv hade jag tyckt det vore bäst om det står stilla en lång tid.

    • GaStan skriver:

      Du menar att de gör lånelöftet generösare och på sätt kompensera för en eventuell räntehöjning….. klart Tveksamt. Thedeen på finansinspektionen har på senare tid varit ute och oroat sig över bostadspriserna, eller egentligen den stigande skuldsättningen. Att Fi skulle gå med på, eller uppmuntra bankerna till att förändra sina lånelöfteskalkyler, så att de trots stigande räntor beviljar större eller lika stora lån, vilket är en förutsättning för att priserna ska ligga kvar eller öka, låter inte super sannolikt.

      • BigL skriver:

        @GaStan: Konstigare saker har ju inträffat. Ingves har ju oroat sig över hög skuldsättning sen han tog över rodret på RB men trots detta drivit på beslut som ökat skuldsättningen. Jag vet att responsen kommer vara att RB inte styr efter inflationen (vilket är korrekt) och gör en passning över till finanspolitiken som i sin tur också oroar sig över klyftorna p.g.a. tillgångsvärderingarna men ändå inte gör något åt det.
        Min teori är om att det är politiskt korrekt att belysa farorna men att det inte är många som lever som man lär. Man vinner inga val på att lova lägre bostadspriser och sen lär man inte få behålla röster från unga som är nya på bostadsmarknaden ifall denna grupp startar sitt liv med en värderingsförlust på sin bostad på -15 till -20% på grund av finanspolitiken.

        För allas bästa är det nog bra att bostadspriserna åtminstone ligger still alternativt utvecklas sig i takt med den nominella löneökningen.

      • GaStan skriver:

        Problemet idag är ju att unga inte kommer in på bostadsmarknaden för att priserna är för höga. Räntekostnaderna skulle de i flesta fall klara av, men de klarar inte att skrapa ihop 15% EK. Av den anledningen så är det bättre med lägre priser i bostadsmarknaden allt annat lika.

        För de som redan är inne i bostadskarusellen kan det ju upplevas som härligt att priserna stiger, men det är en synvilla. De flesta människor byter upp sig i takt med att familjen växer, att inkomsten ökar eller att man lyckats spara ihop lite mer i Eget Kapital. Det är egentligen bara på ålderns höst som man byter ner sig, och även där finns det en tendens att pensionärer bor kvar i för stora boende av lite olika skäl. Ofast skattetekniska, men även av sentimentala.

        Räkneexempel.

        Häng inte upp dig på de faktiska siffrorna här nu, utan de är bara för att illusterera samband.

        Om du tänker dig att ett par bor i en lägenhet för 4 mkr, och de är sugna på att byta upp sig till ett hus eftersom de väntar barn och genom åren avancerat lite på jobbet vilket inneburit något högre lön. Huset kostar 8mkr säger vi. Då måste de lösa en mellanskillnad på 4mkr genom lån och EK.

        Om marknaden stiger under ett år, simsallabim, med 20%, så ökar deras värde på lägenheten till 4,8mkr. Jippi, de är jätteglada. Nu ska vi slå till på huset. Samtidigt har huset ökat från 8 till 9,6mkr. Dvs också med 20%. Mellanskillnad 9,6 – 4,8 = 4,8mkr.

        En ökning från 4 till 4,8 som måste lösas genom lån och EK. Så även dem som redan har gjort bostadskarriär så är det ofördelaktigt då skulden ökar.

        Bostadsmarknaden består av 3 typer,

        1, nya köpare, oftast unga. De har det väldigt trassligt att köpa. Det skrivs om detta varje dag. Gå ut på stan och fråga en 22 åring. Den här gruppen är en nettoköpare i marknaden av förklarliga skäl.

        2, De gamla som byter ner sig, dör, flyttar till ålderdomshemmet eller spanien. De gör oftast en fin exit. Men den fina exiten är en spegelbild av problemen som de unga har. Den här gruppen är i stora drag en nettosäljare i marknaden.

        3, Mer än 85% är de mittimellan. ovanstående. De som redan är med i marknadnen, och som oftast byter upp sig i takt med att familjen eller inkomsten eller sparandet växer. Den här gruppen är vare sig nettoköpare eller nettosäljare i marknaden. Nästan alla som säljer gör det för att köpa, och tvärtom. Nästan alltid byter de upp sig, och varje gång de byter upp sig så växer lånet i storlek enligt ovan resonemang.

        Politikerna känner till detta…. så jag tror inte riktigt de kommer att prioritera som du säger.

        Priserna framöver blir som de varit senaste 20 åren… en funktion av räntan…. och den sätter inte politikerna, utan den bestäms av den globala konjunkturen och världens kapitalmarknader.

      • B2 skriver:

        Kan FI förhindra SBAB att t ex sänka kalkylräntan till 5,5%?
        SBAB och Danske har idag 6% kalkylränta, vissa andra banker ligger närmre 8%. LF har ingen exakt siffra på den, så skillnaden mellan bankerna är enorm.
        Nu när det äntligen blivit okej för många att arbeta hemma, så tänker jag att KALK kan justeras ned då vissa kostnader försvinner såsom transport och mat ute.

        Unga människor som tvunget ska ha en BR, kommer mer i regel in via föräldrarnas hus belånas på delar av värdeuppgången. Mer bränsle in och lägre kostnader vid hemarbete, som i sin tur kan öppna för att det blir mer accepterad att lägga en större andel på hemmet dom du är inne på. Varför inte 35%?
        Vi får se.

      • GaStan skriver:

        Bankerna ger intrycket av att de har en fastspikad kalkylränta med det är inte sant. Den rör sig hela tiden med underliggande räntor. Men marginalpåslaget är fast.

        Jag kan inte svara på om FI har de exakta verktygen att reglera SBAB, men hittills har de varit snabba på att ta banker i örat som de tycker lättar för mycket. Bankerna vill ju gärna göra det för att kunna låna ut mer och ta marknadsandelar. Senaste åren har en bank primärt tagit marknadsandel genom att ge bort sin egen vinstmarginal. dvs mellanskillnaden på upp- och utlåning. Det påverkar inte lånelöftena i någon större utsträckning och FI bryr sig inte för det är en affärsmässigt beslut.

        KALP, kvar att leva på har hållits ganska konstant poch bara justerats med inflation senaste åren.

        Tror inte man ändrar KALP utifrån senaste året som får anses vara en outlier. Det kommer i så fall först om ett par år om man ser bestående beteende förändringar.

        Många unga har ”snälla” föräldrar”… men extremt många har det inte…

        Jag tror inte man höjer från 25 till 35%… det ökar risken i systemet och det vill inte vare sig Riksbanken, Fi eller Riksgälden… det har de sagt flera gånger…. och regering och Riksdag har hittills gjort vad de har sagt.

  5. P Bateman skriver:

    Amoteringskravet återinförs från aug/sep efter sommaren? Hur tror du det påverkar marknaden?

    • Kalle skriver:

      Troligen inte alls, för det har varit kvar i lånelöftesberäkningen hela tiden, dvs de blir oförändrade. Och enligt bloggens teori om att det är lånelöften som sätter priser så blir det ingen påverkan av detta.

      • GaStan skriver:

        Instämmer, den blir ingen påverkan på priserna.

        Dock har jag hört att många unga har kunnat ta lån, där man räknat med fullt amorteringskrav precis som vanligt, och som styrt lånelöftets storlek osv…. men att de tills vidare inte behövt betala någon månatlig amortering, men att så fort kravet sätts på så börjar de betala.

        Detta har alltså inte påverkat lånelöftet storlek, och därmed inte priserna. Men kan få en marginell inverkan på ekonomin till hösten när unga hushåll börjar betala amortering på sina lån, och istället får ställa in Restaurang besöket eller liknande.

    • B2 skriver:

      Precis, noll inverkan. Flertalet har likt innan amorterat på i bra takt. Många likt mig är nu under 50% belåning, då priserna gått upp rejält. Vid under 50% belåning krävs inte längre belåning.

      • B2 skriver:

        *krävs in längre amortering 🙂

      • GaStan skriver:

        Jo men jag menade dem som tog 85% lån av bostad, och normalt skulle betala ränta + 3% amortering, slapp betala amortering. Men lånets storlek sattes utfrån att man gjorde det.

        I augusti så tvingas de grupperna betala 3% amortering varje månad…. vilket blir mindre pengar till annat…

        Men det har inte påverkat lånelöftet.

        Amorteringskravet utgår från skuldsättning vid den tidpunkt man gör köpet så vitt jag vet. Så även om man köper nåt för 85% skuldsättning, och sen dubblas värdet på kåken, så tror jag inte man slipper amortering. Detta är jag inte hundra på, men jag tror det är så. Om priserna faller, hör banken av sig och tvingar en till att amortera då också eller? Känns inte logiskt!

      • B2 skriver:

        Osäker exakt på hur det fungerar. Det som är sagt att du får värdera om kåken var 5:e år. Eller om det hänt nåt extraordinärt som påverkat marknaden. Gör du betydande förändringar av kåken så kan du även värdera upp. Amortering utgår ju ifrån värdering, så det borde väl inte vara några konstigheter av avtala fram något annat. Men som sagt osäker där.

        Nä banken kommer inte kräva att du amorterar på ett bräde ifall värdet går ned. De vill inte riskera kreditförluster. Aldrig hört talas om det. Problem får man ifall man inte kan betala räntan och ev avtalsenlig amortering.

  6. Jan skriver:

    Först av allt tack för en bra blogg!

    Hur ser du på olja och oljerelaterade bolag närmsta åren?
    Efterfrågan kommer ju komma tillbaka samtidigt som investeringsviljan kommer att sjunka?

    • GaStan skriver:

      Jag har inte studerat oljan på länge, men i grunden är jag inte särskilt positiv. Aktiepriserna har redan diskonterat den kommande efterfrågan. Kvar har du överproduktion och stora strukturella problem. Som Valuecase blir de ju intressanta när värderingsspreaden mot resten av marknaden blir för stor… lite den situationen vi hade i höstas… men det tåget har gått nu. Men dt kommer säkert igen, och då är det snabbt in, snabbt ut. Men som Buy and Hold… no way!

      Rent generellt tar jag inte i sektorer/bolag vars Ebitda kan vara väsentligt lägre om 5 år, trots att de tjänar bra med pengar nu. Oljebolagen ingår i denna grupp. Annat än ett kortsiktigt spekulativt speck som uppstår ibland.

  7. BigL skriver:

    @GaStan:
    https://ekonomistas.se/2021/04/13/amorteringskraven-snedvrider-och-utestanger-uppdatering/

    Du får gärna kommentera denna nationalekonoms analys av bostadsmarknaden. Han menar på att det vore bättre med sänkta kapitalkrav för att göra entré på marknaden men även reviderad KALP ränta. Precis som du skriver i ditt svar till mig där uppe så bestäms marknadsräntan av marknaden men det gör däremot inte säkerhetsmarginalen som läggs på 5-åringen och den både kan och bör revideras hävdar en del.

    Jag håller med dig om att det är en fördel för dom som redan är inne på marknaden ifall priserna sjunker förutsatt att dom procentuellt sjunker lika mycket oavsett boendeform men det är bara en antagning som är aningen förenklad. Det finns marknader i marknaden. Man kan tänka sig att unga bor centralt i en storstad innan dom skaffar barn och sen byter dom geografiskt läge när man köper villa då närhet till restaurang och bar inte längre är prio 1. Då kan man hamna i ett läge där 2an ökar med 20% i pris och sedan väljer man att köpa ett hus i en kranskommun där priserna på hus inte ökat med 20% och då är man ju vinnare.
    Ännu större vinnare blir ju dom som går in när marknaden har fallit och gör entré då trots att dom har råd att göra det nu med d.v.s. market timing på bostadsmarknaden men det är dock svårt. Jag är världsmästare på att markettajma i fel riktning. Den pallplatsen tar få ifrån mig.

    • GaStan skriver:

      Har inte hunnit läsa, men jag håller med om att A-kravet utestänger de unga från marknaden.

      Visst kan man ändra marginalpåslaget, men var ska man dra den exakta gränsen, och vem får ta del av det och vem får inte. Den är svår. Dessutom ökar den risken i systemet då fler kommer ta större lån allt annat lika, så jag är rätt tveksam till att röra marginalpåslaget.

      Enligt mig så är det 85% regeln som är den största boven till att stänga ute förstagångsköparna. Den borde man slopa, och köra 100% istället. Som jag ser det handlar inte riskerna om man lånar 85 eller 100%, utan hur stor lånet är i förhållande till inkomsten. Därför hade man kunnat slopa 85% och istället införa skuldkvotstak.
      Amorteringskravet kan man också slopa.

      Jag håller med dig om att det är en grov förenkling, och det finns marknader i marknaden. Men det fungerar ju åt alla håll. Dvs om nån säljer lägenheten, och köper villan, så är det ju nån som köper lägenhet och säljer villan. För den ene var prisuppgången bra, för den andra var det dåligt. Jag vill bara belysa hur det ser ut i aggregerad form, och då har stigande priser (dvs utökade lånelöften) lett till att hushållen har fått större skulder, både i absoluta termer OCH relativt sin inkomst. Men även EK har ökat, vilket det gör när priserna stiger. Men detta EK är man inte särskilt hjälpt av om man inte lämnar marknaden, och då de flesta byter upp sig, så är det mest problematiska att lånen ökar. Anledningen till att det är problematiskt är för att EK är rörlig materia, dvs om priserna faller, så faller EK. Medan Lånen inte rör sig. Då hade det från början varit bättre med mindre lån. Dvs inte stigande lånelöften, dvs inte stigande priser. Men detta har såklart låntagarna svårt att ta till sig.

      De flesta jag känner i Sthlm är väldigt glada över värdet på sin bostad, och storlek på EK, men när jag frågar dem om lån så erkänner de att de aldrig har varit högre i absoluta termer, och när jag frågar dem om de fick välja mellan att vara skuldfria och ha högt EK, så svarar de skuldfria. Så innerst inne förstår de flesta vad det handlar om.

      ÄVen ditt exempel med vinnare i en fallande marknad har en motpart. De som säljer till vinnarna i en fallande marknad.

    • B2 skriver:

      Intressant analys som jag delar. Förstår inte heller varför KALP-räntan ska ligga så högt som 7% och med tvångsamortering ned till 50%. Är det någon som på riktigt tror på över 6% ränta inom de närmsta 10 åren?

      • GaStan skriver:

        Kalkylräntorna ligger högt idag, och det är som sagt inte sannolikt att de kommer dit. Då kan man ju undra hur rimliga de är. Men det finns två skäl

        1, Säg att kalkylräntan låg 2% lägre än där den ligger idag. Då skulle det beviljas väsentligt högre lån. Problemet, som vi redan har idag, är att om bolånen stiger från dagens säg c1% till 3% så är det inga problem by definition. Enligt kalkylen klarar hushållet sina räntekostnader. Men räntekostnaderna Tre-dubblas. Det ger en squezze out effekt på övrig konsumtion. Det gör att tillväxten faller, kanske så mycket att vi hamnar i recession, och då börjar det skapas arbetslöshet, och blir då arbetslös med lån, då är det ny kalkyl som gäller.

        I Sverige idag har c3,500 mdr i bolån. Om vi betalar 1% ränta är det 35mdr om året. Betalar vi 3% så är det lugnt enligt kalkylen, men räntekostnaderna ökar med 70mdr. Som direkt gröps ur privatkonsumtion. Vi kommer troligtvis få negativ tillväxt, med arbetslöshet och sidoeffektsproblem. Sänker vi kalkylräntorna så kommer skuldsättningen öka kraftigt, och då skulle samma ränteökning kanske kosta 100mdr plus. Så även om den individuella kalkylen stämmer, så blir effekterna på svensk ekonomi för stora.

        I praktiken hamnar man i en typ av japanisering med extremt stora skulder, då minsta lilla högkonjunktur, som medför stigande räntor, snabbt får krokben och så faller den tillbaka. Det gör ju räntorna också förhoppningsvis också och så får man börja om. Men vi hamnar i en situation där ekonomin cementerar en låg tillväxt vilket långsiktigt är skadligt, inte minst för jobbskapande.

        2, Det handlar inte bara om vilken ränta vi klarar att betala. Det finns en dag när vi blir pensionärer och arbetsgivaren slutar betala lön. Då hamnar du i en situation på ålderns höst där pensionen ställs mot din skuld. Många kommer inte ha särskilt bra pension, och ska man även klara svängningar i räntan, utan att behöva säga upp golf medlemskapet så bör man under sin livstid amortera ner skulden till en nivå som matchar ens framtida pension. Den amorteringstakten måste det också finnas utrymme för. Då blir det mindre över till räntekostnader allt annat lika vilket såklart påverkar lånets storlek. Att sänka marginalkraven som får fullt genomslag i större lån gör den här kalkylen sämre. Det blir allt annat lika jobbigare att nå rätt skuldnivån den dag man bara har pension. Många pensionärer säger även idag att de helst av skulle vilja vara skuldfria. En 35 åring som tar ett litet lån har inga problem att amortera det på 35 år. Men 45 åringen som bytt upp sig 3 gånger och nu 4e gången köper dyr villa tillsammans med sin fru har kanske 25 år på sig att amortera ett ännu större lån. Att vi ska rucka på marginalkraven lyfter bara skuldsättningen, och gör den här kalkylen svårare.

        Vi har fel inställning i vårt samhälle. Vi ser bara nytta i att maximera EK, vi borde se till nyttan att minimera skulderna. Skulderna kostar pengar varje månad. Även vid en låg ränta så kostar ett 5 mkr lån 5 gånger mer än ett 1 mkr lån. Lägre lån ger alltid lägre räntekostnad, och lägre räntekostnad innebär att du kan göra nåt annat. Lönen lägger ribban för hur din vardag ser ut. Om villan stiger i värde med 100,000kr så kan du inte åka till Maldiverna till jul. Lika lite som att du måste ställa in skidsemestern om villan sjunker i värde med 100,000kr. Visst du kan alltid sälja, och leva loppan, men då måste någon annan köpa som inte kan leva loppan. Så ur ett aggregerat samhällsekonomiskt perspektiv, kan befolkningen realisera värdena. Ja givet att inte alla svenskar säljer sina bostäder till nån rik ryss. Skulderna är där dem är. Räntan är låg så räntekostnaden är låg. Men hade lånen varit mindre så hade även räntekostnaden varit mindre allt annat lika.

        Ta alla kåkar i sthlms innerstad. Det har stått där i mellan 50 och 120 år. Inte mycket nytt har byggts. Lägenheterna har varit befolkade sedan de byggdes. Det som har förändrats är värdena till det bättre, skulderna till det sämre och räntekostnaderna till det bättre. Det bästa i det här är att räntekostnaderna är så låga, det sämsta är att skulderna är så höga. Vad värdena är ur ett samhällsekonomiskt perspektiv ganska ointressant för de är bara en funktion av ränta och skuld. Husen var befolkade innan, de är det idag och de kommer vara det imorgon. Hur lyckliga folk är aggregerat beror på räntekostnaderna. Stiger dem så blir det färre restaurangbesök och semesterresor. Som lök på laxen faller värdena. Skulderna rör sig inte. Men det är sekundärt. Tur att räntorna inte kommer stiga…. vi kommer ha låga räntekostnaderna länge. MEn för den sakens skull behöver vi inte ta på oss mer skulder. Det borde vara tvärtom. När räntorna är låga så ger det möjlighet att amortera på skulderna. Lite beroende på hur man vill ha det på ålderns höst.

      • B2 skriver:

        Tack för ett bra svar. Jag håller med dig i mycket. Är själv runt 40 år, jag gör nu min första downsizing i lån för att kunna gå i pension vid 60år kanske som skuldfri. Utan bilägande och genom billigt boende så ser jag som fullt möjligt. Som du är inne på så behövs kanske den höga kalkylräntan för ekonomin i stort. Stora lån verkar dock vara ett Stockholmsproblem främst, nu får dock alla betala risken vilket är ett annat problem såklart. Kanske en kalkylränta utifrån storlek på lån?

      • GaStan skriver:

        I sthlm är inkomsterna väsentligt högre, och därmed skulderna. MEN du har rätt, skuldkvoterna, dvs inkomst/skuld, är större i sthlm än i övriga landet. Men inte så mycket som många tror.

        Vet inte om de går att kombinera de två du säger. Dvs ju lägre skuldkvot du har, dvs inkomst över skuld, desto lägre kalkylränta… vilket alltså beviljar högre lån…. antar att det skapar en viss snedvridning där höginkomsttagare får låna väldigt mycket, vilket driver upp priserna på de ”bättre objekten” medan låginkomsttagare blir straffade vilket driver ner priserna på de ”sämre objekten”,,,, och sen blir den totala prisbilden något mittimellan… men som inte säger nåt om marknaden för detta mittimelan objekt nästan inte existerar. Jag är inte helt säker, ute på tunn is här.

      • B2 skriver:

        Du missförstod mig. Jag menade att man kan räkna lägre ränta i intervall, på lägre storlekt på lån. Säg 0-2M 5%, 2-4M 5,5%, 4-6M 7% eller nåt. Och nä ni tjänar inte så himla mycket mer i Stockholm. En Malmöbo som arbetar i Örestad i CPH tjänar i regel betydligt bättre (30-40% mer), samt har troligen närmre restid till jobbet (runt 20 minuter). Inte så konstigt förvisso då regionen är betydligt större och har en riktigt flygplats dessutom.

      • GaStan skriver:

        Nej jag menar inte att sthlm tjänar mer, men det finns fler höglönejobb som innebär att de kan ta större lån och köpa hus för större summor. Lite som att jämföra en vanlig villa i Djursholm jämfört med Limhamn.

      • B2 skriver:

        Självklart är en villa dyrare i Djursholm än Limhamn, inte det jag menar. Lönerna och räntorna driver priserna för _de som konsumerar bostäder_, Har du lokalkännedom så förstår du vad jag menar. En IT-snubbe som arbetar i Köpenhamn tjänar alltså troligen mer än en som arbetar i Stockholm. Är man dock anställd i Malmö så ligger man kanske 10-20% lägre. Så det är väldigt liten skillnad i förhållande.

      • GaStan skriver:

        För samma jobb skiljer inte så mycket som du säger. Jag bara menade att det finns fler tjänstemän i sthlm som tjänar 3mkr/år än vad det finns i skåne, och därför finns det fler som kan låna mer, och därmed finns det fler dyrare hus. Det var därför som jag menade att två identiska villor i skåne resp sthlm kan kosta 5 resp 10mkr.

      • B2 skriver:

        Och de höga lånen är en risk för samhället som nu/idag socialiseras. Vilket talar för en relativ kalkylränta, för att undvika att enskilda regioner där priserna är väldigt höga riskerar Sveriges ekonomi. Samtidigt kan unga lättare släppas in, även ifall de nu tvunget vill bo i Stockholm eller Göteborg. Följden blir kanske att små lägenheter ökar i pris, och att det mer byggs små lägenheter i nybyggen. Ser inga problem med det, vi bor trots all extremt stort här i Sverige. Själv så bodde jag i studentkorridor under 5 år när jag studerade och jobbade. Pengarna som blev över blev kontantinsats till en BR. Idag vill man ha allt på en gång.

      • GaStan skriver:

        Det här med rörlig kalkylränta kanske är nåt… har inte bestämt mig vad jag tycker riktigt!!!!

        Det jag förordat tidigare är att man primärt slopar 85% regeln för de här grupperna. Även att lätta på eller slopa på amorteringskravet skulle kunna vara en lösning.

        Generellt har jag också pratat mig varm om ett fixerat skuldkvotstak. Syftet är mest att göra Svensk ekonomi mindre sårbar för ränteuppgångar, samt att se till att svenska folket inte är överskuldsatta när de blir pensionärer…

      • Östergren skriver:

        Anekdotiskt är små lägenheter relativt svårsålda.
        Om en student köper en lgh på ca 20 kvm för två år tar de en risk som de helst inte vill ta.
        De flesta BRF tillåter inte andrahandsuthyrning i någon större omfattning så objektet kan inte ägas long term.

      • B2 skriver:

        Jag förstår faktiskt inte varför man som student köper en lägenhet. Brukar finnas alternativ. Riskerna runt student och ägt boende är för stora. Men det förekommer definitivt här i Skåne, går en pengaström ifrån Stockholm hit. Inom staden går pengarna västerut. Bara sprattla i strömmen 🙂

      • Östergren skriver:

        Ville mer visa på problematiken med små BRF-lägenheter ”Följden blir kanske att små lägenheter ökar i pris, och att det mer byggs små lägenheter i nybyggen”
        Anekdotiskt kan jag berätta att en 1-a på 23 kvm i en stad med 100 k invånare inte går iväg för 700 k med avgift 1600 SEK/månad inklusive bredband. Det ska enligt mäklare finnas ca 40-50 små lägenheter i stan som inte går iväg.

      • Östergren skriver:

        Så länge systemet ser ut som det gör är skuldsättning hos vår pensionärer inget större problem (så länge räntorna är låga). Det utgår bostadstillägg för boende i hyresrätt/BRF/småhus till de med låga pensioner så de landar på ca 13 k netto/månad.
        Som ensamstående pensionär i småhus (drift 4 k exklusive lån) lever du relativt gott på den summan.

      • B2 skriver:

        Anekdotiskt kan jag berätta att motsvarande hyfsat centrala lägen på drygt 20kvm här kostar 2M. Som sagt vill man ha allt på en gång, så är det prislappen. Väljer man att bo tre minuter bort så är det halva priset.

      • B2 skriver:

        Anekdotiskt, så är den typiska köparen till ettor eller centrala tvåor i staden. En ung tjej ifrån en Stockholmsförort eller Bromma som påbörjar sina högre studier här. Pandemin har såklart tryggt upp priserna extra då fler nu väljer att studera vidare. Verkar inte vara direkt svårt att få tag i ett korridorsrum för 4000kr/mån (9 månaders hyra), men som sagt det duger inte ibland, alternativ bedöms som ett sämre ekonomisk alternativ. Utbildningen jag själv fick slutförde bara 50% av eleverna, så det känns lite risky att behöva sälja på en annan marknad än den man köpte på utan inkomst.

      • Östergren skriver:

        B2. Ca 3 ggr högre priser på din marknad då 700 k här är centralt.
        Generellt verkar det finns ett tak på ca 25 k/kvm för BRF.
        På tal om Sthlm-are så kan jag berätta en annan anekdot och det är att de köpt upp halva Järvsö.

      • B2 skriver:

        Här ligger det väl på runt 50kkr/kvm i centrum i snitt. Små betydligt högre förstås. Men staden är märklig och bostadsmarknaden är likt få städers dito.

  8. BigL skriver:

    Johan Wendel på DI skriver att bostadspriserna kan öka med 50% till trots att det inte är hållbart.

    ”Bopriserna kan stiga 50 procent till – det är inte hållbart
    Talet om boprisbubbla haltar när det kostar under tusenlappen att låna en miljon kronor. Teoretiskt skulle bopriserna kunna gå upp betydligt mer om nuvarande räntenivåer blir bestående.”

    Nu ligger artikeln bakom en betalvägg så kan inte läsa den fullt ut men annars vore det ju intressant hur man kommer fram till att bestående räntenivå höjer priserna med 50%. Då måste ju antingen KALP ränta minska alternativt lönerna öka betydligt. Eller så är det så att folk plockar hem vinster från bitcoin och börsen och lägger in en kontantinsats på 50% istället. En vän köper ju sitt första hus nu med kontantinsats på 50% tack vare börsutvecklingen. Hör väl kanske till ovanligheterna men något sånt måste ju ske ifall priserna ska öka med 50%.

    • GaStan skriver:

      Jag har läst den… han har rätt i att det är amorteringskrav, KALP, kalkylränta, bolånetak etc som bromsar priserna, och inte räntan. Det stämmer ju!

      Men när han ”räknar” på 50% uppgång så utgår han från kostnaden att äga en lägenhet som kostar 3mkr idag ligger på 9,000kr vilket är fullt hanterbart för de flesta. Skulle den lägenheten istället kosta 4,5mkr,dvs 50% mer, så skulle samma hushåll inte ha några problem att hantera den kostnaden. Som skulle landa på c12,000kr. I kostnaden räknar han inte bara in räntekostnad minus ränteavdrag, utan även amortering, så det är inte riktigt ”kostnad” utan snarare likviditetsaspekten.

      Anyhow, jag anser att han missar aspekten med 1, möjlighet att kunna amortera ner lånet till en dräglig nivå när man pensioneras 2, 50% ökad skuldsättning i landet innebär X% ökad känslighet mot svensk ekonomi när räntorna stiger (även om varje hushåll klarar sina räntekostnader) samt 3, 50% högre priser innebär att förstagångsköparna måste upp med ytterligare 50% EK…. något de redan idag har svårigheter att lösa. Detta är inte välkomna aspekter.

      Dessutom, som jag varit inne på…. vad vill vi ha i samhället… 50% högre skuld och månadskostnad… eller 50% högre värde på bostaden.

      Jag förstår om det finns enskilda personer där ute som gärna ser att värdet på sin bostads stiger, och att de faktiskt har en möjlighet att realisera den vinsten… MEN UR ETT SAMHÄLLSEKONOMISKT PERSPEKTIV där man måste se till det TOTALA…. så måste någon köpa bostaden av säljaren till det höga värdet… så egentligen flyttas bara skulden runt, trots att den enskilda säljaren gör en fin exit… men det är på bekostnad av någon annan.

      • BigL skriver:

        Jag tror att dom flesta är enade om att samhället som sådant ur ett samhällsekonomiskt perspektiv känns mer stabilt med lägre prisnivå men trots detta verkar det inte vara någon som vågar hejda prisutvecklingen (borde ha gjorts för länge sedan men Anders Borg tyckte det var bättre med högre priser då det gynnade ekonomin). Däremot är deflation det värsta någon vill ha då det oftast leder till krasch. Föreställ dig en situation där bostadspriserna bara sjunker månad för månad. Vad är den psykologiska effekten av det? Dom som redan har bostad vill inte sälja och dom som vill köpa väntar med köpen för varje dag som går blir det billigare.
        Jag själv har ju väntat på bostadskrasch i över 10 år och jag kan intyga på heder och samvete att redan 2010 pratade man om att det inte är hållbart men priserna har fortsatt upp. Det är mycket snack och lite verkstad och av allt att döma tror jag att det även i fortsättningen kommer vara så att många oroar sig men ingen gör något åt det och att man istället fortsätter göra folk glada genom högre tillgångspriser. FED visste ju också att rika skulle bli rikare och fattiga fattigare genom att rädda aktiemarknaden och tillgångspriserna men trots det kör dom QE in infinity. Människan är sådan till naturen. Det går så länge det går. Det är få krascher som kommer p.g.a. strategiska beslut. Dom kommer för att det inte längre går att hejda den. Tyvärr.

      • GaStan skriver:

        Så länge som man inte ”rör några parametrar” så blir det inkomster och räntan som bestämmer utvecklingen…. så låt säga att inkomsterna i snitt rör sig med 2,5% om året närmaste 10 åren… dvs samma takt som senaste 10 åren, så med ränta på ränta effekt borde priserna, ALLT ANNAT LIKA, vara 30% högre om 10 år. Swingfaktorn kring denna ”linje” är sedan räntan.

        85% av köparna är även säljare… så sjunker priserna så blir även det tilltänkta köpet billigare. Mellanskillnaden krymper om man byter upp sig… tvärtom om man byter ner sig. De som vill göra exit ur marknaden är mindre benägna att göra det… men den gruppen speglas av dem som vill in i marknaden.

        Stora grejen med en fallande marknad, är att den troligtvis är kopplad till stigande räntor, och stigande räntekostnader, som ekonomin och det allmänna consumer confidence påverkas negativt av….

        Om du vill tro på en krasch…. så måste du tro på en annan räntebild, och då måste du bygga ett scenario för detta. Man kan inte bara tro på krasch för att priserna gått upp. PRiserna går upp, eller ner, av en anledning… och den stavas RÄNTAN

    • Östergren skriver:

      Big L. Det har alltid pratats om att läget på bostadsmarknaden är ohållbart så 2010 är inte unikt ur den aspekten, det var ohållbart redan på 80- 90- och 00-talet.
      Det ingen kunde lista ut är att vi skulle få 40 år av trendmässigt sjunkande räntor vilket gjort detta möjligt. Nu har vi sannolikt bottnat räntan och därmed kommer fastigheter ha en annan utveckling än de senaste 40 åren. Dvs historien kommer inte upprepa sig.
      Nu kanske någon ropar fastighetsskatt men Sverige har alltid gynnat småhus/BRF ur skattesynpunkt och det tror jag inte kommer att förändras.

      • GaStan skriver:

        Ohållbart? Priserna har följt ränteutvecklingen. Thats it. Är låga räntor ohållbart? Ja om man tror på strukturellt mycket högre inflation… men var ifrån kommer den. Inflation blir inte hög bara för att den varit låg… lika lite som att den blev låg bara för att den varit hög. Inflationen har varit låg senaste 20 åren för att vi har haft globalisering, digitalisering i kombination med låg strukturell tillväxt.

        Jag säger inte att vi INTE kan få strukturellt högre inflation… men OM vi får det så får vi det av en ANLEDNING!!! Inte bara för att den har varit låg. Det är ingen anledning.

      • Östergren skriver:

        Jonas. Nu vet jag inte om din kommentar är riktad till Big L eller mig så jag svarar för min egen del. I princip har alla har blivit fintad av räntan de senaste 40 åren och därmed har de/vi trott att fastighetspriserna ska gå ner (så även nu).
        Så ja, vi har hört att detta är ohållbart i 40 år och alla har haft fel då ingen kunde gissa att reporäntan skulle till negativa territorier. Hade man förutspått detta på 80-talet hade man blivit stämplad som en dåre.

      • GaStan skriver:

        hehe så sant så!

        Men det finns ju en del fastighetsmänniskor där ute, tänk Selin, som måste gjort bedömningen för länge sen att inflation kommer gå ner och vara strukturellt låg länge, för att ändå våga gasa och bygga upp det dem byggt upp…

        Jag menar om de trodde på krasch likt många så borde de kanske agerat annorlunda… så det där med ”alla” stämmer inte riktigt.

        På 80-talet kom vi ur en värld kantad av hög inflation till följd av höga löneökningar, slutna ej avreglerade ekonomier, begränsade kapacitetstak, supply driven inflation (oljan) och därmed en helt annorlunda inflations och räntemiljö…. så det tro fasiken att man inte kunde prognostisera saker som globalisering och digitaliseringens effekter på strukturell inflation…. precis som du säger… man hade varit en dåre. ..

        Men därför är det ju kul att titta framåt… och säger nån ”inom 10 år så kommer vi strukturellt HÖG inflation”… så framstår dem återigen som en dåre. Särskilt med tanke på att vi tänker i banor av digi/globalis och låg inflation…… därför är det ju intressant att tänka outside the box. Inflationen blir som sagt inte hög bara för att den varit låg. Utan av en anledning…. men vad skulle det kunna vara i så fall? Här har jag inga bra svar tyvärr.

        Det enda jag kommer på är att det skulle kunna bli nån stor kris, som leder till nån svindjup depression… som gör att de inkomster som används till att finansiera räntekostnader på alla skulder försvinner, och skulder börjar defaulta…. och som ett resultat vill alla gå in i cash eller guld/krypto och då är man beredd att sälja till nästan vilket pris som helst,,, och ett fallande pris på ett skuldebrev är samma sak som stigande ränta… så då skulle man få nån typ hyper stagflation… dvs depression med höga räntor där centralbankerna spelat ut sin roll..

        Det blir lite lätt sci fi över detta… och det enda jag med säkerhet kan säga är att det INTE går att prognostisera. Lika lite som att du 1982 kunde förklara 20 års inverkan av globalisering och digitalisering. Begreppen fanns ju inte ens då…

      • GaStan skriver:

        Nej räntorna kan inte sjunka så mycket mer…. men det betyder inte att det enda alternativet är att de ska gå upp i taket… de kan också bara fortsätta att vara strukturellt låga… och för fastigheter innebär det att de kommer avkasta i linje med inkomster… som är löner för bostäder (då löner ingår i lånelöftet) och inflation för kommersiella fastigheter… för hyror är oftast indexerade till inflation.

      • Östergren skriver:

        Selin var onekligen tidig på pucken när han köpte sin första hyresfastighet i Ängelholm tidigt 90-tal. Förstå den timingen, det är stort.
        90-talet var speciellt. Körde själv Securums kraschade fastigheter i Castellum, Norrporten och Pandox. Jag lovar, intresset var noll, fastigheterna var galet lågt värderade och naturligtvis sålde jag för tidigt i min otålighet och gick in i IFS.
        Sen kom it-kraschen, förstå den dåliga timingen. Snacka om ångest.
        Nåväl, både Castellum och IFS har ju utvecklats till veritabla succéer sen dess så analysen var rätt men timingen var fel.

      • GaStan skriver:

        Anekdotiskt 👌… och man lär sig alltid nåt varje gång

Lämna ett svar till Göran Avbryt svar

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com-logga

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.